Автореферат М.С. Шанавазовой

На правах рукописи
Шанавазова Маликат Султановна
РАЗВИТИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО
ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТА
Специальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит
Автореферат
диссертации на соискание учёной степени
кандидата экономических наук
Краснодар – 2012
Диссертация выполнена на кафедре «Экономика и управление»
Махачкалинского филиала
ФГБОУ ВПО «Московского
автомобильнодорожного государственного технического университета (МАДИ)
Научный руководитель:
Абидов Магомед Хабибович
доктор экономических наук, доцент
Официальные оппоненты:
Питерская Людмила Юрьевна
доктор экономических наук, профессор
заведующая кафедрой «Денежного
обращения и кредита» ФГБОУ ВПО
«Кубанский государственный аграрный
университет»
Семенюта Ольга Гетовна
доктор экономических наук, профессор,
заведующая кафедрой «Банковское дело»
ФГБОУ ВПО Ростовского государственного
экономического университета (РИНХ)
Ведущая организация:
ФГБОУ
ВПО
«Северо-Кавказский
государственный технический
университет», г. Ставрополь
Защита состоится 11 мая 2012 г. в 13.00 на заседании диссертационного
совета Д 212.101.05 по экономическим специальностям при Кубанском
государственном университете по адресу: 350040, г. Краснодар,
ул.Ставропольская,149, ауд.231.
С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Кубанского
государственного университета по адресу: 350040, г. Краснодар,
ул.Ставропольская,149, (главный корпус КубГУ, читальный зал).
Электронная версия автореферата размещена на сайте ВАК Минобрнауки
России http://vak.ed.gov.ru и на сайте Кубанского государственного университета
http://kubsu.ru.
Автореферат разослан «
» марта 2012 г.
Учёный секретарь диссертационного совета,
доктор экономических наук, профессор
С.Н.Трунин
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы диссертационного исследования. Неотъемлемой
частью современной государственной социально-экономической политики России является система управления развитием рынков недвижимости и ипотечного кредитования с целью активизации воспроизводственных процессов в экономике страны. Эффективное выполнение своих функций ипотечным рынком
находится в прямой зависимости от возможности привлечения и использования
дополнительных источников финансирования.
Стоит отметить усиление интереса к проблемам ипотеки со стороны научной общественности в последнее время, в связи с разработкой и принятием пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья в России. Важно подчеркнуть особый характер развития процессов функционирования российского рынка ипотечного кредитования, суть которого состоит в том,
что его субъекты находятся на начальном этапе своего становления и все еще
отсутствуют отлаженные механизмы взаимодействия элементов инфраструктуры рынка, которые на региональном уровне носят вообще фрагментарный характер. Общественная потребность в разнообразных видах ипотечных продуктов значительна, но условия предоставления их участниками ипотечного рынка
не совершенны и лишь начинают формироваться.
В России отмечаются низкие объемы и степень развития ипотечного рынка. Об этом свидетельствуют, например, такие показатели как доля общей стоимости закладных по остатку ссудной задолженности к ВВП страны, которая
колеблется на уровне 0,42 % или доля ипотечной задолженности в ВВП равна
2,5%, а в развитых странах этот показатель может достигать 70%.
Преодоление неразвитости рынка ипотечного жилищного кредитования и
его институциональной незавершенности в России стало проблемой общегосударственной, в то время как его поступательное развитие может выступить в
качестве важного стабилизирующего фактора экономического роста.
Необходимость анализа развития российского рынка ипотеки и понимание
его особенностей и роли в инвестиционных и социальных процессах, обоснование мер государственного воздействия по стимулированию механизмов финансирования ипотечного кредитования, важность разработок форм и методов его
функционирования, а также теоретическая и практическая значимость придают
теме настоящего диссертационного исследования особую актуальность.
Степень разработанности проблемы. Проблемам ипотеки и ипотечного
жилищного кредитования посвящено немало научных работ, монографий, диссертаций, статей и обзоров в периодической печати. Несмотря на это по многим
вопросам данной проблемы еще нет единого мнения, взгляды ученых и специалистов иногда расходятся даже по таким ключевым вопросам как сущность
3
ипотеки, содержание ипотечного кредита, механизм его финансирования и т.д.
Проблемы развития ипотечного кредита отражены в таких трудах зарубежных исследователей как: З. Боди, А. Даймонда, А. Доунса, Дж. Миллара,
А.О. Салливана, Т.С. Стейнметца, Р. Страйка, Ф.Уитта и др. Они рассматривают модели ипотечного кредитования, способы организации ипотечного жилищного рынка, определяют роль и функции государства в реализации ипотечного жилищного кредитования.
В российской научной литературе, разработке вопросов становления и
развития рынка ипотечного кредитования посвящены работы К.Л. Астапова,
И.В. Довдиенко, П.Н. Кострикина, В.М. Минц, М.П. Логинова, В.В. Меркулова,
Е.Б. Покопцева, Г.А. Суворова, М.А. Федотовой, и др.
В работах Э.А. Абляхимова, З.Л. Гариповой, В.В. Котова, В.И. Емелина,
М.И. Каменецкого, Е. Г. Ивасенко, А.Б. Копейкина, Н. Б. Косаревой отражены
специфические особенности финансирования ипотечных сделок.
В ряде исследований рассмотрен основной инструментарий формирования
и развития организационно-экономических и финансово-кредитных механизмов ипотеки в прикладном аспекте: И. Т. Балабанов, Д. З. Вагапова, Т. А. Владимирова, Ю. В. Головин, Л. Ю. Грудицына, В. В. Иванов, А. Г. Ивасенко, А. Б.
Копейкин, Н. Б. Косарева, В. А. Кудрявцев, В. И. Лимаренко, З. П. Лукина, М.
В. Павлова, Н. С. Пастухова, Е. П. Покопцева, В. Н. Пономарев, И. А. Разумова,
Н. Н. Рогожина.
Решению отдельных проблем в сфере выпуска и обращения ипотечных
ценных бумаг посвящены труды В.М. Усоскина, А.А. Казакова, Е.А. Демушкиной, В.В. Драгунова, С.А. Смирнова, А.Н. Слекеничса, О.А. Плешаковой.
Различные схемы построения индикаторов моделей и систем оценки локальных жилищных рынков, обеспечивающие повышение эффективности принятия управленческих решений, способствующих созданию условий для
успешного развития коммерческого жилищного ипотечного кредитования, были предложены в трудах Ю.Ф. Симонова, Е.Н. Кудашева, М.И. Каменецкого и
др.
Некоторые аспекты становления и развития регионального ипотечного
рынка жилья, рассмотрены в работах В.Г. Алиева, А.А. Казимагомедова, С.М.
Ильясова, З.А. Арсахановой, С.Ю.Бацыной, О.В. Дьяченко, Я.С. Мелкумова,
В.М. Полтеровича, Я.А. Старкова и др.
Диссертационные исследования, касающиеся отдельных проблем данной темы, проводили экономисты М.П. Логинов, М.К. Скорбин, Е.В. Голосокова, В.М.
Оселедец, В.А. Савинова, Ш.А. Магомедова, Е.Д. Лунина, В.А. Поляков и др.
Тем не менее, во всем многообразии научных работ в изучаемом направлении недостает исследований, направленных на формирование научного под4
хода и выработку практических рекомендаций в области формирования эффективной системы функционирования рынка ипотечного жилищного кредитования, так как большинство исследований посвящены фрагментарному освещению отдельных сторон исследуемой проблемы.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационной
работы состоит в теоретическом обосновании и практической разработке методов повышения организационно-инвестиционного потенциала и обеспечения
устойчивого направления развития рынка ипотечного жилищного кредита.
Реализация поставленной цели предопределила постановку и решение
следующих логически взаимосвязанных задач:
 рассмотреть экономическую сущность системы ипотечного кредитования, ее роль в развитии социально-экономических процессов;
 систематизировать и дополнить классификацию рисков, возникающих в
процессе осуществления ипотечных операций;
 провести периодизацию процесса становления и развития отечественного рынка ипотечного жилищного кредитования, выявить специфические
проблемы, присущие каждому периоду, а также рассмотреть международный
опыт существования систем ипотечного кредитования и присущих им рынков с
учетом возможности его адаптации в России;
− проанализировать проблемы и кризисные явления рынка ипотечного
кредитования на современном этапе развития экономики и предложить направления его развития;
 выявить наиболее перспективные инструменты прямого государственного участия в ипотечных программах и определить положительные и отрицательные последствия применения таких инструментов;
 предложить научно обоснованные инструменты повышения эффективности рынка ипотечного жилищного кредитования, разработать рекомендации
по его развитию и совершенствованию в России.
Объектом исследования является рынок ипотечного жилищного кредитования, а также составляющие его структурно-институциональные элементы.
Предметом исследования выступает совокупность отношений, возникающих в ходе формирования системы жилищного кредитования и трансформации рынка ипотечного жилищного кредитования и его институтов в современных условиях Российской Федерации.
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей
ВАК. Область исследования диссертационной работы соответствует требованиям паспорта ВАК Минобрнауки РФ по специальности 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит, п. 9.3. Развитие инфраструктуры кредитных отно5
шений, современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования.
Теоретическую и методологическую основы работы составляют фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, функционирования международных и отечественных систем ипотечного кредитования, экономическая и правовая литература, научные
труды и публикации в периодических изданиях отечественных и зарубежных
ученых и специалистов в области исследования проблем финансирования жилищного кредитования.
Обоснованность и достоверность исследования достигается применением
общенаучных методов анализа и синтеза, научной абстракции, методов наблюдения и обобщения, исторического, логического, статистического, системного
анализа, а также различные финансово-расчетные и статические методы.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили официальные данные научных экономико-правовых изданий, статистические и прогнозные данные Министерства финансов РФ, Центрального банка РФ, Фонда
«Институт экономики города», Ассоциации российских банков, Агентства по
ипотечному жилищному кредитованию, материалы статистических сборников,
монографий, научных и научно-практических конференций и семинаров, рейтинговых агентств, периодической печати, сайтов сети Интернет и др.
Рабочая гипотеза исследования основывается на положении о том, что
развитие национального рынка ипотечного жилищного кредита во многом
определяется существующими интеграционными и мобилизационными связями
субъектов ипотечного комплекса и трансформируется под воздействием указанных взаимоотношений. Это требует выработки ряда направлений совершенствования рынка ипотечного кредитования, которые смогут обеспечить более
активную позицию как кредитных организаций (банковского и небанковского
типа), так и государственных органов власти в развитии национальной ипотеки
как одной из приоритетных задач социально-экономической политики России
первой четверти XXI века.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
1. Исследование рынка ипотечного жилищного кредитования с позиции
системного и институционального подхода позволяет представить его как совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающих формирование спроса, предложения и кругооборот ипотечных активов путем перераспределения рисков за
счет создания устойчивой модели национального ипотечного рынка.
2. Внедрение и развитие операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед ипотечными институтами ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида
6
кредитования, требующей принятия особых мер по управлению рисками, и заключается, прежде всего, в следующем: долгосрочный характер кредита; обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого
помещения, приобретенного на средства кредита; способ погашения кредита,
при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего
срока кредита, что обуславливает, на наш взгляд, необходимость дополнения
современных взглядов на классификации наиболее характерных рисков, присущими ипотечным операциям.
3.Анализ тенденций развития отечественного рынка ипотечного жилищного кредита позволяет выделить его следующие основные характеристики: отсутствие долгосрочных ресурсов; низкая платежеспособность населения; высокий уровень «теневой» экономики; существенное повышение коммерческими
банками процентных ставок; отсутствие развитого рынка ипотечных ценных
бумаг; низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в финансовый
сектор, отсутствие привлекательных ипотечных финансовых инструментов;
низкий уровень доверия к ипотечным ценным бумагам; неразвитость рынка
«вторичной» ипотеки; пространственная асимметрия и отсутствие эффективных методов регулирования правого и информационного обеспечения ипотечных сделок.
4. Механизм повышения эффективности функционирования рынка ипотечного жилищного кредита должен представлять собой совокупность средств
и методов, применяемых для его регулирования с учетом интересов участников
ипотечного рынка и факторов, определяющих его современное состояние и
развитие, поэтому в соответствии с комплексным подходом актуализируется
необходимость формирования и выработки принципов и инструментов эффективного ипотечного рынка, этапов его формирования, а также разработки
комплекса мер по направлениям его развития.
5. В стратегическом плане насущной потребностью организации рынка
ипотечного жилищного кредита выступает создание инфраструктурного обеспечения его деятельности, выравнивание уровня нормативного регулирования
отношений по всему кругу ипотечных институтов, так как от степени его развития зависит и появление возможностей включения в ипотечный оборот контрактно-сберегательных финансовых посредников, приток иностранного финансового капитала, создание рынка секъюритизированных ипотечных активов
и, в конечном итоге, равноправное вхождение в мировой ипотечный рынок.
Научная новизна диссертационной работы в целом заключается в разработке научно обоснованных принципов, методических положений и практических рекомендаций по совершенствованию развития рынка ипотечного жилищного кредитования с целью повышения оживления инвестиционных и ин7
новационных процессов за счет развития ипотечного комплекса, финансовых
механизмов и рынка ипотеки.
Конкретное приращение научного знания состоит в следующем:
 уточнено понятие «система ипотечного кредитования», которое, в отличие от современных научных взглядов, рассматривается не только как совокупность отношений между участниками ипотечного рынка или его субъектов, но
и включает конвергентные признаки, свидетельствующие о наличии и решении
проблем интеграции инвестиционного и финансовых рынков с рынком ипотечного жилищного кредита;
 дополнена классификация рисков ипотечной деятельности на основе их
анализа и систематизации, введением такой категории как «юридический
риск», под которой предлагается понимать вероятность наступления неблагоприятных событий вследствие ненадлежащего оформления договорных обязательств, и аргументировано, что ряд рисков вызван несводимым интересом
участников рынка ипотечного жилищного кредита и влияет на нарастание противоречивости институциональной среды осуществления этой деятельности;
− предложена этапизация формирования рынка ипотечного жилищного
кредита, основанная на институциональных критериях, системной организации
и включающая четыре периода эволюции (становление, реформирование, стабилизация и модернизация), второй из которых присущ российскому ипотечному рынку в настоящее время; это дало возможность определить принципы
повышения уровня его развития, позволяющие регулировать потребности
участников ипотечного рынка путем использования различных аналитических
и оперативных финансово-кредитных инструментов, а именно: принципы обеспечения сочетания интересов всех участников рынка ипотечного жилищного
кредита; принципы обеспечения потребностей клиентов; принципы внутренней
эффективности ипотечного рынка; принципы, лежащие в основе деятельности
государства как участника-регулятора ипотечного рынка;
 выявлены факторы, ограничивающие деятельность субъектов рынка
ипотечного жилищного кредита (низкая доходная база конечных пользователей
ипотечных продуктов; сокращение объемов жилищного строительства и как
следствие падение интереса со стороны кредитных организаций к строительным проектам – ипотеке на первичном рынке) и определены современные тенденции его развития (выработка механизмов разделения рисков строительной
отрасли между банками и государством; развитие небанковских каналов продаж ипотечных продуктов; становление института кредитных брокеров; снижение процентного дифференциала в ипотечных ресурсах и др.);
 предложен алгоритм оптимизации оформления ипотечных кредитов в
8
коммерческих банках, включающий следующие этапы: сбор документов в зависимости от объекта и субъекта ипотечной деятельности, объема заимствования, залогового имущества, долговой емкости и т.д.; оформление залога и регистрации договора ипотеки в УФРС, что будет способствовать снижению
временных затрат на оформление документов и универсализации процесса
секъюритизации ипотечных активов и как следствие этого – росту объемов
ипотечных ценных бумаг и рынка ипотечного жилищного кредита;
 обоснованы направления участия государства в развитии рынка ипотечного жилищного кредита, а именно: прямое (с использованием эффективных инструментов увеличения и поддержки платежеспособного спроса граждан на приобретение жилья путем государственного льготирования жилищного строительства и покупки жилья), косвенное (направленное на минимизацию рисков ипотечного кредитования для субъектов ипотечного рынка), налоговое (суть которого состоит в совершенствовании налогового режима, как инструмента стимулирования развития системы жилищного ипотечного кредитования); что позволит реализовать ряд мер, ориентированных на создание инфраструктуры рынка
секъюритизированных ипотечных активов (создание института владельцев ценных бумаг, введение единого депозитарного учета, механизм обратного выкупа
закладных, развитие правотворчества в области секъюритизации и др.).
Теоретическая значимость выводов и рекомендаций, предложенных диссертантом, заключается в разработке и обосновании научного и методологического подходов к исследованию сущности рынка ипотечного жилищного кредита и его места в системе финансово-кредитных отношений.
Практическая значимость работы определяется возможностью использования ее результатов для совершенствования института ипотечного кредитования с целью решения социально-экономических проблем регионов.
Разработанные в ходе исследования практические рекомендации могут
быть использованы в деятельности федеральных, региональных и местных органов власти при разработке Национальной стратегии развития ипотечного
кредитования и осуществлении приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», в том числе финансирования социальной ипотеки. Также они могут быть использованы коммерческими
банками, ипотечными агентствами и другими финансовыми и инвестиционными компаниями для дальнейшего совершенствования механизма рынка ипотечного жилищного кредита и системы управления ипотечными продуктами.
Отдельные положения диссертации могут быть включены в качестве дополнительных материалов в учебный процесс при совершенствовании программ учебных курсов и чтении лекций бакалаврам и магистрантам по курсам
«Теория кредита», «Финансы, денежное обращение и кредит», «Экономика не9
движимости» и др.
Апробация результатов исследования осуществлена на ряде международных конференциях в период с 2008 по 2011 гг.: Всероссийская научнопрактическая конференция «Финансово-экономическое преобразование на современном этапе развития РФ: проблемы и перспективы» (г. Махачкала, 2008
г.); IV Международная научно-практическая конференция «Финансовые инструменты регулирования экономики регионов» (г. Махачкала, 2010 г.); Международная научно-практическая конференция «Актуальные вопросы социально-экономического развития современного общества в условиях реформ» (г.
Саратов, 2011 г.).
Материалы работы нашли практическое применение в учебном процессе в
Махачкалинском филиале Московского автомобильно-дорожного государственного технического университета (МАДИ) в ходе преподавания дисциплин
«Инвестиции», «Организация и финансирование ипотечного кредитования».
Публикации. По результатам исследований автором опубликовано 14
печатных работ общим объемом 3,9 п.л., в т.ч. авторских 3,1 п.л., из которых 3
статьи опубликованы в периодических изданиях, рекомендованных ВАК.
Структура работы определена в соответствии с поставленными целями и
задачами исследования, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 243 наименований, 1 приложения, содержит 20 рисунков и 17 таблиц.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
1. Сущность ипотечного кредитования следует рассматривать с точки зрения системного подхода, последовательно раскрывая понятия «ипотека», «ипотечное кредитование», «система ипотечного кредитования», что обеспечивает
взаимосвязь не только финансового и инвестиционного рынков, но и жилищного
рынка. Так, в отечественной научной литературе понятие ипотечного жилищного
кредита еще недостаточно исследовано. Во многом это связано с тем, что в России
система ипотечного кредитования начала функционировать сравнительно недавно
по сравнению с экономически развитыми странами. По нашему мнению, ипотечный жилищный кредит – это кредит в денежной форме, предоставляемый на общих принципах кредитования с целью покупки и строительства жилой недвижимости для удовлетворения потребностей населения на условиях предоставления
залога в виде недвижимого имущества перед кредитной организацией.
Следует отметить, что в ряде работ не отражается сущность ипотечного кредитования с точки зрения системного подхода, поскольку не выявлены основные
элементы рынка ипотечного кредита, как и взаимосвязи между ними. На наш
взгляд, систему ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как со10
вокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающая интеграцию финансового, жилищного и инвестиционного рынков. Такое определение наиболее полно отражает местоположение ипотечного жилищного кредитования в сфере экономических взаимоотношений, обусловленное его функциями. Данное определение обеспечивает
взаимосвязь не только финансового и инвестиционного рынков, в части привлечения средств посредством перераспределения финансового капитала и создания
фондовых механизмов, как указывается другими авторами, но и жилищного рынка,
в части финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости с использованием института ипотеки. Такая система ипотечного кредитования включает следующие элементы: субъекты ипотечного рынка; звенья инфраструктуры ипотечного рынка; механизм ипотечного рынка. Выделение элементов ипотечного
кредитования обусловлено тем, что именно они выражают действие функций ипотечного кредитования в экономике и обеспечивают их реализацию.
2. Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления
своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующих
принятия особых мер по управлению рисками. Рисков, которым подвергаются
участники ипотечной деятельности достаточно много. Поэтому, считаем, что в свете современных взглядов система рисков ипотечного кредитования нуждается в
уточнении классификации, к которой, по-нашему мнению, относится юридический
риск – риск возникновения убытков вследствие нарушения кредитной организацией требований действующего законодательства, ненадлежащего оформления договорных обязательств, а так же отсутствия или противоречивости правовых норм.
На рисунке 1схематично представлена дополненная автором расширенная
классификация рисков, обладающая большей информативностью для участников
ипотечного жилищного рынка.
Риски ипотечной деятельности
Риски кредитора (ипотечного института)
Риски заемщика
Риски, связанные с деятельностью
ипотечного института
Имущественные риски
Риски утраты или
снижения дохода
Кредитные риски
Риски ликвидности
Юридический риск*
Риск процентной
ставки
Имущественные риски
11
Рисунок 1− Риски ипотечной деятельности (*дополнено автором)
3. После интенсивного восстановления 2010-2011 гг. (рисунки 2,3) российская ипотека может столкнуться с кризисом роста: падение интереса банков к строительным проектам приведет к дефициту новостроек. Смягчить этот эффект помогут, по нашему мнению, развитие каналов продаж ипотечных продуктов и новые
механизмы разделения рисков жилищного строительства между банками и государством.
Рисунок 2 – Динамика объемов потребительских кредитов и ИЖК
В целях стимулирования объемов жилищного кредитования, на наш взгляд,
следует развивать дальнейшее взаимодействие строительной отрасли с банковским
сектором путем совмещения программ целевого кредитного финансирования застройщиков с программами льготного ипотечного кредитования физических лиц
на строящиеся объекты. Предложение указанного комплексного продукта позволит снизить риски незавершенного строительства, повысить контроль исполнения
проектов и повысить привлекательность условий кредитования для заемщиков.
Рисунок 3 – Динамика объемов выдачи и досрочного погашения ИЖК
(прав требования по ИЖК)
Дальнейшее наращение объемов ипотечного кредитование возможно так же
в рамках расширения канала продаж ипотечных продуктов путем развитие института кредитных брокеров, финансовых консультантов и размещением точек про12
даж в строительных фирмах, агентствах недвижимости. При этом формирование
ресурсной базы современного ипотечного кредитования посредством финансирования с помощью институтов-участников ипотечного рынка является неизбежным условием его развития. Слабость практического развития данной сферы обусловлена, в основном, недостаточностью ресурсной базы. Решение данной проблемы видится нами в разработке механизмов привлечения средств
Пенсионного фонда РФ, негосударственных пенсионных фондов и страховых
компаний, как перспективных участников ипотечного рынка, которые могут
выступить в роли долгосрочных инвесторов в ипотечные активы и созданные
на их основе ценные бумаги – закладные.
В целом, развитие кредитных отношений при реализации программ ипотечного жилищного кредитования должно осуществляться в рамках следующих
этапов, представленных в таблице 1.
Таблица 1 – Характеристика этапов формирования рынка ипотечного
жилищного кредита в России (составлено автором)
Этап
Становление
Реформирование
Стабилизация
Модернизация
Условия
Выдача первого ипотечного кредита; принятие пакета законов,
направленных на развитие рынка
ипотечного жилищного кредитования; появление ипотечных институтов и сопутствующей инфраструктуры
Институциональные
реформы
экономики и банковского сектора;
заимствование механизмов и инструментов из зарубежной практики; вступление в ВТО
Реструктуризация финансовой системы; рост доверия клиентов к
ипотечным продуктам и институтам
Рост
доходов
населенияпотенциальных заемщиков, стабильность
денежно-кредитного
сектора; низкая волатильность
финансовых рынков; темпы финансового развития страны опережают темпы роста производственного сектора
13
Ожидаемый результат
Появление интереса со стороны
клиентов к ипотечным продуктам; рост удельного веса ипотечных кредитов в активных
операциях банков
Автоматизация расчетов по
ипотечному
обслуживанию
клиентов; Адаптация зарубежного опыта ипотечного кредитования к российской практике
Совершенствование управления ипотечными рисками; развитие технологий удаленного
доступа; начало массового развития ипотечного жилищного
кредитования
Наращивание IT-инвестиций;
развитие технологий розничного обслуживания ипотечных
кредитов; объемы выданных
ипотечных кредитов достигают
6-8% от ВВП
Проведенный анализ, позволил нам обозначить авторскую позицию, предполагающую реализацию следующих принципов формирования эффективного
рынка ипотечного жилищного кредита (табл. 2):
Таблица 2 – Принципы рынка ипотечного жилищного кредита, направленные
на рост его эффективности
Принципы, лежащие в основе деятельности государства как участникарегулятора ипотечного
рынка
Наличие четкой проработанной
законодательной
базы
Принципы внутренней эффективности организаций-участников ипотечного рынка
Принципы обеспечения
потребностей клиентов
Информированность о по- Самостоятельность субътребностях клиентов и ектов-заемщиков при вытехнологических и финан- боре ипотечного продукта
совых инновациях
Устойчивость к системным Системный подход и целе- Осведомленность о рисках
рискам
вая ориентация функционирования ипотечных процессов
Эффективное управление Циклический
характер Максимальная
быстрота
рисками рынка ипотечного разработки новых ипотеч- проведения операций
жилищного кредитования
ных продуктов
Обеспечение прозрачности Разграничение
круп- Регулярность и своевреипотечного рынка и его ных/малых
и
крат- менность оплаты ипотечнадежности
ко/долгосрочных рознич- ных жилищных кредитов
ных ипотечных кредитов
Принципы, обеспечивающие сочетание интересов всех участников рынка ипотечного
жилищного кредита
- Транспарентность процедур и правил участия на ипотечном рынке
- Минимизация рисков и эффективное управление ими
- Надежность, безопасность и доступность ипотечного жилищного кредитования
- Технологичность, удобство и оптимальная скорость проведения операций, связанных с выдачей и обслуживанием ипотечных жилищных кредитов и эмитированных на
их основе ценных бумаг
Реализация вышеобозначенных принципов должна идти, на наш взгляд,
при помощи следующих инструментов формирования рынка ипотечного жилищного кредита, приведенных на рисунке 4.
С учетом вышеизложенного можно заключить, что реализация обозначенных выше принципов и направлений развития рынка ипотечного жилищного кредита позволит оптимизировать цикл обращения ипотечных кредитов, при
этом будет максимально использоваться накопленный участниками ипотечного
рынка научно-технический и финансовый потенциалы.
14
Инструменты формирования эффективного
рынка ипотечного жилищного кредитования
аналитические
Индикаторы развития рынка ипотеки в целом
Индикаторы состояния рынка ипотечных жилищных кредитов
Индикаторы развития банковского сектора
Система мониторинга за состоянием ипотечного рынка
оперативные
Инструменты правового, общеэкономического и финансового контроля за исполнением обязательств по выданным ипотечным кредитам
Совершенствование правовой базы ипотечного жилищного кредитования
Регулирование и надзор за ипотечным рынком
Деятельность Банка России, Ассоциации российских банков, АИЖК
по модернизации системы рынка ипотечного жилищного рынка
Рисунок 4 – Инструменты формирования рынка ипотечного жилищного кредита
(составлено автором)
Таким образом, актуальность и сложность решения проблем ипотечных
рынков требуют оптимизационного организационно-структурного конфигурирования, базирующегося на принципах формирования эффективного рынка
ипотечного жилищного кредита как единого процесса развития финансового
сектора России и на этой базе разработки рациональных подходов к практическому решению глобальных и локальных проблем в этой области.
4. По результатам проведенного анализа состояния рынка ипотечного жилищного кредитования сформулированы перспективы и направления развития рынка
ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), представленные в таблице 3.
Таблица 3 – Направления развития национального рынка ипотечного
жилищного кредитования и результаты их реализации
Направления
Результат действия
Институциональные
- Институциональные изменения в разви- - Усложнение хозяйственных связей;
тии ипотечного жилищного рынка, в том
числе и на региональном уровне;
- Снижение инфляционной зависимости в - Рост количества выданных кредитов;
сфере строительства жилья;
- Снижение зависимости от внешних рын- - Рост конкуренции за «длинные» деньги, исков финансовых ресурсов, привлекаемых пользуемые с целью финансирования ипотеки в
для выдачи ипотечных кредитов;
России;
- Различия характеристик выданных ипо- - Унификация и стандартизация правил и протечных жилищных кредитов;
цедур выдачи ипотечных кредитов;
15
Продолжение таблицы 3
Направления
Результат действия
- Развитие инфраструктурной базы рынка - Повышение доступности ипотечного жилищипотечного жилищного кредита
ного кредитования
Налоговые
- Совершенствование налогового режима
- Снижение размера налоговой ставки по операциям с ценными бумагами для организаций –
эмитентов ипотечных ценных бумаг
- Предоставление налоговых льгот в части - Снижение стоимости кредита и объекта жиуплаты НДФЛ не только на сумму процен- лищной недвижимости
тов по ипотечному жилищному кредиту,
но и на сумму кредита
Финансовые
- Субсидирование процентных выплат по - Снижение стоимости заемных ресурсов
ипотечным жилищным кредитам
- Внедрение института социальных ипо- - Расширения спектра ипотечных финансовых
течных облигаций
инструментов, рынков и каналов их дистрибуции
Структурные
- Конкуренция между банками за заемщи- - Повышение количественных и качественных
ков;
параметров оказываемых услуг;
- Конкуренция между организациями об- - Снижение тарифов по страхованию жизни заслуживающими выдачу ипотечных креди- емщика, объекта ипотеки, оценочным услугам
тов и другие связанные с ними транзакции и т.д.
- Внедрение финансовых инноваций
- Передел рынка ипотечных услуг в борьбе за
клиента и финансовые ресурсы, в результате
грамотного внедрения и использования инновационных финансовых продуктов
Глобальные
- Допуск на российский рынок зарубеж- - Усиление конкуренции за клиента;
ных ипотечных институтов после вступления России в ВТО;
- Заимствование из-за рубежа технологий - Новые технологические решения, связанные
и процедур выдачи ипотечных жилищных как с выдачей, так и с обслуживанием ипотечкредитов;
ных кредитов;
- Копирование механизмов, связанных с - Расширение рынка ипотечных жилищных
обращением ипотечных ценных бумаг и кредитов, как по количественным параметрам,
финансовых инструментов на вторичном так и по скорости, простоте обращения инструипотечном рынке;
ментов;
- Привлечение дешевых длинных финан- - Удешевление конечной стоимости ипотечного
совых ресурсов с развитых зарубежных кредита для заемщика или рост маржи для крерынков капитала
дитора
Информационно-технологические
- Удешевление программного обеспечения - Снижение транзакционных издержек связани средств связи;
ных с выдачей, обслуживанием ипотечных жилищных кредитов;
- Расширение доступа населения к сети - Дистанционное обслуживание клиентов и его
Интернет и мобильной связи;
рост;
- Развитие технологий программирования
- Повышение функциональности программ оценки
заемщиков, качества обслуживания выданных
кредитов и их последующей реструктуризации;
16
Окончание таблицы 3
Направления
Результат действия
- Автоматизация этапов выдачи ипотеч- - Устранение ручного труда в обработке данных кредитов и последующего обращения ных и проведении платежей
ипотечных ценных бумаг
Правовые
- Введение порядка реструктуризации секь- - Развитие механизма обратного выкупа ипоюритизированных ипотечных кредитов;
течных закладных;
- Законодательное закрепление базы для прак- - Рост достоверности проведенных рейтинготической оценки сделок секъюритизации;
вых оценок по секъюритизированным сделкам;
- Расширение списка и объемов возмож- - Увеличение инвестиционной базы и привленых инструментов для размещения денеж- чение новых инвесторов, в т.ч. и институционых средств в инструменты ипотечного нальных;
жилищного рынка;
- Усовершенствование порядка обращения - Оптимизация механизма определения стоимовзыскания на заложенное имущество
сти заложенного имущества
5. В процессе осуществления ипотечной деятельности коммерческий банк
как основной ее участник может получить экономический эффект при увеличении
количества выданных ипотечных кредитов за счет привлечения дополнительных
клиентов. Источником увеличения клиентов является, на наш взгляд, также
упрощение бюрократической процедуры оформления кредитов. Предложения заключаются в эффективном использовании достижений научно-технического прогресса, в целях снижения транзакционных издержек, и позволяющие в рамках
действующего законодательства внедрение элементов «Электронного правительства» в процесс выдачи ипотечных кредитов, что позволит упростить механизм
сбора документов, подтверждающих статус гражданина-заявителя, поручителя,
созаемщика, статус передаваемых объектов недвижимости в залог и др. (таблица
4). Обеспечив сотрудничество в рамках программы «Электронное правительство» можно сократить как объем запрашиваемых документов у заемщиков,
так и сроки их получения.
Таблица 4 – Оптимизация этапов оформления ипотечных кредитов в Банке1
Срок получения
В рамках програм№
Наименование документа
По обычной схемы «Электронное
ме
правительство»
1
2
3
4
1. Этап сбора документов
Обязательные документы
Копия трудовой книжки (предоставляются
2 дня. Достовертолько копии заполненных страниц, завеность подтверренные подписью уполномоченного лица
В течение 1 дня
1
ждается отчислеи печатью компании-работодателя ЗаемщиСотрудник банка
ниями в Пенсика, чей доход учитывается при расчете креонный фонд.
дитоспособности Заемщика).
1
Предложено и составлено автором
17
Эффект
5
В течение 1
дня Банком
Продолжение таблицы 4
1
2
Справка с места работы (основного, дополнительного — при наличии)
2 о размере дохода за последние
6 календарных месяцев (форма № 2НДФЛ)
3
Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие в собственности
недвижимости и дорогостоящего имущества (квартира, дача, дом, земельный
участок, автомобиль и др.) и их копии.
3
2 дня. Одновременно является
подтверждением
позиции 1.
6
7
В течение 1
дня. Не изучать правовой
статус
документов
сотрудником
банка (время
от 1 часа до
целого дня)
Не требуются.
Экономия
Достаточно вывремени на
писки из ЕГРП.
изучение
правового
Могут потребостатуса доваться только в
кументов
течение
срока
сотрудником
оспаривания сдебанка.
лок-3 года.
По электронному В течение 1
запросу в течение дня
заяви1 дня
тель
Не требуются.
Достаточно выМинимум
1
писки из ЕГРП.
день.
Большое колиМогут потребочество докуменваться только в
тов
течение
срока
оспаривания сделок-3 года.
2. Этап передачи договора залога на регистрацию в УФРС
Использование
системы «АссиОчередь от нестент» в течение 1
Сдача на государственную регистрацию
скольких дней
дня по месту
договора залога
до нескольких
оформления кренедель
дита в удобное
время.
18
5
2-НДФЛ
одновременно является Исключает
подтверждением
п.1
позиции 1
Не
требуются.
Достаточно
вы1 день.
писки из ЕГРП.
Большое коли- Могут
потребочество докумен- ваться только в
тов.
течение
срока
оспаривания сделок-3 года
По объектам недвижимости, передаваемой в залог
Правоустанавливающие документы
на Жилое помещение: договор (куплипродажи, приватизации и др.); свиде1 день.
тельство о праве на наследстве по закону
Большое колиили завещанию; справка о выплаченном
чество докумен4 пае в ЖСК/ЖК; документы, подтвертов, требуется
ждающие создание правообладателем
нотариальное
объекта недвижимости (проектная докузаверение.
ментация, акт приемки объекта недвижимости госкомиссией, технический
паспорт и др.)
Выписка из Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество
5 и сделок с ним об отсутствии (наличии)
Минимум 3 дня
обременений на закладываемую недвижимость (при наличии).
По земельным участкам
Договор купли-продажи земельного
участка (Распоряжение Главы администрации о выделении земельного участка
под строительство и разрешение
на строительство, если участок выделяется муниципальными органами под индивидуальное жилищное строительство,
другой документ, на основании которого
земельный участок перешел
в собственность).
4
Не изучать
правовой
статус документов
сотрудником
банка (время
от 1 часа до
целого дня),
плюс архивное место для
хранения
В
течение
дня подписания договора залога и
оформления
кредитного
договора
6. Стратегия развития финансового рынка Российской Федерации на период 2008-2012 гг. одной из целей развития финансовых рынков в России (в
том числе ипотечных) ставит задачу обеспечения субъектов рынка долгосрочными финансовыми ресурсами, в том числе и за счет расширения спектра доступных финансовых инструментов: приоритет должен быть отдан секъюритизации финансовых активов.
Попытки запуска в оборот секъюритизированных ипотечных ценных бумаг –
закладных были сделаны еще в предкризисные 2006-2007 гг., но были обречены на
провал ввиду начавшегося финансового кризиса в 2008г., вместе с рухнувшим рынком ипотечного жилищного кредитования (таблица 5).
Таблица 5 – Структура рынка секъюритизации ипотечных активов в России2
Рынок секъюритизированных
активов
Внутренняя
секъюритизация
Внешняя
секъюритизация
Итого
2006г.
млн,
$
2007г.
%
млн,
$
114
27,17
378
492
2008г.
%
млн,
$
207
16,86
76,83
1021
100,00
1228
2009г.
%
млн,
$
837
49,17
83,14
865
100,00
1702
2010г.
%
млн,
$
%
1182
86,34
444
90,43
50,83
187
13,66
47
9,57
100,00
1369
100,00
491
100,00
Тем не менее, несмотря на резкое сжатие данного рынка в объемах за
2007-2010гг., все-таки на наш взгляд, стоит рассматривать данный инструмент
финансирования рынка жилищной ипотеки как наиболее перспективный. Поэтому
в таблице 6 нами предлагается ряд мер, направленных на развитие механизма
секъюритизации и создание сопутствующей инфраструктуры.
Таблица 6 – Меры, направленные на создание необходимой инфраструктуры
рынка секъюритизированных ипотечных активов (составлено автором)
Меры
Сущность и способ
Ожидаемый результат
реализации
1
2
3
Законодательное
- принятие положений специаль- Эффективная
поддержка
рынка
обеспечение меха- ного законопроекта «О секъюри- секъюритизированных активов ипонизма секъюрити- тизации», разработанного Ассоци- течного жилищного кредитования
зации
ацией региональных банков России в 2008 году;
- внесение в законодательные документы изменений, касающихся
порядка обращения взыскания на
заложенное имущество, определения начальной цены продажи заложенного имущества в случае
дефолта
2
Рассчитано автором по материалам www.rusipoteka.ru
19
Продолжение таблицы 6
1
2
Совершенствования Необходимо привлечение новых
инвестиционной
институциональных инвесторов
базы секьюритизации
3
Расширение списка и объемов возможных инструментов для размещения денежных средств, реализации
мотивационных мер для привлечения
инвестиций, в частности льготного
налогообложения;
Увеличение возможности привле- Введение единого депозитарного учечения средств уже существующих та выпускаемых закладных по ипоинвесторов
течным ценным бумагам с целью
расширения возможности прямого
выкупа закладных у оригинатора
Создания механиз- Регулирование порядка налогооб- Предсказуемость налоговых последмов
повышения ложения
ствий для участников секъюритизапрозрачности сделции
ки
Стандартизация подходов к рей- Структурирование и расширение ситинговым оценкам; законодатель- стемы показателей, которые будут
ного регулирования обязанности составлять базу для практической
оригинатора выкупать на баланс оценки сделок секъюритизации
часть эмитируемых ценных бумаг
Закрепление порядка реструкту- Введение стандарта, основанного на
ризации просроченных кредитов, механизме обратного выкупа ипотечкоторые были секъюритизирова- ной закладной из пула закладных
ны
Создание института Введение единого депозитарного Усиление контроля над сделками
владельцев ценных учета выпускаемых ипотечных секъюритизации не только со стороны
бумаг
закладных
регуляторов рынка, но и со стороны
инвесторов
Увеличение ответ- Законодательное регулирование Рост доверия инвесторов к ценным
ственности кредит- обязательного выкупа части эми- бумагам, что скажется на снижении
ных
организаций тируемых секьюритизационных требования к привлечению дополнипри выдаче и об- ценных бумаг на свой баланс
тельного обеспечения. Это позволит
служивании кредивозместить затраты на покупку центов
ных бумаг кредитной организацией, а
также затраты на принятие повышенного кредитного риска, поскольку
предполагается выкуп младших,
наиболее доходных, но и наиболее
рискованных траншей ценных бумаг
На наш взгляд, особой значимостью и привлекательностью должны обладать региональные финансовые рынки (локальные), в частности, выпуск облигационных займов или закладных на локальных или региональных ипотечных кластерах может происходить на основе использования механизма государственночастного партнерства, например, владение ипотечными бумагами на паритетных
началах (рисунок 5).
20
Региональный фонд финансирования проектов
в сфере ипотечного жилищного кредитования
Финансовые ресурсы
(страховых компаний,
пенсионных фондов,
пифов и др.)
Ипотечные
облигации
Ипотечный институт
Ипотечный актив
Рынок ипотечного жилищного кредита
Оригинатор
Рисунок 5 – Механизм выпуска облигационных займов развития
региональных ипотечных рынков на основе секъюритизации ипотечных активов
(составлено автором)
Использование данного механизма позволит, привлечь необходимые долгосрочные ресурсы для развития региональных рынков ипотечного жилищного
кредита и обеспечить существование государственных гарантий для инвесторов, желающие инвестировать свои средства в ипотечные ценные бумаги.
В заключении диссертации сформулированы основные теоретические и практические выводы, полученные автором в результате проведенного исследования и обобщены результаты проведенного исследования.
Публикации автора по теме диссертационного исследования:
а) Статьи в научных изданиях, рекомендованных ВАК РФ для опубликования
результатов научных исследований:
1. Ильясов С.М., Гаджиев А.А., Магомедов И.Г., Шанавазова М.С. О конкуренции на банковском рынке // Деньги и кредит: ежемесячный теоретический
научно-практический журнал. 2008. № 7. (0,5 п.л., авт. 0,3 п.л.).
2. Шанавазова М.С. Современные направления развития рынка ипотечного
жилищного кредитования // Научный журнал КубГАУ [электронный ресурс]. –
Краснодар:
КубГАУ.
2012.
№
76
(41).
Режим
доступа:
http://ej.kubagro.ru/2012/02/pdf/52.pdf / (0,6 п.л.).
3. Шанавазова М.С. Теоретические аспекты исследования ипотечного жилищного кредитования // Научный журнал КубГАУ [электронный ресурс]. – Краснодар:
КубГАУ.
2012.
№
76
(41).
Режим
доступа:
http://ej.kubagro.ru/2012/02/pdf/61.pdf (0,5 п.л.).
б) публикации в других научных изданиях:
4. Шанавазова М.С. Ипотечное кредитование на современном этапе // Банки:
Операции и услуги. Издательство RIZO-PRESS. Махачкала. 2008г. (0,3 п.л.).
5. Шанавазова М.С. Значение потребительского кредитования в России // Банки: Операции и услуги. Издательство RIZO-PRESS. Махачкала. 2008г. (0,2 п.л.).
21
6. Шанавазова М.С., Эркечева З. Проблемы формирования доходов региональных бюджетов (на примере республики Дагестан) // IV Международная научно-практическая конференция. Финансовые инструменты регулирования экономики регионов. Сборник материалов Том II. Махачкала 2008г. (0,2 п.л.).
7. Шанавазова М.С. Некоторые теоретико-методические вопросы формирования рынка банковских услуг: сборник научных трудов «Банки и бизнес, региональный аспект». – Махачкала: ИПЦ ДГУ. 2008г. (0,2 п.л.).
8. Шанавазова М.С. Ипотечное кредитование на современном этапе // Финансово-экономическое преобразование на современном этапе развития РФ: проблемы и перспективы: Сборник материалов всероссийской научно-практической
конференции. Т.II. – Махачкала: ИПЦ ДГУ. 2008г. (0,1 п.л.).
9. Исаева П.Г., Шанавазова М.С. Влияние макроэкономических факторов на
кредитную политику и кредитно-инвестиционную деятельность региональных
банков // Финансово-экономическое преобразование на современном этапе развития РФ: проблемы и перспективы. Сборник материалов всероссийской научнопрактической конференции. – Махачкала: ИПЦ ДГУ. 2008г. (0,3 п.л.).
10. Шанавазова М.С. Методические вопросы долгосрочных ресурсов в сфере
ипотечных кредитований: Проблемы оценки и использования ресурсного потенциала в условиях кризиса. Сборник материалов всероссийской научнопрактической конференции. – Махачкала: ИПЦ ДГУ. 2009г. (0,2 п.л.).
11. Шанавазова М.С. Цена ипотеки в России: Проблемы и перспективы развития экономики регионов РФ. Сборник материалов всероссийской научнопрактической конференции. – Махачкала: ФОРМАТ. 2009г. (0,3 п.л.)
12. Абидов М.Х., Шанавазова М.С. Формирование ипотечного рынка и его
структура // Теоретические и прикладные проблемы социально-правовых и социально экономических и биологических сфер жизни общественного региона: Сборник статей межвузовской научно-практической конференции. – Дербент: филиал
РГСУ (Российско-государственный социальный университет). 2010г. (0,2 п.л.).
13. Абидов М.Х., Шанавазова М.С. Особенности ипотечного рынка в России //
Актуальные проблемы социально-экономического развития региона: Сборник материалов региональной межвузовской научно-практической конференции (НПК).
– Махачкала: ИПЦ, ДГУ. 2011г. (0,2 п.л.).
14. Шанавазова М.С. Модели ипотечного кредитования в мировой практике //
Актуальные вопросы социально-экономического развития современного общества
в условиях реформ: материалы междцнародной научно-практической конференции (30 ноября 2011 г.). – в 3-х частях. – Ч.3. – Саратов.: Изд-во ЦПМ «Академия
бизнеса». 2011. С. 207-209. (0,1 п.л.).
22