Бизнес-план приобретения линии стеновых панелей
advertisement
Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» СОДЕР ЖАНИЕ 1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА ..................................................................................................................................................... 3 2. ИНФОРМАЦИЯ О ПРЕДПРИЯТИИ ....................................................................................................................... 4 2.1. Общая информация ................................................................................................................................................ 4 2.2. Анализ финансового положения ....................................................................................................................... 4 3. ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА ................................................................................................................................................ 9 3.1. Место реализации проекта. ... .............................................................................................................................. 9 3.2. Основы градостроительной концепции ........................................................................................................ 11 3.3. Функциональное решение и архитектура .................................................................................................... 13 3.4. Конструктивные решения ................................................................................................................................... 16 3.5. Внутренние инженерные сети .......................................................................................................................... 16 3.6. Технология внутреннего пространства ......................................................................................................... 17 3.7. Технико – экономические показатели проекта .......................................................................................... 18 4. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН ..................................................................................................................................... . 19 4.1. Анализ состояния и перспективы развития туризма в Нижегородской области ......................... 19 4.2. Анализ состояния и тенденций развития отечественного рынка торговых центров ................ 24 4.3. Анализ состояния и тенденций развития нижегородского рынка торговых центров ................ 28 4.4. Развитие рынка торговых центров города Нижнего Новгорода в среднесрочной перспективе ........................................................................................................................................................................ 33 4.5. Конкурентная среда................................................................................................................................................ 36 4.6. Формирование арендных ставок в торговых центрах ............................................................................. 39 4.7. Структура спроса и уровень арендных ставок в торговых центрах города Нижнего Новгорода............................................................................................................................................................................ 44 5. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН ......................................................................................................................................... 46 5.1. План реализации проекта .................................................................................................................................... 46 5.2. План выручки и текущих затрат ........................................................................................................................ 47 6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ............................................................................................................................................... 55 Страница 2 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» 1 . РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА Целью настоящего бизнес – плана является получение кредита для завершения реализации проекта строительства Туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода, начатого в июне 2008 года. Будущий туристический комплекс расположится в историческом и туристическом центре города Нижнего Новгорода (район Речного вокзала) в непосредственной близости от реки Волги. Настоящий проект является эксклюзивным проектом на территории Российской Федерации по освоению и эксплуатации береговой линии в городской зоне. Уникальность реализуемого проекта заключается в следующем: максимальное сохранение существующего вида города с дороги и с реки; формирование новой привлекательной зоны для жителей и гостей города (новая прогулочная зона не должна уступать по масштабам существующей); сохранение функций причальных стенок, а также режима их эксплуатации; размещение достаточных (относительно существующих норм) парковочных мест, не мешающих сложившейся транспортной схеме на Нижне – Волжской набережной. Комплекс призван стать «визитной карточкой» города, который будет привлекателен как гостям, так и жителям города Нижнего Новгорода. На существующем пространстве будет организована крытая прогулочная территория с торговой и развлекательной составляющей. Туристы, приезжающие в Нижний Новгород на теплоходе, будут иметь возможность пройтись по магазинам, посидеть в кафе или ресторане, купить сувениры и просто отдохнуть в парке около фонтана, наслаждаясь прекрасными видами. Для жителей города будет организовано дополнительное место проведения досуга. В любое время года, в любую погоду можно будет прогуляться с комфортом вдоль реки, совершить необходимые покупки, пообедать в одном из 15 ресторанов, посетить вместе с детьми игровой парк и аттракционы и т.д. На эксплуатируемой кровле комплекса в летний период планируется разместить детский парк развлечений и игровую зону для подростков, в том числе, роллердром, скейтдром, мини – баскетбол, летние кафе, а также общедоступную прогулочную зону с фонтаном и цветниками. Будущий туристический комплекс будет включать в себя два корпуса, которые расположатся по обе стороны от Речного вокзала. Общая площадь комплекса составит около 31 000 квадратных метров. Дизайн внутреннего пространства комплекса предполагает максимальный контакт с внешней средой – вид на слияние рек Оки и Волги, Стрелку, Собор Александра Невского – через почти полностью остекленный одноэтажный фасад здания со стороны реки. Нижегородская компания ЗАО «ИнтерКапитал», осуществляющая данный проект, ведет работу по его реализации, начиная с 2005 года. За три года работы компания: разработала и утвердила градостроительную концепцию проекта; выполнила весь комплекс работ, утвержденный градостроительным кодексом, по разработке и согласованию проекта планировки и межевания, а также рабочего проекта; заключила с Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области долгосрочный договор аренды земельного участка (сроком на 49 лет); заключила с Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области долгосрочный договор аренды земельного участка; получила разрешение Государственного архитектурно – строительного надзора на строительство объекта. Характер строительства – новое строительство согласно проекту. Проект комплекса готовила «Проектная мастерская Тимофеева». Страница 3 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» Сроки строительства: корпус № 1: июнь 2008 – декабрь 2009 года; корпус № 2: июнь 2008 – сентябрь 2010 года. Коммерческая эксплуатация: корпуса № 1: с января 2010 года; корпуса № 2: с октября 2010 года. Таблица 1 ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ПРОЕКТ № п/п Наименование показателя Величина показателя 1. Требуемая сумма инвестиций, рублей 810 000 000 2. Простой срок окупаемости проекта 3,5 года 3. Дисконтированный срок окупаемости проекта 4,5 лет 4. Ставка сравнения 20% 2 . ИНФОРМАЦИЯ О ПРЕДПРИЯТИИ 2.1. Общая информация Закрытое акционерное общество «ИнтерКапитал» (далее также – ЗАО «ИнтерКапитал» или Общество) зарегистрировано 15 мая 2000 года. Место нахождения ЗАО «ИнтерКапитал» в соответствии с его действующим Уставом: Российская Федерация, город Нижний Новгород, улица Варварская, дом 7. Директор ЗАО «ИнтерКапитал» – Королев Эдуард Робертович. Уставный капитал ЗАО «ИнтерКапитал» составляет 1010000 рублей. Основными видами деятельности ЗАО «ИнтерКапитал» в соответствии с его действующим Уставом являются следующие: внешнеэкономическая деятельность; деятельность в области архитектуры, инженерно – техническое проектирование в промышленности и строительстве; проектирование инженерных сетей и систем; технологическое проектирование; инжиниринговые услуги; производство строительно – монтажных, ремонтных и пусконаладочных работ; оказание гражданам и организациям справочно – информационных, консультационных, маркетинговых, дилерских, рекламных, сервисных, патентных и иных услуг; инвестиционная деятельность; исследование конъюнктуры рынка и выявление общественного мнения; консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления. 2.2. Анализ финансового положения Структура имущества ЗАО «ИнтерКапитал» и источников его формирования в таблице 2. Страница 4 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» Таблица 2 СТРУКТУРА ИМУЩЕСТВА ЗАО «ИнтерКапитал» и источников его формирования на 01.01.2007 года на 01.01.2008 года на 01.01.2009 года Показатели Тысяч рублей Абсолютное отклонение В%к валюте Тысяч рублей Абсолютное отклонение В%к валюте Тысяч рублей Абсолютное отклонение В%к валюте АКТИВ ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ 33 937 – 89,82% 37 131 3 194 46,08% 216 576 179 445 52,80% Нематериальные активы – – – – – – – – – Основные средства – – – – – – – – – 33 937 – 89,82% 37 131 3 194 46,08% 216 576 179 445 52,80% Долгосрочные финансовые вложения – – – – – – – – – Прочие внеоборотные активы – – – – – – – – – 3 847 – 10,18% 43 453 39 606 53,92% 193 624 150 171 47,20% Запасы, в том числе: – – – – – – 15 15 0,004% *cырье и материалы – – – – – – – – * затраты в незавершенном производстве – – – – – – – – – * готовая продукция – – – – – – – – – *товары отгруженные – – – – – – – – – *расходы будущих периодов – – – – – – 15 15 0,004% НДС по приобретенным ценностям – – – 229 229 0,28% 25 752 25 523 6,278% Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты), в том числе 2 835 – 7,50% 41 892 39 057 51,99% 161 516 119 624 39,37% *покупатели и заказчики 2 835 – 7,50% 41 892 39057 51,99% 161 516 119 624 39,37% – – – – – – 3 910 3 910 0,95% Денежные средства, в том числе: 1 012 – 2,68% 1 332 320 1,65% 2 431 1 099 0,59% *расчетные счета 1 012 – 2,68% 1 332 320 1,65% – 1 332 – 37 784 – 100,00% 80 584 42 800 100,00% 410 200 329 616 100,00% Незавершенное строительство ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Краткосрочные финансовые вложения ВАЛЮТА БАЛАНСА Страница 5 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» На 01.01.2007 года На 01.01.2008 года На 01.01.2009 года Показатели Тысяч рублей Абсолютное отклонение В%к валюте Тысяч рублей Абсолютное отклонение В%к валюте Тысяч рублей Абсолютное отклонение В%к валюте ПАССИВ КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ 1 008 – 2,67% 949 -59 1,18% 1 824 875 0,44% 1 010 – 2,665% 1 010 0 1,25% 1 010 0 0,25% Добавочный и резервный капитал – – – – – – – – – Непокрытый убыток отчетного года 2 – 0,005% 61 59 0,08% – 61 – Нераспределенная прибыль отчетного года – – – – – – 814 814 0,20% ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 36 542 – 96,71% 79 353 42 811 98,47% 107 138 27785 26,12% Займы и кредиты, в том числе: 36 542 – 96,71% 79 353 42 811 98,47% 107 138 27785 26,12% *кредиты банков, подлежащие погашению более чем через 12 месяцев после отчетной даты 36 542 – 96,71% 79 353 42 811 98,47% 107 138 27785 26,12% Отложенные налоговые обязательства – – – – – – – – – Прочие долгосрочные обязательства – – – – – – – – – 234 – 0,62% 282 48 0,35% 301 238 300 956 73,44% – – – – – – 300 001 300 001 73,14% Кредиторская задолженность, в том числе: 234 – 0,62% 282 48 0,35% 1 237 955 0,30% *поставщикам и подрядчикам 234 – 0,62% 273 39 0,34% 1 060 787 0,26% *перед персоналом – – – – – – – – – *перед государственными внебюджетными фондами – – – – – – 3 3 0,00073% *перед бюджетом – – – 9 9 0,01% 174 165 0,04% *прочие кредиторы – – – – – – – – – Задолженность участников по выплате доходов – – – – – – – – – Доходы будущих периодов – – – – – – – – – 37 784 – 100,00% 80 584 42 800 100,00% 410 200 329 616 100,00% Уставный капитал КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Займы и кредиты ВАЛЮТА БАЛАНСА Страница 6 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» Таблица 3 РАСЧЕТ чистых активов ЗАО «ИнтерКапитал» На 01.01.2007 года, тысяч рублей Показатели На 01.01.2008 года, тысяч рублей На 01.01.2009 года, тысяч рублей АКТИВЫ, ПРИНИМАЮЩИЕ УЧАСТИЕ В РАСЧЕТЕ Нематериальные активы – – – Основные средства – – – 33 937 37 131 216 576 Долгосрочные финансовые вложения – – – Прочие внеоборотные активы – – – Отложенные финансовые активы – – – Запасы и затраты в том числе: – – 15 Незавершенное строительство расходы будущих периодов 15 НДС Дебиторская задолженность Краткосрочные финансовые вложения Денежные средства ИТОГО АКТИВОВ: 229 25 752 2 835 41 892 161 516 – – 3 910 1 012 1 332 2 431 37 784 80 584 410 200 ПАССИВЫ, ПРИНИМАЮЩИЕ УЧАСТИЕ В РАСЧЕТЕ Долгосрочные обязательства (займы и кредиты) 36 542 79 353 107 138 Краткосрочные обязательства (займы и кредиты) – – 300 001 Кредиторская задолженность, в том числе: 234 282 1 237 поставщики и подрядчики 234 273 1 060 задолженность по налогам и сборам – 9 174 задолженность перед государственными внебюджетными фондами – – 3 Резервы предстоящих расходов и платежей – – – Прочие краткосрочные пассивы – – – ИТОГО ПАССИВОВ: 36 776 79 635 408 376 ЧИСТЫЕ АКТИВЫ: 1 008 949 1 824 Расчет коэффициентов ликвидности и показателей структуры баланса ЗАО «ИнтерКапитал» представлен в таблицах 4 и 5. Страница 7 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» Таблица 4 РАСЧЕТ коэффициентов ликвидности ЗАО «ИнтерКапитал» (оценка возможности покрытия предприятием краткосрочных обязательств) Наименование показателя 01.01.2007 01.04.2007 01.07.2007 01.10.2007 01.01.2008 01.01.2009 Расчет показателя Коэффициент текущей ликвидности (коэффициент покрытия) 16,4 602,9 945,8 1 068,3 154,1 0,6 Текущие активы/ Текущие обязательства Коэффициент быстрой ликвидности 16,4 601,3 940,1 1 062,6 153,3 0,6 (Денежные средства + Легкореализуемые ценные бумаги + Краткосрочная дебиторская задолженность) / Текущие обязательства Коэффициент абсолютной ликвидности 4,3 48,6 4,9 10,3 4,7 0,008 Денежные средства / Текущие обязательства Таблица 5 РАСЧЕТ показателей структуры капитала ЗАО «ИнтерКапитал» Наименование показателя Коэффициент адекватности собственного капитала Первый квартал 2007 года 0,02 Второй квартал 2007 года 0,01 Третий квартал 2007 года 0,01 Четвертый квартал 2007 года 0,01 2007 год 0,02 2008 год Расчет показателя 0,01 Средняя стоимость собственного капитала за период / Средняя стоимость активов за период Коэффициент финансовой зависимости 52,77 69,95 74,37 80,82 60,48 176,99 Средняя стоимость активов за период / Средняя стоимость собственного капитала за период Коэффициент адекватности заемных средств 0,98 0,99 0,99 0,99 0,98 0,99 Средняя стоимость обязательств за период / Средняя стоимость активов за период 175,99 Средняя стоимость обязательств за период / Средняя стоимость собственного капитала за период Коэффициент соотношения заемных и собственных средств 51,77 68,95 73,37 79,82 59,48 Страница 8 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» 3 . ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА 3.1. Место реализации проекта Туристический комплекс, строительство которого реализуется в рамках настоящего проекта, расположится в историческом и туристическом центре города Нижнего Новгорода – в районе Речного вокзала, в непосредственной близости от реки Волги, на Нижне – Волжской набережной – от переулка Кожевенного до здания Речного вокзала (корпус № 1) и от здания Речного вокзала до насосной городского канализационного коллектора около Канавинского моста (корпус № 2). Нижне – Волжская набережная лежит между Волгой и подножием склона и связывает заречную и нагорную (историко – административную) части города. От Похвалинского до Зеленского съездов Нижне – Волжская набережная проходит параллельно улице Рождественской, далее – к Чкаловской лестнице и до Александровского съезда. Улица Рождественская – одна из старейших улиц Нижнего Новгорода – является традиционно деловым и торговым районом города. Большая часть зданий в этом районе построена в XVII – XIX веках. Эта часть города имеет высокую плотность застройки. Характер застройки – малоэтажные жилые и общественные здания. СХЕМА расположения комплекса Страница 9 из 56 Российская Федерация Город Нижний Новгород www.soveto.ru 2009 год БИЗНЕС – ПЛАН для реализации проекта «Строительство туристического комплекса на Нижне – Волжской набережной города Нижнего Новгорода» С самого начала существования города Нижнего Новгорода район, примыкающий к береговой линии Оки и Волги, занимали пристани, склады, торговые ряды, гостиные дворы и стояли различные сооружения для обслуживания транспорта и торговли, недаром это место называлось Нижним Базаром. Особое развитие прибрежный район получил после переноса Макарьевской ярмарки в Нижний Новгород, да и позже, когда во второй половине XIX века Нижегородская губерния вышла на одно из первых мест в России по темпам роста промышленности. Промышленный и банковский капиталы, стремившиеся разместить свои представительства в таком важном транспортном узле и пункте промышленно – экономической деятельности, строили здания для них предпочтительно на параллельной реке Рождественской улице, где, таким образом, образовался центр деловой и торговой жизни. В настоящее время на Рождественской улице и Нижне – Волжской набережной находится большое количество магазинов, кафе, ресторанов, казино и офисов, открываются новые объекты общепита и досуга. Близость же Речного вокзала обеспечивает постоянный поток туристов с прибывающих пассажирских теплоходов в летнее время года. Таким образом, в районе расположения будущего комплекса формируется торговый и ресторанный коридоры города. Местоположение комплекса характеризуется удобной транспортной доступностью. Комплекс расположится вдоль проезжей части дороги с интенсивным движением. Загруженность транспортом центральных улиц города и многочисленные пробки на автомобильных дорогах в часы пик как со стороны Канавинского моста, так и со стороны Похвалинского и Зеленского съездов, может создать проблему доступа к комплексу в рабочие дни недели. Однако ввод в эксплуатацию метромоста через реку Оку, запланированный на 2010 год, позволит существенно разгрузить транспортные потоки и снизить существующую напряженность в месте расположения будущего комплекса. Фото 1. Общий вид комплекса слева и справа от Речного вокзала. Вид сверху. Запланированные парковочные места для стоянки автотранспорта будут располагаться вдоль всего комплекса и представляют собой одно – трехрядные зоны парковки. Их размещение согласовано с ГИБДД Нижегородской области согласно нормативам по количеству и безопасности существующему движению на Нижне – Волжской набережной. Количество парковочных мест составит 700. Страница 10 из 56
