Обзор рынка коммерческой недвижимости г.Владивостока

3кв.2009
Обзор рынка коммерческой недвижимости
г.Владивостока
www.industry-r.ru
Подготовлено:
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
г. Владивосток, пр. Красного
Знамени 59 оф. 617
Тел. (4232) 30-11-52, 30-28-70
www.industry-r.ru, e-mail:
inbox@industry-r.ru
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Оглавление
АРЕНДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ...................................................................7
Изменение средней ставки аренды в Офисных зданиях и Торговых центрах ...7
Рисунок 13. Среднее значение ставки аренды в офисных зданиях,
г.Владивосток..................................................................... Error! Bookmark not defined.
Рисунок 14. Среднее значение ставки аренды в торговых центрах,
г.Владивосток..................................................................... Error! Bookmark not defined.
Офисные здания Владивостока ....................................................................................................8
Таблица 5. Распределение офисных центров по классам и зонам ......................8
Таблица 6. Средняя ставка аренды по классам и зонам (руб./кв.м. в месяц) ....8
Рисунок 15. Распределение площадей в офисных центрах по зонам
Владивостока .......................................................................................................................9
Рисунок 16. Распределение площадей в офисных центрах по классам ..............9
Таблица 7. Ставки аренды в офисных зданиях (руб./кв.м./месяц) .....................10
Таблица 8. Строящиеся офисные здания ..................................................................12
Универсальные торговые центры ..............................................................................................13
Таблица 9. Распределение торговых центров по классам и зонам ....................13
Таблица 10. Средняя ставка аренды по классам и зонам (руб./кв.м. в месяц) 13
Рисунок 17. Распределение площадей в торговых центрах по зонам,
Владивосток .......................................................................................................................13
Рисунок 18. Распределение площадей в торговых центрах по классам............13
Таблица 11. Ставки аренды в торговых центрах (руб./кв.м./месяц) ....................14
Таблица 12. Строящиеся торговые центры ............... Error! Bookmark not defined.
Складские помещения .................................................................................................................15
Таблица 13. Диапазон ставок аренды на складские помещения
(руб./кв.м./месяц) ..............................................................................................................15
Рисунок 19. Диапазон арендных ставок на открытые складские площадки по
зонам ....................................................................................................................................15
Рисунок 20. Диапазон арендных ставок на складские помещения ангарного
типа по зонам .....................................................................................................................15
Рисунок 21. Диапазон арендных ставок на складские помещения капитального
типа по зонам .....................................................................................................................16
Рисунок 22. Диапазон арендных ставок на складские отапливаемые
помещения по районам ...................................................................................................16
ПРОДАЖА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ .............................................................17
Офисные помещения ...................................................................................................................17
Таблица 14. Цены на офисные помещения до 100 кв.м. по зонам .....................17
Рисунок 23. График зависимости цены квадратного метра от площади
офисного помещения (до 100 кв.м.).............................................................................17
Таблица 15. Цены на офисные помещения от 100 до 250 кв.м. по зонам.........18
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
2
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Таблица 16. Цены на офисные помещения свыше 250 кв.м. по зонам ..............18
Таблица 17. Цены на квартиры под офис по зонам ................................................18
Таблица 18. Цены на отдельно стоящие здания офисного назначения по
зонам ....................................................................................................................................18
Рисунок 24. Распределение предложения по продажи офисных помещений во
Владивостоке по зонам, сентябрь 2009г. ...................................................................19
Рисунок 25. Распределение предложения по продажи офисных помещений во
Владивостоке по площадям, сентябрь 2009г. ...........................................................19
Торговые помещения ..................................................................................................................20
Таблица 19. Цены на торговые помещения до 100 кв.м. по зонам .....................20
Таблица 20. Цены на торговые помещения от 100 до 250 кв.м. по зонам ........20
Таблица 21. Цены на встроенные торговые помещения свыше 250 кв.м. по
зонам ....................................................................................................................................20
Таблица 22. Цены на отдельно стоящие здания (торгового назначения) по
зонам ....................................................................................................................................20
Рисунок 26. Зависимость цены квадратного метра от площади торгового
помещения (до 100 кв.м.); Зоны 1-4 .............................................................................21
Рисунок 27. Распределение предложения по продажи торговых помещений во
Владивостоке по зонам, сентябрь 2009г. ...................................................................21
Рисунок 28. Распределение предложения по продажи торговых помещений во
Владивостоке по площадям, сентябрь 2009г. ...........................................................22
Складские помещения .................................................................................................................23
Таблица 23. Цены на складские помещения до 100 кв.м. по зонам ....................23
Таблица 24. Цены на складские помещения от 100 до 250 кв.м. по зонам .......23
Таблица 25. Цены на складские помещения свыше 250 кв.м. по зонам ............23
Таблица 26. Цены на отдельно стоящие складские здания ..................................23
Производственные помещения .....................................................................................24
Таблица 27. Цены на производственные помещения по зонам ...........................24
Таблица 28. Цены на производственные здания по зонам ...................................24
Таблица 29. Цены на производственные комплексы по зонам ............................24
Помещения в новостройках ...........................................................................................25
Таблица 30. Цены на помещения в новостройках по зонам .................................25
Бизнес проекты..................................................................................................................25
Таблица 31. Цены на бизнес проекты по зонам .......................................................25
Продажа земельных участков ....................................................................................................26
Цены на земельные участки во Владивостоке под Индивидуальное Жилищное
Строительство (ИЖС) ......................................................................................................26
Таблица 32. Цены на земельные участки под индивидуальное жилищное
строительство по зонам (руб./сот.) ..............................................................................26
Рисунок 29. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС во
Владивостоке .....................................................................................................................26
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
3
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 30. Распределение предложения участков под ИЖС во Владивостоке
по зонам, сентябрь 2009г................................................................................................27
Рисунок 31. Распределение предложения участков под ИЖС во Владивостоке
по зонам, август 2009г. ....................................................................................................27
Цены на земельные участки во Владивостоке под Коммерческие цели ...........28
Таблица 33. Цены на земельные участки под коммерческие цели по зонам (руб./сот.) ......28
Рисунок 32. Зависимость цены предложения от площади участка под коммерческие цели
во Владивостоке...........................................................................................................................28
Рисунок 33. Распределение предложения участков под коммерческие цели во
Владивостоке по зонам, сентябрь 2009г. ..................................................................................29
Рисунок 34. Распределение предложения участков под коммерческие цели во
Владивостоке по зонам, август 2009г. .......................................................................................29
Цены на земельные участки в Пригороде Владивостока.......................................30
Таблица 34. Цены на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство по
зонам (руб./сот.) ...........................................................................................................................30
Рисунок 35. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС в пригороде
Владивостока; зона Заря-Седанка (Зона 1) ...............................................................................30
Рисунок 36. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС в пригороде
Владивостока; зона Седанка-Океанская (Зона 2) .....................................................................31
Рисунок 37. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС в пригороде
Владивостока; зона Океанская-Садгород (Зона 3) ...................................................................31
Рисунок 38. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС в пригороде
Владивостока; зона Садгород-Весенняя (Зона 4) .....................................................................32
Рисунок 39. Распределение предложения участков под ИЖС в пригороде Владивостока по
зонам, сентябрь 2009г. ................................................................................................................32
Рисунок 40. Распределение предложения участков под ИЖС в пригороде Владивостока по
зонам, август 2009г. .....................................................................................................................33
Таблица 35. Цены на земельные участки под коммерческие цели по зонам (руб./сот.) ......33
Рисунок 41. Зависимость цены предложения от площади участка под коммерческие цели в
пригороде Владивостока .............................................................................................................33
Рисунок 42. Распределение предложения участков под коммерческие цели в пригороде
Владивостока по зонам, сентябрь 2009г. ..................................................................................34
Приложения .................................................................................................................................35
Обзор социально-экономического положения Владивостока и Приморского края за первое
полугодие 2009 года. ....................................................................................................................35
Демографическая ситуация в регионе. .......................................................................35
Рисунок 1. Динамика численности населения во Владивостоке ..........................36
Экономика региона ...........................................................................................................36
Таблица 1. Основные показатели развития экономики Приморского края в % к
предыдущему периоду, в сопоставимой оценке ......................................................36
Таблица 2. Динамика индексов производства в добывающих и
обрабатывающих производствах, электроэнергетике, лесозаготовках и
рыболовстве в сопоставимых ценах к уровню первого полугодия 2008 года, в
процентах ............................................................................................................................37
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
4
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Цены на потребительском рынке .................................................................................37
Рисунок 2 Динамика инфляции на Потребительском рынке в Приморском крае
...............................................................................................................................................38
Инвестиции в экономику края ........................................................................................38
Рисунок 3. Динамика инвестиций в основной капитал во Владивостоке ...........38
Объем работ по виду деятельности «Строительство» ...........................................39
Рисунок 4. Динамика объёма ввода в действие жилья в г.Владивостоке,
тыс.кв.м. общей площади ...............................................................................................39
Потребительский рынок товаров и услуг ....................................................................39
Рисунок 5. Динамика развития секторов потребительского рынка Приморского
края .......................................................................................................................................40
Рисунок 6. Динамика оборота розничной торговли во Владивостоке, млрд.руб.
...............................................................................................................................................40
Рисунок 7. Структура платных услуг, оказанных населению Владивостока .....41
Внешнеэкономическая деятельность ..........................................................................41
Таблица 4. Структура экспорта и импорта в Приморском крае, в процентах ...42
Транспорт............................................................................................................................42
Бюджет ................................................................................................................................42
Рисунок 8. Динамика доходов бюджета Приморского края, млрд. рублей ........43
Рисунок 9. Динамика доходов бюджета г.Владивосток ..........................................43
Рисунок 10. Структура расходов бюджета г. Владивостока, в % .........................44
Уровень жизни населения. Рынок Труда ....................................................................44
Рисунок 11. Динамика среднемесячной начисленной заработной платы в г.
Владивостоке .....................................................................................................................45
Рисунок 12. Уровень населения занятого в экономике (Владивосток) ...............45
Выводы по разделу «Обзор социально-экономического положения
Владивостока и Приморского края» .............................................................................46
Зоны деления города Владивостока ..................................................................................47
Зоны деления пригорода Владивостока ............................................................................47
Классификация офисных зданий ........................................................................................47
Классификация торговых центров....................................................................................49
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
5
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
ВВЕДЕНИЕ
В третьем квартале 2009 года продолжается снижение цен на рынке
коммерческой недвижимости Владивостока. Средняя ставка аренды в Офисных и
Торговых центрах достигли уровня двухлетней данности (2007 г.) и составили
соответственно:
 Торговые центры – 1288 р/кВ.м./месяц (99,6% от уровня 4кв – 2007 года)
 Офисные здания – 728 р/кВ.м./месяц (88,6% от уровня 4кв – 2007 года)
Максимальная арендная ставка в Офисных зданиях зафиксирована на уровне
1700 р/кВ.м (Офисный центр Fresh Plaza). Максимальная ставка во 2кв была в
Отеле «Хендэ» (2478 р/кВ.м.), сейчас она снижена до 1500 р/кВ.м./месяц (на 40%
ниже уровня 2кв). В аренду предлагается большое количество офисных площадей
и если взять офисные здания класса В, С.D (96,9% рынка) то ставки аренды в них
от 550-920 р/кВ.м./месяц.
Около 40% офисных площадей предлагается в аренду в Центральной части
города (Зоны 1,2), далее с 17% идет «2-ая речка-Столетие-БАМ» (Зона 4) и
замыкают тройку с 16% «Эгершельд» и «1-ая Речка-Некрасовская» (Зона 6,3
соответственно). Более половины офисных зданий во Владивостоке
соответствуют классу D (64%)1.
В 3 кв 2009 года введены в строй Торговый центр «Галлерея» (пр. Океанский, 69)
и Торговый центр «Zenit» (пр. 100-лет Владивостоку, 40а).
Максимальная Ставка аренды зафиксирована в Торговом Центре «Луговая»
(2750 р/кВ.м./месяц).
Все торговые центры Владивостока разделены на классы «Окружной торговый
центр» (ОТЦ), «Районный торговый центр»(РТЦ) и «Микрорайонный торговый
центр» (МРТЦ) 2. Из наблюдаемых 33 Торговых центров 8 отнесены к «ОТЦ», 10
к «РТЦ» и 15 к «МРТЦ», при этом 85% площадей расположены в Районных
торговых центрах. Что касается распределение площадей в Торговых центрах по
Зонам то здесь как и для Офисных зданий лидером является Центр Владивостока
(Зона 1,2) 33% и на втором месте «2-ая речка-Столетие-БАМ» (Зона 4) с 30%,
Практически не изменились ставки аренды на складские площади. На склады
ангарного типа ставка до 200 р/кВ.м./месяц, на склады капитальные – до 450
р/кВ.м./месяц. Наибольшее скопление разнообразных по типу складских
площадей, начиная от открытых площадок и заканчивая теплыми капитальными
складами, наблюдается в районе «2-ая речка-Столетие-БАМ» (Зона 4).
Цена предложения по продаже офисных помещений в среднем по Владивостоку
составила
до 100 кв.м. - 65 251 р/кВ.м., 100-250 кв.м. – 5949 р/кВ.м., свыше 250 кв.м. –
43 358 р/кВ.м. Цены по зонам города см. Таблицы 14,16,17 (стр. 32).
Средняя цена предложения по продаже отдельно стоящих офисных зданий
составила 64 327 р/кВ.м.
Цена предложения по продаже торговых помещений в среднем по Владивостоку
составила
до 100 кв.м. - 65 205 р/кВ.м., 100-250 кв.м. – 62 945 р/кВ.м., свыше 250 кв.м. –
55 377 р/кВ.м. Цены по зонам города см. Таблицы 19-21 (стр. 31).
Произошло снижение цен по продаже земельных участков под ИЖС по всем
зонам Владивостока от -4,7 до -14,3 % (в зоне 1 на продажу выставлен один
земельный участок по цене более чем $200 тыс./сотка)
1
2
См Приложение. Классификация Офисных зданий.
См Приложение. Классификация Торговых центров.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
6
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
АРЕНДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Изменение средней ставки аренды в Офисных зданиях и Торговых центрах
Средняя ставка аренды в Офисных зданиях и Торговых центрах
(универсальных) достигла уровня 2007 года. Средняя ставка аренды в офисных
зданиях снизилась на 11,4% от уровня 4 кв 2007 года и составили 782 р/кВ.м., а
ставка аренды в торговых центрах снизилась на 0,43% от уровня 4 кв 2007 года и
составила 1288 р/кв.м.
Сохраняется тенденция к уменьшению ставки аренды.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
7
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Офисные здания Владивостока
Все здания в г. Владивостоке делятся на 5 классов А, В+, В, С и D 3 и 7 зон.
Зоны деления Владивостока.
Зона1 – Исторический центр (от Алеутской до Лазо).
Зона2 – Светланская (от Лазо до Гайдамака).
Зона3 – 1-я Речка, Некрасовская.
Зона4 – 2-я Речка, Столетие, БАМ.
Зона5 – Спортивная, 3-я Рабочая, Мингородок.
Зона6 – Эгершельд.
Зона7 – 64 мкр., 71 мкр., Тихая, Борисенко, Трудовая, Чуркин, Змеинка,
Снеговая.
Таблица 1. Распределение офисных центров по классам и зонам
Класс
A
B+
B
C
D
Всего
Зона1
1
4
5
13
23
Зона2
2
9
11
Зона3
2
1
3
9
15
Зона4
2
2
17
21
Зона5
2
5
7
Зона6
4
3
7
14
Зона7
5
5
Всего
1
2
11
17
65
96
Таблица 2. Средняя ставка аренды по классам и зонам (руб./кв.м. в месяц)
Класс
A
B+
B
C
D
Зона1
1700
Зона2
Зона3
Зона4
Зона5
Зона6
Зона7
710
600
1560
820
770
610
800
860
520
850
830
760
650
550
920
630
Адаптированная для Владивостока классификация современных офисных центров «Московского
исследовательского форума», http://www.fellton.ru/2/13605
3
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
8
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 15. Распределение площадей в офисных центрах по зонам
Владивостока
Рисунок 16. Распределение площадей в офисных центрах по классам
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
9
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Таблица 7. Ставки аренды в офисных зданиях (руб./кв.м./месяц)
Ставки аренды в Офисных зданиях практически не зависят от этажа, на котором
размещается помещение. Ставки включают коммунальные платежи и не
учитывают оплату телефона и Интернета.
Адрес
Класс
Океанский пр-т, 19 ("Fresh Plaza")
пр-т Красного Знамени, 42
Красного Знамени, 5А ("Игнат")
Верхнепортовая, 46
Семеновская, 29 (Отель "Хёндэ")
Мордовцева, 6
1-ая Морская, 9
Уборевича, 5А
Пограничная, 15В
100-лет Владивостока, 40А
Океанский пр-т, 131в
Стрельникова, 3Б
Стрельникова, 7
Русская, 9Б ("Antenna building")
Океанский пр-т, 69
Суханова, 3А
Верхнепортовая, 38 (FESCO-Hall)
Крылова, 10
Пушкинская, 109
100-лет Владивостока, 103 ("Иллюзион")
100-лет Владивостока, 103 ("Акфес-Сейо")
Абрекская, 5
Верхнепортовая, 1 (Морвокзал)
Набережная, 9 ("Амурский Залив")
Набережная, 20 ("Экватор")
Народный пр-т, 28 ("Рондо")
Народный пр-т, 11А ("Станислав")
Нижнепортовая, 3
Острякова пр-т, 5
Крыгина, ("Гавань")
Океанский, 18
Алеутская, 45А (ДСО)
Русская, 17 стр.1
Светланская, 147 (ДКЛ)
Мельниковская, 101
Алеутская, 11 (ПГП)
Нерчинская, 10
Бородинская, 46/50 («Сейген»)
Очаковская, 5 ("Меридиан")
Русская, 17 стр.2
Калинина, 42
Мордовцева, 3 (Крайпотребсоюз)
Карбышева, 4 (УВД)
Посадская, 20 (ДСК)
100-лет Владивостока, 57А (ДОСААФ)
A
B+
B+
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
C
D
D
D
D
D
D
D
D
D
D
D
D
D
D
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
Цена аренды
в месяц
(руб./кв.м.)
1700
1600
1520
1000
1500
900
550-900
550
800
820
750
650-700
800
900
700
800
650-900
720
1000
650
400
945
750
600-650
600
900
1500
800
600-700
н/д
н/д
550-780
395
400
н/д
650
500
н/д
450
н/д
350
Примечания
с НДС, без к/п
с к/п
с к/п; без уборки
с НДС и к/п
с НДС и к/п
с к/п
без НДС
с к/п
с к/п, кроме эл-ва
с к/п
с к/п
с к/п
с к/п
с к/п
с НДС и к/п
с НДС и к/п
с к/п
без НДС, с к/п
с к/п
с к/п
с к/п
10
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Адрес
Светланская, 165
Светланская, 167
Комсомольская, 3
Комсомольская, 1
Союзная, 28
Красного Знамени, 59
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
Класс
D
D
D
D
D
D
Цена аренды
в месяц
(руб./кв.м.)
н/д
н/д
700
н/д
450
650-720
Примечания
с к/п
с к/п, без эл-ва
с к/п
11
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Таблица 8. Строящиеся офисные здания
Адрес
Тобольская, 14
Тигровая, 30
Батарейная, 6
Западная, 15
Светланская, 131
Гоголя, 44
Лазо, 6
Запорожская, 77 (Адм)
Запорожская, 77 (Башня)
Фокина, 20
Пушкинская, 38
Пограничная, 2
Светланская, 115
Бестужева, 24а
Океанская, 18
Некрасовская, 36А
("Pacific Summit Center")
Постышева
("Pacific Summit Plaza")
Пр. Комарова, 24
Тигровая, 7
Тигровая, 23Б ("Оушин-Сити")
Верхнепортовая, 27-29
Дальзаводская, 31
пр-т Острякова, 5А
Карла Жигура, 54
Гоголя, 44а
Чкалова, 20
пр-т 100 лет Владивостоку, 64
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
Класс
B+
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
С
C
Сдача
2009
2009
2009
2009
2009
2009
2009
2009
2009
2009
2009
2009
2009
2009
2009
Состояние
Внутренняя и внешняя отделка
Сдача
Сдача
Сдача
Сдача
Сдача
Сдача
Сдача
Сдача
Внутренняя отделка
Внутренняя и внешняя отделка
Внутренняя и внешняя отделка
Реконструкция
Сдача
Реконструкция
B+
2010
Внутренняя и внешняя отделка
B+
B
B
B
B
B
С
C
B+
C
C
2010
2010
2010
Приостановлен
10-й этаж
Внутренняя и внешняя отделка
Приостановлен
Приостановлен
Приостановлен
Готов каркас здания
Готов каркас здания
Проект
Проект
Проект
12
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Универсальные торговые центры
Все здания, в которых размещаются Универсальные торговые центры,
были разделены на два класса (для г. Владивосток) и 7 зон (см. Приложения)
Классификация Торговых центров была разработана Urban Land
Institute (ULI), переведена и адаптирована для применения в современных
условиях развития розничной торговли в России группой экспертов под
руководством Елены Флоринской.
Таблица 9. Распределение торговых центров по классам и зонам
Класс
Микрорайонный ТЦ
Районный ТЦ
Всего
Зона1
7
4
11
Зона2
1
1
Зона3
2
1
3
Зона4
1
7
8
Зона5
5
3
8
Зона6
Зона7
2
2
Всего
15
18
33
Таблица 10. Средняя ставка аренды по классам и зонам (руб./кв.м. в месяц)
Класс
Микрорайонный ТЦ
Районный ТЦ
Зона1
Зона2
1340
1050
Зона3
1000
1900
Зона4
850
1480
Зона5
Зона6
Зона7
1100
Рисунок 17. Распределение площадей в торговых центрах по зонам, Владивосток
Рисунок 18. Распределение площадей в торговых центрах по классам
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
13
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Таблица 11. Ставки аренды в торговых центрах (руб./кв.м./месяц)
Ставка аренды в Торговых центрах в сторону увеличения зависит от этажа, на котором
расположено помещение и местоположения по отношению к проходным местам. Как правило,
ставка аренды включает все коммунальные платежи.
Название
МАКСИМ
Зеленый остров
Универбыт
Гранд
Планета
Клевер хаус
Игнат
Искра
Китай-город
ГУМ
Центральный
Золотой рог
От и До
Бачурин
Луговая
Авангард
Zenith
Орион
Зеленые кирпичики
Алеутский
Галерея
Торговый манеж
Голубиная падь
Семеновский пассаж
Славянский
Гермес
Союз
Изумруд плаза
Рондо
Родина
Ориент
Станислав
Морвокзал
4
Адрес
пр-т 100-летия Владивостока, 57/г
Калинина, 275
Русская, 46
Русская, 46
Русская, 46
Семеновская, 15
Комсомольская, 13
пр-т 100 лет Владивостоку, 42/а
Выселковая, 39
Светланская, 35
Светланская, 29
Светланская, 13
Луговая, 22
Баляева, 35
Луговая, 21
Светланская, 106
пр-т 100 лет Владивостоку, 40а
Русская, 19В
Светланская, 23
Алеутская, 25/27
Океанский пр-т, 69
Корабельная Набережная, 1
Гоголя, 39/а
Океанский пр-т, 9/11
Шилкинская, 10/а
Народный пр-т, 11/б
Волгоградская, 7/а
пр-т Океанский 16
Народный пр-т, 28
Семеновская, 12
Фадеева,3
Народный пр-т, 11/а
Верхнепортовая, 1
Класс4
Окружной ТЦ
Окружной ТЦ
Окружной ТЦ
Окружной ТЦ
Окружной ТЦ
Окружной ТЦ
Окружной ТЦ
Районный ТЦ
Окружной ТЦ
Районный ТЦ
Районный ТЦ
Районный ТЦ
Районный ТЦ
Районный ТЦ
Районный ТЦ
Районный ТЦ
Районный ТЦ
Районный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Микрорайонный ТЦ
Ставка
аренды
1800
1190-1600
1100
1620-1890
1800-2000
1700-2000
800
1000-1700-2300
850
500
620
1200-2550-2750
700-1400
700-900-1000
1500
1400-1700
1000
750-1250
850
1800
1050
1500
Классы торговых центров - обсуждаемая позиция
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
14
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Складские помещения
Таблица 13. Диапазон
(руб./кв.м./месяц)
Тип
Открытая складская
площадка
Ангар
Капитальный
Тёплый
Зона1
160-250
ставок
Зона2
250-450
228
аренды
Зона3
200
200
на
Зона4
30-60
180-200
136-400
300-417
складские
Зона5
150-190
Зона6
помещения
Зона7
50-100
33-50
250-333
56-200
187-245
Рисунок 19. Диапазон арендных ставок на открытые складские площадки по зонам
Рисунок 20. Диапазон арендных ставок на складские помещения ангарного типа по зонам
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
15
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 21. Диапазон арендных ставок на складские помещения капитального типа по
зонам
Рисунок 22. Диапазон арендных ставок на складские отапливаемые помещения по районам
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
16
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
ПРОДАЖА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Офисные помещения
Таблица 14. Цены на офисные помещения до 100 кв.м. по зонам
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
мин.
39 497
38 750
46 512
32 203
13 173
62 500
38 372
макс.
112 500
69 444
115 323
80 645
85 714
96 250
77 632
сред.
кв.м.
75 839
54 132
88 144
56 611
45 379
79 375
57 280
%
-11,8%
-5,5%
-1,3%
-3,6%
-11,7%
-1,2%
13,7%
Рисунок 23. График зависимости цены квадратного метра от площади
офисного помещения (до 100 кв.м.)
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
17
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Таблица 15. Цены на офисные помещения от 100 до 250 кв.м. по зонам
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
мин.
макс.
49 071
29 375
32 847
53 846
43 103
103 846
105 000
68 787
78 261
68 750
32 000
56 373
сред.
кв.м.
73 765
68 428
53 315
62 459
54 784
44 204
%
-6,8%
3,4%
-20,4%
17,3%
11,6%
-0,1%
Таблица 16. Цены на офисные помещения свыше 250 кв.м. по зонам
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
мин.
макс.
42 445
61 039
42 445
73 214
20 667
70 923
20 667
20 667
сред.
кв.м.
42 445
68 640
41 678
20 667
%
-16,6%
-2,4%
-10,1%
-
Таблица 17. Цены на квартиры под офис5 по зонам
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
мин.
68 333
72 243
63 711
48 936
36 061
48 125
42 553
макс.
116 129
104 478
82 258
84 115
93 617
82 394
73 846
сред.
кв.м.
88 778
88 360
72 295
63 201
57 001
65 260
52 703
%
14,9%
22,3%
-6,6%
-1,3%
-3,3%
6,0%
10,5%
Таблица 18. Цены на отдельно стоящие здания офисного назначения по
зонам
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
мин.
40 351
30 641
55 310
34 375
макс.
106 452
93 891
125 608
64 879
сред.
кв.м.
76 919
71 466
90 459
53 269
29 520
%
7,4%
-7,6%
-11,5%
-13,5%
«Квартиры под офис» – квартиры в жилых домах на первых этажах, удобно расположенные для
использования под офис
5
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
18
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 24. Распределение предложения по продажи офисных помещений
во Владивостоке по зонам, сентябрь 2009г.
Рисунок 25. Распределение предложения по продажи офисных помещений
во Владивостоке по площадям, сентябрь 2009г.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
19
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Торговые помещения
Таблица 19. Цены на торговые помещения до 100 кв.м. по зонам
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
мин.
макс.
39 497
113 636
31 206
13 173
57 500
38 824
112 219
100 000
96 250
83 077
сред.
кв.м.
85 270
44 615
97 059
66 387
34 240
76 875
51 989
%
8,7%
12,3%
4,4%
25,0%
3,2%
Таблица 20. Цены на торговые помещения от 100 до 250 кв.м. по зонам
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
мин.
макс.
55 357
116 667
32 847
59 615
42 672
81 019
64 655
66 372
42 453
56 373
сред.
кв.м.
86 012
71 739
56 933
62 135
53 161
47 688
%
20,3%
6,9%
-10,3%
-3,9%
7,8%
Таблица 21. Цены на встроенные торговые помещения свыше 250 кв.м. по зонам
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
мин.
макс.
61 039
71 667
26 316
20 667
75 321
60 563
27 027
47 600
сред.
кв.м.
85 952
66 353
60 000
50 818
34 989
34 152
%
20,0%
-13,6%
-7,9%
-15,0%
-
Таблица 22. Цены на отдельно стоящие здания (торгового назначения) по зонам
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
мин.
макс.
34 375
71 235
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
сред.
кв.м.
54 635
45 045
%
0,0%
9,9%
20
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 26. Зависимость цены квадратного метра от площади торгового помещения (до 100
кв.м.); Зоны 1-4
Рисунок 27. Распределение предложения по продажи торговых помещений
во Владивостоке по зонам, сентябрь 2009г.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
21
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 28. Распределение предложения по продажи торговых помещений
во Владивостоке по площадям, сентябрь 2009г.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
22
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Складские помещения
Таблица 23. Цены на складские помещения до 100 кв.м. по зонам
Зона
мин.
макс.
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
сред.
кв.м.
47 727
31 000
-
%
-
Таблица 24. Цены на складские помещения от 100 до 250 кв.м. по зонам
Зона
мин.
макс.
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
сред.
кв.м.
32 847
-
%
-
Таблица 25. Цены на складские помещения свыше 250 кв.м. по зонам
Зона
мин.
макс.
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
сред.
кв.м.
32 960
30 000
-
%
-38,0%
37,9%
Таблица 26. Цены на отдельно стоящие складские здания
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
мин.
макс.
25 861
14 905
53 125
21 754
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
сред.
кв.м.
34 389
18 330
-
%
20,4%
-
23
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Производственные помещения
Таблица 27. Цены на производственные помещения по зонам
Зона
мин.
макс.
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
сред.
кв.м.
25 614
61 176
%
17,7%
-11,2%
Таблица 28. Цены на производственные здания по зонам
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
мин.
макс.
17 250
20 667
64 122
30 286
15 000
52 500
сред.
кв.м.
9 040
34 727
24 236
28 376
%
0,0%
46,4%
-
Таблица 29. Цены на производственные комплексы по зонам
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
мин.
макс.
3 956
12 094
13 643
20 000
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
сред.
кв.м.
7 531
32 808
16 821
%
6,4%
23,3%
24
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Помещения в новостройках
Таблица 30. Цены на помещения в новостройках по зонам
Зона
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Адрес
Пер.
Некрасовский
Пр.Комарова
Пр.Комарова
Пер.
Некрасовский
Вс.Сибирцева
Лазо
Славянская
Лазо
Партизанский
пр-т
Тип
Площадь
помещение
помещение
помещение
помещение
102
86
131
110
112
304
284
319
помещение
помещение
помещение
помещение
помещение
160
помещение
Некрасовская
156
помещение
Зона 4
Зона 7
Давыдова
Кипарисовая
120
42,4
помещение
помещение
Ватутина
60
помещение
Ватутина
52
Состояние
без отделки, отдельный
вход
без отделки, отдельный
вход
черновая отделка
черновая отделка
с отделкой
этаж, черновая отделка
без отделки, отдельный
вход
без отделки, отдельный
вход
тех. этаж, свободная
планировка
сдача 2010
без отделки, отдельный
вход
без отделки, отдельный
вход
Цена
(руб./кв.м.)
94902
58140
45802
104545
70982
89227
36972
76803
82500
63462
27500
50000
46667
51923
Бизнес проекты
Таблица 31. Цены на бизнес проекты по зонам
Зона
Адрес
Тип
Площадь
Зона 1
Зона 4
Морская 1-я
Кирова
Помещ.
Сауна
365
125
Зона 5
Бородинская
Фадеева
Авторемонт
Кафе
140
782
Зона 7
Калинина
Здание
Снеговая
Цех
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
1500
300
Описание
под фитнесс-центр
5 боксов, подвал,
смотровая яма
действующее
под оздоровительноразвлекательный центр
Действующий
кондитерский цех
Цена
(руб.)
18550000
7300000
3320000
11000000
49500000
49000000
25
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Продажа земельных участков
Цены на земельные участки во Владивостоке под Индивидуальное
Жилищное Строительство (ИЖС)
Таблица 32. Цены на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство по
зонам (руб./сот.)
мин.
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
макс.
2 935 714
2 720 000
2 935 714
1 047 771
166 667
633 333
380 962
% изменения
0,0%
-14,3%
-
-4,7%
-
405 405
139 000
888 889
742 857
Рисунок 29. Зависимость
Владивостоке
6
сред. сот.
2 935 714
485 714
цены
690 283
368 800
предложения
-5,9%
-5,8%
от
площади
участка
под
ИЖС 6
во
ИЖС – индивидуальное жилищное строительство
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
26
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 30. Распределение предложения
Владивостоке по зонам, сентябрь 2009г.
участков
под
ИЖС
во
Рисунок 31. Распределение предложения
Владивостоке по зонам, август 2009г.
участков
под
ИЖС
во
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
27
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Цены на земельные участки во Владивостоке под Коммерческие цели
Таблица 33. Цены на земельные участки под коммерческие цели по зонам
(руб./сот.)
мин.
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
Зона 5
Зона 6
Зона 7
488 806
7 168 750
930 000
195 950
140 000
372 633
3 875
макс.
4 281 768
7 168 750
2 727 273
2 037 037
1 069 831
998 889
1 311 538
сред. сот.
2 468 544
7 168 750
1 759 462
993 703
782 990
643 662
407 740
% изменения
35,4%
0,0%
29,4%
-11,0%
40,3%
10,6%
Рисунок 32. Зависимость цены предложения от площади участка под
коммерческие цели во Владивостоке
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
28
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 33. Распределение предложения участков под коммерческие цели
во Владивостоке по зонам, сентябрь 2009г.
Рисунок 34. Распределение предложения участков под коммерческие цели
во Владивостоке по зонам, август 2009г.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
29
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Цены на земельные участки в Пригороде Владивостока
Таблица 34. Цены на земельные участки под индивидуальное жилищное
строительство по зонам (руб./сот.)
мин.
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
310 000
279 000
196 667
162 500
макс.
680 851
588 235
466 667
309 070
сред. сот.
495 426
433 618
282 989
235 785
% изменения
9,4%
-4,0%
17,2%
10,2%
Рисунок 35. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС в
пригороде Владивостока; зона Заря-Седанка (Зона 1)
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
30
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 36. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС в
пригороде Владивостока; зона Седанка-Океанская (Зона 2)
Рисунок 37. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС в
пригороде Владивостока; зона Океанская-Садгород (Зона 3)
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
31
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 38. Зависимость цены предложения от площади участка под ИЖС в
пригороде Владивостока; зона Садгород-Весенняя (Зона 4)
Рисунок 39. Распределение предложения участков под ИЖС в пригороде
Владивостока по зонам7, сентябрь 2009г.
7
Зоны пригорода Владивостока см. Приложения
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
32
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 40. Распределение предложения участков под ИЖС в пригороде
Владивостока по зонам, август 2009г.
Таблица 35. Цены на земельные участки под коммерческие цели по зонам
(руб./сот.)
мин.
Зона 1
Зона 2
Зона 3
Зона 4
макс.
112 500
99 200
66 667
17 000
833 333
883 333
500 000
343 333
сред. сот.
433 178
347 560
254 693
129 874
% изменения
-
-17,9%
-
Рисунок 41. Зависимость цены предложения от площади участка под
коммерческие цели в пригороде Владивостока
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
33
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 42. Распределение предложения участков под коммерческие цели в
пригороде Владивостока по зонам, сентябрь 2009г.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
34
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Приложения
Обзор социально-экономического положения Владивостока и Приморского
края за первое полугодие 2009 года8.
В течение последнего года во Владивостоке отмечена динамика снижения
основных показателей экономического и социального развития.
Удельный вес основных показателей развития Владивостока в показателях
Приморского края составил:
- 30,48% населения края
- 22,7% инвестиций в основной капитал9
- 54,8% оборота розничной торговли
- 49,2% объема платных услуг
- 50,4% оборота общественного питания
- 41,6% объёма работ по виду деятельности «Строительство»10
- 33% отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ
собственными силами крупными и средними организациями
Демографическая ситуация в регионе.
По состоянию на 01.06.09 г. численность постоянного населения Приморского
края составляла 1985 тыс. человек. В течение пяти месяцев 2009 года из-за
естественной убыли и разницы миграционных потоков значение данного
показателя уменьшилось примерно на 2,7 тыс. человек.
Демографические показатели даже при некотором росте рождаемости остаются
со знаком «минус». Число умерших превысило число родившихся в 1,3 раза, что
примерно соответствует показателю 2008 года (1,28 раза).
Для края в целом по-прежнему характерна миграционная убыль населения,
которая за пять месяцев 2009 года составила 295 человек (для сравнения, за
2007г. – 921 тыс. человека). Уменьшение отрицательного миграционного баланса
идет за счет увеличения числа прибывших из стран СНГ.
Население Владивостока по оценке на 01.06.09 составляло порядка 605,1 тыс.
человек (в том числе городского 578 тыс. чел.). Превышение числа умерших над
числом родившихся составило 17%.
Из совокупного населения столицы края с февраля 2009 года численность
граждан занятых в экономике снизилась примерно на 2 тыс. человек и в итоге
составила 358,7 тыс. человек. Реально во Владивостоке на протяжении уже более
Согласно данным экономического мониторинга г.Владивостока за 1 квартал и полугодие 2009 года, а так
же итогам социально-экономического развития Приморского края за этот период.
9
Инвестиции в основной капитал представляют собой совокупность затрат, направленных на создание и
воспроизводство основных фондов (новое строительство, расширение, реконструкция, модернизация
объектов, которые приводят к увеличению первоначальной стоимости объектов, приобретение машин,
оборудования, транспортных средств, затраты на формирование основного стада, выращивание
многолетних насаждений).
10
В стоимость работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» включается стоимость
строительных и монтажных работ по строительству новых объектов, по капитальному и текущему ремонту,
реконструкции, расширении, модернизации жилых и не жилых зданий и инженерных сооружений.
8
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
35
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
10 лет фиксируется снижение населения и уменьшение доли населения
трудоспособного возраста и моложе.
Рисунок 1. Динамика численности населения во Владивостоке
Экономика региона
Прирост валового регионального продукта11 Приморского края за 2008 год, по
оценке, составил 5% (при 5,9% в 2007 году). Рост обеспечен высокой динамикой
индекса промышленного производства, сельскохозяйственного производства,
услуг связи, транспорта и торговли.
Таблица 1. Основные показатели развития экономики Приморского края в %
к предыдущему периоду, в сопоставимой оценке
Уровень инфляции, к декабрю предыдущего года
Индекс промышленного производства (добывающие и
обрабатывающие производства, производства
электроэнергии, газа и воды).
Объём сельскохозяйственной продукции
Общий объём услуг транспорта, в текущих ценах
Объём услуг связи
Объём работ по виду деятельности «строительство»
Инвестиции в основной капитал
Реальные располагаемые денежные доходы
населения
Реальная заработная плата
Оборот розничной торговли
I
I
полугодие полугодие
2008 г.
2009 г.
108,9
108,0
121,8
91,6
107,2
130,9
120,8
119,7
108,5
100,2
95,9
98,8
124,0
220,0
102,0
106,2
112,5
109,8
100,8
100,2
Валовой региональный продукт (ВРП) на стадии производства получается путем суммирования валовых
добавленных стоимостей отраслей экономики и чистых налогов на продукты, без учета чистого экспорта
(разницы между экспортом и импортом), в связи с затруднениями распределения этого показателя по
регионам. Публикация данных о ВРП осуществляется в основных ценах.
Оценка ВРП в основных ценах отличается от оценки в рыночных ценах на величину чистых (за вычетом
субсидий) налогов на продукты. ВРП в основных ценах представляет собой сумму добавленных стоимостей
по видам экономической деятельности. Основные цены включают цены производства, величину субсидий
на продукты, но не включают налоги на продукты.
11
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
36
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Объём платных услуг
Экспорт товаров
Импорт товаров
107,1
97,2
152,6
110,3
67,0
45,5
Таблица 2. Динамика индексов производства в добывающих и
обрабатывающих производствах, электроэнергетике, лесозаготовках и
рыболовстве в сопоставимых ценах к уровню первого полугодия 2008 года,
в процентах
Вид экономической деятельности
Добывающие
и
обрабатывающие
производства,
производство электроэнергии, газа и воды
Добыча полезных ископаемых, всего:
Обрабатывающие производства, всего:
- Производство кожи, изделий из неё и производство обуви
- Производство машин и оборудования
- Производство электрооборудования, электронного и
оптического оборудования
- Производство транспортных средств и оборудования
- Производство пищевых продуктов, включая напитки
- Текстильное и швейное производство
- Обработка древесины и производство изделий из дерева
- Целлюлозно-бумажное производство, издательская и
полиграфическая деятельность
- Металлургическое производство и производство готовых
металлических изделий
- Химическое производство
- Производство резиновых и пластмассовых изделий
- Производство прочих неметаллических минеральных
продуктов
Производство и распределение электроэнергии, газа и
воды
Лесозаготовки и предоставление услуг в данной области
Рыболовство
Прирост (+)
Снижение (-)
-8,4
+14,9
-13,8
Рост в 3,8 раза
Рост в 1,5 раза
Рост в 1,5 раза
-28,3
-8,6
-39,5
-1,9
-11,8
-15,3
-14,9
-15,9
-61,9
-5,3
-28,7
+2,8
Во Владивостоке в структуре обрабатывающих производств наибольшую
долю занимают: пищевое производство (64% или 5059,8 млн. рублей),
производство транспортных средств и оборудования (10% - 815,8 млн. рублей),
производство машин и оборудования (6% или 499,7 млн. рублей).
Наибольшие темпы роста (в действующих ценах к январю-июню 2008г.)
зафиксированы в следующих производствах: химическом – 190%, производстве
резиновых и пластмассовых изделий – 125,5%, производстве прочих
неметаллических минеральных продуктов – 147,5%, машин и оборудования –
180%, транспортных средств и оборудования – 160%.
Цены на потребительском рынке
В июне 2009 года на потребительском рынке края инфляция составила 8% к
декабрю 2008 года (8,9% в июне 2008 года).
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
37
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 2 Динамика инфляции на Потребительском рынке в Приморском
крае
Инвестиции в экономику края
За I-е полугодие 2009 года в экономику края поступило 42 млрд. рублей
инвестиций в основной капитал (58 млрд. за весь 2008 г.). Структура инвестиций в
основной капитал по видам использования следующая: транспорт – свыше 75%,
обрабатывающие производства – свыше 6%, производство и распределение
электроэнергии, газа и воды – 4,5%, финансовая деятельность – свыше 2%.
В I-е полугодие 2009 года в экономику Владивостока поступило 9,5 млрд. рублей
инвестиций в основной капитал или 115% в сопоставимых ценах к январю-июню
2008 года (для сравнения – 25 млрд. рублей за весь 2008 год).
Рисунок 3. Динамика инвестиций в основной капитал во Владивостоке
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
38
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Объем работ по виду деятельности «Строительство»
Объем выполненных работ в первом полугодии 2009 года по виду деятельности
«Строительство» в Приморском крае составил 15117 млн. рублей или 124% к
уровню прошлого года. Были сданы в эксплуатацию 147,1 тыс. квадратных
метров, что на 0,5% выше показателя за первое полугодие прошлого года. В том
числе 114,9 тыс. квадратных метров были введены за счёт средств населения.
Данный показатель вырос на 21,3%.
Во Владивостоке объем выполненных работ за тот же период составил 6976,1
млн. рублей, что на 10,3% выше, чем в январе - июне 2008 года, в том числе
крупными и средними организациями произведено работ на сумму 2337,3 млн.
руб. (на 22% ниже соотв. периода прошлого года).
В январе-июне текущего года введено 68,8 тыс. квадратных метров общей
площади жилых домов, что на 4,9% ниже соответствующего показателя за январьиюнь 2008 год.
Ввод жилья населением (индивидуальное жилищное строительство) составил 46
тыс. кв. м, что на 19,6 % выше января-июня 2008г.
Рисунок 4. Динамика объёма ввода в действие жилья в г.Владивостоке,
тыс.кв.м. общей площади
Потребительский рынок товаров и услуг
За первое полугодие 2009 года оборот розничной торговли в Приморском крае
практически не изменился – 100,2% к аналогичному периоду прошлого года 76,15
млрд. рублей (148,49 млрд. рублей за весь 2008 год).
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
39
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Соотношение продовольственных и непродовольственных товаров в обороте
розничной торговли составило, соответственно, 46,6% и 53,4%. Объём оборота
общественного питания составил 3,06 млрд. рублей (6,01 млрд. рублей за весь
2008 год). Объём платных услуг населению за отчётный период составил 36,21
млрд. рублей, что больше уровня первого полугодия прошлого года на 10,3% в
сопоставимых ценах.
Рисунок 5. Динамика
Приморского края
развития
секторов
потребительского
рынка
Во Владивостоке за I полугодие 2009 года оборот розничной торговли по всем
каналам реализации составил 41,7 млрд. рублей (101,1% к соответствующему
периоду 2008г. в сопоставимых ценах), в расчете на душу населения – 68909
рублей.
Рисунок 6. Динамика оборота розничной торговли во Владивостоке,
млрд.руб.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
40
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Объем платных услуг, оказанных населению, составил 17,83 млрд. руб. или
98,8% в сопоставимых ценах к 2008 году. Объем оборота общественного питания
города за этот же период составил 1,54 млрд. рублей.
Рисунок 7. Структура платных услуг, оказанных населению Владивостока
Таблица 3. Показатели экономической активности населения Владивостока
(из расчётов населения 605,1 тыс. человек)
Январь-Июнь
2009г.
Продукция отгруженных товаров собственного
производства на душу населения, в рублях.
Произведено работ, выполненных по виду деятельности
«Строительство», в рублях
Оборот розничной торговли на душу населения, в рублях.
Оборот общественного питания в расчете на душу
населения в рублях
Объем платных услуг в расчете на душу населения, в
рублях
29782
11529
68909,3
2547
29467
Внешнеэкономическая деятельность
В январе-июне 2009 года внешнеторговый оборот Приморского края составил
1735,2 млн. долларов США, или 50,4% к январю-июню 2008 года (7329,6 млн.
долларов США всего за 2008 год).
Величина экспорта достигла 526 млн. долларов США, импорта – 1209,2 млн.
долларов США (снижение на 33% и 54,5% к уровню 2008 года соответственно).
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
41
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Таблица 4. Структура экспорта и импорта в Приморском крае, в процентах
Всего
Продовольственные товары
Минеральные продукты
Продукция химической промышленности
Кожевенное сырье, пушнина и изделия из них
Древесина и целлюлозно-бумажные изделия
Текстильные изделия и обувь
Металлы и изделия из них
Машины,
оборудования
и
транспортные
средства
Прочие товары
Экспорт
Импорт
Янв.Янв.Янв.Янв.июнь июнь июнь июнь
2008 г. 2009 г. 2008 г. 2009г.
100
100
100
100
39,7
56,3
13,9
26,7
19,4
11,4
3,3
3,4
3,0
5,4
6,7
8,3
0,0
0,0
1,2
1,5
25,3
18,6
1,9
2,2
0,1
0,1
11,6
21,5
9,2
6,1
4,2
4,8
3,4
2,1
53,3
28,0
0,0
0,0
3,8
3,6
Транспорт
В Приморском крае за первое полугодие 2009 года всеми видами транспорта
общего пользования перевезено 32209,1 тыс. тонн грузов (82,6% к уровню январяиюня 2008 года). Снижение объёмов перевозки грузов сформировано
предприятиями железнодорожного транспорта, которые сократили объём
перевозок на 38,4%, автомобильного – на 10,8%, морского – на 9,7% и воздушного
– на 1,7%.
Грузооборот железнодорожного транспорта снизился вследствие уменьшения
объёмов обработки грузов, предъявляемых к перевозке: цемента - в 4,9 раза,
лесных грузов – в 2 раза, строительных – на 12,8%, рыбопродукции – на 10,8%.
Снижение объёма грузооборота морского транспорта связано с уменьшением
перевозок круглых лесоматериалов, автомашин и металлолома.
Пассажирооборот транспорта общего пользования увеличился в январе-июне
2009 года до 2828,7 млн. пасс.-км (103,1% к уровню января-июня 2008 года), что
связано с увеличением пассажирооборота на воздушном транспорте (+15,5%).
Снижение пассажирооборота наблюдается на железнодорожном транспорте на
29%, на автомобильном (автобусном) – на 13,6%, на морском – на 35,7%,
трамвайно-троллейбусном, соответственно, - на 24,5% и 2,2%.
Бюджет
По состоянию на 1 июля 2009 года в консолидированный бюджет края поступило
доходов в сумме 34,46 млрд. рублей, что больше поступлений аналогичного
периода прошлого года на 4,03 млрд. рублей. Из них доходы без межбюджетных
трансфертов составили 20,77 млрд. рублей.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
42
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 8. Динамика доходов бюджета Приморского края, млрд. рублей
По итогам января-июня 2009 года был исполнен бюджет города Владивостока по
доходам в сумме 3112 млн. рублей, по расходам - 2968,8 млн. рублей, таким
образом, профицит бюджета составил 143,4 млн. рублей.
Рисунок 9. Динамика доходов бюджета г.Владивосток
В наибольшей мере доходная часть городского бюджета формировалась за
счет налога на доходы физ. лиц (47% в общей структуре доходов бюджета),
безвозмездными поступлениями (21%) единого налога на вмененный доход для
отдельных видов деятельности (8%), земельного налога (7%), доходами от
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
43
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
использования имущества, находящегося в муниципальной собственности (7%) и
др.
Рисунок 10. Структура расходов бюджета г. Владивостока, в %
Уровень жизни населения. Рынок Труда
Во Владивостоке среднемесячная номинальная начисленная заработная плата
одного работающего12 по городу за январь-июнь 2009г. составила 21 245 рублей и
увеличилась по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 12,7%%; ее
размер выше аналогичного показателя по Приморскому краю на 15,6%. При этом
реальная заработная плата13 уменьшилась на 0,9 и увеличилась на 0,8%
соответственно. Отношение величин среднемесячной номинальной заработной
платы во Владивостоке к величине прожиточного минимума, установленной по
Приморскому краю (6438 рублей), составило 3,3 раза.
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата – величина заработной платы с учетом
налогов и других удержаний в соответствии с законодательством Российской Федерации, выраженная в
денежных единицах.
Среднемесячная номинальная заработная плата исчисляется делением фонда начисленной заработной
платы работников на среднесписочную численность работников за период.
13
Реальная заработная плата характеризует объем товаров и услуг, которые можно приобрести на
заработную плату в текущем периоде, исходя из цен базисного периода. Индекс реальной заработной платы
исчисляется путем деления индекса номинальной заработной платы на индекс потребительских цен за один
и тот же временной период.
12
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
44
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Рисунок 11. Динамика среднемесячной начисленной заработной платы в г.
Владивостоке
По предварительной оценке численность занятых в экономике Владивостока по
состоянию на начало текущего года составила 358,7 тыс. человек (1106 тыс. в
крае). При достаточно большом ежегодном оттоке экономически активного
населения на рынке труда за последние полгода сложилась напряженная
ситуация.
Рисунок 12. Уровень населения занятого в экономике (Владивосток)
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
45
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Выводы по разделу «Обзор социально-экономического положения Владивостока и
Приморского края»
Во Владивостоке, как и в целом по Приморскому краю, сложилась достаточно
сложная социально-экономическая ситуация.
Численность населения постепенно уменьшается, при этом происходят
структурные изменения в возрастном критерии в сторону увеличения лиц
пенсионного возраста и сокращению молодого поколения. В частности в
г.Владивостоке на начало 2008 года численность пенсионеров достигала 26,3%.
Помимо этого имеет место быть высокая миграционная убыль населения, которая
погашается за счёт вновь прибывших жителей из ближнего зарубежья.
Что касается экономического положения в крае, то тут стоит отметить о
сокращении индекса обрабатывающего производства на 13,8% по сравнению с
первым полугодием 2008 года и резком сокращении внешнеторгового оборота.
Положительные тенденции продемонстрировали только индекс добычи полезных
ископаемых (+14,9%) и рыболовство (+2,8%).
Во Владивостоке за 1 квартал 2009 года зафиксировался спад объемов
производства (в натуральных показателях) к соответствующему периоду 2008
года в производстве колбасных изделий – на 21,7%, мясных полуфабрикатов – на
16,7%, сыров и творога - на 34,8%, цельномолочной продукции – на 20,5%,
кондитерских изделий – на 8%, пива – на 27%, книг и брошюр – на 27,4%, газет –
на 27%, изделий из пластмасс – на 14,3%, сборных железобетонных конструкций
– на 50,7%.
По итогам деятельности в январе - феврале 2009г. крупными и средними
организациями г.Владивостока получена балансовая прибыль в сумме 3,4 млрд.
руб. (218% к соответствующему периоду 2008г.); сумма убытка убыточных
предприятий составила 633,9 млн. руб. Наибольшие суммы убытка среди
убыточных предприятий зафиксированы в следующих видах экономической
деятельности: в обрабатывающих производствах – 121,8 млн. руб., в том числе в
производстве пищевых продуктов – 74,6 млн. рублей; в транспорте и связи – 144,8
млн. рублей.
В текущем году значительно увеличился показатель инвестиций в основной
капитал: 115% во Владивостоке и 220% по краю в сравнении с первым
полугодием 2008 года.
Объём оборота розничных услуг населению практически не изменился, что
вызвано сокращением количества оказываемых услуг и объёмов реализованного
товара с параллельным увеличением цен.
Из полученных данных следует, что в среднем один житель Владивостока
тратил на покупки товаров, оплату услуг и общепита порядка 16821 рублей в
месяц. То есть получается, что семья из трёх человек тратила соответственно
50462 рублей в месяц при средней начисленной заработной плате 21245 рублей в
месяц на человека.
Бюджеты города и края увеличились. Однако здесь стоит заметить, что
расходная часть бюджета Владивостока носит социальную направленность – 51%
от всех расходов города уходит на образование, в то время как, к примеру, на
ЖКХ только 11%.
За первое полугодие 2009 года среднемесячная номинальная заработная плата
одного работающего увеличилась, как в городе, так и в крае. При этом снижается
уровень населения занятых в экономике Владивостока и Приморья в целом.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
46
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Зоны деления города Владивостока
Зона1 – Исторический центр.
Зона2 – Светланская (от Лазо до Гайдамака).
Зона3 – 1-я Речка, Некрасовская.
Зона4 – 2-я Речка, Столетие, БАМ.
Зона5 – Спортивная, 3-я Рабочая, Мингородок.
Зона6 – Эгершельд.
Зона7 – 64 мкр., 71 мкр., Тихая, Борисенко, Трудовая, Чуркин, Змеинка, Снеговая.
Зоны деления пригорода Владивостока
Зона1 – Заря - Седанка
Зона2 – Седанка - Океанская.
Зона3 – Океанская - Садгород.
Зона4 – Садгород - Весенняя
Классификация офисных зданий
Класс «A»
Данные здания являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные
коммуникации соответствуют международным стандартам, в отделке использованы дорогие
высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В
таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.
Местоположение - Удобный подъезд и транспортное сообщение, местоположение здания в 3-5
минутах ходьбы от ближайшей автобусной остановки. Отсутствие рядом объектов, которые могут
оказывать негативное влияние на имидж здания (например, функционирующие индустриальные
объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее)
Здание - Новое строительство
Юридическая документация - Наличие правильно оформленной юридической документации на
право собственности и эксплуатации здания
Управление зданием - Профессиональное управление зданием
Планировка этажа - открытая рациональная планировка с сеткой несущих колонн не менее 6
метров
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) - не более 12%
Высота между перекрытиями - минимум 3,3 метра
Высота от пола до подвесного потолка - минимум 2,7 метра
Окна - современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности
Внутренняя отделка - использование высококачественных отделочных материалов
Фальшполы и подвесные потолки - возможность установки
Парковка - охраняемая наземная и подземная парковка
Распределение парковочных мест - минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади
Инженерия - современные системы инженерного оборудования здания
Вентиляция и кондиционирование 4/2-х
трубная
система
вентиляции
и
кондиционирования, система климат контроля
Телекоммуникации - наличие оптико-волоконных телекоммуникаций
Охрана - круглосуточная охрана, современные системы безопасности
Лифты - современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей
Электроснабжение - два независимых источника электроснабжения или наличие источника
бесперебойного питания
Инфраструктура - услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников,
ресторан, банкомат, фитнесс-центр, полиграфический салон
Класс «В»
К офисам данной категории, как правило, относятся новые либо полностью
реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором
предоставляемых услуг. Различия между офисами категории "В+" и "В" являются
незначительными и заключаются, в основном, в качестве отделки и инженерных систем здания.
Местоположение - в пределах центральных районов города и расположенные вдоль основных
транспортных магистралей.
Здание - новое строительство или полная реконструкция
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
47
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Юридическая документация - наличие правильно оформленной юридической документации на
право собственности и эксплуатации здания
Управление зданием - профессиональная служба эксплуатации (возможно, силами владельца)
Планировка этажа - допускаются различные значения
Глубина этажа - допускаются различные значения
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) - допускаются
различные значения
Высота между перекрытиями - минимум 3,3 м
Высота от пола до подвесного потолка - минимум 2,7 м
Окна - современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности
Внутренняя отделка использование качественных отделочных материалов
Фальшполы и подвесные потолки - возможность установки подвесного потолка
Парковка - охраняемая наземная парковка
Распределение парковочных мест - минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади
Инженерия - допускаются различные значения
Вентиляция и кондиционирование - система вентиляции с предварительным охлаждением
воздуха, возможно использование сплит-систем кондиционирования
Телекоммуникации - наличие в здании услуг надежного телекоммуникационного провайдера
Охрана - круглосуточная охрана, система видеонаблюдения
Лифты - современные лифты мировых производителей
Электроснабжение - допускаются различные значения
Инфраструктура - услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и
пр.
Класс «С»
В основном, к данному классу относятся здания бывших научно-исследовательских институтов,
заводоуправлений и так далее, которые были перепрофилированы в офисные здания. Здания
данного класса характеризуются низким уровнем отделки помещений и зданий, а так же
предоставляемых услуг арендаторам.
Местоположение - допускаются различные значения
Здание - здание без реконструкции, возможен косметический ремонт фасада
Юридическая документация - наличие правильно оформленной юридической документации на
право собственности, возможны проблемы с некоторыми юридическими документами
Управление зданием - эксплуатация здания силами владельца
Планировка этажа - в основном, коридорно-кабинетная планировка, либо здание сдаётся
частично
Глубина этажа - допускаются различные значения
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) - допускаются
различные значения
Высота между перекрытиями - допускаются различные значения
Высота от пола до подвесного потолка - допускаются различные значения
Окна - допускаются различные значения
Внутренняя отделка – простая внутренняя отделка
Подвесные потолки - допускаются различные значения
Парковка - охраняемая наземная парковка
Распределение парковочных мест - допускаются различные значения
Инженерия - допускаются различные значения
Вентиляция и кондиционирование - возможно наличие сплит-систем кондиционирования
Телекоммуникации - минимум 3 телефонных линии ГТС на 100 кв.м арендуемой площади,
возможно присутствие в здании линий коммерческих телефонных провайдеров
Охрана - круглосуточная охрана
Лифты - допускаются различные значения
Электроснабжение - допускаются различные значения
Инфраструктура - допускаются различные значения
Класс «D»
К данному классу относятся здания, которые мало отвечают современным требованиям к
офисным зданиям. Это, как правило, небольшие офисные здания либо бывшие заводоуправления,
имеющие неудобное месторасположение, крайне низкий уровень отделки помещений, небольшое
количество парковочных мест и т.д.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
48
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Классификация торговых центров
Микрорайонный торговый центр
Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагает
услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как минимум из трех магазинов,
общая арендная площадь которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500
до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет.
Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности. Примером такого рода
центров могут служить торговые центры небольших и средних площадей, имеющих достаточно
узкую специализацию, с, как правило, хаотичным заполнением сдаваемых площадей.
Районный торговый центр
Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и
т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для
удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило,
является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими
арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр.
Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь
может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра
включает в себя людей, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном
транспорте.
Окружной торговый центр Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с
большим выбором "мягких" товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и "жестких"
товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории
ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном
ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов, дискаунт-универмагов, крупных аптек,
универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам, как
основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага
полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазин(-ы). Типичный размер
арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона
для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
49
Обзор рынка коммерческой недвижимости. Владивосток . 3-кв 2009 г.
Исполнители
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р» Владивосток, пр. Красного Знамени 59 офис 617
ДЫМЧЕНКО С.Н.
ФОМЕНКО А.А.
Тел. (4232) 30-11-52, 30-28-70
e-mail: inbox@industry-r.ru
Предупреждение!
Общество с ограниченной ответственностью «ИНДУСТРИЯ-Р» и ее
структурные подразделения, а также непосредственные исполнители Обзора
не несут какую-либо ответственность за принятые Вами решения или
совершенные Вами действия, независимо от того, были ли они основаны на
информации предоставленной ООО «ИНДУСТРИЯ-Р» и ее структурными
подразделениями либо на основе иной информации полученной из других
источников.
ООО «ИНДУСТРИЯ-Р»
50