Региональные формы ипотечного кредитования

1
Измерение регионального потенциала ипотеки
Аннотация
Спектр организационных форм ипотеки на региональном уровне значительно шире, чем
на федеральном уровне, поэтому потенциал региональной ипотеки в отдельных районах
может оказаться выше общероссийского уровня.
Для
оценки эффективности
используемых форм ипотеки предлагается формула для расчета показателя потенциала
развития региональной ипотеки, что также позволяет произвести количественное
сравнение потенциалов ипотеки в разных регионах.
Региональные формы ипотечного кредитования
Ипотека может исследоваться на различных уровнях обощения. В узком
смысле слова,
кредита
на
ипотека – это форма кредитования, а именно - получение
приобретение
недвижимости
под
залог
приобретаемой
недвижимости. В широком смысле слова, ипотека – это способ социальноэкономического развития государства, а именно - механизм решения
социально-экономических проблем путём повышения доступности жилья за
счёт формирования механизмов кредитования заёмщиков под залог
приобретаемой недвижимости.
Таким образом, существует два основных уровня исследования ипотеки.
На
микроэкономическом
уровне:
(1)
объектом
ипотеки
является
недвижимость; (2) отношения возникают между заёмщиком, кредитором и
сервисными службами (риэлторы, страховые компании и др.); (3) цель
ипотеки – улучшение заёмщиком личных жилищных условий. На
макроэкономическом уровне: (1) объектом ипотеки является пул выданных
кредитов (более обобщённо отношения
возникают
множеством заёмщиков,
между
объём ипотечных займов в ВВП); (2)
первичным
и
банками-кредиторами,
государством, в лице Агентства по ипотечному
жилищному кредитования (АИЖК), и инвесторами в ипотечные ценные
бумаги; (3) цель ипотеки – формирование рынка доступной недвижимости
для удовлетворения потребности населения в жилье.
2
Однако существует и другой, весьма важный, мезаскопический уровень
– региональный. Исследования на этом уровне усложняются из-за
одновременного
действия
как
макроэкономических факторов.
интересы
микроэкономических,
так
и
На региональном уровне сталкиваются
предпринимательских
структур
(банки,
застройщики,
региональные операторы), регионального государственного управления и
инвесторов регионального уровня.
Возможности развития общих организационных форм ипотеки как на
микроэкономическом, так и на макроэкономическом уровне определяются
действующим ипотечным законодательством и стандартами АИЖК. Однако
при этом ряд потенциальных групп ипотечных заёмщиков не имеют
возможности воспользоваться общими формами ипотеки. Федеральное
законодательство в настоящее время нуждается в существенной доработке
для более широкого включения населения в ипотеку.
В то же время региональная власть заинтересована в расширении
области действия и увеличения потенциала ипотеки за счет развития
и
поддержки разнообразных юридически допустимых форм ипотеки. Такие
формы расширяют: (1) возможности населения по приобретению жилья; (2)
возможности
предпринимателей
по
приобретению
коммерческой
недвижимости; (3) возможности застройщиков по увеличению объёмов
строительства;
(4)
возможности
инвесторов
по
диверсификации
инструментов для инвестирования ресурсов. Важно, что механизмы ипотеки
могут использоваться в региональной экономике не только для увеличения
спроса, но и для роста предложения недвижимости, что позволяет
оптимизировать динамику развития рынка недвижимости.
Всё это, в
конечном итоге, сказывается на активизации хозяйственной деятельности
внутри региона и способствует его социально-экономическому развитию.
Основные региональные формы ипотеки – это: (1) бизнес-ипотека, (2)
ипотека
для
высоко-рискованных
заёмщиков
стандартам АИЖК), (3) социальная
(не
соответствующих
ипотека. Бизнес-ипотека
- это
3
кредитование юридических лиц под залог покупаемой коммерческой
недвижимости, проводимая фактически через ипотечные формы [1,2,3].
Ипотека для высоко-рискованных заёмщиков - это ипотечное кредитование
тех категорий граждан, которые не попадают в стандарты АИЖК в тот
момент времени,
когда им необходим ипотечный кредит,
но будут
удовлетворять таким стандартам в дальнейшем (скажем, это молодая семья,
имеющая стабильный рост зарплаты,
но в настоящий момент зарплата
недостаточна для выплаты аннуитетных платежей). Социальная ипотека –
это ипотека для социально защищаемых групп населения, которым
необходима бюджетная помощь либо в виде беспроцентного кредита на
даунпеймент, либо субсидирование аннуитетных платежей. Одним из видов
социальной ипотеки является «военная ипотека»[4]. Описанными формами
региональные формы ипотеки не ограничиваются, и для каждой группы
потенциальных заёмщиков теоретически может быть разработана своя
юридически допустимая форма ипотечного кредитования, но с практической
точки зрения не все формы могут быть экономически целесообразными.
Формула измерения потенциала ипотеки
Для измерения регионального потенциала ипотеки необходимо
предположить,
что все потенциальные заёмщики охвачены формами
ипотечного кредитования – то есть новых заёмщиков внутри региона
появиться не может. Так же ипотека зависит от многих факторов, каждый из
которых имеет свои тенденции к изменению – так, например, ипотечный
рынок напрямую контактирует с объёмом потребительского рынка, рынком
недвижимости и т.д. Для расчёта потенциала региональных форм ипотеки
необходимо отбросить все эти сопутствующие его росту показатели. То есть
потенциал региональных форм должен отражать качественные изменения в
области ипотечного кредитования и мало зависеть от количественных
изменений, таких как «рост ВВП», «рост стоимости жилья», «рост
4
покупательной способности населения со временем» и др. Таким образом,
развитие самой ипотеки можно оценить по двум показателям:
I1 = M / ВРП,
I2 = V / P,
где М – это объём выданных кредитов, V – количество выданных кредитов, P
– население региона, ВРП – валовый региональный продукт.
Для оценки потенциала форм ипотечного кредитования возможно
использовать, соответственно, показатели Мп и Vп (потенциальный объём
кредитов, который может быть выдан и потенциальное количество кредитов,
которое может быть выдано).
Соответственно, потенциальный объём
кредитов, который может быть выдан, равен объёму рынка недвижимости
(исходим из предположения, что по ипотеке нельзя купить больше, чем есть
на рынке недвижимости, то есть ограничение установлено продавцами
недвижимости). А потенциальное количество кредитов примерно равно
количеству семей
(кредитование физических лиц) плюс количество
юридических лиц (кредитование бизнеса).
Делить бизнес на крупный и
мелкий, то есть на разные уровни по объёму кредита, который бизнес может
привлечь,
несколько не корректно, так как в случае кредитования
физических лиц объёмы кредитов так же отличаются в десятки раз. Этот
показатель отражает именно качественное изменение в сфере восприятия
ипотеки как экономического механизма развития – то есть сколько
физических и юридических лиц пользуются ипотекой и воспринимают её как
реальный экономический инструмент.
При расчёте потенциального объёма регионального ипотечного рынка
необходимо посчитать, каким объёмом денег располагает население, чтобы
выплачивать аннуитетные платежи. Суть расчёта базируется на том, что по
статистике всего 3% доходов населения сохраняется или инвестируется, а всё
остальное создаёт потребительский рынок.
максимума
развития
ипотечного
В случае абсолютного
кредитования
автор
исходит
из
предположения, что объём аннуитетных платежей примерно равен объёму
потребительского рынка за вычетом расходов на продукты питания. Таким
5
образом, мы можем вычислить общий объём денег, которые могут пойти на
погашение аннуитетных платежей. Предполагая, что в первых платежах
объём погашения основного долга стремиться к нулю, а объём процентной
составляющей стремится к полной стоимости аннуитетного платежа, можем
вычислить потенциальный объём кредитов, так как динамика изменения
процентной
ставки
так
же
прогнозируема.
Однако
возможен
и
альтернативный расчёт потенциального объёма ипотечного кредитования,
основанный на том, что рынок недвижимости накладывает свои ограничения
на потенциальный объём кредитов. Так, по ипотеке (или любым другим
способам покупки) невозможно приобрести больше недвижимости, чем есть
на рынке недвижимости.
Оценка связи ипотечного рынка и рынков недвижимости производится
следующим образом.
Допустим,
что существует два заёмщика А и Б,
причём максимальный потенциал ипотеки достигается в том случае, если
они оба не имеют начального капитала (даунпеймента) и рассчитывают
приобрести квартиру или улучшить свои жилищные условия с помощью
ипотечных форм. Существует три варианта ситуации: (1)
заёмщики не
имеют собственного жилья; (2) заемщик А имеет квартиру и хочет улучшить
свои жилищные условия, а заёмщик Б жилья не имеет; (3)
оба имеет
квартиру и желают улучшить свои жилищные условия. В первом случае оба
получают ипотечный кредит и покупают квартиру на первичном рынке, что в
масштабах региона будет означать покупку всех квартир на первичном рынке
недвижимости с помощью ипотечных механизмов. То есть объём ипотечного
кредитования при приближении к своему потенциалу будет ограничен
объёмом первичного рынка жилья (в случае с коммерческой недвижимостью
так же – объём бизнес-ипотеки будет Iограничен объёмом возводимой
коммерческой недвижимости). Во втором случае заёмщик Б покупает по
ипотечному кредиту квартиру заёмщика А, в то время как заёмщик А вносит
эти деньги как даунпеймент за квартиру на вторичном рынке и улучшает
свои жилищные условия,
используя ипотечный кредит на разницу в
6
стоимости квартир. В любом случае сумма объёмов ипотечных кредитов
будет равна стоимости новой квартиры,
созданной на первичном рынке
жилья. В третьем случае находятся заёмщики С и Д, которые приобретают
на вторичном рынке у заёмщиков А и Б квартиры,
и этот вариант
фактически сводится ко второму случаю. Вывод: как бы ни происходила
сделка, сумма ипотечных кредитов ограничена объёмом первичного рынка
недвижимости.
Данный
вывод
позволяет
оценить
ограничение,
накладываемое рынком недвижимости на потенциал ипотеки.
Таким образом,
показатель потенциала развития региональной
ипотеки определяется как наименьшее из двух ограничительных величин: (1)
максимально возможные процентные платежи заемщиков
кредитам,
объём
которых
равен
объему
по ипотечным
рынка
региональных
потребительских расходов за вычетом суммарных расходов на продукты
питания; (2) объём рынка недвижимости региона. Использование данного
показателя
позволит произвести количественное сравнение потенциалов
ипотеки в разных регионах. Формулы в этом случае имеют следующий вид:
I1p = min{R – R1, W}, I2p = (Uфиз + Uюр)/Р,
где I1p – потенциал объёма ипотечного кредитования, R – объём рынка
потребительских расходов, R1 – объём регионального рынка продуктов
питания;
W – объем рынка недвижимости региона, I2p
– потенциал
количества потребительских кредитов, Uфиз – количество физических лиц
(домохозяйств), Uюр – количество юридических лиц.
Соответственно,
эффективность всех форм региональной ипотеки можно измерить как
разницу между потенциальным и реальным объёмом кредитования, а так же
как разницу между потенциальным и реальным количеством выданных в
регионе кредитов.
Измерение потенциала на примере Московской Области
7
Рассчитаем эти показатели для Московской области за 2004-2007й год,
используя данные Мособлстата и Государственного Комитета Статистики, а
так же построим прогноз на 2008-2009й годы.
Табл. 1. Отношение потенциального количества ипотечных кредитов, которое может быть выдано, к населению региона.
Московская область
Прогноз
Ед.
Параметр
Изм.
2004
2005
2006
2007
2008-п
2009-п
1. Население региона
чел
6,622,017
6,629,703 6,628,107 6,645,672 6,653,562 6,661,461
2. Динамика изменения
населения региона
%
0.12%
-0.02%
0.26%
0.12%
0.12%
3. Количество домохозяйств
ед.
2,494,166
2,497,061 2,496,460 2,503,076 2,506,047 2,509,023
5. Количество юридических лиц,
зарегистрированных в регионе
ед
1,715,000
1,715,000 1,715,000 1,715,000 1,715,000 1,715,000
7. Потенциальноее кол-во
кредитов
4,209,166
4,212,061 4,211,460 4,218,076 4,221,047 4,224,023
Количество кредитов по
отношению к количеству
63.56%
63.53%
63.54%
63.47%
63.44%
63.41%
населения региона
Постоянное население региона не имеет ярко выраженной тенденции к
увеличению (хотя и обладает значительными сезонными и суточными
миграциями). Количество юридических лиц так же стабильно, но по
масштабу вполне сопоставимо с количеством домохозяйств,
а поэтому
I2 = V / P=63,5%, что является достаточно высоким значением (см. табл. 1).
Далее рассчитаем по предложенной формуле потенциальный объём
ипотечного кредитования на основе данных о потребительском рынке
региона. Так, потенциальный объём выданных кредитов увеличивается с 1
трлн. р. в 2004м году до 2,9 трлн.р. в 2007м, а при прогнозе на 2009й год до
4,8 трлн. рублей,
причём этот рост связан не столько с ростом
потребительского рынка региона,
сколько со сложившейся тенденцией
уменьшения процентной ставки по кредитам, что при фиксированных
аннуитетных платежах означает увеличение максимального объёма кредита.
Такой объём кредитов теоретически могут обслуживать физические и
юридические лица региона,
однако он на порядок превышает объём
строительства жилой и коммерческой недвижимости в регионе (см. табл. 2),
который в рублёвом выражении составляет всего 155 млрд. р. в 2004м году,
и увеличивается до 368 млрд. руб. в 2007м. Главным образом этот рост
8
связан
с
бурным
ростом
цен
на
подмосковную
недвижимость,
наблюдавшимся в 2005-2006м годах.
Табл. 2. Потенциальный объём ипотечных кредитов
Московская область
Параметр
1.Потребительский
рынок региона
2. Динамика роста
потребительского
рынка
3. Потребительский
рынок
(без учёта питания)
4. Ставка
кредитования по
ипотеке
Потенциальный
объём выданных
кредитов
1. Объём первичного
рынка недвижимости
(жилой)
2. Объём первичного
рынка недвижимости
(коммерческой)
3. Всего первичной
недвижимости
4. Динамика цены
5. Средняя цена
недвижимости на
первичном рынке
Потенциальный
объём ипотеки
5. Валовый
региональный
продукт
Отношение
потенциала ипотеки к
ВРП
Ед.
Изм.
Прогноз
2004
2005
2006
2007
284,997
369,929
495,548
621,167
746,785
872,404
22.96%
25.35%
20.22%
16.8%
14.4%
158,173
205,311
275,029
344,747
414,466
484,184
15.0%
14.0%
13.0%
12.0%
11.0%
10.0%
1,054,489р.
1,466,505р.
2,115,608р.
2,872,895р.
3,767,871р.
4,841,842р.
5,738,000
5,296,000
6,484,000
6,515,535
6,551,071
6,586,606
1,708,671
1,111,387
1,384,225
1,390,957
1,398,543
1,406,129
7,446,671
6,407,387
7,868,225
7,906,492
7,949,614
20.0%
7,992,735
20.0%
20,845
25,815
35,264
46,590
55,908р.
67,090р.
млн. руб
155,229р.
165,406р.
277,465р.
368,364р.
444,448р.
536,230р.
млн.руб.
535,204р.
704,390р.
873,576р.
1,042,762р.
1,211,948р.
1,381,134р.
29.0%
23.5%
31.8%
35.3%
36.7%
38.8%
млн. руб
%
млн. руб
млн. руб
кв.м.
руб
2008-п
2009-п
Таким образом, потенциальный объём ипотеки, определяемый согласно
предложенной формуле как наименьших из этих показателей, во всех
случаях равняется объёму рынка недвижимости, что составляет от 23,5% от
ВРП в 2005м году до 35,3% в 2007м. Прогноз на ближайшие два года
показывает незначительный рост этого показателя до 38,8% в 2009 году.
9
Рис. 1. График изменения показателей потенциала ипотеки во времени
70.00%
Êî ëè÷åñòâî êðåäèòî â
ï î î òí î ø åí èþ ê
êî ëè÷åñòâó í àñåëåí èÿ
ðåãèî í à
Î òí î ø åí èå ï î òåí öèàëà
èï î òåêè ê ÂÐÏ
60.00%
50.00%
40.00%
30.00%
Ï ðî ãí î ç î òí î ø åí èÿ
êî ëè÷åñòâà êðåäèòî â ê
í àñåëåí èþ ðåãèî í à
20.00%
10.00%
Ï ðî ãí î ç î òí î ø åí èÿ
ï î òåí öèàëà èï î òåêè ê
ÂÐÏ
0.00%
2004
Однако
2005
долгосрочный
2006
2007
прогноз
20
20
абсолютного
кредитования является весьма затруднительным,
потенциала
ипотечного
так как он зависит от
нескольких факторов, имеющих разнонаправленные тенденции.
например,
весьма
вероятно
продолжение
роста
Так,
регионального
потребительского рынка и ВРП, маловероятно продолжение (в долгосрочной
перспективе) динамики снижения стоимости ипотечного кредитования – оно
вряд ли приблизится к стоимости
доходности ипотечных ценных бумаг
АИЖК более чем на 1 процентный пункт, маловероятно активное увеличение
объёмов строительства, так как эта отрасль ограничена и в инфраструктуре, и
земельных участках, и объёмах производства строительных материалов. Нет
единого мнения так же и в динамике цен на недвижимость,
лишь на
ближайшие 1-2 года в большинстве прогнозов фигурируют цифры 15-25%
роста.
Выводы
Использование региональных форм ипотечного кредитования может
охватить новые группы потенциальных заёмщиков (например – бизнес), что
в целом увеличивает привлекательность форм такого рода кредитования.
Предложенная формула измерения потенциала может быть использована как
10
в теоретических исследованиях, например при изучении пространственной
неоднородности России, так и в практических ситуациях – например при
решении какого-либо банка об открытие ипотечных кредитных программ в
региональных подразделениях. В целом же посчитанный для Московской
Области потенциальный объём ипотечного кредитования показывает
значительные перспективы роста этого направления – в целом по России
объём ипотечного кредитования в 2006м году составлял около 0,5% от ВВП,
а в 2007м – 1,3% от ВВП, тогда как потенциал составлял 31,8% и 35,3% от
ВВП соответственно.
1. Пасик В.И., Ерошенков К.М. Развитие ипотеки и рынка доступного
жилья. - М.: МАКС ПРЕСС, 2007.
2. Пасик В.И., Ерошенков К.М. Бизнес-ипотека. - М.: МАКС ПРЕСС,
2007.
3. Мутовин С.И. Ипотечное кредитование бизнеса – второй этап развития
ипотеки в России // Российское предпринимательство, 2007, №1.
4. Агенство по Ипотечному и Жилищному Кредитованию. Интернет
ресурс. www.ahml.ru