Инвестирование в объекты коммерческой недвижимости
advertisement
1 Инвестирование в объекты коммерческой недвижимости нерезидентом ЧТО ТАКОЕ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Инвестирование в объекты коммерческой недвижимости является на сегодняшний день не только надежным размещением капитала, но и очень выгодным и доходным бизнесом. Рынок коммерческой недвижимости продолжает оставаться рынком с высоким объемом строительства, растущими арендными ставками и недостаточным количеством предложений. Доходность этого бизнеса составляет 20 - 40%, а срок окупаемости составляет порядка 3 - 7 лет (в зависимости от объекта). Сейчас «любые квадратные метры» способны приносить деньги, но не «любые метры» можно отнести к разряду коммерческой недвижимости. Под данным термином подразумеваются помещения нежилого фонда, предназначенные для различных видов коммерческой деятельности производства, торговли, сферы услуг, офисов. К объектам коммерческой недвижимости относятся: • Офисы (как отдельные помещения, так и целые здания) • Складские помещения • Производственные помещения (промышленные объекты) • Торговые площади (торговые центры) • Спортивно-развлекательные комплексы • Гостиницы и т.д. В принципе, коммерческая недвижимость должна приносить прибыль, прежде всего, за счет успешной деятельности располагающейся на ее территории фирмы или организации. Во всяком случае, именно такая схема принята во всем мире. И если помещение передается в качестве залога, то кредит, как правило, используется на покупку нового оборудования, внедрения новых технологий, обновления ассортимента услуг и выпускаемых товаров - одним словом, для расширения производства и в конечном итоге достижения более высокой экономической эффективности бизнеса. Но, судя по ценам, которые сегодня установились на аренду коммерческих помещений в Киеве, стандартная цель кредитования под коммерческую недвижимость многим сегодняшним покупателям и владельцам таких площадей и не особо нужна. При грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости в первую очередь, сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - доходы от нее вполне сопоставимы с прибылями любой другой сферы бизнеса (малого либо среднего), а хлопот сказывается куда меньше. Таким образом, инвестирование в коммерческую недвижимость превратилось в отдельную отрасль бизнеса, сходную с девелоперской деятельностью. КАКИЕ СЕГМЕНТЫ БОЛЬШУЮ ПРИБЫЛЬ? КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИНОСЯТ В настоящее время наиболее рентабельны вложения в магазины и 2 офисы менее - в склады и производства. Кроме того, заметен рост количества профессионально управляемых объектов всех типов коммерческой недвижимости . Поэтому положение мелких собственников в ряде случаев становится мене уверенным. К примеру, гораздо привлекательней арендовать под офис помещении в новом специально построенном для этих целей центре с адекватными профильно-инженерными системами, чем за те же деньги помещение в жилом доме. Склад, расположенный в подвале жилого дома, с неудобными подъездами для транспорта явно уступает профессиональному складу на охраняемой территории. Главный аспект успешного инвестирования в коммерческую недвижимость это основное ее качество с точки зрения бизнеса - способность приносить доход тому, кто ее использует. Необходимо выбрать именно тот объект, который сможет удовлетворить требования будущих арендаторов, и подойдет для конкретнее; направления их бизнеса. Доход, который принесут помещения, в сильной степени зависит от степени соответствия этим требованиям. Тот, кто не обратит внимание на эти рекомендации, просто получит убытки вследствие постоянного поиска арендаторов. Неадекватный выбор объекта для инвестирования являет собой большой риск. Офисная недвижимость Проекты офисной недвижимости более понятны инвестору в виду того, что наблюдается некоторая типизация. По соотношению «доходность/риск/цена ошибки» также лучшая позиция у офисных проектов. В большинстве своем инвесторы торговых и офисных центров создают их не для дальнейшей продажи, а для сдачи в аренду. При сложившейся практике, в независимости от объемов инвестиций, период окупаемости торговых центров от 3 до 5 лет (на Западе 10-15), а офисных центров - от 5 до 7 лет. Привлекательность инвестирования в коммерческую недвижимость, скорее всего, сохранится на ближайшие 3 - 5 пет. Увеличение стоимости офисной недвижимости в перспективе не ожидается, поскольку с начала нынешнего года количество зарегистрированных фирм в Киеве снизилось, то реализация всех объявленных на этот и следующий годы проектов строительства офисных центров может создать избыток предложений на рынке. Торговая и складская недвижимость Прошедший 2004 год несомненно доказал привлекательность торговой недвижимости как объекта инвестиций. По данным операторов рынка, немалые прибыли были получены инвесторами от покупки с последующей сдачей в аренду как крупных торговых центров площадью 2000 кв. м и больше, так и средних магазинов площадью всего в несколько сотен квадратных метров. Об этом свидетельствует и очень малое количество предложений непосредственно продажи торговых площадей при достаточном предложении их аренды. Благодаря осторожной маркетинговой политике девелоперов, контролирующих основную часть рынка торговой недвижимости, в Киеве наблюдается стабильный уровень цен на аренду. Соответственно и нет дефицита торговых площадей, а небольшое превышение заявок над предложением в торговых центрах есть только в "ресторанных двориках" и в находящихся у входах зонах. Соответственно, менее прибыльны удаленные 3 от входа места. Также наблюдается повышенный спрос на места и торговых центрах в районе Крещатика, но остается все меньше операторов, которые согласны платить высокую арендную плату за них. В дальнейшем именно торговые центры, следующие принципу "покупки как отдых" станут объектами коммерческой недвижимости, наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций. С ни рассчитаны на то, чтобы семья по возможности провела там весь день - и смогла сделать покупки для всех членов семьи (включая продукты), поесть в кафе или ресторане, сходить в кино. В центре Киева вскоре будет перенасыщенность торговыми площадями, и торговые центры в "спальных" районах с интенсивной застройкой новым жильем станут очень перспективными. Сумев отладить функционирование торговых центров, в прошлом году девелоперы обратили свое внимание и на складскую недвижимость. В прошлом году отмечено подорожание производственно-складских объектов на 30% как следствие дефицита в этом секторе рынка. Этот рост цен объяснить очень просто: затраты на создание склада при нынешнем состоянии экономики вернутся инвестору в течение семи лет, таким образом промышленная недвижимость начала скупаться в разумные сроки. Дефицит качественного предложения сейчас служит стимулом вложения капитала в складскую недвижимость. Потенциальные арендаторы придают большое значение наличию таких необходимых для их деятельности промышленных элементов, как разгрузочные рампы, подъездные железнодорожные пути, грузовые краны, а на текущий момент предлежать все это в достаточном количестве и сразу способны пока совсем немного собственников объектов. Производственная недвижимость Производственная недвижимость по прежнему приносит много забот покупателю таких объектов, и с ней не нее так оптимистично. Ведь непосредственно один отдельно взятый владелец ь е нуждается в площадях десять и более тыс. кв. м., какие являют собой старые заводы. А чтобы успешно разделить такой объект для аренды несколькими компаниями, надо пойти на дополнительные усилия и затраты - как минимум оборудовать помещения счетчиками тепла и электроэнергии. ПОЧЕМУ ВЫГОДНО ИНВЕСТИРОВАТЬ ИМЕННО В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ? Рынок недвижимости весьма привлекателен с точки зрения инвестиции. Именно поэтому, с целью извлечения дохода, многие предпочитают вкладывать свободные средства в недвижимость. На второй план скромно отходят и ценные бумаги, и валюта, и банковские депозиты, и драгоценные металлы. Недвижимость привлекала инвесторов всегда и везде, так как считается одним из самых стабильных и надежных способов вложения капитала. Эксперты полагают, что точки зрения риска, инвестирование в недвижимость можно расположить где между банковскими депозитами и вложениями в ценные бумаги надежнее эмитентов. Недвижимость приносит более высокий долгосрочный доход (и имеет лучшее соотношение риска и доходности), чем все остальные активы. 4 Инвестирование в недвижимость обладает большим числом привлекательных черт: • способность приносить регулярный доход от арендных платежей потенциально арендная плата может повышаться не только в контексте общей ситуации на рынке, но и благодаря дополнительным услугам, предлагаемых арендодателем; • физическая сохранность и целостность — при соответствующем уходе здание способно просуществовать многие годы; • легкое понятие для инвестора — многие люди арендовали или сдавали аренду жилье, поэтому им проще понять, как можно «сделать деньги», владея недвижимостью, нежели вкладывая средства в непонятные ценные бумаги; • способность расти в цене — в долгосрочной перспективе цена на недвижимость имеет тенденцию к росту, что позволяет со временем продать ее прибылью; • инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем, например, инвестиции в акции; • в момент приобретения недвижимости инвестор получает праве собственности, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой такого права; • при быстром обесценивании денежных средств, недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях и ограниченности более доходных направлений инвестирования, вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции; • рынок недвижимости имеет большие размеры, но мало освоен. Годовая рентабельность операций с элитной недвижимостью в Киеве и области составляет около 50%. Инвестированные в недвижимость деньги не пропадут даже при самой неблагоприятной конъюнктуре, а в большинстве случаев принесут дивиденды в несколько раз большие, чем банковские вклады. Именно сейчас ситуация на рынке недвижимости очень комфортна для частных инвестиций. Не все считают такую высокую доходность аномальной, а, наоборот, вполне соответствующей высокому девелоперскому риску: в столице очень много инстанций, которые могу приостановить или запретить Вашу деятельность. ВАРИАНТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ НЕРЕЗИДЕНТОМ СРЕДСТВ В СОЗДАНИЕ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В представленном мною отчете будут рассмотрены три варианта инвестирования средств в создание объектов коммерческой недвижимости на Украине: 1. физическим лицом – нерезидентом; 2. юридическим лицом - нерезидентом; 3. хозяйственным обществом, созданным нерезидентом на Украине. Для каждого из перечисленных выше вариантов освещены следующие вопросы: • Правовые основания владения недвижимым имуществом на территории Украины; • Правовые основания инвестировать в строительство недвижимости на Украине; • Правовое регулирование защиты иностранных инвестиций; • Процедура получения права собственности на недвижимое имущество (разрешения, регистрация); 5 • Распоряжение недвижимым имуществом. Порядок уплаты налогов в каждом случае в зависимости от субъекта сделки. Также будут рассмотрены проблемы, с: которыми сталкиваются иностранные /инвесторы при покупке недвижимости на Украине. 1. ИНВЕСТИРОВАНИЕ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ - НЕРЕЗИДЕНТОМ - НЕРЕЗИДЕНТОМ И 1.1. Правовые основания владения недвижимым имуществом на территории Украины. Действующее законодательство Украины предусматривает возможность владения объектами недвижимости расположенным на территории нашего государства физическими и юридическими лицам, как резидентами, так и не резидентами. Гражданским кодексом Украины установлено, что все субъекты права собственности равны в своих правах и могут распоряжаться принадлежащим им существом на свое усмотрение (продавать, сдавать в аренду, закладывать и -.д.) 1.2. Правовые основания для физических и юридических лиц - нерезидентов 1нвестировать в создание объектов недвижимости не территории Украины. Одним из вариантов приобретения права собственности на объект недвижимости является инвестирование в его строительство (создание) и последующий переход возведенного объекта (либо его части) в собственность инвестора. Основные особенности иностранного инвестирования на Украине определены Законами Украины «Об инвестиционной деятельности» и «О режиме иностранного инвестирования», в соответствии с которыми: Иностранными инвесторами являются субъекты, осуществляющие инвестиционную деятельность, на территории Украины, ими могут быть, в частности, юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иным, чем законодательство Украины, а также физические лица - иностранцы, не имеющие постоянного места проживания на территории Украины и не ограниченные в дееспособности. Иностранными инвестициями являются ценности, вкладываемые иностранными инвесторами в объекты инвестиционной деятельности, в соответствии с законодательством Украины, с целью получения прибыли или достижения социального эффекта. Иностранные инвестиции могут осуществляться в виде: • иностранной валюты, которая признается конвертируемой Национальным банком Украины в соответствии с Постановлением Правления Национального банка Украины от 20.07.1999 г. № 356 Об урегулировании порядка осуществления иностранными инвесторами инвестиций в Украину, иностранные инвестиции могут осуществляться и валюте, которая признана свободно конвертируемой и широко используется для осуществления платежей по международным операциям (1 группа Классификатора иностранных валют); • валюты Украины при реинвестициях в объект первичного инвестирования или в любые иные объекты инвестирования в соответствии с законодательством Украины, при условии уплаты налога на прибыль (доходы); • любого движимого или недвижимого имущества и связанных с ним имущественных прав; 6 • акций, облигаций, иных ценных бумаг, а также корпоративных прав, выраженных в конвертируемой валюте; • денежных требований и прав на требования исполнения договорных обязательств, гарантированных первоклассными банками, и имеющих стоимость в конвертируемой валюте, подтвержденную в соответствии с законами (процедурами) страны инвестора или международными торговыми обычаями; • каких-либо прав интеллектуальной собственности, стоимость которых в конвертируемой валюте подтверждена в соответствии с законами (процедурами) страны инвестора или международными торговыми обычаями, а также подтверждена экспертной оценкой в Украине, включая легализированные на территории Украины авторские права, права на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, знаки для товаров и услуг, ноу-хау и т.д. • прав на осуществление хозяйственной деятельности, включая права на пользование недрами и использование природных ресурсов, предоставленных в соответствии с законодательством или договорами, стоимость которых в конвертируемой валюте подтверждена в соответствии с законами (процедурами) страны инвестора или международными торговыми обычаями; • иных ценностей в соответствии с законодательством Украины. Инвестиционной деятельностью являемся совокупность практических действий граждан, юридических лиц и государства относительно реализации инвестиций. Такая деятельность осуществляется на основе: • инвестирования, осуществляемого гражданами, негосударственными предприятиями, хозяйственными ассоциациями, союзами и обществами, а также общественными и религиозными организациями, другими юридическими лицами, основанными на коллективной собственности; • государственного инвестирования, осуществляемого органами власти и управления Украины, Автономной республики Крым, местных Советов народных депутатов за счет средств бюджетов, внебюджетных фондов и заимообразных средств, а также государственными предприятиями и учреждениями за счет собственных и заимообразных средств; • иностранного инвестирования, осуществляемого иностранными гражданами, юридическими лицами и государствами; . общего инвестирования, осуществляемого гражданами и юридическими лицами Украины, иностранных государств. Объектами инвестиционной деятельности могут быть: • какое-либо имущество, в том числе основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства; • ценные бумаги; • целевые денежные вклады; • научно-техническая продукция; • интеллектуальные ценности; • другие объекты собственности; • имущественные права. Запрещается инвестирование в объекты, создание и использование которых не отвечает требованиям санитарно -гигиенических, радиационных, экологических, архитектурных и других норм, установленных законодательством Украины, а также нарушает права и интересы граждан, юридических лиц и государства, которые охраняются законом. Таким образом, законодательство Украины позволяет нерезидентам инвестировать свои средства как непосредственно в готовые (завершенные строительством) объекты недвижимости, так и в строительство (создание) новых. 7 За исключением объектов, инвестирование в которые запрещено либо ограничено законом. Иностранные инвестиции могут осуществляться в таких формах: • частичное участие в предприятиях, создаваемых совместно с украинскими юридическими и физическими лицами, или приобретение доли действующих предприятий; • создание предприятий, которые полностью принадлежат иностранным инвесторам, филиалов и иных обособленных подразделений иностранных юридических лиц или приобретения в собственность действующих предприятий полностью; • приобретение не запрещенного законом движимого и недвижимого имущества, включая дома, квартиры, помещения, транспортные средства и другие объекты собственности. В статье 1 Закона Украины «О режиме иностранного инвестирования» указано, что предприятие с иностранными инвестициями - это предприятие (организация) любой организационно-правовой формы, созданное в соответствии с законодательством Украины, иностранная инвестиция в уставном фонде, которого, при его наличии, составляет не меньше 10 процентов. Предприятие приобретает статус предприятия с иностранными инвестициями с дня зачисления иностранной инвестиции на его баланс. 1.3. Правовое регулирование защиты иностранных инвестиций. Гарантии защиты иностранных инвестиций закреплены в Законе Украины «О режиме иностранного инвестирования». В соответствии с украинским законодательством, для иностранных инвесторов на территории Украины установлен национальный режим инвестиционной и другой хозяйственной деятельности, за исключениями, предусмотренными законодательством Украины и международными договорами Украины. Для отдельных нерезидентов, которые осуществляют инвестиционные проекты с привлечением иностранных инвестиций, которые реализуются соответственно государственным программам развития приоритетных областей экономики, социальной сферы и территорий, может устанавливаться льготный режим инвестиционной и другой хозяйственной деятельности. В статье 8 указанного Закона предусмотрено, что если в дальнейшем специальным законодательством Украины об иностранных инвестициях будут изменяться гарантии защиты иностранных инвестиций, закрепленные в Законе, то на протяжении десяти лет, со дня вступления в силу такого законодательного акта, по требованию иностранного инвестора будут применяться государственные гарантии защиты иностранных инвестиций, указанные в этом Законе. Гарантии относительно принудительных изъятий, а также незаконных действий государственных органов и их должностных лиц закреплены в статье 9 указанного Закона. Иностранные инвестиции в Украине не подлежат национализации. Государственные органы не имеют права реквизировать иностранные инвестиции, за исключением случаев осуществления спасательных мероприятий в случае стихийного бедствия, аварий, эпидемий, эпизоотии. Указанная реквизиция может быть проведена на основании решений органов, уполномоченных на это Кабинетом Министров Украины. Решение о реквизиции иностранных инвестиций и условия компенсации могут 8 быть обжалованы в судебное порядке. Иностранным инвесторам гарантировано также право на компенсацию и возмещение убытков (статья 10 Закона). Иностранные инвесторы имеют право на возмещение убытков, включая упущенную выгоду и моральный вред, причиненных им вследствие действий, бездеятельности или ненадлежащего выполнения государственными органами Украины или их должностными лицами предусмотренных законодательством обязанностей относительно иностранного инвестора или предприятия с иностранными инвестициями, в соответствии с законодательством Украины. Наиболее важными гарантиями для иностранных инвесторов, на сегодня являются гарантии в случае прекращения инвестиционной деятельности (статья 11 Закона) и гарантии на перечисление прибыли, доходов и других средств, полученных вследствие осуществления иностранных инвестиций на Украине (статья 12 Закона). Иностранным инвесторам после уплаты налогов, сборов и других обязательных платежей гарантируется беспрепятственный и немед ленный перевод за границу их прибыли, доходов и других средств в иностранной валюте, полученных на законных основаниях вследствие осуществления иностранных инвестиций. П ор яд ок п е ре во да з а г ран иц у п р ибыл и, д ох од ов и др у ги х с р едст в, полученных вследствие осуществления иностранных инвестиций, определяется Национальным банком Украины. Все вышеуказанные гарантии могут быть реализованы иностранным инвестором после государственной регистрации иностранных инвестиций. Государственная регистрация иностранной инвестиции осуществляется после ее фактического внесения Киевской городской государственной администрацией на протяжении трех дней после фактического внесения. 1.4. Процедура получения права собственности на недвижимое имущество. После того как объект инвестирования достроен (ЗАкончен строительством) и подготовлен к эксплуатации, он принимается в эксплуатацию приемной комиссией, которая назначается соответствующим органом, утвердившим проектно-сметную документацию на строительство того объекта. В состав приемной комиссии включаются ответственные представители эксплуатационной организации владельца объекта - глава комиссии, заказчика, генподрядчика, проектной организации. В состав комиссии могут включиться также представители других организаций, которые имеют непосредственное отношение к строительству и эксплуатации объекта. Приемная комиссия, на основании предоставленных заказчиком и подрядчиком документов, результатов обследования выполненных строительномонтажных работ, отраслевых нормативных документов принимает решение о принятии объекта в эксплуатацию и оформляет акт принятия в эксплуатацию объекта. Заказчик предъявляет подписанные приемными комиссиями акты с соответствующими дополнениями в управление Государственного строительноархитектурного контроля г. Киева для регистрации. После того, как объект принят в эксплуатацию, необходимо провести его техническую инвентаризацию. В Киеве техническая инвентаризация нововыстроенных объектов 9 выполняется за счет заказчика коммунальным предприятием - "Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества" (далее - БТИ). На основании материалов технической инвентаризации составляется инвентаризационное дело и технический паспорт. Срок выполнения работ по технической инвентаризации составляет один месяц. В отдельных случаях он может быть продлен приказом руководителя БТИ. После того как БТИ подготовлены материалы технической инвентаризации и составлен технический паспорт, необходимо оформить права собственности на построенный объект и получить Свидетельство о праве собственности (далее Свидетельство). Согласно Положению о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества, полномочия по оформлению права собственности на здания либо их части (помещения), построенные в результате инвестиционной деятельности, возложены НЕ Главное управление коммунальной собственности г, Киева. Для оформления права собственности и получения Свидетельства, в Главное управление коммунальной собственности г. Киева подается заявление, материалы технической инвентаризации объекта недвижимости, подготовленные БТИ, а также следующие документы: Для физических лиц ■■ нерезидентов: • паспорт, или другой документ, удостоверяющий личность (легализированный в установленном порядке); • справка о присвоение идентификационного кода; • доверенность или другие документы, которые дают право представлять владельца (при представлении документов представителем владельца), легализированные в установленном порядке; • номер контактного телефона; • предусмотренные законодательством документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, на котором расположен объект; оформленные (выданные, заключенные) в установленном порядке (за исключением случаев оформления права собственности на помещение); разрешение на выполнение строительных работ, выданное управлением Государственного строительно-архитектурного контр э/я г. Киева Киевской городской государственной администрации; • акт приемной комиссии о принятии объекта в эксплуатацию в установленном порядке (в соответствующих случаях утвержденный местным органом исполнительной власти и зарегистрированный в управлении Государственного строительно-архитектурного контроля г. Киева); • перечень инвесторов, которые принимали участие в строительстве (при наличии посторонних инвесторов); • документы о передаче функций заказчика (если такое имело место); • справка Главного управления экономики и развития города Киевской городской государственной администрации о выполнении условий относительно передачи средств в порядке паевого участия на развитие отраслей социальной или инженерно-транспортной инфраструктуры города, предусмотренных актами местных органов государственной исполнительной ВНЕСТИ И органов местного самоуправления; • договор об инвестировании в строительство объекта, в т.ч. в порядке паевого участия (инвестиционный договор и тому подобное); 10 • документы, которые подтверждают финансирование строительства объекта, в т.ч. в порядке паевого участия (платежные поручение или другие документы); • акт приема-передачи объекта в собственность инвестора. Для юридических лиц - нерезидентов: • учредительные документы (устав и/или учредительный договор, со всеми изменениями и дополнениями), легализированные в установленном порядке; • данные из торгового (банковского) реестра страны местонахождения официально зарегистрированного главного органа управления (конторы) иностранного субъекта хозяйственной деятельности; • справку от банковского учреждения, в которой официально открыт счет иностранного субъекта хозяйственной деятельности; • соответствующее письмо Коммунального предприятия "Генеральная дирекция Киевской городской государственной администрации по обслуживанию иностранных представительств"; • документ, подтверждающий полномочия руководителя либо доверенность или другой документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица (легализированный в установленном порядке); • справка за подписью руководителя и главного бухгалтера о том, что объект недвижимого имущества, на который оформляется право собственности, находится на балансе этого юридического лица, не продан, не передан, не подарен, не обременен (легализированная в установленном порядке). • предусмотренные законодательством документы, подтверждающие право собственности или право пользования земельным участком, на котором расположен объект; оформленные (выданные, заключенные) в установленном порядке (за исключением случаев оформления права собственности на помещение); • разрешение на выполнение строительных работ, выданное управлением Государственного строительно-архитектурного контроля г. Киева Киевской городской государственной администрации; • акт приемной комиссии о принятии объекта в эксплуатацию в установленном порядке (в соответствующих случаях утвержденный местным органом исполнительной власти и зарегистрированный в управлении Государственного строительно-архитектурного контроля г. Киева); • перечень инвесторов, которые принимали участие в строительстве (при наличии посторонних инвесторов; • документы о передаче функций заказчика (если такое имело место); • справка Главного управления экономики и развития города Киевской городской государственной администрации о выполнении условий относительно передачи средств в порядке паевого участия на развитие отраслей социальной или инженерно-транспортной инфраструктуры города, предусмотренных актами местных органов государственной исполнительной власти и органов местного самоуправления; • договор об инвестировании в строительство объекта, в т.ч. в порядке паевого участия (инвестиционный договор и тому подобное); • документы, которые подтверждают финансирование строительства объекта, в т.ч. в порядке паевого участия (платежные поручения или другие документы); • акт приема-передачи объема в собственность инвестора, В случае необходимости орган, который осуществляет оформление права собственности и выдачу Свидетельства, может запросить у заказчика дополнительные документы относительно объекта недвижимого имущества или его владельца. 11 Документы, на ОСНОВАНИИ которых оформляются Свидетельства, предоставляются в оригинале или нотариально удостоверенных копиях либо копиях, соответствие которых оригиналу проверяют и удостоверяют работники органа, который оформляет право собственности. Также документы должны быть легализированы в установленной законом порядке. Полные перечни документов необходимые в иных случаях (например, в случае реконструкции), даны в «Положении о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества». Поданные документы рассматриваются в срок не более 20 календарных дней, В случае если в процессе рассмотрения документов к заявителю возникают дополнительные вопросы, которые необходимо выяснить, ему сообщают об этом лично или в письменной форме, в срок рассмотрения документов соответственно продолжается до 45 дней. По результатам рассмотрения предоставленных заказчиком документов орган, который осуществляет оформление права собственности, выдает приказ (распоряжение) об оформлении права собственности и выдаче свидетельства о праве собственности на объект недвижимого имущества или направляет обоснованное письменное извещение заявителю об отказе в оформлении права собственности, в случае: • предоставления надлежащим образом оформленного комплекта документов; • наличия информации относительно наложения ареста, других ограничений на объект недвижимого имущества или спора, относительно данного объекта, в том числе судебного; • непредоставления заявителем, на протяжении установленного для рассмотрения документов срока, объяснений (документов), запрошенных дополнительно в установленном законом порядке, отказ в оформлении права собственности может быть обжалован в судебном порядке. 1.5. Распоряжение недвижимым имуществом. Порядок уплаты налогов. 1.5.1. Для физических лиц - нерезидентов. Физическое лицо нерезидент не ограничено действующим законодательством Украины в распоряжении принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Он может продать такое имущество, сдать в аренду, заложить, внести в уставной фонд предприятия. Для этого ему нет необходимости регистрироваться на территории Украины субъектом предпринимательской деятельности, однако в некоторых случаях, законодательством установлены определенные требования к физическому лицу - нерезиденту, о которых будет написано ниже. Продажа недвижимого имущества Согласно Закону Украины «О налоге с доходов физических лиц» физические лица - нерезиденты являются плательщиками налога на территории Украины в случае получения дохода с источником из Украины. Критериям дохода с источником из Украины соответствует также доход от продажи недвижимого имущества, расположенного на территории Украины. Указанный Закон содержит специальные правила определения налогооблагаемого дохода в данном случае. 12 Налогообложению по ставке 26 % (30 % с I января 2007 года) будет подлежать положительная разница между ценой продажи и расходами на приобретение недвижимости, указанные в нотариально удостоверенном договоре, а при понесении расходов на строительство недвижимости - ее оценочная стоимость, рассчитанная уполномоченным государственным органом (1 января 2005 года доходы от продажи недвижимого имущества, полученные физическими лицами, не подлежат налогообложению согласно нормам Закона « О налоге с доходов физических лиц»). . Сумма налога подлежит самостоятельной уплате перед нотариальным удостоверением договора или удерживается нотариусом, удостоверяющим сделку. При продаже недвижимого имущества по договоренности сторон уплачивается также государственная пошлина в размере 1 % от суммы договора, но не меньше 17 грн., покупатель также уплачивает пенсионный сбор в размере 1 % от стоимости имущества, указанного в договор»; купли-продажи. Сдача недвижимого имущества в аренду Закон «О налоге с доходов физических лиц» устанавливает некоторые особенности сдачи недвижимого имущества в аренду физическим лицом нерезидентом, а именно: нерезиденты как юридические, так и физические лица имеют право сдавать принадлежащее им недвижимой имущество в аренду исключительно через учрежденное ими постоянное представительство на территории Украины или юридическое лицо - резидента, выполняющее представительские функции в отношении такого нерезидета на основании письменного договора, а если нерезидент является физическим лицом - выступает также его налоговым агентом. Таким образом, учитывая, что физическое лицо - нерезидент не может иметь постоянного представительства на территории Украины, так как не является юридическим лицом, сдавать принадлежащее ему на территории Украины недвижимое имущество возможно исключительно через юридическое лицо резидента (украинскую компанию). Такая компания будет являться уполномоченным лицом нерезидента, и осуществлять от его имени необходимые действия для предоставления недвижимого имущества в аренду (объем предоставленных компании полномочий определяется в заключенном с нерезидентом договоре). Арендная плата, которую будет получать физическое лицо - нерезидент, от сдачи недвижимости в аренду является доходом с источником из Украины, который подлежит налогооблохения по правилам, установленным Законом «О налоге с доходов физических лиц». Ставка налога, которая применяется к данному виду доходов нерезидентов, составляет 26 % (30 % с 1 января 2007 года). Удержание и перечисление; налога в бюджет в данном случае осуществляет украинской компанией, действующей по поручению физического лица нерезидента. Сам нерезидент не обязан осуществлять каких бы то ни было действий для уплаты налога на территории Украины. Внесение в уставный фонд предприятия Физическое лицо - нерезидент имеет право внести принадлежащее ему недвижимое имущество в уставный фонд украинского предприятия. Что касается инвестирования в иностранную компанию, не зарегистрированную на территории 13 Украины, данный вариант является возможным, однако порядок внесения недвижимости, принадлежащей физическому лицу - нерезиденту, в уставный фонд украинской компании четко не расписан, в связи с чем при его практической реализации могут возникнуть сложности. 1.5.2. Для юридических лиц - нерезидентов Юридическое лицо - нерезидент аналогично физическому лицу нерезиденту имеет право распоряжаться принадлежащим ему на Украине недвижимым имуществом по собственному усмотрению. Продажа Согласно Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий» нерезиденты, которые получают доходы с источником их происхождения из Украины, обязаны уплачивать налог на территории Украины. Доход от продажи недвижимого имущества соответствует критериям определения дохода с источником из Украины. Ставка налога на доход нерезидентов в данном случае составляет 15 % от всей полученной выручки от продажи недвижимости. Обязанность удержать и перечислить налог в бюджет возложена на постоянное представительство нерезидента, в случае его наличия, или на резидента, который осуществляет выплату дохода. При этом резидентами считаются юридические лица и субъекты хозяйственной деятельности Украины, не имеющие статуса юридического лица (филиалы, представительства). Учитывая все изложенное выше, в случае продажи недвижимого имущества физическому лицу, по формальным признакам удержание 15 % налога на доходы нерезидентов не производится, так как такое физическое лицо не соответствует критериям ни представительства нерезидента, ни резидента в контексте Закона «О налогообложении прибыли предприятий». Вместе с тем объект налогообложения возникает, что может послужить поводом для налоговых органов рассматривать выплату дохода как произведенную без необходимого налогообложения. При продаже недвижимого имуществе по договор енности сторон уплачивается также государственная пошлина в размере 1 % от суммы договора, но не меньше 17 грн., покупатель также уплачивает пенсионный сбор в размере 1 % от стоимости имущества, указанного в договорю купли-продажи. Сдача недвижимого имущества в аренду Как уже было отмечено в предыдущем разделе, согласно Закону Украины «О налоге с доходов физических лиц» не только физические лица - нерезиденты, но также юридические лица - нерезиденты имеют право сдавать принадлежащее им недвижимое имущество в аренду исключительно через учрежденное постоянное представительство или украинскую компанию, выполняющую представительские функции на основании письменного договора. Арендная плата, получаемая юридическим лицом - нерезидентом, является доходом с источником происхождения из Украины и, следовательно, подлежит налогообложению на территории Украины. Ставка налога установлена Законом «О налогообложении прибыли предприятий» и составляет 15 %. Ответственным за удержание и перечисление налога в бюджет является по стоянное представительство или резидент, осуществляющий выплату арендной платы (уполномоченная украинская компания). 1.6. Распоряжение недвижимым имуществом по доверенности. Требования к документам. Налоговые аспекты. 14 Действующим законодательством Украины предусмотрена возможность управления объектами недвижимого имущества на Украине, принадлежащими физическому лицу - нерезиденту, другим лицом по доверенности. Для этого нерезидент может оформить доверенность, по которой передаст право распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, например, гражданину Украины. Например, выдавая доверенность в США, достаточным будет проставление апостиля, в то время как для легализации доверенности выданной в Польше необходимо провести ее консульскую легализацию, что занимает больше времени и является более сложной процедурой, чем проставление апостиля. Также необходимо обратить внимание на срок доверенности, как правило, он составляет один либо три года (этот срок регулируется внутренним законодательством страны). В любом случае, после того как доверенность легализирована, нужно сделать ее перевод на язык страны, Е которой она будет предъявляться. Необходимо отметить, что действующее законодательство Украины, а именно, Закон «О налоге с доходов физических лиц» содержит крайне невыгодные для физического лица - представителя налоговые последствия распоряжения недвижимым имуществом по поручению юридического лица. Установлено, что физическое лицо в случае осуществления активных (расходных) операций с имуществом, поступающим в собственность юридического лица - доверителя, обязан включить стоимость такого имущества в свой доход и уплатить налог по ставке 13 %. При этом Закон умалчивает о том, как поступать при перечислении денежных средств или имущества, вырученных от проведения расходных операций, юридического лицу - доверителю. Получается, что обязанность увеличить свой доход у налогоплательщика - поверенного есть, а в дальнейшем его уменьшить - нет. 2. ИНВЕСТИРОВАНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВО ХОЗЯЙСТВЕННЫМ ОБЩЕСТВОМ, СОЗДАННЫМ НЕРЕЗИДЕНТОМ 2.1. Оптимальная организационно-правова.1 форма хозяйственного общества. В соответствии с действующим украинским законодательством для осуществления предпринимательской деятельности на Украине, иностранным инвестором самостоятельно или с участием иных иностранных или украинских юридических или физических лиц могут создаваться предпринимательские общества (хозяйственные общества). Наиболее распространенные виды хозяйственных обществ (далее также - Общество): • общество с ограниченной ответственностью (ООО) • акционерное общество (закрытое и открытое) (ЗАО и ОАО). 000 Самый распространенный вид хозяйственного общества - 000. Оно может быть создано одним или несколькими участниками. 000 не может иметь единственным участником хозяйственное общество, участником которого является одно лицо. Минимальный размер уставного фонда (капитала) общества с ограниченной ответственностью составляет 23700 гривен (~4'470 долларов США). До государственной регистрации участникам необходимо оплатить не менее 50 % уставного фонда (деньги, имущество, имущественные права). 15 ОАО и ЗАО I Акционерное общество - это общество, уставный фонд которого поделен на акции равной номинальной стоимости. Акции ОАО распространяются путем открытой подписки, покупаются и продаются на бирже. Акции ЗАО распределяются среди учредителей или среди заранее определенного круга лиц, и не могут покупаться и продаваться на бирже Минимальный размер уставного фонда (капитала) акционерного общества составляет 296 250 гривен (~55900 дол/аров США). До государственной регистрации акционеры должны оплатить не меньше 50 % своих акций. Акции могут оплачиваться деньгами, имуществом, имущественными правами и т.п. Процедура создания закрытого акционерного общества более простая, по сравнению с вышеизложенной (аналогична 000 за исключением процедур связанных с регистрацией выпуска акций). Деятельность акционерных обществ, как эмитентов ценных бумаг строго регламентируется ГКЦБФР, так, например: • акционерные общества и ОАО, и ЗАО должны ежегодно информироват ь общественность о своей деятельности в предусмотренном законодательством порядке, в частности, ежегодно до 30 сентября следующего года все акционерные общества должны публиковать или размещать в Интернете годовой отчет, подтвержденный аудитором, рассылать его акционерам и подавать в ГКЦБФР; • акционерные общества должны подавать в ГКЦБФР особенную информации не позднее 2-х дней после наступления определенного события (получение кредита на определенную сумму, предъявления к АО иска на определенную сумму и т.п.). На мой взгляд, наиболее оптимальной организационно-правовой формой хозяйственного общества является ООО. Это связанно с простотой регистрации, отсутствием необходимости регистрировать выпуск акций, меньшим контролем со стороны государственных органов, более простым управлением таким обществом и т.д. Поэтому далее мы будет описывать именно ООО. 2.2. Распоряжение недвижимостью. Уплата налогов. Общество, созданное иностранным инвестором, будь то юридическим или физическим лицом имеет право распоряжаться недвижимым имуществом без каких бы то ни было ограничений. Продажа При продаже недвижимого имущества налогом на прибыль по ставке 25 % будет облагаться только сумма превышения выручки от реализации имущества над балансовой стоимостью недвижимости. Необходимо отметить, что использование недвижимого имущества в хозяйственной деятельности общества позволяет его амортизировать, т.е. ежеквартально уменьшать налоговые обязательства на сумму амортизационных отчислений. В случае если общество выберет упрощенную систему налогообложения, при продаже недвижимого имущества единым налогом будет облагаться только положительная разница между суммой, полученной от реализации недвижимости и ее остаточной стоимостью. Ставка налога, которая применяется в данном случае, зависит от выбора общества (6 % + НДС или 10 %). 16 Если общество будет зарегистрированным плательщиком НДС, оно обязано будет начислить на цену продажи недвижимости налог на добавленную стоимость по ставке 20%. При продаже недвижимого имущества по договоренности сторон уплачивается также государственная пошлина в размере 1 % от суммы договора, но не меньше 17 грн., покупатель также уплачивает пенсионный сбор в размере 1 % от стоимости имущества, указанного в договоре купли-продажи. Сдача в аренду Согласно Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий» арендная плата, полученная плательщиком налога на прибыль, подлежит включению в валовой доход общества. По итогам квартала уплате в бюджет по ставке 25 % подлежит положительная разница между суммой арендной платы и расходами общества, связанными с ведением хозяйственной деятельности. Если общество находятся на упрощенной системе налогообложения расходы, понесенные им в связи с ведением хозяйственной деятельности, не учитываются при уплате налога, а налогообложению единым налогом подлежит вся сумма арендной платы по ставке 6 % или 10 % в зависимости от выбора общества. Если общество зарегистрировано плательщиком НДС, оно обязано при сдаче недвижимости в аренду начислять на сумму арендных платежей налог по ставке 20 %. 2.3. Варианты прекращения пользования недвижимость. Продажа недвижимости Налоговые аспекты продажи недвижимости в зависимости выбранной системы налогообложения были рассмотрены нами выше. от Продажа корпоративных прав общества Учредитель - нерезидент может принять решение о продаже корпоративных прав общества. Согласно Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий» доходом с источником происхождения из Украины, который подлежит налогообложению на территории Украины по ставке 15 %, является прибыль от осуществления операций по торговле ценными бумагами и корпоративными правами, определенная в соответствии с нормами данного закона. Указанный Закон содержит специальный пункт 7.6, который устанавливает порядок налогообложения операций с корпоративными правами. Согласно данному пункту налогоплательщики определяют финансовый результат от операций с каждым отдельным видом ценных бумаг. Если в течение отчетного периода доходы от продажи отдельного вида ценных бумаг превышают расходы, понесенные налогоплательщиком вследствие приобретения ценных бумаг того же вида в течение такого же отчетного периода (с учетом отрицательного финансового результата от операций с ценными бумагами такого же вида прошлых периодов) прибыль подлежит налогообложению на общих основаниях. В связи с изложенным, возникает вопрос о наличии у учредителя - 17 нерезидента расходов при внесении им инвестиций в общество. Под термином «расходы» Закон «О налогообложении прибыли предприятий» понимает сумму средств или стоимость имущества, уплаченную (начисленную) налогоплательщиком продавцу ценных бумаг и деривативов как компенсация их стоимость. Мы считаем, что стоимость переданных в уставный фонд взносов можно рассматривать как расходы нерезидента, связанные с приобретением корпоративных прав. Такие расходы будут равны номинальной стоимости корпоративных прав. Таким образом, при продаже учредителем - нерезидентом корпоративны, прав обложению налогом чг доходы нерезидентов по ставке 15 % буде ^ подлежать положительная розница между ценой продажи и номинальной стоимостью корпоративных прав. Указанный порядок налогообложения действует в случае продажа корпоративных прав украинской компании. Если же корпоративные права буду проданы нерезиденту, полученный доход не подпадает под регулирована налогового законодательства Украины и, следовательно, не подлежит здесь налогообложению. Продажа корпоративных прав учредителя - нерезидента Продажа корпоративны): прав учредителя нерезидента не влечет за собой возникновения налоговых последствий на территории Украины. Продажа СОВОКУПНЫХ валовых активов Действующее законодательство Украины допускает возможность продажи совокупных валовых активов предприятия. Согласно Закону Украины «О налоге на добавленную стоимость» от НДС освобождается продажа совокупных валовых активов плательщика налога за компенсацию другому плательщику налога. Под продажей совокупных валовых активов необходимо понимать продажу предприятия как отдельного объекта предпринимательства либо включение валовых активов предприятия или его части в состав активов другого предприятия. 3. ПРОБЛЕМЫ, С КОТОРЫМИ СТАЛКИВАЕТСЯ ИНОСТРАННЫЙ ИНВЕСТОР НА УКРАИНЕ Доходность украинских объектов, удовлетворяющая западные инвестиционные фонды, должна находиться на уровне 13-15% годовых в валюте, Сравним: в Центральной и Западной Европе рентабельность эксплуатации коммерческой недвижимости составляет 6-9%, в США еще ниже - 5-8%. И такие объекты на столичном рынке коммерческой недвижимости есть. Однако условия их приобретения либо значительно снижают заявленную прибыльность, либо не соответствуют западному налоговому законодательству, нарушать которое фонды не хотят. В столице, как правило, ни один продавец не заключает с покупателем договор купли-продажи офисного комплекса или торгового центра. Продается компания, владеющая объектом недвижимости. И обычно она оффшорная. При такой схеме продавец недвижимости получает возможность минимизировать налогообложение. Однако западные инвестиционные фонды не принимают наши правила игры. 18 Представители фондов заявили: схема покупки объектов недвижимости через приобретение владеющих ими компаний можно признать удовлетворительной, если бы не одно «но». Дело и "ом, что покупка недвижимости в западных странах позволяет существенно экономить на уплате банковских процентов по привлекаемым для этого кредитам. Фонд, покупающий бизнес-центр, может привлечь банковские ссуды на 90% его стоимости. Почти вся сумма уплаченных процентов по кредиту вычитается из налогооблагаемой базы фонда. Фактически это означает получение фондом беспроцентного кредита при покупке здания. Если же приобретена компания, владеющая объемом недвижимости, никаких налоговых льгот не будет. В результате потенциальный доход от купленной недвижимости с 15-20% снижается до 6-8% годовых. Существует и другая причина отказа инвестиционных фондов от сделок с украинской недвижимостью. Никто из ее владельцев не считает нужным «светить» прибыль, пусть даже через оффшорные фирмы. При желании налоговые органы все равно смогут эти доходы проследить. Поэтому продавцы оффшора, владеющего зданием, просят внести в договор меньшую сумму, а разницу предпочитают получить наличными. Иногда причиной таких просьб становятся аппетиты посредников, рассчитывающих на доход сверх обозначенных в документах сумм. В любом случае инвестиционные фонды, подвергающиеся периодической проверке аудиторских компаний, на эти условия идти не могут. Наконец, если бы не существовал альтернативный спрос, продавцы столичной коммерческой недвижимости рано или поздно постарались бы выработать компромиссные варианты, удовлетворяющие всех. Предположим, снизив цену зданий до размеров, гарантирующих фондам приемлемый уровень доходности. Однако сейчас делать это незачем. В Киеве существует устойчивый спрос на коммерческие помещения со стороны украинских компаний, не «отягощенных» строгостями западного налогового законодательства. И для покупки недвижимости отечественным предпринимателям не требуется безусловная поддержка сделки пайщиками, как в случаях с фондами. Типичный для столичного рынка коммерческой недвижимости пример. Допустим, у потенциального продавца в собственности здание, которое он с учетом среднерыночной оценки может продать з<> $50 млн. Так вот, в 90% случаев он потребует не менее $60 млн. и вряд ли отойдет от этой цены. Подобная неуступчивость мотивируется получением неплохой ренты от эксплуатации здания, отказаться от нее владелец готов только в случае получения сверхдохода при продаже. Учитывая это, существует серьезный дефицит выставляемых на продажу помещений, что позволяет продавцу диктовать покупателю свои условия. Западные фонды не готовы воспринимать такой диктат. Украинские компании, напротив, считают инвестиции в столичную недвижимость удобным, обещающим стабильный источник дохода способом диверсифицировать инвестиционный портфель. Директорам западных инвестиционных фондом на этом фоне в ближайшем будущем остается лишь сетовать на консерватизм своих пайщиков и требовать от собственных законодателей льготных условий для инвестирования в коммерческую недвижимость Украины, либо добиваться от отечественных чиновников запрета на сделки с оффшорными компаниями, располагающими правом собственности на украинскую недвижимость. В противном случае в ближайшие годы они не смогут соревноваться с украинскими инвесторами в предложении максимальной цены за коммерческие объекты. • • Существует и еще одна причина, препятствующая выходу западных инвестфондов на рынок коммерческой недвижимости Киева. Подготовка и 19 проверка юридической законности сделки, оценка ее экономической целесообразности зачастую осуществляются по заказу западных фондов ведущими аудиторскими фирмами. Специалисты, как правило, тратят на исследования не один месяц, в то время как владелец здания соглашается отвести на аудит всего несколько недель. Украинские компании предпочитают приглашать своих специалистов, работающих быстрее западных коллег. И потом, на отечественных компаниях не лежит груз ответственности перед пайщиками - они при вложении средств в столичную недвижимость.
