на земельном участке&quot

1. Комментарии к Приказу Минэкономразвития от 17 августа 2012 г.
№ 518 "О требованиях к точности и методам определения координат
характерных точек границ земельного участка, а также контура здания,
сооружения или объекта незавершенного строительства
на земельном участке" (далее – Приказ № 518)
Приказ № 518 вступит в силу с 17 апреля 2013 г. и у кадастровой палаты
появятся основания отказывать в осуществлении кадастрового учёта по
причине нарушения установленных Приказом № 518 требований.
На что следует обратить внимание:
Появилось правило «слабой точки»: средняя квадратическая погрешность
местоположения характерных точек принимается равной величине средней
квадратической погрешности характерной точки, имеющей максимальное
значение (п. 5 Приказа № 518).
***
Координаты характерных точек контура здания, сооружения или объекта
незавершенного строительства определяются с точностью определения
координат характерных точек границ земельного участка, на котором
расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства.
Если здание, сооружение или объект незавершенного строительства
располагаются на нескольких земельных участках, для которых установлена
различная точность определения координат характерных точек, то
координаты характерных точек контура здания, сооружения или объекта
незавершенного строительства определяются с точностью, соответствующей
более высокой точности определения координат характерных точек границ
земельного участка (п. 7 Приказа № 518).
***
Для геодезического метода и метода спутниковых геодезических измерений
допустимо вместо формулы указывать, что «средняя квадратическая
погрешность вычислена с использованием программного обеспечения».
***
Для картометрического и фотограмметрического метода величина средней
квадратической ошибки принимается равной 0,0005 м в масштабе карты
(плана). Для вычисления возможности использования того или иного
картографического материала, аэроснимка (космоснимка) с условием
обеспечения требуемой точности определения координат можно
использовать следующую формулу:
1
Mt = M * 0,0005,
где Mt – средняя квадратическая погрешность местоположения характерных
точек;
М – масштаб картографического материала или аэроснимка
(космоснимка).
В
таблице
1
проведена
оценка
возможности
использования
картометрического метода определения координат характерных точек границ
земельных участков в зависимости от категории земель и разрешенного
использования земельных участков и масштаба исходного картматериала.
Таблица 1
Расчет СКП местоположения характерных точек
для картометрического метода
№ п/п
1 2 3 4 5 6 7 Категория земель и разрешенное использование земельных участков Земельные участки, отнесенные к землям населенных пунктов Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, указанных в пункте 2 Земельные участки, отнесенные к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения Земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых территорий и объектов Земельные участки, отнесенные к землям лесного фонда, землям водного фонда и землям запаса Земельные участки, не указанные в пунктах 1-6 СКП местоположения характерных точек в зависимости от масштаба картографического материлала
Средняя квадратическая погрешность местоположения характерных точек, не более, м 1:500
1:1000
1:2000
0,10 0.25
0.5
1
2.5
5
12.5
25
0,20 0.25
0.5
1
2.5
5
12.5
25
2,50 0.25
0.5
1
2.5
5
12.5
25
0,50 0.25
0.5
1
2.5
5
12.5
25
2,50 0.25
0.5
1
2.5
5
12.5
25
5,00 0.25
0.5
1
2.5
5
12.5
25
2,50
0.25
0.5
1
2.5
5
12.5
25
1:5000 1:10000 1:25000 1:50000
- СКП не превышает допустимых значений
(проведение кадастровых работ возможно)
- СКП превышает допустимые значения
(проведение кадастровых работ невозможно)
Из таблицы видно, что использовать картометрического метода при наличии
картографического материала рассматриваемого масштабного ряда для
проведения кадастровых работ в отношении земельных участков, отнесенных
к землям населенных пунктов, невозможно! И использовать для проведения
кадастровых работ карты масштаба 1:25000, 1:50000 нельзя!
***
Если смежные земельные участки имеют различные требования к точности
определения координат их характерных точек, то общие характерные точки
границ земельных участков определяются с точностью, соответствующей
более высокой точности определения координат характерных точек границ
земельного участка (п. 14 Приказа № 518).
2
Например, если кадастровые работы выполняются в отношении земельного
участка, отнесенного к землям лесного фонда, граничащего с землями
населенных пунктов.
Случай 1. В кадастре отсутствуют сведения о границе смежного земельного
участка, отнесенного к землям населенных пунктов. В таком случае
характерные точки границы земельного участков (объекта кадастровых
работ) определяются с точностью земель лесного фонда.
Случай 2. В кадастре есть сведения о границе смежного земельного участка,
отнесенного к землям населенных пунктов, и эта граница установлена с
требуемой точностью. В таком случае координаты общих характерных точек
границ земельных участков не изменяются и указываются с точностью
земель населенных пунктов.
Случай 3. В кадастре есть сведения о границе смежного земельного участка,
отнесенного к землям населенных пунктов, и эта граница установлена с
точностью, не соответствующей требуемой. В таком случае общие
характерные точки границ земельных участков необходимо уточнить до
точности земель населенных пунктов.
***
В отличие от Методических рекомендации по проведению межевания
объектов землеустройства в Приказе № 518 отсутствует разделение по
точности определения координат для земельных участков, расположенных на
землях городских и сельских населенных пунктов.
Как результат, при проведении кадастровых работ в отношении земельных
участков, расположенных в сельских населенных пунктах (для которых
координаты определены с точностью 0,20 м согласно Методическим
рекомендациям по проведению межевания объектов землеустройства)
придется регулярно уточнять местоположение границ таких земельных
участков, т.е. изготавливать 2 межевых плана (по уточнению и по
образованию). Если при этом координаты не меняются, а меняется только
точность, то, по мнению Минэкономразвития, согласование границ не
требуется (координаты останутся теми же, СКП уменьшится). Кадастровый
инженер, подписываясь под таким межевым планом, берет на себя
ответственность, что он провел необходимые измерения и отвечает за них.
При наличии земельных споров, кадастровых ошибок, связанных с
определением местоположения границ, ответственность будет нести
кадастровый инженер.
***
Появилось требование к точности определения координат характерных точек
границ земельных участков, для которых категория земель не установлена.
3
2. Случаи, когда подготавливается 1 межевой план и
особые случаи, когда подается 1 заявление
• Межевой план оформляется в виде одного документа в случае, если:
- в результате раздела одного исходного (измененного) земельного
участка образуются один или одновременно несколько земельных
участков;
- в результате перераспределения нескольких исходных земельных
участков образуются несколько земельных участков;
- в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности
на измененный земельный участок образуются один или одновременно
несколько земельных участков;
- одновременно образуются земельный участок (земельные участки)
и части земельного участка (земельных участков) либо
одновременно с образованием земельных участков уточняются
сведения о существующих частях исходных земельных участков;
- одновременно образуются несколько частей одного земельного
участка;
- одновременно уточняется местоположение границы земельного
участка и уточняются сведения о частях земельного участка;
- одновременно образуются один или несколько земельных участков и в
результате
таких
кадастровых
работ
уточнено
описание
местоположения границ смежных с ними земельных участков.
Если образование земельных участков сопровождалось проведением
кадастровых работ по уточнению местоположения границы исходного
(измененного) земельного участка, оформляются: межевой план по
уточнению местоположения границы земельного участка и межевой план по
образованию земельных участков (пункт 20 Приказа № 412).
• Особые случаи, когда подается одно заявление:
1 случай. Исправленные сведения о местоположении границы ранее
учтенного земельного участка вносятся в государственный кадастр
недвижимости на основании заявления о постановке на государственный
кадастровый учет земельного участка, если при исправлении ошибки в
местоположении границы ранее учтенного земельного участка не
изменились его площадь и конфигурация (Письмо Минэкономразвития РФ
от 27.03.2009 N 4448-ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в
местоположении границ земельных участков»).
2 случай. При кадастровом учете в связи с уточнением границ
земельного участка, которые одновременно являются границами другого
земельного участка (далее - смежный земельный участок), орган
кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения во
внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о
местоположении границ такого смежного земельного участка (часть 3 статьи
25 Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ
"О государственном кадастре недвижимости").
4
3. Ужесточение требований к уточнению земельных участков
Для уточнения местоположения границ необходимо обоснование.
Кадастровый инженер в заключении обязан указать обоснование такого
уточнения и привести в реквизите «1» раздела «Исходные данные»
реквизиты документов, которые содержат сведения о местоположении
границ земельного участка. Копии таких документов не включаются в состав
приложения межевого плана, но ссылка на реквизиты должна быть. Это
документы, которые подтверждали границы при образовании земельного
участка. Если таких документов нет, то документы, подтверждающие
существование границ на местности 15 и более лет (ситуационные планы
БТИ, где есть границы заборов; акты органов местного самоуправления и др.)
(пункт 70.1 Приказа № 412).
4. Комментарии к Федеральному закону от 8 декабря 2011 г. № 423-ФЗ
"О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в
собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального
значения Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность и
о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации" и Приказу Минэкономразвития России от 18 мая 2012 г. №
289 "Об особенностях подготовки межевого плана в отношении
земельного участка, право собственности на который считается
возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента
государственной регистрации этого права в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Федеральный закон от 8 декабря 2011 г. № 423-ФЗ "О порядке безвозмездной
передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов
Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и СанктПетербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу 8
декабря 2011 г.
Настоящим федеральным законом внесены изменения в часть 4 статьи 24
Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О
государственном кадастре недвижимости": «Внесенные в государственный
кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного
объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости, носят
временный характер, за исключением случаев, если право собственности на
данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального
закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого
права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним».
Право собственности считается возникшим в силу федерального закона на
следующие объекты недвижимости:
5
1. земельные участки под многоквартирными домами, на которые право
собственности возникает в соответствии с частью 5 статьи 16
Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента
формирования земельного участка и проведения его государственного
кадастрового учета;
2. лесные участки в составе земель лесного фонда, которые в соответствии с
частью 1 статьи 8 Лесного кодекса РФ находятся в федеральной
собственности. Фактически эта норма действует вне зависимости от
момента государственной регистрации права;
3. земельные участки, право собственности на которые считается
возникшим в соответствии с частью 10 статьи 3 Федерального закона от 8
декабря 2011 г. N 423-ФЗ "О порядке безвозмездной передачи военного
недвижимого имущества в собственность субъектов Российской
Федерации - городов федерального значения Москвы и СанктПетербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации";
4. земельные участки, право собственности на которые считается
возникшим в соответствии с частью 17.2 статьи 15 Федерального закона
от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII
Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в
городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации";
5. земельные участки, изымаемые для проведения Саммита АТЭС.
Перечень таких земельных участков будет расширяться (необходимо следить
за изменениями законодательства).
***
Изменения в часть 4 статьи 24 Федеральный закон Российской Федерации от
24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
вступили в силу 8 декабря 2011 г., но после этой даты большое количество
земельных участков под многоквартирными домами и лесных участков в
составе земель лесного фонда попали в кадастр и получили временный
характер сведений.
Минэкономразвития было дано разъяснительное письмо, что делать в таком
случае:
1. Если в заявлении и (или) межевом плане указана информация, что право
собственности на образуемый земельный участок возникает в силу
закона, а кадастровая палата по каким-то причинам присвоила им
временный характер сведений, то в этом случае имеет место техническая
ошибка;
2. Если ни из заявления, ни из межевого плана не следует, что земельный
участок относится к объектам недвижимости, право собственности на
6
которые возникает в силу закона, то в этом случае кадастровому
инженеру необходимо осуществить учет изменений (подготовить
межевой план).
***
14 августа 2012 г. вступил в силу Приказ Минэкономразвития России от 18
мая 2012 г. № 289 "Об особенностях подготовки межевого плана в
отношении земельного участка, право собственности на который считается
возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента
государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Приказ № 289). С 1
января 2013 г. требования к подготовке межевого плана, указанные в Приказе
№ 289, обязательны.
Заявление о постановке на учет земельного участка, право собственности на
который считается возникшим в силу федерального закона, должно
содержать указание на норму закона, которая устанавливает момент
возникновения права.
В межевом плане должны быть приведены сведения, которые позволяют
отнести такой земельный участок к недвижимому имуществу, право
собственности на которое возникает в силу закона.
Установлено требование, что в отношении земельного участка под
многоквартирным домом реквизит «4» раздела «Исходные данные»
заполняется независимо от наличия в государственном кадастре
недвижимости сведений об объекте недвижимости. При этом дополнительно
к сведениям, предусмотренным пунктом 41 Требований, приводится
назначение такого здания или сооружения. При отсутствии в
государственном кадастре недвижимости сведений о назначении здания или
сооружения реквизиты документа, подтверждающего назначение такого
здания или сооружения, приводятся в разделе "Заключение кадастрового
инженера" (реквизиты свидетельства о государственной регистрации права, в
т.ч. на квартиру; технического паспорта БТИ; разрешения на ввод в
эксплуатацию и др.). Копию документа включать в приложение межевого
плана не требуется. В случае, если такое здание является многоквартирным
домом, в разделе "Заключение кадастрового инженера" приводится адрес
такого многоквартирного дома.
Для случаев, которые напрямую не указаны в Приказе № 289, в приложение
меженного плана прикладывается копия документа,
являющегося
основанием возникновения права собственности. Например, для лесных
участков в составе земель лесного фонда таким документом может быть:
выписка из лесного реестра; выписка из материалов лесоустройства,
подтверждающая, что участок относится к землям лесного фонда.
7
6. Особенности учета объектов капитального строительства (ОКСов)
ОКСы
ранее учтённые
учтённые в БТИ
до 1 января 2012 г.
учтённые
учтённые в
кадастровой палате
с 1 января 2012 г. до
1 января 2013 г.
учтенные в
кадастровой палате
с 1 января 2013 г.
***
С 1 января 2013 г.:
- аккредитация организаций на осуществление технической инвентаризации
не осуществляется:
- БТИ вправе изготавливать технические паспорта только на объекты
жилого фонда.
Таким образом, технические паспорта на объекты нежилого фонда,
подготовленные после 1 января 2013 г., законодательством не признаются и
технические планы изготавливать на основании таких документов нельзя!
***
По мнению Минэкономразвития государственный учет объектов учета,
расположенных на территории нескольких кадастровых округов,
осуществляется в любом из таких кадастровых округов.
***
Разъяснение сущности
недвижимости:
понятий
образование
8
и
создание
объекта
образование
объекта
недвижимости, т.е.
создание его из
другого объекта
ГКУ
создание
объекта
недвижимости,
т.е. строительство
ЗУ,
образованный
из земель
характер
сведений:
ВРЕМЕННЫЙ*
ЗУ,
обзазованный
из других ЗУ
характер
сведений:
ВРЕМЕННЫЙ*
ОКС,
образованный
из других ОКСов
характер
сведений:
ВРЕМЕННЫЙ*
построенный
(впервые
созданный) ОКС
характер
сведений:
УЧТЁННЫЙ
* за исключением объектов недвижимости, право собственности на которые считается возникшим в силу
федерального закона
***
Если на учёте стоял объект незавершенного строительства, то в отношении
достроенного объекта необходимо осуществлять постановку на учет. В
таком случае объект незавершенного строительства будет преобразуемым.
Производить учёт изменений в рассматриваемой ситуации нельзя!
***
12 марта 2013 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ от
1 марта 2013 г. № 175 "Об установлении документа, необходимого для
получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию". Согласно
Постановлению документом, необходимым для получения разрешения на
ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью
3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является
технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи
41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
9