2.СВЕДЕНИЯ Об ОЦЕНЩИКЕ И ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ

ООО «Приоритет Плюс»
Юридический адрес: 242611,
Брянская область, Дятьковский район,
г. Фокино, ул. Карла Маркса, д.38, кв.82.
Фактический адрес: 241023, г. Брянск,
ул. Бежицкая, 54, оф.304.
Тел.: 8(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Отчет
№ 0007/ЗУ/12 от 18.12.2014г.
Об оценке рыночной стоимости земельного участка
Кадастровый номер 32:28:0041503:50, площадь 9644+/34 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования производственной базы, месторасположение: Брянская область, г. Брянск,
проезд Московский, 12
Дата проведения оценки- 01 января 2012 года
Дата составления отчета- 18 декабря 2014 года
Заказчик: – Дергачев Вячеслав Анатольевич
Исполнитель: ООО «Приоритет Плюс»
Брянск 2014
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Информационное письмо
ООО «Приоритет Плюс»
Юридический адрес: 242611,
Брянская область, Дятьковский район,
г. Фокино, ул. Карла Маркса, д.38, кв.82.
Фактический адрес: 241050,
г. Брянск, ул. Бежицкая, 54, оф.304.
Тел.: (4832)589052, моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Уважаемый Вячеслав Анатольевич!
В соответствии с договором № 0072 от 12.12.2014 года, специалистами
ООО «Приоритет Плюс» была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 32:28:0041503:50, площадь 9644+/34 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для
использования производственной базы, месторасположение: Брянская область,
г. Брянск, проезд Московский, 12.
Целью оценки является определение рыночной стоимости земельного
участка, кадастровый номер 32:28:0041503:50, площадь 9644+/34 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования производственной базы, месторасположение: Брянская область, г.
Брянск, проезд Московский, 12 в соответствии с Федеральным законом «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ
(ред. от 03.12.2011, с изм. от 28.07.2012), Федеральным стандартом оценки
«Общие стандарты оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО
№1)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г.№256), Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»
(утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г.№255), Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (утв.
приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г.№254). Федеральным
стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7); Свода стандартов
оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010), изданным и соот2
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
ветствующим Международным стандартам оценки (МСО 2003, 2005), Европейским стандартам оценки (ЕСО 2003), а также Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО 2004).
Отчет составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации, федеральными стандартами оценки и Содержанием обязательных разделов
отчета по оценке имущества, принятым Президиумом Экспертного совета РОО
08.02.2008 г. и утвержденным Советом РОО 20.02.2008 г.
На основании информации, предоставленной и проанализированной в
приведенном ниже отчете об оценке, мы пришли к заключению, что:
Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 9644+/34
кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования производственной базы, месторасположение: Брянская
область, г. Брянск, проезд Московский, 12 (32:28:0041503:50), по состоянию на
01.01.2012 года, составляет:
- 9 210 020 рублей (Девять миллионов двести десять тысяч двадцать)
рублей.
Обращаю Ваше внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а
только предваряет отчет, приведенный далее.
Всю информацию и анализ, использованные для определения рыночной
стоимости Вы можете найти в соответствующих разделах отчета.
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или методике ее проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к
нам.
С уважением, и надеждой на дальнейшее сотрудничество,
Генеральный директор ООО «Приоритет Плюс»_________/А.Б. Новиков/
3
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
ОГЛАВЛЕНИЕ
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1.1.Основные факты и выводы
1.2. Постановка задания на оценку
2. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ЗАКАЗЧИКЕ
2.1. Сведения о заказчике
2.2. Исполнитель
2.3. Сведения об оценщике
2.4. Сертификат качества оценки
2.5. Сделанные допущения и ограничивающие условия
2.6. Перечень использованных при проведении оценки данных с
указанием источников их получения
3. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
5. ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К
ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕГО
СТОИМОСТЬ
5.1. Анализ местоположения объекта оценки
5.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка
6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
7. ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ И ДИАПОЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ
ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ
8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА В ЧАСТИ
ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
9. ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЕНИЯ (ОТКАЗА) ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
10. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
11. ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ
ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА
12. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ
13. СЕРТИФИКАТ СТОИМОСТИ
14. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ
АКТОВ, МЕТОДИЧЕСКОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И СПРАВОЧНЫХ
ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ
15. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
16. ПРИЛОЖЕНИЕ
4
5
5
6
7
7
7
7
8
8
9
11
13
15
15
15
17
20
21
25
27
34
35
36
37
37
46
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
1.ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1.1.Основные факты и выводы
Объект экспертизы
Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 9644+/34 кв.м.
Адрес земельного участка:
Брянская область, г. Брянск, проезд Московский, 12
Кадастровый номер:
32:28:0041503:50
Заказчик:
Дергачев Вячеслав Анатольевич
Тип объекта недвижимости:
Земельный участок
Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы:
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
(техническая и иная документация):
Свидетельство о государственной регистрации права
32-АГ № 619040
Кадастровый паспорт земельного участка (выписка из
государственного кадастра недвижимости):
№ 32/201/14 -255861 от 12.09.2014 г.
Разрешенный вид использования земельного участка:
Опасности, вызванные окружающей
средой:
Зона градостроительной ценности:
Для использования производственной базы
Не выявлены
Земли населенных пунктов
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов:
Подходы
Результаты оценки, полученные при применении сравнительного подхода
Результаты оценки, полученные при применении доходного подхода
Результаты оценки, полученные при применении затратного подхода
Итого, руб.
Стоимость, руб.
9 210 020 р.
Не применялся
Не применялся
9 210 020 р.
Генеральный директор
ООО «Приоритет Плюс»
А.Б. Новиков
5
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
1.2. Постановка задания на оценку
Объект оценки:
Рыночная стоимость земельного участка общей
площадью 9644+/34 кв.м.
Адрес объекта и кадастровый но- Брянская область, г. Брянск, проезд Московский, 12
мер
(32:28:0041503:50)
Цель оценки
Определение
участка
Обременения
Не известны
Назначение оценки
Для принятия решения о привидении кадастровой
стоимости объекта оценки к рыночной
Заказчик
Оценщики
Основание для проведения оценки
Эффективная дата оценки
Статус настоящего Отчета
рыночной
стоимости
земельного
Дергачев Вячеслав Анатольевич
Крамарев Сергей Леонидович;
Договор № 0072 от 12 декабря 2014г.
12 декабря 2014 года
Полный повествовательный отчет об оценке
использованных Федеральный стандарт оценки «Общие стандарты
опенки, подходы и требования к проведению оценстандартов оценки
ки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития
России от 20 июля 2007 г. №256). Федеральный
стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости
(ФСО №2) (утв. приказом Минэкономразвития
России от 20 июля 2007 г. № 255) и Федеральный
стандарт оценки «Требования к отчету об оценке
(ФСО №3)» (утв. приказом Минэкономразвития
России от 20 июля 2007 г. №254).
Наименование
6
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
2.СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ
2.1.Сведения о заказчике
Заказчик
Адрес
Паспортные данные
Дергачев Вячеслав Анатольевич
г. Брянск, ул. Новозыбковская, д.16а, кв.44
Серия 1513 № 084999, выдан 14.08.2013 г. ОУФМС России по
Брянской области в Фокинском районе г. Брянска
2.2. Исполнитель (юридическое лицо, с которым оценщик заключил
трудовой договор)
Организационноправовая форма и
наименование
Место нахождения
юридического лица
Реквизиты, ИНН
Генеральный директор
Общество с ограниченной ответственностью «Приоритет
Плюс»
юр. адрес: 242611, Брянская обл., Дятьковский район, г. Фокино, ул. К. Маркса, д.38, кв.82; фактический адрес: г. Брянск ул.
Бежицкая, д. 54, оф. 304.
ОГРН 11032256001640, дата присвоения 09.08.2010 г.
ИНН/ КПП 32555112057 / 324501001
р/с 40702810008000000128 в Брянское отделение №8605 ОАО
«Сбербанк России»
к/с 30101810400000000601
БИК 041501601
Новиков Антон Борисович
7
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
2.3. Сведения об оценщике
Ф.И.О. оценщика
Крамарев Сергей Леонидович
Информация о членстве Член СРО Общероссийской общественной организации «Российв саморегулируемой ор- ское общество оценщиков» (РОО), включен в реестр членов РОО от
ганизации оценщиков 01 ноября 2012 г., регистрационный номер 008237; местонахождение РОО: 107078, Москва, ул. Новая Басманная, д. 21-1)
Номер и дата выдачи
документа, подтверждающего получение
профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Сведения о страховании
гражданской ответственности оценщика
Диплом о профессиональной переподготовке ПП-3 № 028427 от
23.06.2012 г. («Оценка стоимости предприятия (бизнеса»)
Профессиональная деятельность оценщика застрахована в ОСАО
«РЕСО-Гарантия», полис страхования № 922/064/2811261 к договору от 17 января 2014 г., срок действия с 17.01.2014 г. по 16.01.2015
г. (лимит ответственности 1 000 000 руб.)
Стаж работы в оценоч- С 2012 года
ной деятельности
2.4.Сертификат качества оценки
Подписавшие данный Отчет оценщики настоящим удостоверяют, что в соответствии
с имеющимися у них данными:
1.
Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.
2.
Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим оценщикам
и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.
3.
Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом
имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим
сторонам.
4.
Вознаграждение оценщиков не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.
5.
В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной
помощи оценщикам, подписавшим настоящий Отчет.
2.5. Сделанные допущения и ограничивающие условия
Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего Отчета, ограничивается следующими условиями:
1. В процессе подготовки настоящего Отчета, оценщики исходили из достоверности правоустанавливающих документов на предмет оценки, копии которых приведены в
Приложении.
2. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание права собствен8
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
ности на оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов Заказчика.
Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
3. Чертежи и схемы, приведенные в Отчете, являются приблизительными, призваны
помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе и не
должны использоваться в каких-либо других целях. Оценщики не производили обмер земли,
полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком.
4. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом
по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
5. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов,
влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность
по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
6. Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
7. Ни Заказчик, ни оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть)
иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
8. Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости действительно только на
дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения
социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на
стоимость оцениваемого имущества.
9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно
стоимости оцениваемого права.
10. Заказчик принимает на себя обязательства заранее освободить и обезопасить
оценщиков от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к оценщику, вследствие легального использования, результатов настоящего
отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что возникшие
убытки, потери и задолженности явились следствием мошенничества, халатности или
умышленно неправомочных действий оценщика в процессе выполнения работ по оценке.
2.6. Перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения
Наименование раздела
Наименование документа и источник получения
9
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Общие сведения
Гражданский кодекс Российской Федерации. Земельный кодекс
Российской Федерации. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.98 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации». Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Федеральный
стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования
к проведению оценки (ФСО №1)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 23 августа
2007 года, регистрационный номер 10040). Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» утвержден приказом Минэкономразвития Роесии от 20 июля 2007 года № 255 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 23 августа 2007 года, регистрационный номер
10045). Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об
оценке (ФСО № 3)» утвержден приказом Минэкономразвития
России от 20 июля 2007 года № 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20 августа 2007 года,
регистрационный номер 10009). «Оценка недвижимости» (ФСО
№ 7), Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков
(ССО РОО 2010), выпущенный РОО с полным перечнем документов и ссылками на соответствующие документы. Международные стандартами оценки (МСО 2003, 2005), Европейские
стандарты оценки (ЕСО 2003), Международные стандартами
финансовой отчетности (МСФО2004).
Анализ объекта оценки и Данные Территориального органа Федеральной службы госстаего окружения
тистики по Брянской области (сайт www.bryansk.gks.ru).
Оценка объекта доходным
подходом
Подход обоснованно не применялся
Оценка объекта затратным
подходом
Подход обоснованно не применялся
10
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Оценка
объекта
Учебно-практическое пособие «Оценка и переоценка оссравнительным подходом новных фондов» под редакцией Григорьева В.В.; Методические
рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных
участков, утверждены распоряжением Минимущества РФ от
06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002).
Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. –
СПб.: Издательство «МКС», 2007.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей
доход недвижимости. Пер. с англ., - М: «Дело Лтд», 1995 г.
В.И. Петров, «Оценка стоимости земельных участков»,
Учебное пособие/ В.И. Петров; под ред. д-ра экон. наук, проф.
М.А. Федотовой, - М.:КНОРУС, 2007 г., 2008 с.
«Справочник оценщика недвижимости. Характеристики
рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Таблицы. Графики. Гистограммы» Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний
Новгород 2011. 204 с.
Статистический сборник 2011 г. Городские округа и муниципальные районы Брянской областиТерриториальный орган
федеральной службы государственной статистики по Брянской
области.
Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 6 2010 г. (Учредитель и издатель НОУ «Международная академия оценки и консалтинга МАОК).
Еженедельное рекламно-информационное издание Брянской гильдии риэлторов «Недвижимость+строительство Брянск»
Рекламно-информационное издание «Моя реклама.
Брянск» № 81/1438 – 95/1452 (октябрь- декабрь 2011 г.), Рекламно-информационное издание «Коммерческая недвижимость.
Брянск», декабрь 2011 г.
Интернет источники: «Скидки на торг: реалии кризиса»
(www.rusvs.ru/articles/307.shtml;
http://www.noroo.ru/
news/
show.php?news=99.
www.brsn.ru,
www.moyareklama.ru,
www.base.zem.ru, www.rosrealt.ru, www. Globus32.ru и другие по
состоянию на дату оценки.
3.ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ
СТОИМОСТИ
Настоящий отчет является полным повествовательным отчетом по оценке, составленным в соответствии с действующим законодательством Российской федерации в области
регулирования оценочной деятельности.
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
1.Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в ходе которой выполняется:
а)
идентификация объектов оценки;
11
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
б)
в)
г)
д)
идентификация прав, связанных с объектами оценки;
идентификация цели оценки и предполагаемого использования ее результатов;
указание вида рассчитываемой стоимости;
установление количественных и качественных характеристик объектов оценки.
Для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки
оценщиком проводится:
- сбор общих данных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие
факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов оценки в масштабах региона, города и
района;
- сбор специальных данных (более детальная информация), относящихся к объектам
оценки, таких, как:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объектов оценки нравами
иных лиц;
- информации о физических характеристиках объектов оценки;
- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки с целью определения рыночной стоимости, а также другой информации, связанной с объектами оценки.
Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации; консультаций с сотрудниками агентств по недвижимости, с представителями административных служб, был проведён также обзор рынка недвижимости и анализ цен предложения и
арендных ставок на рынке нежилой недвижимости.
е)
анализ сегментов рынка, к которым относится объекты оценки.
ж)
анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки.
После того как собраны и проанализированы вышеуказанные данные, проведен
анализ сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки; оценщик делает вывод с учётом существующих ограничений и типичности использования объектов о наилучшем и
наиболее эффективном использовании объектов оценки.
3.
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление
необходимых расчетов.
Для определения рыночной стоимости объектов оценки оценщиком в соответствии
с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г., рассматривается три подхода:
- затратный;
- сравнительный;
- доходный.
4.
Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объектов оценки.
Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки определяется путем расчета стоимости объектов оценки при использовании трех подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения
различных подходов к оценке (ФСО №1).
5.
Составление отчета об оценке.
На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке
(ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли
РФ от 20 июля 2007 г. № 254 при составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения
стоимости объектов оценки (принцип существенности);
12
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная
в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости
объектов оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей
отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и
описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и
привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при
проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она
не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и
стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членами которой являются оценщики, подготовившие отчет (принцип достаточности).
Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете об
оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами
оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектами
оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (ФСО №1).
4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА
ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И
КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В данном отчете рассматривается земельный участок в соответствии с кадастровым
паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости): №
32/201/14 -255861 от 12.09.2014 г.
Местоположение земельного участка: Брянская область, г. Брянск, проезд Московский, 12
Площадь участка общая: 9644+/34 кв.м.
Кадастровый номер: 32:28:0041503:50
Разрешенное использование: Для использования производственной базы.
Кадастровая стоимость: 11424764.6 руб.
Категория земель: земли населенных пунктов.
Подъезд к участку удобный по асфальтированной дороге. Рельеф равнинный. Участок
не подвергается затоплению паводковыми водами.
5. ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К
ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕГО
СТОИМОСТЬ.
5.1. Анализ местоположения объекта оценки
Земельный участок расположен в Брянской области, г. Брянск.
Эстетическая и ландшафтная ценность территории в непосредственной близости от
объекта оценки - не выявлена.
Инженерные коммуникации в непосредственной близости от объекта оценки: электросети, водопровод, канализация, газопровод.
13
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Фокинский район — один из административных районов Брянска. Району административно подчинён посёлок городского типа Белые Берега. Население — 72429 человек
(2010), что составляет 17,7 % населения города.
Годом основания Фокинского района считается 1896 год. Возникновение Льговского
поселка (ныне Фокинский район) связано с развитием железнодорожного строительства на
Брянщине во второй половине XIX века. В середине 1890-х годов здесь началось строительство железнодорожной станции (ныне — станция Брянск-Льговский), вокруг которой позднее сформировался жилой посёлок, также получивший название Льговский. С апреля 1921
года Льговский посёлок включён в состав города Брянска, а 30 мая того же года, в память
активного участника революционных событий на Брянщине И. И. Фокина, посёлок был переименован в Фокинский.
Во время оккупации города в годы Великой Отечественной войны Фокинский район
(посёлок) назывался «Брянск-Южный».
Предприятия и организации
В Фокинском районе находится грузовой железнодорожный терминал «Брянск-2»,
размещены производственные мощности компании «Мелькрукк», находятся «Брянский мясокомбинат», «завод Литий», «Дизельный завод».
Инфраструктура
Фокинский район вытянут вдоль главной своей магистрали — Московского проспекта, крупнейшего в городе. Многие улицы района носят имена революционных деятелей времён гражданской войны: Котовского, Чапаева, и так далее.
Памятные места
Героические подвиги фокинцев в годы Великой Отечественной войны отражают памятники, установленные на территории района:
В сквере по улице Богдана Хмельницкого в 1965 году установлен пятиметровый пилон из гранита на бетонном постаменте. У подножия памятника горит Вечный огонь. Здесь
проходят торжества, посвященные Дню Победы (9 мая) и Дню освобождения города Брянска
от немецко-фашистских захватчиков (17 сентября).
В 1970 году у здания школы № 27 (ныне лицей № 27) сооружен памятник героямкомсомольцам — Владимиру Рябку, Вале Сафроновой и Игорю Кустову. Все они в разное
время учились в этой школе. За совершенные в годы Отечественной войны подвиги они были посмертно удостоены высокого звания Героя Советского Союза.
При въезде в Фокинский район из центра Брянска рядом с мостом через реку Десна
возвышается памятник гвардейским танкистам, одними из первых ворвавшимся в центральную часть города 17 сентября 1943 года. Открыт памятник в 1968 году в честь 25-й годовщины освобождения города.
В честь ратного подвига воинов-водителей на шоссе А141 «Брянск—Орёл» недалеко
от городской черты, рядом с посёлком Осиновая Горка, в сентябре 1968 года открыт первый
в стране памятник воинам-водителям.
Состояние окружающей среды (локальное)
Запыленность и загазованность воздуха, близость источников загрязнения среды нет (визуально), но инструментальные исследования не проводились. Уровень шума - в пре14
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
делах нормы (на уровне чувственного восприятия). Интенсивность движения транспорта средняя (непосредственно у объекта оценки).
Выводы о местоположении объекта оценки
Положительные характеристики территории (с точки зрения влияния на спрос и предложение): расположение земельного участка в городе.
Отрицательные характеристики территории (с точки зрения влияния на спрос и предложение): относительная удаленность от значимых автомагистралей.
5.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного
участка
В соответствии с Земельным кодексом РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на определенные категории. Такие земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
При определении наилучшего и наиболее эффективного использования принимаются
во внимание следующие факторы:
-целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
- текущее использование земельного участка.
Соблюдая критерий законодательной разрешенности при анализе наилучшего и
наиболее эффективного использования земельных участков, оценщик приходит к выводу о
необходимости определять стоимость земельного участка исходя из его разрешенного использования – для использования производственной базы.
6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ
ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ
Состояние земельного фонда РФ
Земля - универсальный природный ресурс, так как используется во всех отраслях хозяйства. Поэтому по своему значению она может рассматриваться как:
1)Территория жизни людей, размещения их хозяйства и систем расселения. В этом качестве она исчерпаема, т.к. имеет конечные (ограниченные сушей) размеры и невозобновима.
2)Земля и средство производства в сельском, лесном, промысловом хозяйствах. В этом
качестве земля возобновима, т.к. может сохранять и даже увеличивать (при рациональном
хозяйстве) свою продуктивность, но и исчерпаема и невозобновима, т.к. её плодородие может быть разрушено чрезмерной эксплуатацией.
3)Место размещения природных ландшафтов, массивов нетронутой природы, популяцией диких животных и растений. В этом качестве земля исчерпаема, т.к. её слабо освоенные пространства под влиянием человека сокращаются и невозобновима, поскольку ей дикая природа может быть разрушена человеком, и утратить свою способность к самосохранению и саморазвитию.
15
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Поэтому разумное сочетание разных видов землепользования - одна из главных проблем рационализации этой сферы природопользования и сохранения земель как возобновимого ресурса.
Оценка размера земельных ресурсов опирается на следующие показатели:
Общий размер данного вида земельных угодий - кв. км, га;
Продуктивность - размер полезной продукции, получаемой за год с единицы угодья
(т/га, м.куб./га)
Качество - состояние земель, пригодность для данного вида использования. Например: равнинность рельефа и прочность грунтов для застройки и прокладки дорог; красота и
ненарушенность ландшафта для организации отдыха; целостность природного комплекса для организации заповедников;
Обеспеченность земельными угодьями — размер земельных угодий (общих и по видам) на 1 человека и в соответствии с потребностями страны, региона.
Россия относится к числу стран с высокой землеобеспеченностью: как самое большое по площади государство мира (17,1 млн. кв. км.) со слабым заселением (8,7 чел./кв. км.)
она по обеспеченности землёй - более 10 га/чел. - уступает лишь самым слабозаселённым
странам - Австралии и Канаде. Она располагает самым крупным в мире массивом продуктивных земель. В их числе лесные земли, третьим по величине массивом пахотных и кормовых угодий, более 10 млн.кв. км. пригодны для организации охотничьего промысла.
Массивы земель непродуктивного использования существенно меньше - это более 20
млн. га застроенных земель, занятых городами и промышленностью. Около 20 млн. га занято
заповедниками и национальными парками, сохраняющими живую природу.
Между главными землепользователями земли распределены примерно следующим
образом:
Земельный фонд России - 100%;
Земли сельского хозяйства- 38,1%;
Земли лесного хозяйства-51,4%;
Земли промышленности, городов, транспорта, связи, обороны, т.е. земли под застройкой - 1,2%;
Земли заповедников и национальных парков - 1,2%;
Земли водного хозяйства-1,0%;
Земли государственного резерва - 6,9%.
Эти земли размещаются по территории России неравномерно - более 70% сельскохозяйственных и застроенных земель сосредоточены в Европейской её части, главные лесные
массивы (80%) и крупные заповедные земли — в Сибири и на Дальнем Востоке.
Земли населенных пунктов.
Земли, находящиеся в пределах Российской Федерации, составляют земельный фонд
страны.
В составе земельного фонда категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению, имеющая определенный правовой режим. Отнесение земель к категориям осуществляется согласно действующему законодательству в
соответствии с их целевым назначением и правовым режимом.
Действующее законодательство предусматривает семь категорий земель:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической Деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
16
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Земельные угодья - это земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природноисторическим признакам. Учет земель по угодьям ведется в соответствии с их фактическим
состоянием и использованием.
В соответствии с действующим законодательством земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
На праве частной собственности земля принадлежит гражданам и юридическим лицам.
В государственной собственности находятся земли, не переданные в собственность
граждан, юридических лиц, муниципальных образований. Государственная собственность
состоит из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, и земель, находящихся в собственности субъектов Российской федерации. Земли, принадлежащие на праве
собственности городским и сельским поселениям, а; также другим муниципальным образованиям, являются муниципальной, собственностью.
В соответствии с действующим законодательством землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных
пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных
пунктов от земель иных категорий.
При этом если границы населенных пунктов не были установлены, в состав обобщенных сведений вошли утвержденные компетентными органами власти результаты инвентаризации земель, где площадь населенных пунктов определена по фактической застройке,
включая примыкающие к домам приусадебные участки (последнее особенно характерно для
земель сельских населенных пунктов).
Основанием для внесения изменений в статистический учет земель категории в 2010
году являлись утвержденные в установленном порядке документы об изменении (установлении) границ территорий населенных пунктов и муниципальных образований, а также состава
земель, вошедших в их границы.
Уточнение площадей по видам использования земель в границах населенных пунктов
осуществлялось по результатам межевания земель, в том числе, в процессе осуществления
мероприятий по разграничению земель государственной собственности. Сплошная инвентаризация земель с целью получения обобщенных показателей, характеризующих земли в
границах территориальных образований, осуществлялась лишь в отдельных субъектах Российской Федерации.
В состав земель, относимых к категории земель населенных пунктов, входят как
сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья.
Распределение земель населенных пунктов по угодьям
№
Наименование угодий
1
2
3
4
5
6
7
Сельскохозяйственные угодья
Лесные площади
Лесные насаждения, не входящие в лесной фонд
Земли под водой
Земли под застройкой
Земли под дорогами
Другие земли
п/п
17
Площадь (млн. га) В процентах от
категории
9,3
47,4
2,0
10,2
0,7
3,6
0,6
3,1
3,5
17,8
1,9
9,7
1,6
8,2
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Итого
19,6
100,0
Анализ рынка продаж и аренды земельных участков
В Брянской области среди всех видов сделок с землей преобладают арендные отношения (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 0,006 % земельного фонда. Доля площади государственных
и муниципальных земель, используемых на правах аренды составила 4,3 % от всей их площади. Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно.
Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства.
На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям Базовые размеры арендной платы за землю
устанавливались на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории
арендаторов.
Арендные платежи за землю значительно дифференцированы в зависимости от спроса
и предложения, категории арендаторов, местоположения и величины земельных участков.
При этом плата за аренду земли городов и поселков по сравнению с сельской местностью
значительно выше для всех категорий арендаторов. Рынок земли формируется вокруг областных центров, и самые высокие цены на землю складываются в областных центрах и прилегающих к ним районах.
Цена земельного участка в наибольшей степени зависит от его градостроительной
ценности, которая учитывает местоположение участка, наличие инженерной инфраструктуры, транспортных коммуникационных линий, предприятий бытового обслуживания, объектов соцкультбыта, а также факторы, влияющие на условия проживания и использования земли.
Наиболее развитым сегментом рынка продажи являются:
- под индивидуальное жилищное строительство,
- под многоэтажное жилищное строительство,
- под административно -производственные здания,
- под гаражи, автостоянки,
- под торговые киоски, магазины,
- под сельскохозяйственными объектами
Размер арендной платы за земельные участки под размещение объектов индивидуального жилого строения зависит от районов города и от местоположения внутри них достигает от 50,00 до 200 руб. за 1 кв.м. в год. На сегменте рынка под индивидуальное жилищное строительство совершается наибольшее количество сделок.
Размер арендной платы за земельные участки под размещение объектов многоэтажного строительства от районов города и от местоположения внутри них достигает от 300,00
до 2500 руб. за 1 кв.м., в год.
Размер арендной платы за земельные участки под размещение объектов административно-производственного назначения имеет диапазон от 100 руб. за кв.м. в год до
1500,00 в зависимости ценообразующих параметров. Количество сделок на данном сегменте
рынка сократилось, это связано с ограничением финансовых ресурсов, направленных на развитие производства.
Размер арендной платы за земельные участки под размещение гаражей, автосервисов и автостоянок находится в диапазоне от 100,0 до 800,00 за кв.м. в год в зависимости от
ценообразующих параметров.
18
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Размер арендной платы за земельные участки под размещение торговых павильонов
составляет от 300,00 руб. за кв.м. в год и выше, в зависимости от ценообразующих параметров. За последний год, кол-во заявок на аренду земельных участков данного назначение, сократилось.
Цена предложения на земельные участки под строительство жилого дома находится
в диапазоне от 300,00 до 3000,00 в зависимости от основных ценообразующих факторов.
Цена предложения на земельные участки под сельскохозяйственное производство составляет от 3,00 руб. до 60,00 руб. за кв.м., в зависимости от основных ценообразующих факторов.
Цена предложения на земельные участки под размещение объектов многоэтажного
строительства от районов города и от местоположения внутри них достигает до 3500 руб.
за 1 кв.м. На сегменте рынка под индивидуальное жилищное строительство совершается
наибольшее количество сделок. В 2010 г. количество совершаемых сделок возросло в 2 раза,
в среднем составляет 3000,00 рублей и выше за 1 кв.м. в зависимости от основных ценообразующих факторов.
Цена предложения на земельные участки под размещение объектов административно-производственного назначения имеет диапазон от 359,00 руб. за кв.м, в зависимости ценообразующих параметров. Количество сделок на данном сегменте рынка сократилось, это
связано с ограничением финансовых ресурсов, направленных на развитие производства.
Цена предложения на земельные участки под размещение гаражей, автосервисов и
автостоянок находится в диапазоне от 200,00 рублей за кв.м, в зависимости от ценообразующих параметров.
Цена предложения на земельные участки под размещение торговых павильонов составляет от 2000,00 руб. за кв.м, и выше, в зависимости от ценообразующих параметров.
Общие сведения по Брянской области
Брянская область - регион Российской Федерации, расположен в Центральной России
к юго-западу от Москвы, на границе с Украиной и Белоруссией.
Областной центр - город Брянск.
Численность постоянного населения Брянской области на 1 марта 2012 года составила
1262,9 тысячи человек и с начала года уменьшилась на 1,5 тысячи человек или на 0,12 процента (на соответствующую дату предыдущего года наблюдалось сокращение численности
на 1,8 тысячи человек или на 0,14%).
Сокращение численности населения происходило из-за естественной убыли населения, которая в январе - феврале 2012 года уменьшилась по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 73 человека и за счет миграционной убыли населения,
которая составила в январе - феврале текущего года 218 человек.
Область практически - мононациональна: большинство населения - русские.
Основные отрасли промышленности в Брянской области — это машиностроение и металлообработка.
Брянская область лежит в западной части Восточно-Европейской равнины, занимая
среднюю часть бассейна Десны и лесистый водораздел между нею и Окой.
Крайние точки: северная - 54° с.ш., южная - 52°10' с.ш., западная - 31 ° 10' в.д., восточная -35°20' в.д. Область граничит на севере со Смоленской областью, на западе - с Гомельской областью и Могилевской областью Белоруссии, на востоке - с Калужской областью и Орловской областью и на юге - с Курской областью, Черниговской и Сумской областями Украины.
С 2006 года на территории Брянской области существуют 287 муниципальных образований, в том числе: 7 городских округов, 27 муниципальных районов, 30 городских поселений, 223 сельских поселения.
19
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Климат - умеренно-континентальный. Средняя температура января - от 7° до 9° ниже
нуля, средняя температура июля - от+18° до+20°.
Значительная часть области (около четверти общей площади) покрыта лесами. Леса
самых разнообразных типов: хвойные, смешанные и широколиственные, а также лесостепь.
Полезные ископаемые: месторождения песков, глин, мела, мергеля и других стройматериалов, а также фосфоритов.
7. ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ И ДИАПОЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ
ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ
Согласно официального сайта Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии (http://www.to32.rosreestr.ru), кадастровая стоимость объектов оценки определялась на 01.01.2012 года (земельные участки в составе г. Брянска), следовательно, нам для определения рыночной стоимости участков пришлось обратиться к ценам на
объекты – аналоги по состоянию на вышеуказанный период.
Цены на рынке земельных участков в Брянской области (с использованием публикаций в рекламно-информационных изданиях «Коммерческая недвижимость», «Моя Реклама. Брянск» № 81/1438 – 95/1452 (октябрь- декабрь 2011 г.) и в сети Интернет.
№
п/п
Местоположение
Назначение
Общая
Цена пред- Цена предложеплощадь, ложения, в ния за 1 м.кв.,
кв.м.
рублях
в рублях
Брянская область, г. Брянск, Универсальное
Фокинский район,
ул. Снежетьский Вал
Брянская область, г. Брянск, Универсальное
Фокинский район, ул. Олега
Кошевого
4000 кв.м. 3 500
р.
000
875 р.
1600 кв.м. 1600 000 р.
1000 р.
3.
Брянская область, г. Брянск, Универсальное
ул. Бежицкая
4000 кв.м. 4 000 000
р.
1000 р.
4.
Брянская область, г. Брянск, Универсальное
Советский район, ул. Взлетная
Брянская область, г. Брянск, Универсальное
пр-кт Московский, р- н мясокомбината
Брянская область, г. Брянск, Универсальное
ул. Бежицкая,39
2000 кв.м. 2000000 р.
1000 р.
938 кв.м. 1 100 000
р.
1066 р.
2700 кв.м. 3 000 000
р.
1111 р.
7.
Брянская область, г. Брянск, Универсальное
пр-кт Московский,
3000 кв.м. 3500000 р.
1166,6 р.
8.
Брянская область, г. Брянск, Универсальное
ул. Речная
1100 кв.м. 1400 000 р.
1272,7 р.
1.
2.
5.
6.
20
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
В первом приближении можно определить среднюю цену предложения одного метра
квадратного земельного участка аналогичного назначения путём суммирования чисел в правой колонке таблицы и последующего деления результата на количество суммируемых чисел. В данном случае, получен результат (округленно): 1061,4 рублей за 1 кв.м.
Медианное значение (Md) цены предложения по рассмотренным потенциальным объектам-аналогам:
Md = 1000 руб./кв.м. + 1066 руб./кв.м. = 1033 рублей за 1 кв.м.
Размах вариации (разница между максимальным и минимальным значениями в выборе) цены предложения по рассмотренным потенциальным объектам-аналогам:
1272,7 руб./кв.м. – 875 руб./кв.м. = 397,7 рублей за 1 кв.м.
8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА В ЧАСТИ
ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ
В соответствии со Стандартами оценки оценка может осуществляться с позиций трех
подходов: затратного, сравнительного и доходного.
Затратный подход.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта
оценки с учетом износа и устаревания.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для
создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании
объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий применяющихся на
дату оценки.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект
оценки другим объектом, который либо является точной копией, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении
затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.
Сумма затрат на создание объекта определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости
улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием,
внешним устареванием или комбинацией этих факторов.
Затратный подход к оценке объекта оценки содержит следующие методы:
- стоимости сравнительной единицы;
- разбивки по компонентам;
- количественного обследования.
Метод стоимости сравнительной единицы предполагает расчет стоимости сравнительной единицы (1 куб. м, 1 кв. м, 1 пм, т.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющие различия в сравниваемых
объектах (используемые материалы, планировка, этажность, оборудование и пр.).
Метод разбивки предполагает, что стоимость нового объекта рассчитывается как
сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, стен, пер е21
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
крытий и т. п.). стоимость каждого компонента получается исходя из прямых и косвенных
затрат, необходимых для устройства элемента. Существуют несколько вариантов использования данного метода по компонентам: субподряд, разбивка по профилю работ, выделения
затрат.
Метод количественного обследования основан на детальном количественном и стоимостном расчетах затрат на строительство, монтаж, оборудовании. Кроме расчета прямых
затрат учитываются накладные расходы и иные затраты, т.е., практически, составляется полная смета воссоздания (объекта оценки).
Из полученных указанными выше методами стоимости всех затрат на воссоздания
объекта оценки вычитается накопленный износ и устаревания (физический износ, функциональное и экономическое устаревания).
Физический износ представляет собой утрату стоимости под воздействием факторов
эксплуатации объекта, природно-климатических факторов, а так же под воздействием факторов жизнедеятельности человека.
Он подразделяется на устранимый и неустранимый износ.
Функциональное устаревание определяется несоответствием объемно-планировочного и/или
конструктивного решения объекта оценки современным стандартам.
Оно, так же, подразделяется на устранимое устаревание и неустранимое устаревание.
Экономическое (внешнее) устаревание - обесценение объекта оценки
обусловленное влиянием негативным влиянием на него внешней среды: рыночной ситуации,
накладываемых сервитутов, изменение окружающей инфраструктуры, законодательных решений, налогообложения, экологии и т.п. Оно, обычно, неустранимо.
К полученной величине затрат на воспроизводство или замещения прибавляется рыночная стоимость земельного участка или стоимость прав аренды на земельный участок.
Полученный результат и представляет стоимость объекта оценки, определенной затратным подходом.
Сравнительный подход.
Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении
объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется
информация о ценах. Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и
другим характеристикам определяющим его стоимость.
Сравнительный подход основан на предположении о том, что рациональный инвестор
или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью, и цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.
Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о ценах недавно совершенных сделок и предложений объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана
на сборе и анализе информации о продажах объектов-аналогов, с последующим расчетом и
внесением корректировок на различие элементы объекта оценки (передаваемые права, условия финансирования и продажи, время продажи, местоположение, важные технические характеристики и т.д.) с выбранными объектами-аналогами, которые существенно влияют на
величину рыночной стоимости.
В зарубежной и российской (при развитом рынке данного сегмента объектов сходных
с объектом оценки) практике принято считать, что оценка на основе данного подхода дает
наиболее достоверные результаты, что обусловлено широко развитым рынком и достоверной
информацией о совершенных сделках, доступной для оценщиков.
Сравнительный подход дает удовлетворительные результаты в условиях:
относительно не высоких темпов инфляции;
22
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
стабильного развития экономики;
активного рынка объектов сходных с оцениваемым объектом.
Сравнительный подход включает в себя следующие методы:
метод парных продаж;
экспертные методы расчета и внесения поправок;
статистические методы расчета поправок.
Отсутствие систематической доступной для покупателей продавцов и оценщиков
информации об основных показателях - ценах продаж и предложений объектов недвижимости может быть основанием для отказа от подхода.
В отсутствии информации о рыночных сделках с объектами, сходными с оцениваемым объектом недвижимости, могут быть использованы сведения о ценах предложений
сопоставимых объектах.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а)выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и
объекта- аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован
или оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б)скорректировать значение единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому
элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок необходимо внести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы
сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в)согласовать результаты корректирования значения единиц сравнения по выбранным
объектам аналогам. Необходимо обосновать схему согласования скорректированных единиц
сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов;
Доходный подход.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также
связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода определяется
величина будущих доходов и расходов на момент их получения.
Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемого объекта недвижимости зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этим имуществом.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, основана на
определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения оцениваемым имуществом (с учетом фактора времени).
Доходный подход, практически всегда, оценивает полное право собственности на недвижимость.
При применении доходного подхода необходимо:
а)установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается
период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б)исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток
доходов в период после периода прогнозирования;
23
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
в)определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для
приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г)осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Данный метод может применяться к любому потоку дохода и является универсальным. Настоящая стоимость будущих денежных потоков от владения недвижимостью (PV)
определяется из выражения:
где:
Cl, C2, СЗ,... Ct - денежные потоки (входящие и исходящие) возникающие в периоды времени, соответственно, 1, 2, 3, ....t.
SP - ожидаемая цена продажи в конце прогнозного периода;
SE - расходы на продажу в конце прогнозного периода;
it - ставка дисконтирования для t периода;
ir - ставка дисконтирования для реверсии (продажи объекта в конце прогнозного периода).
В рамках доходного подхода, в некоторых частных случаях, может применяться метод капитализации дохода.
Пределы применения данного метода:
- потоки доходов представляют значительную положительную величину и стабильны длительное время;
- изменение доходов за все время изменяются незначительно;
Метод капитализации доходов пересчитывает годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент пересчета, называемый
коэффициентом капитализации.
Стоимость объекта (V) определяется по базовой формуле:
V = I/Ro, г д е :
I - годовой доход (годовой денежный поток до уплаты налогов);
Ro - общий коэффициент капитализации.
9. ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЕНИЯ (ОТКАЗА) ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Определение рыночной стоимости земельного участка проводится в соответствии с
распоряжением Минимущества РФ от 6.09.2002 г. №568-р «Об утверждении методических
рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
24
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять
потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени
(принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и
характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и
вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при
наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее
для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на
конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния
внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка,
являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного
использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с
учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не
совпадать с текущим использованием земельного участка.
В соответствии с вышеуказанной методикой существуют следующие методы оценки
стоимости земельных участков:
метод сравнения продаж;
метод выделения;
метод распределения;
метод капитализации земельной ренты;
метод остатка;
метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.
На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе
самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы
оценки, при этом при выборе методов учитывается доступность достоверной информации
для использования того или иного метода.
Как следует из вышеуказанного распоряжения Минимущества РФ «Об утверждении
методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» ни
один из рекомендуемых методов не основан на затратном подходе (в данном распоряжении
оговаривается только, что элементы затратного подхода используются в части расчета
25
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
улучшений земельного участка (в методах остатка и выделения). Это связано с тем, что
земля является природным ресурсом, который невозможно воспроизвести (в отличие от
других объектов недвижимости). По вышеуказанным причинам, затратный подход оценки к оценке земельного участка оценщик не использует.
Как уже отмечалось ранее, на сравнительном подходе основаны: метод сравнения
продаж, метод выделения, метод распределения.
Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, по которым имеется информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.
В связи с отсутствием информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, метод выделения оценщик в настоящей работе не использует.
Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков, по
которым имеется информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный
участок и наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
В связи с отсутствием информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, метод распределения оценщик в настоящей работе не использует.
На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод
предполагаемого использования.
Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых
экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и
др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может
искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная
информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21).
На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также
связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком
в установленном порядке (ФСО 3, часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с
владением объектом оценки.
Учитывая вышесказанное, доходный подход оценки земельного участка в данном
отчете не используется.
В данном отчете оценщик при расчете стоимости данного конкретного объекта
оценки использует в рамках сравнительного подхода оценки метод сравнения продаж.
10. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых
зданиями, строениями и (или) сооружениями (застроенных земельных участков), так и
земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (незастроенных земельных участков).
Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными
26
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
участками, являющимися аналогами оцениваемого.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с
объектами - аналогами (элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий
каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного
участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обобщения скорректированных
цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке
характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- условия продажи;
- время продажи;
- право собственности;
- площадь;
- уторгование.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с
объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена
исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для
цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
В данном отчете при применении метода сравнения продаж оценщиком использована
информация, опубликованная в рекламно-информационном издании «Моя реклама. Брянск»
№ 55/1412 – 95/1452 (октябрь- декабрь 2011 г.) и размещенная в сети Интернет о цене предложения продажи земельных участков в Брянской области (http://www.roszem.ru,
http://www.zemlemer.info/board/uchastok_pod_stroitelstvo_obekov_proizvodstvennogo_n,;
http://cat-23.bryansk.torgula.ru/post/876156/, http://bryansk.oklikni.ru, http://brn.slando.ru).
Дата
предложения
Условия
продажи
Оценка проводится в
декабре
2014г., но
стоимость
объекта
оценивается
по состоянию на
01.01.2012 г.
рыночные
декабрь 2011
сентябрь 2011
июль 2011
декабрь
2011
декабрь
2011
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
27
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Местоположение
Площадь
участка,
кв.м.
Цена
предложения , руб.
Цена
предложения за 1
кв. м.
Разрешенное использование
Наличие
коммуникаций
Удобство
доступа
Источник
информации
Брянская
Брянская
область, г. область, г.
Брянск,
Брянск, Фопроезд
кинский
Московрайон,
ул.
ский, 12
Олега
Кошевого
9644+/34 1600 кв.м.
Брянская
область, г.
Брянск, ул.
Бежицкая
Брянская
область, г.
Брянск,
Советский
район, ул.
Взлетная
Брянская
область, г.
Брянск, пркт Московский, р- н
мясокомбината
Брянская
область,
г. Брянск,
ул.
Бежицкая,
39
4000 кв.м.
2000 кв.м.
938 кв.м.
2700 кв.м.
4 000 000 р.
2000000
1 000 000 р.
3000000 р.
1000 р.
1000 р.
1000 р.
1066 р.
1111 р.
категория земель - земли
населенных
пунктов
(Универсальное)
категория земель - земли
населенных
пунктов
(Универсальное)
категория
земель земли населенных
пунктов
(Универсальное)
категория
земель земли населенных
пунктов
(Универсальное)
категория
земель земли
населенных пунктов (Универсальное)
коммуникации на участке
коммуникации на участке
коммуникации на
участке
коммуникации на
участке
коммуникации на
участке
Хорошее
хорошее
хорошее
хорошее
хорошее
хорошее
Сведения,
предоставлены заказчиком
Объявление
размещено в
газете «Моя
реклама.
Брянск»
Объявление
размещено в
газете «Моя
реклама.
Брянск»
Объявление
размещено в
газете «Моя
реклама.
Брянск»
Объявление
размещено в
газете «Моя
реклама.
Брянск»
Объявление размещено в
газете
«Моя реклама.
Брянск»
кв.м.
1 600 000 р.
категория
земель земли населенных
пунктов
(для ис-
пользования производственной базы)
электросети, водопровод, канализация,
газопровод.
Выбор единиц сравнения
В данном методе оценки оценщики сочли необходимым выбрать следующие единицы сравнения, которые наиболее существенно влияют на стоимость объекта в целом:
- передаваемые права;
- время продажи / предложение к продаже;
- условия финансирования;
- -местоположение;
- площадь объектов;
- разрешенное использование;
28
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
- наличие коммуникаций;
- удобство доступа;
- уторгование.
По мнению оценщиков, они (единицы сравнения) наиболее корректно определят разницу между объектом оценки и выбранными объектами-аналогами.
Расчет корректировок единиц сравнения для объектов-аналогов
1. Корректировка на передаваемые права.
Передаваемые права для всех объектов одинаковые – право собственности. Поэтому
корректировка равна нулю.
2. Корректировка на условия рынка.
Условия рынка для всех объектов рыночные. Поэтому корректировка равна нулю.
3. Корректировка на время продажи / предложение к продаже
Для всех объектов-аналогов в расчет взяты цены предложения на вторую половину
2011 г. Поэтому корректировку, учитывая близость дат предложения и дату оценки, на время
предложения не проводить.
4.Рассчитаем корректировки на уторговывание.
Корректировка на уторговывание – это скидка с первоначальной цены предложения,
которая бывает, как правило, завышена. Она определяется субъективно исходя из практики
работы и на основе экспертных оценок. Корректировка на уторговывание вводится в том
случае, если в качестве конкурентного материала используется ценовая информация, не являющаяся твердо установленной (цены коммерческих предложений).
Корректировку вносим на основе аналитических материалов опубликованных в следующих источниках: «Скидки на торг: реалии кризиса» (www.rusvs.ru/articles/307.shtml)
Скидки на торг
Численность
населенного
пункта,
тыс. чел.
Более 500
Жилые объекТорговля
ты
Офисная
Производственная
складская
Арен
да
Продажа
Арен
да
Продажа
Арен
да
Продажа
Арен
да
Продажа
8
11
13
15
14
15
13
15
15
250-500
6
9
11
13
12
13
11
13
13
Менее 250
6
9
11
13
12
13
11
13
13
и
Земельные
участки
Согласно сведениям, предоставленным, агентствами недвижимости, средняя скидка
на цены земельных участков прозводственно-складского назначения составляет 3%.
Отсюда корректировка:
- для объекта-аналога 1: 1000 × (-3 / 100) = -30 руб.;
- для объекта-аналога 2: 1000 × (-3 / 100) = -30 руб.;
- для объекта-аналога 3: 1000 × (-3 / 100) = -30 руб.;
- для объекта-аналога 4: 1066 × (-3 / 100) = -32 руб.;
- для объекта-аналога 5: 1111 × (-3 / 100) = -33,3 руб.;
После проведения первых четырех корректировок скорректированная цена становится
базой для введения других поправок (Источник: Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости:
учебник. – СПб.: Издательство «МКС», 2007., стр. 350).
5. Корректировка на местоположение.
29
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке
недвижимости. При расчете корректировок на местоположение объектов-аналогов оценщик
использовал данные социально-экономического развития территорий, на которых находятся
объекты сравнения. Использовались данные по численность населения и уровень зарплат и
доходности населения, (в целом для района).
Данные приняты по состоянию на 01.01.2012 г.
Источник: Городские округа и муниципальные районы Брянской области. Статистический сборник. 2013 г. Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Брянской области. Официальные сайты районных администраций.
Корректировка на местоположение рассчитана следующим образом: в нижеприведенной таблице указаны данные по показателям. Затем мы приводим расчеты относительных
величин данных показателей к показателям Фокинского района, и выводим общий корректирующий коэффициент.
П/
п
1
2
3
Расчет общего корректирующего коэффициента
СреднемесячНаименование
района Число жите- ная начисленБрянской области
лей, чел.
ная зарплата,
руб.
2
3
4
Фокинский
72429
22178,3
Брянская область, г.
Брянск, проезд Московский, 12
Брянская область, г.
Брянск, Фокинский район, ул. Олега Кошевого
Брянская область, г.
Брянск, пр-кт Московский, р- н мясокомбината
Советский
90700
19264,7
Брянская область, г.
Брянск, ул. Бежицкая
Брянская область, г.
Брянск, Советский район, ул. Взлетная
Брянская область, г.
Брянск, ул. Бежицкая, 39
Показатели Фокинского
района
относительно 1,0
1,0
Фокинского (стр.1/стр.1)
Брянская область, г.
Брянск, проезд Московский, 12
Брянская область, г.
Брянск, Фокинский район, ул. Олега Кошевого
Брянская область, г.
Брянск, пр-кт Москов30
Общий корректирующий коэффициент
(гр.3 × гр.4 )
5
1,0
1,0
1,0
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
4
ский, р- н мясокомбината
Показатели Фокинского
района
относительно 0,798
Советского (стр.1/стр.2)
Брянская область, г.
Брянск, ул. Бежицкая
Брянская область, г.
Брянск, Советский район, ул. Взлетная
Брянская область, г.
Брянск, ул. Бежицкая, 39
1,151
0,918
0,918
0,918
Отсюда корректировка по объектам-аналогам составит:
- объект-аналог 1: 970 ×(1 – 1) = 0 руб.;
- объект-аналог 2: 970 ×(0,918– 1) = -79 руб.;
- объект-аналог 3: 970 × (0,918 - 1) = -79 руб.;
- объект-аналог 4: 1034 × (1 - 1) = 0 руб.
- объект-аналог 5: 1077,7 × (0,918 - 1) = -88 руб.
6. Корректировка на вид деятельности (назначение) объекта.
Объект оценки и объекты сравнения имеют примерно одинаковое назначение. Корректировка не проводится.
7. Корректировка на физические характеристики (рельеф и др.).
Рельеф местности всех объектов, как оценки, так и объектов сравнения имеет в основном ровный спокойный рельеф. Дополнительных затрат на исправление дефектов нет
необходимости проводить. Корректировка равна нулю.
8. Корректировка на транспортную доступность.
Объект оценки имеет подъезд по асфальтной дороге. Объекты сравнения имеют
подъезд по асфальтированной дороге. Корректировка по данному показателю не нужна.
9. Корректировка на экологическую обстановку.
Экологическая обстановка в местах расположения объектов (оценки и объектованалогов) нормальная, дополнительных мероприятий по оздоровлению ее не требуется.
10. Корректировка на наличие коммуникаций.
На объекте оценки имеются коммуникации. Объекты-аналоги так же обеспечены
коммуникациями. Корректировка не проводится.
11. Корректировка на масштаб.
Вопрос о размере площади земельного участка решается покупателем в соответствии
со своими потребностями. Крупный земельный участок может быть разделен продавцом на
несколько земельных участков и продан по частям. Необходимость в корректировке на
площадь отсутствует.
По каждому объекту сравнения получены различные результаты, поэтому необходимо
согласовать полученные результаты.
Данные
расчетов
приведены
ниже
31
на
альбомных
листах.
Наименование
Цена за 1 кв. м, руб.
КОРРЕКТИРОВКИ
Передаваемые права
Корректировка на передаваемые права, руб.
Скорректированная цена,
руб.
Корректировка на условия
продажи, руб.
Скорректированная цена,
руб.
Дата продажи/предложения к продаже
Корректировка на время
продажи/предложение на
продажу, руб.
Скорректированная цена,
руб.
Корректировка на местоположение, руб.
Корректировка на вид деятельности (назначение
объекта), руб.
Корректировка на физические характеристики (рельеф и др.), руб.
Корректировка на транспортную доступность, руб.
Корректировка на экологическую обстановку, руб.
Корректировка на наличие
коммуникаций, руб.
Корректировка на мас-
Объект оценки
Объект-аналог1
1000 р.
Объект-аналог 2
1000 р.
Объект-аналог 3
1000 р.
Объект-аналог4
1066 р.
Объект-аналог 5
1111 р.
Права собственности
Права собственности
Права собственности
Права собственности
Права собственности
Права собственности
0
0
0
0
0
1000 р.
1000 р.
1000 р.
1066 р.
1111 р.
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
1000 р.
1000 р.
1000 р.
1066 р.
1111 р.
декабрь 2011
сентябрь 2011
июль 2011
декабрь 2011
декабрь 2011
30
30
30
32
33,3
970 р.
970 р.
970 р.
1034 р.
1077,7
0 р.
-79 р.
-79 р.
0 р.
-88 р.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Рыночные
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
штаб, руб.
Скорректированная цена 1
кв. м, руб.
970 р.
891 р.
33
891 р.
1034 р.
990 р.
Полученная стоимость лежит в интервале от 891 руб. до 1034 руб. за 1 кв.м.
Наиболее точное значение может быть по тому объекту, где произведено наименьшее
количество корректировок, или получена наименьшая сумма корректировок. Оценщик счел
возможным учесть весовые коэффициенты для каждого объекта, исходя из наибольшего
приближения их к объекту оценки, т.е. по количеству выполненных корректировок. Расчеты,
приведены в таблице
Таблица
№
Наименование
ОбъектОбъектОбъектОбъект- Объектп/п
аналог 1
аналог 2
аналог 3 аналог 4 аналог 5
1
2
3
4
5
6
7
Общее количество кор10
10
10
10
10
1
ректировок
Количество введенных
2
2
2
2
2
2
корректировок
Отношение общего ко5
5
5
5
5
личества корректировок
3
к выполненным корректировкам (стр.1 /стр.2)
Сумма значений строки 3
25
25
25
25
25
4
(гр.3+гр.4+гр.5+ гр.6 +
гр.7)
Весовые значения
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
5
(стр.3/стр.4)
Расчет осуществим по следующей формуле:
n
Со   Ci  Ki.
1
n
n
n где:
n
Со
Со
Ci


Ci.расчетная
 Ki.
Со  Со
CiСо–стоимость
Ki
.

объекта оценки;
Ki.Ki
11 Ci  
1
1
Сi - скорректированная цена объектов-аналогов;
Кi- весовые значения приведенных цен объектов-аналогов;
n – количество объектов-аналогов.
Стоимость 1 кв. м объекта оценки:
Со = (970 р. × 0,2)+( 891 р. × 0,2)+( 891 р. × 0,2)+(1034 р. × 0,2)+( 990 р. × 0,2) = 955
руб. за 1 кв. м.
Стоимость всего земельного участка:
955× 9644= 9 210 020 рублей
Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом на дату оценки
(дату проведения оценки, дату определения стоимости) составляет:
- 9 210 020 рублей (Девять миллионов двести десять тысяч двадцать)
рублей.
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
11.
ОБОБЩЕНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ
ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ УЧАСТКА
И
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
При оценке объекта недвижимости оценщиком были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и
точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в
большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.
Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного
значения, а также субъективное мнение Оценщика.
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые
коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования
каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной
стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов
должна составлять 1 (100%).
Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе
рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества. В связи с наличием открытой и достаточной
информации по объектам сравнения, оценщиком сравнительному подходу присваивается
удельный вес равный 100%.
Обобщение результатов подходов при определении рыночной стоимости земельного участка, по адресу: Брянская область, г. Брянск, проезд Московский, 12
(32:28:0041503:50)
Наимено- Стоимость
вание
объекта недвижимости, затратным
подходом,
руб.
Не
земельприменый
нялся
участок
Итого:
Стоимость Стоимость Доля
Доля
Доля
Рыночобъекта не- объекта затрат- доход- сравниная стодвижимо- недвижиного
ного тельного имость,
сти, доходмости, подхода подхо- подхода
округным подхо- сравнида
ленно,
дом, руб. тельным
руб.
подходом,
руб.020
Не
9 210
0,00
0,00
1,00
9 210 020
применялся
Не
Не
применялся применялся
9 210 020
0,00
0,00
1,00
9 210 020
Учитывая весовые коэффициенты каждого прогноза в результате
обобщения результатов, стоимость земельного участка, составляет:
- 9 210 020 рублей (Девять миллионов двести десять тысяч двадцать)
рублей.
35
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
12. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ
1. Отчёт об оценке был составлен в соответствии с законодательством в сфере
оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, правилами саморегул ируемой организации, членом которой является оценщик и специалисты-оценщики, подготовившие отчёт.
2. Утверждения о данных, представленные в отчёте, правильны и основываются на
знаниях оценщиков.
3. Анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и условиями.
4. Оценщики не имели интереса в оцениваемом имуществе.
5. Вознаграждение оценщиков не зависит от какого-либо аспекта отчёта.
6. Оценка была проведена в соответствии с Кодексом этики оценщиков.
7. Образование специалистов-оценщиков соответствует необходимым требованиям.
8. Оценщики имеют опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией
аналогичного имущества.
9. Оценщики произвели обследование имущества лично.
10.Никто, кроме лиц, указанных в отчёте, не оказывал профессиональной помощи в
подготовке отчёта.
36
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
13. СЕРТИФИКАТ СТОИМОСТИ (справка о стоимости)
Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 9644+/34
кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования производственной базы, месторасположение: Брянская
область, г. Брянск, проезд Московский, 12 (32:28:0041503:50), по состоянию на
01.01.2012 года, составляет:
- 9 210 020 рублей (Девять миллионов двести десять тысяч двадцать)
рублей.
Цель и задача проведения оценки.
Расчёт и обоснование рыночной стоимости объекта оценки для принятия решения о
привидении кадастровой стоимости объекта оценки к рыночной.
Дата составления отчёта:
18 декабря 2014 года.
Допущения, на основании которых проводилась оценка
При расчёте и обосновании рыночной стоимости земельного участка был использован сравнительный подход. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. В средствах массовой информации нет сведений о ценах сделок с аналогичной недвижимостью. Есть только
сведения о цене предложения. Оценщик считает, что в настоящий момент опубликованная
цена предложения близка к реальности, сведения в средствах массовой информации заслуживают доверия.
Ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой
для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчёта до даты
совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не
более 6 месяцев.
Оценщик
Крамарев С.Л.
37
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru
14. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ
АКТОВ,
МЕТОДИЧЕСКОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ
И
СПРАВОЧНЫХ
ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ:
1. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении
федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)».
2. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении
федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
3. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении
федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)».
4. Оценка и переоценка основных фондов / Под редакцией Григорьева В.В.М.:
«ИНФРА-М», 1997.
5. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2000.
6. Оценка бизнеса / Под редакцией д.э.н., проф. Грязновой А.Г., проф. Федотовой
М.А. М., 2000.
7. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности
инвестиций. М.: Информационно-издательский дом «Филин».1997.
8. Методические рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков,
утверждены распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002).
9. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. – СПб.: Издательство «МКС», 2007.
10. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с
англ., - М: «Дело Лтд», 1995 г.
11. В.И. Петров, «Оценка стоимости земельных участков», Учебное пособие/ В.И. Петров;
под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой, - М.:КНОРУС, 2007 г., 2008 с.
12. «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные
коэффициенты. Таблицы. Графики. Гистограммы» Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород 2011. 204 с.
13.Статистический сборник 2011 г. Городские округа и муниципальные районы Брянской
области Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Брянской области.
14.Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 6 2010 г. (Учредитель
и издатель НОУ «Международная академия оценки и консалтинга МАОК).
15. Еженедельное рекламно-информационное издание Брянской гильдии риэлторов «Недвижимость+строительство Брянск».
16.Интернет источники: «Скидки на торг: реалии кризиса» (www.rusvs.ru/articles/307.shtml;
http://www.noroo.ru/news/show.php?news=99.
17.Рекламно-информационное издание «Моя реклама. Брянск», № 55/1412 –
95/1452 (октябрь- декабрь 2011 г.) .
18. Поисковая система Yаndex, сайты в сети Интернет: www.brsn.ru,
www.moyareklama.ru, www.base.zem.ru, www.rosrealt.ru, www. globus32.ru и другие по
состоянию на дату оценки.
15. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Активы – имущество организации, включающее в себя внеоборотные средства (основные средства, нематериальные активы, иные внеоборотные активы) и оборотные
средства.
38
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru














Амортизация – процесс накопления денежных сумм, соответствующих перенесенной стоимости основных фондов и последующее возмещение за счет этих сумм изношенных основных фондов. Перенос стоимости, утраченной основными фондами в
процессе эксплуатации, происходит в виде амортизационных отчислений, которые
осуществляются в соответствии с установленными нормами амортизации.
Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна.
Аренда – юридически оформленное право временного владения и пользования или
временного пользования чужой собственностью на определенных условиях. Аренда
земли юридически оформленное право землепользования, при котором собственник
земли за арендную плату передает свой земельный участок на срок аренды другому
лицу (арендатору) для использования по целевому назначению. Арендная плата –
плата за пользование чужим объектом недвижимости. Величина и периодичность
выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.
Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу, приносимому данным
объектом недвижимости.
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от
недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.
Денежный поток – сумма чистого дохода, амортизационных отчислений и прочих
периодических поступлений или выплат, определяющих величину денежных
средств предприятия.
Дисконтирование денежного потока – перевод значений денежных потоков генерируемых предприятием в текущую стоимость предприятия.
Доход чистый операционный (ЧОД) – часть действительного валового дохода, которая остается после выплаты всех операционных расходов.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Единица сравнения – единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых
объектов недвижимости.
Замещение – создание копии объекта оценки, имеющей эквивалентную с объектом
оценки полезность, из материалов и по технологиям, соответствующим современным требованиям.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения
объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта
оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов
и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий,
применяющихся на дату оценки.
Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или
производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.
39
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru


















Здания – архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и
хранения материальных ценностей.
Здания и сооружения, улучшения – вся недвижимость, кроме земли. Включает здания, их внутреннее оборудование, заборы, ограждения, систему канализации и т.д.
Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке
уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под
поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными
законами.
Зонирование – правовой инструмент, позволяющий разделить территорию на районы и установить правила, определяющие характер и интенсивность использования
земли в каждом выделенном районе. Например, районы могут быть зонированы под
жилую застройку или для коммерческого использования.
Износ – потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов.
Износ неустранимый – износ или устаревание, которое не может быть устранено либо устранение которого не является экономически оправданным, поскольку требуемые затраты превосходят ожидаемое увеличение полезности и стоимости рассматриваемого объекта.
Износ устранимый – износ или устаревание, устранение которого является экономически оправданным, поскольку ожидаемое увеличение полезности рассматриваемого
объекта собственности, а стало быть и его стоимости, не меньше затрат на устранение износа.
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся
в чьей-либо собственности.
Инвентарный номер объекта – номер присваиваемый объекту при его регистрации.
Инвестиции – вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли.
Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость для конкретного лица или
группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
Инфляция – обесценение денег, вызванное превышением количества денег, находящихся в обращении, над их товарным обеспечением.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта
оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Кадастровый номер – персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех
пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.
Кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки
рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Капитализация – процесс пересчета доходов, приносимых объектом в величину его
стоимости.
Коммерческие расходы – расходы, связанные со сбытом продукции (работ, услуг),
не подлежащие возмещению покупателем.
Комплекс имущественный – совокупность материальных и нематериальных активов
предприятия, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
40
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru














Корректировки (поправки) – используются в подходе к оценке на основе прямого
сравнительного анализа продаж. Прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.
Коэффициент (ставка) капитализации – коэффициент пересчета будущих доходов
(имеется ввиду чистый операционный доход) от объекта к текущему моменту при
условии, что поступление доходов носит регулярный характер и их величина существенно не изменяется. Отличается от ставки дисконтирования на фактор фонда
возмещения.
Кумулятивный метод (метод суммирования) – один из методов определения коэффициента (ставки) капитализации, когда коэффициент капитализации складывается
из нескольких составляющих: безрисковая ставка, премия за риск, премия за низкую
ликвидность, премия за управление инвестициями, фактор фонда возмещения.
Ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную
цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции
объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в
условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Ликвидация – прекращение предпринимательской деятельности.
Ликвидность – способность актива быть конвертированным в денежные средства.
Наиболее эффективное использование объекта оценки - использование объекта
оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
Недвижимое имущество – земельный участок и относящиеся к нему выполненные
человеком улучшения, в том числе постройки с совокупностью всех сооружений над
и под землей. К недвижимому имуществу относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Недвижимость – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и
все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Нормативный срок службы – определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и другого имущества.
Объект оценки – отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских
прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Объекты с ограниченным рынком – имущество, которое из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный
момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей.
Ограничения (обременения) – это наличие установленных запрещений, стесняющих
правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав
на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного
управления, аренды, ареста имущества и других).
Основные средства (основные фонды) – часть имущества, которая длительное время
(в бухгалтерском учете период, превышающий один год) неоднократно или постоянно в неизменной натурально-вещественной форме используется в экономике, постепенно перенося свою стоимость на создаваемые продукты и услуги.
41
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru















Остаточный срок экономической жизни – период, в течение которого улучшения на
земельном участке еще будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.
Отчет об оценке – документ, передаваемый заказчику оценки, содержащий обоснование результатов проведенной оценки, подписанный оценщиком и заверенный его
печатью.
Оценка – процесс определения стоимости объекта оценки на определенную дату в
соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, который
включает в себя сбор и анализ необходимых данных для проведения оценки.
Оценочная деятельность – деятельность, направленная на установление в отношении
объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных
общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Помещение – пространство внутри здания, ограниченное строительными конструкциями, которое имеет определенное функциональное назначение.
Потенциальный валовой доход – валовые поступления, которые были бы получены,
если бы весь объект недвижимости был бы сдан в аренду (без учета потерь от недозагрузки), и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы полностью.
Право собственности – право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее
право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т. д.
Процедура оценки – совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных, нормативных и иных данных, а также проведение расчетов стоимости и оформление результатов оценки.
Разрешенное использование – целевое назначение недвижимости, включающее диапазон незапрещенных видов использования земельного участка для хозяйственных и
иных целей с учетом установленных ограничений и сервитутов.
Реверсия – выручка от продажи объекта недвижимости в конце последнего прогнозного периода с учетом возможных изменений в стоимости объекта.
Риск – вероятность возможного убытка, ущерба или неблагоприятного исхода при
вложении капитала.
Рынок недвижимости – совокупность потока информации, касающегося сделок с недвижимостью, а также операций по развитию управления и финансирования недвижимости в условиях рыночных отношений.
Рыночная арендная плата – величина арендной платы, установившаяся на рынке для
определенного вида недвижимости.
Рыночной стоимости объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект
оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона
не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны
не было;
42
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru















платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Сервитут – право ограниченного пользования земельным участком. Сервитут может
устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения
водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого
имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Скидка за низкую (недостаточную) ликвидность – денежная сумма, или доля в процентах на которую уменьшается рыночная стоимость объекта, в зависимости от того, насколько быстро объект может быть конвертирован в наличные деньги, если
собственник решает его продать.
Смета (в строительстве) – документ, определяющий стоимость строительства, составленный по принятой методике на основе проектных объемов работ, сметных
норм и расценок.
Сооружения – инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета
труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в
отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта
оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Срок физической жизни – период от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.
Срок экономической жизни объекта – период времени, в течение которого объект
можно использовать извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в
стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его устаревания.
Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый
рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Ставка банковская – величина ссудного процента банка, который ему выплачивается
за пользование его кредитными ресурсами.
Ставка безрисковая – ставка процента по инвестициям, подверженным минимальному риску, например, ставка процента по государственным облигациям.
Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) к текущей стоимости. Ставка дисконтирования
представляет общую ожидаемую ставку дохода (в процентах к цене покупки), на которую покупатель или инвестор вправе рассчитывать, приобретая в собственность
некий актив, с учетом риска, присущего этой доле собственности.
Стоимость – денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в
конкретном объекте. Оценка стоимости объекта недвижимости это определение
конкретного вида стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и др.) на дату
оценки в соответствии с целью и методами оценки.
Стоимость балансовая – полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе.
Стоимость остаточная – балансовая стоимость имущества за вычетом накопленной
амортизации.
Стоимость потребительная (стоимость в пользовании) – выражает полезность объекта с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.
43
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru















Стоимость рыночная – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может
быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Стоимость страховая – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.
Стоимость утилизационная – стоимость объекта, рассчитанная с учетом затрат на
продажу совокупности элементов составляющих объект без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.
Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) – данные нормативных
документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к
рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.
Улучшения земельного участка — здания, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ
и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих
качественные характеристики земельного участка. То есть улучшения – все изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей его использования.
Устаревание – потеря стоимости объекта в результате уменьшения полезности в связи с воздействием на него физических, технологических, эстетических, негативных
внешних факторов.
Устройства передаточные – один из видов основных фондов предприятия, при помощи которых происходит передача электрической, топливной или механической
энергии (трубопроводы, электросети и т. п.) со всеми промежуточными устройствами, необходимыми для трансформации и передачи энергии.
Физический износ – потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе
эксплуатации и природного воздействия.
Физическое лицо – гражданин, обладающий гражданской правоспособностью (способностью иметь гражданские права и нести обязанности). Физическое лицо может
владеть имуществом (экономическими активами), совершать сделки, отвечать по
обязательствам.
Функциональное устаревание – потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна, современным требованиям и пр.
Хронологический (исторический, фактический) возраст объекта – период между завершением строительства (изготовления) объекта и датой оценки.
Целевое назначение земель – установленные законодательством порядок и условия
использования земель для определенных целей в соответствии с категориями земель.
Цена объекта – денежная сумма, за которую был приобретен объект имущества. Цена объекта может отличаться от его рыночной стоимости, поскольку на ее формирование влияет множество факторов, в том числе и субъективных.
Экономическое устаревание – потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних
факторов. Под внешними факторами подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.
Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения
оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также
44
ООО «Приоритет Плюс»; тел.:(4832)589052; моб.:89206067056
e-mail: prioritetplus@bk.ru

достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к
оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки
при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Эффективный возраст объекта недвижимости – определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. В зависимости от особенностей
эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от хронологического
в большую или меньшую сторону.
Юридическое лицо – организация, имеющая в собственности, хозяйственном ведении
или оперативном управлении обособленное имущество и отвечающее по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс или смету.
45