Приложение № 2
к постановлению
Кабинета Министров
Республики Татарстан
от ___________ 2012 № _______
«Приложение № 12
к Долгосрочной целевой программе
«Развитие жилищного строительства
в Республике Татарстан
на 2011 – 2015 годы»
ПОДПРОГРАММА
«РАЗВИТИЕ РЫНКА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ»
ДОЛГОСРОЧНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ
«РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН НА 2011 – 2015 ГОДЫ»
Паспорт подпрограммы
Наименование
подпрограммы
Подпрограмма «Развитие рынка арендного жилья» долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011 – 2015 годы» (далее – Подпрограмма)
Основание для
разработки Подпрограммы
Протокол совещания в Министерстве регионального развития Российской Федерации от 07.04.2011 № б/н «О развитии
рынка арендного жилья в Российской Федерации»
Государственный Министерство строительства, архитектуры и жилищнозаказчик Подпро- коммунального хозяйства Республики Татарстан
граммы
Основные разра- Министерство строительства, архитектуры и жилищноботчики Подпро- коммунального хозяйства Республики Татарстан, государграммы
ственное унитарное предприятие Республики Татарстан «Головная территориальная проектно-изыскательская научнопроизводственная фирма «Татинвестгражданпроект»
Основная цель
Подпрограммы
Обеспечение населения Республики Татарстан доступным
жильем путем создания рынка арендного жилья
Основные задачи
Подпрограммы
Создание условий, при которых формируется конкуренция с
частным сектором арендного жилья;
2
сокращение теневого рынка аренды жилья;
создание условий для поддержки трудовой мобильности
граждан в части привлечения высококвалифицированных
специалистов в Республику Татарстан;
оказание поддержки развитию особой экономической и промышленных зон в Республике Татарстан;
оказание поддержки в предоставлении жилья категориям
граждан, которые не могут позволить себе первоначальный
взнос по ипотеке и не могут участвовать в программе социальной ипотеки;
создание условий для развития туризма и проведения широких общероссийских и международных форумов, других мероприятий, подразумевающих большой приток приезжих,
которым требуются комфортабельные жилые помещения для
размещения и временного проживания
Сроки и этапы
реализации Подпрограммы
Сроки реализации Подпрограммы: 2012 – 2015 годы. Подпрограмма реализуется в один этап
Исполнители
Подпрограммы
Министерство строительства, архитектуры и жилищнокоммунального хозяйства Республики Татарстан;
органы местного самоуправления муниципальных образований Республики Татарстан;
министерства и ведомства Республики Татарстан;
организации и предприятия строительного комплекса Республики Татарстан;
некоммерческая организация «Государственный жилищный
фонд при Президенте Республики Татарстан»;
открытое акционерное общество «Ипотечное агентство Республики Татарстан»;
банковские и иные кредитные учреждения;
проектные институты
Объемы и источники финансирования Подпрограммы
Общий объем средств, привлекаемых на реализацию Подпрограммы из бюджета Республики Татарстан, составляет
58,83 млн.рублей, в том числе:
2014 год – 22,24 млн.рублей,
2015 год – 36,59 млн.рублей.
Объемы финансирования мероприятий подлежат ежегодному уточнению при разработке бюджетов различных уровней
Ожидаемые конечные результа-
Обеспечение ежегодного роста объемов ввода арендного
жилья:
3
ты реализации
Подпрограммы
2012 год – 16 385,7 кв.метра,
2013 год – 116 050,0 кв.метра,
2014 год – 255 500,0 кв.метра,
2015 год – 421 500,0 кв.метра.
Количество семей, обеспеченных жильем, построенным и
введенным в эксплуатацию, в рамках Подпрограммы:
2012 год – 247 семей,
2013 год – 1 934 семьи,
2014 год – 4 258 семей,
2015 год – 7 025 семей.
Доля ввода арендного жилья в общем объеме ввода жилья по
Республике Татарстан:
2012 год – 0,7 процента,
2013 год – 5 процентов,
2014 год – 10 процентов,
2015 год – 15 процентов
Система контроля Контроль и координация деятельности обеспечиваются гоза исполнением
сударственным заказчиком – Министерством строительства,
Подпрограммы
архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан
1. Характеристика проблемы
1.1. Опыт зарубежных стран в области арендного жилья
Исследование рынка жилья в зарубежных странах показывает наличие в них
значительной доли арендного жилья. По соотношению доли недвижимости, находящейся в собственности и аренде, практически все страны имеют близкие показатели. Доля арендного жилья составляет 25 – 30 процентов. Данные характеризуют
соотношение в целом по стране, однако в столицах, курортных, индустриальных и
научных центрах доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше, чем средний
показатель по стране. В странах, имеющих более развитый рынок жилья, минимальное государственное регулирование рынка недвижимости, высокий уровень развития экономики и, как следствие, свободное ценообразование и высокую мобильность трудовых ресурсов, доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше. То же
касается и темпов экономического развития региона: чем они выше, тем больше
процент жилья, предоставляемого в аренду, и наоборот, в депрессивных и экономически отсталых регионах доля арендуемого жилья ниже.
Основной рынок долгосрочной аренды формируют столичные города и крупные индустриальные мегаполисы. Основной контингент арендаторов – это студенты, иногородние и иностранные сотрудники организаций, внутренние и внешние
мигранты, приезжающие в надежде найти хорошую работу, семьи с доходом, не
4
позволяющим приобрести жилье в собственность. В целом для всех стран характерно:
доля жилья, сдающегося в аренду выше в городах, чем в сельской местности;
по возрастному и семейному положению большинство арендаторов – это люди в возрасте до 40 лет либо одинокие и семейные пары без детей;
рынок аренды тесно связан с рынком недвижимости и, как правило, повторяет
его движение вверх или вниз.
Наибольшим спросом на рынке аренды жилья в зарубежных странах пользуются квартиры эконом-класса как отправная точка, позволяющая получить приемлемый уровень удобства и комфорта отдельного жилья за небольшие деньги (по
сравнению с жильем бизнес- и люкс-классов), иногда даже за счет государства, компенсации части расходов (США, Австралия) или государственного регулирования
арендной платы (Чехия). Различными являются и требования, предъявляемые арендаторами к характеристикам жилья. Наибольшим спросом пользуются
1 – 2-комнатные квартиры в многоквартирных домах. Жилье, как правило, сдается
полностью меблированное или, как минимум, оборудованное кухонной мебелью.
В части управления арендуемым жильем в большинстве стран прослеживаются две тенденции: во-первых, передача государственного жилья в частные руки (Великобритания); во-вторых, передача управления государственным жильем на уровень региональных и муниципальных властей (Чехия, Канада, Австралия).
Домами, находящимися в собственности муниципалитетов (США), управляют
департаменты муниципального жилья через управляющие компании (чаще всего
тоже муниципальные) или специальные жилищные ассоциации, находящиеся под
контролем муниципалитета. В некоторых странах (Канада) для сохранения арендуемого жилищного фонда к управлению жильем были привлечены общественные ассоциации и кооперативы, которые смогли привлечь государственные и частные инвестиции. Модель частно-государственного партнерства оказалась в данных условиях наиболее работоспособной.
Государственное участие на рынке аренды зарубежных стран проявляется в
основном в следующих сферах:
регулирование арендной платы (Чехия, США, Аргентина);
субсидирование малоимущих (США, Великобритания, Австралия);
субсидирование арендодателей, предоставляющих жилье малоимущим
(США);
предоставление кредитов на оплату залога за аренду, на оплату аренды, погашение задолженности (Австралия);
привлечение общественных организаций и кооперативов для управления
арендуемым жильем (Нидерланды, Канада, Великобритания);
выделение на льготных условиях земельных участков для строительства жилых многоквартирных домов для социальной и коммерческой аренды (США, Китай,
Бразилия);
субсидирование строительства жилья для социального найма (Канада, Чехия,
Китай).
5
Наибольший интерес представляет опыт Канады, Аргентины и США. Во многих городах существуют ограничения на рост цен сдаваемого в аренду жилья.
Например, в Нью-Йорке владельцы жилья могут повышать арендную плату не более
чем на 2,5 процента каждые 12 месяцев. Достоин внимания опыт канадских провинций, правительство которых в партнерстве с девелоперами, общественными ассоциациями и кооперативами создает условия для строительства и сдачи внаем доступного жилья. Многие из этих государственных мер могут и должны быть применены
в России.
1.2. Развитие рынка арендного жилья в России
Первые доходные дома в России начали возводить состоятельные люди в
XVIII веке, сдавая потом их за определенную плату тем, кто в них нуждался. В дореволюционных Москве и Санкт-Петербурге лишь 5 процентов горожан имели жилье в собственности. Престижные квартиры в доходных домах имели фантастические по тем временам удобства: лифты и просторные балконы, телефоны и электричество, камины, фонтаны и системы парового отопления, роскошную меблировку,
стоянки для экипажей и автомобилей. Престижные доходные дома предлагали прислугу, посыльных для любых поручений, камердинеров и швейцаров. Но особенным
спросом доходные дома пользовались у городской интеллигенции, которая не хотела обременять себя собственностью и связанными с ней налогами.
В России доля многоквартирных домов составляет приблизительно 70 процентов из общего количества жилья, доля арендуемого жилья – менее 35 процентов.
Официально сдается менее 20 процентов жилых помещений. Сегодня рынок арендного жилья – это поле деятельности для частников и полулегальных структур. Такой
сравнительно невысокий процент арендуемого жилья возник в результате бесплатной приватизации, когда квартиры оказались в собственности жильцов, а государственные субсидии на квартплату никак не стимулируют людей с невысокими доходами менять жилплощадь, стимулируя рынок жилья. Это приводит к дефициту на
рынке аренды и, таким образом, к высоким ценам на съемное жилье.
Актуальность решения комплекса проблем в сфере развития жилищного строительства подчеркивается тем, что, несмотря на создание в Российской Федерации
основ функционирования рынка жилой недвижимости, приобрести жилье с использованием рыночных механизмов на сегодняшний день способен ограниченный круг
семей с уровнем доходов выше среднего. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются низкая доступность долгосрочных ипотечных
жилищных кредитов, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.
Помимо наличия низкой покупательской способности населения на рынке жилья, существует целый комплекс проблем, который препятствует инвестиционной
активности в строительстве, причем речь идет как о невозможности реализации жилищных проектов крупными застройщиками, так и о сдерживании инвестиционной
активности самих граждан в части индивидуального жилищного строительства и
объединения в жилищные строительные и накопительные кооперативы. Основные
причины сложившейся ситуации заключаются в следующем:
6
слабая проработанность на региональном и местном уровнях документации
градостроительного планирования и зонирования, отсутствие четкой определенности в градостроительной политике не позволяют строительному бизнесу грамотно
спланировать свою деятельность и оптимально реализовать инвестиционные проекты, что, в свою очередь, ведет к приостановке инициатив по застройке территорий;
недоступность земельных участков для застройщиков;
излишне регламентированная и чрезвычайно громоздкая система выдачи исходно-разрешительной документации на осуществление строительства, получение
технических условий на подключение к объектам коммунальной инфраструктуры и
на ввод объектов в эксплуатацию, что приводит к созданию искусственных административных барьеров для реализации строительного бизнеса;
отсутствие реально подготовленных для комплексной жилой застройки земельных участков, имеющих инфраструктурное обеспечение;
высокая изношенность (до 60 – 70 процентов) производственных мощностей
большинства действующих предприятий промышленности строительных материалов;
низкая доступность кредитных ресурсов для строительных организаций, возникшая на волне кризиса и продолжающая оставаться как фактор негативного влияния на развитие отрасли в целом;
проблема ценообразования в жилищном строительстве, напрямую влияющая
на квалификацию рабочей силы в строительстве, себестоимость и качество строительства.
Возрождение рынка арендного жилья позволит активизировать трудовую мобильность населения, что особенно актуально в связи с динамичным созданием
промышленных кластеров, технопарков, развитием особых экономических зон. Сегодня трудовая миграция коренного населения мала, на что есть несколько причин:
устойчивая привычка населения, в том числе молодых людей, к оседлости;
неликвидность имеющегося жилья, что сдерживает смену места жительства;
отсутствие в миграционном законодательстве льгот мигрантам в период адаптации на новом месте работы и жительства;
отсутствие у работодателя возможностей обеспечения работников жильем по
приемлемой цене;
отсутствие подходящего арендного жилья в дистанционном режиме;
предложения на «сером рынке» не отвечают запросу «цена – качество».
Активизировать пространственную миграцию населения по стране, в том числе из бесперспективных поселений, а также внутри одного города, без формирования цивилизованного рынка арендного жилья невозможно. Есть также люди, которые не подпадают под категорию малоимущих, а значит, не могут встать в очередь
на жилье, не могут претендовать на социальное жилье, но и не могут позволить себе
покупку коммерческого жилья. И для них доходные дома – идеальное решение. Если доходные дома будут рассчитаны именно на эту категорию людей, то жилье станет доступно всем категориям граждан: малоимущие будут получать социальное
жилье, средний класс – пользоваться арендой доходных домов, а богатые – приобретать в собственность дорогое коммерческое жилье.
7
Строительство доходных домов позволит государству:
легализовать и упорядочить рынок аренды;
частично решить жилищную проблему;
снять с себя бремя по эксплуатации данного жилья и избавиться от проблемы
собираемости коммунальных платежей;
самое главное - повысит общую мобильность трудовых ресурсов - люди не
будут «привязаны» к своей ипотечной квартире или дому. Это ускорит развитие регионов, благотворно повлияет на экономику страны в целом и в конечном итоге
приведет к формированию новой социальной среды, по сути, способствуя становлению среднего класса.
Российский рынок готов к легализации арендных отношений и к их развитию,
главное условие успешного развития - обеспечение государством временной конкурентоспособности этой услуги по сравнению с нелегальными арендодателями. Нынешняя ситуация не устраивает всех участников современных арендных отношений:
арендаторов, арендодателей, представителей бизнес-структур, а также всех институтов власти. Современный рынок арендного жилья сегодня нестабильный, с завышенной ценой, без адекватного института договоров аренды. Негативным фактором
является большой процент, взимаемый агентствами недвижимости (при оказании
чисто информационных услуг), невыполнение договорных условий как со стороны
арендаторов, так и со стороны арендодателей, отсутствие контроля за соблюдением
качества предоставляемых услуг, ценообразованием.
Как правило, в нарушение положений законодательства, правоотношения по
сдаче жилья внаем не формализуются путем заключения договора в письменной
форме, доходы от сдачи жилья внаем укрываются от налогообложения, а наниматели никак не защищены от произвола со стороны собственника жилого помещения
как в части изменения платы за найм, так и в части освобождения жилого помещения по инициативе собственника. При этом определить, все ли вышеуказанные собственники платят налоги, невозможно. На сегодняшний день в действующей налоговой декларации отдельной статьи для данного вида дохода не предусмотрено, что
не позволяет вести учет налоговых поступлений с этого вида дохода и делать заключение о степени легализации теневого рынка жилья. Вопрос может быть решен
только при официальном обращении в Федеральную налоговую службу о внесении
изменений в учетные налоговые формы с выделением отдельной графы для данного
вида дохода.
Значительно меньшую часть жилых помещений, представленных на рынке
найма жилья, составляют квартиры, приобретенные гражданами или юридическими
лицами для сохранения накоплений (так называемые «инвестиционные квартиры») с
доходностью, превышающей показатели банковских вкладов и ценных бумаг.
По данным Министерства регионального развития Российской Федерации, для
30 процентов населения России предпочтительнее был бы наем или долгосрочная
аренда, а 40 процентов населения не в состоянии нести бремя собственности. В
настоящее время всего 24 процента россиян могут купить жилье в собственность за
счет собственных средств или с привлечением ипотечного кредита. Развитие рынка
арендного жилья позволит решить жилищные проблемы большой части жителей
8
России. По прогнозам Министерства регионального развития Российской Федерации, к 2020 году около 20 процентов построенного и введенного в эксплуатацию
жилья будут сдаваться в аренду. Рынок арендного жилья создан в Чувашской Республике. Сегодня пилотные проекты реализуются в г.г.Самаре, Краснодаре, Новосибирске, Калужской, Нижегородской и Кемеровской областях.
1.3. Формирование рынка арендного жилья в Республике Татарстан
Необходимость формирования рынка арендного жилья в Республике Татарстан обусловлена следующими факторами:
1) значительная часть населения не имеет возможности приобрести жилье в
собственность;
2) современная экономическая модель стимулирует высокую мобильность
населения;
3) развитие экономики предполагает постоянный приток трудовой миграции в
Республику Татарстан.
Сложившийся на сегодня «серый рынок» арендного жилья в значительной
степени не соответствует потребностям государства, бизнеса и населения.
К основным факторам, сдерживающим развитие рынка арендного жилья, относятся:
1) длительный срок окупаемости инвестиций при реализации проектов строительства арендного жилья по причинам:
высокой стоимости земельного участка под строительство;
высокой стоимости строительства инженерной инфраструктуры;
высокой стоимости объекта жилищного строительства при использовании
традиционных технологий проектирования и строительства;
высокой стоимости заемных средств;
2) низкая эффективность инвестиций, определяемая отношением высоких затрат, связанных со строительством и низкой расчетной величины арендных платежей, обусловленных платежеспособностью населения;
3) отсутствие структурированной информации о реальных возможностях и потребностях населения в части улучшения жилищных условий.
Анализируя перспективы развития сферы арендного жилья в Республике Татарстан, следует отметить необходимость государственного регулирования рынка
аренды, особенно на начальном этапе. Данное направление развития сектора арендного жилья актуально для предоставления в аренду жилья молодым специалистам,
молодым семьям, работникам бюджетной сферы, военнослужащим, мигрантам и
иммигрантам, лишенцам (лицам, потерявшим жилье в результате природных и техногенных катастроф, социальных конфликтов и войн, невыполненных долговых
обязательств) и т.д.
Предоставление арендного жилья, поддерживаемое муниципальными и республиканскими органами власти, крупными работодателями, рассматривается как
вполне реалистичный и перспективный способ решения жилищной проблемы.
9
Подпрограмма направлена на создание цивилизованного рынка арендного жилья в муниципальных образованиях Республики Татарстан, что позволит улучшить
жилищные условия значительного количества граждан, нуждающихся в их улучшении, а также граждан, изъявивших желание улучшить свои жилищные условия путем заключения договоров аренды жилых помещений во вновь построенных жилых
домах.
В настоящее время на городском рынке найма жилья сложились достаточно
высокие цены. Месячная цена найма в крупных городах республики однокомнатной
квартиры составляет 8 – 12 тыс.рублей, двухкомнатной – 12 – 15 тыс.рублей, трехкомнатной – 14 – 30 тыс.рублей. В результате наем жилья малодоступен для жителей республики не только с низким, но и средним уровнем дохода. Несмотря на высокие цены найма и спрос населения на наемное жилье, крупным инвесторам этот
рынок пока мало интересен: гораздо выгодней продать построенное жилье, обеспечив тем самым быстрый оборот вложенных средств в течение 1 – 2 лет. Срок окупаемости вложений в строительство и эксплуатацию дома, используемого для получения прибыли от передачи жилых помещений внаем или в аренду, как правило, превышает 10 лет, что препятствует возрождению института доходных домов, находящихся в частной собственности.
Анализ рынка жилья в муниципальных образованиях Республики Татарстан,
имеющаяся потребность в кадрах для существующих и строящихся предприятий на
территории республики, а также для государственных и муниципальных нужд позволили предварительно определить необходимое количество и площади арендного
жилья, которое необходимо построить для удовлетворения жилищных потребностей
жителей и гостей. При этом анализ показывает, что основная часть арендного жилья
должна находиться в сегменте жилья экономического класса, отвечающего требованиям экологичности и энергоэффективности.
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Наименование
муниципального
района, городского
округа
Агрызский
Азнакаевский
Аксубаевский
Актанышский
Алексеевский
Алькеевский
Альметьевский
Апастовский
Арский
Бавлинский
Балтасинский
Бугульминский
Буинский
Верхнеуслонский
Дрожжановский
Количество Количество очередников, нуждаюочередников,
щихся в улучшении жилищных
человек
условий и готовых получить его на
праве аренды, человек
2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г.
368
7
11
22
33
594
12
18
36
53
365
7
11
22
33
1 344
27
40
81
121
282
6
8
17
25
540
11
16
32
49
6 717
134
202
403
605
276
6
8
17
25
907
18
27
54
82
523
10
16
31
47
330
7
10
20
30
1 089
22
33
65
98
644
13
19
39
58
167
100
30
37
402
8
12
24
36
Типы
арендного
жилья
малоэтажное
многоэтажное
малоэтажное
малоэтажное
малоэтажное
малоэтажное
многоэтажное
многоэтажное
малоэтажное
многоэтажное
малоэтажное
смешанное
многоэтажное
малоэтажное
малоэтажное
10
№
п/п
Наименование
муниципального
района, городского
округа
16 Елабужский
17 Заинский
18 Зеленодольский
19 Кайбицкий
20 Кукморский
21 Лениногорский
22 Мензелинский
23 Новошешминский
24 Нурлатский
25 Пестречинский
26 Рыбно-Слободский
27 Сабинский
28 Тетюшский
29 Тюлячинский
30 Чистопольский
31 Ютазинский
32 г.Набережные Челны
33 г.Казань
Всего по Республике Татарстан
Количество Количество очередников, нуждаюочередников,
щихся в улучшении жилищных
человек
условий и готовых получить его на
праве аренды, человек
2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г.
1 093
104
33
66
98
523
10
16
31
47
1 871
37
56
112
168
327
7
10
20
29
1 533
31
46
92
138
1 211
24
36
73
109
628
13
19
38
57
207
4
6
12
19
677
14
20
41
61
381
8
11
23
34
269
5
8
16
24
574
11
17
34
52
603
12
18
36
54
150
3
5
9
14
1 440
29
43
86
130
388
8
12
23
35
9 100
182
273
546
819
16 202
324
486
972
1 458
51 725
1 113
1 647
3 123
4 677
Типы
арендного
жилья
смешанное
многоэтажное
смешанное
малоэтажное
смешанное
многоэтажное
смешанное
многоэтажное
многоэтажное
многоэтажное
малоэтажное
многоэтажное
многоэтажное
малоэтажное
многоэтажное
многоэтажное
многоэтажное
многоэтажное
Согласно действующим нормативным правовым актам жилые помещения
относятся к жилью экономического класса, если:
1) площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых
домов не более 1 000 кв.метров, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) – не более 400 кв.метров на одну часть дома (один блок жилого
дома блокированной застройки);
2) общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не более 150 кв.метров;
3) площади жилых помещений малоэтажных индивидуальных жилых домов
и жилых домов блокированной застройки – не менее 32 кв.метров, в том числе
14 кв.метров – площадь общей жилой комнаты, 10 кв.метров – площадь спальни,
8 кв.метров – площадь кухни;
4) площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до 4-х этажей) многоквартирных домов – не более 60 кв.метров;
5) площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади
(по верхнему и нижнему пределу площади без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) соответствуют данным таблицы:
Число
жилых комнат
1
Рекомендуемая площадь квартир
(по нижнему и верхнему пределу площади), кв.метров
28 – 45
11
Число
жилых комнат
2
3
4
5
6
Рекомендуемая площадь квартир
(по нижнему и верхнему пределу площади), кв.метров
44 – 60
56 – 80
70 – 100
84 – 116
103 – 126
6) площадь комнат в квартирах многоквартирных домов составляет:
не менее 14 кв.метров – в однокомнатной квартире;
не менее 16 кв.метров – в квартирах с числом комнат 2 и более;
8 – 10 кв.метров – спальня;
6 кв.метров – кухня (5 кв.метров – кухни-ниши в однокомнатных квартирах);
7) высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 метра.
Во всех жилых помещениях, относящихся к жилью экономического класса,
необходимо учитывать:
показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических
ресурсов;
показатели, характеризующие отдельные элементы конструкций здания и их
свойства, позволяющие исключить нерациональный расход энергетических ресурсов как в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий,
строений, так и в процессе их эксплуатации;
требования к архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям, влияющим на энергетическую эффективность зданий.
При отнесении жилых помещений к жилью экономического класса необходимо:
обеспечить доступность к объектам социального и иного обслуживания
(школам, детским садам, учреждениям досуга и спорта, предприятиям торговли и
т.п.) не более установленной действующими нормативными требованиями;
обеспечить условия для полноценной жизнедеятельности инвалидов и малоподвижных групп населения с учетом действующих нормативных требований.
Крупные пилотные площадки под строительство арендного жилья в
Республике Татарстан:
1. Альметьевский муниципальный район. Микрорайон «Алсу».
В городе Альметьевске ведется строительство двух девятиэтажных домов с
последующим предоставлением жилья на праве аренды работникам ОАО
«АЛНАС». Срок окончания строительства – IV квартал 2012 года. Средства в строительство инвестирует ОАО «Челябинский трубопрокатный завод». Общая площадь
земельного участка – 1,16 гектара.
Первый пусковой комплекс – девятиэтажный 106-квартирный двухсекционный жилой дом жилой площадью 2 661,3 кв.метра. Второй пусковой комплекс –
подземная стоянка на 100 машино-мест площадью 3000 кв.метров. Третий пусковой
12
комплекс – девятиэтажный 96-квартирный двухсекционный жилой дом жилой площадью 2 661,3 кв.метра.
Обеспечение данного жилого комплекса ОАО «Челябинский трубопрокатный
завод» подводящими инженерными сетями и подъездом планируется осуществить
за счет бюджетных средств.
2. Елабужский муниципальный район. ОАО «Особая экономическая зона промышленно-производственного типа «Алабуга».
В городе Елабуге планируется строительство многоквартирного жилого дома
с 1-, 2-, 3- и 4-комнатными квартирами для специалистов компаний, являющихся резидентами особой экономической зоны промышленно-производственного типа
«Алабуга». На первом этаже планируется размещение ресторана и помещения для
временного пребывания детей. На придомовой территории планируется размещение
парковки, придомовая территория будет огорожена.
На въезде в город Елабугу планируется размещение коттеджного поселка из
40 домов для топ-менеджеров.
3. Верхнеуслонский муниципальный район. IT - деревня.
Предполагаемые сроки строительства IT-деревни – 2012 – 2018 годы. Площадь застройки – 1,2 тысячи гектаров. В 2010 году Республика Татарстан подписала
соглашение об участии ведущей сингапурской компании RSP Architects&Engineers
PTE Ltd в разработке мастер-плана IT-деревни. На этой территории в 35 километрах
от Казани предстоит создать всю необходимую современную инфраструктуру для
жизни и работы 20 тыс.специалистов (с учетом членов их семей в деревне предположительно будут проживать порядка 50 тыс.человек).
IT-деревня – это большой завод по производству высокотехнологичной продукции, рядом с которым есть вся необходимая социальная и жилая инфраструктура. IT-деревня – проект, способный создать 5 – 10 тысяч рабочих мест для
IT-специалистов Республики Татарстан, а также дополнительно привлечь в нашу
экономику очень ценные высокопроизводительные, интеллектуальноемкие, наукоемкие кадры из других регионов Российской Федерации.
В рамках программы государственных капвложений за счет бюджета Республики Татарстан будет создана необходимая инфраструктура – дороги, детсады, школы, лечебно-профилактические учреждения.
Одновременно частными компаниями будет осуществляться строительство
офисной и жилой недвижимости. На первом этапе реализации проекта передача жилья в собственность физическим лицам не предполагается, квартиры и дома можно
будет только арендовать.
Республика Татарстан рассчитывает пригласить более 10 тыс.специалистов из
других регионов.
Финансирование возведения транспортной и социальной инфраструктуры
(школ, больниц, детских садов) планируется осуществлять за счет бюджетных
средств, частные инвесторы (ими могут стать и резиденты) построят жилую и коммерческую недвижимость.
13
4. Чистопольский муниципальный район. Технопарк «Чистополь».
Строительство индустриального парка «Чистополь» в республике с инвестициями более 3,2 млрд.рублей завершится в конце 2012 – начале 2013 годов. К декабрю 2012 года планируется завершить первый этап – подготовить всю необходимую
инфраструктуру, инженерные коммуникации. На первом этапе количество рабочих
мест будет составлять 5 тысяч, по мере развития парка – до 12 тысяч. Основные резиденты должны заработать в 2013 году, дополнительно ряд проектов будет реализован в 2014 – 2015 годах.
У индустриального парка «Чистополь» есть шесть потенциальных резидентов,
ведется работа еще с несколькими компаниями. Бизнесу очень важна быстрота реализации задуманных проектов, а это достигается именно в технопарках. Республика
имеет большой опыт по их созданию: эффективно работают Камский индустриальный парк «Мастер» в г.Набережные Челны, технопарк «Идея» и технополис «Химград» – в г.Казани. Поэтому республика выбрала создание индустриальных парков,
и в качестве пути развития экономики моногородов, на развитие инфраструктуры
индустриального парка уже привлечено 550 млн.рублей бюджетных средств. На
строительство энергетического центра, который будет обеспечивать работу всего
парка в дальнейшем, также планируется привлечь 450 млн.рублей средств частного
инвестора. В качестве инвестора выступает словацкая компания «Истфилд», которая давно работает в энергетике в Словакии и намерена реализовывать подобные
проекты как в Татарстане, так и в России.
Предполагается, что ключевыми направлениями деятельности индустриального парка «Чистополь» станут традиционное для данного региона производство продукции точного приборостроения для нужд организаций коммунального комплекса,
газовых, водяных счетчиков, полиграфической продукции и одежды для взрослых и
детей.
5. Зеленодольский муниципальный район. Технополис «Новая Тура».
Комплекс предполагает создание 18,4 тысячи новых рабочих мест. Общая
площадь участка, который займет комплекс после полной реализации проекта, составляет более 260 гектаров.
Проект продвигает компания AFI development (одна из ведущих фирм в сфере
недвижимости в России и странах СНГ), представляющая консорциум международных инвесторов. Концепцию парка разрабатывала международная компания
«Ernst&Young». 29 августа 2011 года было принято постановление Кабинета Министров Республики Татарстан «О создании технополиса «Новая Тура». Технополис
создается в целях развития экономики моногорода Зеленодольска, межрегиональных экономических связей, инфраструктуры услуг, сервиса и гостеприимства, создания новых рабочих мест, применения новых технологий логистики в сфере
транспортных, складских, информационных коммуникаций, бюджетирования, интеграции деятельности образовательных учреждений и хозяйствующих субъектов в
составе научно-образовательных кластеров, развития межнациональных, культурных связей и современных технологий в сфере управления персоналом.
14
На территории комплекса будут функционировать выставочные центры, научно-образовательные кластеры, инновационные производства, будут востребованы
специалисты самого разного профиля, появятся современные складские помещения,
внутренняя логистика, удобные подъездные пути, большие парковки. Большинство
казанских рынков переедут в технополис «Новая Тура».
Технополис «Новая Тура» разрабатывается не только как торгово-производственный, но и развлекательный объект: появится множество аттракционов, «маленький Диснейленд», кинотеатры, выставки и прочее. Предполагается, что большая
часть жителей г.Казани будет проводить выходные в Технополисе «Новая Тура»
(соответственно, вырастут налоговые поступления в бюджет г.Зеленодольска).
В непосредственной близости от него на базе обсерватории
им.В.П.Энгельгардта реализуется проект астропарка с лунопарком и самым современным планетарием. Стоимость астрономического проекта в п.Октябрьский – более 600 млн.рублей. Вместе это будет единый развлекательный комплекс, решающий в числе прочих и познавательно-просветительские задачи, который привлечет
туристов из других регионов Поволжья.
В 2012 году в Республике Татарстан планируется ввод в эксплуатацию арендного жилья:
№
п/п
Местоположение
Тип застройки
Инвестор
1.
г.Альметьевск,
два девятиэтажных
жилых дома на 106
и 96 квартир
г.Елабуга
многоэтажная
ОАО «Челябинский трубопрокатный завод»
малоэтажная
ОАО «Особая
экономическая
зона промышленно-производственного типа
«Алабуга»
40
7 100,0
Спасский район,
пос.Приволжский,
ул.Приволжская,
5 жилых домов
малоэтажная
Некоммерческая
организация
«Государственный
жилищный фонд
при Президенте
Республики Татарстан»
5
500,0
247
16 385,7
2.
3.
ИТОГО
КолиОбщая
чество площадь,
квартир, кв.метров
едениц
202
8 785,7
Примечание
Для работников
ОАО «АЛНАС»
Для топменеджеров резидентов ОАО
«Особая экономическая зона
промышленнопроизводственного типа «Алабуга»
Для обслуживающего персонала
«Музей хлеба»
Для строительства малоэтажного жилья в Республике Татарстан имеется ряд
предприятий, производящих быстровозводимые дома:
15
№
п/п
Наименование
предприятия
1.
ОАО «Домостроительный
комбинат», г.Набережные
Челны
2.
ООО «Зай-ТАПС» ОАО «Татагропромстрой», г.Заинск
3.
Обособленное подразделение
в г.Казани ООО «Компания
Металл Профиль»
4.
ООО «ДомоСтроительный
Комбинат Клееных Модульных Конструкций 2»,
Елабужский район
5.
ООО «Производственностроительная компания «Мега», г.Казань
6.
ООО «Тридом», Верхнеуслонский район, с.Нижние Моркваши
7.
ООО «Васильевский лесокомбинат», Зеленодольский район, пос.Васильево
Конструктивные системы, серия,
тип, этажность выпускаемых
домов
1-, 2-этажные и панельные жилые дома,
комплексная серия.
Общая площадь – от 48 до 275 кв.метров.
Срок возведения – 3 – 4 недели
1-2-этажные панельные жилые дома,
комплексная серия.
Общая площадь – от 40 кв.метров.
Срок возведения – 3 – 4 недели
Быстровозводимые дома из панелей заводской готовности (домокомплекты «Valdek»).
Общая площадь – от 50 до 500 кв.метров.
Срок возведения – 3 – 4 недели
1. В качестве стен, полов и крыш используются панели из фибролитовых или ориентированно-стружечных плит, а в качестве несущего утеплителя – пеноплекс либо минераловатный утеплитель.
2. На основе клееного бруса – с использованием клееного бруса, балок, стропильных
ферм, из которых поэлементно собирается
дом.
Общая площадь – от 60 кв.метров.
Срок возведения – 3 – 4 недели
Комплекты домов из клееного бруса и оцилиндрованного бревна.
Общая площадь – от 50 до 500 кв.метров.
Срок возведения – 3 – 4 недели
Панели из ориентированно-стружечных
плит, в качестве утеплителя – пенополистирол.
Общая площадь – от 36 до 400 кв.метров
Срок возведения – 2 – 5 недели
Комплекты домов из клееного бруса, оцилиндрованного бревна.
Общая площадь – от 36 до 200 кв.метров
Срок возведения – 3 – 4 недели
Цена за
1 кв.метр,
тыс.рублей
от 14 до 18 в
зависимости
от этажности
25
22
от 23
от 15
от 14 до 22
от 22
Предприятия, выпускающие мелкоштучные стеновые материалы
ООО «Завод строительных
конструкций «КАВАГ»,
г.Бугульма
9. ООО «Винербергер Куркачи»,
Высокогорский район,
ст.Куркачи
10. ЗАО «Керамик», г.Казань,
ул.А.Кутуя, д.86
8.
Малоэтажные дома серии «Завод строительных конструкций «КАВАГ»
Кирпич керамический, крупноформатные
блоки «Porotherm», мощность –
150 млн.штук условного кирпича
Кирпич керамический, мощность –
140 млн.штук условного кирпича
21
16
№
п/п
11.
12.
13.
14.
Наименование
предприятия
Филиал ЗАО «ФОН» «Ключищенская керамика», Верхнеуслонский район,
с.Ключищи
ОАО «Арское СПК», г.Арск
ООО «Камгэс ЗЯБ»,
г.Набережные Челны
ООО «Казанский завод силикатных стеновых материалов»
Конструктивные системы, серия,
тип, этажность выпускаемых
домов
Кирпич керамический, мощность –
60 млн.штук условного кирпича
Цена за
1 кв.метр,
тыс.рублей
Кирпич керамический, мощность –
30 млн.штук условного кирпича
Блоки и изделия стеновые из ячеистого бетона
Блоки и изделия стеновые из ячеистого бетона
2. Основная цель и задачи Подпрограммы
Основной целью Подпрограммы является обеспечение населения Республики
Татарстан доступным жильем путем создания рынка арендного жилья.
Основные задачи Подпрограммы:
создание условий, при которых формируется конкуренция с частным сектором
арендного жилья;
сокращение нелегального рынка аренды жилья;
создание условий для поддержки трудовой мобильности граждан в части привлечения высококвалифицированных специалистов в Республику Татарстан;
оказание поддержки в развитии особой экономической и промышленных зон в
Республике Татарстан;
оказание поддержки в предоставлении жилья категориям граждан, которые не
могут позволить себе первоначальный взнос по ипотеке и не могут участвовать в
программе социальной ипотеки;
создание условий для развития туризма и проведения широких общероссийских и международных форумов, других мероприятий, подразумевающих большой
приток приезжих, которым требуются комфортабельные жилые помещения для размещения и временного проживания.
Сроки и этапы реализации Подпрограммы: с 2012 года по 2015 год в один
этап. В течение срока действия Программы будет сформирована необходимая нормативная правовая база. Для ее реализации осуществлена подготовка градостроительной, проектной документации для строительства объектов арендного жилья, сетей инженерно-технического обеспечения и транспортной инфраструктуры на территориях строительства, разработаны формы стимулирования застройщиков, получат дальнейшее развитие механизмы ипотечного кредитования и социальной ипотеки, продолжится работа по выполнению обязательств по улучшению жилищных
условий граждан, отнесенных законодательством к отдельным категориям.
3. Комплекс мероприятий и индикаторы оценки
результатов реализации мероприятий Подпрограммы
3.1. Основные мероприятия по развитию
рынка арендного жилья в Республике Татарстан
Необходимость создания масштабной городской сети частных доходных домов, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам найма гражданам, обусловлена:
высокой потребностью в улучшении жилищных условий молодых и мобильных домохозяйств, которые по показателям имущественной и жилищной обеспеченности не могут стать участниками жилищных программ с использованием жилищного фонда и бюджетных средств, однако не способных ни в настоящий момент
времени, ни в перспективе приобрести жилье в собственность даже с использованием заемных средств;
неизменно высоким уровнем цен на городском рынке жилья, обусловленным
повышенным платежеспособным спросом иногородних и иностранных граждан и
юридических лиц, использующих приобретение недвижимости в качестве высокодоходного объекта инвестиций и накопления, при одновременной низкой доступности жилья для жителей республики;
объективными тенденциями опережающего роста спроса на наемное жилье по
сравнению с ростом спроса на приобретение жилья в собственность;
нарастанием дефицита предложения жилья экономического класса.
Частным случаем доходных домов являются бездотационные дома жилищного
фонда. Формирование сети бездотационных домов позволяет, с одной стороны, жителям улучшить свои жилищные условия посредством найма жилья по приемлемым
ценам, с другой стороны, жилые помещения не выбывают из муниципального жилищного фонда, что позволяет наращивать городской жилищный фонд коммерческого использования для улучшения жилищных условий жителей.
Установление ставок платы за жилое помещение (платы за наем) осуществляется с учетом обеспечения нулевой рентабельности содержания жилого дома (бездоходность). Одновременно с этим размер платежей не должен приводить к необходимости дотирования содержания помещений дома из бюджетов различных уровней
(бездотационность). Оплата жилищно-коммунальных услуг, а также плата за содержание и ремонт производятся нанимателем в размере их фактической (100 процентов) стоимости.
Поэтому одной из основных задач является создание альтернативы аренде
вторичного жилья – создание собственного, республиканского арендного жилищного фонда. Фактически это означает необходимость строительства современного жилья экономического класса за счет средств бюджета Республики Татарстан с целью
сдачи в аренду для последующего возврата полученных денежных средств в бюджет
республики. Такой подход обеспечит пополнение бюджета, снятие социальной
напряженности, обусловленной большим числом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, усиление контроля за арендаторами жилья.
Основные мероприятия по развитию рынка арендного жилья в республике:
18
1. Оценка существующего рынка арендного жилья, анализ спроса и предложения с привязкой по муниципальным районам Республики Татарстан. Определение
приоритетов по квартирному составу и площади предлагаемых помещений. Определение необходимого объема строительства.
2. Разработка или корректировка типовых проектов жилых домов, подлежащих сдаче в аренду на базе существующих серий и типов.
3. Разработка необходимых правовых актов и документов, регламентирующих
правила и порядок передачи арендного жилья, условия проживания и содержания
помещения, правила эксплуатации, порядок расторжения договора аренды и выселения арендаторов. Утверждение тарифной политики в зависимости от срока аренды, площади помещений и т.д.
4. Разработка концепции расселения и схемы расселения для улучшения жилищных условий граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде и
в условиях коммунального заселения.
5. Разработка концепции перевода фонда общежитий в фонд жилой площади
иного назначения с соответствующим порядком распределения площади согласно
Федеральному закону от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации».
6. Определение государственного и технического заказчика. Подбор земельных участков для строительства арендного жилья и формирование адресных перечней на трехлетний период. Проектирование. Строительство.
7. Создание (реформирование) управляющей компании по оформлению документов и эксплуатации арендного жилья (с учетом объемов строительства и количества арендаторов).
8. Рекламная компания, сдача в аренду построенного жилья, эксплуатация.
Также необходимо законодательно обеспечить рынок арендного жилья, а
именно:
расширить структуру жилищного фонда, включив в нее доходные дома и
частное жилье для сдачи внаем как специальные типы жилья для целей законодательного регулирования и специального налогообложения;
разработать законодательные акты о доходных домах и жилье специального
назначения, закрытых паевых инвестиционных фондах арендного жилья, порядке
регистрации индивидуального предпринимательства в сфере найма жилья;
принять иные нормативные правовые акты, обеспечивающие стимулирование
развития легального рынка арендного жилья, в том числе через льготное налогообложение.
При этом при реализации государственной политики в сфере создания цивилизованного рынка арендного жилья необходимо учитывать, что вероятность выбора домохозяйством арендного жилья зависит от множества внешних факторов, зачастую сложно прогнозируемых, и, как правило:
уменьшается с повышением уровня дохода домохозяйства и увеличением возраста его членов (такая вероятность может повышаться после выхода на пенсию изза факторов потребления, связанных с жизненным циклом);
19
повышается с усилением неопределенности относительно уровня дохода, при
поиске работы, с повышением доли разводов, а также с повышением потребности в
мобильности;
уменьшается, среди категорий домохозяйств более молодого возраста, по мере
улучшения доступа к ипотечным кредитам с первоначальным взносом небольшого
размера;
уменьшается с повышением доли субсидий на ипотечном рынке по сравнению
с сопоставимыми субсидиями, предоставляемыми в арендном фонде;
уменьшается с повышением относительной доли доходности инвестиций в
жилье с поправкой на риск по сравнению с другими видами инвестиций;
увеличивается с усилением эффекта экономической конгломерации;
увеличивается в случае междугородных и межрегиональных изменений в экономической динамике и иерархии городов, обеспечивающих повышение мобильности трудовых ресурсов;
увеличивается с усилением сложности процесса строительства жилья и структур управления, поскольку это повышает затраты, связанные с индивидуальной собственностью на жилье;
увеличивается с повышением эффективности обслуживания договоров аренды, которая, в свою очередь, зависит от местных условий, определяющих оптимальный размер фирм-арендодателей;
увеличивается с повышением уровня затрат по имущественным сделкам, связанным с вопросами правового и нормативного характера, которые повышают затраты, связанные с собственностью на жилье;
уменьшается в обществах, в которых медианный избиратель является собственником жилья, и поэтому программы в области жилищной политики будут акцентировать внимание на вопросах собственности на жилье;
уменьшается при распространении форм «жесткого» контроля, например, при
установлении предельного уровня арендной платы, что типично для политики в области установления размера арендной платы.
Основными проблемами в сфере реализации мероприятий Подпрограммы являются:
отсутствие системы доходных домов;
наличие частного сектора на рынке найма и аренды жилья, которое не закреплено договорными отношениями и не облагается налогами;
недостаточная заинтересованность инвесторов в строительстве доходных домов;
неудовлетворительные объемные показатели привлечения внебюджетных инвестиций в создание жилищного фонда, жилые помещения различного уровня комфортности в котором предназначены для предоставления различным категориям
граждан на условиях найма;
недостаточно благоприятные условия для деятельности жилищно-строительных кооперативов;
отсутствие новых организационных механизмов расселения квартир коммунального заселения, отвечающих реальной ситуации в этой сфере.
20
Поэтому проблема создания конкурентоспособного, частного и формализованного сектора аренды жилья на сегодняшний день весьма актуальна.
При решении данной проблемы необходим комплексный подход: с одной стороны, повышение роли частных ресурсов, направляемых на развитие сектора аренды жилья, в рамках государственной программы, государственно-частных партнерств и сектора некоммерческого жилья, с другой стороны, реализация ряда стимулирующих мер со стороны государства.
Для поддержки частного сектора аренды жилья необходимо обеспечить:
разработку прозрачной и сбалансированной нормативной базы, регулирующей
взаимоотношения между арендодателем и арендатором, включая порядок разрешения споров и выселения жильцов;
создание достаточного уровня конкуренции для недопущения получения ростовщической ренты;
дальнейшее развитие систем выплаты жилищных субсидий;
ввод в действие налоговых норм, обеспечивающих создание условий для инвесторов в жилищном секторе, а также нейтральных форм владения и пользования
жильем.
Подпрограмма направлена на поэтапное решение приведенных проблем на
основе реализации мероприятий, разработанных в соответствии с государственными
приоритетами.
3.2. Индикаторы оценки результатов реализации Подпрограммы
Индикаторы оценки
конечных результатов
Объем ввода арендного
жилья
Количество семей, обеспеченных жильем, построенным и введенным в эксплуатацию, в рамках Подпрограммы
Доля ввода арендного жилья в общем объеме ввода
жилья по Республике Татарстан
Единицы
измерения
тыс.кв.
метров
единиц
%
Значения индикаторов (прогноз)
2012 г.
2013 г.
2014 г.
2015 г.
16,38
116,05
255,50
421,50
247
1 934
4 258
7 025
0,7
5
10
15
4. Ресурсное обеспечение реализации мероприятий Подпрограммы
Реализация мероприятий Подпрограммы предусматривает выделение средств
из бюджета Республики Татарстан по следующим направлениям:
1. Возмещение инвесторам затрат, связанных с уплатой процентных платежей
за пользование заемными финансовыми ресурсами в размере 2/3 от учетной ставки
рефинансирования.
21
Источником финансирования реализации мероприятий Подпрограммы являются средства бюджета Республики Татарстан. Объем затрат составляет
58,83 млн.рублей.
2. Муниципальными образованиями Республики Татарстан для инвесторов,
осуществляющих строительство арендного жилья для малоимущих граждан и категорий граждан, предусмотренных федеральным и республиканским законодательством, возможно применение коэффициента корректировки при расчете арендной
платы по договору аренды земельного участка или при расчете налога на землю, если земельный участок находится в собственности, в размере 0,5 процента.
3. Инвесторам, осуществляющим строительство арендного жилья, предоставляется возможность подачи необходимых документов для включения в Инвестиционный меморандум в соответствии с Положением о порядке предоставления государственной поддержки предприятиям и организациям, реализующим инвестиционные проекты в Республике Татарстан, утвержденным постановлением Кабинета
Министров Республики Татарстан от 07.05.1999 № 284, с целью получения дополнительных налоговых льгот и преференций.
Финансовое обеспечение реализации мероприятий Подпрограммы может быть
скорректировано в течение периода ее действия с учетом особенностей реализации
мероприятий федеральных, республиканских, ведомственных программ и механизмов, на которых она базируется, а также с учетом ежегодного утверждения бюджетов Российской Федерации и Республики Татарстан на очередной финансовый год.
5. Механизм реализации Подпрограммы
5.1. Организационно-финансовые модели создания доходных домов
и домов некоммерческого жилищного фонда
Подпрограммой предлагаются следующие организационно-финансовые модели создания доходных домов и домов некоммерческого жилищного фонда1:
1. Модель приобретения (строительства) доходных домов с использованием
коллективных инвестиций.
2. «Ипотека с наймом».
3. Модель создания домов некоммерческого жилищного фонда в составе государственного (муниципального) жилищного фонда.
4. Модель создания домов некоммерческого жилищного фонда специализированными некоммерческими организациями.
Модель 1. Приобретение (строительство) доходных домов с использованием коллективных инвестиций
Формируется закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (далее –
ЗПИФН), целью которого является получение дохода от сдачи внаем квартир в доходных домах.
1
На практике могут быть реализованы и другие организационно-финансовые модели.
22
Приобретатели паев – квалифицированные и неквалифицированные инвесторы, желающие получать стабильный доход в течение длительного периода времени
и выгоду от увеличения стоимости паев в результате роста цен на жилье. Инвесторами таких ЗПИФН могут быть, например, физические лица, негосударственные
пенсионные фонды и другие инвесторы, которые заинтересованы в долгосрочных
вложениях. Паевой инвестиционный фонд является закрытым, т.е. у владельца инвестиционных паев отсутствует право требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до
истечения срока его действия.
На средства, полученные от инвесторов, управляющая компания приобретает
или строит многоквартирный дом для последующего предоставления квартир внаем.
Приобретение ЗПИФН многоквартирного дома у застройщика может быть организовано различными способами: приобретение готового дома, долевое участие
ЗПИФН в строительстве и т.д. Застройщик может привлекать на строительство
среднесрочные кредитные средства, которые возвращаются за счет продажи такого
дома ЗПИФН.
В случае если застройщиком является ЗПИФН, заказчиком и (или) организатором строительства может выступать специализированная компания, которая
нанимается управляющей компанией ЗПИФН. В период строительства собственники паев не получают доходов.
Управление многоквартирным домом осуществляется специализированной
управляющей компанией, которая нанимается управляющей компанией ЗПИФН.
Размер платы за наем должен обеспечивать компенсацию затрат на управление
многоквартирным домом (включая затраты на текущий и капитальный ремонт здания для поддержания его потребительских свойств, предоставление коммунальных
услуг и на оплату услуг специализированной управляющей компании), а также желаемый уровень текущей доходности собственников паев ЗПИФН.
Нанимателям с низкими доходами могут предоставляться субсидии за счет
средств бюджета Республики Татарстан и/или муниципального бюджета.
Особенностью данной модели является отсутствие необходимости привлечения кредитных средств на приобретение многоквартирного дома, а также необходимости включения в состав платы за наем компенсации инвестиционных затрат на
строительство многоквартирного дома, поскольку предполагается, что инвестор собственник пая ЗПИФН может получить такую компенсацию через продажу пая.
Такие особенности позволяют устанавливать относительно невысокую плату за наем.
Модель 2. «Ипотека с наймом».
Данная модель предполагает участие ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в организации финансирования приобретения доходного
дома инвестором за счет собственных средств и средств ипотечного кредита.
Строительство доходного дома осуществляется за счет средств застройщика с
использованием собственных или кредитных средств. При этом органы местного
23
самоуправления или предприятие, заинтересованные в строительстве такого доходного дома, предоставляют гарантии заселения доходного дома. Доходный дом после завершения его строительства приобретается инвестором за счет собственных
средств и средств ипотечного кредита, предоставленного в том числе также под гарантии заселения такого дома, выданные органами местного самоуправления или
предприятием. Кредит должен соответствовать условиям кредитного продукта
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» «Ипотека с наймом».
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» приобретает у
банка-кредитора закладные, которые, как указано выше, соответствуют условиям
кредитного продукта «Ипотека с наймом».
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» секьюритизирует указанные закладные и размещает на рынке ипотечные ценные бумаги. Тем самым финансирование кредитных средств для приобретения доходного дома осуществляется за счет привлечения долгосрочных средств с рынка ценных бумаг.
Управление многоквартирным домом осуществляется его собственником или специализированной управляющей компанией, которая нанимается собственником.
Размер платы за наем в таком доходном доме должен обеспечивать компенсацию затрат на управление многоквартирным домом (включая затраты на текущий и
капитальный ремонт здания для поддержания его потребительских свойств, предоставление коммунальных услуг и на оплату услуг специализированной управляющей компании), возврат собственником дома долгосрочного ипотечного кредита, а
также желаемый уровень текущей доходности собственника.
4. Продажа закладных,
отвечающих условиям ипотечного
продукта «Ипотека с наймом»
Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию
Банк – кредитор пректа
2. Выдача ипотечного
кредита на
приобретение квартир
в многоквартирном
доме, оформление
закладных
3а. Предоставление
гарантии заселения
доходного
дома
Заемщик
1. Приобретение
всех квартир в
многоквартирном
доме с целью
сдачи внаем
(доходный дом)
5. Размещение ипотечных ценных
бумаг (привлечение долгосрочных
инвестиций в кредитный сектор
жилищного фонда коммерческого
использования)
Администрация,
работодатель
3в. Субсидирование
ставки найма
Многоквартирный
жилой дом
3б.
Длительный
договор найма
Сотрудники предприятий,
жители городов и
муниципальных образований
Рис. Схема взаимодействия участников при реализации модели «Ипотека с наймом».
24
Нанимателям с низкими доходами могут предоставляться субсидии за счет
средств бюджета Республики Татарстан и/или муниципального бюджета.
Особенностями данной модели является необходимость включения в состав
платы за наем компенсации по крайней мере затрат на погашение ипотечного кредита на приобретение многоквартирного дома. При этом собственник может включать в состав платы также компенсацию собственных инвестиционных затрат, а
может и не включать компенсацию таких затрат в случае, если он намерен продать
такой дом при благоприятной конъюнктуре цен.
Модель 3. Создание домов некоммерческого жилищного фонда в составе
государственного (муниципального) жилищного фонда.
Строительство многоквартирного дома осуществляется за счет средств бюджета Республики Татарстан и/или муниципального бюджета. Квартиры в таких домах предоставляются по договору некоммерческого найма гражданам установленных категорий (например, только очередники, а также иные граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, относящиеся к доходным группам) в порядке,
определенном Республикой Татарстан или органами местного самоуправления муниципальных образований Республики Татарстан.
Управление многоквартирным домом осуществляется специализированной
управляющей компанией, которая нанимается публичным собственником такого
дома. Размер платы по договору некоммерческого найма должен обеспечивать компенсацию затрат на управление многоквартирным домом (включая затраты на текущий и капитальный ремонт здания для поддержания его потребительских
свойств, предоставление коммунальных услуг и на оплату услуг специализированной управляющей компании), а также компенсацию затрат на строительство такого
дома. Плата не включает получение прибыли публичными собственниками такого
дома. Нанимателям с низкими доходами могут предоставляться субсидии за счет
средств бюджета Республики Татарстан и/или муниципального бюджета.
Особенностью данной модели является компенсация публичному собственнику многоквартирного дома текущих затрат и затрат на капитальный ремонт, при
этом бюджетные расходы на строительство многоквартирного дома возвращаются в
течение длительного периода времени, но публичный собственник не получает прибыли.
Модель 4. Создание домов некоммерческого жилищного фонда специализированными некоммерческими организациями.
Строительство многоквартирного дома некоммерческого жилищного фонда
осуществляет специализированная некоммерческая организация, учредителями которой могут выступать как органы публичной власти, так и иные организации. Специализированная некоммерческая организация получает бесплатно земельный участок для строительства, не несет затрат на обеспечение земельного участка коммунальной инфраструктурой, а также освобождается от большинства налогов.
Строительство осуществляется за счет средств учредителей и долгосрочных
кредитных средств, предоставленных под государственные (муниципальные) гаран-
25
тии на следующих условиях: на период строительства – оплата только процентов по
кредиту, после завершения строительства – аннуитетные платежи. Расходы на выплату процентов по кредиту в период строительства компенсируются за счет бюджетов.
В целях привлечения долгосрочных кредитных ресурсов в данной модели
может применяться механизм модели 2.
Квартиры после завершения строительства предоставляются по договору некоммерческого найма гражданам установленных категорий (например, только очередникам, а также иным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящихся к доходным группам) в порядке, определенном нормативными
правовыми актами Республики Татарстан или органами местного самоуправления
муниципальных образований Республики Татарстан.
Управление многоквартирным домом осуществляется специализированной
некоммерческой организацией, которая является собственником такого дома. Размер платы по договору некоммерческого найма должен обеспечивать компенсацию
затрат на управление многоквартирным домом (включая затраты на текущий и капитальный ремонт здания для поддержания его потребительских свойств, предоставление коммунальных услуг, на оплату расходов специализированной некоммерческой организации на управление домом), а также компенсацию затрат на
строительство такого дома. При этом получение прибыли специализированной некоммерческой организацией – собственником такого дома не предусматривается.
Нанимателям с низкими доходами могут предоставляться субсидии за счет средств
бюджета Республики Татарстан и/или муниципального бюджета.
Особенностью данной модели является компенсация текущих затрат и затрат
на капитальный ремонт за счет платы за некоммерческий наем некоммерческой организации – собственнику многоквартирного дома, а также компенсация затрат на
возврат кредита на строительство, но такой собственник не получает прибыли.
5.2. Анализ рисков реализации мероприятий Подпрограммы
и описание мер управления рисками
Выделяются следующие виды рисков, которые могут возникнуть в ходе реализации мероприятий Подпрограммы:
финансово-экономические риски;
организационные риски;
социальные риски.
Финансово-экономические риски включают:
недостаточные преференции инвесторам либо их избирательное применение;
риски, связанные с невозможностью привлечения инвесторов для финансирования строительства доходных домов по причине высокого срока окупаемости проекта;
риски, связанные с невозможностью завершения строительства по причине
несостоятельности инвестора;
26
макроэкономические риски, связанные с продолжением и развитием мирового
финансового кризиса;
неэффективное использование либо недостаточность бюджетных ассигнований программы;
девелоперские риски. Эти риски возникают при существующей практике совмещения функций инвестора, застройщика и девелопера в одном лице. Известно,
что на инвестора ложится риск выбора места строительства доходного дома. Ошибка в выборе места строительства приведет к снижению уровня собираемости платы
за наем жилых помещений в доходном доме, что повлечет за собой увеличение срока окупаемости проекта и поставит под сомнение возможность обслуживания инвестором кредита на строительство;
риски, связанные с невозможностью оплаты проживания граждан в доходных
и бездотационных домах. Возникновение данных рисков может быть обусловлено:
а) прогнозируемыми факторами – снижение уровня доходов граждан в связи с
выходом на пенсию;
б) обстоятельствами непреодолимой силы: снижение уровня доходов в связи с
болезнью, инвалидностью, потерей работы или смертью кормильца.
Управление этими видами рисков будет обеспечено в рамках существующей
структуры управления за счет мониторинга реализации мероприятий Подпрограммы
и корректировки (при необходимости) целевых индикаторов.
Организационные риски связаны с развитием жилищно-строительных кооперативов и включают риски при принятии решений общим собранием кооператива. В связи с тем, что принятие решений, отнесенных к компетенции общего собрания членов жилищно-строительного кооператива, осуществляется по принципу
«один человек – один голос», кооператив является нестабильной и плохо управляемой структурой.
Существует вероятность того, что принятие членами кооператива необходимого для реализации проекта по строительству жилого дома, но не популярного решения (например, связанного с необходимостью увеличения размера паевого взноса
в связи с удорожанием строительства) будет заблокировано, что сделает невозможным завершение строительных работ.
Также следует отметить, что при выходе из состава кооператива бывшим членам кооператива должен быть выплачен паевой взнос. При наличии затруднений с
подбором нового члена кооператива (до внесения им паевого взноса) на завершение
строительства средств у кооператива будет недостаточно.
Заранее учесть такого вида риски не представляется возможным в силу того,
что органы исполнительной власти не вправе в данной части вмешиваться в деятельность жилищно-строительных кооперативов.
Управление этими рисками будет основано на достижении компромиссных
решений в рамках реальной ситуации, посредством создания согласительной комиссии и предложения консультационной и организационной помощи (например, в
подборе соинвестора).
27
Социальные риски преимущественно связаны с недовольством граждан,
проживающих в доходных домах, неконтролируемым повышением платы за наем
жилых помещений.
Управление этими рисками будет основано на гласности проводимых мероприятий, их открытости в сочетании с индивидуальным подходом, а также путем
нормативной привязки стоимости проживания в доходном доме к ставкам налогообложения, применяемым к собственнику доходного дома.
6. Ожидаемые результаты реализации мероприятий Подпрограммы
Реализация комплекса мероприятий Подпрограммы позволит обеспечить:
улучшение жилищных условий населения, увеличение уровня обеспеченности
жильем;
повышение доступности проживания в арендном жилье;
рост годового объема ввода жилья;
совершенствование нормативной правовой базы, связанной с формированием
рынка доступного жилья для населения;
создание условий для реализации эффективной миграционной политики, привлечения в регион трудовых кадров, снижения социальной напряженности.».
Заместитель Премьер-министра
Республики Татарстан –
Руководитель Аппарата
Кабинета Министров
Республики Татарстан
Ш.Х.Гафаров
Скачать

DOCX, 152 КБ - Правительство Республики Татарстан