Капитальный ремонт и специальный счет дом

Капитальный ремонт
и специальный счет дома
(раздаточный материал)
1.Изменения Жилищного кодекса, касающиеся капитального
ремонта.
2.Схема.
3.Как провести капитальный ремонт в МКД.
4.Приложения.
Федеральным законом от 25.12.2012N 271-ФЗ в Жилищный кодекс РФ
внесены значительные изменения, которые касаются капитального ремонта. В
частности, в Жилищный кодекс РФ введен новый раздел: «Организация и
проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных
домах».
Эти изменения вступили в силу с 1января 2013 года.
Что изменилось:
Изменения в Жилищный кодекс РФ предусматривают повсеместное создание
региональных программ капитального ремонта многоквартирных домов и
формирование фондов капитального ремонта.
Региональные власти обязаны утвердить и опубликовать региональную
программу капитального ремонта, создать государственную структуру –
«регионального оператора», который будет выполнять функций технического
заказчика работ по капитальному ремонту. Новая структура должна быть
создана в течение 2013 года.
Региональный оператор–это юридическое лицо с организационно-правовой
формой в виде фонда. Субъекты РФ имеют право создавать несколько
региональных операторов для различных частей своей территории.
Денежные средства на капитальный ремонт будут перечисляться не
управляющей компании , как это было принято в Екатеринбурге ранее, а в
фонд капитального ремонта.
Собственники МКД вправе выбрать один из 2-х способов формирования
фонда капитального ремонта:
1. на специальном счете многоквартирного дома;
2.на счете регионального оператора– то есть в «общей корзине»
многоквартирных домов.
Выбрать способ формирования фонда капитального ремонта собственники
обязаны не позднее, чем через два месяца после официального опубликования
региональной программы капитального ремонта.
Если собственники не примут решения по этому вопросу, фонд будет
формироваться на едином счете регионального оператора.
Если фонд формируется на специальном счете, то собственники принимают
решение о размере этого фонда (например, могут установить размер фонда
10 млн.руб.). Но этот размер не может быть меньше, чем установят
региональные власти. После накопления фонда собственники могут принять
решение о приостановлении обязанности по уплате средств на капитальный
ремонт.
Фонд может формироваться из различных источников – сдача в аренду
общего имущества и пр.
Если фонд формировался на счете регионального оператора, то для изменения
такого порядка, то есть «выделения» своих денег из «общей корзины» и
формирования фонда на специальном счете, необходимо принимать решение
на общем собрании дома. Такое решение вступает в силу через 2 года. Это
значит, что деньги будут «выделены» только по истечении этого срока.
Поэтому определяться с вопросом, где будет формироваться фонд
капитального ремонта, лучше всего сразу.
Если собственники приняли решение формировать фонд на специальном
счете дома, то владельцами этого счета, точнее, его распорядителем может
быть созданное в доме ТСЖ, специализированный кооператив или выбранный
на общем собрании региональный оператор. Управляющая компания
распорядителем этого фонда быть не может.
Специальные счета дома могут быть открыты только в банках,
соответствующих определенным критериям финансовой устойчивости.
Открываются счета на имя, указанное в решении общего собрания (имя
регионального оператора, ТСЖ или кооператива).
Банк может провести операции по списанию со счета денежных средств
(оплату работ) только по указанию владельца специального счета в адрес лиц,
оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту
при предоставлении следующих документов:
• протокол общего собрания собственников о выполнении работ по
капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• договор о выполнении работ по капитальному ремонту;
• акт приемки выполненных работ по договору.
По требованию любого собственника банк и владелец специального счета
предоставляют информацию:
• о сумме зачисленных на счет платежей;
• об остатке средств на специальном счете;
• обо всех операциях по данному специальному счету.
ИзменениявЖК:
Глава9.«Организацияипроведениекапитального
ремонтаобщего имущества в МКД
ОрганыгосударственнойвластисубъектаРФ:
•
•
•
утверждают региональную программу капитальногоремонта
Создают регионального оператора иутверждаютпорядокегодействий
Устанавливаютминимальныйразмер взноса накапитальныйремонт
СобственникиМКД:
Формируютфондкапитальногоремонта
(2варианта формированияфондапо выборусобственников)
Специальныйсчетдома
(открываетсянаимявыбранного
регионального оператора,
Счетрегионального оператора
ТСЖ илиЖСК)
Для списанияденегпосчету:
Ремонтдомапроизводитсяв
сроки,предусмотренные
региональнойпрограммой
капитальногоремонта.
•
протоколобщегособрания
собственниково выполнении
работпокапитальномуремонту
общегоимуществав
многоквартирномдоме;
договоро выполненииработпо
капитальномуремонту;
актприемкивыполненныхработ
по договору.
•
•
(«общаякорзина»)
Денежнымисредствамираспо
ряжается
региональный оператор
Банк
производитоперациипо списанию денежныхсредств со счета накапитальныйремонт
по указанию региональногооператора
Региональный оператор:
•
•
выполняетфункциитехнического заказчикаработпо капитальному ремонту;
выполняет функциираспорядителясредствфондакапитальногоремонта.
Подрядчик
Как провести капитальный ремонт
В подавляющем большинстве случаев в Екатеринбурге многоквартирными
домами управляют УК, которые пришли на замену МУПам в 2006 году.
Напомним, реформа ЖКХ началась с вступлением в силу Жилищного кодекса
в 2005году.
Несмотря на то, что за «капитальный ремонт» жители платят в течение
десятка лет, потребовать отчета о накопленных средствах собственники жилья
со своей УК могут только за период ее управления.
Однако и за этот период по статье «капитальный ремонт» скопились или
должны были скопиться немалые средства. Речь идет о нескольких миллионах
рублей.
В силу положений Жилищного кодекса эти накопления принадлежат
собственникам жилья. И без их согласия, то есть без решения общего
собрания собственников, УК не вправе распоряжаться данными средствами.
Кроме того, инициаторами проведения капитального ремонта, выполняя роль
заказчика, должны выступать собственники дома. Управляющая компания
выполняет роль исполнителя работ.
Поэтому первый шаг, который собственники, Совет МКД должны сделать, –
запросить в УК размер средств, накопленных по статье «капитальный
ремонт», а также сведения обо всех проведенных за период управления УК
работах по капитальному ремонту и его стоимости. Не лишним будет
проверить законность действий УК, а именно: установить, решался ли вопрос
о проведении капитального ремонта на общем собрании собственников МКД.
Если УК действовала самоуправно, в первую очередь необходимо проверить
сметную стоимость работ, поскольку она может быть очень завышена и
соответственно оспорена в суде.
После того как Совет МКД установит размер существующего «фонда»
капитального ремонта, можно переходить к обсуждению вопроса об
«освоении этих средств»– о том, как эти средства рационально использовать.
Для этого целесообразно провести опрос среди жителей дома, чтобы узнать
мнение последних о первоочередных нуждах и потребностях. Например, что
в первую очередь следует отремонтировать: перекрыть крышу, поменять
систему ГВС или ХВС, построить детскую площадку и пр. Опрос можно
провести любым способом – анкетированием, через проведение общего
собрания и пр. Не следует игнорировать мнение специалистов УК о
первоочередных работах по ремонту общего имущества. Совет дома с
участием специалистов УК может провести осмотр объектов общего
имущества. Результаты этих осмотров следует фиксировать в акте, который
может стать основанием для проведения капитального ремонта.
После того как будут определены первоочередные виды работ капитального
ремонта, следует письменно обратиться в УК с предложением составить
локальный сметный расчет по тем видам работ, которые определили
собственники. Совет МКД должен принимать активное участие в
согласовании сметы, проверять стоимость материалов и работ. Для этих целей
Совет вправе привлекать независимых специалистов. Это очень важный этап
работы Совета МКД, потому что это реальный контроль над расходованием
денежных средств собственников дома. Если консенсус с УК не будет найден,
Совет МКД вправе подыскать иного подрядчика для выполнения работ по
капитальному ремонту и также пройти процедуру согласования сметного
расчета.
Следующий шаг–после того как смета будет согласована, Совет МКД
выносит вопрос об утверждении этой сметы (или на выбор двух смет) на
общее собрание собственников МКД. На повестку собрания можно вынести и
иные вопросы. Например, срок проведения ремонта и пр. Если Совет МКД
действует без устава с определенными полномочиями председателя Совета, то
в повестку дня следует поставить вопрос о наделении председателя Совета
или иного собственника полномочиями по подписанию договора подряда и
акта выполненных работ. Если смета утверждается, значит, можно начинать
работы по капитальному ремонту.
По окончании работ, председатель Совета МКД принимает эти работы–
подписывает акт выполненных работ.
Опросный лист
«Мнение собственников помещений о необходимости проведения работ/ремонтов общего имущества в многоквартирном доме»
по адресу:
Степень важности работ/ ремонтов
Виды работ/ ремонтов,
которые необходимо провести1
1.1. Капитальный ремонт кровли
1.2. Полная заменатруб горячего
водоснабжения
Другоеважное, по Вашемумнению
По оценке управляющей
По Вашей оценке
организации
1.Работы/ремонтыв доме
1
Готовы ли Вы к
тому, что для
выполнения данной
работы потребуется
повысить размер
взносов3
Да
Примечание4
Нет Не знаю
2
1.3.
2.Работы/ремонты на придомовой территории
2.1. Восстановлениеоборудования
надетской площадке
2.2. Частичный ремонт тротуара
Другоеважное, по Вашемумнению
3
1
2.3.
Степень важности выполнения работ отмечена цифрами:
«1»-первоочередные работы,«2»-работы, которые можно сделать во вторую очередь,«3»-работы, которые могут быть отложены на
следующий год.
Укажите, какие работы/ ремонты Вы считаете необходимо сделать.
Номер квартиры (наименованиепомещения)
Фамилия И.О. собственника
Подпись собственника
Примерный
АКТ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ №
(акт обследования состояния)
Многоквартирного дома по адресу:
Наименование объекта общего имущества:
Местонахождение объекта:
При осмотре обнаружены следующие виды дефектов и неисправностей:
Состояние объекта на момент проверки:
РЕШЕНИЕ:
Обследование произвели:
(Фамилия, И.О., должность)
(подпись)
(Фамилия, И.О., должность)
(подпись)
(Фамилия, И.О., должность)
(подпись)
«_
»_
201_ г.
Руководителю ООО «Управляющая компания
»
От председателя Совета МКД, собственника кв.
№
Адрес: г. Екатеринбург,ул.
, д.
, кв.
Тел.:
Заявление
№
Я,
, являюсь собственником жилого помещения – квартиры
в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
Кроме того, я являюсь председателем Совета МКД указанного дома. Данным домом
управляет Ваша организация.
В целях планирования капитального ремонта общего имущества собственников в
многоквартирном доме.
Прошу
1. Предоставить сведения о накопленных денежных средствах по статье «капитальный
ремонт»многоквартирного дома за весь период управления домом.
2. Предоставить сведения о проведенном капитальном ремонте (видах работ) в
многоквартирном доме, расположенном по адресу:
за
период управления домом, по каждому году отдельно, а также о стоимости проведенных
работ.
Председатель Совета МКД
Руководителю ООО«Управляющая компания
»
От председателя Совета МКД, собственника кв.
№
Адрес: г. Екатеринбург,ул.
,д.
, кв.
Тел.:
Заявление
№
Я,
, являюсь собственником жилого помещения – квартиры
в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
Кроме того, я являюсь председателем Совета МКД указанного дома. Данным домом
управляет Ваша организация.
Согласно представленной Вами информации, ООО«УК
управления в доме проводился следующий капитальный ремонт.
» за период
В 20___году-работы по_______ на сумму_______ руб. В 20____году-работы
по _____________ на сумму __________руб. В 20_____году – работы по
________ на сумму________ руб. В 20___году-работы по __________на
сумму________руб.
На основании ст. 161.1 ЖК РФ прошу предоставить для ознакомления следующие документы:
1. Протоколы решений общих собраний о проведении указанных ремонтных работ,
утверждении смет, подтверждающих законность списания денежных средств со статьи
«капитальный ремонт» дома.
2. Договоры с подрядными организациями, проводившими ремонтные работы.
3. Акты выполненныхработ.
Председатель Совета МКД
Руководителю ООО «Управляющая компания
»
От председателя Совета МКД
Адрес: г. Екатеринбург,ул.
, д.
, кв.
Тел.:
Заявление
Общее имущество многоквартирного дома, расположенного по адресуг. Екатеринбург,ул.
находится в плохом состоянии и требует капитального ремонта. По
мнению собственников дома, в первую очередь следует провести капитальный ремонт
следующих объектов общего имущества:
Просим вас составить локальный сметный расчет по капитальному ремонту этого имущества и
согласовать этот расчет с Советом МКД, для последующего его утверждения на общем собрании
собственников помещений МКД.
Председатель Совета МКД