вопрос-ответ - Администрация Ярославской области

ВОПРОС-ОТВЕТ
Типовые вопросы:
1. Какими полномочиями наделена государственная жилищная инспекция ярославской области по отношению к застройщикам?
2. С какого момента договор участия в долевом строительстве считается заключенным и когда можно вносить оплату по договору?
3. В каком порядке осуществляется изменение срока завершения строительства объекта и какова ответственность застройщика за
просрочку исполнения обязательств?
4. Качество объекта долевого строительства и ответственность за недостатки объекта долевого строительства?
5. С какого момента застройщик имеет право привлекать денежные средства?
6. Какой порядок предоставления ежеквартальной отчетности застройщиком?
1. Какими полномочиями
наделена государственная
жилищная инспекция
Ярославской области по
отношении к застройщикам?
Государственная жилищная инспекция Ярославской области (далее - инспекция) является
уполномоченным органом исполнительной власти Ярославской области по контролю и надзору в
области долевого строительства.
Инспекция осуществляет свои полномочия в соответствии с частью 5 статьи 23 Федерального
закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской
Федерации» : ежеквартально получает от застройщиков отчетность об осуществлении деятельности,
связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; выдает предписания застройщикам;
принимает меры по привлечению к административной ответственности и т.д.
Также контроль осуществляется путем проведения плановых и внеплановых проверок на
основании Федерального закона «О защите прав юридических лиц…» от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ.
Обращаем внимание, что в соответствии с нормами ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве…» инспекция не наделена полномочиями:
- по понуждению застройщиков к исполнению обязательств по договорам участия в долевом
строительстве
- привлечению застройщиков к ответственности за нарушение сроков передачи объектов
долевого строительства и ненадлежащее качество объектов.
Согласно действующему законодательству РФ указанными правами обладают только участники
долевого строительства в рамках заключенных договоров с застройщиком.
2. С какого момента договор
участия в долевом строительстве
считается заключенным и когда
можно
вносить
оплату
по
договору?
В соответствии со ст. 4 ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов…»
договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента такой регистрации.
Денежные средства от участника долевого строительства застройщик вправе принимать
только после заключения договора, то есть после его регистрации
.
3. В каком порядке осуществляется
изменение
срока
завершения
строительства объекта и какова
ответственность
застройщика
за
просрочку исполнения обязательств?
В соответствии с п.1 ч.6 ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов…»
застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого
строительства не позднее срока, который предусмотрен договором участия в долевом
строительстве, или дополнительным соглашением к договору, в случае если между
застройщиком и участником долевого строительства подписано дополнительное
соглашение к договору о переносе срока передачи объекта долевого строительства
(дополнительное соглашение может быть подписано только в случае согласия участника
долевого строительства, указанное соглашение должно быть зарегистрировано в
установленном законом порядке).
За каждый день просрочки передачи объекта участник долевого строительства вправе
взыскать с застройщика неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения
обязательств. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная
неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Данные отношения носят гражданско-правовой характер, урегулирование споров
осуществляется в порядке, установленном действующим гражданско-процессуальным
законодательством. Государственная жилищная инспекция не наделена полномочиями по
привлечению застройщиков к ответственности за нарушение сроков передачи объектов
долевого строительства.
4. Качество
объекта
долевого
строительства и ответственность за
недостатки
объекта
долевого
строительства?
Согласно нормам Федерального закона от 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в
долевом строительстве ..» застройщик обязан передать участнику долевого строительства
объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора,
требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных
регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с п. 2 ст.7 Закона в случае, если объект долевого строительства построен
(создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований,
приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают
его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого
строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от
застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или
неустранения выявленных в установленный участником долевого строительства разумный
срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от
исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты
процентов в соответствии с законом.
Указанные отношения носят гражданско-правовой характер, воспользоваться данным
правом и тем самым воздействовать на застройщика, может только участник долевого
строительства. В случае выявления недостатков участник долевого строительства должен
направить застройщику претензию с указанием этих недостатков и разумного срока их
устранения. В случае, если в предложенный срок недостатки застройщиком не будут
устранены, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о понуждении
устранить указанные недостатки.
5. С какого момента застройщик
имеет
право
привлекать
денежные средства?
В соответствии с положениями Федерального закона от 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об
участии в долевом строительстве …» привлечение денежных средств граждан, связанное с
возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах,
которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в
порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение
денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве
субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на
строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых
помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с
федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:
- получения в установленном порядке разрешения на строительство;
- опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с
законом;
- государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок,
предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов
недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора
аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания)
многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина
возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом)
многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона
застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Потенциальный участник долевого строительства может обратиться к рейтинговому реестру
застройщиков, осуществляющих строительство на основании договоров участия в долевом
строительстве, который находится на сайте государственной жилищной инспекции Ярославской
области.
6.
Какой
предоставления
ежеквартальной
застройщиком?
порядок
отчетности
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" контролирующий
орган по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов вправе
ежеквартально получать от застройщиков отчетность об осуществлении деятельности, связанной с
привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих
обязательств по договорам, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным
Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно постановлению Правительства РФ от 27 октября 2005 года № 645 «О
ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с
привлечением денежных средств участников долевого строительства» ежеквартальная отчетность
представляется в уполномоченный орган (государственную жилищную инспекцию Ярославской
области) застройщиком за квартал, если в течение квартала действовал хотя бы 1 договор участия в
долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства, или если
у застройщика имелись неисполненные обязательства по ранее заключенным договорам.
В соответствии с п. 4 постановления Правительства РФ от 27 октября 2005 года № 645
отчетность представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 30 дней после
окончания отчетного квартала, за исключением отчетности за 4 квартал, которая предоставляется
застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней после окончания 4 квартала.
Отчетность представляется застройщиком в инспекцию в письменной форме. В состав
отчетности включаются отчеты по формам согласно приложениям №1-4, справки, представляемые
в установленных случаях, а также ежеквартальная отчетность (по итогам 4 квартала – годовая)
бухгалтерская отчетность застройщика, составленная в соответствии с требованиями
законодательства РФ.
В случае применении застройщиком упрощенной системы налогообложения, в
уполномоченный орган вместе с отчетностью представляется уведомление налогового органа о
возможности применения упрощенной системы налогообложения.
Обращаем внимание, что по всем строящимся объектам застройщиком представляется одна
общая отчетность, число приложений №2 отчетности соответствует числу объектов.
Расчет нормативов, указываемых в приложении №4 отчетности, производится застройщиком
в соответствии с приказом ФСФР России №06-137/пз-н от 30.11.2006.
Застройщики несут ответственность в соответствии с законодательством РФ за
недостоверность сведений, представляемых в отчетности, и нарушение сроков ее предоставления.