2. задание на оценку

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ
«АВЕРС»
УТВЕРЖДАЮ
Директор ООО «АВЕРС»
___________ М.В. Шерстова
м.п.
08 октября 2014 года
ОТЧЕТ № 17/14
об оценке рыночной стоимости земельного участка,
кадастровый номер 23:43:0413005:637, площадью 6688 кв. м
объект оценки
РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Им. Демуса М.Н., 60/1
месторасположение оцениваемого имущества
ЗАКАЗЧИК:
Камалян Эдгари Санвелович
ИСПОЛНИТЕЛЬ: ООО «АВЕРС»
Дата оценки:
23 июня 2014 года
Дата составления отчета:
08 октября 2014 года
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
СОДЕРЖАНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ -------------------------------------------------------------------------- 3
1.1. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ--------------------- 3
1.2. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ
ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ И ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ---- 3
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ------------------------------------------------------------------------------------------ 4
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ, ОЦЕНОЧНОЙ КОМПАНИИ И ОЦЕНЩИКАХ ----------------- 4
3.1. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ -------------------------------------------------------------------------------- 4
3.2. СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ ------------------------------------------------------------------------- 4
3.3. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ ------------------------------------------------------------------------------ 5
4. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ ---------------------------------------------------------------------- 5
5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ -------------------------------------------------------- 6
6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ------------------------------ 7
7. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ ----------- 8
8. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ -------------------------------------------------------------------------- 10
8.1. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ - 10
8.2. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА И ЕГО ОКРУЖЕНИЕ --------------- 10
8.3. ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ---------------------------------------------------------------- 12
9. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РЕГИОНА И ХАРАКТЕРИСТИКА
СОСТОЯНИЯ РЫНКА ---------------------------------------------------------------------------------------- 13
9.1 ОБЗОР ГЕОГРАФИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ --------- 13
9.2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ --------------------------------------------------------------- 15
10. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ------------------------------------------------------------------------------------------- 23
10.1. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ------------------------------- 23
10.2. МЕТОДОЛОГИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 24
10.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ---------------------------------------------------------------------------------- 25
10.4. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ---------------------------------------------------------------------------------- 27
10.5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ------------------------------------------------------------------------- 27
11. ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ (ОБОБЩЕНИЕ) РЕЗУЛЬТАТОВ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ------------------------------------------------------------------------------ 37
12. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ---------------------------------------------------- 38
13. ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ------------------------------------------------------------- 39
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 40
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 49
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 55
Страница 2
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ
«АВЕРС»
ИНН 2312207445, р/с 40702810700000001024 в кб «Кубанский универсальный банк», БИК 040349745,
юр. адрес: 350055, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
1.1. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Объект оценки: земельный участок, кадастровый номер 23:43:0413005:637, площадью
6688 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под
строительство производственной базы.
Место нахождения оцениваемого имущества: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул.
Им. Демуса М.Н., 60/1.
Данные о балансовой стоимости на последний период отчетности: не предоставлены.
1.2. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ
К ОЦЕНКЕ И ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Настоящая оценка основана на применении одного подхода - сравнительного. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки представляет собой значение результатов по сравнительному подходу. Обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов представлено в Разделе 10, п.п.10.3, 10.4 настоящего отчета.
Итоговая рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер 23:43:0413005:637,
площадью 6688 кв. м, по состоянию на дату оценки 23 июня 2014 г., составляет:
11 253 000 (одиннадцать миллионов двести пятьдесят три тысячи) рублей.
Таблица 1
Полученный результат при Вес каждого подхода в итоговой
Наименование подСтоимость каждого исиспользовании каждого под- величине рыночной стоимости,
хода к оценке
пользуемого подхода, руб.
хода, руб.
%
Доходный подход
Обоснованный отказ
Затратный подход
Обоснованный отказ
Сравнительный под100
11 253 000
11 253 000
ход
Итого рыночная стоимость, руб.
100
11 253 000
Страница 3
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Таблица 2
Договор №17/14 от 06.10.2014 г.
Основание для проведения
оценки
Объект оценки
Земельный участок, кадастровый номер 23:43:0413005:637, площадью 6688 кв. м, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский
край, г. Краснодар, ул. Им. Демуса М.Н., 60/1.
Объект оценки является государственной собственностью.
Право аренды сроком до 31.03.2014 г. принадлежит Камалян Э.С.,
согласно Договору № 4300020700 аренды земельного участка от
03.04.2014 г.
Арендодатель – администрация муниципального образования г.
Краснодар.
Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Имущественные права на
объект оценки
Цель оценки
Предполагаемое использование результатов оценки и
связанные с этим ограничения
Результаты оценки предполагается использовать для предоставления в суд.
Альтернативное использование результатов оценки возможно
только в соответствии с действующим законодательством и примененными стандартами.
Вид стоимости
Рыночная стоимость.
Дата оценки
23 июня 2014 года.
Срок проведения оценки
06.10.2014 – 08.10.2014 года.
Допущения и ограничения,
на которых должна основываться оценка
-
3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ, ОЦЕНОЧНОЙ КОМПАНИИ И ОЦЕНЩИКАХ
3.1. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ
Таблица 3
Заказчик
Камалян Эдгари Санвелович
Паспортные данные
Паспорт 03 07 № 803827, выдан ОУФМС России по Краснодарскому краю в Западном округе г. Краснодара 09.04.2008 г.
Код подразделения 230-004.
3.2. СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ
Таблица 4
Организационно-правовая
форма
Полное наименование
ОГРН, дата присвоения
ОГРН
Место нахождения и основные реквизиты Исполнителя
Общество с ограниченной ответственностью.
ООО «АВЕРС».
1132312010379, 07 октября 2013 года.
Юридический адрес: 350055, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2.
Фактический адрес: 350055, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2.
ИНН 2312207445.
БИК 040349745.
Страница 4
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страхование ответственности юридического лица
Р/с 40702810700000001024 в КБ «Кубанский универсальный
банк»
Договор (Полис) № Д-32350010-5.0-2-000756-14 страхование ответственности юридического лица, заключающего договоры на
проведение оценки ООО «Росгосстрах» от 21.08.2014 г.
Лимит ответственности 5 000 000 руб. Срок действия полиса: по
20.08.2015 г.
Договор № Д-32350010-5.0-2-000755-14 страхование ответственности юридического лица, заключающего договоры на проведение оценки ООО «Росгосстрах» от 20.08.2014 г.
Лимит ответственности 50 000 000 руб. Срок действия полиса: по
20.08.2015 г.
3.3. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ
Ковалева Ольга Николаевна
Привлеченные к проведению оценки и подготовке
отчета об оценке организации и специалисты
Таблица 5
- Диплом о профессиональной переподготовке серия ПП-1 №
065471 выдан Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова
20.10.2009;
- Свидетельство о членстве в НП СРО «РАО ЮФО» № 0119 (рег.
№ 00148, дата включения в реестр 29.03.2012 г.);
- Страховой полис № 13090В4003272 ОАО «ВСК» от 25.10.2013.
Лимит ответственности 300 000 руб. Срок действия полиса: по
24.10.2014 г.;
- Стаж работы в оценочной деятельности – 4,5 года.
Место нахождения Оценщика: г. Краснодар, ул. им. Есенина,
129/2
Не привлекались.
4. СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
ООО «АВЕРС» настоящим удостоверяет:
- Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны Оценщиками с наибольшей степенью использования знаний и
умений и являются достоверными и не содержащими фактических ошибок;
- Оценщики лично произвели осмотр оцениваемого имущества;
- В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи Оценщикам, подписавшим настоящий отчет;
- Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим Оценщикам и
действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся неотъемлемой частью настоящего отчета;
- Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом
имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения к участвующим сторонам;
Страница 5
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
- Вознаграждение оценочной компании не зависит от итоговой оценки стоимости, а также
тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете;
- Оценщики обязуются хранить в тайне любые факты и данные, ставшие им известными в
результате выполнения настоящей оценки, не раскрывать и не разглашать в общем или частностях
информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия между Заказчиком и Оценщиками;
- Отчет составлен в соответствии с действующим российским законодательством и Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.
5. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
1. Настоящее заключение достоверно лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности, а также за выводы,
сделанные на основе представленных Заказчиком или (и) его представителями документов и информации, содержащих недостоверные сведения. Право собственности на оцениваемое имущество
считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. Любые чертежи, рисунки и фотографии, содержащиеся в отчете, могут отражать приблизительные размеры и призваны помочь получить визуальное представление о собственности.
Пользователю не следует полагаться на эти чертежи, рисунки и фотографии в случае любого другого их использования. Оценщик не проводил замеры местности и не принимает на себя ответственность за результаты таковых.
4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых дефектов, влияющих на оценку,
на состояние собственности, кроме оговоренных в отчете. Оценщик не несет ответственности за
наличие таких скрытых дефектов, ни за необходимость выявления таковых. Ответственность также не возникает и в случае обнаружения скрытых дефектов впоследствии.
5. Отчет об оценке составляется исключительно для целей Заказчика, указанных в договоре
(задании на оценку) и не может воспроизводиться, распространяться или использоваться в иных
целях в целом либо частично без письменного соглашения между Заказчиком и Оценщиком, за
исключением случаев, предусмотренных законодательными и нормативными правовыми актами.
6. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по
поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда до оплаты работ по оценке в полном объеме.
7. Мнение Оценщика относительно размера определенной стоимости объекта действительСтраница 6
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
но только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение
политических, экономических, юридических, экологических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость
объекта.
8. Заключение об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно размера определенной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на
свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном заключении.
9. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки
с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.
10. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными.
Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех
сведений указывается источник информации.
6. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Настоящая оценка произведена в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в РФ, в том числе:
- Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
- Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Министерства экономического
развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №256;
- Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от
20.07.2007 №255;
- Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от
20.07.2007 №254;
- Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» ,
утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 22.10.2010 №508;
- Свод стандартов оценки 2012 НП СРО «РАО ЮФО».
Страница 7
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
7. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ
Объекты оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством
Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Цена объекта оценки – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за
объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
Стоимость объекта оценки – расчетная величина цены объекта оценки, определенная на
дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.
Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для
данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к
оценке.
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию
на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством
Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда
законодательством Российской Федерации установлено иное.
Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Подходы к оценке:
а) доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
б) сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
в) затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с
учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты,
необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при
создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и
технологий, применяющихся на дату оценки.
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект
оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда
Страница 8
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине
цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
Ликвидационная стоимость объекта оценки – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции
объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда
продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Кадастровая стоимость – определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость,
установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение
кадастровой оценки.
Отчет об оценке – документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными
Саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший
отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта
оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Страница 9
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
8. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
8.1. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объектом оценки является земельный участок, кадастровый номер 23:43:0413005:637.
Ниже в табличной форме представлено подробное описание основных характеристик объекта оценки.
Таблица 6
Местоположение
Правообладатель
Вид права
Пользователь
Правоустанавливающие/ правоподтверждающие
документы
Разрешенное использование
Категория земель
Площадь, кв. м
Сведения о существующих ограничениях/обременениях на земельный участок
Кадастровый номер
Кадастровая стоимость
Наличие построек
Инженерные коммуникации
Текущее использование
РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Им. Демуса М.Н., 60/1.
Объект оценки является государственной собственностью.
Арендодатель – администрация муниципального образования г.
Краснодар.
Собственность.
Камалян Эдгари Санвелович
Договор № 4300020700 аренды земельного участка от 03.04.2014
г.
Под строительство производственной базы
Земли населенных пунктов.
6688
Аренда земли в пользу Камалян Эдгари Санвеловича.
23:43:0413005:637
22 756 856,32 руб.
Нет.
Доступно подключение электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения.
Под строительство производственной базы.
8.2. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА И ЕГО ОКРУЖЕНИЕ
Объект оценки расположен по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Им. Демуса М.Н., 60/1.
Краснодар - административный, промышленный, деловой и культурный центр. Расположился город на правом берегу реки Кубань. Общая площадь города составляет 840 кв. км, население насчитывает 752,9 тыс. человек, так что в городской черте проживает около 14,9% всего населения края.
Краснодар занимает довольно выгодное экономико-географическое положение. Находясь
на расстоянии 120-150 км от Черного и Азовского морей, город является крупным транспортным
узлом юга России. Его территорию пересекают четыре направления железных дорог, две автодороги федерального значения, есть аэропорт и речной грузовой порт. На крупных и средних промышленных предприятиях работают около 120 тысяч человек. Приборостроение и металлообработка, производство строительных материалов, швейных и трикотажных, мебельных, табачных
изделий, пищевых и сельскохозяйственных продуктов – вот лишь часть отраслей, представленных
в городе.
Это еще и крупный культурный центр России. Здесь есть драматический, молодежный и
кукольный театры, государственный цирк, художественный и историко-археологический музеи,
Страница 10
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
филармония, музыкальный театр, а также ботанический сад, многочисленные парки и скверы. В
городе более 100 общеобразовательных учреждений. Крупнейшие вузы - Кубанский государственный университет, Кубанский государственный аграрный университет, Университет культуры
и искусств, Кубанская государственная медицинская академия, Кубанский университет физической культуры, спорта и туризма.
Краснодар входит в число российских городов, имеющих генеральный план развития города на период до 2025 года. На данный момент реализуется масштабный проект по реконструкции
центральной части города.
Город разделен на четыре внутригородских округа – Центральный, Прикубанский, Западный и Карасунский.
Карасунский округ – один из четырёх внутригородских округов города Краснодара. Округ
занимает восточную часть Краснодара и территории Пашковского и Старокорсунского сельских
округов по побережью Краснодарского водохранилища. Соседи округа Центральный и Прикубанский округа Краснодара, Динской район Краснодарского края. По реке Кубань Карасунский внутригородской округ граничит с Республикой Адыгея.
Площадь округа составляет 152 квадратных километра. На территории округа находится
международный аэропорт «Пашковский». На территории округа находятся более 480 улиц и переулков. По результатам перепеси населения 2010 года, в Карасунском округе проживает 239 340
человек.
Далее по тексту приводится ситуационный план расположения оцениваемого объекта.
СИТУАЦИОННЫЙ ПЛАН
Объект оценки
РФ, Краснодарский край, г.
Краснодар, ул. Им. Демуса
М.Н., 60/1
Страница 11
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Фото 1.
Фото 2.
8.3. ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1. Договор № 4300020700 аренды земельного участка от 03.04.2014 г.
2. Кадастровый паспорт земельного участка от 30.06.2014 г. № 2343/12/14-554782.
3. Постановление Администрации МО город Краснодар № 1880 от 31.03.2014 г.
4. Кадастровая справка.
Страница 12
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
9. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РЕГИОНА И ХАРАКТЕРИСТИКА
СОСТОЯНИЯ РЫНКА
9.1 ОБЗОР ГЕОГРАФИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ1
Краснодарский край выделен из состава Азово-Черноморского края 13 сентября 1937 года
и является самым южным регионом России. Край делится рекой Кубань на две части: северную –
равнинную (2/3 территории) и южную – горную (1/3 территории).
Основу экономического потенциала Краснодарского края составляют агропромышленный,
топливно-энергетический, транспортный, курортно-рекреационный комплексы, машиностроение,
лесное хозяйство, деревообработка и мебельное производство, промышленность строительных
материалов.
По объему валового регионального продукта Кубань входит в первую десятку регионов
страны. В последние годы регион занимает ведущие позиции в России по показателям инвестиционного потенциала и минимального инвестиционного риска.
По данным рейтингового агентства «Эксперт-РА» Краснодарский край занимает следующее положение:
Динамика рейтинга инвестиционного риска и потенциала
Таблица 7
Год рейтинга
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
Доля в общероссийском поРанг потенциала
тенциале, %
4
2,760
5
2,455
5
2,548
5
2,595
6
2,563
6
2,612
9
2,020
Ранг риска
1
6
2
2
4
10
16
Средневзвешенный индекс
риска (Россия=1)
0,155
0,835
0,814
0,734
0,777
0,889
0,934
Составляющие рейтинга инвестиционного потенциала
Таблица 8
1
Производственный
Инфраструктурный
Финансовый
Инновационный
Институциональный
Природноресурсный
Туристический
4
5
5
5
6
6
9
Трудовой
Рейтинг потенциала
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
Потребительский
Год рейтинга
Рейтинги составляющих инвестиционного потенциала
5
5
5
5
5
6
7
4
4
4
4
4
4
4
7
7
10
10
11
14
13
5
6
6
4
7
6
6
6
6
8
9
11
11
11
14
20
18
29
19
27
22
4
11
4
4
4
4
4
26
27
27
28
29
29
30
1
2
2
1
1
1
1
Источник: Департамент экономического развития Краснодарского края /http://economy.kubangov.ru/
Страница 13
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Составляющие рейтинга инвестиционного риска
Таблица 9
Финансовый
Социальный
Криминальный
Экологический
Управленческий
0,155
0,835
0,814
0,734
0,777
0,889
0,934
Экономический
1
6
2
2
4
10
16
Политический
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
Законодательный
Рейтинги составляющих инвестиционного риска
СреднеГод рей- Рейтинг взвешенный
тинга
риска индекс риска
(Россия = 1)
4
4
3
5
32
8
-
2
3
5
5
27
38
10
14
6
4
5
5
7
28
16
25
7
24
12
22
37
5
38
66
14
24
17
28
14
58
57
60
52
53
59
1
1
3
12
6
3
-
23
28
Рейтинги обусловлены хорошими показателями исполнения бюджета, которые поддерживаются позитивными экономическими условиями, а также взвешенной бюджетной политикой и
очень низким уровнем долговой нагрузки.
История долгосрочного кредитного рейтинга Краснодарского края
Таблица 10
Дата
Рейтинг по международной шкале
В иностранной
В национальной
валюте / Прогноз
валюте / Прогноз
BB/Позитивный/-BB/Позитивный/-BB/Стабильный/-BB/Стабильный/-BB/Позитивный/-BВ/Позитивный/-B+/Стабильный/-B+/Стабильный/-BB/Позитивный/-BВ/Позитивный/-BB-/Стабильный/-BB-/Стабильный/-B+/Позитивный/-B+/Позитивный/--
10.06. 20111
13.09. 20102
27.11.20091
18.08.20081
20.09.20071
27.09.20062
14.09.20052
Примечание:
1. Данные предоставлены рейтинговым агентством Fitch Ratings-Лондон/Москва.
2. Данные предоставлены рейтинговым агентством Standard & Poor’s.
Страница 14
Рейтинг по
национальной шкале
ruAAruAA
ruAAruA
ruААruAAruA+
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
9.2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Для исследования уровня цен на незастроенные земельные участки города Краснодара
нами были проанализированы предложения о продаже недвижимости в I квартале 2014 года на
открытом конкурентном рынке города Краснодара.
Для статистического анализа цен нами использовалось пять показателей: среднее значение,
мода, медиана, минимальное и максимальное значение.
Медиана используется для описания совокупности данных, по крайней мере, для анализа
средней случайной величины. Медиана разделяет случайные величины совокупности на равные
половины. Для ее расчета значения ряда выстраиваются в числовом порядке. Если общее количество значений нечетно, то медиана представляет среднюю величину ряда. Если общее количество
значений четно, то медиана является средним арифметическим двух средних величин ряда.
После медианы и среднего, мода представляет собой еще один параметр, который описывает типичную случайную величину совокупности. Мода - это наиболее часто встречающаяся случайная величина или атрибут совокупности.
В результате анализа цен установлено, что в I квартале 2014 года незастроенные земельные
участки выставляются на продажу, в среднем, за 723 026 руб. за 1 сотку.
Цена 1 сотки варьируется в диапазоне от 20 000 руб. до 12 000 000 руб. в зависимости от
местоположения участка, разрешенного использования, площади участков и наличия центральных
коммуникаций.
Рисунок 1.
Страница 15
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
За период с I квартала 2010 года по настоящее время показатель среднего значения цены 1
сотки увеличился: четыре года назад цена 1 сотки составляла 633 825 рублей, что на 14,1 %
дешевле уровня цен I квартала 2014 года:
Таблица 11
Рисунок 2.
Самые дорогие участки в настоящее время предлагаются на продажу из расчета более 1
млн. рублей за 1 сотку:

Медакадемия, Старый Центр, Стадион Кубань - 2 093 048 руб./1 сотка;

Кубанская Набережная, Центр - 1 994 494 руб./1 сотка;
Страница 16
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2

Авроры р-н - 1 961 703 руб./1 сотка;

р-н Горгаза, Горогородов, Сити-Центра, п. Курортный - 1 647 265 руб./1 сотка;

ФМР - 1 625 204 руб./1 сотка;

МХГ, СХИ - 1 364 119 руб./1 сотка;

ЮМР - 1 341 846 руб./1 сотка;

ЧМР - 1 338 986 руб./1 сотка;

Царское село, ШМР - 1 300 674 руб./1 сотка;

МЖК, Мосты, РМЗ - 1 299 534 руб./1 сотка;

Поле Чудес - 1 245 226 руб./1 сотка;

КСК, СБС, ХБК - 1 234 897 руб./1 сотка;

СМР, Сограта - 1 219 739 руб./1 сотка;

40 лет Победы - 1 195 281 руб./1 сотка;

КМР - 1 181 459 руб./1 сотка;

ЗИП, Московская - 1 081 877 руб./1 сотка;

Табачка - 1 067 844 руб./1 сотка.
В диапазоне от 500,0 тыс. до 1 млн. за 1 сотку выставляются на продажу незастроенные земельные участки, расположенные в следующих районах города:

· р-н Вещевого рынка, Дубинка, Мясокомбинат, ПРК - 979 407

· Тургеневский мост - 939 897 руб./1 сотка;

· ТЭЦ - 907 160 руб./1 сотка;

· Авиагородок-9 км - 820 907 руб./1 сотка;

· ПМР- 781 551 руб./1 сотка;

· ККБ, район Восточно-Кругликовской - 736 497 руб./1 сотка;

· Солнечная-Агрохимическая - 689 212 руб./1 сотка;

· Российская улица, Калинино - 600 072 руб./1 сотка;

· ГМР - 535 929 руб./1 сотка;

· Энка - п.Жукова - 525 423 руб./1 сотка.
От 200,0 тыс. до 500,0 тыс. руб. за 1 сотку предлагаются на продажу земельные объекты в
таких районах города, как:

· р-н Горхутора, Красной площади - 498 494 руб./1 сотка;

· Метро, Ростовское шоссе - 435 210 руб./1 сотка;

· Северный пос. - 421 714 руб./1 сотка;

· Плодородный - 389 542 руб./1 сотка;

· Лорис - 388 039 руб./1 сотка;
Страница 17
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2

· Средняя - Народная, Колос ОПХ - 384 695 руб./1 сотка;

· Рубероидный, Рублевка - 366 154 руб./1 сотка;

· Немецкая деревня - 361 234 руб./1 сотка;

· Новознаменский - 346 327 руб./1 сотка;

· 9-я Тихая, пос. Декоративный - 337 943 руб./1 сотка;

· КНИИСХ - 306 250 руб./1 сотка;

· Витаминкомбинат - 293 153 руб./1 сотка;

· Знаменский пос. - 284 421 руб./1 сотка;

· Ленина х. - 281 350 руб./1 сотка;

· Старознаменский - 258 334 руб./1 сотка;

· Пригородный - 232 525 руб./1 сотка;

· Дивный пос. - 231 038 руб./1 сотка;

· Аэропорта р-н - 230 523 руб./1 сотка;

· Елизаветинская - 223 676 руб./1 сотка;

· Российский пос. - 218 977 руб./1 сотка;

· Колосистый пос. - 217 099 руб./1 сотка;

· Березовый пос. - 205 624 руб./1 сотка.
Самый низкий уровень цен на незастроенные земельные участки оказался в таких районах
города, как:

· OZ р-н - 177 547 руб./1 сотка;

· Лазурный пос. - 154 152 руб./1 сотка;

· Белозерный пос. - 153 368 руб./1 сотка;

· Старокорсунская - 145 852 руб./1 сотка;

· Водники пос., Прогресс - 140 802 руб./1 сотка;

· Индустриальный пос. - 136 460 руб./1 сотка;

· Дружелюбный пос. - 120 000 руб./1 сотка;

· Копанской - 84 801 руб./1 сотка;

· Октябрьский - 77 898 руб./1 сотка;

· Победитель - 76 126 руб./1 сотка;

· Черников х. - 62 781 руб./1 сотка.
В результате анализа уровня цен установлено, что земельные участки, расположенные
непосредственно в городе, дороже участков пригорода Краснодара более чем в 4 раза:
Страница 18
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Таблица 12
Рисунок 3.
Причем количество предложений о продаже земельных участков в городе превосходит количество выставленных на продажу участков в пригороде: доля предложений о продаже участков
города составляет 58,7 %, а пригорода – 41,3 %.
Рисунок 4.
Страница 19
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Больше всего предложений о продаже участков сосредоточено в следующих районах Краснодара:

· Кубанская Набережная, Центр - 8,3%

· Российская улица, Калинино - 6,9%

· Старокорсунская - 6,5%

· ПМР - 5,4%

· Индустриальный пос. - 4,7%

· Энка - п.Жукова - 3,7%

· Ленина х. - 3,4%

· ФМР - 3,4%

· ККБ, район Восточно-Кругликовской - 3,1%

· Российский пос. - 3,0%

· Средняя - Народная, Колос ОПХ - 2,9%

· Метро, Ростовское шоссе - 2,9%

· Северный пос. - 2,8%

· Елизаветинская - 2,5%

· Копанской - 2,5%

· Знаменский пос. - 2,4%

· ЧМР - 2,3%

· Витаминкомбинат - 2,3%

· р-н Горхутора, Красной площади - 2,0%

· ГМР - 1,6%

· Победитель - 1,6%

· Немецкая деревня - 1,4%

· Новознаменский - 1,4%

· СМР, Сограта - 1,2%

· 40 лет Победы - 1,1%

· Плодородный - 0,8%

· КМР - 0,7%
Остальные 19,1 % предложений приходятся на другие районы города.
Земельные участки, расположенные непосредственно в городе, в I квартале 2014 года по
сравнению с предыдущим кварталом подорожали на 6,48 %, а в пригороде, напротив, подешевели
на 1,2 %.
В целом по городу, земельные участки по показателю среднего значения цены 1 сотки с
начала 2007 года по 2008 год включительно повышались в цене. С января 2009 года по II квартал
Страница 20
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
2010 года наблюдается понижение цены, а с III квартала 2010 года стоимость сотки начинает
опять увеличиваться.
В пригороде цена 1 сотки увеличивалась с начала 2007 года по III квартал 2008 года, потом
уменьшается и с показателя 321 370 руб. за 1 сотку (в IV квартале 2008 года) падает до значения
229 515 руб. (в настоящее время).
Таблица 13
Более подробная информация об уровне цен на незастроенные земельные участки в I квартале 2014 года представлена в таблице.
Цена 1 сотки земельных участков в I квартале 2014 года:
Таблица 14
Страница 21
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 22
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
10. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
Процедура оценки и задачи, выполняемые Оценщиком:
1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
2. Сбор и анализ информации об объекте оценки.
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
4. Оценка достаточности и достоверности имеющейся информации.
5. Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого имущества.
6. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
7. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение
итоговой величины стоимости объекта оценки.
8. Составление отчета об оценке.
10.1. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное
и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует
максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть реальным и соответствовать
варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.
Наилучшее использование не является абсолютом. Оно отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных
условий.
Использование объекта оценки должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию:
- законодательно разрешенным;
- физически возможным;
- финансово осуществимым;
- обеспечивать максимальную стоимость.
Оцениваемое имущество представляет собой застроенный земельный участок. Категория
земель – земли населенных пунктов. Разрешенное использование оцениваемого земельного участка – под строительство производственной базы. Особенности местоположения и размер объекта
оценки позволяют предположить только один вариант использования оцениваемого имущества в
соответствии с разрешенным использованием в качестве участка под строительство производственной базы.
Таким образом, в данном случае текущее использование – под строительство производственной базы, является наиболее эффективным вариантом использования.
Страница 23
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
10.2. МЕТОДОЛОГИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из принципов полезности,
спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных
распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности). Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на
рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты
на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее
эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых
к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения,
разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных
прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р)
оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается
объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются: метод
сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод
остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод
распределения.
Страница 24
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения
улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
10.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить
оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный
подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.
Доходный подход включает три метода: метод капитализации земельной ренты, метод
остатка, метод предполагаемого использования.
Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие
применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
- определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки
стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин
земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от
сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Метод остатка
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие
применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями,
приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный
период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
Страница 25
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный
период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого
объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный
период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого
операционного дохода за определенный период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости
единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом,
приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования
земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования
(например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для
получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов,
связанных с использованием земельного участка.
Методы расчета стоимости доходным подходом не применялись, так как рынок недвижимости Краснодарского края земельными участками, сдаваемыми в аренду на рыночных условиях,
не представлен, невозможно с достаточной точностью определить величину земельной ренты.
Страница 26
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Единственным арендодателем на рынке земли выступает государство, установленные ставки
аренды земельных участков которого не отражают рыночную ситуацию.
10.4. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Затратный подход к оценке земли не применим, однако отдельные элементы затратного
подхода, например, в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка, могут использоваться в методе остатка и методе выделения.
Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом,
средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей, которые
необходимо учитывать в процессе оценки ее стоимости: земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно
сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат.
10.5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком,
особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Данный подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков.
Сравнительный подход при оценке земельного участка включает методы сравнения продаж, выделения и распределения.
Метод сравнения продаж
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и
(или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков).
Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными
участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого
аналога от оцениваемого земельного участка;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
Страница 27
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая
их отличия от оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение
которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики
сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним,
объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и
заемных средств, условия предоставления заемных средств);
- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными
средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок
представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и
продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до
даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются
в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.
При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся
на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены
единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.
Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения
аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Метод выделения
Страница 28
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными
единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого
аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их
отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого
земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный
участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Метод распределения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными
единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
Страница 29
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого
аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их
отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого
объекта недвижимости.
Оценка рыночной стоимости земельного участка проведена с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж.
В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения
ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов.
В данном отчёте объекты-аналоги условно обозначены под номерами 1-4. Наиболее подходящей единицей сравнения в данном случае служит стоимость 100 м2 площади земельного участка.
Исходные данные для расчета рыночной стоимости земельного участка методом сравнения
продаж представлены ниже в таблице.
Таблица 15
Элементы сравнения
Объект оценки
Определяется
Право собственности
13 000 000
Право собственности
Объект № 2
http://www.rosr
ealt.ru/Krasnoda
r/uchastok/1390
94
20 500 000
Право собственности
http://www.rosrea
lt.ru/Krasnodar/uc
hastok/184078
Источник информации
Цена предложения, руб.
Вид права
Объект № 1
Объект № 3
http://www.rosr
ealt.ru/Krasnoda
r/uchastok/1840
65
35 000 000
Право собственности
Объект № 4
http://www.rosr
ealt.ru/Krasnoda
r/uchastok/1390
91
19 000 000
Право собственности
Обстоятельства совершения сделки
Дата предложения
Площадь земельного
участка, 100 кв. м
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Июнь, 2014 г.
Май, 2014 г.
Март, 2014 г.
Май, 2014 г.
Март, 2014 г.
66,88
60
130
200
100
Местоположение
г. Краснодар,
Карасунский
округ, ул. им.
Демуса М.Н.,
60/1
г. Краснодар,
Карасунский
округ, КСК, ул.
Уральская
Категория земель
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
г. Краснодар,
Карасунский
округ, КСК, ул.
Новороссийская
Земли населенных пунктов
Разрешенное использование
Для строительства производственной базы
Для строительства нежилых
зданий и соору-
г. Краснодар,
Карасунский
округ, ПМР,
ул. Аэропортовская
Земли населенных пунктов
Под строительство нежилых
объектов
Страница 30
Под промбазу
г. Краснодар,
Карасунский
округ, р-н
Аэропорта
Земли населенных пунктов
Под строительство нежилых
объектов
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
жений
Наличие построек
Инженерные коммуникации
Условно свободный
Коммуникации
рядом
Нет
Все коммуникации
Нет
Все коммуникации
Нет
Нет
Коммуникации
рядом
Электроснабжение, водоснабжение рядом, канализация рядом
Первая поправка корректирует цену продажи сопоставимого объекта. Вторая поправка
корректирует скорректированную цену, а не первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.
Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж представлен ниже в таблице.
Таблица 16
Элементы сравнения
Цена предложения, руб.
Скидка на торг, %
Скорректированная цена
продажи, руб.
Площадь земельного
участка, 100 кв. м
Цена предложения,
руб./100 кв. м
Вид права
Корректировка, %
Скорректированная цена
продажи, руб./100 кв. м
Обстоятельства совершения сделки
Корректировка, %
Скорректированная цена
продажи, руб./100 кв. м
Дата предложения
Корректировка, %
Скорректированная цена
продажи, руб./100 кв. м
Местоположение
Корректировка, %
Скорректированная цена
продажи, руб./100 кв. м
Категория земель
Корректировка, %
Скорректированная цена
продажи, руб./100 кв. м
Разрешенное использование
Корректировка, %
Объект оценки
Определяется
Объект № 1
Объект № 2
Объект № 3
Объект № 4
13 000 000
-12%
20 500 000
-12%
35 000 000
-12%
19 000 000
-12%
11 440 000
18 040 000
30 800 000
16 720 000
60
130
200
100
190 667
138 769
154 000
167 200
Право собственности
Право собственности
0%
Право собственности
0%
Право собственности
0%
Право собственности
0%
Определяется
190 667
138 769
154 000
167 200
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
0%
0%
0%
0%
Определяется
190 667
138 769
154 000
167 200
Июнь, 2014 г.
Май, 2014 г.
0%
Март, 2014 г.
0%
Май, 2014 г.
0%
Март, 2014 г.
0%
Определяется
190 667
138 769
154 000
167 200
г. Краснодар,
Карасунский
округ, ул. им.
Демуса М.Н.,
60/1
г. Краснодар,
Карасунский
округ, КСК, ул.
Уральская
0%
г. Краснодар,
Карасунский
округ, КСК, ул.
Новороссийская
0%
г. Краснодар,
Карасунский
округ, ПМР,
ул. Аэропортовская
0%
Определяется
190 667
138 769
154 000
167 200
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
0%
Земли населенных пунктов
0%
Земли населенных пунктов
0%
Земли населенных пунктов
0%
190 667
138 769
154 000
167 200
Под промбазу
Под строительство нежилых
объектов
Под строительство нежилых
объектов
0%
0%
0%
66,88
Определяется
Для строительства производственной базы
Для строительства нежилых
зданий и сооружений
0%
Страница 31
г. Краснодар,
Карасунский
округ, р-н
Аэропорта
0%
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Скорректированная цена
продажи, руб./100 кв. м
Определяется
190 667
138 769
154 000
167 200
Наличие построек
Условно свободный
Нет
Нет
Нет
Нет
0%
0%
0%
0%
Определяется
190 667
138 769
154 000
167 200
66,88
60
130
200
100
-1%
5%
8%
3%
188 760
145 707
166 320
172 216
Корректировка, %
Скорректированная цена
продажи, руб./100 кв. м
Влияние масштаба (общая площадь, 100 кв. м)
Корректировка, %
Скорректированная цена
продажи, руб./100 кв. м
Инженерные коммуникации
Корректировка, %
Скорректированная цена
продажи, руб./100 кв. м
Среднеарифметическое
значение, руб./100 кв. м
Определяется
Коммуникации
рядом
Определяется
Все коммуникации
Все коммуникации
Коммуникации
рядом
0%
0%
0%
Электроснабжение, водоснабжение рядом, канализация рядом
0%
188 760
145 707
166 320
172 216
168 251
Обоснование корректировок:
1. Скидка на торг. Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.
Согласно исследованиям рынка на предмет определения размера корректировки на торг
продавца и покупателя (данная корректировка определяет разницу в цене сделки и стоимости
предложения при купле – продаже объектов недвижимости), его значение для земельных участком
может составлять:
- 13-15% по результатам исследования, опубликованным в статье «Скидки на торг: реалии
кризиса», А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки, http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml);
- 9,8-14,1% по материалам, опубликованным в журнале «Регистр оценщиков», №4, 2011 г.
в статье Л. А. Лейфера «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости»;
- 7-13% из материалов статьи А.Н. Фоменко опубликованной в журнале Вопросы оценки
№1 2010, стр. 53.
Ряд ведущих агентств недвижимости (АН «Аякс» (г. Краснодар, ул. Атарбекова, 5, 2 эт.
тел. (861) 221-26-49, 221-26-74), ООО «Жилье юг» (г. Краснодар, ул. Чапаева, д. 92), ООО «Юридическое агентство «ВИКТОРИЯ-Л» (г. Краснодар, ул. Мира, 54, тел. (861) 262-43-85), АН «Кубаньмаклер» (г. Краснодар, тел. (861) 225-33-99 и др.) также сообщают, что в конце 2010 были характерны скидки в размере 10-15% от заявленной цены продавца.
Учитывая вышеизложенное, величина корректировки на торг была принята на уровне среднего значения приведенных диапазонов - 12%.
Страница 32
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
2. Вид права. Все сравниваемые объекты предполагают переход права собственности. Следовательно, к стоимости аналогов корректировки не вносятся.
3. Обстоятельства совершения сделки. Все сделки предполагаются совершить в условиях
открытого рынка. Корректировки по данному параметру сравнения не вносятся.
4. Дата предложения. Период предложения аналогов соответствует дате оценки, поэтому
корректировка к их стоимости по данному параметру сравнения не вносится.
5. Местоположение. Местоположение объектов-аналогов и объекта оценки равнозначно с
точки зрения размещения объектов. Внесение корректировок не требуется.
6. Влияние размера участка. Для определения корректировки на масштаб необходимо
определить зависимость стоимости единицы земельного участка от его размеров.
Корректировка на масштаб определяется по следующей формуле:
Kкор=(Sо/Sa)-0,ХХХ, где:
Kкор – коэффициент корректировки;
Sо – площадь оцениваемых объектов, кв. м;
Sa – площадь аналога, кв. м;
-0,ХХХ – расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены
объекта при увеличении площади (коэффициент торможения).
Для расчета коэффициента торможения, как правило, используют метод корреляционнорегрессионного анализа, который основан на предположении о существовании подвергающейся
формализации зависимости между вариацией цен объектов и тех или иных его характеристик. Для
выведения зависимости необходимо располагать выборкой по сравнимым объектам.
По каждому объекту-аналогу анализируется следующая информация:
Sа - площадь объекта, кв. м;
Pа - цена предложения, руб.;
Расчет поправки выполняется в следующей последовательности:
- Определение цены предложения 1 сот. (удельная цена предложения) по формуле P у=Pа/Sа
- Сортировка выборки по параметру «Площадь объекта» (Sа) и разделение диапазона на несколько неравновеликих интервалов
- Определение для каждого интервала средних величин площади и средних удельных цен
предложения.
- Аппроксимация зависимости между площадью (Sа ср) и средней удельной скорректированной ценой предложения (Pуо ср) с использованием формулы степенной регрессии: Pуа=А*SаВ
Выборка по сравнимым объектам представлена ниже в таблице.
Страница 33
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Таблица 17
Район
Местоположение
Центр
Центр
кузнечная ул.
корницкого ул.
братьев игнатовых ул.
буденного ул.
карасунонабережная ул.
промышленная
ул.
герцена пр.
герцена ул.
аэродромная ул.
калинина ул.
северная ул.
северная ул.
Площадь,
сот.
Стоимость,
руб.
Стоимость
1 сот. руб.
1,7
2
1 900 000
4 000 000
1 117 647
2 000 000
http://kubanrealty.ru/real/id/010074173.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010021840.html
2,3
3 100 000
1 347 826
http://kubanrealty.ru/real/id/010010252.html
3
3 500 000
1 166 667
http://kubanrealty.ru/real/id/010057141.html
3
4 000 000
1 333 333
http://kubanrealty.ru/real/id/010016989.html
3
4 500 000
1 500 000
http://kubanrealty.ru/real/id/010018008.html
3
3
3
3
3
3
5 000 000
5 500 000
6 000 000
6 000 000
6 000 000
7 000 000
http://kubanrealty.ru/real/id/010047226.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010073438.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010027367.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010069933.html
http://kubanrealty.ru/real/id/533000091.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010064131.html
3,2
6 000 000
1 666 667
1 833 333
2 000 000
2 000 000
2 000 000
2 333 333
3 < S <=6
1 875 000
3,5
4 000 000
1 142 857
http://kubanrealty.ru/real/id/010076070.html
3,7
4
4
4
4
4
4
7 000 000
4 850 000
5 000 000
5 500 000
5 600 000
6 000 000
7 500 000
1 891 892
1 212 500
1 250 000
1 375 000
1 400 000
1 500 000
1 875 000
http://kubanrealty.ru/real/id/010048738.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010075141.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010077278.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010072067.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010039764.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010075425.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010075168.html
4
7 600 000
1 900 000
http://kubanrealty.ru/real/id/010074147.html
4
8 000 000
2 000 000
http://kubanrealty.ru/real/id/010028608.html
4
8 000 000
2 000 000
http://kubanrealty.ru/real/id/010003883.html
4,5
4,7
4,7
4,8
4,9
5
5
5
5
5,1
6 000 000
5 800 000
5 800 000
7 000 000
6 000 000
5 500 000
7 000 000
12 000 000
12 000 000
8 300 000
1 333 333
1 234 043
1 234 043
1 458 333
1 224 490
1 100 000
1 400 000
2 400 000
2 400 000
1 627 451
http://kubanrealty.ru/real/id/010009151.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010059782.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010074657.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010058624.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010010254.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010052676.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010057320.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010031189.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010070813.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010050553.html
5,2
6 500 000
1 250 000
http://kubanrealty.ru/real/id/010078517.html
6
7 200 000
1 200 000
http://kubanrealty.ru/real/id/010011054.html
6
6
6
6
8 000 000
9 000 000
9 500 000
9 500 000
1 333 333
1 500 000
1 583 333
1 583 333
http://kubanrealty.ru/real/id/010063780.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010073723.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010074292.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010074484.html
6
10 000 000
1 666 667
http://kubanrealty.ru/real/id/010035658.html
6
6
6
6
6
11 500 000
11 500 000
12 000 000
12 000 000
12 500 000
1 916 667
1 916 667
2 000 000
2 000 000
2 083 333
6 < S <= 10
http://kubanrealty.ru/real/id/010077273.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010014199.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010039103.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010018338.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010001798.html
6,6
12 000 000
1 818 182
http://kubanrealty.ru/real/id/010050490.html
7,5
8 650 000
1 153 333
http://kubanrealty.ru/real/id/010057141.html
7,5
8
9
12 500 000
9 500 000
16 000 000
1 666 667
1 187 500
1 777 778
http://kubanrealty.ru/real/id/010029348.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010028688.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010022401.html
9
16 000 000
1 777 778
http://kubanrealty.ru/real/id/010010257.html
9
10
10
16 000 000
15 000 000
17 500 000
1 777 778
1 500 000
1 750 000
http://kubanrealty.ru/real/id/010068667.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010077687.html
http://kubanrealty.ru/real/id/010065848.html
Источник информации
S <= 3
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
кубанонабережная ул.
аэродромная ул.
воровского ул.
аэродромная ул.
передерия ул.
бабушкина ул.
промышленная
ул.
кожевенная ул.
красных партизан
ул.
северная ул.
леваневского ул.
леваневского ул.
тбилисский пр.
труда ул.
леваневского ул.
северная ул.
герцена ул.
буденного ул.
аэродромная ул.
братьев игнатовых ул.
новокузнечная
ул.
кропоткина ул.
северная ул.
каляева ул.
кирова ул.
карасунонабережная ул.
воровского ул.
воровского ул
терская ул.
воровского ул.
скорняжная ул.
новокузнечная
ул.
димитревская
дамба ул.
коммунаров ул.
северная ул.
скорняжная ул.
новокузнечная
ул.
скорняжная ул.
горького ул.
чкалова ул.
10 < S
Страница 34
http://kubanrealty.ru/real/id/010054630.html
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
Центр
рашпилевская ул.
братьев игнатовых ул.
Гаврилова
Суворова ул.
Щорса / Ипподромная
Кубанская Набережная ул.
чкалова ул.
чкалова ул.
северная ул.
13,3
18 000 000
1 353 383
http://kubanrealty.ru/real/id/010075646.html
15
23 000 000
1 533 333
http://kubanrealty.ru/real/id/010050490.html
16
19
25 000 000
32 000 000
1 562 500
1 684 211
http://www.1rc.ru/727733
http://www.1rc.ru/992344
18
30 000 000
1 666 667
http://www.1rc.ru/790454
25
37 500 000
1 500 000
http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_161240/
34
45
60
51 000 000
70 000 000
95 000 000
1 500 000
1 555 556
1 583 333
http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_163000/
http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_219578/
http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_212878/
100
150 000 000
1 500 000
130
135
190 000 000
170 000 000
Центр
Центр
Ставропольская
ул.
к-р "Аврора"
северная ул.
Центр
Лузана ул.
164
240 000 000
Центр
Центр
северная ул.
Тихорецкая ул.
200
253
370 000 000
360 000 000
Центр
100< S
http://www.avito.ru/items/krasnodar_zemelnye_uchastki_prodayu_pod_kom
mertsiyu_stavropolskaya_55378131
1 461 538
http://www.1rc.ru/333352
1 259 259
http://www.1rc.ru/605072
http://www.avito.ru/items/krasnodar_zemelnye_uchastki_prodam_uchastok_t
1 463 415
sentr_krasnodara_1.64_ga_88709271
1 850 000
http://krasnodar.life-realty.ru/uchastki/plot_219288/
1 422 925
http://www.1rc.ru/919118
1 800 000
1 700 000
1 600 000
y = 2E+06x-0,0709
1 500 000
R2 = 0,9281
1 400 000
1 300 000
163,7
27,3
8,5
4,9
1 200 000
2,8
Удельная цена предложения объектов, . руб.
Результаты расчетов представлены ниже:
Площадь объектов, сот.
По результатам анализа значение коэффициента составляет - 0,0709.
Таким образом, корректировка формализуется в виде формулы: ((S0 / Sa)-0,0709-1) х 100%.
Таблица 18
Параметр
Объект оценки
Площадь, 100 кв. м
Отношение So/Sa
Корректировка, %
66,88
Объект-аналог
№1
60
1,11
-1%
Объект-аналог
№2
130
0,51
5%
Объект-аналог
№3
200
0,33
8%
Объект-аналог
№4
100
0,67
3%
7. Категория земель. Все объекты имеют одинаковую категорию земель (земли населенных пунктов). Корректировки по данному параметру сравнения не вносятся.
8. Вид разрешенного использования. Стоимость участка определяется не столько формальным разрешенным использованием (закрепленное документально), сколько фактическим (для
свободного земельного участка потенциально возможным). Согласно ст. 37 Градостроительного
кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ, (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ) изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроитель-
Страница 35
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
ным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов и подлежит обсуждению на публичных слушаниях, при этом затраты, связанные с данной процедурой незначительны и ограничиваются, как правило, подачей объявления в местную газету и сбором необходимой документацией. Корректировки по данному параметру сравнения не вносятся.
9. Наличие построек. Корректировка не вводилась, так как у всех объектов одинаковые
условия по данному параметру.
10. Инженерные коммуникации. Декларируемые продавцами подключения отражены на
их собственное усмотрение, а в реальности не формируют стоимость, поскольку даже фактически
существующие подключения, не представляют полезности для инвестора. Для инвестора/ покупателя важна лишь возможность реализации таких подключений, так как потребность в сетях рассчитывается исходя из параметров конкретного объекта капитального строительства (который
предполагает возводить покупатель, а не продавец), уже исходя из расчетных значений потребления, формируется стоимость подключения к сетям. Таким образом, корректировка по данному
элементу сравнения не вносится.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на дату оценки, составляет:
168 251 руб./сот. х 66,88 сот. = 11 252 627 руб., округленно:
11 253 000 (одиннадцать миллионов двести пятьдесят три тысячи) рублей.
Страница 36
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
11. ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ (ОБОБЩЕНИЕ) РЕЗУЛЬТАТОВ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА
Поскольку в своих расчетах Оценщики исключили два из трех существующих подходов к
оценке (доходный и затратный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.
Учитывая качественные и количественные характеристики оцениваемого имущества, и основываясь на собственном опыте, профессиональной квалификации, фактах, общих и специальных положениях, примененных в настоящем анализе подходах к оценке, Оценщики пришли к следующему заключению:
Итоговая рыночная стоимость оцениваемого застроенного земельного участка, площадью
6688 кв.м., кадастровый номер 23:43:0413005:637, по состоянию на дату оценки, составляет:
11 253 000 (одиннадцать миллионов двести пятьдесят три тысячи) рублей.
Таблица 19
Полученный результат при
использовании каждого подхода, руб.
Доходный подход
Обоснованный отказ
Затратный подход
Обоснованный отказ
Сравнительный подход
11 253 000
Итого рыночная стоимость, руб.
Наименование подхода к
оценке
Вес каждого подхода в
итоговой величине рыночной стоимости, %
100
100
Страница 37
Стоимость каждого используемого подхода, руб.
11 253 000
11 253 000
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
12. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 135-ФЗ
от 29 июля 1998 года.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования
к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от
20.07.2007 № 256.
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255.
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254.
5. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» ,
утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 22.10.2010 №508.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (Части 1,2) № 14-ФЗ от 26.01.1996.
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
8. Свод стандартов оценки 2012 НП СРО «РАО ЮФО».
9. Оценка урбанизированных земель. В.А. Прорвич. – М. «Экономика», 2004.
10. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России 06.03.2002 г. № 568-р.
11. Международная электронная сеть (INTERNET).
Страница 38
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
13. ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
Все участники составления отчета имеют базовое профессиональное образование в области
оценки, соответствующее профессиональным критериям по должности «эксперт по оценке имущества», утвержденным Постановлением министерства труда и социального развития РФ от
27.11.1996 №11.
Все участники составления отчета имеют базовое профессиональное образование в области
оценки, соответствующее профессиональным критериям по должности «оценщик», утвержденным
Постановлением министерства труда и социального развития РФ от 21.08.1998 № 37.
Директор ООО «АВЕРС»
М.В. Шерстова
Оценщик
О.Н. Ковалева
Копии страхового полиса и свидетельств прилагаются
Страница 39
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
(Сведения об оценщике)
Страница 40
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 41
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 42
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 43
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 44
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 45
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 46
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 47
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 48
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
(Источники информации)
Страница 49
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 50
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/184078
Страница 51
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/139094
Страница 52
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/184065
Страница 53
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/uchastok/139091
Страница 54
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
(документы на объект оценки)
Страница 55
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 56
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 57
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 58
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 59
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 60
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 61
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 62
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 63
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 64
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 65
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 66
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 67
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 68
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 69
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 70
ООО «АВЕРС», Россия, г. Краснодар, ул. им. Есенина, 129/2
Страница 71