Экономическая оценка земельных участков

АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
« ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ »
Кафедра «Оценка недвижимости»
УТВЕРЖДЕН
на заседании кафедры
протокол №___от «_____» __________ 201_ г.
Заведующий кафедрой оценка недвижимости
______________А.А. Белан
(подпись, расшифровка подписи)
ФОНД ОЦЕНОЧНЫХ СРЕДСТВ
ПО УЧЕБНОЙ ДИСЦИПЛИНЕ
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
38.03.01 (080100.62) ЭКОНОМИКА
ФИНАНСЫ И КРЕДИТ
БАКАЛАВР
Курск – 201_
ВОПРОСЫ К ЭКЗАМЕНУ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ»
1. Понятие земельного участка как объекта экономической оценки. Особенности
оценки земельных участков различного целевого назначения ПК-1
2. Необходимость и основные цели оценки земельных участков. ПК-1
3. Виды стоимости, используемые в процессе оценки земельных участков. ПК-4
4. Состав земель в Российской Федерации. Целевое назначение и правовое
положение земельного участка. ПК-3
5. Земельные отношения в Российской Федерации. Формы собственности на землю.
ПК-3
6. Разрешённое использование земельного участка. Обременения и сервитута на
земельные участки. ПК-2
7. Государственный земельный кадастр, его значение и содержание. Кадастровая и
единичная оценка земли. ПК-2
8. Правовое регулирование гражданского оборота земельных участков в Российской
Федерации. ПК-2
9. Состояние и тенденции развития земельного рынка в Российской Федерации.
10. Экономические принципы оценки земельных участков. ПК-4
11. Доходный подход к оценке земельных участков. Сфера его применения,
преимущества и недостатки. ПК-4
12. Оценка земельных участков методом капитализации дохода. ПК-4
13. Понятие коэффициента капитализации и способы его расчёта при оценке земли.
ПК-4
14. Оценка земельного участка методом остатка. ПК-1
15. Оценка земельного участка методом предполагаемого использования. ПК-3
16. Сравнительный подход к оценке земельных участков. Сфера его применения,
преимущества и недостатки. ПК-1
17. Основные этапы метода сравнения продаж при оценке земли. ПК-2
18. Элементы и единицы сравнения земельных участков. ПК-2
19. Виды поправок, порядок их расчёта и внесения. ПК-2
20. Оценка земельного участка при недостаточном количестве продаж. Метод
распределения. ПК-2
21. Затратный подход к оценке земельных участков. Сфера его применения,
преимущества и недостатки. ПК-3
22. Основные этапы оценки земельного участка методом выделения. ПК-3
23. Оценка городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям
инвестиционных контрактов. ПК-3
24. Процедура оценки земельного участка. ПК-3
25. Определение НЭИ незастроенного земельного участка. ПК- 1
26. Определение НЭИ застроенного земельного участка. ПК-1
27. Основные этапы государственной кадастровой оценки земель поселений. ПК-2
28. Особенности оценки земель в городе Москве. ПК-2
29. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. ПК-2
30. Рыночная оценка сельскохозяйственных угодий методом капитализации
земельной ренты. ПК-3
31. Оценка земель, выводимых из сельскохозяйственного оборота. ПК-4
32. Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда. ПК-3
33. По каким признакам проводится сегментирование земельного рынка? % 34.
Какие источники информации используются при оценке рыночной стоимости
земельного участка методом сравнения продаж? ПК-3
35. Какие элементы сравнения используются
сопоставимости оцениваемого участка и аналогов? ПК-3
при
анализе
степени
36. В чем заключаются различия между сравнением по элементам и единицам
сравнения? ПК-3
37. В каких случаях применяется метод распределения? В чем заключается его
экономическое содержание? ПК-4
38. Какие этапы оценки рыночной стоимости земли включает метод выделения? ПК4
39. В каких случаях метод выделения одновременно относится к сравнительному и
затратному подходам? ПК-1
40. В чем заключаются преимущества и недостатки сравнительного подхода к
оценке земли? ПК-1
41. Чем заключается экономическое содержание затратного подхода при оценке
земельных участков? ПК-3
42. На каких принципах оценки базируется затратный подход? ПК-1
43. Какие методы оценки земли включает затратный подход? ПК-2
44. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по затратам на
инфраструктуру? ПК-2
45. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по условиям
инвестиционных контрактов? ПК-2
46. В чем заключаются преимущества и недостатки затратного подхода к оценке
земли? ПК-4
47. Какие виды ренты существуют в рыночной экономике? ПК-3
48. В чем заключаются отличия арендной платы от земельной ренты? ПК-3
49. В чем состоят отличия дифференциальной ренты 1 от дифференциальной ренты
2 ? ПК-1
50. Какие виды сельскохозяйственных угодий различают при оценке земли? ПК-2
ТЕСТОВЫЕ ЗАДАНИЯ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ»
ВАРИАНТ 1.
1. Оценка земельных участков может проводиться с целью:
а) определения налогооблагаемой базы;
б) вовлечения земельных участков в активный оборот;
в) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;
г) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;
д) во всех вышеперечисленных случаях.
2. Согласно принципу остаточной продуктивности остаток дохода от хозяйственной
деятельности выплачивается владельцу:
а) рабочей силы;
б) здания, машин, оборудования:
в) предпринимательских способностей;
г) земли;
д) готовой продукции.
3. В соответствие с Земельным кодексом РФ земельные участки в постоянное
бессрочное пользование предоставляются:
а) гражданам;
б) федеральным казённым предприятиям:
в) предприятиям местной промышленности;
г) строительным организациям;
д) все ответы верны.
4. Какой из ниже перечисленных методов наиболее широко используется для оценки
сельскохозяйственных земель в РФ?
а) метод капитализации рентного дохода;
б) метод сравнения продаж;
в) метод остатка дохода для земли;
г) метод распределения;
д) все ответы неверны.
5. Земельный спекулянт рассчитывает, что через четыре года массив площадью 40 га
может быть продан предпринимателю, осваивающему землю для последующей
перепродажи, за 25 000 долл. Какая сегодняшняя цена одного гектара земли позволит
спекулянту получить 15%-ный годовой доход (по сложному проценту) без учёта затрат,
связанных с удержанием и продажей земли?
6. Определить стоимость земельного участка под строительство автозаправочной
станции на три колонки. Капитальные вложения на одну:
- колонку составляют 48780 долларов. Анализ эксплуатации действующих АЗС с
аналогичным местоположением даёт следующие данные:
- в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 30 литров бензина;
- чистый доход с одного литра бензина составляет 8 центов; срок экономической жизни
АЗС составляет 8 лет; возмещение инвестиций в АЗС производится по прямолинейному
методу;
- с учётом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300
дней в году.
- планируемый доход на инвестиции составляет 16%.
7. На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80
до 100 километров от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок
площадью 0,06 гектара.
Участок расположен в 8 километрах от железнодорожной станции, имеет электричество,
водопровод, подъездную дорогу с твёрдым покрытием. Оценка проводится 15 октября
текущего года. Цены продажи земельных участков в районе оценки упали в октябре
текущего года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом - на 2%, с
третьим кварталом на 1%. В базе данных имеется следующая информация по шести
сопоставимым земельным участкам.
Элементы сравнения
№1
№2
№3
№4
№5
№6
Дата сделки (квартал)
2 кв.
3 кв.
3 кв.
3 кв.
2 кв.
1 кв.
Размер земельного участка
0,08
0,06
0,06
0,08
0,06
0,08
Местоположение (километров 3-5
от железнодорожной станции)
3-5
6-10
3-5
6-10
6-10
Электричество
есть
есть
нет
нет
есть
есть
Водопровод
нет
есть
нет
нет
нет
нет
Наличие леса около участка
есть
нет
нет
есть
есть
есть
Наличие подъездной дороги с есть
твёрдым покрытием
есть
нет
нет
нет
есть
Цена продажи (рублей)
23640
17830
15750
18370
27200
29400
ВАРИАНТ 2
1. При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом использования
которого будет типовая дачная застройка, используется метод:
а) выделения;
б) разбивки на участки;
в) распределения;
г) капитализации дохода
д) все ответы неверны.
2. Экономический принцип, согласно которому стоимость земельного участка
определяется наименьшей ценой продажи аналогичных земельных участков, называется
принципом:
а) остаточной продуктивности;
б) замещения;
в) ожидания;
г) изменения внешней среды;
д) наиболее эффективного использования.
3. При оценке земельных участков в деловых центрах городов методом сравнения продаж
в качестве единицы сравнения используется:
а) цена за один гектар площади;
б) цена за один кубический метр объёма здания;
в) цена за лот;
г) цена за квадратный метр площади земельного участка;
д) все ответы верны.
4. При оценке застроенного земельного участка по технике остатка дохода для земли
используются все ниже перечисленные показатели за исключением:
а) чистый операционный доход, приносимый земельным участком и расположенным на
нём зданием;
б) ставка дохода на капитал для земельного участка;
в) норма возмещения капитала для здания;
г) срок службы здания, расположенного на земельном участке) используются все
вышеперечисленные показатели.
5. К элементам сравнения земельных участков, учитываемым при использовании
метода сравнения продаж не относится:
а) дата продажи;
б) оцениваемые права собственности;
в) местоположение;
г) наличие движимого имущества;
д) все ответы верны.
6. Фирма приобрела земельный участок для парковки автомобилей за 18 000 долл. Фирма
планирует сдать его в аренду за 2 000 долл. чистой годовой арендной платы,
выплачиваемой в конце каждого из последующих 10 лет. В конце 10-го года земельный
участок будет продан за 40 000 долл. Определите при ставке дисконтирования в 15%:
а) какова текущая стоимость доходов от аренды за 10 лег?
б) какова текущая стоимость выручки от продажи через 10 лет?
в) какова совокупная текущая стоимость земельного участка?
7. Определите рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения, расположенного
на земельном участке, если известно, что рыночная стоимость сооружения 300 000
рублей, продолжительность его экономической жизни составляет 30 лет,
соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. Чистый операционный
доход от эксплуатации объекта составил 40 000 рублей. Расчёт возмещения капитала
ведётся по аннуитетному методу.
8. На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от
80 до 100 километров от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок
площадью 0,06 гектара.
Участок расположен в 8 километрах от железнодорожной станции, имеет электричество,
водопровод, подъездную дорогу с твёрдым покрытием. Оценка проводится 15 октября
текущего года. Цены продажи земельных участков в районе оценки упали в октябре
текущего года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом - на 2%, с
третьим кварталом на 1%. В базе данных имеется следующая информация по шести
сопоставимым земельным участкам.
Элементы сравнения
№1
№2
№3
№4
№5
№6
Дата сделки (квартал)
2 кв.
3 кв.
3 кв.
3 кв.
2 кв.
1 кв.
земельного 0,08
0,06
0,06
0,08
0,06
0,08
3-5
3-5
6-10
3-5
6-10
6-10
Электричество
есть
есть
нет
нет
есть
есть
Водопровод
нет
есть
нет
нет
нет
нет
нет
нет
есть
есть
есть
Наличие
подъездной есть
дороги
с
твёрдым
покрытием
есть
нет
нет
нет
есть
Цена продажи (рублей)
23 640
17 830
15 750
18
370
27
200
Размер
участка
Местоположение
(километров
железнодорожной
станции)
Наличие
участка
леса
от
около есть
29 400
ВАРИАНТ З
1. Экономический принцип, согласно которому стоимость земельного участка отражает
капитализированную величину будущих доходов, называется принципом:
а) спроса и предложения;
б)
остаточной продуктивности;
в) конкуренции;
г) ожидания;
д) сбалансированности.
2. Какие из ниже перечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на
оценочную стоимость земельного участка, предназначенного под многоэтажную
жилищную застройку в городе?
а)
местоположение;
б)
плодородие почвы;
в)
величина доходов населения;
г)
величина земельного налога;
д)
все факторы оказывают существенное воздействие.
3. В понятие правового режима земельного участка не включается:
а) имеющиеся сервитуты;
б) форма собственности на землю;
в) запрещение изменения целевого назначения земель;
г) характеристика местоположения;
д) всё вышеперечисленное входит в понятие правового режима земельного участка.
4. К какой категории земли относится садоводческое товарищество, организованное при
промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты?
а) к землям сельскохозяйственного назначения;
б) к землям предприятий промышленности, транспорта, связи;
в) к землям природоохранного назначения;
г) к землям поселений;
д) все ответы неверны.
5. При оценке земельных участков под застройку торговыми предприятиями
методом сравнения продаж в качестве единицы сравнения может использоваться:
а) цена за один гектар площади;
б) цена за один фронтальный метр;
в) цена за один кубический метр объёма здания;
г) цена за лот;
д) все ответы неверны.
6. Какую сумму предприятию необходимо один раз перечислить на счёт в банк,
начисляющий 28% годовых ежеквартально, чтобы через четыре года приобрести
земельный участок за 400 тысяч рублей?
7. Определить стоимость земельного участка под строительство многоэтажного
гаража-стоянки на 150 легковых автомашин. Строительство одного гаражного места по
типовому проекту стоит 120 тысяч рублей, а годовой чистый операционный доход от
всего объекта прогнозируется в 3 млн. рублей. По рыночным данным, коэффициент
капитализации для зданий такого типа составляет 15%, а для земельного участка- 12%.
8. На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от
80 до 100 километров от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок
площадью 0,06 гектара.
Участок расположен в 8 километрах от железнодорожной станции, имеет электричество,
водопровод, подъездную дорогу с твёрдым покрытием. Оценка проводится 15 октября
текущего года. Цены продажи земельных участков в районе оценки упали в октябре
текущего года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом - на 2%, с
третьим кварталом на 1%. В базе данных имеется следующая информация по шести
сопоставимым земельным участкам.
Элементы сравнения
№1
№2
№3
№4
№5
№6
Дата сделки (квартал)
2 кв.
3 кв.
3 кв.
3 кв.
2 кв.
1 кв.
Размер земельного участка
0,08
0,06
0,06
0,08
0,06
0,08
Местоположение (километров от 3-5
железнодорожной станции)
3-5
6-10
3-5
6-10
6-10
Электричество
есть
есть
нет
нет
есть
есть
Водопровод
нет
есть
нет
нет
нет
нет
Наличие леса около участка
есть
нет
нет
есть
есть
есть
есть
нет
нет
нет
есть
17 830
15
750
18
370
27 200
Наличие подъездной дороги
твёрдым покрытием
Цена продажи (рублей)
с есть
29 400 23
640
ВАРИАНТ 4
1. Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства
объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения?
а) инвестиционная стоимость
б) налогооблагаемая стоимость;
в) страховая стоимость;
г) ликвидационная стоимость;
д) рыночная стоимость.
2. Технику остатка дохода, приходящегося на землю можно использовать при оценке:
а) сельскохозяйственных земель;
б) земель природоохранного назначения;
в) лесных земель;
г) земель поселений, застроенных общественными зданиями;
д) все ответы неверны.
3. К элементам сравнения земельных участков, учитываемым при использовании метода
сравнения продаж не относится:
а) физические характеристики участка;
б) оцениваемые права собственности;
в) наличие движимого имущества;
г) местоположение;
д) все ответы верны.
4.При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом использования которого
будет типовая дачная застройка, используется метод:
а) выделения;
б) разбивки на участки;
в) распределения;
г) капитализации дохода
д) все ответы неверны.
5. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству
элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится:
а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;
б) со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка;
в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;
г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога;
д) все ответы неверны.
6. Составить график погашения ипотечного кредита в 9 млн. рублей, предоставленного
под залог земельного участка на три года под 12% годовых, если по условиям погашения:
а) заёмщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основную сумму
кредита погашает в конце третьего года одним платежом;
б) сумма кредита возвращается ежегодно равными долями, а проценты выплачиваются
каждый год с остатка основной суммы;
в) кредит погашается ежегодно равными суммами (аннуитет).
7. Рассчитайте цену продажи права аренды на 40 лет земельного участка площадью 0,20
гектара под объект бытового обслуживания, если базовая ставка арендной платы - 4,0
руб./кв. м, коэффициент доходности местоположения - 1,4, коэффициент вида
деятельности арендатора - 1,5. Требуемая ставка дохода -20%.
8. На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80
до 100 километров от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок
площадью 0,06 гектара.
Участок расположен в 8 километрах от железнодорожной станции, имеет электричество,
водопровод, подъездную дорогу с твёрдым покрытием. Оценка проводится 15 октября
текущего года. Цены продажи земельных участков в районе оценки упали в октябре
текущего года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом - на 2%, с
третьим кварталом на 1%. В базе данных имеется следующая информация по шести
сопоставимым земельным участкам.
Элементы сравнения
№1
№2
№3
Дата сделки (квартал)
2кв.
3 кв.
Размер земельного участка
0,08
Местоположение
(километров
железнодорожной станции)
от 3-5
№4
№5
№6
3 кв. 3 кв.
2 кв.
1 кв.
0,06
0,06
0,08
0,06
0,08
3-5
6-10
3-5
6-10
6-10
Электричество
есть
есть
нет
нет
есть
есть
Водопровод
нет
есть
нет
нет
нет
нет
Наличие леса около участка
есть
нет
нет
есть
есть
есть
Наличие подъездной дороги с твёрдым есть
покрытием
есть
нет
нет
нет
есть
Цена продажи (рублей)
23
640
17
830
15
750
18
370
27
200
29
400
Перечень наглядных учебно-методических пособий
Наглядное пособие 1
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ РФ ПО КАТЕГОРИЯМ В 1990 — 2002 ГОДЫ, млн. га
Наименование категорий земель
1990 год
2002 год
2002
г<
Млн.
га
Земли
назначения
сельскохозяйственного 639,1
%
Млн. га %
37,3 398,4
%к
1990
23,3
62,2
1,1
250,
Земли поселений, в том числе: в 7,5
0,4
городской черте в черте сельских
5,5 1,7 0,3
населенных пунктов
0,1
18,8
7,9 10,9 0,4
0,7
143,1
641
Земли промышленности, энергетики, 16,0
транспорта, связи, обороны и иного
специального назначения
0,9
17,1
1,0
106,!
Земли особо охраняемых территорий
17,4
1,0
34,2
2,0
196
Земли лесного фонда
895,5
52,4 1102,8
64,5
123
Земли водного фонда
4,1
0,2
27,4
1,6
668,2
Земли запаса
130,2
7,6
111,1
6,5
85,3
100
100
Итого земель РФ без учета внутренних 1709,8 100 1709,8
вод и территорий морей
Наглядное пособие 2
ПРИРОДНЫЕ ЗАПАСЫ РОССИИ:
Общая площадь территории России составляет 1709 млн. гектаров земли, в том
числе:
1579,8 млн. га (92.4%)
в государственной и муниципальной собственности
101,7млн. га(5,9%)
в частной собственности граждан и их объединений
28,3млн. га(1,7%)
в собственности юридических лиц
Согласно официальной информации, Россия располагает:
55%
черноземных почв мира
60°о
запасов древесины хвойных пород
50%
запасов пресной воды
Наглядное пособие 3
Специфические свойства земли как товара
Свойства
Характеристика
1 .Назначение
Многофункциональное:
экологическое,
социальное
и
экономическое.
Средство
производства, предмет труда пространственный
базис любого бизнеса
2. Форма функционирования в Натурально-вещественная и стоимостная
сфере предпринимательства
3. Происхождение
Невоспроизводимая, естественная часть природы,
базовый ресурс всех благ, существует независимо
от воли людей
4. Степень подвижности
Абсолютно неподвижна, нельзя физически
переместит в более удобное место. Большая
зависимость цены от местоположения
5. Длительность хозяйственного Бесконечное использование, в общем, и частном
кругооборота
6. Состояние потребительской Сохраняется натуральная форма в течение всего
формы
в
процессе периода использования и неиспользование
использования
7.
Износ
использования
в
процессе Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих
полезных
свойств,
а
улучшается
при
рациональном использовании
8. Изменение
времени
стоимости
во Потенциально стоимость не
повышается из-за растущего
инфляции и прочих факторов
снижается, а
дефицита ее,
9. Количество
Постоянно, не воспроизводится в натуре
10. Качество
Определяется уникальным местоположением и
плодородием, восстанавливаемым естественным
путем рельефом и т.д.
11. Взаимозаменяемость.
Не может
ресурсом
12. Обороноспособность
рынке
13. Возможность сервитут
быть
заменена
никаким
другим
на Отдельные виды земель ограничены
исключены из хозяйственного оборота
Право
ограниченного
земельным участком
пользования
или
чужим
14.
Формирование Осуществляется естественными силами в течение
потребительной
стоимости тысячелетий, Наглядное пособием
труда и капитала
15.
Особый
распоряжения
способ Землеустроительные действия землей
ВАРИАНТ 5
1. Какие из нижеследующих пунктов учитываются при выборе сопоставимых объектов
(аналогов) в сравнительном подходе:
а) местоположение;
б) условия финансирования;
в) физические характеристики;
г) право собственности на объект недвижимости;
2. Что из перечисленного ниже не является особенностью земли как товара:
а) ограниченность;
б) уникальность;
в) долговечность;
г) неограниченность в способах использования;
д) многофункциональность.
3. Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные: безрисковая
ставка - 6 %; премия за риск инвестиций - 7 %; поправка на ликвидность - 3 %; поправка
за инвестиционный менеджмент-4%; норма возврата по методу Ринга, оставшийся срок
экономической жизни - 20 лет
а) 25 %;
б) 21 %;
в) 13 %.
4. Отрицательная стоимость земли возникает в следующих случаях, за исключением:
а) земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального
состояния окружающей среды;
б) арендная плата, подлежащая выплате, не превышает рыночную стоимость аренды;
в) владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию в размерах, превышающих
стоимость имущества, свободного от таких обязательств.
5. Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный
доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной
платы, - около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном
случае:
а) 12,7 %;
б) 15,9 %;
в) 1,3 %.
6. Какая из следующих ставок капитализации учитывает только ставку дохода на
инвестиции:
а) ставка капитализации земли;
б) ставка капитализации объекта недвижимости;
б) ставка капитализации зданий.
7. Право собственности на земельный участок распространяется на: ГК РФ, ст. 261.
а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и
растения;
б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и
растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;
в) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся в границах
этого участка.
8. Отметьте пункт, относящийся к правовому обеспечению оценки земли:
а) имущественные права на землю;
б) градостроительные и иные ограничения в использовании земли;
в) законодательное регулирование оценки земли;
г) а) и в);
д) а), б) и в).
9. Оценить участок земли, если имеется следующая информация о продаже трех типичных
застроенных участков в данном районе:
№
участка
Цена продажи участка с улучшениями
Стоимость улучшений, с учетом
износа
1
220 000
158 000
2
220 000
140 000
3
190 000
150 000
а) 85 000;
б) 60 670;
в) 56 000.
10. Верно ли утверждение, что ставка капитализации для зданий, рассчитываемая в методе
остатка для земли, равна сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала:
а) верно;
б) неверно.
11. Чистый операционный доход объекта недвижимости 70 000 долл., коэффициент
капитализации для улучшений 20 %, коэффициент капитализации для земли 17 %, доля
земли в стоимости объекта недвижимости составляет 0,25. Определите стоимость земли:
а) 115 000 долл.;
б) 90 900 долл.;
в) 57 000 долл.
12. Государственный земельный кадастр содержит информацию:
а) о землях, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных
образований;
б) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности
земель;
в) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности
земель, а также о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли,
землевладельцам, землепользователям и арендаторам.
13. Для земель, частично изъятых из оборота, не разрешены следующие виды сделок:
а) передача в аренду;
б) продажа;
в) передача в залог.
14. Отметьте неправильные на Ваш взгляд утверждения:
а) сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком;
б) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний
земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и других
нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута;
в) обременение земельного участка сервитутом лишает собственника участка права
распоряжения этим участком;
г) сервитутом могут обременяться здания и сооружения.
15. Рассчитайте ставку капитализации, если ежегодная норма возврата на инвестиции
определяется по методу Инвуда при следующих условиях: срок владения зданием - 6 лет,
ставка доходности инвестиций - 14 %.
а) 25,7 %;
б) 18,3 %;
в) 13,2 %.
16. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денежных средств в
методе предполагаемого использования:
а) налог на имущество;
б) затраты на строительство;
в) проценты по ипотечному кредиту;
г) следует учитывать все указанные расходные статьи.
17. Субъектами права собственности могут быть:
а) частные лица (физические и юридические);
б) государство;
в) органы местного самоуправления;
г) а) и б);
д) а), б) и в).
18. Определить стоимость участка, для которого лучшим и наиболее эффективным
использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна
500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты
капитализации для земли и для здания - 8 % и 10 % соответственно.
а) 928 500 долл.;
б) 875 000 долл.;
в) 239 400 долл.
19. Каково наилучшее использование для участка, по которому имеется следующая
информация:
Жилое
Офисное Коммерческое
2 300 000
3 370 000 4 650 000
Чистый операционный доход
335 000
540 000
980 000
Коэффициент
зданий
капитализации
12 %
11 %
13 %
Коэффициент
земли
капитализации
Стоимость
зданий
строительства
10 %
а) жилой многоквартирный дом;
б) офисное здание;
в) коммерческое (розничная торговля).
20. Какое из ниже перечисленных прав не является частичным имущественным правом:
а) право постоянного (бессрочного) пользования;
б) право собственности
в) право пожизненного наследуемого владения.
21. Что не является обременением земельного участка:
а) сервитут;
б) право залога;
в) право извлечения доходов.
22. Совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны:
а) только до кадастрового учета участка;
б) только после кадастрового учета участка;
в) во время кадастрового учета участка.
23. Какой из нижеприведенных методов чаще всего не применим к оценке рыночной
стоимости
незастроенных
земельных
участков:
а) метод сравнения продаж;
б) метод остатка;
в) метод выделения;
г) метод предполагаемого использования.
24. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству
элемент
оцениваемого
земельного
участка,
то
поправка
вносится:
а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого участка;
б) со знаком минус к стоимости оцениваемого участка;
в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;
г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога.
25. К методам оценки стоимости земельных участков, основанных на сравнительном
подходе
к
оценке,
не
относится:
а) метод выделения;
б) метод распределения;
в) метод остатка;
г) метод сравнения продаж.
26.
Оценка
земельных
участков
а) определения налогооблагаемой базы;
может
проводиться
с
целью:
б) вовлечения земельных участков в активный рыночный оборот;
в) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;
г) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;
д) а), б) и г);
е) а), б), в) и г).
27. К какой категории земли относится садоводческое товарищество, организованное при
промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты:
а) к землям сельскохозяйственного назначения;
б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;
в) к землям поселений;
г) к землям особо охраняемых территорий;
д) все ответы неверны.
28. При определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного
участка учитываются:
а) физические возможности для предполагаемого использования;
б) правовая обоснованность предполагаемого использования;
в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;
г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка;
д) а) и г);
е) а), б), в) и г).
29. При оценке застроенного земельного участка по технике остатка дохода для земли
используются все нижеперечисленные показатели, за исключением:
а) чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости;
б) нормы дохода на капитал для земельного участка;
в) нормы возврата капитала для земельного участка;
г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;
д) используются все вышеперечисленные показатели.
30. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на
оценочную стоимость земельного участка, предназначенного под многоэтажную
жилищную застройку в городе:
а) местоположение;
б) плодородие почвы;
в) величина доходов населения;
г) инженерно-геологические характеристики земли;
д) все факторы оказывают существенное воздействие.
31. Что из нижеследующего не включено в понятие природного объекта:
а) участки леса;
б) замкнутые водные объекты;
в) неотъемлемые права;
г) экологические блага.
32. Какой из видов износа рассчитывается в оценке земельных участков:
а) физический;
б) внешний;
в) функциональный;
г) б, в;
д) а, б, в.
33. При проведении оценки земельного участка проведение осмотра объекта:
а) обязательно лишь в исключительных случаях;
б) обязательно;
в) обязательно только в случае, когда заказчиком являются государственные органы;
г) не обязательно.
34. Какие из нижеперечисленных параметров не учитываются при сегментации рынка
земельных участков:
а) по географическому признаку;
б) по типу прав собственности;
в) по назначению (использованию);
г) по ставке доходности.
35. Если при расчете ставки капитализации для зданий предполагается увеличение
стоимости здания, то норма возврата капитала:
а) прибавляется к ставке доходности на капитал;
б) вычитается из ставки доходности на капитал;
в) не учитывается.
36. В каком порядке вносятся поправки к цене объекта-аналога в сравнительном подходе:
а) сначала денежные, затем процентные;
б) сначала процентные, затем денежные поправки;
в) порядок внесения поправок не имеет значения.
37. Сбор внешней информации предполагает:
а) сбор данных о физических характеристиках объекта оценки;
б) анализ затрат на строительство объекта оценки;
в) анализ внутренней документации объекта оценки;
г) анализ перспектив развития рынка недвижимости.
38. Что не является отличительной особенностью рынка земельных участков:
а) уникальность каждого объекта;
б) условия финансирования;
в) высокая ликвидность;
г) сложные юридические права.
39. Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке
земельного участка методом сравнительного анализа продаж:
а) процентная корректировка;
б) корректировка по единицам сравнения;
в) абсолютная корректировка;
г) корректировка к цене всего объекта сравнения
в) долларовая корректировка всего объекта оценки.
40. Какой вид стоимости из нижеперечисленных может превышать рыночную стоимость
оцениваемого объекта - земельного участка:
а) инвестиционная;
б) стоимость для целей налогообложения;
в) залоговая;
г) ликвидационная;
д) все ответы неверны.
41. Рассчитайте ставку капитализации, если ежегодная норма возврата на капитал
определяется по методу Хоскольда при следующих условиях: срок владения зданием - 7
лет, ставка доходности инвестиций - 11 %, безрисковая ставка - 6 %.
а) 24,3 %;
б) 22,9 %;
в) 10,6 %.
42. Существуют следующие виды износа для зданий, используемые для расчетов в методе
выделения и методе остатка для земли (необходимо выбрать правильный ответ):
а) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ;
б) физическое устаревание, функциональное устаревание, внешнее воздействие;
в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, долгосрочный износ.
43. Каким образом вносятся поправки (корректировки) к цене объекта-аналога в
сравнительном подходе?
а) сначала на зависимой основе, затем на независимой;
б) сначала на независимой основе, затем на зависимой;
в) порядок внесения поправок не имеет значения.
44. Какой из подходов к оценке объекта недвижимости требует отдельной оценки
стоимости земли:
а) сравнительный;
б) затратный;
в) доходный.
45. При оценке земельного участка дата проведения оценки соответствует:
а) дате составления отчета об оценке;
б) дате подписания договора на оценку;
в) дате составления технического задания на оценку;
г) дате последнего осмотра объекта оценки.
46. Верно или неверно утверждение: «Дата оценки всегда совпадает с датой осмотра
земельного участка»?
а) верно;
б) неверно.
47. Какие факторы напрямую не влияют на рынок недвижимости, в частности рынок
земельных участков:
а) налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;
б) внешняя политика государства;
в) экологическое положение в регионе.
48. Какой метод оценки земельных участков следует выбрать в первую очередь для
оценки земельного участка, свободного в текущий момент, но в ближайшее время
застраиваемого многоэтажным жилым домом:
а) метод капитализации земельной ренты;
б) метод сравнения продаж;
в) метод распределения;
г) метод предполагаемого использования;
д) ничего из перечисленного.
49. Вещными правами не являются:
а) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
б) право постоянного пользования земельным участком;
в) сервитуты;
г) право пользования;
д) право хозяйственного ведения имуществом;
е) право оперативного управления имуществом.
50. Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный
доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной
платы, - около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном
случае:
а) 12,7 %;
б) 15,9 %;
в) 1,3 %.
ВАРИАНТ 6
1. Какой из следующих элементов может рассматриваться как
внутреннее улучшение дачного земельного участка:
а) подъездная дорога к участку;
б) фруктовые деревья на участке;
в) линия электропередачи;
г) насосная станция;
д) все ответы неверны?
2. Оценка земельных участков может проводиться с целью:
а) определения налогооблагаемой базы;
б) вовлечения земельных участков в активный оборот;
в) определения залоговой стоимости земельного участка при
ипотечном кредитовании;
г) определения страховой стоимости застроенных земельных
участков;
д) во всех вышеперечисленных случаях.
3. При определении наиболее эффективного использования земельного
участка учитываются!
а) физические возможности для предполагаемого использования;
б) правовая обоснованность предполагаемого использования;
в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;
г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости
земельного участка;
д) все вышеперечисленное.
4. Экономический принцип, согласно которому максимальный доход
от земельного участка можно получить при соблюдении оптимальных
величин его составных элементов, называется:
а) принципом вклада;
б) принципом остаточной продуктивности;
в) принципом замещения;
г) принципом сбалансированности;
д) принципом разделения.
5. Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость
земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой
может быть приобретен другой участок с эквивалентной полезностью,
называется:
а) принципом замещения;
б) принципом соответствия;
в) принципом ожидания;
г) принципом остаточной производительности;
д) принципом изменения внешней среды.
6. Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыночной
стоимости:
а) наиболее вероятная цена сделки;
б) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;
в) стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит;
г) стоимость, рассчитанная на конкретную дату;
д) объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной
оферты;
е) все ответы соответствуют определению рыночной стоимости?
7. Что из нижеперечисленного не соответствует определению
инвестиционной стоимости:
а) стоимость для конкретного инвестора;
б) стоимость в обмене;
в) стоимость, рассчитанная на основе дисконтирования ожидаемых
доходов;
г) стоимость в пользовании;
д) все ответы соответствуют определению инвестиционной стоимости?
8. Согласно принципу остаточной продуктивности остаток дохода от
хозяйственной деятельности выплачивается владельцу:
а) рабочей силы;
б) машин, оборудования, здания;
в) предпринимательских способностей;
г) земли;
д) готовой продукции.
9. Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из
предположения об увеличении его доходности, то он исходит из принципа:
а) замещения;
б) конкуренции;
в) полезности;
г) ожидания;
д) вклада.
10. Какой вид стоимости из нижеперечисленных может превышать
рыночную стоимость земельного участка:
а) инвестиционная;
б) стоимость для целей налогообложения;
в) залоговая;
г) ликвидационная;
д) все ответы неверны?
11. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают
существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка
сельскохозяйственного назначения:
а) местоположение;
б) плодородие почвы;
в) цены продажи сельскохозяйственной продукции;
г) технологические свойства почвы;
д) все факторы существенно влияют на оценочную стоимость?
12. Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или
воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску
уничтожения:
а) инвестиционная;
б) налогооблагаемая;
в) страховая;
г) ликвидационная;
д) рыночная?
13. Залоговая стоимость земельного участка (стоимость при ипотечном
кредитовании) относится к следующему виду стоимости:
а) инвестиционной;
б) налогооблагаемой;
в) страховой;
г) специальной;
д) все ответы неверны.
СИТУАЦИОННЫЕ ЗАДАЧИ
Тема 1. Доходный подход к оценке земельного участка.
Задание 1. Стоимость земельного участка, купленного за 5000 дол., ежегодно
увеличивается на 7%. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимостью
возрастет стоимость земельного участка через восемь лет?
Задание 2. Рассчитайте текущую стоимость перепродажи участка земли со строениями,
если через четыре года предполагается продать его за 250 тыс. руб. Ставка
дисконтирования 12%.
Задание 3. Какую сумму предприятию необходимо один раз перечислить на счет в банк,
начисляющий 16% годовых ежеквартально, чтобы через четыре года приобрести
земельный участок за 400 тыс. руб.?
Задание 4. Земельный участок с административным зданием стоимостью 300 млн. руб.
куплен в рассрочку на пять лет под 10% годовых. Какую равновеликую сумму
необходимо в конце каждого года направлять на погашение долга?
Задание 5. Составьте график погашения ипотечного кредита в 9 млн. руб.,
предоставленного под залог земельного участка на три года под 12% годовых, если по
условиям погашения:
а) заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основную сумму кредита
погашает в конце третьего года одним платежом;
б) сумма кредита возвращается ежегодно равными долями, а проценты выплачиваются
каждый год с остатка основной суммы;
в) кредит погашается ежегодно равными суммами (аннуитет).
Задание 6. Определите оценочную стоимость земельного участка. Стоимость
расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб., срок его экономической жизни
25 лет.
Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу.
Ставка дохода на инвестиции составляет 18%.
Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс.
руб.
Задание 7. Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно
построенное сооружение стоимостью 450 млн. руб.
Продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет, соответствующая ставка
дохода на инвестиции равна 12%.
В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый
операционный доход в 65 млн. руб. Норма возмещения капитала для сооружения
рассчитывается по аннуитетному методу.
Задание 8. Определите стоимость земельного участка под строительство многоэтажного
гаража-стоянки на 150 легковых автомашин.
Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. руб., а
годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн. руб.
По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет
15%, а для земельного участка — 12%.
Задание 9. Определите стоимость земельного участка под строительство автозаправочной
станции на три колонки.
Капитальные вложения на одну колонку составляют 40 500 дол.
Анализ эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположением дает
следующие данные:
в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 30 л бензина;
чистый доход с одного литра бензина составляет 6 центов;
срок экономической жизни АЗС составляет 10 лет;
возмещение инвестиций в АЗС производится по прямолинейному методу;
с учетом затрат времени на пересмену персонала, текущий ремонт и других потерь АЗС
работает 300 дней в году;
планируемый доход на инвестиции составляет 16%.
Задание 10. Чистый доход от продажи урожая с участка земли составил 2500 дол. Срок
окупаемости затрат в сельскохозяйственное производство — 10 лет. Определите
стоимость земельного участка.
Задание 11. Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного
массива площадью 40 соток.
Планируется разбить данный массив на четыре участка по 10 соток каждый.
Предполагаемая цена продажи всех участков определена в 120 000 дол. (30 000 дол. за
один участок).
Издержки на освоение и продажу относятся к настоящему времени и составят (дол.):
прямые издержки на освоение — 35 000;
управление, охрана, контроль — 5000;
накладные расходы — 10 000;
прибыль подрядчика— 13 000;
издержки по продаже — 4000;
текущие расходы (налоги, страхование) — 5000;
прибыль застройщика — 18 000.
Запланировано, что застройщик будет продавать один участок в конце каждого месяца.
Месячная ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 2%.
Задание 12. Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного
массива площадью 30 га при строительстве трех коттеджей на 1 га.
Предполагаемая цена продажи благоустроенного участка 10 000 ден. ед.
Издержки на планировку, подготовку и благоустройство относятся к настоящему времени
и составят 150 000 ден. ед.
Все остальные затраты и поступления от продажи отнесены к концу каждого
соответствующего года.
Административные расходы и накладные расходы равны 25% от общей цены продажи.
Плата за кредит, расходы на содержание и прибыль составят 40% валового дохода.
Ежегодно планируется продавать по 30 участков размером 1/3 га.
С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконтирования определена в
10%.
Задание 13. Оцените массив земли общей площадью 50 соток, который застройщик
планирует разделить на пять участков по 10 соток каждый.
Цена продажи участка 3000 дол.
Застройщик будет продавать один участок в конце каждого года.
Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 10%.
Издержки относятся пропорционально к концу каждого года и составляют:
проектирование, расчистка, инженерная подготовка — 4900 дол.;
управление и охрана — 500 дол.;
накладные расходы и прибыль подрядчика — 800 дол.;
маркетинг — 300 дол.;
текущие расходы (налоги, страхование) — 500 дол.;
прибыль предпринимателя — 1000 дол.
Тема 2. Сравнительный подход к оценке земельного участка
Задание 1. Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода стоимость
земельного участка со складским помещением, если потенциальный валовой доход от
оцениваемого объекта составил 92 000 дол.
Имеются данные по трем недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными
на них складскими помещениями:
Земельный участок
Цена продажи, дол.
Потенциальный валовой доход, дол.
1-й
400 000
105 00
2-й
500 000
122 250
3-й
300 000
73 171
Задание 2. На основании данных, полученных с рынка земельных участков,
расположенных от 80 до 100 км от МКАД, методом парных продаж оцените земельный
участок площадью 0,06 га.
Участок расположен в 8 км от железнодорожной станции, имеет электричество,
водопровод, подъездную дорогу с твердым покрытием.
Оценка проводится 15 октября текущего года.
Цены продажи земельных участков в районе оценки выросли в октябре текущего года по
сравнению с первым кварталом на У/о, со вторым кварта лом — на 2%, с третьим
кварталом — на 1%.
В базе данных имеется следующая информация по шести сопоставимым земельным
участкам:
Элементы сравнения
Дата сделки (квартал)
Размер
участка
№1
№2
№3
№4
№5
№6
1-й
2-й
3-й
4-й
5-й
6-й
II
III
I
III
II
I
0,06
0,06
0,08
0,06
0,08
3-5
3-5
6-10
3-5
6-10
6-10
есть
есть
нет
нет
есть
есть
земельного 0,08
Местоположение
(километров
железнодорожной
станции)
Электричество
от
Водопровод
есть
нет
нет
нет
нет
нет
нет
есть
есть
есть
Наличие
подъездной есть
дороги
с
твердым
покрытием
есть
нет
нет
нет
есть
Цена продажи (рублей) 29 400
24 840
21 830
23 750 20 370
Наличие
участка
леса
нет
около есть
27 200
Задание 3. Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка.
Стоимость единого объекта недвижимости составляет 130 000 дол.
На земельном участке имеется жилой дом площадью 3000 кв. м и гараж площадью 250 кв.
м.
Стоимость воспроизводства 1 кв. м дома составляет 40 дол., а 1 кв. м гаража — 18 дол.
Общий устранимый физический износ равен 12 000 дол., неустранимый физический износ
— 6000 дол., устранимый функциональный износ составляет 4500 дол.
Тема 3. Затратный подход к оценке земельного участка
Задание 1. На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено
строительство: вариант А — административного здания; вариант Б — офисного здания;
вариант С — торгового комплекса.
420 000 дол.
Вариант А
Стоимость строительства административного здания
Срок эксплуатации — 50 лет.
Ставка дохода — 12% годовых.
Коэффициент капитализации для земли — 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 70 000 дол.
Вариант Б
Стоимость строительства офисного здания — 460 000 дол.
Срок эксплуатации здания — 50 лет.
Ставка дохода — 12% годовых.
Коэффициент капитализации для земли — 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 85 000 дол.
Вариант С
Стоимость строительства торгового комплекса — 625 000 дол. Срок эксплуатации
комплекса — 50 лет. Ставка дохода — 12% годовых. Коэффициент капитализации для
земли — 0,102. Чистый операционный доход в год равен 110 000 дол. Определите вариант
наиболее эффективного использования земельного участка.
Задание 2. Правилами зонирования разрешаются следующие варианты использования
вакантного участка городской земли: вариант А — под жилищное строительство; вариант
Б — под коммерческое строительство; вариант С — под офисное здание.
Вариант А
Площадь возводимого дома — 650 000 кв. м. Стоимость строительства — 9 дол. за 1 кв. м.
Чистый операционный доход — 1 600 000 дол. Коэффициент капитализации для дома —
14%.
Вариант Б
Площадь возводимого здания — 700 000 кв. м.Стоимость строительства 8 дол. за 1 кв. м.
Чистый операционный доход — I 700 000 дол. Коэффициент капитализации для здания —
15%.
Вариант С
Площадь возводимого здания — 600 000 кв. м. Стоимость строительства— 10 дол. за 1 кв.
м. Чистый операционный доход 1 400 000 дол. Коэффициент капитализации для здания —
13%.
Определите остаточную стоимость земли по каждому варианту, если коэффициент
капитализации для земли по всем вариантам составляет 10%.
Тема 4.особенности оценки сельскохозяйственных угодий
Задание 1. Имеются три
сельскохозяйственных участка.
одинаковых
по
площади
и
местоположению
Затраты на производство 1 ц сельскохозяйственной культуры составили:
на первом участке — 14 ден. ед.; на втором — 18 ден. ед.; на третьем — 22 ден. ед.
Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и
20% дохода от величины затрат.
Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом участке — 35 ц/га; на
втором — 28 ц/га; на третьем — 20 ц/га.
Цена продажи на рынке одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден.ед.
Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке
капитализации в 23%?
Задание 2. Рассчитайте стоимость сельскохозяйственных участков земли исходя из
данных, приведенных ниже. Рентабельность составляет 15% от индивидуальных затрат, а
коэффициент капитализации равен 24%.
Показатель
Участок
1-й
2-й
г 3-й
4-й
Урожайность, ц/га.
16
20
24
30
Цена продаж, руб./ц
400
400
400
400
Индивидуальные затраты, руб./ц
265
230
200
190
Задание 3. Два фермерских хозяйства имеют по 20 га посевов зерновых. Их земли
одинаковы по плодородию, но расположены на разном расстоянии от места сбыта
продукции. Первое хозяйство в 10 км, второе в 25 км. Перевозка 1 т зерна на расстояние в
1 км обходится в 18 руб.
Какая форма ренты образуется в данном случае?
Определите ее величину, если известно, что урожайность в этих фермерских хозяйствах
одинакова — 25 ц/га.