Международные стандарты оценки
advertisement
1 Международные стандарты оценки перевод под руководством Микерина Г.И. © Российское общество оценщиков, 2000 (Copyright,1994, by the Internattional Valuation Standards Committee) Международные стандарты оценки 2 Оглавление Предисловие Международный комитет по стандартам оценки Введение Оценка и МКСО Организация Международных стандартов Формат Стандартов Общие понятия и принципы оценки 1.0. Введение 2.0. Понятия земли и имущества 3.0. Понятия недвижимости, имущества и активов 4.0. Цена, затраты, рынок и стоимость 5.0. Рыночная стоимость 6.0. Наиболее эффективное использование 7.0. Полезность 8.0. Другие важные понятия 9.0. Резюме Стандарт 1. Рыночная стоимость как база оценки 1.0. Введение 2.0. Сфера применения 3.0. Определения 4.0. Связь со Стандартами бухгалтерского учета 5.0. Требования Стандартов 6.0. Замечания 7.0. Требования в отношении раскрытия информации 8.0. Условия отступления 9.0. Дата вступления в силу Стандарт 2. Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости 1.0. Введение 2.0. Сфера применения 3.0. Определения 4.0. Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета 5.0. Требования Стандартов 6.0. Замечания 7.0. Требования в отношении раскрытия информации 8.0. Условия отступления 9.0. Дата вступления в силу Стандарт 3. Оценка для финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов 1.0. Введение 2.0. Сфера применения 3.0. Определения Международные стандарты оценки 3 4.0. 5.0. 6.0. 7.0. 8.0. 9.0. Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета Требования Стандартов Замечания Требования в отношении раскрытия информации Условия отступления Дата вступления в силу Стандарт 4. Оценка для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств 1.0. Введение 2.0. Сфера применения 3.0. Определения 4.0. Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета 5.0. Требования Стандартов 6.0. Замечания 7.0. Требования в отношении раскрытия информации 8.0. Условия отступления 9.0. Дата вступления в силу Руководство по применению и исполнению №1 Оценка на основе концепции Действующего предприятия 1.0. Введение 2.0. Сфера применения 3.0. Определения 4.0. Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета 5.0. Руководство по применению и исполнению 6.0. Замечания 7.0. Требования в отношении раскрытия информации 8.0. Условия отступления 9.0. Дата вступления в силу Руководство по применению и исполнению №2 Оценка при наличии опасных и токсичных веществ 1.0. Введение 2.0. Сфера применения 3.0. Определения 4.0. Руководство по применению и исполнению 5.0. Замечания 6.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета 7.0. Требования в отношении раскрытия информации 8.0. Дата вступления в силу Руководство по применению и исполнению №3 Оценка Установок, Машин и Оборудования 1.0. Введение 2.0. Сфера применения 3.0. Определения 4.0. Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета 5.0. Руководство по применению и исполнению 6.0. Замечания Международные стандарты оценки 4 7.0. 8.0. 9.0. Требования в отношении раскрытия информации Условия отступления Дата вступления в силу Перечень ссылок на правовые нормативные акты Российской Федерации Библиография Международные стандарты оценки 5 Предисловие Особенности профессиональной оценочной деятельности Особенностью настоящего русского издания Международных стандартов оценки (МСО) является то, что при его подготовке было обеспечено соответствие используемого в МСО понятийного аппарата Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (№ 135-ФЗ от 29 июня 1998 года) – далее, Закон, - а также другим нормативным актам, принятым в Российской Федерации за год, прошедший после принятия Закона. Другой задачей, которая решалась при подготовке настоящего издания МСО, была передача на русском языке точного смысла всех понятий, которые используются в англглоязычном оригинале, обновленном в 1997 году, а также объяснение (в комментариях и дополнениях) понятийных (концептуальных) различий между конкретными терминами на русском и английском языках. В частности, один из базовых терминов МСО - «concept» - переводится на русский язык и как «понятие», и как «концепция» – в зависимости от конкретной ситуации. Для выполнения поставленных задач был сделан полностью новый перевод, который существенно отличается от ранее публиковавшихся переводов, в том числе, от изданного Российским обществом оценщиков в 1996 году и сыгравшего положительную роль в развитии оценочной деятельности в России. Прежде, чем сделать новый перевод, был подготовлен Толковый словарь (глоссарий) на 2000 слов и словосочетаний. В него вошли все понятия, выделенные в оригинале, а также термины, использовавшиеся при толковании этих понятий, и ряд терминов, которые можно назвать профессиональным (международным) жаргоном оценщиков. Следует отметить, что текст Закона (в особенности, Главы I и II) содержат прямое цитирование основных положений МСО применительно к российским условиям. Это позволяет считать, что основные положения Международных стандартов оценки достаточно полно отражены в Федеральном Законе (а также в Законе города Москвы от 11 февраля 1998 года). В Российской Федерации с начала переходного периода зародившаяся оценочная деятельность была ориентирована на Международные стандарты оценки, а также на использование отечественных научно-прикладных разработок, которые соответствовали современным представлениям экономической теории (economics). Во Введении к МСО, в котором содержится краткий экскурс в историю развития оценочной деятельности, отмечается, что развитие международной финансовой системы и глобализация рынков достигли той стадии, когда возникла острая необходимость международных стандартов оценки. Стало очевидно, что без международных соглашений относительно международных стандартов существует потенциальная опасность возникновения путаницы и ошибок, а существенные расхождения во взглядах между профессиональными организациями оценщиков в разных странах могут приводить к невольным ошибкам. Международные стандарты подчиняются «принципу изменения», который утверждает, Международные стандарты оценки 6 что изменения неизбежны и происходят постоянно, даже если этот процесс осуществляется постепенно и не поддается легкому обнаружению. Вместе с тем, в том же Введении «признаётся сложность процедур профессиональной оценки, разнообразие ситуаций, связанных с имуществом, трудность в интерпретации оценочной деятельности другими профессиональными дисциплинами, проблемы интерпретации международного языка». Для российских условий ведения оценочной деятельности имеет существенное значение констатация в МСО того, что «оценка (определение стоимости) активов имеет свои корни в классической и современной экономической науке». «В эти Стандарты (см. раздел Общие понятия и принципы оценки) не включено рассмотрение в полном объёме той научной базы, на которой основываются методы и практика оценки. Понимание этих фундаментальных положений имеет решающее значение для понимания оценок (расчетных величин стоимости) и применения настоящих Стандартов». В приведенных цитатах из перевода МСО подчеркнуты два возможных толкования термина «оценка» при переводе на русский язык термина «valuation» - в соответствии с терминологией, установленной Законом. В тексте Закона дается понимание «оценки» как определения стоимости, т.е. деятельности (акта, активности) по измерению стоимости. Другое понимание «оценки», нашедшее отражение в содержании Закона, «оценочная стоимость», т. е. расчетная величина стоимости, определяемая профессиональным оценщиком. И то, и другое понимание «оценки» соответствует общепринятому (международному) смыслу, вкладываемому в термин «valuation». В толковом словаре современного английского языка (Random House) слово valuation для экономических текстов имеет два толкования: 1.Акт расчета (estimating) или установления (setting) стоимости (value) чего-либо (в этом смысле valuation является синонимом слова appraisal). 2.Расчетная (estimated) стоимость (value) или ценность (worth). Следует отметить, что в американских национальных стандартах оценки (USPAP) используется термин appraisal, что в большей мере соответствует первому из указанных толкований термина valuation. А в Международных стандартах бухгалтерского учета (МСБУ) используется термин measurement (измерение), который в изданиях МСБУ на русском языке переводится как «оценка». С учетом этих нюансов можно считать, что современная (узаконенная) русская терминология оценочной деятельности вполне соответствует международным нормам, а самое главное, - общепринятому пониманию научных основ профессиональной оценочной деятельности. Таким образом, отсекается распространенная в России самодеятельность, особенно при изобретении «нестоимостных оценок» хозяйственной деятельности, а также при «оденеживании» (своевольном переводе в денежное выражение) нестоимостных количественных измерений, которые получены без соблюдения правил бухгалтерского учета и отчетности, например, на основе методов «экспертных оценок техники» (technological assessment). При этом нельзя отрицать полезность подобных методов в процедурах принятия решений, не имеющих отношения к определению стоимости. Международные стандарты оценки 7 Наиболее непривычным для экономистов, воспитанных в традициях затратно-трудовой теории стоимости, является современное плюралистическое понимание стоимости (value), а это есть общепризнанная в мировом сообществе основа основ оценочной деятельности. Определение стоимости имущества как содержание оценочной деятельности Вместе с восстановлением института частной собственности в российском обществе возникли противоречия в понимании фундаментальных ценностей, которые не сводятся к юридическим коллизиям, принимающим видимость идеологических конфронтаций. Не затрагивая в данном тексте проблем общей теории ценностей (т.е. социальной философии), а, ограничиваясь вопросами сугубо хозяйственной деятельности, следует признать, что в повседневной практике российские граждане постоянно сталкиваются с проблемой понимания природы и конкретных проявлений экономической ценности или стоимости. Принятие Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», несомненно, способствует снятию отдельных юридических коллизий, связанных с понятием стоимости. Но юридическая и лингвистическая экспертизы, которые проводит законодатель, не в состоянии разрешить множественные противоречия, существующие (явно и неявно) в российской экономической методологии. Рассмотрение этой проблемы возможно в специальной аналитической работе, но для правильного восприятия - в русской аудитории - Международных стандартов оценки необходимо хотя бы обозначить указанную проблему. Особенностью профессиональной оценочной деятельности является, с одной стороны, ее прямое родство с фундаментальными дисциплинами – экономикой и правом. С другой стороны, - она погружена в самую широкую хозяйственную практику, включая также имущественные отношения по поводу личного (приватизированного) имущества, к которому, прежде всего, относится жилая недвижимость. Особенностью современной российской действительности является состояние переходной экономики, в связи с чем и сама хозяйственная деятельность, и понимание претерпевают существенные изменения. Общей проблемой переходной экономики является ее институционализация, соответствующая международной общепринятой практике и, вместе с тем, выражающая национальную специфику. В полной мере это относится к оценочной деятельности, которая является одним из важных институтов современной рыночно-правовой экономики, а еще шире – правового государства. Не преувеличивая роль института оценки, можно констатировать, что им обеспечивается объективное определение стоимости любых видов имущества, и вместе с тем - легитимный экономический оборот прав собственности, в том числе, интеллектуальной собственности. Состояние оценочной деятельности может служить своеобразным индикатором («лакмусовой бумажкой») того, насколько экономика является рыночной (в современном понимании), а государство – правовым. По «здравому смыслу», казалось бы, чего проще: надо выяснить суждения людей о том, сколько стоит та или иная вещь. Иначе говоря, узнать, во сколько оценивают эту вещь – в деньгах или в другом эквиваленте. Подобный социологизм нынче стал Международные стандарты оценки 8 модным среди российских экономистов Однако кажущаяся простота оказывается обманчивой, прежде всего, потому что оценивается, на самом деле, не просто вещь, как изолированный физический объект, а вместе со всеми обстоятельствами места, времени и образа действий, которые возможны по отношению к этой вещи. Вместе со всеми обстоятельствами, которые закрепляются правами собственности или, что - то же самое, имущественными правами, вещь становится имуществом (или собственностью –в бытовом, а не в строгом юридическом понимании). Оценка имущества есть одновременно и предпосылка, и следствие справедливого рынка (fair market), т.е. рынка, функционирующего по общепринятым (международным) правилам. Специфика профессиональной оценочной деятельности заключается, прежде всего, в том, что необходимым условием соответствия ее собственным методологическим основаниям является независимость оценщиков. В соответствии с принятым Федеральным Законом для обеспечения независимости оценщиков «не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки» (Статья 16 Закона). Последнее обстоятельство вызывает необходимость приближения к бытовому языку и, по возможности, воздействия на экономический и юридический языки для обеспечения большей доступности используемых понятий в практической деятельности. Прежде чем заниматься оценочной деятельностью, необходимо усвоить современное понимание стоимости имущества. Язык, которым выражаются, прежде всего, исходные понятия, является предметом особого внимания при рассмотрении современного состояния оценочной деятельности. Ее современное состояние можно охарактеризовать одновременным расширением международных норм (стандартов) и углублением, проникновением во все поры хозяйственной практики тех национальных организаций (институтов), которые становятся общественным (публичным) инструментом, обеспечивающим объективное определение стоимости имущества. В связи с этим возникает практическая необходимость точного соответствия понятий оценочной деятельности в разных национальных языках, в каждом из которых имеется своя специфика. Например, во французском языке, который долгое время был основным языком международных документов, существует единое понятие (propriete), которое в русском и английском языках разделяется на два: имущество (property) и собственность (ownership). В другой плоскости различий международного характера следует выделить не только противопоставление бытового (обыденного) языка и профессионального (научного) языка, но и то, что профессиональных языков столько, сколько есть обособившихся дисциплин. Междисциплинарные противоречия в понимании тех или иных терминов затрудняют профессиональную деятельность подчас даже в большей степени, чем бытовое непонимание профессионального языка. Международные стандарты оценки 9 Данная работа выполнялась при непосредственном участии (как консультантов или рецензентов) руководителей организаций, создавших «Объединенный Совет по оценочной деятельности», в число которых вошли: Отделение экономики РАН – Академик-секретарь Д.С.Львов, Финансовая академия при Правительстве РФ – Ректор А.Г.Грязнова, Институт профессиональной оценки – Ректор М.А.Федотова, Государственный университет управления – Ректор А.Г.Поршнев, Российское общество оценщиков – Президент И.Л.Артеменков, Торгово-промышленная палата РФ – Председатель С.А.Смирнов, В процессе выполнения работы все материалы представлялись в основные заинтересованные федеральные ведомства, в том числе, лично: Мингосимущества РФ – Первому заместитель министра А.О.Грефу, Начальнику департамента Г.А.Коряшкину, Минэкономики РФ – Заместителю министра В.И.Моргунову, Главному специалисту В.В.Стекольникову, Миннауки РФ - Заместителю министра Ю.Н.Юдинцеву. Со всеми перечисленными руководителями организаций и ведомств обсуждалось и получило поддержку предложение о проведении работы методологического характера по проблеме «Оценочная деятельность в экономике переходного периода», включая подготовку предложений по формированию системы Российских (национальных) стандартов оценки, соответствующих основным международным нормам и учитывающих российскую специфику. В настоящее время изыскиваются возможности финансирования этой работы. Международные стандарты оценки 10 МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОМИТЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ Международные Стандарты Оценки в настоящее время признаны во всем мире и включены в состав внутренних (национальных) Стандартов многих стран. Вошедшие в настоящее издание Стандарты и Руководства по применению и исполнению отражают коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения Оценщиков из более чем 40 стран. Они также опираются на советы и консультации пользователей услуг по оценке и профессиональных специалистов в других дисциплинах, особенно в области бухгалтерского учета. Так же, как и при предыдущих редакциях, слова текста могут меняться, с тем, чтобы сделать формулировки более ясными, либо в связи с возникновением новых вопросов. Это издание содержит новые материалы и расширенную структуру, однако, принципы, лежащие в основе Стандартов и Руководств, остаются неизменными. Задачей Комитета по-прежнему является установление Стандартов, которые имеют отношение к рыночной деятельности, связанной с недвижимостью и другим имуществом и являются неотъемлемой частью этой деятельности. Комитет также стремится к достижению большей согласованности между национальными стандартами различных стран и принимает участие в мировых усилиях, которые, в конечном счете, приведут к устранению недоразумений в отношении оценки в международных сделках с имуществом. Международный комитет по стандартам оценки (известный также как МКСО) проводит регулярные заседания в различных местах по всему миру. Он постоянно занимается рассмотрением новых и пересмотром действующих Стандартов и при необходимости выпускает комментарии. Мы всячески приветствуем ваши замечания, вопросы и предложения. Мы приветствуем полное участие и членство всех государств. Комитет готов содействовать в развитии оценочных дисциплин в новых странах, а также повсеместному применению настоящих Стандартов. Со всей искренностью, Ф. Малакуин, Председатель Международные стандарты оценки 11 Международные стандарты оценки Введение Оценка и МКСО Оценка (определение стоимости) активов имеет свои корни в классической и современной экономической науке. Принципы и способы оценки сложились еще до 1940-х годов и во многих странах они в основном были схожими. Однако оценка (оценочная деятельность) как профессия была признана после 1940-х годов. До 1980-х годов развитие оценочной деятельности как профессии происходило во многих больших и малых странах, однако без акцента на международный аспект проблемы. Среди этих стран имело место сходное понимание того, какими чертами, должен обладать Оценщик, - такими, как наличие образования, полученного в колледже или университете, специальной профессиональной подготовки, непосредственного практического опыта, проявленной компетентности, честности и объективности и признанной высокой репутации. Организации по профессиональной оценке в различных странах предоставляли право на осуществление профессиональной деятельности и соответствующий статус тем, кто отвечал требованиям в отношении специального образования и практического опыта. В течение 1960-х и 1970-х годов ряд национальных организаций по оценке разработали и обнародовали Стандарты профессиональной оценки для своих членов. Их примеру последовали другие. В некоторых странах были приняты кодексы профессиональной этики. В своем содержании эти Стандарты соединяли профессиональные соображения с практическими потребностями рынка. В некоторых странах Стандарты полностью или частично включали в себя национальные законы и правила. Некоторые профессиональные организации ввели процедуры аттестации и контроля, которые приводили к осуждению или отказу в профессиональном признании оценщика, допустившего серьезное нарушение стандартов или соответствующих этических требований. К концу 1970 годов, по мере роста этого движения, стало ясно, что развитие международной финансовой системы и глобализация рынков достигли той стадии, когда возникла острая необходимость международных стандартов оценки. Было очевидно, что без международных соглашений относительно международных стандартов существует потенциальная опасность возникновения путаницы и ошибок. Менее очевидным однако было то, что существовали препятствия и для соблюдения национальных стандартов различных стран. Кроме того, не было и достаточного понимания, что существенные расхождения во взглядах между профессиональными организациями оценщиков нескольких стран могут приводить к невольным ошибкам. Столь же важно и то, что в различных странах одновременно происходили быстрые изменения в бизнесе и экономике, которые вели к широкому признанию значения Международные стандарты оценки 12 профессиональных оценок активов с точки зрения рынка. Компетентные, объективные, профессионально разработанные оценки требуются для множества видов бизнеса. В частности, возросло признание важности отражения стоимости активов для целей бухгалтерской и финансовой отчетности на основе текущей оценки, а не «исторических» затрат. Преимущество профессиональных оценок состоит в том, что они отражают изменение цен и экономические различия между географическими районами. Признанием этих факторов явилось учреждение в 1981 году Международного комитета по стандартам оценки (МКСО). Основная задача МКСО - разрабатывать и публиковать в общественных интересах Стандарты оценки и руководства по процедурам оценки активов для использования в финансовых отчетах и способствовать их признанию и соблюдению во всем мире. Вторая задача - обеспечивать гармонизацию стандартов различных стран и выявлять различия в формулировках и/или в применении Стандартов, если таковые имеют место. Отдельная цель МКСО - добиваться признания международных Стандартов в отчетах, составляемых по международным стандартам бухгалтерской и иной отчетности, а также осознания Оценщиками того, что от них требуется в соответствии со стандартами других профессиональных дисциплин. Членство в МКСО осуществляется через национальные общества или институты оценки, представляющие соответствующие государства. Эти профессиональные организации должны признавать цели, касающиеся оценки активов, а число их членов должно быть достаточным для проведения таких оценок. Члены МКСО поддерживают публикуемые МКСО международные стандарты оценки активов и методические руководства, а также делают всё возможное, чтобы обеспечить, где это уместно, признание Стандартов в своих государствах – членах МКСО. Кроме того, члены МКСО представляют в комитет информацию о любых существенных расхождениях между национальными и международными стандартами оценки с тем, чтобы информировать об этих расхождениях международную общественность. Оценщики, безусловно, обязаны действовать легально и соблюдать законы страны, в которой они осуществляют свою деятельность. Члены МКСО осуществляют свою деятельность в сотрудничестве с законодательно учрежденными и добровольными органами регулирования и контроля, а также ассоциациями других профессиональных организаций, с тем чтобы при проведении оценок обеспечить соответствие Стандартам и руководствам МКСО. Члены МКСО принимают на себя также образовательную и консультативную функции в отношении стандартов оценки активов в пределах собственных государств. Для деятельности МКСО особую важность представляет связь с такими организациями, как Международный комитет стандартов бухгалтерского учёта, Международная федерация бухгалтеров, Международный комитет по аудиторской деятельности, Международная организация комиссий по ценным бумагам. В этом отношении дополнительные цели МКСО – обеспечивать бухгалтеров информацией и консультациями, касающимися оценки активов, осуществлять координацию Стандартов и рабочих программ родственных профессиональных дисциплин в общественных интересах, а также налаживать сотрудничество с упомянутыми и другими международными организациями при установлении и распространении новых Стандартов. Подобные цели достигаются путём прямого сотрудничества и через Международные стандарты оценки 13 участие в других международных организациях – таких, как Организация Объединённых Наций. В мае 1985 года Экономический и социальный совет при ООН присвоил Международному комитету стандартов оценки консультативный статус с внесением в соответствующий Реестр. Международные стандарты и связанные с ними обсуждения являются наилучшим объединяющим фактором для 40 стран-членов МКСО. Подобно оценкам индивидуальных активов, они подчиняются «принципу изменения», который утверждает, что изменения неизбежны и происходят постоянно, даже если этот процесс осуществляется постепенно и не поддается легкому обнаружению. Как Стандарты они призваны дать основополагающие определения, касающиеся оценки активов, и руководства по оценке в динамично меняющемся мире. Если считается, что внесение изменений необходимо и оправдано, их следует представлять на рассмотрение МКСО для обсуждения и принятия решения в международном масштабе. Организация Международных стандартов Профессиональными оценщиками освоены разнообразные принципы и методы оценки активов, получившие прочное признание в деловом мире. Краткие основополагающие комментарии, содержащиеся в настоящих Стандартах, не следует считать исчерпывающими. Поэтому для понимания и применения настоящих Стандартов важно то, что несмотря на возможность их применения или публикации в виде отдельных Стандартов, каждый из них является частью единого целого. Таким образом, определения понятий, положения вводной части, понятия и принципы оценки и другие общие элементы рассматриваются как часть каждого стандарта. Международный комитет по стандартам оценки признаёт сложность процедур профессиональной оценки, разнообразие ситуаций, связанных с оценкой, трудность в интерпретации оценочной деятельности другими профессиональными дисциплинами, проблему интерпретации международного языка и крайнюю необходимость для общественности тщательно обоснованных оценок, разработанных в соответствии с общепринятыми стандартами. Соответственно, при установлении содержания и формата Стандартов все эти вопросы учитывались, и понимание структуры Стандартов важно для их применения. Стандарты организованы следующим образом. 1.Введение. В этом разделе дается разъяснение деятельности МКСО, а также общего контекста международных Стандартов. Кроме того, раскрывается организация Стандартов и рассматривается их предполагаемая применимость. 2.Общие понятия и принципы оценки. Тексты собственно Стандартов не включают рассмотрение в полном объёме научных положений, составляющих основу методов и практики оценки. Однако для облегчения их понимания в среде представителей профессиональных дисциплин и сглаживания трудностей, связанных с языковыми барьерами, данный раздел содержит комментарии по поводу базисных юридических, экономических и понятийных (концептуальных) схем, которые лежат в основе оценки как дисциплины и соответствующих Стандартов. Понимание этих положений имеет решающее значение для понимания оценочной деятельности и применения настоящих Стандартов. 3.Стандарты оценки. Стандарты 1 и 2 МКСО посвящены соответственно Рыночной Международные стандарты оценки 14 стоимости, и базам оценки, отличным от Рыночной стоимости, как основе Стандарта 3 МКСО «Оценки для финансовых отчетов и соответствующих бухгалтерских счетов». Дополнительные стандарты МКСО касаются вопросов оценки и связанных с оценкой ситуаций, которые являются общими для бизнеса, однако отличаются от оценок активов, охватываемых Стандартом 3 МКСО. Стандарт 4 МКСО «Оценка обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств» предусматривает стандарты для некоторых конкретных областей применения и проводит различия между этими областями и теми, которые подпадают под действие Стандарта 3 МКСО. 4. Руководства по применению и исполнению. В практике оценочной деятельности, а также у тех, кто пользуется услугами по оценке, часто возникают вопросы относительно применения настоящих Стандартов. Руководства по применению и исполнению (РПИ) содержат указания по конкретным вопросам оценки и применению Стандартов в более специфических ситуациях, связанных с бизнесом и оказанием услуг по оценке. В РПИ периодически вносятся изменения, при этом МКСО выпускает дополнительные руководства по мере того, как на его рассмотрение представляются случаи бизнеса или профессиональные ситуации, заслуживающие составления этих руководств. РПИ считаются важным дополнением к Стандартам, однако сами не содержат положений Стандартов. 5. Пояснительные замечания. Чтобы обеспечить оценщиков и их пользователей более доступным и менее формальным средством для получения ответа на вопросы относительно Стандартов оценки и их применения, МКСО издаёт также Пояснительные замечания к Стандартам оценки. Указанные Замечания, как правило, не утверждаются МКСО, однако могут служить в качестве важных толкований в широком плане либо для раскрытия общих положений, и их трактовки, либо в качестве промежуточного материала, предшествующего выпуску Комитетом либо руководства по исполнению, либо Стандартов. Формат Стандартов Каждый Стандарт предназначен для широкой области оценочной практики и, как правило, содержит следующие разделы: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Введение Сфера применения Определения Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учёта Требования Стандартов Замечания Требования в отношении раскрытия информации Условия отступления Дата вступления в силу Международные стандарты оценки 15 Международные Стандарты Оценки Общие понятия и принципы оценки 1.0. Введение 1.1. Опыт разных стран и профессиональный диалог между ними в рамках Международного комитета по стандартам оценки продемонстрировали, что за немногими исключениями в мире существует общее согласие в отношении фундаментальных основ оценки (определения стоимости) как самостоятельной дисциплины. Местное законодательство1 и экономическая обстановка могут в некоторых случаях требовать особых подходов к оценке (иногда предусматривающих ограничения), однако основы методов и способов оценки во всем мире, как правило, одинаковы. 1.2. На этих основах построены Стандарты и руководства МКСО, однако Комитет считает нецелесообразным давать формулировки всех соответствующих положений в тексте каждого Стандарта. Поэтому настоящий раздел дополняет каждый Стандарт и дает общее представление об основах, имеющих особое значение для понимания оценки как профессиональной деятельности и для применения Стандартов. 2.0. Понятия земли и имущества 2.1. Земля необходима для нашей жизни и нашего существования. В силу своей важности, она находится в центре внимания юристов, географов, социологов, экономистов. Поскольку каждая из этих дисциплин имеет отношение к земле и к ее использованию, это влияет на общества наших стран и на наш мир. 2.2. Оценка земельного участка как пустующего или участка с улучшениями самой земли либо с улучшениями на земле является экономическим понятием. Земельный участок - пустующий или с улучшениями - называется также недвижимостью. Стоимость создается благодаря полезности недвижимости способности удовлетворять нужды и потребности людей. Вклад в стоимость объекта недвижимости вносят такие факторы, как его уникальность, долговечность, постоянство местоположения, относительная ограниченность предложения на рынке недвижимости, а также специфическая полезность данного земельного участка. 2.3. Имущество является юридическим понятием. В юридическом смысле «имущество» представляет собой совокупность частных прав собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Физические объекты, не являющиеся недвижимостью, обозначаются юридическим термином движимость, а собственность на них называют движимым 1 См. Дополнение 6. Международные стандарты оценки 16 имуществом2. Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимости либо к их комбинации (см. ниже раздел 3). 2.4. Оценщики, Оценщики активов или Эксперты по оценке– это те, кто занимаются специальной экономической дисциплиной, связанной с проведением оценки (определением стоимости) активов и составлением соответствующих отчетов (см. раздел 3.5 ниже). Как профессионалы оценщики должны соответствовать жестким требованиям в плане образования, специальной подготовки, компетентности и проявленных профессиональных навыков. Они также должны неуклонно придерживаться принципов высокой морали (Этики) и профессиональной практики (Стандартов). 2.5. Колебания цен во времени являются результатом действия общих и специфических экономических и социальных факторов. Общие факторы могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег. Независимое изменение специфических факторов например, технологии, может приводить к сдвигам в спросе и предложении и к значительным изменениям цен. 2.6. К оценке недвижимости применяются многие широко признанные принципы. Среди них - принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие3. Общим для всех этих дополнительных принципов является их прямое или косвенное влияние на степень полезности и производительность актива. Следовательно, можно утверждать, что полезность недвижимости отражает совокупное чистое Хотя Стандарты имеют международный характер, в них обнаруживается влияние англо-американской системы права. Вследствие этого обнаруживаются некоторые коллизии в разделении на движимое и недвижимое имущество, по сравнению с континентальной системой права (Россия, Франция, Германия).В англо-американском праве действует исторически сложившаяся классификация имущества на недвижимое (real property) и движимое (personal property). Движимое имущество (personal property) в свою очередь может подразделяться на: материальное движимое имущество (corporeal personal property), которое включает в себя определенные осязаемые вещи и которые допускают возможность перемещения без потери существенных свойств или способны передвигаться сами, как, например, животные, мебель, товар, и т.п.; нематериальное движимое имущество (incorporeal personal property), к которому относится неосязаемое имущество (intangible property) - права на акции, патенты, авторские права. Движимое имущество (personal property) включает в себя такой термин как (chattels), который на русском языке тоже обозначает движимое имущество. Отличие в том, что в состав движимого имущества (chattels) не входят некоторые виды неосязаемого имущества (intangible property), к примеру, объекты промышленной собственности. Движимое имущество (chattels) подразделяется на два класса: Арендные права на движимость (chattels real), к ним относится, к примеру, недвижимость (строение), которое находится на арендованном участке, т.к. по просьбе арендодателя, это строение может быть снесено или перенесено на другое место. Персональные движимости (chattels personal), которые делятся на: вещи во владении (choses in possession) – к ним относятся товары; вещи в требовании (choses in action) – например, денежные требования. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130), имущество делится на движимое и недвижимое, без уточнения правовых различий между недвижимостью, недвижимым имуществом и недвижимой вещью; между движимостью и движимым имуществом. 3 См. статью принципы оценки в Толковом словаре. 2 Международные стандарты оценки 17 воздействие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. 3.0. Понятия недвижимости, имущества и активов 3.1. Недвижимость определяется как физический участок земли и прочно связанные с ним объекты, созданные человеком. Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. В каждой стране местным законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью, определение которой приводится ниже. Хотя известно, что эти юридические понятия признаны не во всех странах, в Стандартах они употребляются для того, чтобы четко определить другие важные термины и понятия. 3.2. Понятие недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимое имущество обычно представляет собой некоторое свидетельство о праве собственности - отдельно от самой недвижимости как физического объекта. Поэтому недвижимое имущество – не является физическим понятием. 3.3. Движимость включает в себя осязаемые и неосязаемые предметы4, не являющиеся недвижимостью. Эти предметы не «прикреплены» к недвижимости постоянно и обычно характеризуются возможностью их перемещения. 3.4. В терминологии бухгалтерского учета активы представляет собой ресурсы, находящиеся в чьей-либо собственности или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую выгоду. Сама по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся в собственности актив может быть как осязаемым, так и неосязаемым. 3.5. В международных стандартах бухгалтерского учета, на которые ссылается Стандарт 3 МКСО, проводится различие между осязаемыми, неосязаемыми и инвестиционными активами. Особое значение имеют следующие термины и понятия5: 3.5.1. Текущие активы. Активы, которые не предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе - например, запасы, Разделение имущества на осязаемое (tangible property) и неосязаемое (intangible property), находит отражение в праве большинства зарубежных стран. Такая позиция правовой доктрины и практики означает принципиальный отход от первоначального, традиционного понимания объектов права собственности. Правовая система зарубежных стран, относит к неосязаемому имуществу, с одной стороны - круг прав на технические и нетехнические объекты промышленной собственности (изобретения и «ноу-хау», образцы и товарные знаки, фирменные наименования и пр.), а с другой стороны, — круг прав на объекты финансовой и коммерческой собственности, выступающих в виде прав требования на основании денежных документов (облигации, векселя, чеки и пр.) и товарораспорядительных документов (коносаменты, накладные и пр.) 5 Следует заметить, что приводимая в Международных стандартах классификация активов несколько отличается от принятой в Международных стандартах бухгалтерского учета. См. статьи актив(ы), основные активы в Толковом словаре. 4 Международные стандарты оценки 18 счета дебиторов, краткосрочные инвестиции, денежные средства в банке и в кассе предприятия. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как фиксированные активы (определение которых дается ниже), также можно отнести к текущим активам. Примерами служат земельные участки или объекты недвижимости с улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных для продажи. 3.5.2. Фиксированные активы. Это осязаемые и неосязаемые активы, которые разделяются на две широкие категории: 3.5.2.1 Основные активы (основные средства). Это активы, которые предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе - в том числе земельные участки, здания, машины и оборудование, накопленная амортизация и другие виды активов, определение которых позволяет отнести их к данной категории. 3.5.2.2. Прочие долгосрочные активы. Активы, которые не предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе, но которые, как ожидается, будут находиться в собственности в течение длительного срока – в том числе долгосрочные инвестиции и долгосрочная дебиторская задолженность, гудвилл, расходы будущих периодов, патенты, товарные знаки и другие аналогичные активы. 3.6. Терминология бухгалтерского учета не во всем совпадает с терминологией, используемой оценщиками. Если следовать классификации параграфа 3.5, оценщики имеют дело преимущественно с фиксированными активами. С методической точки зрения предметом оценки является именно право собственности на данный актив, а не сам по себе актив - осязаемый или неосязаемый. Тем самым проводится различие между экономической концепцией оценки актива, объективно основанной на возможности покупки и продажи этого актива на свободном рынке, и какой-либо субъективной концепцией, предполагающей некую «внутреннюю» или иную базу, отличную от Рыночной стоимости. Вместе с тем в Стандарте 2 МКСО отмечается, что объективная рыночная концепция имеет специальные приложения в случаях ограниченно рыночной или нерыночной оценки имущества. 3.7. Как в оценке, так и в бухгалтерском учете используется термин «амортизация» и это может приводить к путанице. Во избежание недоразумений Оценщики, в случае применения методов Затрат на воспроизводство и Затрат на замещение, могут использовать термин «амортизация» или «накопленная амортизация» для обозначения любой потери стоимости в сравнении с ее величиной, определяемой как суммарные затраты на соответствующий новый объект. Такие потери могут быть обусловлены физическим износом, функциональным или техническим, либо внешним устареванием6. Термин «начисления амортизации» обозначает начисления, производимые бухгалтерами для погашения исторических затрат на приобретение/создание активов в соответствии с 6 См. статьи функциональное устаревание, внешнее устаревание в Толковом словаре. Международные стандарты оценки 19 соглашением об исторических затратах7 независимо от того, на какой основе производились эти начисления. Важно то, что для Оценщика накопленная амортизация зависит от рынка. Начисления амортизации, в свою очередь, определяются неким бухгалтерским соглашением и не обязательно отражают ситуацию на рынке.8 3.8. С учетом того, что имущество является юридическим понятием, которое вместе с тем широко используется и для обозначения недвижимости и/или движимости, в настоящих Стандартах это понятие используется в широком смысле. В данном контексте оно может относиться как к праву собственности, так и к самому физическому объекту, находящемуся в собственности. Принимая это соглашение, мы можем проводить различие между имуществом в общем контексте процесса оценки и имуществом, понимаемым как активы - в рамках бухгалтерских соглашений. 4.0. Цена, затраты , рынок и стоимость 4.1. Неточность языка, особенно в международном общении, может приводить (и на самом деле приводит) к ошибочным толкованиям понятий и недоразумениям. Это особенно является проблемой, когда слова, широко употребляемые в повседневном языке, используются и для обозначения специфических понятий в рамках конкретной дисциплины. Именно так обстоит дело с употреблением в сфере оценочной деятельности терминов цена, затраты, рынок и стоимость. 4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или осталась в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца - уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости, которую могли бы приписать этим товарам или услугам другие лица. Тем не менее цена обычно является индикатором относительной стоимости, устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и/или продавцом при конкретных обстоятельствах. 4.3. Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Будучи осуществленными, затраты становятся историческим фактом. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их См. статьи бухгалтерские соглашения, «исторические» затраты в Толковом словаре. В этом параграфе по сути раскрывается коллизия в толковании понятия «depreciation» оценщиками и бухгалтерами. Нечто подобное существует и в русском языке, где слово «амортизация» может означать как «износ», так и отражение этого износа в бухгалтерском учете и отчетности в форме «амортизационных отчислений». В оценочной деятельности предпочтение отдается терминам «износ» и сумма износа («накопленный износ») вместо терминов «амортизация» и «накопленная амортизация», хотя, строго говоря, они не являются синонимами. Слово «амортизация» используется и для обозначения такого финансового понятия, как «списание» или «погашение (долга)», причем в этом значении его английским эквивалентом служит «amortization”. В данном параграфе выдержано единообразие в переводе слова «depreciation» как «амортизация», так как здесь сопоставляются оценочные и бухгалтерские толкования этого термина. В последующем изложении конкретных оценочных терминов сохранена сложившаяся в русском языке терминологическая традиция - например, термин «depreciated replacement cost» переводится как «затраты на замещение с учетом износа». 7 8 Международные стандарты оценки 20 приобретение. 4.4. Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через посредство механизма цен (иногда рынком называют также и место, где совершаются эти операции). Понятие рынка подразумевает возможность перехода товаров и/или услуг из рук в руки без излишних ограничений на деятельность продавцов и покупателей. Каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, национальным или международным. 4.5. Стоимость является экономическим понятием, касающимся денежной связи между товарами и услугами, доступными для приобретения, с одной стороны и теми, кто их покупает и продает, - с другой. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическая концепция стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, приобретаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату действия оценки стоимости. 4.6. Существует много идентифицируемых типов стоимости и связанных с ними определений (см., например, Стандарт 2 МКСО). Некоторые из них являются стандартными типами стоимости, широко применяемыми при оценке активов. Другие же используются в особых обстоятельствах, требующих тщательной идентификации и раскрытия. Для понимания и применения оценок крайне важны ясное указание типа и толкования стоимости и обеспечение их соответствия данному заданию по оценке. Изменение толкования стоимости может существенно повлиять на величины стоимости, которые будут приписаны разным активам. 4.7. Профессиональные оценщики избегают качественно не определенного употребления термина «стоимость» и добавляют к нему некоторые слова или словосочетания, поясняющие, какой тип стоимости имеется в виду. Чаще всего с оценкой активов ассоциируется Рыночная стоимость (или, в некоторых странах - Стоимость на открытом рынке), рассматриваемая в Стандарте 1 МКСО. Хотя практика обычно может подсказать, что, если не оговорено противное, то речь предположительно идет о Рыночной стоимости, особенно важно, чтобы каждое подобное задание содержало явное указание на Рыночную стоимость, а также ее толкование. 4.8. Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой9. Тем не менее продажа оцениваемого имущества не является предварительным условием для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки при соблюдении В оригинале - слово «transaction», которое может означать не только сделку, но и хозяйственную операцию, ведение дела и т.д. Однако из контекста видно, что в данном случае речь идет именно о сделках, связанных с переходом прав собственности. 9 Международные стандарты оценки 21 условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости. 4.9. Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает его полезность, признанную рынком, а не чисто физическое состояние этого объекта. Полезность активов для данного предприятия может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или конкретной отрасли. Поэтому необходимо, чтобы при оценке активов для бухгалтерской отчетности в рамках соглашения, отражающей эффект изменения цен, проводилось различие между стоимостью, признанной на рынке, которая должна отражаться в финансовой отчетности, и нерыночными типами стоимости, которые не должны использоваться как основа для финансовой отчетности. Затраты на замещение с учетом износа (ЗЗУИ), определяемые в Стандарте 2 МКСО и применяемые к специализированному имуществу, хотя и являются нерыночной базой оценки, однако в подходящих случаях могут быть приемлемыми для финансовой отчетности. 4.10. Соображения, аналогичные приведенным выше, в параграфе 4.9, применяются при оценке имущества, отличного от недвижимости. За исключением случаев, когда оправдано применение ЗЗУИ, финансовая отчетность требует использования методов, основанных на Рыночной стоимости, и проведения четкого различия между ними и методами, связанными с нерыночными типами стоимости. 4.11. Общие затраты, относимые на актив, являющийся недвижимостью, включают в себя все прямые и косвенные затраты на его создание. Если покупатель после приобретения недвижимости осуществил дополнительные капитальные затраты, то при бухгалтерском учете эти затраты прибавляются к историческим затратам на приобретение. В зависимости от восприятия рынком полезности таких затрат, они могут найти или не найти своего полного отражения в Рыночной стоимости этого актива. 4.12. В некоторых странах термин «затраты на замещение» может использоваться в нескольких контекстах. На рынке он понимается как затраты на замещение отдельного актива столь же приемлемым активом (или имуществом) заменителем в предположении отсутствия неоправданных задержек при замене. Этот термин применяется также при расчете сметы затрат. Смета затрат на приобретение актива может основываться на смете Затрат на воспроизводство либо Затрат на замещение. Затраты на воспроизводство представляет собой затраты на создание практически точной копии существующего сооружения по такому же проекту и с использованием аналогичных строительных материалов. Затраты на замещение предполагают создание сооружения, имеющего сопоставимую полезность, с использованием проекта и материалов, применяемых на строительном рынке в данный момент. 5.0. Рыночная стоимость 5.1. Концепция Рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и действия участников рынка и является основой для оценки большинства ресурсов экономики рыночного типа. Хотя ее детальные определения могут разниться, концепция Рыночной стоимости находит общее понимание и применение. Международные стандарты оценки 22 5.2. По Стандартам МКСО Рыночная стоимость определяется следующим образом: Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. 5.3. Концепция и определение Рыночной стоимости подробно разъясняются в Стандарте 1 МКСО. Здесь же, в качестве предварительного замечания, важно отметить, что профессионально полученное значение Рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собственности на определенное имущество на конкретную дату. Рыночная стоимость является расчетной величиной, подкрепленной рыночными данными и выведенной в соответствии с настоящими Стандартами. Отчет о ней составляется с учетом требований этих Стандартов и/или соглашений, применимых к данному заданию по оценке. В Стандарте 3 МКСО устанавливаются Стандарты оценки, разработанные специально для финансовых отчетов и соответствующих бухгалтерских счетов. В Стандарте 4 МКСО изложены Стандарты оценки для обеспечения ссуд, закладных и иных долговых обязательств. 5.4. Фиксированные активы отличаются от большинства текущих активов тем, что для их маркетинга, призванного обеспечить достижение цены, отвечающей их Рыночной стоимости, требуется более длительный период времени. Этот элемент времени, а также отсутствие рынка «спот» (рынка наличного товара), характер и большое разнообразие рынков и объектов имущества наряду с другими факторами обуславливают необходимость услуг профессиональных Оценщиков и настоящих Стандартов. 6.0. Наиболее эффективное использование 6.1. Земля лежит в основе всего сущего и, за редким исключением, сохраняется в течение периода, выходящего за пределы продолжительности жизни отдельных людей. Благодаря уникальности и неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением. Кроме того, неизменность земли обычно позволяет предполагать, что период ее существования превышает сроки ее использования, а также сроки существования улучшений, произведенных на ней людьми. 6.2. В силу уникальности особенностей земли, при оценке земли отдельно от осуществленных в ней или на ней улучшений, экономические принципы требуют, чтобы эти улучшения оценивались в соответствии с их вкладом в общую стоимость данного имущества. Таким образом, Рыночная стоимость земли, основанная на принципе «наиболее эффективного использования», отражает полезность и постоянство существования земли с точки зрения рынка, когда улучшения составляют разницу между стоимостью земли, взятой отдельно, и общей Рыночной стоимостью с учетом этих улучшений. Международные стандарты оценки 23 6.3. Вопреки параграфу 6.2 (выше), многие объекты имущества оцениваются как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях Оценщик, как правило, оценивает Рыночную стоимость с учетом наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями. 6.4. Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование актива, которое надлежащим образом оправдано, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого актива дает максимальную величину стоимости. 6.5. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться как наиболее эффективное. Даже в случае юридически допустимого и физически возможного использования от Оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение, что, по разумным соображениям, подобное использование является вероятным. После того, как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием. 6.6. Применение этого определения позволяет Оценщику определять степень износа и устаревания зданий, наиболее подходящий характер улучшений для земельного участка, оценивать осуществимость реабилитационных и реновационных проектов, а также ориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой. 6.7. Понятие наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью определения Рыночной стоимости. Однако некоторые стандарты предусматривают специальное приложение принципа наиболее эффективного использования при оценке имущества, связанной с подготовкой финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов. Это приложение, относящееся к случаям установления так называемой Рыночной стоимости для существующего использования, рассматривается в Стандарте 3 МКСО. 7.0. Полезность 7.1. Ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имуществ является его полезность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности или пригодности оцениваемого имущества. Этот процесс вызывает необходимость в ряде интерпретаций этого понятия. 7.2. Полезность - понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Например, полезность участка сельскохозяйственной земли, как правило, измеряется его плодородием. С точки зрения сельского хозяйства, его стоимость является функцией количества и качества урожая, Международные стандарты оценки 24 который он приносит. Если же участок допускает застройку, то его стоимость это функция количества и качества строений или степени продуктивности, которую он способен обеспечить при его использовании для создания промышленных объектов или объектов коммерческой либо жилой недвижимости. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность. 7.3. Оценка имущества коренным образом зависит от способа его использования и/или от того, как оно обычно продается на рынке. Для некоторых видов имущества оптимальная полезность достигается, если рассматриваемые объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказаться более полезными в составе некоторой группы. Поэтому необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, и его полезность как части группы. 7.4. Отдельно расположенные и независимо функционирующие объекты имущества, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке и оцениваются именно с этой точки зрения. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами, то такая дополнительная или специальная стоимость может рассматриваться в процессе оценки и фиксироваться в отчете либо на основании собственных наблюдений Оценщика, либо в соответствии с раскрываемыми указаниями клиента. Однако никакую подобным образом рассчитанную стоимость не следует называть Рыночной стоимостью без надлежащего объяснения и обоснования. 7.5. Отдельный объект имущества может обладать дополнительной или специальной стоимостью сверх той стоимости, которую он имеет сам по себе за счет своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом имущества, находящимся во владении других лиц, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо, отдельно от Рыночной стоимости, установленной в соответствии с настоящими стандартами оценки, указать величину такой дополнительной или специальной стоимости. 7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе – как правило, за весь нормальный срок службы данного объекта или группы объектов имущества. Однако в отдельные периоды некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними; они либо «консервируются» или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования, либо просто не используются в течение заранее установленного срока. В других ситуациях внешние условия рынка экономические или политические - могут вынудить на неопределенное время сократить производство. 7.7. Похожая ситуация имеет место и в случае, если имущество, находится в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности такого имущества на дату оценки может не поддаваться четкому установлению. В подобных ситуациях оценка требует специальных знаний и подготовки, а отчет Международные стандарты оценки 25 об оценке должен быть составлен в соответствии со Стандартами МКСО. Особенно важным для Оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки, данных, лежащих в ее основе, и тех специальных допущений или ограничений, которые были приняты при ее проведении (если таковые имеются). 7.8. Обычным следствием политической или экономической неопределенности является изменение полезности в терминах продуктивности или эффективности. На Оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку ожидаемой с точки зрения рынка продолжительности таких событий. Временные остановки деятельности или закрытие предприятий могут оказывать незначительное или нулевое воздействие на стоимость активов, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности способны вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты их эксплуатации. 8.0. Другие важные понятия 8.1. Выражение Рыночная стоимость не является синонимом термина Справедливая стоимость, широко используемого в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от Рыночной стоимости, Справедливая стоимость в бухгалтерском учете предполагает продажу, которая может состояться при обстоятельствах и условиях, отличных от тех, которые преобладают на открытом рынке для нормально организованной реализации активов. Сюда включаются возможность продажи в условиях кратковременных затруднений и при других обстоятельствах, не предусмотренных в определении Рыночной стоимости. Термин Справедливая стоимость используется также в случаях судебных разбирательств по урегулированию претензий спорящих сторон, которые не относятся к ситуациям, предусмотренным определением Рыночной стоимости. Во избежание путаницы и недоразумений величина Рыночной стоимости, приводимая Оценщиком в отчете, должна быть дополнена надлежащим разъяснением принятого Оценщиком определения Рыночной стоимости и раскрытием допущений, условий и обстоятельств, при которых была проведена оценка. 8.2. Специализированные активы - это активы которые редко (если вообще) продаются иначе как составная часть какого-либо бизнеса. Такие активы также могут называться активами с ограниченным рынком или не имеющими рынка - в зависимости от степени специализации конструкции, конфигурации или назначения. При отсутствии или недостатке сопоставимой рыночной информации, которую Оценщик мог бы рассматривать, процесс оценки может оказаться более сложным. Тем не менее на Оценщике лежит ответственность за сбор рыночных данных для подкрепления и/или объяснения заключения относительно стоимости данных активов. Хотя возможно применение каждого из методов оценки, и следует рассмотреть все допустимые методы, обычно для оценки специализированных активов используется метод Затрат на замещение с учетом износа. Там, где это возможно, Оценщик определяет стоимость земельного участка, расчетные величины затрат и накопленной суммы амортизации (износа) на основе рыночной информации и дает пояснения Международные стандарты оценки 26 относительно базы оценки стоимости. 8.3. Термин Затраты на замещение с учетом износа (ЗЗУИ) не следует путать с терминами Затраты на замещение или Чистые текущие затраты на замещение. Последние относятся к затратам на приобретение на рынке в равной мере удовлетворительного актива - заменителя. (Следует упомянуть об исключении, отмеченном выше, в параграфе 4.12, когда термин Затраты на замещение может использоваться для обозначения некоторого вида сметы затрат). Хотя актив-заменитель может быть создан путем строительства или иным способом, более обычным измерителем затрат на замещение являются затраты на приобретение такого актива на рынке. В отличие от этого, понятие ЗЗУИ относится к процессу оценки, сочетающему расчет Рыночной стоимости земельного участка при существующем использовании и затрат на строительство на этом участке зданий, сооружений и на осуществление иных улучшений с учетом износа и других сопутствующих затрат для получения значения стоимости с учетом адекватной потенциальной прибыльности или адекватного функционального потенциала предприятия от использования данных активов в целом. 8.4. В случае нарушения или приостановки нормальной деятельности рынка, а также в тех случаях, когда неравновесие между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной стоимости, Оценщик может столкнуться с трудной проблемой. Применяя концепцию и определение понятия Рыночной стоимости и адаптируя рыночные данные и свои рассуждения применительно к процессу оценки, Оценщики повышают значимость и полезность данных о стоимости активов, отражаемых в финансовых отчетах. По мере того, как возможности и степень применимости рыночных данных снижаются, задание по оценке может потребовать большей компетентности, опытности и более высокого уровня суждений Оценщика и большей осмотрительности в применении настоящих Стандартов. 8.5. В некоторых странах (или при особых обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований от Оценщика может потребоваться применение особого определения Рыночной стоимости. Тем не менее, если Оценщик конкретно не заявит об обратном, фундаментальные элементы и концепции оценки остаются теми же самыми, что и содержащиеся в настоящих Стандартах МКСО. Значение Рыночной стоимости актива не меняется из-за простых изменений в терминологии или в формулировке самого определения, которая в некоторых странах может быть иной в силу особенностей их законодательства. 8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное указание целей и предполагаемого использования результатов оценки. Помимо других требований в отношении отчетов, в случае, когда речь идет о финансовой отчетности, в отчете об оценке должен быть конкретно определен класс активов, к которому относится тот или иной актив, а также обоснование для такого отнесения. По поводу каждого из классов активов должны быть даны точные пояснения. 8.7. Принятый в бухгалтерском учете принцип учета по «историческим» затратам Международные стандарты оценки 27 отражает только «исторические» затраты на приобретение и амортизационные начисления, производимые в соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета. Однако актив может обладать рыночной стоимостью, меньшей или, большей, чем «исторические» затраты, вне зависимости от поправок на накопленную амортизацию. С точки зрения конкретного предприятия, эти затраты могут быть равными или не равными вкладу, который вносит данный актив в общую стоимость предприятия. С точки зрения рынка, если актив создан для продажи, его создатель должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей понесенные им затраты, иначе его деятельность окажется убыточной.. Если актив продан с прибылью, то цена, уплаченная покупателем, будет являться для него затратами, а разница между этими затратами и затратами продавца (включая затраты по реализации и издержки хранения) будет составлять прибыль продавца, также называемую выигрышем от продажи актива. При некоторых обстоятельствах продажа может состояться по цене, равной затратам продавца, или даже ниже их, но такие особые случаи требуют специального применения настоящих принципов. 8.8. Расчет стоимости активов, составление отчета об оценке и соответствующих рекомендаций подпадают под действие настоящих международных Стандартов и связанных с ними руководств. Они не определяются и не обусловлены задачами, стоящими перед другими дисциплинами. Тем не менее для Оценщиков имеет важнейшее значение то, каким образом результаты оценок должны компилироваться, передаваться и объединяться с данными, полученными представителями других профессий. Для Оценщиков и тех, кто изучает их отчеты, существенно правильное понимание терминологии. Также важны аргументированное использование опыта и знаний и корректное применение методологии. Настоящие Стандарты призваны служить общим целям тех, кто готовит оценку активов и тех, кто должен полагаться на ее результаты. 9.0. Резюме 9.1. Настоящие Стандарты предназначены для использования прежде всего Оценщиками, которым поручается оценить активы для финансовой отчетности и бухгалтерских счетов. Акцент сделан на использовании реальной рыночной информации, на основании которой можно вынести профессиональное суждение относительно оценки имущества. В Стандарты включены рекомендации, касающиеся других типов оценки, для того чтобы провести различия между этими типами и оценкой активов, установить международные правила, призванные уменьшить или устранить путаницу при использовании отчетов об оценке и способствовать лучшему их пониманию. Международные стандарты оценки 28 Международные стандарты оценки Стандарт 1 Рыночная стоимость как база оценки Настоящий Стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в Предисловии и главе «Общие понятия и принципы оценки». 1.0. Введение 1.1. Назначение настоящего Стандарта - представить общепринятое определение Рыночной стоимости. Этот Стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете Рыночной стоимости. 1.2. Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на открытом рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении Рыночной стоимости. Чтобы установить Рыночную стоимость, Оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование (см. «Общие понятия и принципы оценки МКСО», параграф. 6.3). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторой альтернативой ему. Этот вопрос разрешается на основе данных рынка. 1.3. Рыночная стоимость устанавливается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельства, при которых данное имущество с наибольшей вероятностью можно продать на открытом рынке. К наиболее распространенным методам установления Рыночной стоимости относятся Метод сравнения продаж, Метод капитализации доходов или Метод дисконтированного денежного потока, а также Затратный метод1. 1.4. Возможны два варианта применения Затратного метода, один из которых может быть использован для установления Рыночной стоимости, а другой - нет. Когда Затратный метод применяется для установления Рыночной стоимости, все элементы метода строятся на данных открытого рынка. Если же Затратный метод применяется к случаям нерыночных типов стоимости, то берутся нерыночные элементы. Особое место занимает Метод Затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ), в котором сочетаются рыночные и нерыночные элементы, и который не может рассматриваться как метод оценки Рыночной стоимости. Эти различные случаи затратных подходов нельзя смешивать, и существует опасность их ошибочной трактовки при определении, представлении или применении значений Рыночной стоимости. См. статьи доходный подход к определению стоимости, затратный подход к определению стоимости, сравнительный подход к определению стоимости в Толковом словаре. 1 Международные стандарты оценки 29 1.5. Все методы, способы и процедуры измерения Рыночной стоимости, если они применимы, используются корректно и основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение, приводят к общему выражению Рыночной стоимости. Метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма износа должны определяться на основе анализа рыночных данных по затратам и сумме износа. Метод капитализации доходов или Метод дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определенных с рыночных позиций, и ставках дохода, основанных на данных рынка. Хотя возможности получения информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого объекта имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению Рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных. 1.6. Применимость тех или иных методов и процедур установления Рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на открытом рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод - это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности открытого рынка. При каждом задании по определению Рыночной стоимости Оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них. 2.0. Сфера применения 2.1. Настоящий Стандарт применяется к Рыночной стоимости имущества - обычно недвижимого - и связанных с ним элементов. Он требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на открытом рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается как часть действующего предприятия или для какой-либо иной цели. 3.0. Определения 3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих Стандартов определяется следующим образом: Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы достаточной информацией, действовала расчетливо и без принуждения. 3.2. Термин «актив» использован в связи с тем, что именно активы находятся в центре внимания настоящих Стандартов. Однако для использования данного определения в общем случае его можно заменить термином «имущество». Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки: 3.2.1. «Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах Международные стандарты оценки 30 (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за актив при коммерческой рыночной сделке. Мерой Рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости. Эта цена наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент Специальной стоимости (определение которой дается в Стандарте 2 МКСО). 3.2.2. «…за которую состоялся бы обмен актива...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок, ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение Рыночной стоимости. 3.2.3. «...на дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина Рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущие состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по Рыночной стоимости. 3.2.4. «... заинтересованному покупателю...» относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник актива также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать уровень рыночной стоимости выше достижимого по разумным соображениям. В некоторых странах, специально, чтобы подчеркнуть эту ответственность, в определении Рыночной стоимости опускают явную ссылку на заинтересованного покупателя. 3.2.5. «... заинтересованным продавцом...» - подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не Международные стандарты оценки 31 готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа актива на рыночных условиях по максимально возможной цене на открытом рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника актива во внимание не принимается, так как "заинтересованный продавец" - это гипотетический собственник. 3.2.6. «...в результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (таких, как, например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены не характерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по Рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо. 3.2.7. «...после проведения надлежащего маркетинга...» означает, что актив должен быть выставлен на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением Рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки. 3.2.8. «...при которой каждая сторона обладала бы достаточной информацией, действовала расчетливо…» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении суждений задним числом на более позднюю дату. Не обязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент. 3.2.9. «...и без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одна из них не подвергается принуждению или давлению с целью совершить сделку. Международные стандарты оценки 32 3.3. Рыночная стоимость понимается как стоимость актива, определенная без учета затрат, связанных с продажей или покупкой, и без компенсации расходов по уплате любых сопутствующих налогов. 4.0. Связь со Стандартами бухгалтерского учета 4.1. Существует множество примеров, когда и Оценщики, и бухгалтеры употребляют одни и те же термины.. В некоторых случаях это приводит к недоразумениям и к возможности ошибочного применения Стандартов. Стандарт 1 МКСО определяет Рыночную стоимость и рассматривает общие концепции стандартов Рыночной стоимости. Другие важные термины, используемые в формулировках более специфичных требований Стандарта 3 МКСО, определяются в Стандарте 1 и Стандарте 2 МКСО. 4.2. Как установлено Стандартом 3 МКСО, Рыночная стоимость активов для их существующего использования основывается на предположении о том, что такое использование будет продолжаться. Рыночная стоимость для существующего использования - это особый случай применения определения Рыночной стоимости. Рыночная стоимость излишних или инвестиционных активов основывается на их наиболее эффективном использовании, вне зависимости от того, является ли таковым существующее или какое-либо альтернативное использование. 4.3. Как сказано в Стандарте 3 МКСО, Рыночная стоимость является базой оценки для неспециализированного имущества, оцениваемого в связи с подготовкой финансовой отчетности, и отличается от других баз, которые применять не следует. В Стандарте 3 МКСО рассматривается также вопрос об оценке специализированных активов для финансовой отчетности и проводится различие между этими методами и другими, которые, согласно настоящим Стандартам, не следует применять для финансовой отчетности. 4.4. Специализированные активы и активы с ограниченными возможностями реализации из-за их местоположения редко (если вообще когда-либо) переходят из рук в руки на открытом рынке иначе как составная часть бизнеса или предприятия (последние иногда называют бизнесом во владении). Если наиболее вероятное использование таких активов неразрывно связано с бизнесом во владении, то процессы установления их стоимости не зависят от рынка и могут потребовать установления стоимости всего предприятия с последующим ее распределением между составными частями предприятия. Эти процессы отличаются от определения Затрат на замещение с учетом износа, рассматриваемых в Стандарте 3 МКСО, и считаются нерыночными и не соответствующими Стандартам МКСО для обычной финансовой отчетности. 4.5. В случае временного нарушения или приостановления деятельности рынка, обусловленных экономическими, политическими, социальными и другими внешними причинами, осмысленное измерение Рыночной стоимости активов на дату оценки может стать невозможным, особенно, если рынок воспринимает это временное нарушение или приостановку с большим беспокойством. В таких случаях Оценщик обязан в пояснениях к отчету об оценке сослаться на эти Международные стандарты оценки 33 обстоятельства. В этой же связи может оказаться целесообразным, чтобы Оценщик изложил свое мнение относительно Рыночной стоимости, основанное на известном прежнем уровне или на условиях после возобновления деятельности рынка. При этом он должен надлежащим образом оценить и объяснить любые потери стоимости, связанные с задержкой с возвращением рынка к нормальной деятельности. Особенно важно соответственно раскрыть все принятые во внимание обстоятельства, критерии, использованные в процессе оценки, и основания для важных допущений, на которых строилась оценка. 4.6. В некоторых странах Оценщику может быть вменено в обязанность сослаться на какое-то особое определение Рыночной стоимости, соответствующее некоторым юридическим или нормативным критериям той юрисдикции, под которую подпадает оценочная деятельность. 5.0. Требования Стандартов 5.1. До принятия обязательств по проведению оценки Оценщик должен определить, обладает ли он достаточными знаниями, опытом и компетенцией для выполнения данного задания в соответствии с настоящими Стандартами и другими общепринятыми принципами оценки, либо: (1) до принятия задания сообщить клиенту обо всех подобных несоответствиях; (2) предпринять все соответствующие шаги, необходимые для компетентного выполнения задания, а также: (3) раскрыть ситуацию и шаги, предпринятые для ее разрешения в отчете, представляемом по завершении работы. 5.2. При проведении рыночной оценки Оценщик должен знать, понимать и корректно применять те признанные методы и способы, которые необходимы для получения оценки, заслуживающей доверия. 5.3. При проведении рыночной оценки Оценщик должен адекватно идентифицировать оцениваемое имущество, права на него, определить цель и предполагаемое использование результатов оценки, круг операций по сбору данных, все ограничивающие условия и фактическую дату оценки. 5.4. При проведении оценки Оценщик должен установить тип и дать определение рассматриваемой стоимости. С особой тщательностью следует провести ясное и недвусмысленное различие между любым другим примененным типом стоимости и тем, который понимается или интерпретируется как Рыночная стоимость. 5.5. При составлении отчета об оценке Рыночной стоимости Оценщик должен: 5.5.1. дать полное и понятное объяснение оценки - так, чтобы исключить возможность заблуждений; Международные стандарты оценки 34 5.5.2. предоставить достаточно информации для того, чтобы те, кто читает отчет и полагается на него, смогли полностью понять содержащиеся в нем данные, обоснования, анализ и выводы; 5.5.3. изложить все предположения и ограничивающие условия, на которых основывается оценка; 5.5.4. четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество, а также пределы, в каких оно было обследовано; 5.5.5. идентифицировать оцениваемые право или права собственности; 5.5.6. указать тип устанавливаемой стоимости, цель оценки, фактическую дату оценки и дату составления отчета; 5.5.7. полностью и исчерпывающе разъяснить применяемые базы оценки и привести обоснования для их применения и выводов; 5.5.8. включить в качестве приложения к отчету подписанный профессиональный сертификат, подтверждающий объективность, непредвзятость, независимость от размера оплаты или другого вознаграждения, профессиональный вклад, применимость Стандартов и другую раскрываемую информацию. 6.0. Замечания 6.1. Понятие и определение Рыночной стоимости имеют первостепенное значение для всей оценочной деятельности. В разделе «Общие понятия и принципы оценки», на которые опираются настоящие Стандарты, кратко разъясняются экономические и методологические основы этих фундаментальных понятий и принципов. 6.2. Понятие Рыночной стоимости не зависит от какой-либо фактической сделки, совершаемой на дату оценки. Рыночная стоимость - это, скорее, предполагаемая цена, которая была бы установлена при продаже в дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости. Рыночная стоимость - это представление о цене, на которую в этот момент согласились бы покупатель и продавец при выполнении условий определения Рыночной стоимости, если бы каждый из них имел достаточно времени для изучения имеющихся на рынке других возможностей и альтернатив несмотря на то, что для подготовки формальных контрактов и связанной с ними документации для заключения сделки может потребоваться какое-то время. 6.3. Концепция Рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство иногда служит основанием для замены термина «Рыночная стоимость» термином «Стоимость на открытом рынке». Слова «открытый» и «конкурентный» не имеют абсолютного значения. Для одного актива рынок может быть международным или местным. Рынок может состоять из многочисленных покупателей и продавцов либо характеризоваться ограниченным числом Международные стандарты оценки 35 участников. Рынок, на котором актив выставляется на продажу, по определению не является ограниченным или суженным. Иными словами, отсутствие слова «открытый» не означает, что сделка носит частный или закрытый характер. 6.4. Рыночные оценки обычно основываются на информации, касающейся сопоставимых объектов имущества. Процесс оценки требует, чтобы Оценщик провел необходимое и адекватное исследование, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики не принимают данные на веру, они должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сделки и другую информацию. В случаях, когда рыночные данные ограничены или по существу отсутствуют (как, например, для некоторых специализированных объектов имущества), Оценщик должен надлежащим образом раскрыть ситуацию и указать, ограничены ли каким-либо образом расчеты в силу недостаточности данных. Собственное суждение Оценщика требуется при всех оценках, однако в отчете об оценке следует раскрыть, исходит ли Оценщик при установлении Рыночной стоимости из рыночных данных или же характер имущества и отсутствие сопоставимых рыночных данных вынуждают его в большей мере полагаться на свое суждение. 6.5. Периоды быстрых изменений рыночных условий характеризуются быстро меняющимися ценами. Такое состояние обычно называют неравновесием. Период неравновесия может продолжаться годами и оказывать определяющее влияние на текущие и ожидаемые рыночные условия. В других обстоятельствах быстрые скачки в экономике могут приводить к неустойчивости рыночных данных. Если некоторые продажи не вписываются в рыночную ситуацию, Оценщику следует приписывать им меньший вес либо вообще исключать их из рассмотрения. Оценщик все же может оказаться в состоянии на основании имеющихся данных сделать вывод о реальном уровне рынка. Цены отдельных сделок могут быть или не быть показателем Рыночной стоимости, однако в процессе оценки анализ таких данных следует принимать во внимание. 6.6. В условиях скудного предложения или при ухудшении конъюнктуры рынка большого числа «заинтересованных продавцов» может как быть, так и не быть. Некоторые сделки (но не обязательно все) могут включать элементы финансового (или иного) давления или условия, которые снижают или исключают практическую заинтересованность некоторых собственников продавать. В таких рыночных условиях Оценщики должны учитывать все соответствующие факторы и приписывать отдельным сделкам такие веса, которые, по их мнению, отражают рынок надлежащим образом. Ликвидаторы и управляющие конкурсной массой обычно по должности обязаны получить от распродажи активов максимальную цену. Однако продажи могут иметь место и без проведения надлежащего маркетинга или после недостаточного маркетингового периода. Оценщик должен проанализировать эти сделки, чтобы установить, в какой степени они соответствуют требованиям определения Рыночной стоимости, а также вес, который следует приписать таким данным. 6.7. В периоды рыночного перехода, характеризующиеся быстрым ростом или падением цен, существует риск завышения или занижения стоимости в случае, если информации за прошлые периоды будет приписан необоснованно высокий Международные стандарты оценки 36 вес или если в отношении будущих рынков будут приняты неоправданные предположения. В этих обстоятельствах Оценщики должны тщательно проанализировать и отразить действия и реакции рынка и позаботиться о том, чтобы их отчеты полностью раскрывали результаты их исследований и выводов. 6.8. Концепция Рыночной стоимости также предполагает, что в сделке по рыночной стоимости имущество будет адекватно выставлено на рынок с обеспечением свободного доступа в течение достаточного периода времени и при наличии необходимой рекламы. Предполагается, что выставление имеет место до фактической даты оценки. Рынки фиксированных активов, как правило, отличаются от рынков акций, облигаций и других текущих активов. Фиксированные активы зачастую являются уникальными. Они обычно продаются реже и притом продаются на рынках, которые менее формальны, и менее эффективны, чем, например, в случае котируемых на бирже ценных бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. В силу этих причин, а также потому, что фиксированные активы обычно не продаются на публичной бирже, их Рыночная стоимость должна признавать адекватную длительность периода выставления на рынке с учетом времени, необходимого для надлежащего маркетинга и завершения переговоров о заключении сделки. 6.9. Доходные объекты имущества, которые относятся к долгосрочным инвестициям инвестиционной компании, пенсионного (накопительного) фонда, трастовой компании или компании с аналогичными формами имущественных прав, обычно оцениваются на основе продажи активов на индивидуальной основе в соответствии с установленным планом продаж. Суммарная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель инвестиций или как группа объектов имущества, может быть больше или меньше, чем сумма Рыночных стоимостей всех активов, взятых по отдельности. 6.10. При всех оценках следует указывать их цели и функции. Если функция оценки связана с подготовкой финансовых отчетов, то в дополнение к другим требованиям к отчету об оценке, Оценщик должен с исчерпывающей ясностью указать, к какой категории отнесен каждый из активов. 6.11. В исключительных ситуациях Рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся определенное арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды и другие. В некоторых странах включение в финансовые отчеты отрицательных величин стоимости не допускается. 7.0. Требования в отношении раскрытия информации 7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Оценки, проводимые с целью определения и составления отчета о Рыночной стоимости, должны удовлетворять требованиям Раздела 5 (выше). Отчеты должны содержать конкретную ссылку на определение Рыночной стоимости, данное в настоящем Стандарте, вместе с конкретным указанием того, как расценивается данное имущество с точки зрения его полезности либо наиболее эффективного (или Международные стандарты оценки 37 наиболее вероятного) использования, а также изложение всех основных допущений. 7.2. Устанавливая Рыночную стоимость Оценщик должен четко установить дату оценки (дату, к которой относится расчет стоимости), цель и функцию оценки и другие имеющие отношение к делу и подходящие критерии, с тем чтобы гарантировать возможность адекватной и логичной интерпретации наблюдений, заключений и выводов Оценщика. 7.3. Хотя в определенных обстоятельствах могут оказаться уместными понятия и использование альтернативных выражений стоимости, Оценщик должен гарантировать, что если такие стоимости будут найдены и включены в отчет, их не следует истолковывать так, как будто они представляют собой Рыночную стоимость. 7.4. В случае, если оценка проводится «внутренним Оценщиком», т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений. 8.0. Условия отступления 8.1. В некоторых странах Оценщику может быть вменено в обязанность использовать или ссылаться на какое-то особое определение Рыночной стоимости для соблюдения юридических или нормативных критериев той юрисдикции, под которую подпадает оценочная деятельность. Если результаты оценки должны быть представлены там, где эта юрисдикция не действует, а применяются международные стандарты, или там, где местное определение может быть неправильно истолковано. Оценщик также должен сослаться на определение, данное в настоящем Стандарте, и указать, приводит ли принятие иного определения к существенному изменению стоимости, указываемой в отчете. 9.0. Дата вступления в силу 9.1. Настоящий Международный стандарт оценки вступил в силу 24 марта 1994 года. Международные стандарты оценки 38 Международные стандарты оценки Стандарт 2 Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости Настоящий Стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в Предисловии и главе «Общие понятия и принципы оценки». 1.0. Введение 1.1. Настоящий Стандарт имеет двойное назначение: во-первых, - определить и разъяснить базы стоимости, отличные от Рыночной стоимости, и установить стандарты для их применения; во-вторых, - провести различие между ними и Рыночной стоимостью. 1.2. Несмотря на то, что в большинстве профессиональных оценок, - особенно когда речь идет об оценке активов, рассмотренной в Стандарте 3, - используется Рыночная стоимость, некоторые ситуации требуют применения баз оценки, отличных от Рыночной стоимости. Важно, чтобы как Оценщики, так и пользователи ясно понимали отличие оценок, основанных на Рыночной стоимости, от оценок, основанных на нерыночных исходных данных, и то влияние (если таковое имеется), которое различия между этими концепциями могут оказать на возможность использования данной оценки. 1.3. МКСО стремится не допускать возникновения недоразумений на международном уровне и/или неправильных истолкований в тех или иных странах в отношении использования нерыночных баз оценки. Оценщики, отвечающие за применение настоящих Стандартов, должны гарантировать выбор подходящих баз оценки, используя все разумные средства, чтобы добиться наилучшего понимания пользователями результатов оценки, избегая ситуаций, которые могли бы ввести в заблуждение общественность и представляя в отчетах результаты, подкрепленные объективными данными. 2.0. Сфера применения 2.1. Настоящий Стандарт относится к базам оценки, отличным от Рыночной стоимости. 2.2. В Стандарте 3 МКСО Рыночная стоимость рассматривается в качестве базы применительно к финансовой отчетности. Стандарт 3 МКСО включает в себя Рыночную стоимость для существующего использовании - специальный случай применения Рыночной стоимости, когда речь идет об основных активах, использование которых на предприятии предполагается продолжать. Хотя это применение противоречит общему принципу наиболее эффективного использования, его следует рассматривать как специальный случай, а не как отход от концепции Рыночной стоимости. Международные стандарты оценки 39 2.3. Руководство по применению и исполнению 1 (РПИ 1) относится к базе оценки для активов, являющихся частью действующего предприятия. Концепции Стоимости действующего предприятия и связанной с ней Стоимости утрачиваемого актива, которые являются нерыночными базами стоимости, определены в Стандарте 2. 3.0. Определения 3.1. Стоимость в использовании. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость того предприятия, частью которого оно является, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи. Таким образом, речь идет о стоимости конкретного имущества для конкретного пользователя при конкретном варианте использования, а потому - не связанной с рынком. 3.2. Имущество с ограниченным рынком. Имущество, которое в силу особых условий рынка, своих специфических характеристик или других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой имущества с ограниченным рынком является не отсутствие возможности его продажи на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа такого рода имущества, как правило, требует более длительного периода маркетинга в сравнении с более ликвидным имуществом. 3.3. Специализированные объекты имущества, объекты имущества специального назначения или специальной конструкции. Данное понятие относится к имуществу, которое в силу своей специфики обладает полезностью лишь в ограниченной сфере его использования или для ограниченного круга конкретных пользователей, и которое редко продается (если продается вообще) на открытом рынке иначе как в составе бизнеса во владении. Несмотря на то, что многие сооружения, включая дома на одну семью, могут быть охарактеризованы как объекты "специального назначения", это определение в первую очередь применимо к объектам имущества, имеющим крайне ограниченный рынок, либо вообще не имеющим рынка. Типичными примерами являются нефтеочистительные заводы, электростанции, судоремонтные заводы, специализированные производства, церкви, музеи, а также объекты, местоположение которых обусловлено спецификой соответствующего производства или бизнеса. 3.3.1. Согласно Стандарту 3 МКСО, при проведении оценки активов в связи с подготовкой финансовой отчетности объекты, занятые собственниками, могут рассматриваться как специализированные или неспециализированные. 3.3.2. Неспециализированные объекты имущества оцениваются в соответствии с понятиями рыночной стоимости. Объекты, использование которых на предприятии предполагается продолжать, оцениваются на базе Рыночной стоимости для существующего использования. Соответствующие пояснения содержатся в Стандарте 3 МКСО. Международные стандарты оценки 40 3.3.3. Специализированные объекты имущества, по определению, редко (если вообще когда-либо) продаются на открытом рынке. В силу этого, при их оценке для целей финансовой отчетности часто используется метод Затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ), с надлежащим раскрытием соответствующей информации. 3.4. Инвестиционная стоимость. Стоимость имущества для конкретного инвестора, или группы инвесторов, при определенных целях инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющими определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Термин Инвестиционная стоимость не следует путать с понятием Рыночной стоимости инвестиционного имущества1. 3.5. Стоимость действующего предприятия. Стоимость бизнеса целиком. Эта концепция подразумевает оценку непрерывно функционирующего предприятия, исходя из которой возможно распределение или разнесение общей Стоимости действующего предприятия по его составным частям в соответствии с их вкладом в общую стоимость, однако сам по себе ни один из этих компонентов не составляет Рыночной стоимости. (См. также Стоимость утрачиваемого актива, параграф 3.13.6 - ниже). 3.6. Страховая стоимость. Стоимость имущества, предусматриваемая положениями страхового контракта или полиса. 3.7. Стоимость для целей налогообложения или Налогооблагаемая стоимость. Стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению имущества. Хотя в некоторых документах подобного рода возможны ссылки на Рыночную стоимость как базу оценки для целей налогообложения, тем не менее предписанные методы оценки могут привести к результатам, отличным от Рыночной стоимости в смысле приведенного здесь определения. 3.8. Затраты на замещение с учетом износа (ЗЗУИ). Метод ЗЗУИ состоит в установлении текущей Рыночной стоимости земельного участка для его существующего использовании в сумме с текущими валовыми затратами на замещение (воспроизводство) улучшений за вычетом скидок на физический износ и с учетом всех соответствующих форм устаревания и оптимизации2. Результат, являющийся нерыночным типом стоимости, называют Затратами на замещение с учетом износа. Этот результат должен согласовываться с адекватной потенциальной прибыльностью или производственным потенциалом предприятия. 3.9. Утилизационная стоимость. Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Эта стоимость может 1 2 См. статью инвестиционное имущество в Толковом словаре. Имеется в виду оптимизация варианта замещения улучшений. Международные стандарты оценки 41 выражаться как валовая или чистая (за вычетом затрат на реализацию); в последнем случае она может совпадать с чистой стоимостью реализации. 3.10. Ликвидационная стоимость, или Стоимость при вынужденной продаже. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной стоимости. В некоторых странах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца. 3.11. Специальная стоимость. Термин, относящийся к экстраординарному элементу стоимости сверх Рыночной стоимости. Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества – например, территориально примыкающим к рассматриваемому объекту. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать, скорее, для определенного собственника или пользователя, либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом; то есть речь идет о покупателе, имеющем особый интерес. Специальная стоимость может быть связана с элементами Стоимости действующего предприятия. Оценщик должен позаботиться о том, чтобы отделить понятия такого типа от Рыночной стоимости и ясно оговорить все сделанные им особые допущения. 3.12. Другие выражения стоимости, более специфичные для основных активов и/или особых ситуаций, определяются в Стандартах МКСО, касающихся таких активов. 3.13. Термины бухгалтерского учета 3.13.1. Справедливая стоимость. Денежная сумма, за которую мог бы состояться обмен актива или было бы погашено обязательство в результате коммерческой сделки между заинтересованными сторонами, обладающими достаточной информацией3. 3.13.2. Амортизируемая сумма. «Исторические» затраты на приобретение актива либо другая величина, заменяющая эти затраты, например, переоцененная стоимость за вычетом расчетной остаточной стоимости актива. 3.13.3. Переоцененная сумма. Стоимость основных активов, установленная в результате оценки, проведенной, как правило, профессионально компетентными Оценщиками.. 3.13.4. Возмещаемая Сумма. Сумма, которую предприятие рассчитывает возместить в результате последующего использования актива, включая остаточную стоимость при его реализации. Международный стандарт бухгалтерского учета «МСБУ 16» определяет справедливую стоимость как «денежную сумму, за которую мог бы состояться обмен актива в результате коммерческой сделки между заинтересованными сторонами, обладающими достаточной информацией». 3 Международные стандарты оценки 42 3.13.5. Чистая стоимость реализации. Расчетная продажная цена актива при нормальном функционировании предприятия за вычетом затрат на продажу и затрат на оформление сделки. Величина чистой стоимости при реализации близка к Рыночной стоимости за вычетом затрат на реализацию лишь в случае соблюдения всех условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости. Подразумевается, в частности, наличие достаточного количества времени для совершения сделки по Рыночной стоимости. Рыночная стоимость, как правило, представляет собой валовую величину - «номинальную стоимость» до вычета затрат по реализации. 3.13.6. Стоимость утрачиваемого актива. При рыночном подходе – затраты для собственника, занимающего объект, в случае, если ему придется искать на рынке объект - заменитель; также называется Чистыми текущими затратами на замещение. При нерыночном толковании– стоимость актива для его нынешнего собственника, равная большей из двух величин – стоимости его полезности для этого собственника или стоимости актива при его выбытии или реализации. В последнем толковании Стоимость утрачиваемого актива является примером базы оценки, отражающей нерыночный характер концепции Стоимости в использовании активов как части действующего предприятия, и ее иногда называют «Оптимальной» стоимостью утрачиваемого актива. 4.0. Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета 4.1. На практике имеет место путаница относительно применения терминов и методов оценки для целей бухгалтерского учета. Для того чтобы избежать подобных проблем, МКСО разработал Стандарт 1 МКСО, касающийся Рыночной стоимости как базы оценки, Стандарт 2 МКСО, касающийся баз оценки, отличных от Рыночной стоимости, и Стандарт 3 МКСО, касающийся оценок для финансовой отчетности. Наряду с другими разделами международных Стандартов оценки они построены таким образом, чтобы снабдить Оценщиков, бухгалтеров и общественность указаниями в отношении стандартов оценки, затрагивающих бухгалтерский учет. 4.2. В соответствии с международными стандартами бухгалтерского учета, целью финансовой отчетности является объективное отражение результатов деятельности и финансового состояния предприятия, по которому составляются отчеты. Таким образом, стандарты бухгалтерского учета не содержат указаний относительно оценки стоимости самого предприятия. Дальнейшее рассмотрение этого вопроса см. в тексте Стандарта 3 МКСО. 4.3. Стандарты бухгалтерского учета предусматривают требуемые способы возможного отражения в документах финансовой отчетности предприятия результатов оценки фиксированных (и других) активов. Они относятся к текущим рыночным оценкам или к другим базам, которые опираются на соглашения об «исторических» затратах. 4.4. Стандарты применимые к Международные стандарты оценки оценкам для финансовой отчетности и 43 соответствующих бухгалтерских счетов, рассмотрены в Стандарте 3 МКСО. (Стандарт 2 МКСО определяет нерыночные концепции стоимости, обычно неприменимые для целей финансовой отчетности). В частности, следует выделять такие нерыночные базы оценки, которые связаны с распределением стоимости между активами, и не смешивать их с оценками Рыночной стоимости. 4.5. Метод ЗЗУИ является нерыночным методом оценки специализированных объектов имущества и в подходящих случаях может использоваться при оценках для финансовой отчетности. 5.0. Требования Стандартов 5.1. Прежде чем приступить к выполнению задания, основанного на предпосылке, отличной от Рыночной стоимости, Оценщик должен: 5.1.1. Должным образом идентифицировать подлежащую решению проблему и обеспечить гарантию того, что выполнение задания не приведет к результату, вводящему в заблуждение или несоответствующему данным обстоятельствам. 5.1.2. Убедиться в том, что он обладает достаточными знаниями, опытом и компетенцией для выполнения данного задания в соответствии с настоящими Стандартами и другими общепринятыми принципами оценки, либо, в противном случае: (1) до принятия задания сообщить клиенту обо всех имеющихся несоответствиях; (2) предпринять все соответствующие шаги, необходимые для компетентного выполнения задания, а также (3) раскрыть ситуацию и шаги, предпринятые в этой ситуации в отчете, представляемом по завершении работы. 5.2. При проведении нерыночной оценки Оценщик должен знать, понимать и корректно применять те методы и способы, которые необходимы для получения оценки, заслуживающей доверия. 5.3. Чтобы предотвратить возможность возникновения путаницы между Рыночной стоимостью и Нерыночной стоимостью, Оценщик должен выполнить следующие указания: Идентифицировать имущество, подлежащее оценке. Идентифицировать права, связанные с имуществом, подлежащим оценке. Определить цель и предполагаемое использование оценки. Определить тип рассчитываемой стоимости. Обследовать имущество, подлежащее оценке, или раскрыть соответствующие данные. 5.3.6. Раскрыть любые особые ограничивающие условия и обстоятельства. 5.3.1. 5.3.2. 5.3.3. 5.3.4. 5.3.5. Международные стандарты оценки 44 5.3.7. Установить дату оценки. 5.3.8. Разработать и проанализировать исходные данные, а также рассмотреть обстоятельства, соответствующие данному заданию. 5.3.9. Подчеркнуть, что оценка, представленная в отчете, не является расчетной величиной Рыночной стоимости, если задание относится к базе оценки, отличной от Рыночной стоимости. 5.4. Хотя при некоторых обстоятельствах могут быть уместными концепция, использование и применение нерыночных баз стоимости, Оценщик должен гарантировать, что если речь идет о нахождении величины такой стоимости и составлении отчета о ней, то не будет разумных оснований считать ее отражением Рыночной стоимости. 6.0. Замечания 6.1. Полезность имущества для конкретного предприятия может отличаться от его полезности с точки зрения рынка или данной отрасли. Поэтому в финансовой отчетности и связанной с нею оценке активов необходимо проводить различия между стоимостями, признаваемыми на рынке, которые должны отражаться в финансовой отчетности, и нерыночными типами стоимости, которые не следует использовать в качестве баз оценки для финансовой отчетности (см., однако, параграф 4.5 - выше). 6.2. Стоимость в использовании (см. параграф 3.1), или некоторые варианты использования Стоимости утрачиваемого актива (см. параграф 3.13.6), являются нерыночной базой стоимости, измеряемой с точки зрения определенного пользователя. Иногда ее называют "стоимостью для определенного пользователя или собственника". Стоимость в обмене (см. Стандарт 1 МКСО, параграф 1.2 и сл. пункты) является стоимостью, признанной рынком, на котором теоретически происходит обмен прав собственности на актив. Даваемое МКСО определение Рыночной стоимости, применимое для финансовой отчетности, основано на принципе Стоимости в обмене, а не Стоимости в использовании. 6.3. Употребление выражений Стоимость в использовании и Стоимость в обмене без соответствующих пояснений может привести к недоразумению. В тех случаях, когда может возникнуть путаница, их следует избегать. 6.4. Имущество может быть оценено на базах, отличных от Рыночной стоимости, либо может переходить из рук в руки по цене, не отражающей Рыночную стоимость в соответствии с определением. Такие альтернативные базы стоимости могут выражать либо нерыночный взгляд на полезность объекта, либо необычные и нерыночные условия продаж. Примерами могут служить Стоимость действующего предприятия, Специальная стоимость, Стоимость при вынужденной продаже, Утилизационная стоимость и Чистая стоимость реализации (см. выше параграф 3.0 и его пункты). 6.5. Стоимость действующего предприятия выражает стоимость, приписываемую существующему бизнесу, а не каким-либо из его составных частей. Стоимость отдельных активов как компонентов действующего предприятия определяется Международные стандарты оценки 45 на основе их вклада в стоимость бизнеса в целом и обычно считается их Стоимостью в использовании, когда ее рассматривают в связи с конкретным бизнесом и его собственником. Она не имеет отношения к рынку (см. параграф 3.5), и ее не следует путать с Рыночной стоимостью для существующего использования (см. Стандарт 2 МКСО, параграф 4.3 и Стандарт 3 МКСО). 6.6. Стоимость в использовании может совпасть с Рыночной стоимостью имущества лишь случайным образом. Стоимость в использовании была бы выше, чем Рыночная стоимость имущества, если бы предприятие смогло использовать его с большей пользой и выгодой, нежели типичный производитель аналогичного товара или услуги. С другой стороны, Стоимость в использовании может быть ниже Рыночной стоимости в том случае, если предприятие не использует объект имущества на полную мощность и с максимальной эффективностью. Стоимость в использовании также может быть выше Рыночной стоимости, если предприятие обладает особыми правами на производство, экстраординарными контрактами, уникальными патентами и лицензиями, большим опытом в определенной сфере, особым гудвиллом и другими нематериальными активами, которые при продаже предприятия не могут быть переданы новому собственнику. 6.7. Специальная стоимость может приписываться объекту имущества в связи с его уникальным местоположением, временной ситуацией при исключительных рыночных условиях или с надбавкой, которую готов заплатить покупатель, имеющий особый интерес (см. параграф 3.11). Подобный элемент Специальной стоимости должен быть указан в отчете отдельно от Рыночной стоимости, установленной в соответствии с определением Рыночной стоимости, данным в настоящих Стандартах. Специальная стоимость имущества не должна включаться в расчет его Рыночной стоимости, так как подобная процедура будет вводить в заблуждение и при умолчании будет означать, что некий добавочный элемент стоимости не является специальным. 6.8. Используемый в бухгалтерском учете термин Справедливая стоимость существенно отличается от Рыночной стоимости. Хотя численные значения Справедливой стоимости и Рыночной стоимости при некоторых обстоятельствах могут совпадать, их определения не совпадают. Например, установление Справедливой стоимости может не соответствовать содержащимся в определении Рыночной стоимости требованиям относительно адекватного времени для проведения продажи в организованном порядке и отсутствия какой-либо формы принуждения. 6.9. Вынужденная продажа предполагает цену, устанавливаемую в связи с реализацией имущества в экстраординарных или нетипичных условиях и отражающую, как правило, недостаточный период маркетинга, отсутствие должной гласности, а иногда - недобровольность продавца и/или реализацию по принуждению. По этим причинам цена, связанная с вынужденной продажей или с продажей за долги, называемая Стоимостью при вынужденной продаже, не представляет собой Рыночную стоимость. Цена, уплаченная при вынужденной продаже или продаже за долги, - это факт реальной действительности. В общем случае Оценщику трудно ее прогнозировать из-за характера и степени субъективных предположений и догадок, требующихся для формулировки Международные стандарты оценки 46 заключения такого рода. Стоимость (или цена) при вынужденной продаже может также встречаться под названием Ликвидационной цены. 6.10. Утилизационная стоимость (см. параграф 3.9) обычно является выражением ожидаемой текущей цены имущества (за исключением земельных участков) в конце предполагаемого срока его полезного использования с точки зрения его первоначального назначения и функции. Понятие Утилизационной стоимости предполагает, что актив оценивается не в плане его первоначально предполагавшегося использования, а с точки зрения его продажи в порядке ликвидации. В этом контексте Утилизационная стоимость в терминологии бухгалтерского учета известна также как чистая сумма реализации для актива, более не используемого предприятием. 6.11. Утилизационная стоимость не подразумевает, что имущество не может полезно использоваться в дальнейшем. Проданные для утилизации объекты имущества могут быть перестроены, преобразованы для аналогичного или иного использования либо могут служить источником запасных частей для другого имущества, которое еще может эксплуатироваться. В крайнем случае Утилизационная стоимость может представлять собой стоимость утиля или стоимость сырья для переработки. 7.0. Требования в отношении раскрытия информации 7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Конкретные стандарты для отчетов в разных странах могут различаться, однако Оценщик обязан включить в отчет по крайней мере те пункты, которые перечислены выше, в параграфе 6.3. Для оценок, основанных на нерыночных базах стоимости, особенно важно ясно указать в отчете цель оценки и предполагаемое применение ее результатов, а также полностью раскрыть базы расчета оценки, ее применимость и ее ограничения. 7.2. Каждый отчет об оценке на базе, отличной от Рыночной стоимости, должен включать в себя раздел с изложением Нестандартных или Ограничивающих условий либо формулировки аналогичного содержания. Вместе с тем Оценщик не должен использовать раздел Нестандартных или Ограничивающих условий для того, чтобы оправдать несанкционированное отступление от настоящих Стандартов. 7.3. При проведении оценки на базе, отличной от Рыночной стоимости, Оценщик не должен делать допущения, не обоснованные в свете фактов, являющихся достоверными на дату, к которой относится оценка. Во всех отчетах должны быть раскрыты все сделанные допущения. 7.4. В каждый отчет об оценке на базе, отличной от Рыночной стоимости, должен включаться Сертификат Оценщика, который должен соответствовать указаниям, изложенным в Стандарте 1 МКСО. В частности, следует провести различия между Рыночной стоимостью и любой другой применяемой формой оценки. 7.4. В случае, если оценка проводится «внутренним Оценщиком», т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в Международные стандарты оценки 47 бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений. 7.6. Другая отчетная Стандартам. документация не должна противоречить настоящим 8.0. Условия отступления 8.1. Если от Оценщика требуется выполнить задание, не согласующееся с настоящими Стандартами, он должен принять и выполнить его только в том случае, если: 8.1.1. Оценщик установит, что задание не содержит в себе элементы, способные ввести в заблуждение клиента, пользователей отчета или услуг Оценщика и общественность. 8.1.2. Оценщик поставит клиента в известность о том, что задание связано со специальными допущениями или отступлениями от Стандартов, что должно быть полностью раскрыто в отчете и/или материалах, представляемых Оценщиком третьей стороне, в качестве результата выполнения задания. 8.1.3. В качестве условия договора о найме Оценщик выдвинет требование о том, чтобы любой публикуемый документ со ссылкой на заключение Оценщика раскрывал все специальные допущения или отступления от Стандартов. 9.0. Дата вступления в силу 9.1. Настоящий Международный стандарт оценки вступил в силу 24 марта 1994 года. Международные стандарты оценки 48 Международные стандарты оценки Стандарт 3 Оценка для финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов Настоящий Стандарт следует рассматривать в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся в Предисловии и главе «Общие понятия и принципы оценки». 1.0. Введение 1.1. Настоящий Стандарт предназначен служить руководством для Оценщиков при подготовке оценки активов для использования в финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетах. 1.2. В настоящем Стандарте излагаются общие понятия и принципы, которым Оценщик должен следовать при подготовке оценки активов для финансовой отчетности и соответствующих счетов, с тем чтобы отразить влияние изменения цен на текущие величины стоимости. В нем также рассматриваются концепции, которые должны быть понятными для бухгалтеров, работников регулирующих органов и других пользователей услуг по оценке имущества. 1.3. Среди критериев, применимых при оценке фиксированных (или долгосрочных) активов, например, основных активов, есть такие, которые исходят из полезности или пригодности рассматриваемого актива, его вклада в производство товаров и услуг, для которого он был сконструирован и установлен, и других подобных аспектов, важных для расчета Рыночной стоимости. Оценщики активов должны также сознавать, что активы, которые обычно считаются «фиксированными», при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к категории «текущих активов». Примером могут служить земельные участки и строения, которые держат в качестве запасов для продажи. Поэтому Оценщики могут иметь дело либо с фиксированными активами, либо с определенными видами текущих активов. 1.4. При применении настоящего Стандарта фундаментальное значение имеют строгое соблюдение Оценщиком рыночных принципов оценки, объективность и полное раскрытие связанных с данной оценкой обстоятельств в подходящем и удобном для пользователя формате. В случаях, когда специализированный характер имущества не допускает использования концепций Рыночной стоимости, настоящий Стандарт предписывает надлежащую трактовку и раскрытие данных при оценке. 2.0. Сфера применения 2.1. Настоящий Стандарт применим ко всем оценкам основных активов, включаемым в любой общедоступный или публикуемый документ. Международные стандарты бухгалтерского учета признают переоценки стоимости в качестве альтернативы «историческим» затратам, и, в случае Международные стандарты оценки 49 принятия учетной политики, предусматривающей проведение регулярных переоценок, предприятия должны раскрыть базу оценки, частоту переоценок и указать, привлекался ли для их проведения внешний Оценщик. 2.2. В некоторых странах или при определенных условиях законодательство, нормативные акты или правила бухгалтерского учета могут потребовать модификации настоящего Стандарта. Любое отступление, обусловленное такими обстоятельствами, должно быть зафиксировано и подробно и ясно обосновано в отчете об оценке. 2.3. Настоящий Стандарт неприменим при оценке, проводимой для частных или внутренних целей клиента, таких, как заключение сделки, получение ссуды, или для иных целей, лежащих вне сферы общественных интересов. 3.0. Определения 3.1. Рыночная стоимость определяется следующим образом: Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным продавцом заинтересованным покупателем в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. 3.2. Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование актива, которое надлежащим образом оправдано, юридически допустимо и финансово оправдано, и при котором оценка этого актива дает максимальную величину стоимости. 3.3. Рыночная стоимость для существующего использования определяется как Рыночная стоимость актива, основанная на продолжении его существующего использования, в предположении, что данный актив может быть продан на открытом рынке для существующего использования при соблюдении условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости, вне зависимости от того, является ли существующее использование актива наиболее эффективным или нет. 3.4. Затраты на замещение с учетом износа и Стоимость действующего предприятия. 3.4.1. Метод Затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ) применяется в случае оценки специализированного имущества, которое редко продается (если продается вообще) на открытом рынке иначе как в составе действующего бизнеса и, следовательно, не может быть оценено в соответствии с определением понятия рыночной стоимости. ЗЗУИ основаны на оценке текущей рыночной стоимости земельного участка Международные стандарты оценки 50 для его существующего использования плюс валовые затраты на замещение (или воспроизводство) улучшений за вычетом скидок на физический износ и с учетом всех соответствующих форм устаревания и оптимизации. 3.4.2. Стоимость действующего предприятия (которая определена и рассмотрена в Стандарте 2 МКСО) включает в себя чистую стоимость всех осязаемых и неосязаемых активов предприятия после учета всех обязательств. В силу того, что эта величина является выражением стоимости бизнеса в целом, она, как правило, не может быть распределена по отдельным активам предприятия. Таким образом, отдельные активы не обладают Стоимостью действующего предприятия, и поэтому она не может служить базой оценки активов для финансовой отчетности. 3.4.3. Метод ЗЗУИ всегда должен рассматриваться с учетом с адекватной потенциальной прибыльности либо, в случае государственных активов или активов, лишенных свободных денежных потоков, - с адекватным функциональным потенциалом, т.е. характеристиками, которые связаны со стоимостью предприятия как целого, о чем было сказано в параграфе 3.4.1. Поэтому он сочетает в себе черты как рыночного, так и нерыночного характера. Однако в силу того, что метод ЗЗУИ относится к оценке отдельных активов, а не к самому бизнесу, он существенно отличается от методов и концепций Стоимости действующего предприятия, и при соответствующих обстоятельствах использование ЗЗУИ в оценке активов для финансовых отчетов вполне уместно. 4.0. Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета 4.1. Хотя в процессе неформального поиска общей точки зрения бухгалтеры и Оценщики используют термины Рыночная стоимость и Справедливая стоимость как взаимозаменяемые, эти понятия не являются синонимами (см. Стандарт 1 МКСО). Стандарты оценки определяют и используют Рыночную стоимость, вполне допуская, что активы могут продаваться при самых различных обстоятельствах и условиях. Во избежание искажения смысла и возможных недоразумений отчет об оценке должен содержать определение Рыночной стоимости и описание ее применения к оцениваемому активу, объяснение условий, при которых применяется данная оценка Рыночной стоимости, и указание на то, каким образом актив обычно переходит из рук в руки на рынке (например, как отдельный актив или как часть группы активов). 4.2. Стоимость фиксированных или долгосрочных активов, указываемая в финансовой отчетности и соответствующих счетах обычно называется Чистой учетной суммой этих активов. По условиям соглашения об «исторических» затратах Чистая учетная сумма представляет собой Валовую учетную сумму за вычетом накопленной амортизации. В рамках соглашения об учете изменения цен, Чистая учетная сумма обычно отождествляется с Чистой переоцененной суммой, определяемой либо путем индексации «исторических» затрат, либо путем оценки или периодической переоценки активов. Стандарт 3 МКСО относится к базе измерения стоимости для ситуаций, когда стоимость активов Международные стандарты оценки 51 должна основываться на оценке или периодической переоценке, отражающих изменения цен. В этом отношении Чистые текущие затраты на замещение актива будут формировать базу для его оценки там, где можно провести оценку Рыночной стоимости. 4.3. Обычно оценка имущества, проводимая в связи с подготовкой финансовых отчетов и соответствующих счетов, по определению требует, чтобы активы, находящиеся в распоряжении собственника, оценивались исходя из их существующего использования и с учетом того, что предприятие продолжает функционировать. Однако некоторые находящиеся в распоряжении собственника активы могут в дальнейшем оказаться ненужными предприятию. Если такие активы будут объявлены директорами предприятия излишними, их следует оценивать исходя не из существующего, а из наиболее эффективного использования. Аналогично, активы предприятия, обычно относимые к инвестициям, оцениваются исходя не из существующего, а из наиболее эффективного использования. 4.4. Логическим основанием для выделения среди всех активов тех, которые используются, является то, что бизнес по практическим соображениям не может продавать активы, необходимые для его деятельности, и при этом оставаться производительным. Продажа таких активов была бы несовместима с продолжением этого бизнеса. Вместе с тем оценка Рыночной стоимости используемых активов правильно отражает вклад этих активов с точки зрения рынка и согласуется с методами Рыночной стоимости, применяемыми при оценке других активов. 4.5. Обычно в процессе оценки Оценщик получает от директоров предприятия или от их профессиональных консультантов указания относительно того, сохраняются ли данные активы для существующего использования, являются ли они излишними в сравнении с потребностями предприятия или же относятся к категории инвестиций. При отсутствии конкретных указаний Оценщик, основываясь на своем опыте, знаниях и квалификации, обязан установить, к какой категории относится тот или иной актив, изучив имеющиеся факты. В этом случае такая классификация и ее основания должны быть полностью раскрыты. 4.6. Продолжение бизнеса имеет фундаментальное значение для бухгалтерского учета и принятия при оценке предположения о том, что рассматриваемое предприятие будет продолжать свою деятельность в поддающемся предвидению будущем (при условии надлежащих консультаций с бухгалтерами о планируемых изменениях масштаба или стиля работы). Эта концепция совершенно отлична от концепции Стоимости действующего предприятия, которая применима только к стоимости бизнеса как такового и включает в себя все активы и обязательства. Такой тип стоимости не подходит в качестве базы оценки отдельных активов. Напротив, Рыночная стоимость и, при определенных обстоятельствах, Затраты на замещение с учетом износа являются допустимыми базами оценки отдельных активов предприятия для финансовой отчетности. 5.0. Требования Стандартов Международные стандарты оценки 52 5.1. Оценка активов для финансовой отчетности - если подробности и круг раскрываемой информации не дают гарантированных величин - проводится следующим образом: 5.1.1. Все инвестиционное имущество и активы, излишние в сопоставлении с потребностями предприятия, должны оцениваться на основе Рыночной стоимости при их наиболее эффективном использовании. 5.1.2. Все неспециализированное имущество, находящееся в пользовании собственника и не являющееся инвестиционным или излишним, оценивается на основе Рыночной стоимости для существующего использования. 5.1.3. Все специализированное имущество, находящееся в пользовании собственника, оценивается на основе Затрат на замещение с учетом износа. Этот метод оценки не используется в случае, когда можно применить методы Рыночной стоимости. 5.1.4. Имущество, обычно оцениваемое на основе торгового или производственного потенциала, должно быть отделено от прочего имущества, находящегося в пользовании собственника. 5.1.5. Когда оценка включает имущество, отличное от земельных участков и строений, Рыночная Стоимость такого имущества должна показываться отдельно от оценки земельных участков и строений. Если же этот вид имущества обычно продается вместе с земельными участками и строениями, то его Рыночная Стоимость должна быть четко определена как составляющая Рыночной стоимости земельного участка, строения и другого имущества вместе взятых. 5.2. Оценщики должны получить от директоров предприятия-собственника перечень активов, подлежащих оценке, с указанием их принадлежности к одной из следующих категорий: используемые активы, излишние активы или инвестиционные активы - для выбора надлежащей базы оценки в соответствии с параграфом 5.1 (и его пунктами). 5.3. Если, в виде исключения, Оценщик принимает задание, которое не содержит конкретных указаний по категории активов, он должен оценивать активы, основываясь на их фактическом использовании, т.е. должен определить, являются ли они используемыми, излишними или инвестиционными, и привести в отчете соответствующие данные. Такая ситуация может возникнуть при слиянии компаний или при «недружественном» поглощении одной компанией другой, а также в других случаях, когда в распоряжении Оценщика не имеется соответствующей информации или она недостоверна. Соответствующие действия Оценщика должны быть ясно описаны в отчете об оценке. 5.4. При изложении результатов оценки, проведенной для финансовой отчетности, Оценщик должен ясно и недвусмысленно раскрыть следующие данные: Международные стандарты оценки 53 5.4.1. Характер полученных указаний и цели оценки; 5.4.2. Базу оценки, включая тип и определение стоимости; 5.4.3. Срок владения активами и классификацию оцениваемых прав; 5.4.4. Дату оценки; 5.4.5. Наименования активов и их местоположение, а также дату и степень их обследования; 5.4.6. Пределы, установленные нормативными актами; 5.4.7. Все особые допущения и / или ограничивающие условия; 5.4.8. Установки и машины; 5.4.9. Прочие обстоятельства, имеющие отношение к проведению оценки. 5.5. Оценка специализированных объектов имущества, таких, как гостиницы, бензозаправочные станции, рестораны и т.п., может проводиться по Рыночной стоимости с учетом того, что в нее включаются не только земельные участки и строения, но и другие активы. Такие объекты имущества, называемые в некоторых странах «имуществом с торговым потенциалом», обычно продаются на рынке как единый действующий комплекс, для которого установление по отдельности стоимости земли, строений и других объектов является затруднительным или невозможным. Проводя оценку Рыночной стоимости, Оценщик должен выделять стоимость земельного участка, строения и других составляющих или, в альтернативном случае, четко указать, что оценка проведена для всего комплекса в целом. 5.6. Другие обязанности Оценщика. 5.6.1. Оценщики должны использовать в работе надежный персонал, обладающий соответствующей квалификацией и необходимым опытом оценки активов в той местности, где активы находятся. Профессиональные Оценщики могут предпринимать соответствующие шаги, с тем чтобы надлежащим образом оценивать активы в местностях, которые являются для их практики новыми. 5.6.2. В некоторых ситуациях может потребоваться профессиональная помощь со стороны. В таких случаях в отчете об оценке или в сертификате оценки следует указать фамилии приглашенных специалистов, их квалификацию и вклад в проделанную работу. 5.6.3. Оценщик может нормально выполнять свою работу только в том случае, если в связи с оценкой не возникает конфликта интересов. Рекомендуется все возможные конфликты, явные или неявные, обсуждать с директорами предприятия. Неявные конфликты могут быть преодолены при раскрытии фактического материала, однако оценщик, возможно, будет Международные стандарты оценки 54 вынужден отказаться от контракта, если его репутация как независимого оценщика может быть скомпрометирована (см. ниже параграф 7.4). 6.0. Замечания 6.1. Общие вопросы. 6.1.1. Хотя имеются расхождения в формулировках определения рыночной стоимости, среди Оценщиков разных стран существует общее согласие относительно концепции и принципов Рыночной стоимости. (см. положения Предисловия и Стандарт 1 МКСО). Эти характерные черты позволяют оценщикам (1) отличать цену от стоимости в условиях, когда в силу специфических обстоятельств или действия краткосрочных факторов, рынок деформирован, и (2) применять определение и концепцию Рыночной Стоимости к специализированным объектам имущества в условиях ограниченности или полного отсутствия рынка и/или в других уникальных ситуациях. 6.1.2. Стоимость в обмене представляет собой стоимость актива с точки зрения рынка, на котором умозрительно предполагается обмен права собственности на этот актив. Концепция Стоимости в обмене лежит в основе расчета Рыночной стоимости в соответствии с описанием, даваемым Стандартом 1. Стоимость в обмене является чисто рыночной концепцией, и ее значение может быть рассчитано с помощью объективных методов и процедур, основанных на данных рынка. 6.1.3. С термином «наиболее вероятное использование» ассоциируется выражение «наиболее эффективное использование». Если рассматривать последнее выражение в связи с оценкой используемых активов работающего предприятия, то наиболее вероятное использование и наиболее эффективное использование этих активов могут различаться. С другой стороны, для активов, которые являются излишними в сравнении с потребностями бизнеса и которые можно будет выставить на открытый рынок для продажи, смысл этих двух выражений обычно близок к совпадению. 6.1.4. Наиболее эффективное использование обычно определяется как тот из реальных, юридически допустимых альтернативных вариантов использования, который является физически возможным, разумно оправданным, финансово осуществимым и при котором Рыночная стоимость оцениваемого актива будет максимальной. Существующее использование предполагает такое же использование актива, что и на дату оценки, с учетом способности актива продолжать вносить свой вклад в стоимость предприятия, но без учета альтернативных или более вероятных вариантов использования в случае его продажи. 6.1.5. Определение Рыночной стоимость для существующего использования или Стоимости существующего использования применяется при оценке активов для финансовой отчетности, но оно не применимо к оценке излишнего имущества, инвестиционного имущества или, говоря шире, к Международные стандарты оценки 55 оценке вне рамок требований финансовой отчетности. 6.1.6. Рыночная стоимость излишних активов основана на предпосылке, заключающейся в том, что предприятие в них больше не нуждается, однако возможна некоторая форма их альтернативного использования от нового функционального использования до утилизации в качестве лома. 6.1.7. Рыночная стоимость инвестиционного имущества основана на стоимости актива на открытом рынке в предположении, что сделка по его продаже совершается в соответствии с требованиями и условиями, указанными в определении рыночной стоимости, приведенном в тексте Стандартов. 6.2. Инвестиционное имущество 6.2.1. Имущество, приносящее доход, которое относится к долгосрочным инвестициям инвестиционных компаний, пенсионных (накопительных) фондов, трастовых компаний или компаний с аналогичными формами имущественных прав, обычно оценивается на основе реализации отдельных активов в соответствии с установленным планом продаж. Рыночная стоимость таких активов, рассматриваемых как портфель инвестиций или как группа объектов имущества может быть больше или меньше, чем сумма рыночных стоимостей активов, взятых по отдельности. Если эта ситуация имеет место, о ней следует сообщить отдельно директорам или попечителям. 6.2.2. Специальные требования в отношении институциональных инвестиций, могут привести к необходимости особого подхода к различным категориям активов, таким, как объекты имущества в стадии развития. Аналогично, помимо обычных требований в отношении раскрытия данных, предъявляемых в рамках общепринятых бухгалтерских соглашений, могут возникнуть и другие дополнительные требования. 6.3. Индивидуальная полезность в сравнении с совокупной полезностью. 6.3.1. База оценки актива зависит от того, каким образом он используется, и/или от того, как он продается на рынке. Некоторые активы обладают оптимальной полезностью, когда используются в индивидуальном порядке. Другие имеют большую полезность, если используются как составная часть некоторой группы активов. 6.3.2. В нормальных условиях отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, продаются в индивидуальном порядке и оцениваются именно с этой точки зрения. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная или специальная стоимость может определяться в процессе оценки и фиксироваться в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в Международные стандарты оценки 56 соответствии с полученными указаниями клиента. Однако никакую подобным образом рассчитанную стоимость не следует считать Рыночной стоимостью без надлежащего обоснования. 6.3.3. Отдельный объект имущества может обладать дополнительной или Специальной стоимостью сверх той стоимости, которую он имеет сам по себе, благодаря своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему другим объектом имущества либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего особые интересы. В отчете, отдельно от Рыночной стоимости, установленной в соответствии с определением, данным настоящими Стандартами, необходимо указать пределы или величину такой дополнительной или Специальной стоимости. 6.3.4. С особой тщательностью следует подходить к определению полезности актива в случае, когда он составляет часть производственного предприятия или предприятия, располагающего множеством активов либо в одном месте, либо в разных местах. В таких ситуациях обычно имеет смысл говорить о совокупной полезности активов, благодаря которой предприятие является действующим. 6.3.5. Если цель оценки связана с подготовкой финансовых отчетов предприятия как функционирующей экономической единицы и требуемая в отчете стоимость является Стоимостью действующего предприятия, то полезность активов рассматривается совокупно, как часть постоянно функционирующего бизнеса (за исключением активов, отнесенных собственниками или директорами к излишним или бездействующим). При оценке активов в соответствии с концепцией Действующего предприятия их стоимость отражает общую стоимость в использовании, т.е. их суммарный вклад в производство товаров и услуг, в отличие от их индивидуальной полезности при альтернативном использовании. 6.4. Нынешняя полезность и будущая полезность. 6.4.1. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как правило, за весь нормативный срок службы актива. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними; они «консервируются» или каким-либо другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто простаивают в течение заранее определенного срока. В других ситуациях внешние по отношению к рынку условия - экономические или политические - могут вынудить на неопределенное время сократить производство. 6.4.2. Похожая ситуация имеет место и в случае, если активы находятся в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика подвергается существенным изменениям. Установить отчетливо степень их полезности на дату оценки крайне трудно. В таких обстоятельствах Оценщику необходимо путем Международные стандарты оценки 57 консультаций с собственниками или директорами предприятия определить наиболее вероятный вариант будущего использования активов и категорию, к которой они относятся. 6.4.3. В тех случаях, когда активы «консервируются» для использования в будущем, для их оценки может быть применен метод, использующий Затраты на замещение с учетом износа, с учетом адекватной потенциальной прибыльности. В любом случае Оценщик должен изучить вопрос относительно цены, которую был бы готов заплатить хорошо информированный покупатель. В некоторых ситуациях опытный Оценщик до того, как станет возможным окончательное установление рыночной стоимости, может провести оценку (или интерполировать исходные данные) путем сравнения с Рыночной стоимостью аналогичных активов, обладающих аналогичной полезностью, расположенных в активных зонах свободного рынка, с учетом времени, риска, издержек хранения (при их наличии) и других факторов. 6.4.4. Распространенным результатом неопределенности политической или экономической ситуации является изменение полезности, выражаемой показателями производительности или эффективности. В таких случаях Оценщик, проведя консультации с директорами предприятия и/или другими компетентными лицами обязан представить факты, касающиеся рыночных ожиданий в отношении продолжительности подобных явлений. Временные закрытия предприятий могут оказывать незначительное (или нулевое) влияние на стоимость активов, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты их функционирования. 6.5. Специализированные активы и активы с ограниченными возможностями реализации. 6.5.1. Специализированные активы и активы с ограниченными возможностями реализации редко продаются (если продаются вообще) на открытом рынке иначе как в составе бизнеса, неотъемлемой частью которого они являются (его иногда называют бизнес во владении). Если наиболее вероятное использование таких активов неразрывно связано с бизнесом во владении, то процесс оценки их стоимости не является рыночным и может потребовать оценки стоимости всего предприятия с последующим разнесением этой стоимости по его составным частям. Некоторые активы могут иметь специальную стоимость только как часть действующего предприятия. При проведении оценки подобного рода в сертификате оценки или в отчете об оценке следует отдельно указать данный тип стоимости и его отличие от Рыночной стоимости (см. Стандарт 2 МКСО). 6.5.2. Для активов с ограниченными возможностями реализации наиболее подходящей процедурой оценки часто является метод Затрат на замещение с учетом износа с учетом адекватной потенциальной Международные стандарты оценки 58 прибыльности или функционального потенциала. Применение этого метода требует от Оценщика соответствующего разъяснения в сертификате оценки или в отчете об оценке, в особенности, - уточнения, основана ли она на рыночных данных или же на какой-либо другой информации. 6.5.3. Активы местных или центральных государственных органов могут подпадать под описанную выше категорию в той мере, в какой они не имеют или не могут иметь вмененные свободные денежные потоки. В качестве таковых они, как правило, оцениваются на базе Затрат на замещение с учетом износа в зависимости от перспектив и возможностей продолжения их использования. 6.6. Межфирменная аренда. 6.6.1. Объект имущества, занимаемое компанией по межфирменному соглашению об аренде внутри некоторой группы фирм - формального или неформального - оценивается как имущество, занимаемое собственником. 6.7. Объекты недвижимости, занимаемые собственниками. 6.7.1. Если от Оценщика, в силу юридических или иных обоснованных причин, требуется принятие допущения, что данный объект имущества покинут собственником, то отчет об оценке или сертификат оценки должны касаться стоимости, установленной на основе данных рынка о продажах сопоставимых объектов. В ином случае объекты имущества, занимаемые собственниками, оцениваются исходя из их существующего использования. 7.0. Требования в отношении раскрытия информации 7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Обычно отчеты об оценке, составленные в соответствии со Стандартом 3 МКСО, должны удовлетворять требованиям в отношении отчетов, которые изложены в Разделе 5 Стандарта 1 МКСО. В частности, сертификат оценки или отчет об оценке должны содержать точное указание цели оценки, сферы применения и даты оценки, а также полученные Оценщиком инструкции и имевшуюся в его распоряжении информацию. При наличии противоречий между этими инструкциями и настоящим Стандартом МКСО оценщик обязан обратить внимание пользователя отчета на имеющиеся расхождения и отметить случаи отступления от Стандарта. Аналогично, в отчете об оценке или в сертификате оценки должны быть оговорены случаи отсутствия полной информации или наличия специальных допущений, обусловленных особыми обстоятельствами, связанными с проведением оценки. 7.2. Сертификат оценки или отчет об оценке должны содержать пункт, запрещающий публикацию отчета в целом или отдельных его частей, а также любые ссылки на него или содержащиеся в нем показатели, на имена и профессиональную принадлежность Оценщиков, иначе как с письменного Международные стандарты оценки 59 разрешения Оценщиков относительно формы и контекста публикации. 7.3. Сертификат оценки или отчет об оценке также должны содержать утверждение, что оценка была проведена в соответствии с настоящими или другими признанными Стандартами, независимо и беспристрастно по отношению к клиенту или иным заинтересованным сторонам, а также другую информацию, раскрытия которой требует настоящий Стандарт. 7.4. В качестве условия своего найма Оценщик должен потребовать, чтобы любой опубликованный документ со ссылкой на заключение Оценщика содержал изложение всех специальных ограничений, допущений и отступлений от Стандартов. 7.5. В случае, если оценка проводится «внутренним Оценщиком», т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, о наличии и характере подобных взаимоотношений. 8.0. Условия отступления 8.1. В некоторых странах Оценщику может быть вменено в обязанность использовать или ссылаться на какое-то особое определение Рыночной стоимости для соблюдения юридических или нормативных критериев юрисдикции, в рамках которой проводится оценка. Если отчет о результатах оценки должен быть представлен там, где эта юрисдикция не действует, а применяются международные стандарты, или там, где местное определение может быть неправильно истолковано, Оценщик также должен ссылаться на определение, приведенное в настоящем Стандарте. 9.0. Дата вступления в силу 9.1. Настоящий Международный стандарт оценки вступил в силу 24 марта 1994 года. Международные стандарты оценки 60 Международные стандарты оценки Стандарт 4 Оценка для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств 1.0. Введение 1.1. Назначение Стандарта 4 - определить отличия оценок для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств от оценок для финансовой отчетности, проводимых в соответствии со Стандартом 3 МКСО. Стандарт 4 устанавливает рамки, в которых Оценщик может проводить оценку имущества по заданию кредитных учреждений и других организаций, предоставляющих финансирование под обеспечение конкретными фиксированными активами, в отличие от кредитования физических лиц и предприятий, основанного на доверии. Консультации Оценщика, могут распространяться на другие области, однако настоящий Стандарт относится исключительно к оценке имущества для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств. 1.2. Многие соглашения о финансировании обеспечиваются конкретными активами. Понятие обеспечения, принимаемого по ссуде, закладной или иному долговому обязательству, может быть определено более широко. В некоторых случаях в качестве обеспечения может выступать залог собственного капитала предприятия без рассмотрения конкретных активов. Как правило, при оценке конкретных активов в качестве обеспечения финансирования Оценщик имеет дело с Рыночной стоимостью. Иногда, в зависимости от обстоятельств, положений законодательства и требований стороны, принимающей имущество в качестве обеспечения, Оценщик может рассматривать Стоимость действующего предприятия, Ликвидационную стоимость или другие типы стоимости, однако тех, кто предоставляет финансирование, как правило, интересует Рыночная стоимость. 1.3. Хотя объекты имущества различаются по их местоположению, полезности, возрасту, степени пригодности и другим факторам, основные принципы оценки остаются неизменными. Важно, чтобы Оценщики последовательно применяли принципы оценки в рамках сферы действия настоящих Стандартов, проводя объективную оценку, понятную и отвечающую потребностям пользователей. 2.0. Сфера применения 2.1. Настоящий Стандарт применим во всех ситуациях, в которых от Оценщиков требуется дать консультации или представить отчет кредитному учреждению или иным поставщикам заемного капитала когда цели оценки связаны с ссудами, закладными или долговыми обязательствами. Настоящий Стандарт следует рассматривать как расширение Стандарта 1 МКСО. 3.0. Определения 3.1. Рыночная стоимость, определенная в Стандарте 1 МКСО, остается тем фундаментом, на котором Оценщик строит свою работу. Она определяется Международные стандарты оценки 61 следующим образом: Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату на дату оценки между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. 3.2. При оценке имущества, отличной от оценки активов для финансовой отчетности, термин "активы" в приведенном выше, в параграфе 3.1, определении Рыночной стоимости обычно заменяется Оценщиками на термин "имущество". Эта замена помогает отличать оценки, проводимые для финансовой отчетности и относящиеся к активам, отражаемым в документах бухгалтерского учета предприятия, от других типов заданий по оценке. 3.3. Все методы, способы и процедуры измерения Рыночной стоимости, если они применимы и используются корректно и уместно, приводят к общепризнанному выражению Рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Метод сравнения продаж и другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма износа должны определяться на основе рыночных данных по затратам и данных о накопленной амортизации. Метод Капитализации доходов или Метод Дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определенных с рыночных позиций и ставках доходности, основанных на данных рынка. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого актива определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен для того, чтобы вышеуказанные процедуры обеспечили получение Рыночной стоимости, любой из этих методов должен быть основан на рыночных данных. 3.4. Способ, которым обычно осуществляется продажа имущества на открытом рынке, определяет приемлемость различных методов и процедур оценки Рыночной стоимости. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод - это сравнительный метод. В каждой ситуации, связанной с оценкой, какой-то один или несколько методов оценки дают наибольшее представление о деятельности открытого рынка. При каждом задании по установлению Рыночной стоимости Оценщик должен рассмотреть все методы и выбрать наиболее пригодные из них. 3.5. Те, кто стремятся получить обеспечение под финансирование или пытаются оценить состояние этого обеспечения, иногда могут потребовать проведения оценки на базе, отличной от Рыночной стоимости. В таких обстоятельствах Оценщик должен располагать применимыми нормативно-правовыми положениями, и приступить к проведению любой оценки на базе, отличной от Рыночной стоимости, только в том случае, если эта оценка не противоречит соответствующим законам или инструкциям и в ином случае не будет вводить в заблуждение. При этих обстоятельствах Оценщик обычно должен включить в отчет оценочную величину Рыночной стоимости или иную надлежащую информацию, касающуюся возможного расхождения между оценочными Международные стандарты оценки 62 величинами Нерыночной стоимости и Рыночной стоимости. 3.6. Следует обратиться к определениям стоимости, отличающимся от Рыночной стоимости, которые приведены в Стандарте 2 МКСО. Оценщик должен проявлять особую осторожность, чтобы избежать ситуаций, в которых оценочную величину Нерыночной стоимости можно было бы спутать с Рыночной стоимостью. Хотя при определенных обстоятельствах оценочные величины Нерыночной стоимости могут быть адекватными ситуации, те, кто будет ими пользоваться, должны знать, что эти величины стоимости можно и не получить (и так это обычно и происходит) при реализации на рынке. 4.0. Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета 4.1. Оценки, проводимые в связи с обеспечением ссуд, закладных или долговых обязательств, необязательно отвечают тем же условиям, что и оценки, проводимые для целей публичного раскрытия финансовой отчетности. Например, концепция Рыночной стоимости для существующего использования, как правило, не подходит для оценки активов для целей обеспечения. Тем не менее Оценщик должен установить, применимы ли требования Стандарта 3 МКСО, и если это так, то он должен гарантировать их корректное применение и дать надлежащее объяснение. 5.0. Требования Стандартов 5.1. При оценке активов, результаты которой будут использованы для получения ссуд, закладных и долговых обязательств, Оценщик, как правило, должен установить Рыночную стоимость этих активов в соответствии с настоящими Международными стандартами. 5.2. В тех и только в тех случаях, когда обстоятельства, нормативные положения и законодательство предусматривают или требуют отступления от использования в качестве базы оценки Рыночной стоимости, Оценщик должен применять подходящие определения стоимости и процедуры оценки. Это отступление должно быть ясно отражено и разъяснено в сертификате оценки или в отчете об оценке наряду с указанием и определением стоимости, подлежащей установлению, а также с объяснением причин отступления. При наличии существенной разницы между Рыночной стоимостью активов и стоимостью альтернативного типа этот факт должен быть отмечен в сертификате оценки или в отчете об оценке, и его следует обсудить с клиентом. 5.3. Как правило, в обязанности Оценщика входит обеспечение гарантии того, чтобы при проведении оценки активов, предоставляемых в обеспечение, соблюдались законы, положения и процедуры, которыми регулируется оценка активов. Возможны такие необычные или смягчающие обстоятельства, когда это соблюдение нельзя гарантировать в связи с правовыми коллизиями или разногласиями, существующими среди бухгалтеров или других специалистов. Хотя при таких обстоятельствах Оценщики не в состоянии гарантировать соблюдение требований, они не должны приступать к выполнению задания, если полагают, что требуемая оценка не согласуется с соответствующими законами, положениями и процедурами либо если они считают, что результаты оценки Международные стандарты оценки 63 могут неверно истолковываться или применяться. Условия найма Оценщика должны быть ясно изложены в любых сертификатах оценки или в отчетах об оценке, предназначенных для использования третьими сторонами, а все их отчеты должны быть составлены таким образом, чтобы разумные читатели не рассматривали их как вводящие в заблуждение. 5.4. В некоторых странах стандарты профессиональной оценочной деятельности предъявляют особые требования к оценке имущества, связанной со ссудами, закладными или долговыми обязательствами. Обычно выполнение этих требований приводит к результатам, совместимым с настоящим Международным стандартом, хотя сам по себе вопрос о совместимости требует отдельного рассмотрения. Любые отклонения должны быть четко разъяснены. 5.5. Значительная доля ссуд, предоставляемых банками и другими финансовыми учреждениями, обеспечивается гарантией долевого участия в конкретных активах кредитуемых компаний и физических лиц. Для проведения оценки в таких условиях Оценщики должны всесторонне понимать требования, этих учреждений, а также структуру условий и соглашений в рамках кредитного договора. 5.6. Во всех случаях оценки активов, предоставляемых в обеспечение, важное значение имеют ясный, объективный, отражающий существо дела и понятный для читателя отчет, а также оценочные значения стоимости. Оценка долговых обязательств, котируемых на открытом рынке, может подпадать под действие специальных правил, касающихся финансовых отчетов и Стандарта 3 МКСО. Оценщики должны выяснить, понять и выполнить все специальные требования в отношении таких оценок. 5.7. Оценщик должен раскрыть в отчете все существенные моменты, касающиеся данного задания, и придерживаться Стандартов по составлению отчета, рассмотренных ниже, в Разделе 7. 6.0. Замечания 6.1. В общих чертах требования Стандартов МКСО для оценки активов, предоставляемых в качестве обеспечения, аналогичны тем, которые установлены для других заданий по оценке Рыночной стоимости. В частности, необходимо установить и привести в отчете основание для любого отступления от стандартов. Как следует из изложенных ниже замечаний, различные виды имущества требуют специальных подходов. 6.2. Объекты инвестиционного имущества. 6.2.1. Доходные объекты имущества, обычно оцениваются по отдельности, хотя кредитные учреждения могут выразить пожелание установить стоимость объекта имущества как части портфеля объектов. В таких случаях следует ясно указать на разницу между такими потенциально различающимися подходами. 6.2.2. В случае объектов инвестиционного имущества Оценщику рекомендуется Международные стандарты оценки 64 проводить различие между общим доходом, приносимым имуществом, с учетом привлеченных заемных средств и без таковых. Аналогичным образом, при ссылках на Внутренние ставки рентабельности (ВСР) следует указывать, учитываются ли в них заемные средства или нет. Кроме этого, следует дать пояснения в случае особого подхода к налогообложению. 6.3. Объекты имущества, занимаемые собственниками. 6.3.1. Объекты имущества, занимаемые собственниками, следует оценивать как объекты, покинутые собственником, и исходя из их наиболее эффективного использования. Это не исключает рассмотрения собственника как участника рынка, но вместе с тем требует, чтобы любое особое преимущество, связанное с занятием объекта собственником, которое может быть отражено в оценке бизнеса, было отделено от стоимости имущества. В случае невыполнения обязательств по погашению долга имущество, выступающее как обеспечение кредитования, может быть реализовано только с изменением в занятости этого имущества. Если от Оценщика требуется разработать иную базу оценки, то сертификат оценки или отчет об оценке должны также содержать ссылку на стоимость, полученную на основе рыночных данных по продажам схожих объектов, покинутых собственником. 6.4. Специализированные объекты имущества. 6.4.1. Специализированные объекты имущества, возможности реализации которых по определению ограничены и которые имеют стоимость как составная часть бизнеса (см. «Общие понятия и принципы оценки», параграф 8.2 и Стандарт 3 МКСО, параграф 6.5 и его пункты), взятые по отдельности, могут оказаться непригодными в качестве обеспечения ссуд. Если они выступают как залог - порознь или в совокупности, - их следует оценивать на базе наиболее эффективного использования как объекты имущества, покинутые собственником, а всем сделанным допущениям должно быть дано исчерпывающее объяснение. При отсутствии рыночных данных для оценки специализированных объектов имущества обычно применяется метод Затрат на замещение с учетом износа, однако его не следует путать с рыночными методами оценки для обеспечения ссуд (в том числе и с основанным на рыночных данных Затратным методом). 6.5. Объекты имущества, обычно оцениваемые как торговые организации. 6.5.1. Некоторые категории имущества, в том числе (но не только) гостиницы и другие предприятия рекреационной сферы, обычно оцениваются в соответствии с тщательным анализом стабильного уровня дохода, полученного из данных бухгалтерского учета или прогнозов с исключением специальной величины гудвилла, полученной за счет уровня управления, превышающего средний по данным наблюдений. В таких случаях следует обратить внимание кредитора на существенную разницу в стоимости, которая может существовать между действующим предприятием и предприятием, на котором либо: Международные стандарты оценки 65 6.5.1.1. 6.5.1.2. 6.5.1.3. 6.5.1.4. 6.5.1.5. Бизнес закрыт; Запасы вывезены; Лицензии/сертификаты, соглашения о франчайзинге или разрешения аннулированы или находятся под риском; Имущество пострадало от нецивилизованного обращения; или Существуют иные причины, которые могут отрицательно повлиять на результаты последующего функционирования. 6.5.2. Круг проблем, охватываемых консультацией Оценщика, может быть расширен до включения в них вопроса о потенциальных изменениях в состоянии имущества, принимаемого в качестве обеспечения ссуды. Например, если обеспечиваемые имуществом свободные денежные потоки в значительной степени зависят от конкретного собственника или собственников - представителей монопольной отрасли, а также других условий, могущих вызвать нестабильность в будущем, Оценщик должен отметить эти факты в отчете об оценке или в сертификате оценки. В некоторых случаях может оказаться подходящей оценка объекта имущества, как покинутого собственником - для альтернативного использования. 6.6. Объекты недвижимости в стадии развития 6.6.1. Не приносящие доход объекты недвижимости, сохраняемые для развития или как площадки для застройки неспециализированными зданиями, должны оцениваться исходя из существующих и потенциальных прав на осуществление развития и контроля за ними. Любые допущения относительно планирования и прочих существенных факторов должны быть разумными и явно указываться в сертификате оценки или в отчете об оценке. 6.6.2. Следует обсудить с кредитором график поэтапного финансирования, являющийся частью кредитного соглашения. На протяжении цикла развития необходимо периодическое проведение рыночных оценок. 6.6.3. Выбор подходящего метода для оценки объектов развития зависит от состояния работ на дату оценки, указанную в отчете, и от той меры, в какой данный объект может быть заранее продан или сдан в аренду до его завершения. Метод оценки следует предварительно обсудить и согласовать с кредитором. Оценщик с особой тщательностью должен: 6.6.3.1. Учесть разницу во времени между датой завершения развития и датой оценки. В этом анализе должно быть отражено влияние потребностей дополнительного развития на затраты и доходы, с использованием, если нужно, расчетов дисконтированной стоимости; Международные стандарты оценки 66 6.7. 6.6.3.2. Адекватным образом указать изменения в рыночной ситуации, ожидаемые в течение периода, оставшегося до завершения развития. 6.6.3.3. Надлежащим образом рассмотреть и указать пределы риска, связанного с развитием, и 6.6.3.4. Рассмотреть и раскрыть любые известные взаимоотношения сторон, вовлеченных в развитие. Невозобновляемые активы. 6.7.1. Особые проблемы связаны с оценкой невозобновляемых активов. Необходимо, в частности, обратить внимание на срок и график погашения ссуды, в том числе на даты выплаты процентов и основной суммы долга в их связи с размерами невозобновляемого актива и планируемой программой его извлечения и использования. 6.7.2. Аренда, плата за которую превышает рыночную ставку, и которая тем самым создает арендодателю преимущество, может представлять собой собственный капитал, связанный с соответствующим объектом недвижимости. В подобных случаях аренду можно рассматривать как невозобновлямый актив, в силу того что любая приписываемая ему стоимость будет уменьшаться по мере внесения арендных платежей и уменьшения преимущества арендодателя в отношении размера получаемой им платы из-за роста рыночных ставок аренды. 6.8. Оценщик. 6.8.1. Характер и рамки задания имеют особенно важное значение как для Оценщика, так и для того, кто пользуется его услугами. 6.8.2. В некоторых законодательствах нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность в сфере финансовых услуг, требуют специального лицензирования или регистрации в случаях, когда предоставляемые консультативные услуги касаются не только стоимости имущества, но и выпусков ценных бумаг, таких, как акции, доли промежуточного участия и другие доли участия, коллективные инвестиционные схемы или синдицированные ссуды. 6.8.3. В силу того, что большинство соглашений об обеспечении ссуд, закладных и долговых обязательств основываются на особых доверительных отношениях, особенно важно, чтобы Оценщик был независимым, не связанным ни с одной из сторон, вступивших или предполагающих вступить в финансовые взаимоотношения. Важно также, чтобы Оценщик имел, или был бы в состоянии приобрести, надлежащий опыт работы с конкретным видом имущества в местности, где находится имущество, подлежащее оценке. Международные стандарты оценки 67 7.0. Требования в отношении раскрытия информации 7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. В целом такие отчеты, подготовленные для оценок, проведенных в соответствии со Стандартом 4 МКСО, должны соответствовать требованиям, предъявляемым к отчету, которые изложены в Разделе 5 Стандарта 1 МКСО. В частности, они должны содержать конкретную ссылку на определение Рыночной стоимости, даваемое в настоящих Стандартах, а также ссылку на то, как имущество рассматривалось с точки зрения его полезности или наиболее эффективного использования. 7.2. Такие оценки также должны быть отнесены к конкретной дате оценки (дате, к которой применимо установленное значение стоимости). Следует также указать цели и функции оценки, а также другие критерии, которые имеют отношение к делу и пригодны для того, чтобы гарантировать адекватную и разумную интерпретацию полученных Оценщиком результатов, суждений и выводов. 7.3. Хотя при некоторых обстоятельствах могут оказаться подходящими концепция, использование и применение альтернативных выражений стоимости, Оценщик должен гарантировать, что если такие альтернативные значения стоимости будут найдены и отражены в отчете, они законны и адекватны и не могут интерпретироваться как представление о Рыночной стоимости. 7.4. При составлении отчета об оценке Рыночной стоимости для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств Оценщик обязан: 7.4.1. Представить полный и понятный отчет об оценке таким образом, чтобы он не вводил в заблуждение. 7.4.2. Представить достаточный объем информации, позволяющий тем, кто будет читать отчет и полагаться на него, полностью понять исходные данные, рассуждения и анализ, лежащие в основе суждений и выводов Оценщика. 7.4.3. Сформулировать все допущения или ограничивающие условия, на которых основана оценка. 7.4.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемое имущество. 7.4.5. Идентифицировать оцениваемые долю или доли в собственности. 7.4.6. Дать определение оцениваемого имущества, указать цель оценки, дату оценки и дату выпуска отчета. 7.4.7. Дать полное и исчерпывающее объяснение используемым базам оценки стоимости, а также обоснование их применения и выводов. 7.4.8. Предоставить подписанный профессиональный сертификат, подтверждающий объективность и беспристрастность оценки, профессиональный вклад Оценщика, применимость Стандартов, а также Международные стандарты оценки 68 раскрыть другую, имеющую отношение к делу информацию. 8.0. Условия отступления 8.1. В некоторых странах Оценщику может быть вменено в обязанность использовать или ссылаться на какое-то особое определение Рыночной Стоимости для соблюдения юридических или нормативных критериев юрисдикции, в рамках которой проводится оценка. Если отчет о результатах оценки должен быть представлен там, где эта юрисдикция не действует, а применяются международные стандарты, или там, где местное определение может быть неправильно истолковано, Оценщик также должен ссылаться на определение, приведенное в настоящем Стандарте. 9.0. Дата вступления в силу 9.1. Настоящий Международный стандарт оценки вступил в силу 24 марта 1994 года. Международные стандарты оценки 69 Международные стандарты оценки Руководство по применению и исполнению №1 Оценка на основе концепции Действующего предприятия 1.0. Введение 1.1. Настоящее Руководство по применению и исполнению (Руководство) преследует три основные цели в отношении концепций действующего предприятия: 1.1.1. Разъяснить общие критерии, относящиеся к оценке на основе концепции действующего предприятия, а также рассмотреть вопросы, относящиеся к концепции Стоимости в использовании активов как части действующего предприятия. 1.1.2. Показать отличие Стоимости действующего предприятия от других типов стоимости, особенно тех, которые применимы при оценке для финансовой отчетности, рассмотренных в Стандарте 3 МКСО. 1.1.3. Уточнить язык и понятия, которые часто приводят к возникновению недоразумений среди оценщиков или между оценщиками и бухгалтерами и представителями других профессий. 1.2. Термины Действующее предприятие и Стоимость действующего предприятия имеют множество отличных друг от друга значений как внутри одной страны, так и в различных странах, а также для разных профессий. Путаница в их истолковании может привести к неверным оценкам или к их неправильному использованию. Поэтому настоящее Руководство является важным дополнением к стандартам оценки МКСО. 1.3. В соответствии с определением, установленным для целей оценки, Стоимость действующего предприятия является стоимостью, создаваемой деятельностью бизнеса, для которого учреждено данное предприятие. Она выражает стоимость некоторого сложившегося бизнеса и выводится путем капитализации его прибыли. Полученная таким образом стоимость включает вклад земли, зданий, машин и оборудования, а также гудвилла и других неосязаемых активов. Общая сумма Стоимостей в использовании по всем активам составляет Стоимость действующего предприятия. 1.4. Существует три концептуальные схемы в рамках которых понятия Стоимости действующего предприятия могут применяться к оценкам имущества: 1.4.1. Общий контекст - когда речь не идет о конкретном предприятии или имуществе. Такой подход применяется в широких дискуссиях относительно понятия действующего предприятия, в которых обсуждаются принципы, а не применение этого понятия к функционированию данного бизнеса. Международные стандарты оценки 70 1.4.2. Специфический контекст - когда речь идет об определенном предприятии. Если не имеется в виду общий контекст действующего предприятия, то необходимо, чтобы Оценщик ясно определил и указал в отчете об оценке конкретное предприятие, к которому относятся выводы и комментарии Оценщика, а также предполагаемое использование полученных значений стоимости. 1.4.3. Специфический контекст - когда специальное понятие действующего предприятия применяется к отдельному имуществу. Как поясняется в Разделе 5.5 настоящего Руководства, такое применение является единственным из этих трех возможных понятий оценки, при котором делается попытка рассматривать только выделенное имущество, а не оценивать бизнес или входящие в его состав активы. 1.5. Для оценщиков Стоимость действующего предприятия является концепцией оценки бизнеса, а не отдельных объектов имущества. Однако Оценщиков иногда привлекают для оказания помощи в оценке конкретных осязаемых активов как части оценки действующего предприятия. Когда проводится такой тип оценки, оценка отдельных активов представляет их Стоимость в использовании для предприятия, частью которого они являются. 1.5.1. Стоимость в использовании является мерой стоимости вклада конкретных активов в Стоимость действующего предприятия для предприятия, частью которого они являются. 1.5.2 Хотя не исключено, что Стоимость действующего предприятия может численно совпадать с Рыночной стоимостью некоторого актива, важно понять, что эти концепции различаются между собой, и что Стоимость в использовании имущества явно применяется в рамках бизнеса, в собственности которого находится данный актив, а не к рынку отдельного актива. 1.6. Концепция Стоимости действующего предприятия может применяться независимо от того, владеет ли данное предприятие одним или несколькими действующими объектами имущества. При оценке стоимости действующего предприятия в случае большого предприятия со многими объектами имущества в состав последнего, помимо осязаемых активов, могут входить такие компоненты, как специальные права, экстраординарные контракты, уникальные патенты и лицензии, определенные знания и гудвилл. В некоторых отраслях промышленности могут также включаться специальные резервы. 1.7. Согласно концепции, изложенной в параграфе 1.4.3, оценка специализированного имущества, такого, как гостиница, бензозаправочная станция, ресторан и т.п. может проводиться по Рыночной стоимости с признанием того, что в его состав включаются не только земля и здания, но и другие активы. Такое имущество, называемое в некоторых странах Имуществом с торговым потенциалом, обычно продается в пакете как действующее предприятие, что затрудняет или делает невозможным отдельное выделение стоимостей земли и здания. Оценщик не оценивает данное предприятие - вместо этого оцениваются все осязаемые активы. В отчете об оценке приводятся Международные стандарты оценки 71 надлежащие пояснения и раскрывается соответствующая информация. 1.8. Стоимость в использовании измеряется с помощью субъективных тестов. Они обычно проводятся собственниками предприятия, или их проведение поручается Оценщикам, обладающим знанием отрасли. С этой точки зрения Стоимость в использовании практически является синонимом понятий Стоимость для организации, Стоимость для бизнеса или Стоимость для собственника, при условии, что рассматриваемый сектор промышленности или торговли является экономически жизнеспособным в рамках соответствующего более широкого сектора промышленности/ торговли. Предварительным условием для таких оценок является признание существующего использования данных активов конкретным пользователем на дату оценки в противоположность некоторому альтернативному использованию, к которому их можно обоснованно применять, или же использованию точно не определенным собственником. 2.0. Сфера применения 2.1. Настоящее Руководство относится к базе измерения стоимости в случае, когда имущество должно оцениваться как часть постоянно действующего бизнеса, в рамках которого следует рассмотреть Стоимость в использовании для этого имущества. и дать соответствующее заключение в отчете. 2.2. Настоящее Руководство также проводит различие между концепциями постоянно действующего предприятия, связанными с оценкой бизнеса в целом или с оценкой активов как части бизнеса, и другими оценками специализированных объектов имущества со смешанными активами, которые оцениваются в отношении их торгового потенциала. 2.3. Вопрос об уместности подходов с позиций Стоимости действующего предприятия и Стоимости в использовании рассматривается в свете их отличий от других концепций, в особенности концепций Рыночной стоимости, необходимых для финансовой отчетности, и общих требований к отчетности. 3.0. Определения 3.1 К числу определений, имеющих непосредственное отношение к настоящему Руководству, относятся следующие: 3.1.1. Стоимость действующего предприятия. Стоимость предприятия в целом. Это понятие подразумевает оценку продолжающего действовать предприятия, исходя из которой можно распределить общую Стоимость действующего предприятия по его составным частям в соответствии с их вкладом в целое, однако ни одна из полученных компонент сама по себе не будет Рыночной стоимостью (см. Стандарт 2 МКСО). Не будет ничего сверхъестественного, если численная величина оценки Действующего предприятия будет равной или близкой к величине Рыночной стоимости данного имущества. Однако эти понятия различаются и их нельзя путать между собой. 3.1.1. Стоимость в использовании. Стоимость, которую имеет конкретное Международные стандарты оценки 72 имущество для конкретного использования и конкретного пользователя; поэтому она не имеет отношения к рынку (см. Стандарт 2 МКСО). Этот тип стоимости ставит во главу угла стоимостной вклад конкретного имущества в предприятие, частью которого оно является. При этом не учитывается наиболее эффективное использование имущества или денежная выручка от его возможной продажи. 4.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета 4.1. Согласно Международным стандартам оценки, суммой, подлежащей установлению при оценке или переоценке активов, отражаемых в финансовой отчетности, должна являться Рыночная стоимость, если обстоятельства не требуют иной признаваемой базы и не раскрыта соответствующая информация в обоснование такого отступления. 4.2. Модель оценки, за применение которой для финансовой отчетности выступают бухгалтеры, делает специальный упор на использовании понятия постоянно действующего предприятия или «стоимости для бизнеса». Стоимость для бизнеса какого-либо актива измеряется меньшей из двух величин - Чистых текущих затрат на замещение и его Возмещаемой суммы. При таком подходе актив рассматривается с точки зрения имеющихся у собственника возможностей в отношении этого актива - например, заменить, сохранить, или продать его. К числу важных определений относятся: 4.2.1. Чистые текущие затраты на замещение - это наименьшие затраты на приобретение потенциала оставшейся службы актива на дату баланса. Они представляют собой - входную стоимость. 4.2.2. Стоимость в использовании - это максимальная сумма, которую можно получить от продолжения использования и окончательной ликвидации актива, и 4.3.3. Чистая стоимость реализации - это расчетная сумма выручки от продажи актива за вычетом затрат по продаже. Это - выходная стоимость. 4.2.4. Возмещаемая сумма - это большая из двух величин – Стоимости в использовании и Чистой стоимости реализации. 4.3. Оказывая услуги по установлению стоимости активов для финансовой отчетности, оценщики применяют концепцию Чистых текущих затрат на замещение, которая является рыночной. Как разъясняется в Стандарте 3 МКСО, объекты имущества, сохраняемые в качестве инвестиций или излишние для деятельности предприятия, оцениваются на основе данных рынка. Объекты имущества, занимаемые для целей бизнеса, оцениваются на основе рынка, но с позиции их существующего использования. ЗЗУИ при условии потенциальной прибыльности, применяются там, где невозможно оценить сравнительные достоинства каждого из этих подходов к определению стоимости. 4.4. Некоторые специализированные объекты имущества, особенно относящиеся к сфере коммунального хозяйства, могут не поддаваться оценке на открытом Международные стандарты оценки 73 рынке. Специализированный характер имущества, условия рынка или другие факторы могут быть причиной отсутствия или недостаточности сопоставимых рыночных данных, на основании которых определяется Рыночная стоимость. В подобных условиях могут быть пригодными способы расчета Затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ). При этом делается допущение, что эти расчеты будут заменять Рыночную стоимость при условии экономической жизнеспособности секторов промышленности или торговли. Для отображения стоимостей в финансовой отчетности такие расчетные величины стоимости должны определяться безотносительно к конкретному собственнику или пользователю и подкрепляться данными о рыночном поведении, репрезентативными в той мере, в какой Оценщик способен их разработать. 5.0. Руководство по применению и исполнению 5.1. При подготовке рекомендаций и составлении отчета о результатах оценки, основывающейся на Стоимости действующего предприятия, Оценщики должны ясно обозначить такой подход, обосновать его применение в конкретном задании, провести различия между его результатами и результатами оценки на базе Рыночной стоимости и описать свои аналитические процедуры и данные. 5.2. Если от Оценщиков требуется выделить стоимости отдельных объектов имущества как составных частей Действующего предприятия, необходимо применить концепцию Стоимости в использовании. 5.3. В дополнение к обычным требованиям к отчетам, предусмотренным настоящим Руководством, Оценщики при любом подобном задании должны дать ясные и недвусмысленные пояснения, раскрыть определение и сущность Стоимости в использовании и/или Стоимости действующего предприятия и гарантировать, что эти концепции четко объяснены, с тем чтобы избежать недоразумений, неправильного применения или смешения с Рыночной стоимостью. 5.4. Оценщикам следует избегать принятия заданий, требующих таких типов оценки, которые, как Оценщику известно, неприменимы в случае предполагаемого использования оценки. Например, если Оценщик привлечен к определению стоимости имущества для финансовой отчетности, обеспечения ссуд, закладных или долговых обязательств, нельзя представлять в качестве результата Стоимость действующего предприятия. Если Оценщику предлагается определить несколько типов стоимости в одном и том же задании, то в отчете об оценке должна быть четко установлена база для каждого из этих типов и разграничены сферы их применимости в свете предполагаемого использования отчета об оценке. 5.5. Определенные категории имущества иногда продаются как сочетание объектов движимости и недвижимости. Рассматриваемые в своей совокупности как категории имущества, они отличны от земли и зданий, которые могут быть оценены по их Рыночной стоимости как вместе, так и порознь. Например, торговые предприятия, такие, как гостиницы или рестораны, могут быть проданы на открытом рынке как единый комплект. При этом кухонное оборудование, посуда, столовые приборы, мебель, постельные принадлежности Международные стандарты оценки 74 и прочее включаются в состав предмета продажи наряду с землей и зданиями (см. параграф 1.7 выше). 5.5.1. Когда проводится такая комплексная оценка, для ее подкрепления используются рыночные данные, и там, где это возможно, Рыночная стоимость распределяется между составными частями. Такая оценка включает учет цен, уплаченных за аналогичные комбинации активов, потоков операционной прибыли, свободных денежных потоков, рентных доходов и расходов, ставок капитализации и других показателей, основанных на рыночных данных. 5.5.2. Оценка объектов имущества с торговым потенциалом как комплекта, объединяющего движимые и недвижимые компоненты, является общепринятой практикой. Для оценки большинства объектов имущества можно найти соответствующие рыночные данные. Когда есть рыночные данные о стоимости земли и зданий отдельно от цены «комплекта», Оценщик должен привести эти данные и там, где это возможно, показать распределение общей Рыночной стоимости между землей, зданиями и другими активами. 6.0. Замечания 6.1. Во всем мире учетная политика признает принцип действующего предприятия в качестве основополагающего допущения, на которое опирается составление финансовых отчетов. Однако понятие действующего предприятия не должно отождествляться с типом стоимости, который предполагается применить в том или ином задании по оценке. Например, при оценках для целей финансовой отчетности не будет применяться Стоимость действующего предприятия, однако при отражении Рыночной стоимости для существующего использования или стоимости, определенной методом ЗЗУИ, будет признаваться принцип действующего предприятия. 6.2. Концепция Стоимости в использовании не предполагает, что актив продается на открытом рынке отдельно. Стоимость в использовании - это отражение стоимости вклада актива в постоянно функционирующий бизнес предприятия; иными словами, - его стоимости в использовании как части действующего предприятия. 6.3. Когда отдельные активы рассматриваются на основе их вклада в действующее предприятие, то концепции альтернативного использования или наиболее эффективного использования исключаются из рассмотрения. 6.4. Если требуется отдельная оценка земли в рамках концепции Стоимости действующего предприятия, то ее стоимость является отражением стоимости вклада земли в предприятие, частью которого она является. Эта же концепция применима к любому другому имуществу, для которого можно определить приходящуюся на него долю стоимости в соответствии с концепциями Стоимости действующего предприятия и Стоимости в использовании. 7.0. Требования в отношении раскрытия информации Международные стандарты оценки 75 7.1. Оценки, проведенные с целью определения и представления отчета о Стоимости действующего предприятия или Стоимости в использовании, должны содержать конкретную ссылку на приведенную в Стандарте 1 МКСО формулировку определения. При этом следует явно указать, что представляемая (представляемые) в отчете стоимость (стоимости) нельзя рассматривать в качестве величины (величин) Рыночной стоимости. 7.2. При проведении подобных оценок следует также указывать даты, к которым применима оценка, цели и функции оценки и другие уместные и подобающие критерии для того, чтобы гарантировать разумную интерпретацию полученных Оценщиком данных, заключений и выводов. 7.3. В случае, если оценка проводится «внутренним Оценщиком», т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за подготовку финансовой документации и/или финансовой отчетности предприятия, в сертификате оценки или в отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт о наличии и характере подобных взаимоотношений. 8.0. Условия отступления 8.1. В некоторых странах Оценщику может быть вменено в обязанность использовать или ссылаться на какое-то особое определение Стоимости в использовании и/или Стоимости действующего Предприятия для соблюдения определенных юридических или нормативных критериев юрисдикции, в рамках которой оказываются оценочные услуги. Если отчет о результатах оценки должен быть представлен там, где эта юрисдикция не действует, а применяются международные стандарты, или там, где местное определение может быть неправильно истолковано, Оценщик должен также привести определение, содержащееся в настоящем Руководстве, и объяснить все возможные различия в оценке, которые могут быть вызваны расхождениями между разными определениями. 9.0. Дата вступления в силу 9.1. Настоящее Международное руководство по применению и исполнению вступило в силу 19 апреля 1996г. Международные стандарты оценки 76 Международные стандарты оценки Руководство по применению и исполнению №2 Оценка при наличии опасных и токсичных веществ 1.0. Введение 1.1. Настоящее Руководство по применению и исполнению (Руководство) призвано помочь Оценщикам в подготовке оценок в случае, когда на стоимость имущества могут влиять какие-либо опасные или токсичные вещества. 1.2. Опасные и токсичные вещества - один из возможных факторов окружающей среды, которые в надлежащих случаях являются для Оценщиков предметом специального рассмотрения. Настоящее Руководство ограничивается рассмотрением опасных и токсичных веществ потому, что другие факторы окружающей среды, с которыми сталкиваются при оценке, обычно в меньшей степени связаны с научными и сопутствующими им техническими, а также другими проблемами, включая соответствующее законодательство. 1.3. Настоящее Руководство касается общих концепций, принципов и соображений, которым должны следовать Оценщики при подготовке оценок в случаях, когда на стоимость имущества может оказать влияние присутствие опасных и токсичных веществ. В нем также рассматриваются концепции, которые должны быть понятными для бухгалтеров, работников регулирующих органов и других пользователей оценочных услуг. 1.4. Оценщики редко обладают специальными знаниями в юридических, научных или технических областях, которых часто требует оценка риска, связанного с опасными или токсичными веществами. При рассмотрении рыночных эффектов от таких рисков Оценщики обычно опираются на мнение других экспертов. Как указано в Стандарте 1 МКСО, существенное использование мнения специалистов со стороны относительно рассматриваемого имущества должно быть раскрыто и пояснено в отчете об оценке или в сертификате оценки. 1.5. Основополагающими принципами применения настоящего Руководства является приверженность Оценщика оценкам на рыночной основе, объективность и полное раскрытие соответствующих обстоятельств. Подобным же образом Оценщик обязан составлять отчет об оценке, который в достаточной мере будет понятен клиентам и другим лицам. Ясное и полное раскрытие особенно важны, когда вопрос связан с научными, техническими и юридическими проблемами. 1.6. Настоящее Руководство также предусматривает надлежащую трактовку и раскрытие проблем, связанных с опасными и токсичными веществами при оценке специализированного имущества и в других ситуациях, не допускающих применение концепций Рыночной Стоимости. 2.0. Сфера применения 2.1. Настоящее Руководство применяется ко всем оценкам имущества, включая Международные стандарты оценки 77 установки, машины и оборудование. Специальные требования Руководства следует соблюдать в случаях, когда известно или имеются достаточные основания для предположения о наличии опасных или токсичных веществ, которые могут повлиять на Рыночную Стоимость или иным образом определенную стоимость имущества. 2.2 В некоторых странах или при определенных условиях правовые, нормативные и бухгалтерские требования или требования общей юрисдикции могут потребовать модификации настоящего Руководства. 3.0. Определения 3.1. С точки зрения настоящего Руководства, к опасным или токсичным веществам относятся особые материалы, присутствие или близкое соседство которых может отрицательно сказываться на стоимости имущества из-за их потенциальной способности приносить вред всему живому. Такие материалы могут быть составной частью улучшений земельного участка или улучшений на земельном участке либо находиться на поверхности земли или под землей. Они также могут находиться за пределами земельного участка, но вблизи его. Иногда они могут содержаться в качестве примесей в воздушном пространстве. 3.1.1. В более широком смысле, выходящем за рамки настоящего Руководства, факторы окружающей среды могут быть охарактеризованы как внешние (по отношению к оцениваемому имуществу) воздействия, которые могут сказываться положительно или отрицательно либо никак не сказываться на стоимости имущества. 3.2. Применительно к оценке опасное вещество определяется следующим образом: Любой материал внутри, вокруг или поблизости от оцениваемого объекта имущества, форма, количество и биологическая доступность которого достаточны для того, чтобы оказать отрицательное воздействие на Рыночную Стоимость имущества. 3.3. Понятие токсичный определяется как: Состояние материала, будь оно газообразным, жидким или твердым, в котором он по своей форме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способностью наносить вред всему живому. Токсичность относится к степени или масштабам такой способности. 4.0. Руководство по применению и исполнению 4.1. При обсуждении с настоящим или предполагаемым клиентом вопросов, относящихся к оценке имущества, когда известно или есть веские основания предполагать наличие условий окружающей среды, которые могут отрицательно повлиять на результаты оценки, Оценщик должен представить клиенту сведения, характеризующие уровень своих знаний, опыта и компетенции в отношении действий в данной ситуации. Международные стандарты оценки 78 4.1.1. Если на момент обсуждения Оценщиком и будущим клиентом потенциального задания факторы окружающей среды известны или их существование предполагается, то Оценщик должен убедиться, что клиент имеет достаточное представление относительно обязательств Оценщика в плане его компетенции и раскрытия данных, и что согласие на выполнение задания ни в коей мере не приведет к риску невыполнения этих обязательств. 4.1.2. Если факторы окружающей среды обнаружатся после начала выполнения задания, Оценщик должен раскрыть клиенту сведения относительно своей компетенции, опыта и знаний - так, как это предусмотрено настоящим Руководством, а затем уже выполнить требования всех прочих Стандартов по раскрытию данных. 4.2. Учитывая то, что во многих ситуациях, связанных с окружающей средой, может потребоваться консультация по вопросам, относящимся к области права, физики и другим областям науки и техники, в случае, когда и для Оценщика, и для клиента во всех прочих отношениях задание приемлемо, Оценщик должен предпринять все необходимые шаги для компетентного выполнения задания. Эти шаги могут включать надлежащие собственные исследования, совместную работу с другим Оценщиком, обладающим требуемыми знаниями, опытом и компетенцией, а также получение профессиональной помощи от других специалистов, обладающих необходимыми знаниями, опытом и компетенцией. 4.3. Раскрытие данных о наличии каких-либо опасных и токсичных веществ, которое может отрицательно сказаться на стоимости имущества, входит в число общих требований к отчету, установленных в Стандарте 1 МКСО. Требуется также, чтобы Оценщик указал, как он рассматривал этот фактор при выполнении задания. Если в задании указано, что оценка имущества осуществляется с исключением фактора окружающей среды, это лимитирующее допущение должно быть полностью раскрыто, а отчет - соответствовать положениям вышеуказанных стандартов. 4.4. Если имущество оценивается как не подвергающееся воздействию опасных веществ, в то время как такие вещества или подозрение на их наличие имеются, сертификат оценки или отчет об оценке должны содержать оговорку, которая четко ограничивает сферу, охватываемую оценкой, надлежащее раскрытие цели оценки и выводы с соответствующими оговорками. Должно также содержаться ограничение на использование заключений об оценке без сопутствующего раскрытия оговорки и ее разъяснения. 4.5. В отчете об оценке или в сертификате оценки должны быть указаны имена и характер профессиональной помощи других лиц, которые предоставили специальную информацию о воздействии факторов окружающей среды на оцениваемое имущество. 4.6. При отсутствии известных факторов окружающей среды, могущих отрицательно сказаться на стоимости имущества, Оценщик, в рамках обычной практики, должен включить в отчет об оценке или в сертификат оценки ограничительное условие Международные стандарты оценки 79 относительно непредсказуемости или иное положение об отказе от ответственности, гласящие, что оценка проводилась исходя из того, что на дату оценки о существовании каких-либо подобных факторов не было известно, однако если бы они существовали, то могли бы отрицательно повлиять на стоимость. 5.0. Замечания 5.1. В мире растет озабоченность воздействием опасных и токсичных веществ на жизнь и имущество. В последнее время выявлено множество потенциальных опасностей, и весьма вероятно, что в будущем к ним добавятся новые, по мере того как делаются новые открытия и правительства вводят соответствующие меры контроля или эти меры требует рынок. 5.2. Некоторые опасные или токсичные вещества могут оказывать существенное влияние на стоимость имущества. Однако так как Оценщики обычно имеют дело с Рыночными стоимостями, то именно реакция рынка на наличие этих веществ является нерешенной проблемой в заданиях по оценке Рыночной стоимости. С течением времени может обнаружиться, что вещества, не оказывавшие отрицательного влияния на стоимость имущества на дату оценки, перестали быть таковыми. И наоборот, материалы, которые когда-то считались сильно влияющими на стоимость имущества, могут быть признаны вовсе не влияющими или незначительно влияющими на стоимость имущества, или влияющими на нее только при определенных рыночных условиях. 5.3. Рассмотрение физических, юридических, научных и технических проблем, связанных с наличием опасных или токсичных веществ, часто выходит за рамки профессиональных возможностей Оценщика. Однако роль Оценщика при рассмотрении этих факторов может быть облегчена, если: 5.3.1.Ситуации чувствительного воздействия веществ на окружающую среду признаются и трактуются в соответствии с настоящим Руководством, независимо от того, возникли ли они до принятия задания или после начала его выполнения. 5.3.2. В случаях, когда требуются специальные навыки, знания, подготовка и опыт, надлежащая опора делается на профессиональные консультации и помощь других лиц. При этом необходимо дать соответствующую ссылку и объяснение такой помощи в отчете об оценке или в сертификате оценки. 5.3.3. (а) Надлежащим образом исследуется влияние на процесс оценки опасных или токсичных веществ или, в противном случае, (б) если процесс оценки должен исключать рассмотрение таких вопросов, то адекватно раскрываются сделанные допущения, цели анализа и возможное влияние допущений на стоимость, получаемую в соответствии с выбранным определением. 5.3.4. Прилагаются разумные усилия для того, чтобы отчеты и содержащиеся в них расчетные величины стоимости, не вводили в заблуждение, и могли обоснованно применяться только для той цели, для которой они предназначены. Международные стандарты оценки 80 5.4. Предполагается, что Оценщики будут корректно применять те признанные методы и способы, которые необходимы для соблюдения настоящего Руководства. В случае оценки имущества при наличии какого-либо опасного или токсичного вещества, отрицательно влияющего на его стоимость, Оценщик должен применять те процедуры, которые необходимы для адекватного отражения подобных потерь стоимости, тщательно заботясь о том, чтобы не занизить и не завысить стоимостные эффекты. При выполнении задания по определению Рыночной Стоимости, Оценщик несет ответственность за отражение рыночного эффекта, вызываемого конкретными условиями или обстоятельствами. 5.5. Следует предупредить Оценщиков о том, что могут возникнуть значительные противоречия между юридическими, научными и техническими экспертами, на советы которых Оценщик, возможно, будет вынужден полагаться. Особые разногласия могут возникнуть в методах и масштабах очистки, технического обслуживания и текущих ремонтов, мониторинга, которые могут быть связаны с наличием опасных или токсичных веществ, а также по поводу связанных с этим затрат. 5.5.1. Задания могут потребовать оценки имущества, затронутого присутствием опасных или токсичных веществ при допущении, что любое влияние этих веществ на стоимость исключается из стоимости, которая будет приведена в отчете. Такие задания приемлемы при условии, что проводимая в итоге оценка не вводит в заблуждение, что клиент проинформирован и согласен на это ограничительное условие и что в отчете об оценке или в сертификате оценки четко изложено это ограничение и вызвавшие его причины. 5.5.2. В силу того, что проблемы окружающей среды часто связаны с вопросами технического характера, обычной практикой Оценщика является непосредственный, или через клиента, поиск и опора на мнение тех кто, обладает соответствующей квалификацией в отношении работы с опасными или токсичными веществами. Оценщики должны раскрывать уровень и характер ссылок на подобные мнения. 5.6. Оценщики и пользователи оценочных услуг должны признавать, что эффект от действия конкретного опасного или токсичного вещества может сильно меняться в зависимости от различий между объектами имущества, их местоположением и рынками. Отрицательное воздействие на стоимость может находиться в пределах от нуля до значений, которые превышают затраты на санирование и восстановление. Последний случай, например, может иметь место, если наиболее эффективное использование имущества, затронутого присутствием опасных или токсичных веществ, меняется из-за его состояния или же если меняются возможности продажи имущества либо степень его пригодности для других целей. В любом случае роль Оценщика состоит в том, чтобы исследовать и отразить влияние фактора окружающей среды на конкретное имущество на соответствующих рынках. 5.7. Применительно к типичному заданию по оценке Оценщик не обладает навыками по сбору юридических, научных или технических данных, касающихся опасных или токсичных веществ или других факторов окружающей среды, отрицательно влияющих на стоимость. Для обеспечения надежности и пригодности приводимой Международные стандарты оценки 81 в отчете стоимости важно, чтобы при существовании какого-либо из таких условий, они были надлежащим образом рассмотрены и отражены в отчете. 5.7.1. Когда Оценщику известно, что в задании по оценке фигурирует опасное или токсичное вещество, Оценщик должен следовать всем требованиям настоящего Руководства. Обычно любые технические специалисты, на мнение которых может опираться Оценщик, нанимаются клиентом или другими лицами. 5.7.2. Когда у Оценщика имеются основания предполагать наличие опасного или токсичного вещества, Оценщик обязан незамедлительно проинформировать об этом клиента и попросить его предпринять шаги для решения соответствующих вопросов. Обсуждая эту проблему в условиях конфиденциальности, Оценщик избегает действий, которые сами по себе могут отразиться на репутации рассматриваемого имущества. 5.8. Стандарты, определяющие обязанности Оценщика по отслеживанию, установлению местонахождения и идентификации опасных или токсичных веществ или обстоятельств, время от времени могут различаться как в рамках одного законодательства, так и для разных законодательств. В целом определение характера, размеров и физического воздействия условий окружающей среды не входит в круг услуг, оказываемых Оценщиками. 5.9. Имея дело с опасными или токсичными веществами, Оценщик должен исследовать все связанные с этим проблемы в обстановке конфиденциальности, чтобы не породить ненужных спекуляций относительно данного имущества. 5.10.Часто лица, не знакомые с проблемами опасных или токсичных веществ, полагают, что если существует физический эффект от присутствия таких веществ, то экономическая реакция на это должна быть отрицательной. Рыночный опыт показывает, что могут существовать (и часто существуют) значительные различия между общим восприятием публики и фактическими реакциями рынка на наличие таких веществ. Роль Оценщика заключается в том, чтобы избежать подобных допущений и тщательно рассмотреть все важные факторы, провести надлежащее исследование рынка и отразить в отчетах об оценке соответствующие позиции рынка в отношении данной ситуации. 6.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета 6.1. Выражения Рыночная стоимость и Справедливая стоимость не являются синонимичными (см. Стандарт 1, Стандарт 2 и Стандарт 3 МКСО). Однако каждый тип стоимости отражает рыночное поведение при условиях, содержащихся в соответствующих определениях. В той степени, в которой опасные и токсичные вещества могут повлиять на величины стоимости любого из этих типов, при оценке и составлении отчета необходимо надлежащим образом раскрыть данные обстоятельства и дать их трактовку. 6.2. Настоящее Руководство применимо ко всем обстоятельствам, влекущим за собой публичное раскрытие стоимостей имущества - как в целом, так и по отдельным частям, когда на эти стоимости негативно влияет наличие опасных или токсичных Международные стандарты оценки 82 веществ. В дополнение к вероятному влиянию этих соображений на оцениваемое имущество, возможно, существуют и другие сопутствующие проблемы, такие как затраты на санацию или восстановление, затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт или на мониторинг, обязательства перед третьими сторонами, ответственность перед регулирующими органами и т.п. Так, надлежащие процедуры и раскрытия данных важны в оценках, используемых для подготовки финансовых отчетов и соответствующих счетов. 6.3. В ходе обычной процедуры оценки актива Оценщик получает указания от Дирекции предприятия - как это предусмотрено в Стандарте 3 МКСО. Любые специальные указания Оценщику, касающиеся трактовки проблем опасных и токсичных веществ, которые могут оказать отрицательное влияние на стоимость имущества, являются важными раскрываемыми данными. В соответствии со Стандартом3 МКСО, Оценщик должен прокомментировать эти данные в отчете об оценке или в сертификате оценки. Это должно сопровождаться разъяснением Оценщика относительно того, как он трактовал эти проблемы в ходе оценки, какие допущения были приняты и какое влияние (если таковое имеется) такие соображения оказали на приведенную в отчете величину стоимости. 6.4. Хотя стоимостные эффекты от опасных или токсичных веществ определяются по данным рынка (при выполнении задания по установлению Рыночной стоимости), такие эффекты могут и не обнаруживаться столь же легко при оценке имущества, для которого подходящим является метод Затрат на замещение с учетом износа. Придерживаясь при использовании метода ЗЗУИ Стандарта 3 МКСО, Оценщики в максимальной степени должны применять принципы настоящего Руководства и полностью раскрывать пределы своего анализа и базу для своих выводов. 7.0. Требования в отношении раскрытия информации 7.1. Оценщик должен четко указать цель, для которой проводится оценка объектов имущества при наличии сведений или подозрений о наличии на них опасных или токсичных веществ, а также предполагаемое использование этой оценки. 7.2. Оценщик должен четко указать все допущения, на которых основана оценка. Они, например, могут включать допущение о том, что имущество чисто и свободно от опасного или токсичного вещества, которое, как предполагается, присутствует в нем. 7.3. Оценщик должен признать вклад других лиц, на поддержке которых основывалась оценка, особенно специалистов в областях, отличных от оценочной деятельности. 7.4. Если оценщик обладает какой-либо специальной подготовкой или знаниями в отношении опасных и токсичных веществ, имеющих отношение к оценке, следует раскрыть сведения о наличии такое специальной подготовки или знаний. 8.0. Дата вступления в силу 8.1. Настоящее Международное руководство по применению и исполнению Международные стандарты оценки 83 вступило в силу 19 Апреля 1996 года. Международные стандарты оценки 84 Международные стандарты оценки Руководство по применению и исполнению №3 Оценка Установок, Машин и Оборудования 1.0. Введение 1.1. Цель настоящего Руководства по применению и исполнению (Руководства) дать разъяснения и методические указания Оценщикам при подготовке оценки Установок, Машин и Оборудования. Как указывается ниже, Установки, Машины и Оборудование вместе составляют общий класс имущества, отличный от недвижимости, который в бухгалтерском учете относится к осязаемым активам. Стандарт 3 МКСО устанавливает стандарты оценки для целей бухгалтерского учета. Настоящее Руководство призвано дать разъяснения в отношении применения этих Стандартов к осязаемым активам, отличным от недвижимости, а также показать отличия оценок для финансовых отчетов от других баз оценки, которые могут применяться в ситуациях, не связанных с финансовой отчетностью. 1.2. Установки, Машины и Оборудование могут оцениваться по различным мотивам. При оценке для целей финансовой отчетности Установки, Машины и Оборудование оцениваются таким же образом, как и другие активы с применением концепций Рыночной стоимости и концепций ЗЗУИ в соответствии со Стандартом 3 МКСО. Когда цель оценки не связана с финансовой отчетностью, Установки, Машины и Оборудование оцениваются с применением соответствующих баз оценки, и в случае применения какой-либо Нерыночной базы, - с четким указанием отличия результатов от Рыночной стоимости. 1.3. Установки, Машины и Оборудование в сочетании создают широкое разнообразие ситуаций, требующих квалифицированной оценки полезности рассматриваемого имущества и тщательного анализа его физических, функциональных и экономических характеристик. Как осязаемое движимое имущество Установки, Машины и Оборудование могут продаваться вместе с рядом других осязаемых и неосязаемых активов, могут быть сведены в группы и продаваться по отдельности или разбиты на отдельные составляющие и затем продаваться. Существующие методы оценки включают: 1.3.1. Подход на основе рыночных сравнений (сравнений продаж). 1.3.2. Подход на основе затрат на замещение с учетом износа. 1.3.3. Доходный подход. 1.4. МКСО стремится избегать возможности возникновения недоразумений на международном уровне и/или неправильных толкований внутри стран, касающихся оценки Установок, Машин и Оборудования. Оценщики, применяющие Стандарты МКСО и настоящее Руководство, несут ответственность за выбор правильных методов оценки. Они обязаны сделать Международные стандарты оценки 85 процесс оценки более доступным для понимания пользователей, исключить ситуации, которые могли бы ввести в заблуждение публику и представить в отчете оценки, подкрепленные объективными данными. 2.0. Сфера применения 2.1. Настоящее Руководство содержит определения, принципы и важные соображения, касающиеся оценки и составления соответствующего отчета для Установок, Машин и Оборудования. 2.2. Настоящее Руководство следует применять в сочетании с подробными ссылками на Стандарт 1, Стандарт 2 и Стандарт 3 МКСО и Руководство 1 МКСО. Важнее всего то, что эти Стандарты проводят различие между оценками на базе Рыночной стоимости и оценками, отличными от Рыночной стоимости, а также между оценками для целей финансовой отчетности и для других целей. 3.0. Определения 3.1. К Установкам, Машинам и Оборудованию относятся осязаемые активы, отличные от недвижимости, которые, предположительно, должны приносить доход их собственнику. Порознь они определяются следующим образом: 3.1.1. К Установкам относятся совокупности активов, которые могут включать специализированные непостоянные сооружения, а также машины и оборудование. 3.1.2. К Машинам относятся отдельные машины или наборы машин. Машина представляет собой аппарат, использующий или применяющий механическую энергию, состоящий из нескольких частей со своими определенными функциями, которые вместе выполняют некоторые виды работ. 3.1.3. К Оборудованию относятся вспомогательные активы, используемые для поддержания деятельности предприятия. 3.2.В Стандарте 1 МКСО дается следующее определение Рыночной стоимости: Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. 3.3. Стоимость в использовании определена в Стандарте 2 МКСО. Она может быть использована при оценке Установок, Машин и Оборудования, когда активы должны оцениваться как часть действующего предприятия в соответствии с концепцией Стоимости действующего предприятия (см. Руководство по применению и исполнению № 3 МКСО). Как отмечается в Руководстве по применению и исполнению № 1 МКСО, такие оценки не дают величины Международные стандарты оценки 86 Рыночной стоимости, и Оценщик должен подробно указать на их отличие и привести соответствующие разъяснения. 3.4. В Стандарте 3 МКСО Рыночная стоимость как база оценки рассматривается применительно к финансовой отчетности. Стандарт 3 МКСО содержит понятие Рыночной стоимости для существующего использования - специальное приложение концепции Рыночной стоимости, применяемой при рассмотрении основных активов, которые предполагается использовать на предприятии на постоянной основе. Хотя такое приложение расходится с общей концепцией наиболее эффективного использования в рыночных оценках, его следует рассматривать как специальный случай концепции Рыночной стоимости, а не отход от нее. 3.5. Рыночная стоимость для существующего использования определяется как Рыночная стоимость актива, основанная на продолжении его существующего использования в предположении, что этот актив может быть продан на открытом рынке для его текущего использования при сохранении всех прочих условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости, вне зависимости от того, является ли его существующее использование наиболее эффективным или нет. 3.6. К числу прочих определений - касающихся Нерыночной стоимости, - которые можно применять к оценкам различных видов Установок, Машин и Оборудования, относятся: 3.6.1. Ликвидационная стоимость или Стоимость при вынужденной продаже, которая определена в Стандарте 2 МКСО. В некоторых странах она может называться Стоимостью вынужденной продажи. Оба термина обозначают сумму, которую, по разумным соображениям, можно получить от продажи имущества за период, гораздо более короткий, чем маркетинговый период, предусмотренный в определении Рыночной стоимости. В некоторых странах продажа при ликвидации или вынужденная продажа могут также подразумевать вынужденно действующего продавца, а также - покупателя или покупателей, которые осведомлены о неблагоприятном положении продавца. В таких стоимостях не принимаются во внимание затраты на приведение активов в состояние готовности для использования, так как поток доходов, связанный с этими активами не обеспечивает покрытия таких затрат. Сделки могут различаться в отношении времени, за которое должна быть проведена продажа, а также места их совершения. 3.6.2. Стоимость лома определяется в Стандарте 2 МКСО. Стоимость лома это стоимость актива, исключая землю, в случае, если бы он продавался для утилизации содержащихся в нем материалов, а не для продолжения использования без специального ремонта или модификации. Эта стоимость может быть выражена как валовая, или за вычетом затрат на ликвидацию. В последнем случае она может быть равна Чистой стоимости реализации. Допускается, что определенные компоненты актива можно использовать повторно. Стоимость лома можно также называть Утилизационной стоимостью. Международные стандарты оценки 87 3.6.3. Затраты на страховое возмещение или Страховая Стоимость в соответствии с определением, даваемым Стандартом 2 МКСО, - это затраты на замещение имущества с учетом износа в соответствии с определением, даваемым в страховом полисе, за вычетом затрат на замещение без учета износа тех объектов, которые конкретно исключаются из полиса (если таковые имеются). 3.6.4. Аукционная стоимость является расчетной суммой, которую можно получить при продаже с аукциона при надлежащей рекламе, собравшего достаточное количество посетителей. Обычно предполагается, что продажа проводится по месту нахождения данных активов, и их подавляющая часть включена в перечень и выставляется на продажу одновременно. 3.6.5. Восстановительная стоимость представляет собой затраты, которые необходимы для замены, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился будучи новым (не расширяя его). 3.6.6. Стоимость возмещения ущерба представляет собой затраты, которые необходимы для замены, текущего или капитального ремонта застрахованного объекта имущества с тем, чтобы привести его практически в такое же, но не в лучшее состояние, чем то, в котором он находился на момент нанесения ущерба (не расширяя его). При этом принимается во внимание его возраст, состояние и оставшийся срок полезного использования. 4.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета 4.1. Установки, Машины и Оборудование являются осязаемыми активами, которые, будучи в наличии, отражаются в оценках для финансовой отчетности. Подобно другим осязаемым активам, Установки, Машины и Оборудование оцениваются по Рыночной стоимости. Там, где это применимо, в качестве базы используется ЗЗУИ. (см. Стандарт 3 МКСО). 4.2. Если в отчете речь идет о другой базе оценки - например, в случае страхования, ликвидации или других специальных применений, в нем указывается любая из соответствующих примененных баз стоимости и указывается ее отличие от Стандартов Рыночной стоимости. (См., в частности, Руководство № 1 МКСО). 5.0. Руководство по применению и исполнению 5.1. Ситуации, связанные с оценкой Установок, Машин и Оборудования, сильно разнятся, и обстоятельства могут даже потребовать применения в одном задании не одного, а нескольких типов стоимости. Соответственно Установки, Машины и Оборудование будут оценены на базе, которая пригодна в данных обстоятельствах, и в отчете обо оценке будет приведено надлежащее ее Международные стандарты оценки 88 определение. 5.2. Для целей финансовой отчетности объекты имущества, включающие в себя Установки, Машины и Оборудование, должны быть разбиты по категориям «имущество для существующего использования», «излишнее имущество» и «инвестиционное имущество» - в соответствии со Стандартом 3 МКСО. Хотя эта процедура может быть громоздкой и часто сложной из-за наличия длинных инвентарных перечней оцениваемых объектов, правильная и детальная идентификация и классификация по категориям активов, относящихся к Установкам. Машинам и Оборудованию, является принципиально важным условием для проведения оценки. В начале выполнения задания по оценке следует получить инструкции клиента, касающиеся такой классификации. 5.3. Если Оценщик примет задание, не содержащее никаких специальных инструкций относительно того, какое определение стоимости следует использовать, Оценщик должен самостоятельно провести необходимый анализ и исследования, с тем чтобы правильно установить соответствующее определение стоимости. 5.4. При изложении результатов оценки Установок, Машин и Оборудования Оценщик должен ясно и недвусмысленно раскрыть соответствующие данные. В их число должны входить данные, указанные в Стандарте 1, Стандарте 2 и Стандарте 3 МКСО. 5.5. Для того, чтобы сделать отчет заведомо понятным для клиента и других лиц, которые будут им пользоваться, а также избежать возможностей его неправильного использования, Оценщики должны предпринять разумные шаги для гарантии того, что выполнение задания, не приведет к заключению, которое является дезориентирующим или несоответствующим обстоятельствам. 5.6. Проводя оценку Установок, Машин и Оборудования, Оценщик должен знать, понимать и корректно применять методы и способы оценки, которые необходимы для получения результатов, не вводящих в заблуждение. 5.7. Хотя при определенных обстоятельствах могут оказаться пригодными концепция и применение нерыночных баз стоимости, Оценщик обязан гарантировать, что если речь идет о нахождении и составлении отчета о такой стоимости, результат не будет с достаточным основанием истолкован как представляющий Рыночную стоимость. 5.8. Оценщики обязаны ясно указать, проводилась ли оценка Установок, Машин и Оборудования на месте или вне места их нахождения. 6.0. Замечания 6.1. Рыночная стоимость Установок, Машин и Оборудования основывается на предположении, что расчетливый покупатель заплатит за актив или группу активов сумму, не большую, чем затраты на приобретение равноценного заменителя (заменителей) на рынке. При оценке Установок, Машин и Оборудования в стоимость заменителя (заменителей) часто включаются затраты Международные стандарты оценки 89 на приведение актива (активов) в рабочее состояние. Эти затраты часто называют «затратами на подготовку». В их состав часто включают необходимые сопутствующие расходы - на выполнение проектно-конструкторских работ, транспортировку, установку и монтаж, подсоединение к коммуникационным сетям, проведение пуско-наладочных работ. 6.2. В состав Установок, Машин и Оборудования входят сооружения и вспомогательные устройства для поддержания процессов производства, которые предназначены для выполнения заданной конкретной функции. К ним относятся отличные от недвижимости приспособления - жестко зафиксированные или съемные, - устанавливаемые при обработке или сборке продукции - от сырья до готовых товаров. Не включаются в состав отдельно выделяемые в отчетности статьи, такие, как материальные запасы, конечная продукция, патенты и т.п. Поэтому важно, чтобы в процессе оценки и при составлении соответствующего отчета ни одна из позиций, подлежащих включению, не была ни пропущена, ни учтена повторно. 6.3. В общих чертах Установки, Машины и Оборудование могут быть разделены на четыре категории: 6.3.1. Машины и оборудование, которые могут быть установлены полностью в связи с промышленными или торговыми процессами, осуществляемыми лицом, занимающим данный объект. 6.3.2. Оборудование, которое среди прочего включает принадлежащие лицу, занимающему данный объект мебель, арматуру и приспособления, средства транспорта, инвентарь, формы и свободно прикрепленную оснастку. 6.3.3. Заводские и промышленные строения, которые в высокой степени интегрированы с осуществляемым в них процессом или с оборудованием, возможность работы которого они обеспечивают, а также сооружения специализированного характера. 6.3.4. Связанные со зданием услуги, которые обычно включаются в оценку земли и зданий. Связанные со зданием услуги, относящиеся к категории Установки, Машины и Оборудование, включают среди прочего подачу электроэнергии, газа, воды, отопление, подачу горячей воды, кондиционирование воздуха и вентиляцию, пожарную охрану и обеспечение безопасности, дренаж, транспортировку лифтами и портальными кранами, когда эти услуги оказываются как часть промышленных процессов, осуществляемых лицом, занимающим данный объект. 6.4. Для оценок с целью определения ликвидационной стоимости или стоимости при вынужденной продаже, временные рамки требуемой продажи обычно указываются клиентом, и они могут простираться от сравнительно длительного периода (но все же менее продолжительного, чем период, требуемый при определении Рыночной стоимости) до более короткого, обусловленного чрезвычайными обстоятельствами. В некоторых случаях продажа может Международные стандарты оценки 90 осуществляться с аукциона. В других - путем уговоров потенциальных покупателей либо «в пакете» с другими активами. Способ предложения к продаже, соответствующие временные рамки и место нахождения активов на момент продажи должны быть надлежащим образом раскрыты в отчете об оценке. 7.0. Требования в отношении раскрытия информации 7.1. Отчеты об оценке не должны вводить в заблуждение. Стандарты, касающиеся раскрытия сведений в отчете, могут меняться в зависимости от страны, однако Оценщик обязан включить в их число по крайней мере пункты, перечисленные в Стандарте 1, Стандарте 2 и Стандарте 3 МКСО. 7.2. Поскольку во многих случаях оценки Установок, Машин и Оборудования требуют охвата обширных перечней единиц, включаемых в оценку, особенно важно, чтобы Оценщик распределил по статьям или категориям все единицы, охватываемые оценкой. Некоторые единицы могут оцениваться в связи с их существующим использованием, в то время как другие либо являются излишними для деятельности предприятия, либо сохраняются им в качестве инвестиций. Отсюда вытекает требование, чтобы Оценщик, выполняющий задание по оценке для финансовой отчетности, проводил различие между этими категориями активов. Если речь идет о расчетах Нерыночной стоимости, в отчете следует привести соответствующие данные и обоснования. 8.0. Условия отступления 8.1. Если Оценщик привлекается для выполнения задания, связанного с отступлениями от настоящего Руководства, Оценщику следует принять его и оказать соответствующие услуги только в том случае, когда: 8.1.1. Оценщик установит, что данное задание не несет в себе возможность ввести в заблуждение клиента, пользователей отчета или публику; 8.1.2. Оценщик уведомит клиента о том, что задание влечет за собой особое допущение или отступление от Стандартов, которые должны быть полностью раскрыты в любом отчете и/или представлениях третьим сторонам, составленных Оценщиком в результате выполнения данного задания, и 8.1.3. В качестве условия своего найма Оценщик потребует, чтобы любое особое допущение или отступление были раскрыты в любом публикуемом документе, в котором будет иметься ссылка на мнение Оценщика. 8.2. При любых обстоятельствах, влекущих за собой отступление от данного Стандарта, Оценщик в устных и письменных отчетах ясно укажет, что представляемые в отчете оценки отличны от Рыночной стоимости, и что они не отвечают стандартным требованиям для целей финансовой отчетности. 9.0. Дата вступления в силу Международные стандарты оценки 91 9.1. Настоящее Международное руководство по применению и исполнению вступило в силу 1 июля 1996 года. Международные стандарты оценки 92 ПЕРЕЧЕНЬ ССЫЛОК НА ПРАВОВЫЕ НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 1. Конституция Российской Федерации. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации, ч.1 от 30.11.94 и ч. II от 21.01.96г. 3. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11.06.64. 4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 05.04.95. 5. Таможенный кодекс Российской Федерации (утв. Верховным Советом РФ 18.06.93). 6. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.96. 7. Федеральный закон от 29 июля 1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 8. Федеральный закон от 25 сентября 1998 № 158 «О лицензировании отдельных видов деятельности». 9. Федеральный закон от 8 января 1998 № 6 «О несостоятельности (банкротстве)». 10. Федеральный закон РФ от 22.04.96 №39 «О рынке ценных бумаг». 11. Федеральный закон РФ от 26.12.95 № 208 «Об акционерных обществах». 12. Федеральный закон от 8.02.98 «Об обществах с ограниченной ответственностью». 13. Федеральный закон РФ от 19.05.95 № 82 «Об общественных объединениях». 14. Федеральный закон РФ от 02.12.90 № 17 «О банках и банковской деятельности» в редакции от 03.02.96. 15. Федеральный закон РФ от 12.01.96 № 7 «О некоммерческих организациях». 16. Федеральный закон от 21 июля 1997 № 119 «Об исполнительном производстве». 17. Федеральный закон РФ от 15.07.95 № 101 «О международных договорах». 18. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». 19. Федеральный закон РФ от 11.03.97 № 48 «О переводном и простом векселе». 20. Федеральный закон РФ от 08.05.96 № 41 «О производственных кооперативах». 21. Федеральный закон РФ от 8.12.95 года № 193 «О сельскохозяйственной кооперации». 22. Федеральный закон от 07.05.98 г. №75 «О негосударственных пенсионных фондах». 23. Федеральный закон РФ от 21.11.96 № 129 «О бухгалтерском учете». 24. Федеральный закон РФ от 13.10.95 № 157 «О государственном регулировании внешнеэкономической деятельности». 25. Федеральный закон РФ от 21.07.97 № 123 «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации государственного имущества в Российской Федерации». 26. Патентный Закон РФ от 23.09.92 № 3517-1. 27. Закон РФ от 9.07.93 № 5351-1 «Об авторском праве и смежных правах». 28. Закон РФ от 23.09.92 «О правовой охране программ для ЭВМ». Международные стандарты оценки 93 29. Закон РФ от 23.09.92 «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименовании мест происхождения товара». 30. Закон РФ от 7.02.92 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». 31. Закон РФ от 27.11.92 «О страховании». 32. Указ Президента РФ от 18.08.96 № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок». 33. Указ Президента РФ от 18.08.96г. №1210 «О мерах по защите прав акционеров и обеспечению интересов государства как собственника и акционера». 34. Указ Президента РФ от 23 февраля 1998 года № 193 «О дальнейшем развитии деятельности инвестиционных фондов». 35. Указ Президента РФ от 26 июля 1995 года № 765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики РФ». 36. Указ Президента РФ от 12.02.93 № 223 «О Комитете Российской Федерации по патентам и товарным знакам». 37. Постановление Правительства РФ от 01.04.97 № 363 «О порядке реализации индивидуальных проектов приватизации Федерального имущества». 38. Постановление Правительства РФ от 05.08.92 № 552 «Об утверждении Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг) включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли». 39. Постановление Правительства РФ от 2.02.98 г. № 143 «О порядке финансирования инвестиционных программ конверсии оборонной промышленности за счет средств Федерального бюджета и условиях их конкурсного отбора». 40. Постановление Правительства РФ от 14.04.98 №395 «О порядке проведения в 1998 году реструктуризации задолженности юридических лиц перед Федеральным бюджетом». 41. Постановление Правительства Российской Федерации от 24 июня 1998 г. № 627 «Об уточнении порядка расчета амортизационных отчислений и переоценке основных фондов». 42. Постановление Правительства РФ от 31.10.96 № 1300 «О мерах по государственному регулированию внешнеторговых бартерных сделок». 43. Постановление Правительства РФ от 25.08.92 № 622 «Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра». 44. Правила, утвержденные Правительством РФ от 7.08.97 г. «О проведении конкурсов на право заключения договоров доверительного управления закрепленными в федеральной собственности акциями акционерных обществ, созданных в процессе приватизации». 45. Приказ Министерства финансов РФ от 29.07.1998 № 34 «По ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ». 46. Приказ Министерства юстиции РФ от 03.07.98г. «О порядке ареста и реализации прав (требований), принадлежащих должнику как кредитору по неисполнению денежным обязательствам третьих лиц по оплате фактически поставленных товаров, выполненных работ или оказанных услуг (дебиторской задолженности) при обращении взыскания на имущество организации-должников». 47. Постановление Министерства труда и социального развития РФ от 27 ноября 1996 г. № 11 «Об утверждении квалификационной характеристике по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)»». 48. Постановление Министерства труда и социального развития РФ от 24 декабря 1998 г. № 52 «Об утверждении квалификационной характеристики должности «Оценщик интеллектуальной собственности»» Международные стандарты оценки 94 49. Приказ Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов РФ от 27.06.94г. № 200 «Об утверждении временного порядка оценки и возмещения вреда окружающей природной среде в результате аварии» 50. Постановление Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку РФ от 30 августа 1995 г. № 7 «О порядке лицензирования деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов». 51. Постановлении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 20 апреля 1998 г. № 9 «Об утверждении положения о порядке и объеме раскрытия информации открытыми акционерными обществами при размещении акций и ценных бумаг, конвертируемых в акции, путем подписки». 52. Постановление Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 28 мая 1998 г. №18 «Об утверждении временного положения о порядке расчета стоимости активов, о составе и структуре активов инвестиционных фондов». 53. Постановление Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 21.05.98г. №12 «Об утверждении новой редакции положения о порядке оценки и составления отчетности о стоимости чистых активов интервальных паевых инвестиционных фондов» 54. Указание Центрального Банка РФ от 13.11.97г. №18 «О введении в действие новой редакции методических рекомендаций о порядке оценки мероприятий по финансовому оздоровлению (планов санации)». 55. Указание Центрального Банка РФ от 01.06.98 № 243 «О регистрации долей участия в уставном капитале кредитных организаций, формируемых внесением материальных активов, и единообразном применении законодательства» 56. Инструкция Центрального Банка РФ от 17 сентября 1996 г. № 12 «О правилах выпуска и регистрации ценных бумаг кредитными организациями на территории РФ» 57. Положение от 10.10.91 № 60 «О Государственном реестре Российской Федерации объединений и предприятий-монополистов, действующих на товарных рынках, утвержденное приказом ГКАП РФ» (с изменениями от 10.02.94). 58. Инструкция Госкомимущества РФ от 14.06.1996 г. №706 «О порядке реализации высвобождаемого имущества в органах налоговой полиции России» 59. Письмо Государственного Таможенного Комитета от 19.08.96 г. № 04-32/14889 «О предоставлении документов для проведения экспертной оценки транспортных средств, обращенных в федеральную собственность». 60. .Закон от 11 февраля 1997 года «Об оценочной деятельности в городе Москве». 61. Распоряжение Мэра от 16.10.98 № 104 «Об усилении контроля за формированием уставного капитала юридических лиц» 62. Распоряжении мэра г. Москвы «О нормативных правовых актах по оценке недвижимости» от 29 июня 1998 года № 644 63. Распоряжение мэра г. Москвы от 21 апреля 1999 г. «О лицензировании оценочной деятельности в городе Москве». 64. Распоряжение мэра г. Москвы от 11 февраля 1997 «Об образовании Московского совета по оценке». 65. Постановлении Правительства г. Москвы от 25 апреля 1995г. № 356 «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве». 66. Постановлении Московской Городской Думы «Об утверждении и введении в действие программы приватизации государственной и муниципальной собственности в г. Москве» Международные стандарты оценки 95 БИБЛИОГРАФИЯ 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. Румянцев О.Г., Додонов В.Н. Юридический энциклопедический словарь.— М.: Инфра-М, 1997. Сухарев А.Я., Юридический энциклопедический словарь. — М.: Советская энциклопедия, 1984. Финансово-кредитный словарь. Т. 1,2,3. — М.: Финансы и статистика, 1992. Пособия «Эрнст энд Янг». Финансы и инвестиции. Англо-русский русскоанглийский толковый словарь. — М.: «Джон Уайли энд Санз», 1995. Винсент Дж. Лав. Пособия «Эрнст энд Янг». Как понимать и использовать финансовую отчетность/ Пер. с англ. с дополнениями — М.: «Джон Уайли энд Санз», 1996. Баскакова М.А., Толковый юридический словарь: бизнес и право (русскоанглийский, англо-русский). — М.: Финансы и статистика, 1998. Оценка бизнеса /Под редакцией д.э.н., проф. А.Г.Грязновой, д.э.н., проф. М.А.Федотовой. - М., Финансы и статистика, 1998. Федоров Б.Г. Англо-русский банковский энциклопедический словарь. — СПб.: Лимбус Пресс, 1995. Федоров Б.Г. Англо-русский словарь по экономике и финансам. — М.: Финансы и статистика, 1992. Новый большой англо-русский словарь /Под общ. руководством проф. Э.М. Медниковой и акад. Ю.Д. Апресяна. — М.: Русский язык, 1993-1994. Андрианов С.Н., Никифоров А.С. Англо-русский юридический словарь. — М.: Международные отношения, 1993. Мамулян А.С., Англо-русский полный юридический словарь. — М.: «Рэббит», 1993. Русско-английский словарь /Под ред. О. С. Ахмановой и Е. Уилсон. — М.: Русский язык, 1990. Пебро М. Международные экономические, валютные и финансовые отношения. —М.: Прогресс, 1994. Котлер Ф. Основы маркетинга. — СПб.: АО «Коруна», 1992. Англо-русский словарь по экономике и финансам /Под ред. А.В. Аникина. — СПб.: Экономическая школа, 1993. Англо-русский экономико-статистический словарь /Под ред. А.В. Морозенко. — М.: Русский язык, 1976. Бенжамен Г., Пике М. Экономический и коммерческий словарь— М.: Международные отношения, 1993. Лопатников Л.И. Экономико-математический словарь. — М.: Наука, 1987. Гражданское и торговое право капиталистических государств. /Под ред. Е.А.Васильева — М.: Международные отношения, 1993. Гражданское право. Часть первая. /Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. — М.: Юристъ, 1997. Ансон В. Договорное право. — М.: Юридическая литература, 1984. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. — М.: Инфра-М, 1996. Решетников Ф.М. Правовые системы стран мира. — М.: Юридическая литература, 1993. Скаридов А.С. Международное частное право. — СПб: Изд-во Михайлова В.А., 1998. Международные стандарты оценки 96 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48. 49. 50. Словарь коммерсанта. — М.: Машиностроение, Инфра-М, 1996. Федоров Б.Г. Англо-русский толковый словарь валютно-кредитных терминов. — М.: Финансы и статистика, 1992. Чмель А.В. Англо-русский словарь бухгалтерских терминов /Под ред. Я.В. Соколова. —М.: Финансы и статистика, 1995. Мартынов В.В. Англо-русский толковый словарь внешнеэкономических терминов. — М.: Финансы и статистика, 1994. John Downes, Jordan Elliot Goodman, Dictionary of finance and investment terms — Barron’s Educational Series, Inc., 1995. Jerry M. Rosenberg, Dictionary of business and management. — John Wiley & Sons, Inc. Jerry M. Rosenberg, Dictionary of investing. — John Wiley & Sons, Inc. Deciding to Go Public — N.Y.: Ernst & Young, 1993. The Ernst & Young Business Plan Guide — N.Y.: John Wiley & Sons, 1987. The Ernst & Young Guide to Financing for Growth — N.Y.: John Wiley & Sons. 1994. The Ernst & Young Guide to Raising Capital — N.Y.: John Wiley & Sons, 1991. Understanding and Using Financial Data. An Ernst & Young Guide for Attorneys — N.Y.: John Wiley & Sons, 1992. R.Brealey, S.Meyers. Principles of Corporate Finance, 4th ed. — N.Y.: Mc Graw Hill, 1991. R. Higgins. Analysis for Financial Management, 3rd ed. — Boston: Irwin, 1992. B.Needles, H. Anderson, J. Caldwell. Principles of Accounting, 4th ed. — Boston: Houghton Mifflin Company, 1990. E. Nikbakht, A. Groppelli, Finance — N.Y.: Barron's 1990. Forensic Science Handbook. — Cop. — V. 1, 2.— 1988. The Law Handbook/by Redfem center. — Sydney, 1987. The New Encyclopedia Britannica in 30 vol. Reader's Digest Great Illustrated Dictionary in 2 vol. Ldn., 1985. International Business Practice, 1993. International Accounting Standard IAS 16. – International Accounting Standards Committee, 1993. A Guide to Applying International Accounting Standards. Section 20 Property, Plant and Equipment. – The Institute of Chartered Accountants in England and Wales, 1994. International Accounting Standard IAS 36. Impairment of Assets/ Random House Unabridged Dictionary. Second edition. - Random House New York, 1995. Международные стандарты оценки