Коммерческая недвижимость - это потребительский и

УДК 332.64
Анализ факторов, определяющих мировые тенденции на рынке
офисной недвижимости.
А.Г. Коротких
Аннотация. Рынок офисной недвижимости является своеобразным
индикатором уровня деловой активности в регионе. Мировой финансовоэкономический кризис во многом изменил ситуацию на рынке офисной недвижимости. Изменилась структура рынка офисной недвижимости, снизилось количество сделок на рынке, появились новые тенденции в аренде
офисных площадей.
Ключевые слова: РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, КОММЕРЧЕСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ,
ОФИСНАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ,
АРЕНДА,
КОВОРКИНГ, СУБАРЕНДА, ВАКАНТНЫЕ ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ.
Коммерческая недвижимость - это потребительский и социальный товар длительного пользования, который является неотъемлемой частью процесса производства как в промышленности, так и в сервисной сфере. Под
коммерческой недвижимостью часто понимается доходная или инвестиционная недвижимость, то есть недвижимость для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Мотивом
приобретения объектов коммерческой недвижимости является получение
стабильного денежного дохода в течение длительного времени или дохода от
объекта за счет повышения его стоимости в долгосрочной перспективе. К
объектам коммерческой недвижимости относится недвижимость промышленного назначения и недвижимость коммерческого назначения. Недвижимость промышленного назначения предназначена для организации массового выпуска разнообразной продукции. Это могут быть перерабатывающие и
производящие цеха, амбары, склады, участки земли промышленного и сельскохозяйственного назначения. Недвижимость коммерческого назначения
включает в себя сооружения для торговой деятельности, недвижимость, которая используется в сфере услуг, и недвижимость смешанного использования и экзотического характера. В число этих объектов входят магазины, офисы, гостиницы, курортные учреждения, рестораны, кафе и т.д.
Коммерческой недвижимостью необходимо управлять, чтобы использовать ее с максимальной отдачей. Сделки с коммерческой недвижимостью
представляют собой хороший вид бизнеса, который с каждым годом становится все более перспективным.
Рынок коммерческой недвижимости очень цикличен, и выбор определенного времени совершения сделки имеет существенное значение для получения прибыли. Факторы, влияющие на развитие рынка коммерческой недвижимости, можно условно разбить на пять основных групп: политические,
экономические, социально-демографические, технологические и правовые.
Мировой финансово-экономический кризис 2008 года, проявившийся в
форме ухудшения основных экономических показателей в большинстве
стран и последовавшая в конце того же года глобальная рецессия, оказали
1
влияние на рынок недвижимости и условия кредитования. В большей степени это затронуло сегмент коммерческой недвижимости, а именно офисной
недвижимости. Снижение спроса и уменьшение возможностей по привлечению финансовых средств во время кризиса привело к тому, что количество
сделок на протяжении последних двух лет было на низком уровне, особенно
в начале 2009 года. Владельцы бизнеса в целях оптимизации своих расходов
отказывались от более престижных офисов. Те, кто хотел увеличить площади
своих офисов, были вынуждены отложить свои планы. Количество объектов,
соответствовавших спросу по показателю «цена-качество», было незначительным, переоцененные объекты либо снимались с продажи, либо цены на
них корректировались, что, в свою очередь, вело к снижению цен. Отказ
арендаторов от занимаемых площадей неизбежно привел к снижению стоимости аренды офисной недвижимости. 2009 год можно назвать годом относительно низких арендных ставок в отношении аренды офисов. Так как повышение арендных ставок может привести только к еще большему отказу
арендаторов от занимаемых площадей, арендодатели не повышают арендные
ставки. В первой половине 2010 года стоимость аренды офисов осталась на
уровне 2009 года.
Снижение спроса на офисную недвижимость привело к тому, что арендодатели стали идти на многие уступки, чтобы привлечь потенциальных
арендаторов. Так, например, арендодатели делают стандартный ремонт помещений за свой счет, уменьшают суммы задатков, предоставляют арендные
каникулы, т.е. сохраняют за арендатором помещение на период его «простоя», делят большие офисные помещения на несколько маленьких офисов.
Снижение спроса на офисную недвижимость в 2009 году на рынке коммерческой недвижимости также привело к конкуренции среди арендодателей. Не
пользовались большим спросом офисы как высшего класса, так и низшего
класса. Большим спросом пользовался средний класс офисных помещений.
В 2009 году на рынке офисной недвижимости наметилась тенденция
роста нового перспективного варианта аренды – создание так называемых
«коворкинг-центров». Практика создания коворкинг-центров уже получила
широкое распространение в США и странах Европы. Коворкинг-центр представляет собой одно помещение, в котором трудятся работники различных
фирм. Стоимость аренды рабочих мест в коворкинг-центрах значительно ниже аренды обычных офисных помещений.
В 2009 году на рынке коммерческой недвижимости стала более развитой субаренда офисов. Часто арендаторы сдавали занимаемые офисные помещения в субаренды исключительно для того, чтобы оплатить расходы на
аренду этих помещений и сохранить их в дальнейшем за собой. Речь не шла в
данном случае о большой прибыли от субаренды.
Что касается сделок купли-продажи офисной недвижимости, то в 2009
году отметилась тенденция частичной продажи офисов.
В настоящее время во всех странах мира рынки недвижимости находятся в состоянии рецессии, поэтому спрос на коммерческую недвижимость
значительно сократился. В частности, наибольшее падение деловой активно2
сти наблюдалось на рынках США, Японии и большинства европейских
стран. Во всех регионах отмечалось повышение уровня вакантных площадей
и падение ставок аренды. В связи с общим сокращением экономической активности снизилась и активность на рынке инвестиционных продаж.
Наиболее высокий уровень свободных офисных помещений был отмечен в таких европейских странах, как Румыния, Венгрия, Латвия, Эстония. В
таких странах, как Великобритания, Германия, Голландия и Италия получила
широкое распространение сдача офисной недвижимости в субаренду. В
странах Европы за последние два года снизились и средние ставки аренды
офисов. Но несмотря на общую тенденцию, на некоторых рынках региона
наблюдался рост ставок. Самые высокие арендные ставки были отмечены в
таких мегаполисах, как Москва, Лондон и Дубай. Стабильность наблюдалась
лишь на рынке офисной недвижимости Швейцарии. Уровень вакантных помещений, например, в Цюрихе составил 3,4% в последнем квартале 2009 года. Стоимость аренды также практически не изменилась. В Женеве рыночные показатели были еще лучше, чем в Цюрихе. Так, уровень вакантности
здесь составил 1,5%, а арендные ставки вернулись к своим пиковым значениям. По прогнозам экспертов, в 2011-2012 годах в Швейцарии ожидается ввод
значительного количества офисных площадей, что может привести к росту
уровня вакантности.
Рынок коммерческой недвижимости Скандинавии в начале 2010 года
стал успешно восстанавливаться. Стоимость недвижимости до сих пор борется с давлением, связанным с падением уровня доходов от аренды и возросшим числом свободных помещений. Согласно отчётам аналитиков, на
рынках недвижимости в столицах стран Скандинавии на конец 2009 года
наблюдалась полная стабильность и спрос на офисные помещения. Арендодатели предпочитали новые постройки и число пустующих помещений класса А было значительно меньше, чем класса В и С. Число сдаваемых помещений в Стокгольме, Осло, Хельсинки и Копенгагене за год увеличилось от 2
до 3%. Размер пустующих помещений увеличился до 3,1% в основном в Копенгагене из-за уменьшения местного спроса.
Деловая активность на офисном рынке США последние два года находится на низком уровне. Снижение спроса на офисную недвижимость привело к повышению уровня незанятых помещений и снижению арендных ставок. В первом квартале 2010 года число пустых офисных площадей побило
все рекорды и составило 17,2% от всех офисных помещений. Такого высокого уровня вакантных офисов на рынке офисной недвижимости США не было
в течение последних 16 лет. За I квартал 2010 года стоимость аренды снизилась на 0,8% по сравнению с предыдущим кварталом, а за год этот показатель упал на 4,2%. Рынок офисной недвижимости США "несёт потери" и изза растущего уровня безработицы в стране, а иностранные инвестиции снизились практически до нулевой отметки. Уровень инвестиций в офисную недвижимость упал до уровня 2004 года, показав тем самым максимальное
снижение в истории. При этом наблюдалась тенденция к перемещению из
центра города в пригороды, где арендные ставки на офисы класса А ниже.
3
Здесь же было введено максимальное количество новых помещений (90 % от
общего объема). По оценкам экспертов, инвестиционную привлекательность
имели только офисные помещения медицинских компаний. Это было связано
с двумя факторами. Во-первых, поколение американцев первой волны «бэбибума» (1950-е гг.) вступило в пенсионный возраст, следовательно, возросла
потребность в домах престарелых. А во-вторых, затраты на медицинское обслуживание стабильно растут.
В отличие от рынка США, на рынке Канады наблюдается рост активности. Глобальная рецессия практически не затронула рынок офисной недвижимости Канады. Стоимость арендной платы в стране по-прежнему растет, а процент незанятых площадей достиг рекордно низких значений. В 6
крупнейших городах страны – Монреале, Оттаве, Торонто, Калгари, Эдмонтоне и Ванкувере – ситуация в данном сегменте остается стабильной. В некоторых из них позитивным фактором являются низкие темпы ввода новых
площадей. Так, например, в деловом центре Ванкувера как минимум до 2012
года не планируется значительных проектов. Кроме того, спрос на офисную
недвижимость подогревался тем, что в городе проходила зимняя Олимпиада-2010. Другие города, в частности, Торонто и Калгари, испытают некоторые трудности, связанные с вводом большого количества офисного пространства. Однако в целом, запас прочности, накопленный рынком офисной
недвижимости страны, позволит удерживать этот сегмент от падения.
Страны Центральной и Южной Америки находятся в наиболее защищенной ситуации в эпоху экономической нестабильности. Экономика большинства стран данного региона страдает от глобального экономического
кризиса в наименьшей степени. Изначально латиноамериканские банки практически не участвовали в американских ипотечных программах, от которых
так пострадала экономика США и Европы, поскольку подобные финансовые
инструменты были запрещены в большинстве стран региона, в том числе
в крупнейшей латиноамериканской стране Бразилии. В эпоху кризиса, когда
инвесторы всего мира предпочитают максимально диверсифицировать свои
инвестиционные портфели, их взоры все чаще обращаются на рынок коммерческой недвижимости Мехико. Средний уровень вакантных офисных
площадей в Мехико на начало 2009 года находился на отметке 6,6%, а применительно к сегменту офисов класса А данный показатель составлял 4,1%.
В основных финансовых центрах Азиатско-Тихоокеанского региона,
таких как Гонконг, Сингапур, Токио, Шанхай и Сидней, уровень вакантных
офисных помещений также увеличился. Но, несмотря на общий экономический спад, в Азиатско-Тихоокеанском регионе отмечается высокий уровень
строительной активности. Самая высокая стоимость аренды офисных площадей как в регионе, так и в мировом рейтинге в Гонконге и Токио.
В течение последних двух лет продолжал сокращаться и объем инвестиционных продаж на офисном рынке. Цены опускались, ставки капитализации росли во всех регионах мира. Только в одном регионе, на Ближнем Востоке, наблюдался рост инвестиционных продаж. Во всех других регионах
наблюдалось падение объемов продаж, особенно эта тенденция была очевид4
на в Австралии и Новой Зеландии и в США. Несмотря на это, наиболее активным рынком инвестиционных продаж офисных объектов остается НьюЙорк, второе и третье место занимают Лондон и Токио.
По мнению экспертов, рынок офисной недвижимости в странах Азии и
в США достиг своего минимального уровня. В странах Ближнего Востока,
Центральной и Восточной Европы рынок все еще переживает этап спада. В
Латинской Америке и Азиатско-Тихоокеанском регионе, а также Австралии
и Новой Зеландии уже наблюдается подъем. Возрождаться офисный сегмент
сможет рынок за рынком. Так, к примеру, лондонский рынок фактически
восстановился, а в ближайшее время к нему примкнут Осло, Мюнхен, Париж
и Варшава. В течение 2009 года значительнее всего аренда офисных площадей подешевела в России (на 19,1%), Ирландии (на 25,5%) и Болгарии (на
28,8%). Одновременно увеличение арендных ставок на офисы в Европе за
этот же период показали лишь Австрия (на 2,2%) и Турция (на 5,1%).
Многие эксперты и аналитики считают, что сейчас лучшее время для
стратегического планирования на среднесрочный период и заключения договоров по самым низким ставкам. В ближайшей перспективе, тенденции снижения стоимости офисной недвижимости продолжат свое развитие и даже
усилятся, хотя есть небольшая вероятность того, что рынок стабилизируется
к концу 2010 года. Инвесторы, стремящиеся расширить свои портфели, предпочитают инвестировать в пределах собственной страны, однако при этом
они обращают внимание и на возможности, открывающиеся на некоторых
развивающихся рынках, включая Польшу, Украину, Вьетнам, Бразилию и
Индию. Вложения в офисную недвижимость Африки, Ближнего Востока и
Европы увеличатся в текущем году на 40%.
Снижение в результате кризиса арендных ставок и возросшая недозагрузка площадей привели к увеличению сроков окупаемости инвестиций в
офисную недвижимость, по сравнению с докризисным периодом. В настоящее время они составляют в среднем 8-10 лет. В отличие от продавцов, которые традиционно проявляют большую инертность в вопросах снижения цен
продаж, арендодатели всегда проводили более гибкую политику и были более уступчивы при корректировке арендной платы, что привело к непропорциональному снижению арендных ставок и цен продаж. Вследствие этого
произошло увеличение текущих сроков окупаемости инвестиций по всем
классам офисной недвижимости. При таких условиях многие инвесторы
предпочитают вкладывать средства в собственный бизнес или в развитие
других проектов. Сложившиеся на сегодняшний день длительные сроки окупаемости вложений в офисную недвижимость останавливают многих потенциальных инвесторов от приобретения объектов, количество сделок на рынке
в настоящее время минимально.
Ожидается, что уровень ставок окончательно стабилизируется к концу
2011 года. Если рассматривать ситуацию в географическом разрезе, можно
отметить следующее: в Азиатско-Тихоокеанском регионе ожидают, что их
рынки вернутся к нормальному состоянию в IV квартале 2010 г. За ними
должны последовать рынки Канады, Латинской Америки, Восточной и За5
падной Европы – к I кварталу 2011 г., а затем США – ко II кварталу 2011 г.
Эксперты считают, что восстановление рынка будет неровным, поскольку
активность в секторах коммерческой недвижимости Азии и Европы контрастирует с продолжающимся спадом в США. По словам экспертов, восстановление рынков обусловлено улучшением ситуации в мировой экономике,
ростом доверия со стороны инвесторов, рыночной ликвидностью и положительными отчетами ряда крупных компаний.
Мировой рынок недвижимости ожидают существенные изменения. В
недалеком будущем статус центра деловой активности перейдет от Европы к
Азии. Однако страны Центральной и Восточной Европы, в число которых
входит и Россия, сохранят свои рыночные позиции. По прогнозам рынка недвижимости, они, как и прежде, имеют потенциал для расширения деятельности.
По прогнозам экспертов, наиболее быстрые темпы восстановления
рынка офисной недвижимости в Западной Европе будут отмечаться в Великобритании. Это связано с ожидаемыми высокими темпами экономического
роста, которые обеспечит развитый сектор оффшорного бизнеса и финансовых услуг.
До финансово-экономического кризиса, странами с самой открытой
экономикой были Бельгия, Германия и Нидерланды. Но, по прогнозам экспертов, в ближайшие пять лет их сменят Китай, Корея и Турция. Среди европейских стран неплохие перспективы имеет Испания, служащая проводником между Европой и странами Латинской Америки.
Вывод. Рынок офисной недвижимости является своеобразным индикатором уровня деловой активности в регионе, стране, отдельном городе. Ценовые показатели рынка офисной недвижимости оказывают влияние на ценообразование во всех отраслях экономической деятельности, поэтому информация о ценовых позициях рынка офисной недвижимости и тенденциях
их изменения представляет большой интерес. Значимость рынка офисной недвижимости создает необходимость для осуществления его постоянного
комплексного анализа и прогнозирования.
Мировой финансово-экономический кризис во многом изменил ситуацию на рынке офисной недвижимости. Сейчас сегмент офисной недвижимости уже нельзя назвать прозрачным. Часто официальные данные, публикуемые участниками рынка, отличаются от действительных. Обнародованная
сумма часто бывает выше реальной, что вызвано жесткой борьбой за потенциальных клиентов. Произошло изменения на рынке управления недвижимостью. Основными сделками являются сделки аренды офисных помещений.
Количество операций по купле-продаже объектов офисной недвижимости
значительно сократилось. Причиной этого стали удорожания кредитов, а
также низкая деловая активность инвесторов. Основными тенденциями, действующими на рынке офисной недвижимости во время финансовоэкономического кризиса, можно также назвать сдачу помещений в субаренду
и «коворкинг». Также необходимо отметить перенос деловой активности из
стран Европы и США в страны Латинской Америки и Азии.
6
Электронные ресурсы удалённого доступа:
1. Материалы аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» [Электронный ресурс] – Режим доступа http://www.irn.ru/ (03.05.2010)
2. Материалы информационно – аналитического агентстства Рынка Недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа
http://www.rway.ru/anlind.asp?rbr=8&tp=1 (28.04.2010)
3. Материалы агентства PRO Недвижимость [Электронный ресурс] –
Режим доступа http://www.pro-n.ru/analytics/ (30.04.2010)
4. Материалы проекта- аукциона «Где Этот Дом» Недвижимость
[Электронный ресурс] – Режим доступа http://www.gdeetotdom.ru/analytics/
(28.04.2010)
A.G. Korotkikh
“The analysis of the factors defining world tendencies in the market of office
real estate.”
The market of office real estate is the specific indicator of the business level
in a region. World financial and economic crisis has greatly changed the situation
in the market of office real estate. The structure of the market of office real estate
has recently changed, the number of bargains in the market has decreased, the new
tendencies in the area of offices|’ lease have appeared.
7