Чем полезен Справочник Оценщику?

Справочник оценщика недвижимости
Характеристики рынка. Прогнозы.
Поправочные коэффициенты.
Под редакцией Лейфера Л. А.
В справочнике приведены
значения характеристик рынка
недвижимости, используемые
обычно
Оценщиками
в
процессе работы по оценке
объектов недвижимости.
Всего
в
справочнике
приведены данные по 65
характеристикам
(параметрам) с привязкой к
конкретным
группам
недвижимости, отражающие
мнения
большинства
практикующих
Оценщиков
Российской Федерации.
Все
характеристики
представлены в виде таблиц,
содержащих
точечные
и
интервальные
значения
указанных параметров (30 таблиц), а также коробчатых
диаграмм и гистограмм (118 диаграмм и гистограмм).
Справочник подготовлен практикующими Оценщиками и
предназначен для Оценщиков и аналитиков рынка
недвижимости.
УДК 332
ISBN 978-5 -901956-43-4
1
Как получены приведенные в справочнике
данные?
Справочник составлен на основе опроса и последующего
обобщения результатов этого опроса
более 200
профессиональных Оценщиков из 55 городов России и
содержит коллективные экспертные оценки 65 характеристик
рынка недвижимости. Справочник является результатом
реализации проекта, в процессе которого каждый Оценщик
ответил на поставленные ему вопросы
относительно
численных значений наиболее значимых
параметров
(характеристик) рынка, которые он использует в своей
практической работе в процессе оценки. Естественно, каждый
Оценщик высказал свое субъективное мнение, основанное на
его личном опыте и его личных статистических исследованиях
рынка в основном в своем регионе. Однако в результате
статистической обработки результатов опроса сформировалось
обобщенное мнение профессиональных Оценщиков городов
России, которое в некотором смысле представляет собой
позицию оценочного сообщества по основным параметрам,
необходимым в процессе работ по оценке недвижимости. В
Справочнике
представлены
средние
значения
этих
характеристик, диапазоны этих значений, статистическое
распределение значений внутри интервалов. Кроме того,
отдельно приведены обобщенные характеристики с привязкой к
ряду городов Российской Федерации. Значительное место в
Справочнике
занимают
таблицы
с
поправочными
коэффициентами
(корректировками),
позволяющие
корректировать цены по объектам аналогам. Также в
Справочнике
приведены
параметры,
характеризующие
ожидания участников рынков в отношении дальнейшей
динамики цен по различным сегментам рынка недвижимости.
Кроме того, в Справочнике приведены общие параметры
2
(степень недозагрузки, прибыль предпринимателя и т. п.).
Полный перечень характеристик приведен ниже.
О
принципиальной
возможности
использования коллективных экспертных
оценок
в
процессе
оценивания
недвижимости
Рынок формируется не под действием фундаментальных
законов природы (например, закона всемирного тяготения или
сильного взаимодействия элементарных частиц
Рынок и его характеристики (прежде всего, цены)
формируются в результате взаимодействия продавцов и
покупателей, а также других участников рынка на основе их
мотиваций,
предпочтений,
финансовых
возможностей,
ожиданий и отношению к рискам, а также той информации,
которой они обладают.
При этом
состояние, настроение и ожидания рынка
определяется сложным взаимодействием всех участников
рынка и, прежде всего, продавцов и покупателей. Финансовые
возможности участников, их мотивации в принятии решений
относительно продажи/покупки недвижимости и, наконец, их
ожидания являются движущей силой, определяющей цены на
рынке на данный момент и их динамику на предсказуемое
будущее. Поэтому, информация, полученная непосредственно
от участников рынка, может помочь сделать некоторые
суждения относительно стоимости объектов недвижимости
или, по крайней мере, понять, как те или иные факторы в
сознании людей влияют на их стоимость. Именно участники
рынка устанавливают свое отношение к объектам с различными
ценностными характеристиками. В результате процесса
ведения переговоров, например, снижаются цены сделок по
отношению к ценам предложений. Участники рынка
формируют систему ценностей, с помощью денежного
эквивалента определяют, в какой степени важны те или иные
3
характеристики объекта, и, как различные факторы влияют на
стоимость объектов недвижимости. При этом каждый участник
рынка, определяя свое отношение к объекту, неизбежно
подвержен влиянию субъективных моментов, личной
заинтересованности, мотивации и т. д. Однако цены на рынке
определяется не отдельными участниками. Они формируются в
результате взаимодействия субъективных мнений многих
участников
рынка.
Поэтому
различные
обобщенные
характеристики рынка, соотношения между ценами подобных
объектов, общие ожидания и тенденции отражают
коллективное мнение участников рынка. Таким образом,
конкретные характеристики рынка недвижимости с одной
стороны имеют субъективную природу, поскольку они
отражают мнения отдельных субъектов. С другой стороны, эти
характеристики
являются
результатом
взаимодействия
большого количества таких субъектов, и поэтому носят
объективный характер.
Так же, как изучение характеристик отдельных частиц в
газе и анализ их коллективного поведения позволяет объяснить
макроэффекты, присущие всему объему в целом, так и анализ
мнений отдельных участников рынка может служить основой
для оценки общих характеристик рынка. Поэтому прямым
способом получения информации о внутренних процессах и
механизмах рынка является опрос непосредственных
участников рынка. Однако прямой опрос всех участников
рынка технически не реальная задача. Поскольку Оценщик в
процессе своей основной деятельности постоянно изучает
рынок, то мнение каждого Оценщика представляет собой
обобщенное мнение определенной группы участников рынка.
Поэтому оценки 200 экспертов
отражают мнения сотен
участников рынка и в этом смысле являются весьма
представительными.
4
Чем полезен Справочник Оценщику?
1. В Справочнике представлены результаты обработки и
анализа мнений более 200 специалистов более, чем из 55
городов России, постоянно и в течение многих лет
занимающихся оценкой различных объектов коммерческой
и жилой недвижимости и земельных участков.
Приведенные
данные
отражают состояние текущего
рынка, влияние различных факторов стоимости, тенденции
на рынке и ожидания перспектив в будущем. Поэтому,
используя характеристики рынка недвижимости и
поправочные коэффициенты, приведенные в Справочнике,
Оценщик может быть уверен, что его оценка находится в
русле цен сегодняшнего рынка недвижимости.
2. Поскольку
приведенные
в
Справочнике
данные
представляют собой коллективные экспертные оценки,
которые
обобщают
мнения большого
количества
оценщиков, они практически исключают субъективную
составляющую, присущую мнению каждого оценщика в
отдельности. Поэтому их использование с одной стороны
защищает пользователей отчета от преднамеренного
манипулирования оценщиком результатом оценки, с другой
защищает оценщика от претензий контролирующих
организаций в отсутствии обоснований используемых в
расчетах параметров.
3. Сопоставление
усредненных
по
всем
городам
характеристик и таких же характеристик по отдельным
регионам позволяет выделить характеристики рынка,
независящие от принадлежности недвижимости к
конкретному городу. Это важно с точки зрения обеспечения
сопоставимости результатов, полученных Оценщиками в
5
различных регионах России. Тем не менее, в Справочнике
приведены данные по отдельным городам, оставив
Оценщику возможность самому решать вопрос о том,
использовать ли данные, обобщенные по России в целом,
или
использовать
информацию,
относящуюся
к
конкретному городу.
4. Приведенные данные не должны полностью заменить
статистический анализ рыночных данных. Если имеется
достаточно данных, Оценщику рекомендуется проводить
собственные расчеты поправочных коэффициентов на
основе метода парных продаж. Однако, в тех случаях, когда
отсутствуют иные более надежные способы расчета таких
характеристик,
коллективные
экспертные
оценки,
приведенные в Справочнике представляют собой разумные
ориентиры для введения соответствующих поправочных
коэффициентов, позволяющих перевести цены аналогов в
подобные им объекты оценки. Особенно это важно при
оценке объектов недвижимости, расположенной в
отдаленных районах.
5. Значительное место в процессе оценки в рамках затратного
подхода должны сыграть параметры, отражающие прогнозы
экспертов относительно будущей динамики цен на рынке
недвижимости. Мнения квалифицированных оценщиков,
постоянно анализирующих различные сегменты рынков
недвижимости в наибольшей степени способны отразить
общие ожидания участников рынка. Поэтому использование
этих
характеристик
при
реализации
методов
дисконтирования денежных потоков представляется
разумной альтернативой личных прогнозов Оценщика,
непосредственно работающего над оценкой.
6. Справочник издан, имеет классификационный индекс
классификации (УДК) и библиотечно-библиографической
классификации (ББК). Поэтому на него можно ссылаться
при выполнении отчета по оценке.
6
Некоторые рекомендации по использованию
Справочника в практической работе по
оценке недвижимости.
Полученные коллективные экспертные оценки параметров
рынка характеризуют общее мнение большинства опрошенных
экспертов, основанное на личной практике каждого из них.
Поэтому предложенные в таблицах интервалы значений этих
параметров следует рассматривать как диапазоны наиболее
вероятных значений в типовых или наиболее распространенных
случаях. При этом, однако, в каждой конкретной ситуации
могут быть свои особенности, которые следует учитывать при
выборе конкретных значений соответствующего параметра или
коэффициента.
Ниже
приводятся
некоторые
общие
рекомендации по использованию материалов, приведенных в
Справочнике.
1. Если ситуация стандартная, и, по мнению оценщика, не
содержит признаки, отличающие ее от типового для данного
сегмента состояния рынка, то в качестве требуемой
характеристики (степени загрузки, наличия отопления,
ожидаемого темпа роста и т. д.) рекомендуется использовать
средние значения, приведенные в соответствующих таблицах.
2. Если неформальный анализ рыночной ситуации
показывает, что ситуация отличается от типовой, значение
этого параметра может быть смещено в сторону
увеличения/снижения в пределах приведенных интервалов с
учетом характера и значимости факторов, влияющих на
требуемую характеристику. Например, при определении
значения скидки на торг (уторгование), если объектом оценки и
соответственно его аналогом являются складские помещения в
сельской местности, крайне редко торгующиеся в этом районе,
то скидка на торг может быть увеличена до максимального
значения, т. е. верхней границы интервала до 30% и даже более.
7
С другой стороны, при оценке торговых помещений в
престижном районе города в условиях растущего рынка скидка
на торг к цене аналога, расположенного в таком же районе,
может быть снижена до минимальных значений 0-2%.
3. Такие же рекомендации относятся и к поправочным
коэффициентам,
заданным
средними
значениями
и
интервалами. В случае стандартных ситуаций могут быть
рекомендованы средние значения. В случае ситуации,
характеризующейся
выраженными
особенностями,
поправочные коэффициенты могут быть скорректированы в
меньшую или большую сторону в пределах приведенных в
таблицах диапазонов. Например, в стандартной ситуации
соотношение цен в цокольном помещении к помещениям на
первом этаже может быть принято равным среднему значению
– 0.85. В случае же использования в качестве аналога
помещения, находящегося в углубленном цоколе этот
коэффициент может быть уменьшен до 0.8 или 0.75.
4. Поскольку, как показал анализ анкет, оценщики иногда
используют поправки, выходящие за границы 30%, верхняя
граница в отдельных случаях превышает эту величину. Однако
использование корректировок, превышающих 30%, не
рекомендуется. В противном случае объект, данные по цене
продажи которого требуют более значимой корректировки, не
рекомендуется рассматривать в качестве объекта – аналога.
Исключение могут составить отдельные ситуации, когда
оценивается объект, характеризующийся крайне низким
спросом, когда данных по более близким объектам – аналогам
собрать не представляется возможным. В этом случае
рекомендуется
приводить
подробное
обоснование
используемого коэффициента.
Кроме того, результаты оценивания, полученные с
использованием
корректировочных
коэффициентов,
превышающих 30-процентный порог, могут использоваться как
индикативные. В этом случае они могут предостеречь
8
оценщика от ошибок, которые возможны в
некорректного использования метода парных продаж.
случае
Перечень характеристик (параметров),
значения которых приведены в Справочнике
Скидка на уторгование %
Скидки на цены офисно-торговых объектов
Скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов
Скидки на цены производственно-складских объектов
Скидки на арендные ставки производственно-складских объектов
Скидки на цены земельных участков под ИЖС
Скидки на цены земельных участков под многоэтажное жилищное
строительство
Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты
Скидки на цены земельных участков под производственно-складское
назначение
Скидки на цены земельных участков сельхозназначения
Скидки на цены жилой недвижимости
Прибыль предпринимателя, % в год
При приобретении офисно-торговых объектов (с целью получения рентного
дохода)
При приобретении производственно-складских объектов (с целью
получения рентного дохода)
При инвестициях в строительство жилой недвижимости эконом- и бизнескласса (прибыль девелопера)
При инвестициях в строительство офисно-торговых объектов (прибыль
девелопера)
При инвестициях в строительство производственно-складских объектов
(прибыль девелопера)
При инвестициях в строительство многоэтажной жилой недвижимости со
встроенными офисными и /или торговыми помещениями (прибыль
девелопера)
Снижение цен, обусловленное кризисом, %
Индекс снижения цен по отношению к докризисному уровню для офисноторговых объектов
Индекс снижения цен по отношению к докризисному уровню для
9
производственно-складских объектов
Процент недозагрузки при сдаче в аренду, %
Офисно-торговых объектов класса С и ниже
Производственно-складских объектов класса С и ниже
Офисно-торговых объектов классов А и В
Производственно-складских объектов классов А и В
Жилой недвижимости
Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) цен на офисноторговую недвижимость, % в год
В следующем году
В последующие 5 лет
Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) цен на
производственно-складскую недвижимость, % в год
В следующем году
В последующие 5 лет
Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) цен на жилую
недвижимость, % в год
В следующем году
В последующие 5 лет
Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) арендных ставок на
офисно-торговую недвижимость, % в год
В следующем году
В последующие 5 лет
Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) арендных ставок на
производственно-складскую недвижимость, % в год
В следующем году
В последующие 5 лет
Ожидаемая текущая доходность недвижимости класса "С" и ниже на
ближайшие 5 лет
для офисных площадей
для торговых площадей
для складских помещений
10
для производственных помещений
Валовый рентный мультипликатор недвижимости класса "С" и ниже
от сдачи в аренду офисных площадей
от сдачи в аренду торговых площадей
от сдачи в аренду складских помещений
от сдачи в аренду производственных помещений
Поправка на этаж, в относительных единицах
Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к
ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже
Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в
подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже
Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к
ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже
Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей,
расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов
на 1-ом этаже
Отношение арендных ставок офисно-торговых объектов,
расположенных на втором и выше этажах, к арендным ставкам
аналогичных объектов на 1-ом этаже
Отношение цен производственно-складских объектов,
расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом
этаже
Отношение арендных ставок производственно-складских объектов,
расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных
объектов на 1-ом этаже
Отношение цен производственно-складских объектов,
расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом
этаже
Отношение арендных ставок производственно-складских объектов,
расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов
на 1-ом этаже
Поправка на наличие отопления, в относительных единицах
Отношение цен холодных (неотапливаемых) производственноскладских объектов, к ценам аналогичных отапливаемых объектов
Отношение арендных ставок холодных (неотапливаемых)
11
производственно-складских объектов, к арендным ставкам
аналогичных отапливаемых объектов
Поправка на наличие отдельного входа, в относительных
единицах
Отношение цен офисно-торговых объектов без отдельного входа, к
ценам аналогичных объектов, имеющих отдельный вход
Отношение арендных ставок офисно-торговых объектов без
отдельного входа, к арендным ставкам аналогичных объектов,
имеющих отдельный вход
Поправка на выход на красную линию, в относительных
единицах
Отношение цен офисно-торговых объектов, расположенных
внутриквартально, к ценам аналогичных объектов, с выходом на
красную линию
Отношение арендных ставок офисно-торговых объектов,
расположенных внутриквартально, к арендным ставкам аналогичных
объектов, с выходом на красную линию.
Поправка на выход на расположение объекта, в относительных
единицах
Отношение ставок аренды офисных объектов, расположенных внутри
огороженной территории промбазы, к ставкам аналогичных объектов,
имеющих выход на улицу
Отношение ставок аренды производственно-складских объектов,
расположенных внутри огороженной территории промбазы, к ставкам
аналогичных объектов, имеющих выход на улицу
Поправка на тип сдаваемого объекта
недвижиомсти, в относительных единицах
Отношение ставок аренды офисных
объектов, расположенных на территории
промбазы, к ставкам отапливаемых
производственно-складских площадей,
расположенных на этой промбазе
Мин.
значение
Макс.
значение
Поправка на состояние отделки, в
относительных единицах
Отношение ставок аренды офисно-торговых
объектов класса С и ниже, требующих
Мин.
значение
Макс.
значение
12
проведения ремонта, к аналогичным
объектам, находящимся в
удовлетворительном состоянии
Отношение ставок аренды офисно-торговых
объектов класса С и ниже, с ремонтом с
использованием современных материалов
(евроремонтом), к аналогичным объектам,
находящимся в удовлетворительном
состоянии
Отношение ставок аренды производственноскладских объектов класса С и ниже,
требующих проведения ремонта, к
аналогичным объектам, находящимся в
удовлетворительном состоянии
Отношение ставок аренды производственноскладских объектов класса С и ниже, с
современным ремонтом, к аналогичным
объектам, находящимся в
удовлетворительном состоянии
Примеры использования приведенных в
Справочнике данных
Примеры оценки недвижимости в рамках
доходного подхода
В приведенных ниже расчетных таблицах данные, взятые из
справочника, выделены курсивом.
Пример 1.
Оценивается встроенное офисное помещение (1 этаж жилого
дома, класс D). Площадь объекта 100 кв.м. Текущая арендная
ставка, определенная исходя из текущих цен на рынке,
составляет 400 руб./кв.м. в месяц без НДС и коммунальных
расходов. Расчет рыночной стоимости осуществляется методом
прямой капитализации.
13
Дополнительная информация и предположения:
- операционные расходы составляют 10% от действительного
валового дохода;
- остаточный срок службы объекта более 50 лет; фактор
возмещения крайне мал и его величиной можно пренебречь;
- ставка капитализации определяется равной текущей отдаче.
Исходные данные и все расчеты приведены в таблице1.
14
Таблица 1
Параметр
тип объекта
площадь объекта оценки
текущая ставка аренды, руб./кв.м. в
месяц без НДС и коммунальных
расходов
Ожидаемый темп роста
арендных ставок на первый
прогнозный год
прогнозная ставка аренды, руб./кв.м.
в месяц без НДС и коммунальных
расходов
потенциальный валовый доход, руб.
без НДС
процент недозагрузки
действительный валовый доход, руб.
без НДС
операционные расходы, % от ДВД
чистый операционный доход, руб.
без НДС
ставка капитализации (текущая
отдача)
стоимость объекта, руб. без НДС
Источник
исх.
данные
исх.
данные
исх.
данные
Значение
параметра
офис,
класс D
100
400
табл.Error!
Reference
source not
found.
расчет
5%
420
расчет
504 000
табл.Error!
Reference
source not
found.
расчет
17%
418 320
исх.
данные
расчет
табл.Error!
Reference
source not
found.
расчет
10%
376 488
12%
3 137 400
Рыночная стоимость объекта недвижимости
округления составляет 3 100 000 руб. без НДС.
с
учетом
15
Пример2.
В условиях примера 1 определить рыночную стоимость
встроенного офисного помещения. Расчет рыночной стоимости
осуществляется методом дисконтирования денежных
потоков
Дополнительная информация и предположения:
- рост ставок определяется: в первый прогнозный год согласно
табл. Error! Reference source not found., в последующие
прогнозные года - таким образом, чтобы среднегодовой рост
ставок за прогнозный период составил указанную в табл.
Error! Reference source not found. величину среднегодового
прогнозного роста.
- операционные расходы составляют 10% от действительного
валового дохода;
- остаточный срок службы объекта более 50 лет; фактор
возмещения крайне мал и его величиной можно пренебречь;
- ставка дисконтирования определяется как сумма текущей
отдачи и темпа роста;
- величина реверсии определяется по формуле Гордона;
- прогнозным периодом выбирается срок 5 лет;
- дисконтирование проводится на середину периода.
Исходные данные и все расчеты приведены в таблице2.
16
Таблица2
Параметр
тип объекта
площадь объекта оценки
текущая ставка аренды,
руб./кв.м. в месяц без НДС
и коммунальных расходов
прогнозный год
рост ставок
176
прогнозная ставка аренды,
руб./кв.м. в месяц без НДС
и коммунальных расходов
потенциальный валовый
доход, руб. без НДС
процент недозагрузки
действительный валовый
доход, руб. без НДС
Источник
исх.
данные
исх.
данные
исх.
данные
Значение параметра
офис класса D
100
400
1
табл.Error!
Reference
source not
found.
расчет
расчет
табл.Error!
Reference
source not
found.
расчет
5%
2
10%
3
10%
4
10%
5
10%
420
462
508
559
615
504 000
554 400
609 600
670 800
738 000
17%
17%
17%
17%
17%
418 320
460 152
505 968
556 764
612 540
реверсия
Параметр
операционные расходы, %
от ДВД
чистый операционный
доход, руб. без НДС
текущая отдача
прогнозируемый рост
цен на недвижимость
ставка дисконтирования
коэффициент
дисконтирования
приведенная стоимость
потока, руб.
стоимость объекта, руб. без
НДС
Источник
исх.
данные
расчет
Значение параметра
10%
10%
10%
10%
10%
376 488
414 137
455 371
501 088
551 286
5 053 455
12%
12%
12%
12%
12%
12%
табл.Error!
Reference
source not
found.
табл.Error!
Reference
source not
found.
расчет
расчет
5,00%
10,00%
10,00%
10,00%
10,00%
10,00%
17,00%
0,925
22,00%
0,742
22,00%
0,608
22,00%
0,499
22,00%
0,409
22,00%
0,370
расчет
348 251
307 290
276 866
250 043
225 476
1 869 778
расчет
3 277 704
177
Рыночная стоимость объекта недвижимости с учетом округления составляет 3 300 000 руб.
без НДС.
Пример 3.
В условиях примера 1 определить рыночную стоимость
встроенного офисного помещения.
Расчет рыночной стоимости выполняется методом
валового рентного мультипликатора.
Исходные данные и все расчеты приведены в таблице3.
Таблица3
Параметр
тип объекта
площадь объекта оценки
текущая ставка аренды,
руб./кв.м. в месяц без НДС и
коммунальных расходов
валовый рентный доход, руб.
без НДС
валовый рентный
мультипликатор
стоимость объекта, руб. без
НДС
Источник
исх.
данные
исх.
данные
исх.
данные
расчет
табл.Error!
Reference
source not
found.
расчет
Значение
параметра
офис, класс D
100
400
480 000
0,14
3 428 571
Рыночная стоимость объекта недвижимости с учетом
округления составляет 3 400 000 руб. без НДС.
19
Примеры корректировок цен объектов аналогов
Пример. 4. Корректировка арендных ставок объектов –
аналогов офисных помещений
Определяется арендная ставка за помещения двухэтажного
административного здания, расположенного внутри
огороженной территории базы в промзоне. Въезд в базу
расположения объекта расположен глубоко внутри
промзоны. Уровень отделки в здании– средний.
Площадь оцениваемого помещения 400 кв.м. Отделка
находится в удовлетворительном состоянии.
Имеются данные по предложениям 5 объектов,
сопоставимых по площадям, расположенных в районе
расположения объекта оценки.
Характеристики объектов аналогов приводятся ниже в
таблице корректировок.
Дополнительная информация и предположения:
- все объекты предлагаются при типичных условиях
финансирования и продажи;
- все предложения актуальны на дату оценки;
- объекты сопоставимы по местоположению;
- площади объектов считаются сопоставимыми;
- учитывая местоположение объекта оценки, некоторые
корректировки вводились в диапазоне, указанном в
интервале.
Корректировки по указанным элементам сравнения не
проводятся.
20
Корректировка на торг
Поскольку в качестве исходной информации используются
цены предложений, следует принять поправку на торг. В
среднем корректировка на торг для объектов офисного
назначения
составляет
-9%.
Однако
учитывая
местоположение объекта аренды (на огороженной
территории промбазы, расположенной глубоко в
промзоне), Оценщик посчитал возможным в качестве
расчетного принять максимальное значение скидки на
торг, что составляет -15%.
Корректировка на этаж
Объект оценки, как и аналоги, расположен в промзоне. Для
таких объектов этаж наземного расположения не играет
роли, т.к. проходимость и идентификация офисных
помещений, расположенных в промзоне не зависит от
этажа расположения. Тем не менее, ставки в подземных
этажах будут ниже, поскольку подземные этажи обладают
более низкими потребительскими характеристиками
(наличие окон, вентиляция, температура).
Объекты-аналоги №№1,3,4 как и объект оценки,
расположены на наземных этажах, поэтому для данных
объектов корректировка на этаж составит 0%.
Объекты-аналоги №№2,5 расположены в цоколе, поэтому
для данных объектов корректировка на этаж составит 20%.
Корректировка на наличие отдельного входа
Объекты-аналоги №№1,5, как и объект оценки, имеют
отдельный вход, поэтому для данных объектов
корректировка на наличие отдельного входа составит 0%.
Объекты-аналоги №№2,3,4 не имеют отдельного входа.
Местоположение объекта аренды (на огороженной
территории промбазы, расположенной глубоко в
промзоне) указывает на низкую ликвидность оцениваемого
21
объекта. В случае подобного расположения наличие
отдельного
входа
не
значительно
влияет
на
привлекательность объекта. В связи с вышеизложенным
для аналогов №№2,3,4 Оценщик посчитал возможным в
качестве расчетного принять минимальное значение
корректировочного коэффициента.
Таким образом, корректировка на наличие отдельного
входа для аналогов №№2,3,4 составит 0%.
Корректировка на доступность объекта
Объектам, расположенным в промзоне, как правило, не
свойственно само понятие «красная линия» - место,
характеризующееся
высоким
пешеходным
и
автомобильным трафиком.
Однако большое значение имеет расположение офисных
объектов – с выходом на улицу, т.е. без ограничения
потока посетителей, или внутри базы с пропускным
режимом.
Объект-аналог №4, как и объект оценки, расположен на
огороженной территории, поэтому для данного объекта
корректировка на расположение внутри промбазы составит
0%.
Объекты-аналоги №№1,2,3,5 имеют выходы на улицы,
поэтому для данных объектов корректировка на
расположение внутри промбазы составит -20%.
Корректировка на состояние отделки
Состояние отделки объектов-аналогов №№1,3 как и
объекта
оценки,
характеризуется
как
«удовлетворительное», поэтому для данных объектов
корректировка на состояние отделки составит 0%.
Состояние отделки объекта-аналога №2 характеризуется
как
«хорошее», поэтому для данного объекта
корректировка на состояние отделки составит -23%.
22
Состояние
отделки
объектов-аналогов
№№4,5
характеризуется как «требует ремонта», поэтому для
данных объектов корректировка на состояние отделки
составит 21%.
Исходные данные и расчеты, включая необходимые
корректировки,
приведены
в
таблице4.
23
Таблица4 1
Характ
еристика
Тип
объект
а
Описан
ие
объект
а
186
Местоп
оложен
ие
Этаж
Наличи
е
отдель
ного
входа
Локаль
ное
местоп
оложен
ие
Ист
очн
ик
Объек
т
оценк
и
офис
Анал
ог 1
Аналог
2
Ана
лог
3
Анал
ог 4
Аналог
5
офис
офис
офис
офис
офис
2
этажно
е
адимис
тративн
ое
здание,
отделка
- удовл.
состоян
ие.
Распол
ожено
внутри
огорож
енной
террито
рии в
промзо
не
помещ
ение,
свобод
ного
назнач
ения,
все
коммун
икации
, обои,
плитка,
санузе
л, на
красно
й
линии
автома
гистра
ли
помеще
ния с
еврорем
онтом в
цоколе
админис
тративно
го
здания.
Здание
имеет
выход
на улицу
офис
ные
поме
щени
я,
удовл
.
состо
яние.
Въез
д на
терри
тори
ю
базы
по
пропу
скам.
Любо
й
этаж
(1-3)
офисн
ые
помещ
ения,
требуе
тся
ремонт
. Въезд
на
террит
орию
базы
по
пропус
кам.
Есть 2
и3
этажи
офисные
помещени
яв
цоколе,
требует
ремонта.
Админист
ративное
здание
располож
ено на
улице
промзо
на
промз
она,
промзо
на
промз
она
промзон
а
1, 2
1
цоколь
2 ,3
цоколь
есть
есть
нет
Про
мзон
а
Люб
ые
(1-3)
нет
нет
есть
внутри
огорож
енной
террито
рии
на
красно
й
линии
есть
выход
на улицу
внутр
и
огоро
женн
ой
терри
тории
внутри
огорож
енной
террит
ории
есть
выход на
улицу
Характ
еристика
187
Состоя
ние
отделк
и
Площа
дь,
кв.м.
Ставка
аренды
,
руб./кв.
м. в
месяц,
руб.
Услови
я
финанс
ирован
ия
Дата
предло
жения к
продаж
е
Коррек
тиров
ка на
торг
Ставка
после
коррект
ировки,
руб./кв.
м.
Этаж
Коррек
тиров
ка на
этаж
Ставка
после
коррект
ировки,
руб./кв.
м.
Ист
очн
ик
Объек
т
оценк
и
удовл.
удовл.
400
-
таб
л. 2
1, 2
таб
л.13
Анал
ог 1
Аналог
2
Ана
лог
3
Анал
ог 4
Аналог
5
хор.
удов
л.
треб.
ремон
та
треб.
ремонта
370
400
500
500
320
350
335
330
200
240
Типич
ные
Типичн
ые
Типи
чные
Типич
ные
Типичны
е
январ
ь 2011
январь
2011
янва
рь
2011
январ
ь 2011
январь
2011
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
298
285
281
170
204
1
цоколь
0%
20%
0%
0%
цоко
ль
20%
298
342
281
170
245
любые
2 ,3
Характ
еристика
188
Наличи
е
отдель
ного
входа
Коррек
тиров
ка на
наличи
е
отдел
ьного
входа
Ставка
после
коррект
ировки,
руб./кв.
м.
Выход
на
красну
ю
линию
Коррек
тиров
ка на
"красн
ую
линию
"
Ставка
после
коррект
ировки,
руб./кв.
м.
Состоя
ние
отделк
и
Ист
очн
ик
Объек
т
оценк
и
есть
таб
л.22
внутри
огорож
енной
террито
рии
таб
л.25
удовл.
Анал
ог 1
Аналог
2
Ана
лог
3
Анал
ог 4
Аналог
5
есть
нет
нет
нет
есть
0%
0%
0%
0%
0%
298
342
281
170
245
на
красно
й
линии
есть
выход
на улицу
внутр
и
огоро
женн
ой
терри
тории
внутри
огорож
енной
террит
ории
-20%
-20%
-20%
0%
-20%
238
274
225
170
196
удовл.
хор.
удов
л.
треб.
ремон
та
треб.
ремонта
есть
выход на
улицу
Характ
еристика
Ист
очн
ик
Коррек
тиров
ка на
состо
яние
отдел
ки
Ставка
после
коррект
ировки,
руб./кв.
м.
таб
л.
27
Объек
т
оценк
и
Анал
ог 1
Аналог
2
Ана
лог
3
Анал
ог 4
Аналог
5
0%
-23%
0%
21%
21%
238
211
225
206
237
В качестве рыночной величины арендной ставки
принимается среднее из скорректированных цен объектованалогов.
В следующей таблице5 приведен значение рыночной
стоимости, рассчитанное на основе данных по аналогам с
использованием корректировок из Справочника. Кроме
того, приведены параметры, характеризующие точность
результатов оценки.
Таблица 52
Параметр
Среднее значение
Стандартное отклонение
Доверительный интервал
Коэффициент вариации
Рыночная
величина аренды
223
15
17
0,067