ББК 65.262.1 О-72 На правах рукописи

На правах рукописи
ББК 65.262.1
О-72
Оселедец Виктория Михайловна
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ БАНКОВСКОГО
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
(НА ПРИМЕРЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ БАНКОВ)
Специальность: 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Новосибирск – 2006
Работа выполнена в Сибирском институте финансов
и банковского дела на кафедре «Финансы и кредит»
Научный руководитель
доктор экономических наук, профессор
Владимирова Татьяна Александровна
Официальные оппоненты
доктор экономических наук, профессор
Рожков Юрий Владимирович
кандидат экономических наук, доцент
Демчук Ирина Николаевна
Ведущая организация
Байкальский государственный университет
экономики и права
Защита состоится 25 ноября 2006 г. в 10.00 часов на заседании
Регионального диссертационного совета КМ 521.021.01 в Сибирском
институте финансов и банковского дела по адресу: 630051, Новосибирск, ул. Ползунова, 7, зал заседаний диссертационного совета,
ауд. 21.
С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке Сибирского института финансов и банковского дела по адресу:
630051, Новосибирск, ул. Ползунова, 7.
Автореферат разослан «24» октября 2006 г.
Ученый секретарь
Регионального
диссертационного совета
И.В. Баранова
2
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Ипотечное кредитование в
России имеет позитивную тенденцию развития: значительно увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты (их число за 2005 г. возросло более чем на 100 ед.), возросла доступность
ипотечных кредитов (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки по банковским кредитам. Это позволило практически
вдвое увеличить рынок ипотеки – до 104,5 млрд руб. Однако о массовости ипотеки в России говорить пока рано – доля ипотечных кредитов в
ВВП составила в 2005 г. 0,6 % 34 % в странах Евросоюза.
Среди основных причин, сдерживающих развитие российского
ипотечного кредитования несовершенство нормативно-правового обеспечения; отсутствие механизма рефинансирования ипотеки; недостаточного опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; недостаточной научной
и методической обоснованности сценариев развития ипотеки; несовершенство методик оценки эффективности ипотечного банковского
кредитования. Кроме того, на законодательном уровне не определена
методика расчета эффективной годовой процентной ставки по ипотечным (и другим потребительским) кредитам, отсутствует развитая система страхования и др.
Все вышесказанное актуализирует тему диссертационного исследования, посвященного разработке обновленного механизма банковского ипотечного кредитования (БИК), который должен включать согласованную систему целей, достаточные объемы ресурсов и инструментов управления ими, базироваться на определенных правилах долгосрочного финансового взаимодействия субъектов в процессе осуществления кредитных отношений. При формировании и реализации
такого механизма любую значимость и актуальность приобретает разработка методических подходов к оценке эффективности, механизма
БИК обеспечивающего как активизацию ипотечного банковского кредитования, так и развитие банковского бизнеса в целом.
Степень разработанности проблемы. Проблемы эффективности
развития и функционирования экономических систем нашли свое отражение в работах Ю.А. Бабань, М.В. Грачевой, В.В. Ковалева, А.А. Рудычева, А.Н. Фоломьева, Н.Ю. Яськовой и др. Значительный вклад в исследование вопросов эффективности банковских операций и эффективности функционирования коммерческих банков внесли работы таких
3
ученых
как
Г.Н. Белоглазова,
И.В. Костиков,
О.И. Лаврушин,
М.П. Логинов,
Н.А. Савинская,
А.Ю. Симановский,
Ю.В. Рожков,
Н.В. Фадейкина и др. Влиянию банковских рисков на механизмы кредитования
посвящены
работы:
А.П. Алыгина,
И.Т. Балабанова,
В.В. Вяткина, П.Г. Грабового, А.А. Козлова, И.Т. Севрук и др.
В развитие теоретических основ и методического оеспечения ипотечного кредитования в России, в том числе банковского ипотечного
кредитования, внесли свой вклад такие ученые и специалисты как:
К.Л. Астапов, И.В. Довдиенко, П.Н. Кострикин, В.М. Минц, М.П. Логинов,
В.В. Меркулов, Е.Б. Покопцева, Г. Суворов, М.А. Федотова и др.
В инструментарий теории и практики формирования и развития
организационно-экономических и финансово-кредитных механизмов,
механизмов управления системами и процессами значительный вклад
был сделан такими зарубежными и отечественными учеными как
Л. Берталанфи, С. Бир, Т.А. Владимирова, А.И. Садовский, Н.Т. Стрельцова, Н.В. Фадейкина, А.Д. Шеремет, А.И. Уемов и др.
Изучение теории и практики формирования механизмов ипотечного кредитования показало, что простое копирование западных подходов
к решению данной проблемы в России не даст результатов. Необходимо создавать условия для формирования эффективных механизмов
ипотечного кредитования в которых должен быть задействован, для
ограниченных субъектов, имеющих достаточные основания для участия
в этом процессе (это касается, прежде всего ограниченного круга банков и ограниченной совокупности клиентов), целью которых является, с
одной стороны, удовлетворение потребностей клиентов в получении
ипотечного кредита, с другой, получение банком запланированного
уровня эффективности.
Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является разработка методических подходов к оценке эффективности
банковского ипотечного кредитования.
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:
– проанализировать возможности и оценить роль кредитных организаций в системе развития ипотечного кредитования в России;
– на основе анализа сущности понятий «ипотека», «ипотечный
кредит» и «эффективность» показать их взаимосвязь в рамках механизма банковского кредитования;
– дать понятие и выделить направления оценки эффективности
банковского ипотечного кредитования;
– разработать методические подходы к оценке эффективности механизма банковского ипотечного кредитования на основе системы показателей с учетом банковских рисков;
4
– формализовать процедуры оценки эффективности банковского
ипотечного кредитования с помощью модельно – методического аппарата
и статистических методов.
Объект исследования – кредитные отношения между субъектами, возникающие в процессе банковского ипотечного кредитования.
Предмет исследования – эффективность банковского ипотечного
кредитования.
Теоретической и методологической базой исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по
проблемам рыночной экономики, функционирования международных и
отечественных систем, развития ипотечного кредитования; анализа
влияния банковских рисков на реализацию механизмов БИК. Исследование опирается на системный принцип анализа взаимодействия субъектов хозяйствования в процессе ипотечного кредитования, сочетающий качественные и количественные методы. В работе применялись
такие методы научного исследования как наблюдение, формализация,
финансовый и инвестиционный анализ, экономико-математическое моделирование и др.
Информационная база исследования. В работе использовались
материалы законодательного, нормативного, инструктивного и методического характера в сфере государственного регулирования экономических отношений субъектов хозяйствования в области ипотечного банковского кредитования. В качестве эмпирической базы использовались
статистические данные Росстата РФ, информация Банка России и других официальных источников; опубликованные в отечественной и зарубежной литературе; информация о реализации кредитной, депозитной,
учетной политики коммерческих банков (в том числе различного рода
отчетность кредитных организаций Сибирского Федерального округа).
Работа выполнена в соответствии с п. 9.4 «Развитие инфраструктуры кредитных отношений, современных кредитных инструментов,
форм и методов кредитования» и п. 9.7 «Повышение эффективности
деятельности банков с государственным участием, банков с иностранным участием, а также региональных банков» Паспорта специальности
ВАК 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит.
Научная новизна полученных и представленных к защите результатов заключается в следующем:
– дано понятие и определена система факторов и показателей
эффективности банковского ипотечного кредитования;
– разработаны методические подходы к расчету эффективной годовой процентной ставки по ипотечным кредитам банка;
– предложена методика учета обесценения резерва, списываемого
на доходы, в рамках расчета эффективной годовой процентной ставки;
5
– формализована оценка риска концентрации залога недвижимости в портфеле банка с учетом региональных особенностей;
– предложен показатель стабилизации дохода, позволяющий учитывать региональные особенности системы ипотечного кредитования.
Теоретическое значение выполненной диссертационной работы
состоит в развитии теоретических положений функционирования механизма ипотечного кредитования и методического обеспечения оценки
эффективности банковского ипотечного кредитования.
Практическая значимость результатов исследования состоит в
возможности использования приемов и методических подходов, предлагаемых автором, в оценке эффективности банковского ипотечного
кредитования в современных условиях реализации денежно-кредитной
политики России. Научно-практические результаты исследования
нашли свое применение в деятельности региональных банков в части
обоснованного определения и эффективности ипотечного кредитования совершенствования кредитного механизма.
Методика расчета риска концентрации залога недвижимости в
портфеле банка (с учетом региональных особенностей), методика расчета показателя стабилизации дохода и другие элементы методического
обеспечения БИК, используются в учебном процессе при подготовке студентов Сибирского института финансов и банковского дела (СИФБД) в
рамках учебных дисциплин: «Банковский менеджмент», «Банковское дело», «Кредитное дело».
Основные результаты диссертационного исследования:
– обоснована необходимость разработки системы показателей
для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования;
– определены методические подходы к расчету отдельных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования;
– разработан модельно-методический аппарат, позволяющий количественно оценивать и прогнозировать изменения отдельных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования.
Апробация работы. Теоретические положения и практические
рекомендации, полученные при разработке темы диссертации, докладывались автором на VII, VIII, IX научных сессиях СИФБД (2004 –
2006 гг.), научно-практической конференции посвященной 15-летию
НСКБ «Левобережный» (ОАО) (декабрь 2005 г.), отражены в учебном
пособие «Теория и практика ипотечного кредитования», получившем в
2004 г. Гриф Министерства образования РФ, которое используется в
учебном процессе ряда Новосибирских образовательных учреждений
высшего и среднего профессионального образования, что подтверждается соответствующими документами.
6
Разработки и рекомендации, содержащиеся в диссертации, нашли
практическое применение в деятельности ЗАО «СибрегионИпотека» и
трех региональных банков (НСКБ «Левобережный» (ОАО), Инвестиционный Городской Банк (ОАО), Новосибирский муниципальный банк
(ОАО)), о чем свидетельствуют справки о внедрении.
Публикации. По теме диссертации было опубликовано 6 работ
общим объемом 10,1 п.л.,из них авторских- 9,7 п.л.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка (157 наименований) и двух приложений. Основной текст работы изложен на 144 страницах, содержит 25 таблиц и 10 рисунков.
2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении содержится обоснование актуальности исследуемой
проблемы, показана степень ее разработанности, определены цели,
задачи, объект и предмет исследования, выделены теоретические и
методологические основы исследования, его информационная база,
сформулированы научная новизна и основные результаты диссертационного исследования.
В первой главе работы «Теоретические основы оценки эффективности банковского ипотечного кредитования» показана история развития банковского ипотечного кредитования, проведен анализ развития
ипотечного рынка в России, дано понятие эффективности ипотечного
банковского кредитования, определены ее факторы, критерии и показатели оценки.
В работах многих современных авторов, исследующих проблемы
ипотечного кредитования, практически не различаются понятия «ипотека» и «ипотечный кредит», что не совсем верно. Под ипотекой в общем
смысле понимается залог недвижимости, надежная форма обеспечения обязательств должника. Ипотечный кредит – это кредит, обладающий всеми основными свойствами и характеристиками и отличающийся
рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога, сохранения в течение длительного срока
потребительных свойств объекта недвижимости (ипотеки) и др.
Под банковским ипотечным кредитом автор работы понимает целевую денежную ссуду, выдаваемую банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности и срочности с
оформлением ипотеки на приобретаемую недвижимость в пользу банка. Определение конкретных характеристик ипотечного кредита зависит
от выбора схемы кредитования.
7
В процессе обобщения теории и практики ипотечного кредитования определена степень использования той или иной схемы в деятельности российских банков. В частности, подчеркивается, что в практике
банковского ипотечного кредитования наиболее распространены в
настоящее время аннуитетный и стандартный виды кредитов, что обусловлено оптимальным соотношением рисков и доходности по этим
видам в сравнении с другими.
На базе исследования сущности таких категорий как эффективность, ипотека и кредит в работе дано понятие эффективности ипотечного банковского кредитования, под которым понимается результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по
ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией. В
диссертационной работе подчеркивается, что для раскрытия сущности
категории эффективности банковского ипотечного кредитования, необходимо выделить ее факторы и определить критерии. К наиболее значимым факторам можно отнести: наличие «длинных» ресурсов для долгосрочных вложений, достаточность объема собственного капитала банка,
уровень ликвидности недвижимости, уровень банковских рисков (особенно, кредитного и процентного). Долгосрочное ипотечное кредитование
есть определенный инвестиционный проект, для которого должны выполняться классические критерии эффективности инвестиционных проектов, такие как чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, срок окупаемости, индекс прибыльности и др.
В качестве основных показателей эффективности банковского
ипотечного кредитования предлагается использовать: темпы роста
портфеля ипотечных кредитов, уровень потерь по ипотечным кредитам
и его динамику, эффективные годовые процентные ставки и др.
Под эффективной годовой процентной ставкой в диссертационном
исследовании понимается годовая процентная ставка, отражающая
полную сумму платежей за пользование кредитными средствами банка,
распределенную на весь период действия кредитного договора. Эффективная годовая процентная ставка определяется расчетным путем
и включает в себя, кроме номинальной процентной ставки, декларируемой кредитором, все сопутствующие затраты на оформление и обслуживание ипотечного кредита. Жестко определенной законодательно путем формулы для расчета эффективной годовой процентной ставки по
кредитам в России на сегодняшний день нет. Ряд банков использует
рекомендации Банка России и Федеральной Антимонопольной Службы
(Письмо от 26.05.05 г. № 77-Т, № ИА/7235 «О рекомендациях по стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских
кредитов»), носящие необязательный характер. При разработке комплекса предложений по совершенствованию механизма БИК и методо8
логической базы, обеспечивающей высокий уровень достоверности
оценки эффективности ипотечного кредитования автором работы расчета эффективной годовой процентной ставки был использован зарубежный опыт (в том числе опыт Великобритании в расчете APR – Annual Percentage Rate of Charge).
Перечень основных показателей эффективности ипотечного кредитования не является исчерпывающим, поскольку каждый банк может
самостоятельно определять для себя приоритетные показатели эффективности ипотечного кредитования, исходя из характера своей кредитной политики и ресурсного потенциала.
Во второй главе работы «Методические основы оценки эффективности ипотечного банковского кредитования» показано, что для
оценки эффективности процесса банковского ипотечного кредитования
необходимо оценить эффективность механизма, регулирующего этот
процесс. Таким механизмом в работе выступает механизм банковского
ипотечного кредитования, то есть система организации и управления
кредитными отношениями субъектов в процессе банковского ипотечного кредитования. Под системой управления подразумевается совокупность увязанных, согласованных методов и средств (в том числе рычагов) управления, используемых банком.
Механизм банковского ипотечного кредитования представлен на рис. 1.
К элементам рассматриваемого механизма относятся:
1. Научно-практический инструментарий: методы и рычаги.
2. Ресурсы: собственные ресурсы (капитал и резервы), привлеченные ресурсы (вклады, депозиты, межбанковские кредиты, собственные
долговые обязательства и др.).
3. Обеспечение: организационно-технологическое, нормативноправовое, информационно-аналитическое.
4. Объектом управления являются кредитные и другие отношения, возникающие у субъектов в процессе банковского ипотечного
кредитования.
Среди методов механизма банковского ипотечного кредитования
выделяются: анализ, моделирование, реструктуризация и др.
Основными рычагами механизма банковского ипотечного кредитования являются: процентная ставка по ипотечному кредиту, величина
первоначального взноса, стоимость приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, схема погашения основного долга и процентов и др.
Схема формирования и управления ресурсами (как элементом
механизма банковского ипотечного кредитования) определяется особенностями внешней среды и кредитной политики банков.
9
Механизмы банковского ипотечного кредитования
Научно-практический инструментарий
Ресурсы
Методы
Рычаги
Анализ
Процентные ставки
(по ипотечному кредиту
и по резервам)
Страхование
Комиссии
Резервирование
Штрафные санкции
за нарушение сроков
и сумм выполнения
обязательств
Обеспечение
Собственный
капитал
Организационнотехнологическое,
кадровое
Резервы
Срок кредита
Моделирование
Стоимость ресурсов
Планирование
Объем ресурсов
Регулирование
Платежеспособность
заемщиков
Лимитирование
Лимиты на суммы
кредитов
Сумма первоначального взноса
Реструктуризация
Стимулирование
Диверсификация
Схема погашения
основного долга и
процентов
Нормативноправовое
Привлеченные
ресурсы:
срочные: вклады,
депозиты; МБК,
собственные
долговые
обязательства
(векселя)
Информационноаналитическое
Цена на недвижимость
Принципы и правила взаимодействия субъектов
Процесс
управления
Объект управления – кредитные отношения субъ ек тов
в процессе банковского ипотечного кредитования
Рисунок 1 – Структура механизма банковского
ипотечного кредитования
Характер рычагов, методов и ресурсов механизма банковского
ипотечного кредитования определяет сущность, содержание, характер
и методику расчета показателей его эффективности. Например, на основе анализа технологии формирования таких рычагов механизма как
процентные ставки по ипотечным кредитам, применяемых в зарубежных странах, разработаны методические подходы к расчету эффективной годовой процентной ставки для российских банков. Этот показатель
по праву может выступать как показатель эффективности механизма
банковского ипотечного кредитования.
В исследовании показано, что с учетом инфляции при использовании фиксированных процентных ставок по ипотечному кредиту банк по10
лучает больший доход, чем при применении плавающих процентных
ставок. Такой доход банк получает в периоды роста цен на недвижимость. Более высокий доход от применения фиксированных процентных ставок может выступать показателем эффективности механизма
ипотечного кредитования. В диссертационном исследовании представлена методика расчета этого показателя.
Применение методики показано на стандартной схеме ипотечного
кредитования (платежи по основному долгу разбиваются равными суммами на весь срок кредита, проценты считаются ежемесячно на фактический остаток ссудной задолженности). При реализации алгоритма,
заложенного в методику, используются следующие параметры: Q – аннуитет; S – сумма кредита; Р – процентная ставка по кредиту (% годовых); Т – срок кредита (в годах). За каждый год рассчитываются следующие показатели:
S
– сумма основного долга, не изменяющаяся в теÒ
чение каждого года на протяжении всего срока кредитного договора;
S
Sn
– остаток основной суммы кредита после погашения долга в
T
течение 1 ,…, n лет (n ≤ T); In – годовой темп инфляции (1 ≤ n ≤ T).
Сумма ежегодных платежей составит:
S 
Sn  P
.
 S

Ò 
T  100
(1)
Инфляция ежегодно «съедает» часть стоимости платежей. Сумма
ежегодных платежей с учетом инфляции составит:
S 
Sn  P
 S

Ò 
T  100
.
(1  In )n
(2)
Разница суммы ежегодных платежей (1) и суммы ежегодных платежей, скорректированных на инфляцию (2) представляет собой инфляционные потери банка – кредитора:

S 
Sn  P 
1
 Õ

 1
.
Ò 
T  100 
(1  In )n 
(3)
В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:
T
S


Sn  P 
1
  100   1  (1  I )n   .

n

 
 Ò   S   T
n 1

11
(4)
Если Р – фиксированная ставка, то, задавая указанные выше параметры ипотечного кредитования получим уровни инфляционных потерь банка в процессе ипотечного кредитования (табл. 1). В данном
случае сумма предоставляемого кредита – 1000 тыс. руб, а фиксированная процентная ставка – 21%.
При заданных параметрах, инфляционные потери банка составят существенную величину в сравнении с полученными процентными доходами.
В случае кредитования при фиксированной процентной ставке и
при снижении уровня инфляции банк получает определенную выгоду по
сравнению с кредитованием на основе плавающей процентной ставки,
имеющей динамику снижения.
Таблица 1 – Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке
Планируемые платежи без учета инфляции по годам, тыс. руб.
Год
1
2
3
ИТОГО
Основной долг
333,3
333,3
333,3
1000,0
Проценты
210,0
140,0
70,0
420,0
Всего платежи
543,3
473,3
403,3
1420,0
Планируемые платежи с учетом инфляции по годам, тыс. руб.
Инфляция, % годовых
12,00
10,00
8,00
Всего платежи с учетом инфляции
485,1
384,2
303,1
1172,4
Инфляционные потери кредитора
Потери, тыс. руб.
58,2
89,1
100,2
247,6
Инфляционные потери банка при кредитовании с плавающей процентной ставкой описаны формулами (5)-(6).

S 
Sn  Pn 
1
 S

 1
.
Ò 
T  100 
(1  In )n 
(5)
В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:
T
S


Sn  Pn 
1
  100   1  (1  I )n   .

n

 
 Ò   S   T
n 1

(6)
В табл. 2 показано получение более высокого дохода банком вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). В данном случае, при объеме (сумме) предоставляемого кредита
равного 1000 тыс. руб., процентная ставка снижается от 21% до 16%.
Частично банк может компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки – ее эффект равен 36,67 тыс. руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может
снижаться только в последующие годы).
12
Таблица 2 – Эффект ипотечного кредитования для банка при фиксировании процентных ставок
Планируемые платежи по фиксированной процентной ставке, тыс.руб.
Год
1
2
3
ИТОГО
Основной долг
333,33
333,33
333,33
1000,00
Проценты
210,00
140,00
70,00
420,00
Всего платежи
543,33
473,33
403,33
1420,00
Планируемые платежи с учетом снижения процентной ставки, тыс. руб.
Динамика прочих ставок Р,%
21,0
18,0
16,0
Проценты
210,00
120,00
53,33
383,33
Всего платежи
543,33
453,33
386,67
1383,33
Процентный выигрыш банка при фиксировании ставки
Эффект, тыс. руб.
0,00
20,00
16,67
36,67
С одной стороны, полученный доход банка при использовании
фиксированной процентной ставки в сравнении с применением плавающей незначителен, но с учетом роста масштабов кредитования
(например, до 200 млн руб.) картина меняется (табл. 3,4).
Таблица 3 – Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования в целом по портфелю кредитов
Планируемые платежи без учета инфляции по годам, тыс. руб.
Год
1
2
3
Основной долг
66666,7
66666,7
66666,7
Проценты
42000,0
28000,0
14000,0
Всего платежи
108666,7
94666,7
80666,7
Планируемые платежи с учетом инфляции по годам, тыс. руб.
Инфляция I, % годовых
12,00
10,00
8,00
Всего платежи с учетом инфляции
97023,8
76839,8
60626,1
Инфляционные потери кредитора
Потери, тыс. руб.
11642,9
17826,8
20040,6
ИТОГО
200000,0
84000,0
284000,0
234489,7
49510,3
В табл. 3 показаны инфляционные потери банка при фиксированной ставке 21 % и сумме кредита 200 млн руб., в табл. 4 при той же
сумме кредита ставка снижается от 21 % до 16 %.
Таблица 4 – Эффект ипотечного кредитования для банка при фиксировании процентных ставок в целом по портфелю кредитов
Планируемые платежи по фиксированной процентной ставке, тыс.руб.
Год
1
2
3
ИТОГО
Основной долг
66666,67
66666,67 66666,67
200000,00
Проценты
42000,00
28000,00 14000,00
84000,00
Всего платежи
108666,67
94666,67 80666,67
284000,00
Планируемые платежи с учетом снижения процентной ставки, тыс. руб.
Динамика прочих ставок P,%
21,0
18,0
16,0
Проценты
42000,00
24000,00 10666,67
76666,67
Всего платежи
108666,67
90666,67 77333,33
276666,67
Процентный выигрыш банка при фиксированной ставке
Эффект, тыс. руб.
0,00
4000,00
3333,33
7333,33
13
В целом по портфелю полученный доход достаточно существенен,
при этом, прогноз показан только на три года, и, при условии сохранения данной динамики, в последующие годы сумма дохода может еще
увеличиться.
Результаты применения рассмотренной методики, основанной на
методе моделирования, позволяют оценивать эффективность механизма банковского ипотечного кредитования. Показателем эффективности здесь выступает результат использования фиксированных процентных ставок в сравнении с плавающими в условиях снижения уровня инфляции и роста цен на недвижимость.
Представленная методика позволяет на основе ситуационного
анализа, изменяя параметры схем банковского ипотечного кредитования, прогнозировать доходы, расходы и потери банка.
В третьей главе работы «Оценка эффективности ипотечного
кредитования в региональных банках» проведена оценка состояния и
перспектив развития банковского ипотечного кредитования в Новосибирской области, выделены особенности организации ипотечного кредитования в региональных банках, на основе предложенного в работе
модельно-методического аппарата с учетом банковских рисков проведена по отношении к указанным банкам оценка эффективности ипотечного кредитования.
В результате проведенного анализа выявлены перспективы развития банковского ипотечного кредитования в Новосибирской области и
показана необходимость создания методического обеспечения для
оценки эффективности механизмов ипотечного кредитования банков.
При анализе использована отчетность новосибирских региональных
банков: НСКБ «Левобережный» (ОАО), Инвестиционный Городской
Банк (ОАО), Новосибирский муниципальный банк (ОАО). Кроме того,
была подвергнута анализу отчетность и внутренние документы ряда
банков других субъектов РФ, входящих в СФО.
К факторам, определяющим возможности повышения эффективности механизмов банковского ипотечного кредитования в региональных банках СФО, можно отнести: потенциал региона, рост цен на недвижимость, увеличение объемов строительства жилья, развитие банковской инфраструктуры, рост конкуренции банков и др.
Одним из важнейших показателей эффективности банковского
ипотечного кредитования является эффективная годовая процентная
ставка по кредиту. В диссертации в целях расширения методической
базы для оценки эффективности механизма банковского ипотечного
кредитования разработана методика определения эффективной годовой процентной ставки.
14
Особенностью методики является учет обесценения резерва на
возможные потери по ссудам, списываемого на доходы. Известно, что
значительные суммы резервов со временем обесцениваются под действием инфляции (особенно это касается высокорисковых активов). С
целью повышения эффективности управления резервами суммы обесценения могут быть вложены в другие активы. При определении эффективной годовой процентной ставки вполне допустимо учитывать это
обстоятельство.
Эффективная годовая процентная ставка по ипотечным кредитам,
которые в силу своей обеспеченности (залог недвижимости), а также,
как правило, отсутствия просроченной задолженности, относятся исключительно к первой категории качества, т.е. не подлежит уменьшению вследствие обесценения резерва, поскольку резерв не создается.
Расчет эффективной годовой процентной ставки (APR) по ипотечным кредитам может быть представлен в следующем виде (табл. 5,6).
Базовыми параметрами модели являются:
– рублевая процентная ставка – 15 % годовых;
– срок кредитования – 15 лет;
– комиссия банка за рассмотрение заявки и за ведение ссудного
счета – 3%;
– страхование в пользу банка рисков жизни заемщика и временной
нетрудоспособности, рисков утраты и повреждения жилья, риска утраты
права собственности – 1,5% от суммы кредита (плюс 10%) (ежегодно);
– схема гашения кредита – аннуитетный платеж, формула расчета
которого является стандартной и может быть представлена следующим
образом:
R
S P
100  12




1
1 

P
 1 

 100  12 
,
S  0,3  D 
(7)
n
N
,
(N  1)  P
1
12  100  2
(8)
где
R – аннуитет; S – сумма кредита; Р – годовая процентная ставка; D – среднемесячный доход заемщика за последние 6 мес.; N – срок
кредитования (в мес.).
Коэффициент 0,3 (коэффициент платежеспособности заемщика) в
формуле расчета суммы кредита показывает, что заемщик может отвлекать из своего бюджета не более 30% доходов на выполнение кредитных обязательств.
15
Условия кредита: D = 14 000 руб.; N = 180 месяцев; P = 15% годовых. График гашения кредита (вариант 1), основанный на расчете суммы кредита и аннуитета, представлен в табл. 5.
Таблица 5 – График гашения кредита (вариант 1), руб.
меАннуисяц Сумма S
тет
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
354721
354191
353654
353110
352559
352001
351437
350865
350286
349700
349107
348506
4965
4965
4965
4965
4965
4965
4965
4965
4965
4965
4965
4965
13
347897
4965
Составляющие
аннуитета
основПроной
центы
долг
531
4434
537
4427
544
4421
551
4414
558
4407
565
4400
572
4393
579
4386
586
4379
593
4371
601
4364
608
4356
6824
52752
616
4349
Сумма S1
371216
370661
370106
369553
369000
368448
367897
367346
366797
366248
365700
365153
Составляющие
Аннуитета
основпроценной
ты
долг
555
4640
554
4633
554
4626
553
4619
552
4612
551
4606
550
4599
550
4592
549
4585
548
4578
547
4571
546
4564
6609
55227
APR,
%
20,4
20,4
20,4
20,4
20,4
20,4
20,4
20,4
20,4
20,4
20,4
20,4
Представленный график является общей схемой, по которой заемщик банка может рассчитать собственные платежи.
Банк для расчета эффективной ставки учитывает разовые комиссии
(3 %) и страховку (1,5 %). График гашения кредита в этом случае (вариант 2), основанный на расчете суммы кредита и аннуитета, представлен в табл. 6.
В первый год эффективная процентная ставка – 20,4% (при условии отнесения разовой комиссии в 3% к первому году) – таблица 5, далее – 18,3% (увеличение за счет ежегодной страховки) – табл. 6. В случае, если не относить разовую комиссию исключительно к первому году
кредитования, тогда эффективная ставка за весь срок кредитования
равна – 17,2%.
Формализацию расчета эффективной процентной ставки можно
представить следующим образом:
S · (1,1 · 0,015 + 0,03) = S · 0,0465 = H – сумма дополнительных
платежей (комиссия 3 % плюс страховка 1,5%);
S1 = S + 0,03 · S + 1,1 · 0,015 · S = 1,0465 · S – сумма кредита в целях расчета эффективной ставки;
16
S1  P
100  12
R1 




1
1 

P
 1 

 100  12 
аннуитет в целях расчета эффективной
ставки;
n
Q  0,0465  S
S2  S3  ...  Sn 1 
n
T
APR 
 100% ,
где
Q – сумма процентов (исходя из суммы кредита S = S1 и аннуитета R1) за период;
S2, Sn+1– суммы кредита на начало и конец рассматриваемого периода (если наш период начинается с первого месяца гашения кредита,
тогда S2 = S);
Т – период в годах с первого года гашения кредита до текущего года.
Таблица 6 – График гашения кредита (вариант 2)
меСумма
сяц
S
Аннуитет
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
347897
347282
346658
346027
345387
344740
344085
343421
342749
342069
341380
340683
4965
4965
4965
4965
4965
4965
4965
4965
4965
4965
4965
4965
25
339977
4965
Составляющие
аннуитета
основпроценной
ты
долг
616
4349
624
4341
631
4333
639
4325
647
4317
655
4309
664
4301
672
4293
680
4284
689
4276
697
4267
706
4259
7921
51655
715
4250
Сумма
S1
Составляющие
аннуитета
основной процендолг
ты
353638
353109
348695
344336
340032
335782
331584
327440
323347
319305
315313
311372
529
528
522
515
509
502
496
490
484
478
472
466
5989
4420
4414
4359
4304
4250
4197
4145
4093
4042
3991
3941
3892
50049
APR,
%
18,3
18,3
18,3
18,3
18,3
18,3
18,3
18,3
18,3
18,3
18,3
18,3
Эффективная годовая процентная ставка:
55227  16495
– за период в первые 12 месяцев
 354721  347897 
APR 
2
1
 100%  20, 4%
17
– за первые 2 года
55227  16495  50049  5740
 354721  347897  339977 
3
APR 
 100%  18,3%
2
563972  16495  5740  5610  5458  5282  5077  4840 
4565  4245  3874  3443  2943  2363  1689  908
 354721  ...  0 
15
APR 
 100%  17,2%
15
– за весь период (180 месяцев)
Таким образом, реальные эффективные годовые процентные
ставки по ипотечным кредитам вполне значительны, более того, можно
планировать такую доходность на длительный срок.
Представленная методика апробирована на ипотечных программах указанных выше банков г. Новосибирск. В настоящее время она
используется в качестве базовой методики при оценке эффективности
ипотечного кредитования для ОАО НСКБ «Левобережный», который
недавно приступил к реализации собственной ипотечной программы.
Для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования,
кроме уровня эффективной годовой процентной ставки, можно использовать уровень риска концентрации залога недвижимости в портфеле
банка с учетом региональных особенностей. Акцент при разработке методики расчета этого показателя сделан на важность учета доли недвижимости в залоге по всем кредитам в целом.
Методические подходы, лежащие в основе этой методики, используются в практике трех вышеуказанных Новосибирских банков, причем
не только для портфеля ипотечных кредитов, а в целом для кредитного
портфеля банка.
Для снижения рисков, связанных с большой концентрацией доли
недвижимости в залоге, разработана система анализа рисков концентрации, позволяющая отслеживать рыночные изменения цен на залоговые инструменты. Система включает совокупность методик, учитывающих как рыночную динамику цен на предмет залога, так и собственные внутренние процессы банков:
– методика оценки рыночных темпов роста недвижимости;
– методика прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в
залог, на ближайший квартал;
– методика расчета коэффициента стабильности дохода, основанная на предыдущих двух методиках.
Методика оценки рыночных темпов роста недвижимости для внутреннего использования в банке основывается на ежеквартальном ана18
лизе динамики цен в разрезе видов жилой и нежилой недвижимости
(элитное жилье, жилье улучшенной планировки, типовое жилье, жилье
низкого качества, нежилая недвижимость по видам).
В табл. 7 представлена методика прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал. Данная методика основана на методике оценки рыночных темпов роста недвижимости.
Таблица 7 – Стоимость недвижимости в обеспечение залога (на 2 квартал 2006 г.)
Вид недвижимости, предоставленной в обеспечение залога
1. Жилье низкого качества
2. Типовое жилье
3. Жилье улучшенной планировки
4. Элитное жилье
5. Нежилая недвижимость
(коммерческие и производственные площади)*
Итого стоимость недвижимости,
тыс. руб.:
Объем кредитов, обеспеченных
недвижимостью, тыс. руб.
Степень обеспеченности кредитов
недвижимостью, %
Стоимость недвижимости
СтоиТемп ро- Прогнозируемость не- Доля в ста стои- мая стоимость
движимо- порт- мости не- на следующий
сти,
феле, % движимоквартал,
тыс. руб.
сти, доли
тыс. руб.
129 544
3,6
1,065
137 964
985 690
27,2
1,052
1 036 946
1 205 300
33,3
1,046
1 260 744
310 680
8,6
1,015
315 340
987 918
27,3
3 619 132
100,0
1,054
1 041 266
3 792 260
2 564 974
141,1
147,8
На базе двух рассмотренных методик в диссертационном исследовании разработана методика расчета коэффициента стабильности
дохода. Данный коэффициент предназначен для стратегического планирования развития кредитных продуктов в зависимости от рыночных
условий хозяйствования. Другими словами, он позволяет делать прогнозы о том, насколько долго банк может получать стабильный доход
по каждому конкретному виду кредитования с целью определения приоритетов развития (в данном случае, первую очередь ипотечного кредитования).
В основе определения коэффициента стабильности дохода лежат
следующие положения:
– для ипотечных кредитов в силу длительности их срока доход
может быть достаточно стабилен;
– коэффициент стабильности позволяет банку с высокой вероятностью оценить стабильность доходов, получаемых от ипотечного кредитования в периоде до трех лет (в более длительном периоде сложнее оценить взаимодействие факторов);
19
– в расчет включается коэффициент досрочного гашения, который отражает склонность заемщиков к досрочному возврату ипотечных кредитов;
– прочими параметрами, участвующими в расчетах, являются: динамика цен на недвижимость, конкурентные ставки по ипотечным кредитам,
динамика роста портфеля ипотечных кредитов по сумме и количеству.
Расчет коэффициента стабильности дохода осуществляется с помощью следующего алгоритма:
1) расчет коэффициента досрочного гашения;
2) корректировка срока кредитного договора на коэффициент досрочного гашения;
3) корректировка полученной величины (в п.2) на темп роста ипотечного портфеля;
4) проверка критерия: темп роста портфеля должен превышать
(как минимум быть равным) темп досрочного гашения (в целом по
портфелю), если критерий не выполняется, тогда величина, полученная
в п. 3 корректируется на величину отставания темпов роста кредитного
портфеля от темпов погашения.
В расчет коэффициента досрочного гашения (табл. 8) включены
параметры (в т.ч. и расчетные): темп роста среднедушевых доходов за
год (в %); среднегодовой тем роста доходов за три последних года (как
средняя арифметическая величина); годовой темп инфляции (в %);
средний уровень ежемесячных доходов по клиентской базе банка
(руб.); аннуитет; сумма возможных досрочных платежей; ежемесячный
прирост реального дохода; количество месяцев, необходимых заемщику для того, чтобы за счет роста реального дохода накопить сумму, достаточную для досрочного погашения; прогнозное максимальное количество возможных досрочных гашений; общая сумма возможного досрочного гашения в течение всего срока договора; срок, на который
можно уменьшить срок кредитного договора.
Коэффициент досрочного гашения рассчитывается, как отношение
срока, на который уменьшился основной срок кредитного договора к
основному сроку кредитного договора. На основании данных, представленных в табл. 8, рассчитывается коэффициент досрочного гашения.
Например, на 2004 год: 33,2/180 = 0,184 (18,4 %).
Таким образом, при снижении темпов инфляции, вполне реально
сократить срок кредита почти на пятую часть.
В ходе проверки критерия его выполнение подтвердилось, то есть:
темп роста портфеля превысил темп досрочного гашения (в целом по
портфелю). Связано это с тем, что темп досрочного гашения в целом по
портфелю не превосходил 1-5 % (практика указанных региональных
банков г. Новосибирск).
20
Таблица 8 – Параметры досрочного гашения ипотечного кредита
Основные параметры расчета
1. Среднедушевые доходы, руб.
2. Темп роста среднедушевых доходов,%
Средний темп за последние 3 года
3. Темп инфляции, % годовых
4. Средний уровень доходов по клиентской базе (ипотека), руб.
5. Аннуитет, в среднем от дохода 35%
6. Минимально возможное гашение, в
среднем, руб. (5% от суммы кредита)
7. Ежемесячный прирост реального
дохода, руб.
8. Количество месяцев, необходимое
для накопления суммы досрочного
платежа, мес.
9. Срок кредитного договора, месяцев
10. Прогноз максимального количества возможных досрочных гашений
11. Сумма досрочного гашения, руб.
12. Количество месяцев, на которые
возможно сократить срок договора за
счет досрочных гашений, мес.
2000
1608,3
2001
2140,3
Годы
2002
2932,9
2003
3892,9
2004
4966,8
118,6
133,1
137,0
132,7
127,6
124
120
118
116
132,5
114
–
–
8354
12455
16321
–
–
2924
4359
5712
–
–
14383
27400
35980
–
–
338,3
796,9
1053,9
–
–
42,5
34,4
34,1
–
–
180
180
180
–
–
4,23
5,24
5,27
–
–
60894
143444
189709
–
–
20,8
32,9
33,2
коэффициент стабильности
дохода
Тогда коэффициент стабильности дохода равен (по таблице 8,
2004 год): (180-33,2)/180 = 0,816 или 81,6%. Другими словами, с вероятностью 81,6% можно говорить о том, что банк зафиксировал свой доход
(по конкретному кредиту) на 180 месяцев или, банк получит доход за
147 месяцев.
Динамика коэффициента стабильности дохода банка по ипотечному кредитованию за период 2002- 2004г. показана на рис. 2.
1,005
1
0,995
0,99
0,985
0,98
0,975
0,97
1
0,996
0,98
2002
2003
2004
период расчета, годы
Рисунок 2 – Динамика коэффициента стабильности
дохода банка за 2002–2004 гг.
21
Практическая значимость показателя стабилизации дохода банка
по ипотечному кредитованию заключается в том, что он может быть
рассчитан абсолютно для любого вида кредитования (не только для
ипотечного).
Таким образом, с применением модельно-методического аппарата осуществлен расчет показателей эффективности ипотечного кредитования.
Разработанные в рамках диссертационного исследования модели
позволяют не просто менять параметры и определять наиболее удобные
и выгодные условия для банков, но и прогнозировать развитие ситуации.
В заключении формулируются основные положения и выводы,
полученные в результате проведенного исследования, посвященного
оценке эффективности банковского ипотечного кредитования.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:
Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК
1. Оселедец В.М. История развития ипотечного кредитования в
дореволюционной России // Сибирская финансовая школа. – 2004. –
№ 3. – С. 105–108 (0,4 п.л.).
2. Оселедец В.М. Программа ипотечного жилищного кредитования
в региональном банке // Сибирская финансовая школа. – 2004. – № 4. –
С. 68-72 (0,6 п.л.).
3. Оселедец В.М. Оценка показателей эффективности ипотечного
банковского кредитования // Сибирская финансовая школа. – 2006. –
№ 4. – С. 46–49 (0,5 п.л.).
Статьи в научных изданиях
4. Оселедец В.М., Владимирова Т.А. Методические подходы к
оценке эффективности ипотечного кредитования в коммерческом банке: Сб. науч. трудов по материалам VIII научной сессии СИФБД. – Новосибирск: СИФБД, 2005. – С. 32–45 (0,8 п.л., авт. 0,4 п.л.).
5. Оселедец В.М. Расчет эффективной годовой процентной ставки
для ипотечных банковских кредитов: Очерки о Новосибирском социальном коммерческом банке «Левобережный» (ОАО): Сб. науч. трудов. –
Новосибирск: СИФБД, 2005. – С. 121–128 (0,5 п.л.).
6. Оселедец В.М. Теория и практика ипотечного кредитования:
Монография. – Новосибирск: СИФБД, 2006. – 124 с. (7,8 п.л.).
22
Научное издание
Оселедец Виктория Михайловна
Оценка эффективности банковского ипотечного кредитования
(на примере региональных банков)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Лицензия на издательскую деятельность № 00377 от 09.11.1999 г.
Подписано в печать 02.10.2006 г. Формат 6084/16. Бумага офсетная.
Уч.-изд. л. 1,2. Усл. печ. л. 1,4. Тираж 100 экз. Заказ 49/2006.
Отпечатано в редакционно-издательском отделе
Сибирского института финансов и банковского дела
630051, Новосибирск, ул. Ползунова, 7.
Для корреспонденции: 630051, Новосибирск, а/я 134.
Тел. 8 (383) 278-85-74. Факс 279-73-83. E-mail: as_sifbd@nnet.ru, md_sifbd@nnet.ru
23
24