ПАМЯТКА по проведению общего собрания собственников

ПАМЯТКА СОБСТВЕННИКА
при подготовке и проведении общего собрания многоквартирного дома (МКД)
в форме заочного голосования
о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (ФКР)
на специальном счете, владельцем которого валяется специализированная
некоммерческая организация – фонд «Региональный оператор капитального
ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области»
Данная ПАМЯТКА применяется для организации и проведения
собраний собственников в форме заочного голосования, в котором будут
принимать участие собственники, обладающие более чем 67% от общего
числа голосов собственников общего имущества МКД.
При проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного
голосования необходимо иметь в виду, что сначала организуется и проводится собрание
собственников путем непосредственного присутствия, т.е. очное собрание. Эти требования
отражены в Жилищном Кодексе Российской Федерации (ЖК РФ).
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме
Пункт 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет
кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их
представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа
голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме.
И только если при проведении собрания в форме совместного присутствия
собственников не удалось достичь кворума (присутствовали собственники, обладающие
менее 50% от общего количества голосов) можно провести повторное собрание в форме
заочного голосования. Это также отражено в ЖК РФ.
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного
голосования
Пункт 1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме
для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на
голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса
кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи
в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование).
В случае, когда инициатор собрания или инициативная группа примет
предварительное решение о вынесении на голосование собственников выбор способа
формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, а открытие
специального счета предполагается поручить специализированной некоммерческой
организации – фонду «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в
многоквартирных домах Челябинской области», необходимо кроме принятия решения о
способе формирования ФКР в обязательном порядке рассмотреть и принять следующие
решения:
1.
Об утверждении повестки дня общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме.
Данный вопрос выносится в повестку дня на основании ЖК РФ.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе
принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также
изменять повестку дня данного собрания.
2.
Об утверждении уполномоченного лица, наделении его правом регистрации
участников общего собрания собственников, подсчета голосов, подписания протокола
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, его приложений,
обращений и уведомлений, связанных с исполнением решений настоящего собрания.
Данный вопрос выносится в повестку дня на основании:
ЖК РФ. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются
протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном
доме.
ГК РФ. Статья 181.2. Принятие решения собрания.
Пункт 4. В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:
Подпункт 4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
Подпункт 5) сведения о лицах, подписавших протокол.
3.
Выбор способа формирования фонда капитального ремонта - перечисление
взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда
капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете.
Данный вопрос выносится в повестку дня на основании ЖК РФ.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
относятся:
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере
взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным
размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в
части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального
ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный
размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального
счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
4.
О размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт.
Данный вопрос выносится в повестку дня на основании ЖК РФ.
Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда
4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа
формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете,
решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть
определены:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем
минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым
актом субъекта Российской Федерации;
5.
О перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирном доме.
Данный вопрос выносится в повестку дня на основании ЖК РФ.
Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда
4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа
формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете,
решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть
определены:
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном
доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный
региональной программой капитального ремонта;
6.
О сроках проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме.
Данный вопрос выносится в повестку дня на основании ЖК РФ.
Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда
4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа
формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете,
решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть
определены:
3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые
не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой
капитального ремонта;
7.
О владельце специального счета: специализированной некоммерческой
организации – фонде «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в
многоквартирных домах Челябинской области».
Данный вопрос выносится в повестку дня на основании ЖК РФ.
Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда
4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа
формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете,
решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть
определены:
4) владелец специального счета;
Статья 175. Специальный счет
2. Владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и
созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких
многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать,
если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися
в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах
которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры,
которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных
домах;
2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной
специализированный потребительский кооператив.
3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе
регионального оператора в качестве владельца специального счета.
8. О кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет
Данный вопрос выносится в повестку дня на основании ЖК РФ.
Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда
4. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа
формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете,
решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть
определены:
5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.
Статья 175. Специальный счет
1. Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской
Федерации и особенностями, установленными настоящим Кодексом.
Статья 176. Особенности открытия и закрытия специального счета
2. Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина
собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей.
Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных
организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем
официальном сайте в сети "Интернет".
9. Об утверждении уполномоченного лица, наделении его, от имени всех собственников
помещений в многоквартирном доме, правом на открытие специального счета и совершение
операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, в том числе
подписания необходимых документов, касающихся заключения договора на открытие
специального счета и совершения операций с денежными средствами, находящимися на
специальном счете.
Данный вопрос выносится в повестку дня на основании ЖК РФ.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
относятся:
1.1) принятие решений о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и
совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
10. Об уведомлении собственников о принятых общим собранием решениях и итогах
голосования.
Данный вопрос выносится в повестку дня в случае, если предыдущими собраниями способ и
место уведомления собственников о принятых решениях на общих собраниях собственников
не определены или собственники решат, что уведомление об итогах собрания по выбору
способа формирования фонда капитального ремонта будет произведено иным способом или
в другом месте.
ЖК РФ. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме.
Пункт 3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном
доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме
собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения
соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением
общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников
помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
11. Об утверждении места хранения протокола общего собрания и его приложений.
Данный вопрос выносится в повестку дня на основании ЖК РФ.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Пункт 4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и
решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или
по адресу, которые определены решением данного собрания.
ГОЛОСОВАНИЕ
При проведении голосования следует учитывать, как ЖК РФ и ГК РФ определяет
процесс голосования на общем собрании.
ЖК РФ Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном
доме
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном
доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в
праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только
посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам,
поставленным на голосование.
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по
которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных
вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения
признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В
случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит
несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в
отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения
недействительным в целом.
ГК РФ Статья 181.2. Принятие решения собрания
Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования.
При принятии решений следует иметь в виду, что согласно ЖК РФ разные вопросы
требуют разного количество голосов для принятия решений.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом
управления многоквартирным домом.
Пункт 2. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по
вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа
голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном
доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса
решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа
голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке,
установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением
или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений,
капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда
капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере
взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным
размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в
части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального
ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный
размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального
счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в
многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на
установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего
собрания;
На основании вышеизложенного:
- по вопросам повестки дня 1,2,3,10,11 для принятия решений необходимо большинство
голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников
помещений в многоквартирном доме;
- по вопросам повестки дня 4,5,6,7,8,9 для принятия решений необходимо не менее двух
третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если не было принято решение по пункту 1 повестки дня об утверждении повестки дня
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, следует проводить
повторное собрание с повторным проведением всех процедур относительно уведомления
собственников и выдачи бюллетеней.
В остальных случаях, если не было принято решение по какому-либо пункту повестки дня,
следует проводить повторное голосование с повторным проведением всех процедур относительно
уведомления собственников и выдачи бюллетеней в части нерешенных вопросов.
Если голосование по вопросам повестки дня 1,2,3,10,11 набрало в итоге равное или менее 50% от
общего числа голосов собственников помещений, участвующих в голосовании, в сообщении об
итогах собрания, напротив вопроса вместо «решение принято» указывается: «решение не принято,
вынесено на повторное голосование».
Если голосование по вопросам повестки дня 4,5,6,7,8,9 набрало в итоге менее 2/3 от общего числа
голосов собственников помещений, участвующих в голосовании, в сообщении об итогах
собрания, напротив вопроса вместо «решение принято» указывается: «решение не принято,
вынесено на повторное голосование».
ДОСТАВКА УВЕДОМЛЕНИЙ
При доставке сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в
многоквартирном доме следует иметь в виду, что согласно ЖК РФ сроки и способы
уведомления собственников строго определены:
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме
Пункт 4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме
о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в
данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений
в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной
форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо
размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех
собственников помещений в данном доме.
Если до момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме о выборе способа формирования фонда капитального ремонта собственниками помещений
не определено место размещения сообщений о проведении собраний, то сообщение вручается
инициатором собственнику лично, под роспись.
ИТОГИ СОБРАНИЯ
Следует понимать, что при принятии положительных решений по всем, вынесенным на
голосование вопросам, необходимо произвести еще ряд действий:
1. Оформить протокол собрания в соответствии с требованиями ЖК РФ и ГК РФ:
обязательная письменная форма, две подписи, указание всех необходимых требований.
Статья 181.2. Принятие решения собрания
1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников
собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа
участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования.
2. При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается
самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.
3. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол
подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.
4. В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:
1) дата, время и место проведения собрания;
2) сведения о лицах, принявших участие в собрании;
3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести
запись об этом в протокол.
2. Не позднее чем через десять дней со дня принятия решений собрания оповестить о них
всех собственников общего имущества МКД способом, принятым на собрании, а так же
представить комплект документов Региональному оператору.
ЖК РФ. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме.
Пункт 3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном
доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме
собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения
соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением
общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников
помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
3. В течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставить в
орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками
помещений в соответствующем МКД способе формирования фонда капитального ремонта с
приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, справки банка об
открытии специального счета.
ЖК РФ Статья 172.
1. В течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в орган
государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в
соответствующем МКД способе формирования фонда капитального ремонта с приложением
копии протокола общего собрания о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи
170 Жилищного кодекса, справки банка об открытии специального счета, других документов, в
случае если они определены законом субъекта Российской Федерации.
4. Сохранять все документы, касающиеся организации, проведения и действий по
реализации решений общего собрания по выбору способа формирования капитального
ремонта в течении шести месяцев, так как любой собственник помещения в
многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием
собственников помещений в данном доме.
ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое
общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований
настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против
принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда
указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех
обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного
собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются
существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному
собственнику.