1.4. Сделки с объектами недвижимости
advertisement
Министерство образования РФ Новокузнецкий филиал-институт Кемеровского государственного университета Кафедра экономики Студент группы ЭПЗС-01 Еремейченков С.Ю. Курсовая работа по экономике недвижимости «Анализ эффективности вложений в объект недвижимости» Руководитель: Старший преподаватель Собакина Т.А. Курсовая работа допущена к защите Курсовая работа защищена с оценкой «____» _______________________ _______________________ подпись руководителя подпись руководителя «___»____________2003 г. «___»____________2003 г. Новокузнецк 2003 2 Оглавление ВВЕДЕНИЕ .....................................................................................................3 1. Теоретическая часть................................................................................4 1.1. Общие положения. Глоссарий......................................................................... 4 1.1.1. Анализ и эффективность ................................................................................................... 4 1.1.2. Вложения или инвестиции ................................................................................................ 4 1.1.3. Определение недвижимости ............................................................................................. 5 1.2. Классификация объектов недвижимости ................................................... 10 1.3. Рынок недвижимости ...................................................................................... 16 1.4. Сделки с объектами недвижимости ............................................................. 19 1.4.1. Изменение собственника ................................................................................................. 20 1.4.1. Изменение права пользования и владения .................................................................... 24 1.5. Система индексов рынка недвижимости.................................................... 28 1.5.1. Индекс стоимости жилья (Value Index).......................................................................... 28 1.5.2. Индекс ценового ожидания (Expectation Index) ............................................................ 29 1.5.3. Индекс доходности жилья (Profit Index) ........................................................................ 30 1.6. Методология расчета индексов рынка недвижимости ............................ 30 1.6.1. Индекс стоимости жилья (Value Index).......................................................................... 31 1.6.2. Индекс ценового ожидания (Expectation Index) ............................................................ 33 1.6.3. Индекс доходности жилья (Profit Index) ........................................................................ 34 1.7. Использование индексов рынка недвижимости ....................................... 35 2. 1.7.1. Индекс стоимости жилья (Value Index).......................................................................... 35 1.7.2. Индекс ценового ожидания (Expectation Index) ............................................................ 36 1.7.3. Индекс доходности жилья (Profit Index) ........................................................................ 37 Аналитическая часть.............................................................................39 2.1. Все новокузнечане – богатые люди .............................................................. 39 2.2. Аренда ................................................................................................................ 39 2.3. Экономическая эффективность вложений ................................................. 41 Заключение ....................................................................................................43 Список использованных источников .........................................................44 3 ВВЕДЕНИЕ Общеизвестно, что недвижимость сегодня – самый выгодный объект для вложения капитала. Возможность получения здесь до 30% годовых на существенный порядок превышает доходность по банковским депозитам и явно привлекательней, чем рискованная игра с ценными бумагами. По этой причине наблюдается явный рост интереса к операциям с недвижимостью как способу извлечения прибыли. Частные лица чаще всего практикуют сдачу жилья в наем, или покупку квартиры с целью капитализации средств. Инвестиции в строительство – преимущественно дело крупных финансово-инвестиционных компаний. Очевидны интересы в этой области как застройщиков и риэлтеров, так и частных инвесторов или потенциальных покупателей жилья. Всех их объединяет желание обезопасить свой бизнес, стремление к обладанию необходимой информацией, к возможности использования эффективных и доступных инструментов, минимизирующих риски и дающих представление о состоянии и перспективах развития рынка недвижимости. Вместе с тем, одна из особенностей рынка недвижимости – его «мозаичность». Цена отдельной квартиры слагается из целого ряда часто субъективных факторов, от места расположения дома и экологической обстановки в районе до вида из окон и т.п. Отсюда – сложность выполнения настоящей курсовой работы, проблематичность создания общей картины его состояния и прогнозов на будущее. В этом плане рынок недвижимости можно сравнить с фондовым рынком, на котором также вращаются тысячи акций отдельных компаний, которые могут себя вести по-разному в силу различных причин. Падение стоимости отдельной акции или ее взлет может быть вызван как общими, так и частными причинами. Обозначенная в названии курсовой работы тематика охватывает большую часть экономики, ведь и энергосистемы, и транспортные системы, и нефтегазовые комплексы, и основные фонды предприятий, и недра, и земля, и жилищное строительство - все это и недвижимость, и инвестиции. Цель данной курсовой работы рассмотреть основные теоретические положения по предложенной теме и проанализировать экономическую эффективность вложений в недвижимость. 4 1. Теоретическая часть 1.1. Общие положения. Глоссарий Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов. Именно поэтому необходимо глубокое и тонкое раскрытие каждого понятия выбранной тематики – анализ экономической эффективности вложений в недвижимость. Источник – большой экономический словарь. 1.1.1. Анализ и эффективность АНАЛИЗ — разбор, рассуждение, разложение на составные части. АНАЛИЗ, ЭКОНОМИЧЕСКИЙ — 1. метод исследования экономики как по всей совокупности протекающих в ней процессов, так и по каждому из них. А.э. осуществляется с целью выявления основных тенденций и закономерностей развития экономики, их взаимосвязи и взаимовлияния; факторов, определивших те или иные результаты; основных пропорций и соотношений. Инструментами А.э., являются балансовый и индексный методы; факторный анализ; методы группировок, сравнений, исчисления относительных величин: современные математико-статистические методы. Информационной базой А.э. служат данные социальноэкономической статистики. А.э., осуществляемый на уровне отдельной фирмы, предприятия, называется обычно анализом хозяйственной деятельности; 2. многочисленные методы для оценки затрат и выгод, относительной прибыльности деятельности, прибыли на инвестированный капитал, величины чистой прибыли, которую имеет на данный период фирма, дивидендов на одну акцию внутри фирмы. ЭФФЕКТИВНОСТЬ — способность приносить эффект, оказывать действие. ЭФФЕКТИВНОСТЬ, ЭКОНОМИЧЕСКАЯ – результативность экономической деятельности, экономических программ и мероприятий, характеризуемая отношением полученного экономического эффекта, результата к затратам факторов, ресурсов, обусловившим получение этого результата, достижение наибольшего объема производства с применением ресурсов определенной стоимости. 1.1.2. Вложения или инвестиции Вложения или инвестиции, на первый взгляд кажется, что это слова синонимы. Но так ли это? Рассмотрим каждое из понятий и проанализируем их экономические связи. ВЛОЖЕНИЯ – денежная сумма, вложенная в какое-либо предприятие, отрасль и т.д. ИНВЕСТИЦИИ — совокупность затрат, реализуемых в форме долгосрочных вложений капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и другие отрасли хозяйства. ИНВЕСТИРОВАТЬ – вложить капитал в какое-либо предприятие. 5 КАПИТАЛ – стоимость, приносящая прибавочную стоимость. Капитальные вложения денежных и материальных средств в экономику, в производство, именуют также капиталовложениями, инвестициями. ВЛОЖЕНИЯ, КАПИТАЛЬНЫЕ — 1. использование инвестором своего капитала, а также этот же капитал для воспроизводства основных фондов; К.в., осуществляемые государственными органами и юридическими лицами в части государственной доли уставных капиталов этих юридических лиц, являются государственными капитальными вложениями. Синоним КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯ; 2. составная часть капиталообразующих инвестиций. Представляют собой совокупность затрат, направляемых на создание и воспроизводство основных фондов. ИНВЕСТОР – юридическое или физическое лицо, осуществляющее инвестиции, вкладывающие собственные или заемные, или иные привлеченные средства в инвестиционные проекты, финансовые или реальные проекты. Рассматривая эффективность вложений в недвижимость, в настоящей курсовой работе, мы будем говорить о денежной сумме, вкладываемой в недвижимость или об инвестициях в форме денежных средств. 1.1.3. Определение недвижимости Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости. «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [1] . «...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [2] . «Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» [3] . «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» [4] . 6 Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано. В общем случае это — справедливо. На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам [5] - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы [6] . Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях. Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека; являющиеся результатом труда человека; созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. 7 Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: - одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами; - несколько компактно расположенных зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры. Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блоксекции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестничнолифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладельца. В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества. 8 Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру [7] . По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д. Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок. Земельный участок [8] - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю (прил. 2). Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это: 1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования. 2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие 9 характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. 3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям. Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости. Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей. Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется 10 возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости. Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество. Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки). Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты). В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» [9] . Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена. Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна. 1.2. Классификация объектов недвижимости Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис.1). 11 1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе». 2. Искусственные объекты (постройки): а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом; б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс; Рис. 1.1. Укрупненная классификация объектов недвижимости в) общественные (специальные) здания и сооружения. лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); 12 специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.; г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д. Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель: 1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются: o для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья); o для личного подсобного хозяйства; o для коллективного садоводства и огородничества; o для подсобных сельскохозяйственных производств; o для опытных и научных станций. Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации. 2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами. 3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования. 4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается. 5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности. 13 6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них. 7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации. Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр. При продаже земельного участка важно понять, что необходимо также определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости, ибо, когда продается лишь земельный участок, то к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользоваться той частью земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи. В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования эемельного участка как, актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации. Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья: первичное жилье — место постоянного проживания; вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; третичное жилье — предназначено (гостиницы, мотели и т.д.). для кратковременного проживания Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: дома с кирпичными стенами; панельные дома; монолитные дома; деревянные дома; дома смешенного типа. Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье. 14 На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток. Признаки группировки, классификации различны, как и жилой недвижимости, различны их послужившие мотивации, основой предпочтения и для условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости. Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда. Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость. К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: 1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др. 2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездочные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, 15 поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений. 3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест. 4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. К факторам, обуславливающим успех, можно отнести: правильно выбранное расположение; составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных посетителей; правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет); общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; четко проработанный подбор арендаторов; верно выбранная управляющая компания. 5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 — 8 этажей с обветшалыми или пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько: 1. Промышленная застройка 60 — 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений. 2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости — малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной 16 специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации. 3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам. 4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены. 5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует. Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер. 1.3. Рынок недвижимости «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих. «Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости». Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной 17 базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: - создание новых объектов недвижимости; - передачу прав на недвижимость; - установление равновесных цен на объекты недвижимости; - эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; - распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; - инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом: • со сменой собственника: куплю-продажу объектов недвижимости; наследование; дарение; мену; обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости); • с частичным или полным изменением состава собственников: приватизацию; национализацию; изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; внесение в уставный капитал; банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников); • без смены собственника: инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ; изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; управление, эксплуатация; залог; аренду; передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; 18 регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности; ренту; пожизненное содержание с иждивением; передачу в доверительное управление; введение (снятие) сервитутов и иных обременении; страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по 19 содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк. На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс - создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде. Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств. 1.4. Сделки с объектами недвижимости Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки). Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом. Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий: законность содержания; правоспособность и совершивших сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки. дееспособность физических и юридических лиц, В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т.е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь. Недействительные сделки могут быть: 20 1) оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда; 2) ничтожными — сделки недействительные с самого начала ее совершения: o совершена с целью, нравственности; заведомо противной основам правопорядка или o волеизъявление не соответствует подлинной воле; o нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации; o сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий; o сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности. Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные). Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения: юридический факт, порождающий права и обязанности; само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности. С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок. 1.4.1. Изменение собственника Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия. Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица. 21 Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости. Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: • объект недвижимости в собственность; • имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Для сделки дарения имеются ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости. В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него. Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. Рента. В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости "передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога. Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной. Рента имеет несколько подвидов: 22 а) постоянная; б) пожизненная; в) пожизненное содержание с иждивением. Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты. По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях: 1) при нарушении плательщиком своих обязательств; 2) при неплатежеспособности плательщика ренты; 3) в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами; 4) в других случаях, предусмотренных договором. Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором). Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (не может быть менее 2 МРОТ в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, преданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены. Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство 23 объектов государственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий) перешли в частные владения. Основным способом приватизации было преобразование государственного предприятия в ОАО со 100% акций в государственной собственности и продажа их работникам предприятий, а также на конкурсной основе и на специализированных аукционах. По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку — бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации. В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО. Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно ко второму родителю). Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой. Список документов, необходимых для приватизации: 1. Паспорта и свидетельства о рождении детей, проживающих в квартире 2. CD7 (характеристика жилплощади) и Ф9 (справка о прописке), которые нужно взять в ЖЭКе не позднее, чем за 1 месяц до приватизации. 3. При прописке после 01.01.92 г: а) Ф9 с прежнего места жительства; б) справка о неучастии в приватизации с прежнего места жительства. Для заключения договора в агентство должны явиться все совершеннолетние участники приватизации и дети старше 14 лет (в том числе и отказывающиеся от приватизации). За детей до 14 лет документ подписывается родителем или опекуном. Продажа предприятий как имущественного комплекса. Оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий как имущественных комплексов должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и 24 продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса. 1.4.1. Изменение права пользования и владения Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование. Apeндa. Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне в собственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду. Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т.е. собственник его продаст, или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор). Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на 25 соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду. В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую или долгосрочную. В случае если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей. Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон. При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права 26 (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения). В зависимости от условий, структурное построение договоров можно варьировать, однако, как правило, договор включает в себя: реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания); преамбулу (вводную часть) — содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе; предмет — обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; срок и условия передачи объекта недвижимости; цену и порядок расчетов; права и обязанности сторон; ответственность сторон; порядок изменения условий и расторжения договора; форс-мажорные обстоятельства; заключительные положения; приложения (схемы, справки и т.д.). Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных в договоре. Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю. Права и обязанности сторон по договору аренды следующие: арендодатель имеет право требовать: o своевременную уплату арендной ставки; 27 o в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (но не более, чем два срока подряд), если иное не предусмотрено договором; o расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом недвижимости не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.; арендодатель обязан: предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды; отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал; предупредить арендатора о правах третьих лиц; произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом; арендатор имеет право: истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта; требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора; при обнаружении на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков: a) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды; b) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя; требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект; если арендодателем не произведен капитальный ремонт: a) произвести его за счет арендодателя; b) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков; с согласия арендодателя: a) сдать объект недвижимости в субаренду; b) передать арендные права другому лицу; c) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ; иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений; арендатор обязан: своевременно вносить арендную плату; 28 пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора. Таким образом, мы рассмотрели основные виды сделок с объектами недвижимости, которые законодательно приняты в РФ. 1.5. Система индексов рынка недвижимости Для понимания текущей ситуации на рынке недвижимости необходим набор простых и понятных инструментов. На большинстве рынков уже давно существуют системы индикаторов, позволяющих легко ориентироваться в ситуации. Помимо курсов валют и ценных бумаг, стоимости барреля нефти и унции золота, широко известно множество фондовых индексов, таких как Dow Jones, NASDAQ и другие. Как для профессионалов рынка недвижимости, так и для широких слоев населения, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий или имеющих собственное жилье, актуальны одни и те же вопросы. Идет ли речь о многомиллионных инвестициях в строительство новых районов или о покупке однокомнатной квартиры на окраине города, важно видеть текущую динамику стоимости квадратного метра, понимать прогноз на ближайшее будущее и следить за доходностью вложений. Система индексов рынка недвижимости является инструментом, созданным для решения этих задач. Индексы позволяют быстро ориентироваться в текущей ситуации и помогают в принятии решений. 1.5.1. Индекс стоимости жилья (Value Index) Индекс стоимости является индикатором текущего уровня цен на недвижимость. Он не отражает цену какой-то конкретной квартиры, а определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Его отличительными особенностями являются привязка к реальным ценам сделок и технология исключения статистического «шума». Это обеспечивает плавную динамику индекса, позволяющую выделять существенные тенденции рынка к повышению или понижению на фоне скачкообразного характера цен предложения по отдельным объектам. 29 Индекс стоимости жилья за 2002 - 2003 года ($ за кв метр) г. Москва Индекс стоимости жилья Неделя от 26/05 1143 $/м К прошлой неделе +0.4% В апреле 1116 $/м К марту +2.2% 1.5.2. Индекс ценового ожидания (Expectation Index) Индекс ценового ожидания позволяет прогнозировать динамику рынка недвижимости на несколько ближайших месяцев. Логика прогнозирования состоит в возможности аналитического продолжения кривой индекса стоимости. Величина индекса представляет собой наиболее вероятное ожидаемое изменение цен на рынке в следующем месяце (в процентах). Индекс ценового ожидания за 2002 - 2003 года (прирост % в месяц) г. Москва Индекс ценового ожидания Неделя от 26/05 +1.7% К прошлой неделе -0.3% В апреле +2.2% К марту +1.2% 30 1.5.3. Индекс доходности жилья (Profit Index) Индекс доходности позволяет оценить текущую эффективность вложений в недвижимость. Он основывается на представлениях об использовании квартиры как средства вложения денег и получения дохода. Величина индекса показывает уровень доходности недвижимости в единицах дохода по банковским депозитам. Индекс доходности жилья за 2002 - 2003 года (в ед дохода по банк деп) г. Москва Индекс доходности жилья Неделя от 26/05 3.4 банк деп К прошлой неделе 0.1 банк деп В апреле 3.3 банк деп К марту -0.4 банк деп В 2002 году 3.4 банк деп К 2001 году -0.5 банк деп 1.6. Методология расчета индексов рынка недвижимости Для расчета индексов рынка недвижимости используется две группы баз данных. Первая группа – базы данных предложения квартир, основанные на эксклюзивах риэлторских фирм. Вторая - данные по реальным сделкам ряда агентств недвижимости. Базы данных первой группы являются более емкими (от 10.000 до нескольких десятков тысяч уникальных вариантов) и широкодоступными. В силу достаточной статистики они играют важную роль при построении индексов по узким сегментам рынка, таким как отдельные районы города, и более узким подсегментам. Базы данных второй группы менее емкие (от нескольких сотен до нескольких тысяч вариантов). Их основное значение связано с построением системы корректировок цен предложения к ценам реальных сделок. Объем статистики этих баз является достаточным для 31 построения общегородских индексов, а также индексов на макросегментах рынка, таких как панельное, кирпичное и монолитное жилье. Для расчета индексов рынка недвижимости используются данные вторичного рынка. Это связано с тем, что именно вторичный рынок регулируется экономическими законами, основанными на балансе спроса и предложения. В подавляющем большинстве районов города (за исключением районов массового строительства) именно вторичный рынок определяет уровень цен и его динамику. Первичный рынок в большей степени регулируется политическими и административными решениями. Цены и их динамика являются выражением волевого решения застройщика, заинтересованного либо в быстрой распродаже больших объемов квартир и возвращении оборотных средств, либо наоборот в получении максимальной прибыли от конкретного дома (нередко в районе или микрорайоне на рынке нового жилья представлено не более одного - двух домов, что создает монопольные условия для застройщиков). Так или иначе в большинстве районов цены на новостройки определяются уровнем стоимости жилья, сформированном вторичными квартирами. Применяемая технология расчета позволяет проводить ежедневное обновление индексов. Однако большая инертность рынка недвижимости не требует такой частоты. Оптимальным является еженедельное обновление, при котором возникает разумный баланс между объемом статистики по новым и обновленным объектам и величиной ценовой динамики, заметной на фоне статистического «шума». По аналогичной технологии отдельно вычисляются месячные значения индексов, которые не являются усредненными значениями недельных индексов и суть самостоятельные величины. В условиях стабильного рынка еженедельные и ежемесячные индексы совпадают, в условиях резких перемен они могут существенно различаться, т.к. еженедельный расчет более чувствителен к изменениям. Поэтому различия в значениях еженедельных и ежемесячных индексов являются показателем нестабильности на рынке. 1.6.1. Индекс стоимости жилья (Value Index) Недвижимость не является биржевым товаром, т.к. все квартиры различны, и их непросто привести к «общему знаменателю». Поэтому традиционная методика расчета фондовых индексов требует модернизации для применения к рынку недвижимости. Технология выделения из всего множества разнообразных квартир так называемого однородного «ядра», позволяющая рассматривать все квадратные метры в качестве единообразного товара, является уникальной особенностью системы индексов рынка недвижимости. Благодаря ей происходит переход от «средней температуры по больнице» - 32 статистически неустойчивой средней цены квадратного метра, к индексу стоимости – плавно меняющейся величине, определяемой общими тенденциями рынка. В таком контексте индекс стоимости становиться схожим с фондовыми индексами – его величина не отражает цены на какую-то конкретную квартиру и не является ориентиром для оценки. Индекс стоимости определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Например, при умножении на полное число квадратных метров в городе она показывает полную стоимость жилого фонда, при умножении на годовой объем продаж квадратных метров – оборот квартирного рынка. Но наиболее важное значение имеет даже не величина индекса стоимости, а ее изменение, которое как и изменения всех фондовых индексов, является показателем общерыночных тенденций к повышению или понижению. Суть технологии выделения однородного «ядра» сводится к следующему. С математической точки зрения каждая квартира есть точка в N-мерном пространстве, в котором каждое измерение суть один из параметров квартиры, например общая или жилая площадь, размер кухни или расстояние до метро. Все множество квартир представляет собой некое «облако», в центре которого группируются квартиры с типовыми параметрами, а на периферии – с крайне нестандартными. Важной особенностью жилого фонда Москвы является тот факт, что большинство квартир находится в типовых домах и имеет очень схожие характеристики. Даже в современных домах, построенных по индивидуальным проектам, параметры квартир во многом напоминают стандартные типовые планировки с незначительными изменениями. К нестандартным объектам, как правило, относятся малогабаритные квартиры гостиничного типа, элитное жилье, квартиры в старых домах начала 20 века и некоторых сталинских домах. Наглядно это означает, что описанное выше «облако» квартир имеет четко выраженное ядро и скудную периферию. Типичное распределение по одному из параметров представляет собой "колокольчик" (так называемое распределение Гаусса) Большинство объектов группируется в узкой центральной области с минимальным «разбросом» параметров, в то время как существенно нестандартных квартир значительно меньше. Примечательным образом в этой ситуации срабатывает известное эмпирическое правило «20/80» – 80% квартир расположено в области, соответствующей 20% доле от полной амплитуды разброса параметра. Отсечение периферии позволяет выделить однородное «ядро квартир», к которому принадлежит около 80% всего множества. Как указывалось выше, эти квартиры незначительно отличаются по своим (прежде всего основным) параметрам. Поэтому при моделировании любых разумных изменений в составе множества в пользу квартир того или иного типа, происходят очень незначительные изменения в его стоимости. Поэтому систематический рост цены всего множества может определяться только общими изменениями на рынке, а не 33 статистическими изменениями состава этого однородного множества. Удельная цена единицы (одного квадратного метра) однородного множества квартир и есть индекс стоимости жилья. 1.6.2. Индекс ценового ожидания (Expectation Index) Рынку недвижимости присуща большая инерционность. Это связано с тем, что операции на рынке недвижимости требуют много времени. Так, например, элементарная сделка куплипродажи занимает в среднем два месяца. В процессе сделки цены фиксируются договорами и внесенными авансами, в результате чего период в два месяца становиться минимальным временем, в течение которого на рынке могут обозначиться новые тенденции и произойти существенные ценовые изменения. В наиболее показательном 1998 году после кризиса в августе реальное снижение долларовых цен наметилось только в октябре, а масштабное снижение началось с декабряянваря. Такое положение дел позволяет предвидеть ценовую динамику на несколько ближайших месяцев путем аппроксимации текущей ситуации. Успех в построении гладкой функции индекса стоимости позволяет поставить этот подход на математическую основу и вычислять наиболее вероятное развитие событий методом наименьших квадратов. Не придавая существенного значения виду функции аналитического продолжения индекса стоимости достаточно остановиться на наиболее устойчивом параметре. Речь идет о прогнозируемом приросте стоимости на ближайший месяц, который и есть индекс ценового ожидания (выраженный в %). О корректности такого подхода позволяет судить приведенный ниже график: 34 Красной кривой отмечен индекс ожидания, который выражает прогнозируемый прирост уровня цен на следующий месяц. Он идет с опережением синего графика, выражающего реальный прирост цен на момент вычисления индекса. Как видно из графика индекс ожидания опережает текущий рост цен примерно на месяц (одно деление горизонтальной шкалы) Зеленый график - суть фактическое изменение цен за прогнозируемый месяц. Он достаточно близок к графику индекса ценового ожидания, что и позволяет утверждать о работоспособности данного подхода в краткосрочной перспективе. При отсутствии резких перепадов на рынке индекс ожидания достаточно точно определяет изменение цен в перспективе двух-трех месяцев. Изучение динамики рынка с 1998 года показывает, что величина ошибки предсказания не превышает 0.5%, что в большинстве случаев является приемлимой точностью. Часто бывает достаточно знать, что рынок стабилен и уровень цен колеблется в пределах от -0.5% до +0.5%, или напротив рынок растет высокими темпами от +2% до +3% месяц. 1.6.3. Индекс доходности жилья (Profit Index) Оценить квартиру несложно – все делают это методом сравнительного анализа продаж, прицениваясь к аналогичным объектам. Важно понять – «а стоит ли квартира этих денег?». Ответить на этот вопрос может только доходный метод оценки недвижимости, рассматривающий квартиру как инструмент для вложения средств и получения дохода. Приобретение квартиры экономически выгодно, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если цена предложения выше цены доходного метода, то выгоднее просто положить эти деньги в банк и получать проценты по депозиту. Если банковские проценты или доходность другого финансового инструмента превышает величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости, то экономически выгоднее жить не в собственном, а арендованном жилье. Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников: во-первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во-вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по банковским депозитам. Это позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., т.к. эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. 35 Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости. 1.7. Использование индексов рынка недвижимости Регулярное наблюдение за индексами позволяет всегда быть в курсе текущей ситуации на рынке недвижимости и понимать существующие тенденции. Уникальной отличительной особенностью системы индексов является оперативность информации - цифры обновляются еженедельно по понедельникам, позволяя начинать новую рабочую неделю с обзора ситуации на рынке. Все прочие аналитические материалы и обзоры содержат информацию только за прошедший период, как правило, за предыдущие месяцы или год. Следовательно, с их помощью можно мониторить динамику рынка только с задержкой на месяц и более. Неудивительно, что многие специалисты, ежедневно работающие на рынке, интуитивно "чувствуют" изменения раньше, что делает запаздывающие аналитические материалы интересными только с академической точки зрения. Вторая важная отличительная особенность системы индексов состоит в расширенном подходе к мониторингу рынку. Большинство аналитических систем осуществляет мониторинг только средней цены предложения. Все остальные данные, включая прогнозирование, базируются на субъективном экспертном мнении и часто противоречивы. Методологический подход системы индексов полностью противоположен. Он состоит в предоставлении каждому участнику рынка объективных цифровых данных в удобном формате, позволяющих с их помощью составлять свое собственное мнение и принимать самостоятельные решения. На текущий момент рассчитываются три индекса, позволяющие мониторить цены, уровень доходности вложений в недвижимость, а также прогнозировать динамику рынка в ближайшей перспективе. Это набор инструментов будет расширяться по мере появления практической потребности. 1.7.1. Индекс стоимости жилья (Value Index) Ни один хозяин собственности не может оставаться равнодушным к ее стоимости. Тем более если речь идет о наиболее дорогом товаре - недвижимости. Владелец маленькой квартиры или хозяин просторных апартаментов, инвестор тысяч квадратных метров жилья или владелец отдельного здания одинаково обеспокоены сохранностью своих вложений, определяемых состоянием рынка. Рост цен может сделать их богаче в равной пропорции, также как их падение - разорить. Индекс стоимости является наиболее удобным инструментом, позволяющим регулярно мониторить уровень цен на недвижимость. 36 Текущее значение индекса обновляется каждую неделю и позволяет видеть изменение уровня цен за это период. Неделя - небольшой срок для рынка недвижимости, однако значения индекса за несколько недель уже позволяют увидеть тенденцию к повышению или понижению рынка. Таким образом, можно заметить предстоящие изменения очень оперативно - в течение месяца, что недостижимо другими средствами. Например, практикуемый большинством специалистов ежемесячный расчет средней цены предложения сразу содержит месячную задержку (значения вычисляются по истечении месяца), требует минимум несколько месяцев для обозначения тенденции, что бывает крайне сложно из-за присутствия больших статистических колебаний, присущих прямому вычислению средней цены (часто встречается ситуация: - за позапрошлый месяц +4%, за прошлый -2%, за текущий +3% и т.п.) Результатом этого является длительное сохранение противоречивых мнений и комментариев даже в условиях очевидно оформившихся тенденций на рынке. Помимо мониторинга текущего уровня цен индекс стоимости может служить инструментом для изучения механизмов функционирования рынка, а их понимание - ключом к корректному прогнозированию. Например, построение индекса стоимости за несколько лет выявляет сезонные закономерности. Изучение динамики индекса стоимости после кризиса 1998 года и в период экономического роста в 2000-2003 годах позволяет находить корреляции с другими экономическими показателями, что проливает свет на причины тех или иных ценовых тенденций, а также позволяет предвидеть дальнейшее развитие событий. В соответствии с философией системы индексов - это инструмент, дающий возможность каждому участнику рынка делать свои выводы. 1.7.2. Индекс ценового ожидания (Expectation Index) Ожидаемая динамика цен на рынке недвижимости является актуальной при любых сделках. Например, операции купли-продажи (обмена) жилья в среднем растянуты по времени на 2-3 месяца. На растущем рынке часто встречается ситуация, когда с момента поиска покупателя на прежнюю квартиру до подбора новой цены успевают подрасти и денег, вырученных от продажи, уже не хватает на новую покупку. В условиях падающего рынка, напротив, продавцы часто запаздывают со снижением цены, и деньги на рекламу тратятся впустую. Как для продавцов, так и для покупателей квартир всегда актуально не продешевить. Если продавать квартиру - то на пике цены перед снижением, если покупать - то в конце снижения цен перед новым подъемом. Уследить за этими скрытыми тенденциями помогает индекс ценового ожидания. Значение индекса показывает ожидаемый ценовой прирост на следующий месяц (в %). Большие положительные значения индекса соответствуют интенсивному росту цен, когда 37 лучше подождать с продажей, но выгодно покупать. Снижение индекса до нуля означает замедление роста цен и стабилизацию рынка, когда сделки с недвижимостью выгодны как для продавца, так и для покупателя. Однако если до этого рынок сильно рос, то есть основания считать что он может начать снижаться, хотя так бывает не всегда. Отрицательное значение индекса ожидания означает падение рынка. Разумеется, в этих условиях следует выждать время покупателю, в то время как продавцу надо поторопиться. Принимая во внимание большую стоимость квартир в абсолютном выражении, грамотный выбор времени для покупки или продажи поможет сэкономить существенные деньги. Предвиденье динамики рынка крайне важно не только для сделок купли-продажи квартир, но и для значительных инвестиций в недвижимость и строительство. Когда речь идет о прогнозировании рынка на несколько лет вперед уже нельзя напрямую опираться на индекс ожидания. Однако изучение закономерностей его динамики, особенно периодов значительного роста или падения, как и в случае индекса стоимости, позволяет находить важные закономерности. 1.7.3. Индекс доходности жилья (Profit Index) Независимо от целей приобретения недвижимости - для проживания или получения дохода - важно не потерять своих денег. Как правило, при покупке жилья складывается типичная ситуация - часть денег есть, но на желаемую квартиру пока не хватает. Покупатель постоянно оказывается перед непростым выбором. Один вариант - занять денег или взять кредит, купить квартиру сразу, а потом рассчитываться с долгами. Второй - копить деньги, положив их под процент, а жить пока в арендованной квартире. Безусловно, каждый человек выбирает свой вариант исходя из личных предпочтений и обстоятельств. Однако если посмотреть на этот вопрос с экономической точки зрения, то можно дать объективный ответ о том, что выгоднее. Например, если рынок сильно растет, то имеет смысл найти возможность купить квартиру как можно быстрее, а уже потом расплатиться с долгами. Даже если потом будет трудно с деньгами, квартиру можно будет продать дороже и не остаться в накладе. Бывает и противоположная ситуация. При снижении рынка квартира теряет часть своей стоимости. Месячная величина потерь может даже превышать стоимость аренды такой квартиры, как происходило в 1998-1999 годах. В таких условиях экономически выгоднее жить в арендованной квартире и платить за аренду, а деньги на покупку жилья хранить на депозите, где они будут еще и расти. Разумеется, существует некая критическая точка, которая разделяет эти условия. Она определяет текущую обоснованность вложений в недвижимость, тем более, если речь идет не о 38 покупке квартиры для жизни, а о вложении сбережений или свободных средств. При динамике рынка выше критической величины вложения в недвижимость приносят больше дивидендов, чем проценты по депозитам. В обратном случае не имеет смысла вкладываться в недвижимость с целью получения дохода, а выгоднее положить деньги в банк или воспользоваться какимнибудь другим финансовым инструментом. Индекс доходности жилья позволяет проводить удобный мониторинг текущей доходности вложений в недвижимость, не прибегая к самостоятельным вычислениям. Его положение относительно критических точек позволяет быстро сориентироваться в ситуации. Значения индекса больше 1 означают, что вложения в недвижимость выгоднее банковских депозитов, причем во столько раз, во сколько значение индекса больше 1. Такая ситуация характерна для растущего рынка. Единичное значение индекса стоимости является первой критической точкой, в которой доходность от недвижимости аналогична доходности по депозитам. Диапазон от 0 до 1 составляет область малой доходности, на котором вложения в недвижимость хоть и не убыточны, но менее выгодны, чем просто получение банковских процентов. Ноль является второй критической точкой, ниже которой недвижимость становиться убыточной. Это означает, что падение ее стоимости в условиях снижения рынка не покрывается даже возможными арендными платежами. При появлении таких тенденций имеет смысл подумать о продаже недвижимости. Как и индекс стоимости жилья, индекс доходности является показателем общерыночных тенденций. В случае конкретной квартиры или строительного проекта могут возникнуть свои особенности и нюансы, связанные с локальными обстоятельствами. В согласии с философией системы индексов индекс доходности является инструментом, помогающим каждому участнику рынка принимать собственные решения. 39 2. 2.1. Аналитическая часть Все новокузнечане – богатые люди Все новокузнечане – богатые люди, даже если они об этом не знают. Они владеют очень дорогой недвижимостью, которая к тому же в последнее время растет в цене. Недвижимость - это капитал, который может эффективно работать. Нужно только знать способы. Главное – отказаться от привычного восприятия квартиры как дома, и постулат «Мой дом – моя крепость» сменить на «Мой дом – средство получения дохода». И быть готовым ко всем предпринимательским рискам. Лучше всех при этом будут чувствовать себя те, у кого есть и «крепость», и еще какая-нибудь недвижимость, чтобы пустить ее в дело. Два лежащих на поверхности способа извлекать доход из вложений в недвижимость – сдача квартиры в аренду и покупка квартиры с целью последующей перепродажи. Многие инвестиционно-строительные компании рекламируют как наиболее выгодный вид вложений в недвижимость приобретение квартиры на этапе строительства с целью ее перепродажи. Это может быть интересно для застройщиков, для инвестиционных компаний, которые в любом случае окажутся в плюсе. А для физического лица эта деятельность не так уж и выгодна, притом очень рискованна. Инвестиционный процесс до момента оформления в собственность занимает от полутора лет и более. То есть если покупать недвижимость на самом старте строительства (когда есть только котлован), когда адрес еще не раскручен и квартиры дешевые, то реальный срок – два года. Причем нет никакой уверенности в том, что через два года рынок не окажется на стадии снижения цен и к моменту продажи квартиры, она не подешевеет процентов на 10. Если на начальном этапе квартира куплена на 20% дешевле от рыночной цены на тот момент, то получение дохода может быть весьма сомнительным. Совсем другое дело – сдавать квартиру в аренду. В этом случае доход гарантирован и постоянен. 2.2. Аренда Сдавать свою жилплощадь в аренду люди додумались уже давно, и этот рынок весьма активно развивается. В аренду можно сдавать либо свою квартиру, если есть еще, где жить, либо доставшуюся по наследству от бабушки, либо специально приобретенную для этих целей жилплощадь. Так или иначе, как и в любом бизнесе, товар должен быть конкурентоспособным. Сильнее всего на цену влияет местоположение, это общеизвестно. Если покупать квартиру для того, чтобы потом ее сдавать, географический фактор обязательно надо 40 учитывать. Сегодня минимальная цена аренды однокомнатной квартиры по улице Кирова 2500 – 3500 в месяц, если же еще надо ехать несколько остановок на транспорте, то цена снижается на 500 – 1000 руб. Чем ближе к центру, тем, соответственно, дороже. Цена зависит также от состояния квартиры и подходов к ней: какой подъезд, есть ли куда поставить машину, что находится поблизости – парк или нефтебаза, какой в квартире ремонт и т. д. Все это тоже следует учитывать. Необходимо учесть тот факт, что какое-то время квартира будет «простаивать». Обычно такое жилье снимают не больше чем на полгода, потом приходится вновь искать арендаторов. Поэтому не эффективно вкладывать средства в обычные квартиры с целью их последующей сдачи. Гораздо выгоднее приобрести квартиру по улице Кирова или по проспекту Металлургов. Во-первых, это «центр» города. Во-вторых, эти квартиры можно купить дешевле, чем новостройку, но сдавать после соответствующего ремонта гораздо дороже. В период роста цен на недвижимость такая деятельность, безусловно, является выгодной, поскольку с каждым годом квартира стоит все дороже. Но тут важно вовремя остановиться, потому что когда цены пойдут вниз, мы будем уже не зарабатывать, а терять деньги. Поэтому, когда становится ясно, что цены вот-вот пойдут вниз, аренду надо закрывать, квартиру продавать, деньги замораживать (например, в банке под 5-6%). А дождавшись максимального падения цен, покупать следующую квартиру и сдавать ее, пока цены вновь идут вверх. Ничего сложного, важно лишь точно определить тот самый момент, когда надо продавать квартиру. Если же квартиру для сдачи в аренду мы не выбирали (бабушкино наследство), необходимо подойти к определению цены и условий аренды разумно. Квартира сдается слишком быстро – значит, занижена цена. Долго – цена завышена, а все то время, что будет потрачено на поиск жильцов, будет отнесено к убыткам. Перед сдачей в аренду квартиру необходимо подготовить: сделать необходимый ремонт, купить соответствующую мебель и относиться к этой жилплощади рационально – как к средству для заработка. Итак, подготовка. Во-первых, необходимо оформить документы, подтверждающие право на сдачу квартиры в аренду. Во-вторых, сделать косметический ремонт, превратить квартиру в хороший гостиничный номер (оставив холодильник, некоторое количество посуды и постельного белья). После года сдачи в аренду квартиру еще раз придется приводить в порядок, на что уйдет 10-20% полученной прибыли. 41 Третий шаг выводим квартиру на рынок. Рассмотрим менее опасный (рискованный) вариант – сдача квартиры через агентство недвижимости. Большинство владельцев квартир пытаются на этом рынке обойтись без услуг посредников, но сделать это практически невозможно. В среднем услуги агентства стоят 50% месячной арендной платы, но это окупается. Экономическая эффективность вложений 2.3. Рассчитаем экономическую эффективность вложений денежных средств в недвижимость - приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Предположим, что при наличии суммы в 500 000 руб. есть возможность купить двухкомнатную квартиру по улице Кирова и сдавать ее в течение ближайших 10 лет. Цена двухкомнатной квартиры по улице Кирова (центр города Новокузнецка) площадью 43 кв. м составит 450000 руб. Необходимо учесть расходы на ремонт – 20 000 руб.. Приобретение мебели, холодильника, телевизора и т.п. – 15 000 руб. Итого единовременные затраты составят: Еденовременные _ затраты 450000 20000 15000 485000 руб. Сдать такую квартиру сейчас можно за 3 000 руб. в месяц. Но случается, что квартира неделю-две простаивает при смене нанимателей, то есть реальная ежемесячная плата за найм уменьшается. Допустим, что квартира простаивает в среднем три раза в год по две недели. Тогда издержки простоев равны: Простои _ в _ год Арендная _ плата _ за _ неделю 2 3 750 2 3 4500 руб. / год Простои _ в _ мес. 4500 375 руб. / мес. 12 Ежемесячные затраты на содержание квартиры (700руб./мес.) и налоги (Согласно статье 125.1.5. дополнения и изменения к Налоговому кодексу от 26 декабря 2001 года, размер налога за аренду квартиры составляет 10% от арендной платы) составят: Содержание _ и _ налоги 700 250 950 руб. / мес. Один раз в 5 лет в квартире нужно будет сделать ремонт 20 000 руб., на который ежемесячно нужно откладывать: Ремонт 20000 руб. 333,3 руб. / мес. 350 руб. / мес. 5 лет 12 месяцев Мебель и оборудование через 10 лет придется поменять – ежемесячные отчисления на это составят: 42 15000 руб. Оборудование 125 руб. / мес. 120 мес. То есть прибыль арендодателя составит: Прибыль Аренда Простои Ремонт Оборудование Содержание Налоги Прибыль _ в _ мес. 3000 375 350 125 700 250 1200 руб. / мес. Прибыль _ в _ год 1200 12 14400 руб. / год. Учитывая динамику роста цен на недвижимость – 15% в год, рост цен составит: Рост _ цен _ на _ квартиру 450000 0,15 67500 руб. / год Итого прибыль в год составит: Итого _ прибыль _ в _ год 14400 67500 81900 руб. / год Тот же капитал, помещенный в коммерческий банк на срочный депозит, сегодня позволит получить прибыль в размере 8% годовых, или 43200 руб./год. от стоимости квартиры (450000 руб.) Индекс доходности в этом случае: Индекс _ доходности 81900 1,8958 2 43200 Как видим вложения в недвижимость в данный момент (май 2003 года) выгоднее банковских депозитов, причем в 2 раза. Такая ситуация говорит о растущем рынке недвижимости города Новокузнецка. В заключение хотелось бы учесть тот факт, что по мере развития рыночной экономики банковские проценты будут неуклонно падать до общемировых 4-5% годовых, но будут расти налоги на недвижимость и затраты на ее содержание. Однако вложения в недвижимость всегда будут самыми надежными. 43 Заключение В процессе выполнения настоящей курсовой работы были получены знания и опыт в анализе эффективности вложений в недвижимость. Были рассмотрены основные нормативные и законодательные акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости; была изучена методика анализа и использование индексов рынка недвижимости; изучены базовые теоретические, методологические положения и существующая практика экономических отношений в сфере недвижимости. На базе изученного материала была выполнена аналитическая часть данной курсовой работы. Где была рассмотрена и доказана эффективность вложения денежных средств в недвижимость города Новокузнецка в данный момент (май 2003 года). Доходность вложения денежных средств в недвижимость в 2 раза выше, чем вложения той же суммы на срочный депозит. Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Рынок недвижимости в России в настоящее время находится на стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие системной законодательной базы, нестабильность экономики, отсутствие полной информации о рынке недвижимости, в частности, города Новокузнецка, а также ограниченное количество учебных материалов, нехарактерно сказывающееся на качестве образования экономистов-менеджеров. Несмотря на это рынок недвижимости для России является существенной составляющей национальной экономики, эффективное совершенствование которой, является перспективным направлением, требующим дальнейшего изучения, систематизации и развития. 44 Список использованных источников 1) Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 1995, с. 543. 2) Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада /I 1од ред. проф. Е.А. Суханова. - М., 1992, с. 110 - 115. 3) Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 1992, с. 268. 4) Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. — Петроград, 1914, с. 71. 5) В настоящем учебном пособии термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «объекты недвижимости» используются как однопорядковые термины и применяются в зависимости от контекста. 6) В соответствие с Федеральным законом (ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.97 г.). 7) Ст. 290, п.2 ГК РФ. 8) Из проекта Земельного кодекса РФ. 9) Ст. 274 ГК РФ. 10) Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М., "ИНФРА-М", 1996г. -669с. 11) Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. - М.: Издательство "АВС", 1999г. -568с. 12) Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг и оценка. - М.: 1996г. 13) Ресин В.И. и др. Экономика недвижимости. - М.: Издательство "ДЕЛО", 1999г. 328с. 14) Фридман Д. и др. Анализ и оценка недвижимости, приносящей доход. - М.: "ДЕЛО" лтд, 1995г. 15) Конституция РФ. 16) ГК РФ. 17) ЖК РФ. 18) http://www.irn.ru/ - Аналитический центр нежвижимости
