Обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода Ноябрь 2006 года Российская Федерация Город Нижний Новгород www.snbc.ru © Дизайн Александра Савельева ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА (Ноябрь 2006 года) Города – миллионники, расположенные по обоим берегам Волги, отличаются от других крупных региональных городов России наиболее активным развитием рынка коммерческой недвижимости. Например, рынок Нижнего Новгорода на сегодняшний день можно охарактеризовать как самый сбалансированный, а рынок Самары – как самый динамичный. Бурный рост казанского ритейла вообще не знает аналогов в нашей стране. Остался чуть позади город Волгоград, однако отставание в темпах ввода объектов коммерческой недвижимости в этом «миллионном» городе объясняется в первую очередь его удаленностью от центра. Рынок коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода развивается традиционно для региональных городов. Наибольшая активность наблюдается в торговом сегменте. Рынок офисов также демонстрирует уверенный рост. В сегменте складской недвижимости пока не преодолены препятствия, тормозящие его развитие. ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Основные тенденции рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода в настоящее время – это переход арендаторов в офисы более высокого класса, формирование спроса на помещения класса А и экспансия иногороднего капитала. По данным компании London Consulting & Management Group, в 2005 году в городе появилось несколько новых бизнес – центров, предложивших рынку более качественные офисы. В общей сложности специалисты компании обозначили восемь центров (в том числе многофункциональных), включающих в себя офисные помещения класса В (общей площадью 53 тысячи кв.м). По оценке компании SMT Developments, в текущем году при условии соблюдения сроков ввода в эксплуатацию офисный рынок может увеличиться на 30 тысяч кв.м, в 2007 году – на 60 тысяч кв.м. В соответствии с данными, которыми оперируют в LCMC, всего на второе полугодие 2006 года заявлено к вводу в эксплуатацию шесть бизнес – центров общей площадью 56 тысяч квадратных метра. К наиболее крупным и качественным объектам, заявленным к воду в эксплуатацию в 2007 году, относят следующие: торгово – офисный центр класса В, расположенный в квартале улиц Октябрьская, Алексеевская, Ошарская и Чернопрудного переулка (на месте Алексеевского рынка); общая площадь – 35 тысяч кв.м, офисная площадь – 12 тысяч кв.м; бизнес – центр класса А на месте стадиона «Водник» (улица Алексеевская); офисная площадь – 11 400 кв.м; торгово – офисный центр класса А «Центр Международной торговли» (первая очередь) на пересечении улиц Варварская и Ковалихинская; общая площадь – 17593 кв.м, офисная площадь – 5931 кв.м; НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ 1 НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ Обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода Ноябрь 2006 года Российская Федерация Город Нижний Новгород www.snbc.ru © Дизайн Александра Савельева офисно – гостиничный центр класса А «Центр Международной торговли» (вторая очередь) на пересечении улиц Варварская и Ковалихинская; общая площадь – 15 тысяч кв.м, офисная площадь – 6 тысяч кв.м. Сегодня наибольшим спросом у арендаторов в бизнес – центрах города Нижнего Новгорода пользуются помещения до 50 квадратных метров. Источник: журнал «Коммерческая недвижимость России», сентябрь 2006. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Рынок современных торговых центров в Поволжье переживает инвестиционный бум. Лидирует Самара – как по количеству площадей, составляющих более миллиона кв.м, так и по темпам роста качественной торговой недвижимости. За 2005 год этот сегмент, по данным компании «Бекар Консалтинг», вырос примерно на 100%, а к началу 2007 года его объем еще удвоится. Казань, где общие торговые площади превышают 880 тысяч кв.м, к концу 2006 года планирует выйти на рубеж в один миллион кв.м. По объемам качественных площадей она уже сейчас опережает другие города Поволжья. Здесь представлены все актуальные торговые форматы и ведущие сетевые бренды. В Нижнем Новгороде, который по площадям (545 тысяч кв.м) пока заметно отстает от соседей, прирост в этом сегменте, как ожидается, составит не менее 30%: В 2006 году готовится к открытию несколько крупноформатных торговых центров общей площадью 215 тысяч кв.м. Новые комплексы отличает высокая стоимость, масштабность, европейское качество отделки и инфраструктуры, широкий набор услуг. Появление крупных проектов с длительным сроком окупаемости повлекло за собой и эволюцию торговых форматов. Летом 2005 года к двум действующим профессиональным торговым центрам в Нижнем Новгороде присоединился третий – ТЦ «Республика» на площади Революции. Вторая очередь общей площадью 100 тысяч кв.м будет включать в себя торговые помещения, бизнес – центр класса В (12 – 18 тысяч кв.м) и гостиницу. В начале 2006 года в заречной части города появился ТЦ «Муравей» (не очень интересный с точки зрения архитектуры и концепции проект, но с хорошим местоположением и двумя сильными арендаторами – «Эльдорадо» и детским развлекательным центром Star Galaxy), была реализована вторая очередь ТЦ «Новая Эра» (станция метро «Канавинская») и третья – «Новый век» (Автозаводский район). В июле открылся ТЦ «Золотая миля» в центре Сормово (32 000 кв.м), до конца 2006 года должны появиться еще два небольших проекта – Торгово - развлекательный центр «Москва» (реконструкция кинотеатра) и ТЦ «Коломенский» на Автозаводе. К 2008 году на границе Автозаводского и Ленинского районов (станция метро «Пролетарская») должен открыться второй в заречной части города профессиональный ТЦ – Park House. НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ 2 НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ Обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода Ноябрь 2006 года Российская Федерация Город Нижний Новгород www.snbc.ru © Дизайн Александра Савельева Источник: журнал «Эксперт Волга», 14 – 27 августа 2006 года, № 17 – 18 (21 – 22). Во втором полугодии прошлого года в заречной части города также открылись три объекта типа «гипер/супермаркет + галерея»: «Карусель» на Московском шоссе и два «Перекрестка» – на площади Ленина (недалеко от Московского вокзала) и площади Плотникова (Автозавод). «Карусель» и «Перекресток» на Ленина испытывают определенные трудности с заполняемостью галереи. Технология организации совмещенной покупки дается местным игрокам тяжело: слабое пресечение покупательских потоков отмечается даже в профессиональных торговых центрах. К концу 2006 года в заречной части начнут работать еще два «Перекрестка» и «Мосмарт». Введена в эксплуатацию первая очередь (магазин OBI) масштабного проекта компании «Столица Нижний» – ТРЦ на пересечении улиц Родионова и Деловая общей площадью 1354 тысяч кв.м. Будет построен небольшой ТЦ «Гагаринский» в Приокском районе и пущена первая очередь техно – торгового центра на Казанском шоссе (формат DIY + бытовая техника и сопутствующие товары). Компания «Регионы – Девелопмент» также построит в Нижнем Новгороде торговый центр общей площадью 60 тысяч кв.м. В октябре 2006 года на рынок вышел торговый комплекс «Мега», строительство которого велось более двух лет. Площадь нижегородского ТЦ составляет 113000 кв.м. В «Меге» разместилось около 150 арендаторов (магазины и рестораны известных европейских марок). Мебельный магазин IKEA, немецкий строительный супермаркет OBI и французский гипермаркет Aucban стали якорными арендаторами. Для организации покупательского потока автобусы к «Меге» пустили не только из Нижнего Новгорода, но и из Кстово. В компании SMT Developments считают, что выход «Меги» на рынок – скорее позитивное явление для местных игроков. Однако усиление конкуренции неизбежно, так как объем рынка значительно расширился, и появилось большое количество качественных арендаторов. У поволжских экспертов нет единого мнения о том, когда рынок торговой недвижимости будет близок к насыщению, и новые торговые центры начнут пустовать. Одни участники рынка полагают, что для городов – миллионников порогом первоначального насыщения торговыми центрами можно считать количество площадей выше 700 тысяч кв.м; до этого идет экстенсивное развитие, связанное, прежде всего с освоением площадок, а дальше вступает в силу конкуренция торговых форматов и концепций. НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ 3 НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ Обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода Ноябрь 2006 года Российская Федерация Город Нижний Новгород www.snbc.ru © Дизайн Александра Савельева Другие считают, что показатель обеспеченности населения «квадратными метрами торговых площадей» весьма условен. По их мнению, «рынок насыщается не квадратными метрами, а интересом арендаторов и потребительским спросом». Избыточные с точки зрения арендаторов, площади могут возникать не только из – за насыщенности рынка, но и в случае неэффективности торгового объекта: неудачная площадка, слабый трафик, неверно выбранная целевая аудитория – все это приводит к миграции арендаторов в более удачные торговые центры. В свою очередь, создание новых торговых площадей еще не генерирует новый спрос, а просто собирает покупательский поток. Собственники торговых центров стоят пред выбором: освоить тот поток, который уже есть, со сложившейся структурой потребления, либо создавать новый, что требует формирования свежей концепции и привлечения уникальных арендаторов. СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ По данным компании Knight Frank, общая площадь складов в городе насчитывает не менее 378 тысяч кв.м. При этом из общего объема заявок на объекты коммерческой недвижимости запросы на приобретение и аренду складов составляют 27%. Средняя стоимость аренды складских помещений составляет $80 – 170 /кв.м в год. Причем цена в малой степени зависит от местоположения. Большую роль играет качество помещения и близость транспортных магистралей и железнодорожных путей. Современных складских комплексов класса А в городе практически не существует. К классу А можно отнести складской комплекс компании Alidi. Лишь 31% складов имеет отапливаемые площади. Технически оснащенных помещений немного, поэтому цены на них постоянно растут и составляют от $120/ кв.м до $280/ кв.м, иногда доходят до $430 – 480 /кв.м (данные Knight Frank). В ближайшие год – два, возможно, развернется борьба за участок, соединяющий Нижний Новгород и Кстово (отрезок федеральной трассы М-7 Москва – Казань протяженностью 7 км). Это место является самым доступным из всех районов города. Но строительство, возможно, не более чем на 2 км трассы. Два крупных участка примыкают к железнодорожной ветке, на них и развернется строительство. Один из участков (170 га) уже купила компания IKEA. В ближайшие годы здесь ожидается скачок цен на участки – они вырастут в 3 – 5 раз. Статистика цен продажи и арендных ставок по районам города Нижнего Новгорода и типам коммерческой недвижимости, полученная отделом информационных технологий АН «Выбор – Недвижимость» по состоянию на 13 ноября 2006 года, представлена в таблице 1. Таблица 1 ЦЕНЫ НА ОБЪЕКТЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДЕ НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ Производственно – складские площади 625 1 786 266 11 20 5 17 49 7 Канавинский 512 931 122 800 1 990 320 14 24 6 23 53 11 Ленинский 523 744 121 798 1 784 319 15 19 5 21 48 9 Московский 464 1 041 124 747 1 990 324 16 27 5 20 52 10 Сормовский 371 741 102 746 1 696 286 11 19 5 19 47 9 Офисы 112 Офисы 786 Офисы 374 4 Торговые площади Производственно – складские площади Максимальная цена аренды, $/кв.м Автозаводский НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ Торговые площади Максимальная цена аренды, $/кв.м Торговые площади Производственно – складские площади Максимальная цена продажи, $/кв.м Офисы Производственно – складские площади Название района города Нижнего Новгорода Торговые площади Минимальная цена продажи, $/кв.м НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ Обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода Ноябрь 2006 года Российская Федерация Город Нижний Новгород www.snbc.ru © Дизайн Александра Савельева Производственно – складские площади 1 153 186 1 775 3 466 355 18 30 6 47 92 12 Приокский 465 650 130 714 1 018 295 13 17 5 19 26 9 Советский 614 1 153 149 1 420 2 143 388 17 30 6 37 56 11 Офисы Торговые площади Производственно – складские площади 633 Офисы Нижегородский Офисы Торговые площади Производственно – складские площади Максимальная цена аренды, $/кв.м Торговые площади Торговые площади Максимальная цена аренды, $/кв.м Офисы Название района города Нижнего Новгорода Максимальная цена продажи, $/кв.м Производственно – складские площади Минимальная цена продажи, $/кв.м Источник: газета «Полезная площадь» № 45 от 15 октября 2006 года Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости показывает, что максимальный разброс цен на коммерческую недвижимость имеет место в Нижегородском районе. Об этом свидетельствуют приведенные ниже диаграммы. Цена продажи офисов (min-max),$/ кв.м. 2000 1775 1600 1420 1200 800 800 747 798 746 625 374 714 633 523 512 464 614 465 371 400 0 й й й й ий ки й ки й кий вски м овски ородс к нски нски окс етс од с с ко г ави ени р о При н за в е Л Сов о о а М ж С т К Ни Ав Цена аренды офисов (min-max),$/ кв.м. 47 50 40 37 30 23 17 20 14 21 15 19 20 11 19 18 16 11 17 13 10 0 й й ки й кий ки й ский ский родс ки ский нски окс етс и нс о ков в д м ов ави При е го Лен Сов оза Мос Сор Ка н Ниж Авт НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ 5 НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ Обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода Ноябрь 2006 года Российская Федерация Город Нижний Новгород www.snbc.ru © Дизайн Александра Савельева Цена продажи торговых площадей (min-max),$/ кв.м. 3466 3600 3000 2400 1990 1786 2143 1990 1784 1696 1800 1153 1041 931 1200 744 786 1018 741 1153 650 600 0 ий ки й кий ки й кий ский ский ский дс к окс етс овс и нс о ков вин в д оро При Лен Сов орм оза а на Мос же г С т К и в Н А Цена аренды торговых помещений (min-max),$/кв.м. 100 92 80 60 53 49 56 52 48 47 40 30 24 20 20 26 27 19 19 30 17 0 й кий ки й кий кий ки й кий кий вски ородс окс овс етс инс и нс од с рм о ос к При нав за в ег Лен Сов о о а М ж С т К и Н Ав Цена продажи производственно-складских площадей (min-max),$/ кв.м. 400 355 350 320 300 338 324 319 295 286 266 250 186 200 150 112 122 121 149 130 124 102 100 50 0 ск вод оза Авт ий кий и нс Лен НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ м ов Сор 6 ский ки окс При й НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ Обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода Ноябрь 2006 года Российская Федерация Город Нижний Новгород www.snbc.ru © Дизайн Александра Савельева Цена аренды производственно-складских площадей (min-max),$/кв.м. 14 12 12 11 11 10 10 9 8 7 6 5 9 9 6 6 5 5 5 6 5 4 2 0 ск вод оза Авт ий кий и нс Лен ский м ов Сор ки й окс При Практически все участники рынка прогнозируют дальнейший рост уровня цен во всех секторах нежилой недвижимости города Нижнего Новгорода. ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА Обзор подготовила Савельева Светлана Владимировна Заместитель Генерального директора ЗАО «НижБизнесКонсалтинг» по оценочной деятельности E – mail: svs@snbc.ru Телефон: (831) 277 – 9929 Нижний Новгород Ноябрь 2006 НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ 7 НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ НИЖБИЗНЕСКОНСАЛТИНГ