Постникова И.В. - Санкт-Петербургский университет управления

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
УПРАВЛЕНИЯ И ЭКОНОМИКИ
ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ, МЕНЕДЖМЕНТА И ИНФОРМАЦИОННЫХ
ТЕХНОЛОГИЙ
На правах рукописи
ПОСТНИКОВА ИРИНА ВИТАЛЬЕВНА
ИПОТЕКА: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ В РОССИИ
Автореферат магистерской диссертации
на соискание степени магистра экономики
по направлению 080100.68 экономика
Научный руководитель (консультант)
к.э.н., доцент Соколова Ю.А.
Санкт – Петербург
2014
Работа выполнена в Санкт-Петербургском университете управления и экономики
Научный руководитель:
Доцент кафедры «Финансов и бухгалтерского учёта»
Санкт – Петербургского университета управления и
экономики, к.э.н., доцент
Соколова Ю.А.
Внешний рецензент:
Доцент кафедры
«Корпоративные финансы и оценка бизнеса»
ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный
Экономический университет»
Михнеева А.Л.
Защита состоится 30 января 2014 года
Государственной комиссии по защите магистерских диссертаций в Санкт-Петербургском
университете управления и экономики по адресу: г.Санкт-Петербург, Лермонтовский пр,
44.
2
Актуальность темы.
Обеспечение
своих
граждан
жильем,
доступным по цене и по способу приобретения, является для любого
государства одним из определяющих факторов его социальной политики.
Отечественная жилищная политика приобрела существенную
большую
социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных
условий станет возможным для широких слоев населения, прежде всего
среднего класса.
В настоящий момент ипотечное кредитование является актуальной
задачей для нашей страны. Острейшая потребность в жилье больших групп
населения, которые не имеют возможности приобрести недвижимость за
собственные наличные средства, показывает, что без задействования всех
возможностей института ипотеки в России уже не обойтись. Среди всех
инструментов
инвестирования
в
жилую
недвижимость
приоритет
принадлежит именно институту ипотечного кредитования.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной
стороны,
улучшение
жилищных
условий
населения,
а
с
другой,
стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме
этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является
одной из основных предпосылок достижения реального экономического
роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной
экономики определяется и тем, что оно является одним из самых
проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения
внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.
Развитие
ипотечного
кредитования
будет
способствовать
формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы,
которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков
в экономической жизни страны. Большое значение ипотека имеет и для
повышения эффективности и стабильности функционирования банковской
системы. Обеспеченные кредиты более безопасны для банков (при
невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства). Таким
3
образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний
день, достаточно актуально.
Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является
анализ состояния ипотечного рынка России в современных условиях,
разработка рекомендаций по совершенствованию в области ипотечного
кредитования. В соответствии с поставленной целью были
выдвинуты
следующие задачи:
•
Определить теоретические основы ипотечного кредитования;
•
рассмотреть сущность и функции ипотеки, субъектно-объектную
структуру
отношений,
выявив
основные
особенности
ипотечного
кредитования;
•
провести классификацию ипотечных кредитов;
•
рассмотреть
правовую
и
экономическую
сущность
ипотечного
кредитования;
•
проанализировать рынок ипотечного кредитования
как в целом по
России, так и в Санкт-Петербурге;
•
изучить типичные риски, присущие ипотечному кредитованию;
•
изучить опыт зарубежных стран (США) в сфере развития ипотечного
кредитования;
•
проанализировать организацию ипотечного кредитования на примере
Банка ВТБ24.
Научная новизна (личный вклад соискателя)
Раскрыта сущность и основные этапы ипотечного кредитования.
Рассмотрены
положительные
и
отрицательные
стороны
ипотечного
кредитования.
Степень разработанности проблемы. Теоретической основе данной
работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных
специалистов в области ипотечного кредитования.
Предметом исследования является анализ и исследование развития
ипотечного кредитования в современной России.
4
Объектом исследования является (ЗАО) Банк ВТБ 24.
Информационную базу исследования составили нормативные и
законодательные акты Российской Федерации. В качестве информационной
базы
для
исследования
были
использованы
аналитические
обзоры
Роскомстата, законодательные и нормативные акты Российской Федерации,
а
также
статьи
из
ведущих
экономических
журналов
и
газет,
информационные ресурсы сети Интернет.
Теоретическая значимость
исследования
заключается в глубоком
анализе методов оценки ипотечного кредитования.
Практическая значимость
методических
подходов
к
исследования
оценке
определяется в развитии
ипотечного
кредитования,
усовершенствование системы получения и выдачи ипотечных кредитов.
Публикации
Структура и объём работы.
Магистерская диссертация состоит из
введения, общей характеристики работы, трёх глав, заключения, списка
литературы и приложений. Объём магистерской диссертации составляет 84
страницы и содержит 13 рисунков, 14 таблиц.
5
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
В первой главе изложен материал теоретического характера.
Дана формулировка самого значения ипотеки. Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого
имущества, заключающийся в праве кредитора получать удовлетворение
своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого
имущества.
Ипотека
распространена
во
всех
развитых
странах
мира.
На
сегодняшний день ипотечное кредитование – существенный фактор как
экономического, так и социального развития страны. Ипотечные кредиты
позволяют реализовать построенную недвижимость, привлечь средства для
нового строительства. Предметом ипотеки могут быть индивидуальные и
многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания,
сооружения и иное недвижимое имущество.
Деятельность кредитных организаций на ипотечном рынке нашей
страны
регламентируется
действующими
регулирующими систему ипотеки.
законодательными
актами,
Законодательство, регулирующее
ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 года
Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного
жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор
инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе
будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования
граждан является приемлемой, если
она удовлетворяет требованию
юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм
рефинансирования.
В
системе
ипотеки
жилищного
кредитования
применяются
многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров
относятся: договор кредитования, купли-продажи жилого помещения,
договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования,
6
договоры с риелторами по оказанию ими услуг, залог инвестиционных
договоров, договоры уступки требования (цессии) и др.
Ипотечное кредитование жилья – один из самых проверенных в
мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных
инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать
интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих
банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в
ритмичной
загрузке
заинтересованного
способствовать
в
производства
общем
широкое
и,
конечно
экономическом
распространение
же,
росте,
государства,
которому
ипотечного
будет
кредитования
населения.
Во второй главе представлена характеристика рынка ипотечного
кредитования на современном этапе.
Рынок ипотечного кредитования в России в 2012 году вырос на 35%.
Объем выданных ипотечных кредитов увеличился с 655,8 млрд. рублей в
2008 году до 1100,2 млрд. рублей
в 2012 году. Кредиты стали более
доступны для населения, что незамедлительно отразилось на объеме рынка.
Количество выданных ипотечных кредитов увеличилось с 350 в 2008 году до
894 в 2012 году.
Таблица 1
Отдельные показатели выданных ипотечных кредитов в РФ за 2008-2012гг.:
Год
Объем выданных
Кол-во выданных
Средняя
Просроченная
ИК, млрд.руб
ИК, тыс.шт
процентная ставка
задолженность по
по ИК, %
ИК, млрд.руб
2008
655,8
350
12,9
1 070,3
2009
152,5
130
14,6
1 010,9
2010
380,1
301
13,1
1 129,4
2011
719,0
521
12
1 474,8
2012
1100,2
894
12
1 498,8
7
Сегодня на рынке ипотеки реально работают 6 ведущих федеральных
банков: Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Уралсиб, Россельхозбанк и
Банк Москвы, в совокупности выдающих до 65% от общего количества
кредитов по Российской Федерации.
450000
400000
350000
300000
2010г
250000
2011г
200000
2012г
150000
100000
50000
0
Сбербанк
ВТБ 24
Газпромбанк Дельтакредит Уралсиб
Рис. 2.3. Ипотечная деятельность ведущих банков страны
Анализ рынка ипотечного кредитования показал что, кризис 2008 года
не мог не отразиться на результатах банковской деятельности. Основные его
последствия пришлись уже на 2009 год, когда банки практически прекратили
выдачу ипотечных ссуд.
Если в 2008 году отечественными банками было
предоставлено ипотечных ссуд на сумму 655,8 млрд. руб., то в 2009 году
только на сумму 152,5 млрд. рублей, снизившись тем самым более чем в 4
раза. В течение
2010 года отмечался подъем в сфере ипотечного
кредитования, предоставлено кредитов на жилье на сумму в 380,1 млрд. руб.,
в 2011г объем ипотечного рынка превысил объем 2008 года на 8%, достигнув
тем самым отметки в 719 млрд. руб., а в 2012 году – 1100,2 млрд. рублей.
В данной главе рассмотрена проблема рисков банка. Высокая степень
рисков, связанных с ипотечным кредитом, вызвана
крупными суммами
выдаваемых кредитов, длительным сроком кредитования. В связи с высокой
концентрацией рисков остро встает вопрос об управлении ими, т.е.
8
разработке комплекса мер по оптимизации совокупного риска участников
системы ипотечного кредитования.
В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге практически
сложился. В северной столице действует более 350 ипотечных программ и
отличает их вид валюты, ставка по процентам и целевая направленность. По
итогам 2012 года в Санкт-Петербурге было выдано рекордное количество
ипотечных кредитов за всю историю ипотечного кредитования СанктПетербурга и Ленинградской области. Рынок интенсивно рос и увеличился
примерно на 30%.
Таблица 2
Итоги по выдаче ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге за 2012 год:
2011 год
кредиты
шт
млн.руб
шт
справочно
сумма доля
кредита рынка
млн.руб млн.руб
%
Северо-Западный
банк Сбербанка
России
ВТБ 24
Банк СанктПетербург
Газпромбанк
Банк Дельта-Кредит
Ханты-Мансийский
Банк
7200
13 419,0
8667
16 836,0
1,9
33,1
3080
872
6182,6
1966,5
6617
2644
13082,0
5979,0
2,0
2,3
25,2
10,0
2237
1278
1041
5467,1
2524,0
1660,6
2530
1588
1380
6746,6
3314,7
3439,0
2,7
2,0
2,5
9,6
6,0
5,3
9 банков-партнеров
«Центра доступного
жилья»
Банк Абсолют
Банк Зенит
Другие банки
Итого:
625
1125,8
660
1250,0
1,9
2,5
813
226
2165
20 923
1730,0
361,9
4405,5
41 784,8
622
461
385
26 253
1654,0
716,9
885,5
55 293,9
3,0
1,6
2,3
2,0
2,3
1,9
1,5
100
Банк
Изучив
2012 год
кредиты
американскую модель ипотечного кредитования, многие
российские специалисты рынка недвижимости полагают, что именно
9
американская модель является идеальной для наших отечественных условий.
Рассмотрев данную систему
в своей работе, и, учитывая
достоинства
американской модели ипотечного кредита, нельзя не учитывать сложности ее
применения на российском рынке. В отличие от США в России необходимо
не столько стимулирование развития ипотеки, сколько создание ее
инфраструктуры.
В третьей главе рассмотрена
ипотечная кредитная политика ЗАО
Банк ВТБ 24.
Особую роль в отечественной банковской системе в настоящее время
играет Банк ВТБ24, который сконцентрировал около 17% совокупных
банковских активов и 38,1% вкладов населения. Банк ВТБ 24 – уникальное
явление для нашего государства. Он является одним из самых солидных и
надежных, так как оборот его средств в сфере финансовых операций на
территории РФ просто огромен.
Именно благодаря своим новаторским программам Банк ВТБ24 вышел
на первое место по выданным ипотечным кредитам в 1 Квартале 2013 года,
потеснив неизменного на протяжении 5 лет лидера – Сбербанк. За первые 3
месяца текущего года ВТБ24 выдал 2200 ипотеки на сумму 4,4 млрд. рублей,
а Сбербанк выдал 1550 кредитов на сумму 3 млрд. рублей.
Условия ипотечного кредитования Банка ВТБ24 интересны за счет
невысоких
значений
первоначального
взноса
и
длительных
сроков
кредитования, процентные ставки находятся на среднем уровне.
Балансовая прибыль Банка до налогообложения за 2012 год составила
34,8 млрд. руб., чистая прибыль – 26,6 млрд. руб. Чистая прибыль в 2012 году
составила 28,5 млрд. руб., что в 1,7 раза больше показателя 2011 года.
За 2012 год объем собственных средств (капитала) Банка, рассчитанный в
соответствии с Положением Банка России от 10.02.2003 №215-П «О
методике расчета собственных средств (капитала) кредитных организаций»,
вырос
в 1,1 раза до 114 721 049 тыс. рублей. На аналогичную дату
предыдущего года этот показатель составлял 104 095 435 тыс. рублей.
10
Норматив достаточности собственных средств (капитала) Банка (H1) по
состоянию на 01.01.2013г составил 11,0% при минимально допустимом
значении, установленном
нормативными документами Банка России, в
размере 10%. Активы Банка в 2012 году увеличились в 1,3 раза и составили
1 172,3 млрд. руб.
Чистая ссудная задолженность на 01.01.2013г составила 993,9 млрд.
рублей (738,8 млрд. руб. на аналогичную дату прошедшего года). При этом
кредитный розничный портфель банка (с учетом секъюритизированного
портфеля, цессии и портфеля КИТ-Финанс) увеличился на 36% - с 522,4
млрд. руб. до 710,0 млрд. рублей.
Заключение. В ходе проведенного исследования при написании данной
диссертации было выявлено, что ипотека представляет особую форму
кредитования, имеющую ряд отличительных черт, в то же время ей присущи
и общие признаки и принципы кредита. Идеальный компромисс между
преимуществами и недостатками ипотеки найти непросто. Но сегодняшний
ипотечный рынок радует количеством и разнообразием предлагаемых
ипотечных программ. Как утверждают аналитики крупнейших российских
банков, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую
зависят от того как будет развиваться мировой финансовый рынок. Прежде
всего, это связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью
доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации и их
финансовыми возможностями.
Уже сейчас заметна конкуренция между банками в сфере ипотечного
жилищного кредитования, что должно вылиться в появление новых
ипотечных продуктов, а также снижение процентных ставок по кредиту.
Хотя
если
и
будет
снижение
процентных
ставок,
то
оно
будет
незначительным, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки
оставят ставки примерно на том же уровне. Исходя из данных, которые есть
на сегодняшний день, объем выдачи ипотечных кредитов вырастет, но не
11
более чем на 20-25%. Доли рынка банков-лидеров будут постепенно
выравниваться.
Для
становления
и
развития
системы
ипотечного
жилищного
кредитования необходимо решение следующих основных задач:
- совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации
механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования
первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока
долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных
жилищных кредитов;
- создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие
всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;
- налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты;
- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами
рынка ипотечных жилищных кредитов;
- создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных
действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в
случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.
Выдача ипотечных кредитов позволяет приобрести жилье гражданам со
средним достатком, делает ее доступнее для многих категорий населения. В
свою очередь, возможность приобретения отдельного комфортного жилья
мобилизует трудовые ресурсы населения, и, что немаловажно, способствует
улучшению его психологического состояния, физического здоровья и влияет
на уровень продолжительности жизни.
12