Образец дипломной работы (структуры введения)
advertisement
РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ДРУЖБЫ НАРОДОВ ДИПЛОМНАЯ РАБОТА НА ТЕМУ: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И СТРАНАХ КОНТИНЕНТАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ Научный руководитель: к.ю.н., доцент С.П. Посохов Москва – 2013 г. 1 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………………….3 ГЛАВА I. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В РФ И СТРАНАХ КОНТИНЕНТАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ......….…………….8 §1. Основные тенденции развития права собственности на земельные участки: общие закономерности……………………………………………….8 §2. Правовые подходы к определению содержания права собственности на земельные участки, принятые в Российской Федерации, Германии и Франции…..............................................................................................................14 ГЛАВА II. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В РФ И СТРАНАХ КОНТИНЕНТАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ…………………………...……………………………………………………….….29 §1. Понятие, сущность, специфика земельного участка как объекта права собственности в РФ: проблемы правового регулирования…………………..29 §2. Общая характеристика подходов к определению земельного участка, принятых в праве Германии и Франции………………………………………38 ГЛАВА III. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В РФ И СТРАНАХ КОНТИНЕНТАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ………………..….45 §1. Основания возникновения права собственности на земельные участки в Российской Федерации………….…………………………………….………..45 §2. Основания и способы возникновения права собственности на земельные участки в Германии и Франции……………………………………….…..….54 ГЛАВА IV. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В РФ И СТРАНАХ КОНТИНЕНТАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ…………….……..62 §1. Основание и способы прекращения права собственности на земельные участки в Российской Федерации……………………………………………..63 §2. Основания и способы прекращения права собственности на земельные участки в Германии и Франции………………………………..……………...73 ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………………..77 БИБЛИОГРАФИЯ…………………………………………………………………….79 2 ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования. Собственность на землю принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогался весь мир, одной из главных своих причин имеют, в конечном счете, попытки изменить сложившиеся отношения земельной собственности, утвердить новый строй этих отношений. В одних случаях эти попытки приводили к успеху, в других терпели крах. Бывало, что общество действительно переходило на новую, более высокую ступень своего развития. Но случалось, что в результате ломки отношений собственности общество оказывалось отброшенным далеко назад. В нашей стране на протяжении двадцатого века происходила ломка отношений земельной собственности. Первая началась в октябре 1917 г и завершилась невиданной катастрофой, последствия которой будет расхлебывать еще не одно поколение. Вторая происходит в наши дни. Ее основная цель вернуть отношениям собственности их подлинное содержание, сколотить достаточно широкий слой частных собственников, который стал бы социальной опорой нынешнего социально-экономического режима.1 Наукоемкость такой категории права как собственность предопределяет сложный, многоуровневый теоретический анализ, связанный со всесторонним познанием соответствующего явления, обусловленным использованием компаративистического метода исследования. Российская Федерация переживает процесс коренной ломки своего правопорядка, и его адаптации к новым социально-экономическим условиям. Важную роль при этом может сыграть сравнительное правоведение. «Естественно, что, законодателю с одной стороны, необходимо учитывать национальные особенности и юридические традиции страны при осуществлении в ней кардинальных правовых преобразований. Но, с другой стороны, он должен знать опыт, накопленный другими странами при решении аналогичных задач в этой области, уметь правильно оценить его и применить на 1 Гражданское право. Учебник. Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. Том 1. М., 2007. С. 322. 3 практике в соответствии с местными реалиями».2 Решения, предлагаемые правовой наукой по улучшению и реформированию правопорядка, станут эффективными лишь в том случае, если будут опираться на теоретический и практический опыт зарубежных государств, в исследовании актуальных проблем частноправового регулирования, центральное место среди которых занимают отношения собственности на земельные участки.. Именно подобное заимствование позволит выявить, как решаются данные проблемы в иностранных правовых системах, и определить, в какой мере ее решение может оказаться полезным и применимым в интересах национального правопорядка. Применение сравнительно-правового исследования позволит не только лучше познать национальное право, но и осуществить работу по его совершенствованию, создать условия для правильной практики его применения, а также выявить в праве иностранных государств юридико-технические приемы, наиболее эффективные для регулирования гражданско-правовых отношений в современных условиях развития. Кроме того, обращение к зарубежному опыту – необходимая предпосылка для развития российской науки частного права. На примере сферы отношений собственности это наиболее очевидно. Дело в том, что в отсутствие внешних источников дискуссия о праве собственности на землю в науке российского права имеет самодовлеющее значение. В отличие от этого в иностранных правопорядках акцент делается не столько на выяснении теоретических конструкций и их соотношении, сколько на прагматических аспектах, возникающих в реальной практике. В силу чего исследователем предпринята попытка рассмотреть основные аспекты проблемы, связанные с определением основных черт и сущностных характеристик понятия и содержания права собственности на земельные участки, а также проанализировать основания и способы возникновения и прекращения права собственности в праве таких государств как Франция и Германия. Цели и задачи исследования. Целью настоящего исследования выступает проведение всестороннего и комплексного сравнительно-правового анализа института собственности на земельные участки в Российской Федерации и странах Европейского Союза, направленного на определение содержания права 2 Цваргейт К. Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права. Т.2. М. 2000. С. 6. 4 собственности, оснований ее возникновения и прекращения. Указанная цель предопределят необходимость решения ряда определенных задач: Во-первых, определить основные тенденции развития законодательства о праве собственности на земельные участки в современных условиях гражданско-правового оборота; Во-вторых, провести сравнительно-правовой анализ понятия земельного участка как объекта права собственности в Российской Федерации, Германии и Франции; В-третьих, провести сопоставление подходов к определению содержания права собственности на земельные участки в Российской Федерации, Германии и Франции; В-четвертых, выявить общие черты и различия походов к основаниям возникновения и прекращения права собственности на земельные участки в Российской Федерации, Германии и Франции. Объект и предмет исследования. Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу земельных участков как объектов права собственности. Предмет исследования, с одной стороны, составляют основные воззрения цивилистических доктрин, с другой, - нормы права Российской Федерации, Германии и Франции, относящиеся к содержанию права собственности на земельные участки, основанию возникновения и прекращения права собственности. Методология исследования. Центральным методом исследования в настоящей работе выступает диалектический метод как основной способ объективного познания. Наряду с диалектическим методом при построении и реализации программы настоящего исследования использовались также и другие общенаучные методы, такие как системный, структурный, функциональный, генетический, логический и пр. В методологическом плане важную роль при проведении исследования сыграли труды отечественных ученых, в частности, Алексеева С.С., Болтановой Е.С., Брагинского М.И., Братуся С.Н., Венедиктова А.В., Витрянского Б.В., 5 Галиевой Р., Генкина Д.М., Гольцблата А.А., Грибанова В.П., Ерофеева Б.В., Иконицкой И.А., Иоффе О.С, Копылова А.В., Крассовой О.И., Маковской А.А., Масевич М.Г., Мейера Д.И., Пискуновой М., Пучинского В.К., Скловского К.И., Суханова Е.А., Хвостовой В.М., Ульянищева В.Г., Шершеневича Г.Ф. и др. Кроме того, важную роль при проведении исследования сыграли теоретические разработки, доктрине, частности, в Ж.Морандьера, имеющиеся Блэкстона, в зарубежной М.Винкштерна, М.Пляниоля, Р.Саватье, цивилистической Е.Годэмэ, Х.Кётца, К.Цвайгерта, Я.Шаппа, Х.Штоля, Л.Эннекцеруса, Д. Медикуса и др. Научная новизна исследования. Дипломная работа является комплексным исследованием отношений собственности на земельные участки в праве Российской Федерации, Германии и Франции. Ее новизна обусловлена также основным выводами, выносимыми на защиту, состоящими, в том числе, в следующем: 1. Регулирование права собственности на земельные участки в странах Континентальной Европы в процессе своей эволюции претерпевает ряд принципиальных изменений. На современной стадии развития отношений собственности значительно изменяется ее правовой режим. Этот процесс объективно обусловлен необходимостью усиления социального регулирования и выполнения государством социальных функций. В этой связи можно выявить общие закономерности развития и функционирования отношений собственности на земельные участки, которые реализуются в следующих направлениях: а) изменяются приоритеты государства в регулировании отношений собственности. Возрастает роль публичной собственности, принадлежащей государству, его административно-территориальным образованиям, расширяются формы и масштабы непосредственного участия государства в экономике в качестве субъекта хозяйствования, одного из крупнейших собственников. Наряду с этим падает значение индивидуальной собственности; b) происходит диверсификация (дезинтеграция) правового режима собственности на земельные участки; 6 с) устанавливаются ограничения права собственности, обусловленные, например, сужением пространственной сферы действия правомочий земельного собственника и пр. 2. Подходы к определению содержания права собственности в праве Российской Федерации и праве стран континентальной Европы характеризуются совпадающими признаками. Так, право собственности на землю в странах романо-германской системе права определяется как предусмотренная законом или иным нормативно-правовым актом возможность лица владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, совершать в отношении этого имущества любые не противоречащие действующему законодательству действия, заключать сделки, а также устранять из сферы хозяйственного господства на которую простирается власть собственника всех третьих лиц. 3. В отношении конструирования понятия земельного участка право стран континентальной Европы и Российской Федерации из совпадающих содержательных характеристик. Так, под земельным участком следует понимать определенную часть поверхности земли, включая почвенный слой, границы которой определены в установленном законодательством порядке.). Структура дипломной работы. Работа состоит из четырех глав и восьми параграфов, обусловленных тематикой заданного исследования. 7 ГЛАВА I. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И СТРАНАХ КОНТИНЕНТАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ §1. Основные тенденции развития права собственности на земельные участки: общие закономерности Регулирование права собственности в процессе своей эволюции претерпевает ряд принципиальных изменений. Традиционное признание и выделение правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в целом отвечает задачам защиты права собственности, хотя для характеристики содержания права собственности совокупность этих трех полномочий, по мнению ряда западных исследователей, становится недостаточной. На современной стадии развития значительно изменяется и правовой режим собственности. Этот процесс, объективно вызванный потребностями и одновременно необходимостью усиления социального регулирования, выполнения государством социальных функций, протекает в нескольких направлениях. И если ранее ограничения права собственности имели только внешнюю для этого права природу, в современном праве многие из них становятся элементом внутреннего содержания права собственности. При сохранении всех частноправовых ограничений, которые традиционно устанавливались в кодификационных актах (например, ограничения основанные на соседских правах), активное развитие получает публично-правовые ограничения, устанавливаемые нормами публичного права и реализуемые в рамках административных процедур. Изменяются приоритеты государства в регулировании отношений собственности. Возрастает роль публичной собственности, принадлежащей государству, его административно-территориальным образованиям, расширяются формы и масштабы непосредственного участия государства в экономике в качестве субъекта хозяйствования, одного из крупнейших собственников. Наряду с этим падает значение индивидуальной собственности по сравнению с собственностью корпоративной. 8 Начиная с 90-х годов 20 столетия наблюдается обновление законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, в первую очередь в Англии, где на основании закона о земельной регистрации 2002 года государственная регистрация наконец получает всеобщее распространение. Одновременно в ряде стран осуществляется техническая модернизация ведения реестра недвижимости. Переход от достаточно архаичных учетных книг и других бумажных носителей к электронному способу ведения реестров потребовал соответствующего законодательного оформления, с тем чтобы обеспечить придание надлежащей юридической силы документам, составляемым в электронной форме, и упростить доступ третьих лиц к содержащейся в них информации. В Австрии, например, этот переход был осуществлен в 1992 году. Направлением будущего развития законодательства о праве собственности на земельные участки стран романо-германской системы становится тенденция к дезинтеграции права собственности – выделению из него отдельных самостоятельно функционирующих правомочий, которые в равной мере распространяются на те или иные объекты права. В результате происходит вычленение из имущества его определенных свойств и конструирование тех или иных правомочий в отношении этих свойств в качестве самостоятельных прав собственности. И если к классическому праву собственности по-прежнему применимо определение посредством указания на правомочия владения, пользования и распоряжения, то в отношении «новых прав собственности» могут быть выявлены не все из триады полномочий. В качестве одного из следствий конкретизации правовых режимов собственности можно указать то, что законодательство все чаще отделяет от права собственности на землю право собственности на такие объекты как воды, недра и пр. Претерпевает определенные изменения сущность права собственности как права абсолютного, противостоящего «любому и каждому». В правовой режим собственности значительные и все расширяющиеся по своему объему публично-правовые и частноправовые ограничения правомочий собственника в пользу других собственников (в частных интересах) и государства (в общественных интересах). 9 В период промышленного капитализма право собственности рассматривалось как юридическая возможность полного и всестороннего господства над вещью, свободное и неограниченное право собственника эксплуатировать имущество на монопольных началах по своему собственному усмотрению. Возможные изъятия допускались лишь как исключение на основании специальных актов государственной власти. В период монополистического капитализма идея «свободной» и «неприкосновенной» частной собственности не находит более ни теоретического обоснования, ни законодательного воплощения. Право собственности трактуется уже в смысле предоставления лицу возможности поступать с вещью как ему угодно, но лишь в меру непротиворечия его действий, с одной стороны, публичным интересам, а, с другой стороны, – частным интересам других собственников. Введение ограничений обосновывается новыми социальными функциями собственности и необходимостью установления такого режима пользования собственниками своими правомочиями, который не нарушал бы указанные публичные и частные интересы. В значительной мере для обоснования установления подобного режима была использована разработанная в начале 20 века теория социальной функции права, основным создателями которой явились Конт и Дюги. Помимо норм гражданского законодательства, правовой основой мер по ограничению права частной собственности все в большей мере выступают специальные акты военного, земельного, горного, природоохранного законодательства, имеющие не гражданско-правовую, а публично-правовую природу. Ограничения права собственности в значительной мере зависит от характера самого объекта права собственности. Наиболее существенно ограничения затрагивают правомочия земельного собственника. Это явствует как из осуществляемого в публично-правовом порядке сужения пространственных границ его права и воздействия на него системы планового контроля, так и из частноправового воздействия на собственника «соседских прав». Важные ограничения права собственности на землю связаны также с действием сервитутов. возрастающая Причиной необходимость их широкого обеспечения применения нормального является совместного 10 функционирования предприятий и иных объектов, требующая определенного ограничения эксплуатации земельных участков и других объектов, находящихся в непосредственной близости друг от друга, либо допущения использования одного объекта определенных свойств объекта, принадлежащего другому лицу. Помимо частноправовых сервитутов, устанавливаемых в пользу конкретного земельного участка, еще со времени принятия ФГК признаются сервитуты, устанавливаемые в публичных интересах. Так, ст. 650 ФГК предусматривает сервитуты, налагаемые на земельные участки, расположенные рядом с общественными дорогами, реками и т.п., и на те участки, которые необходимы для осуществления общественных работ. Исходя из провозглашаемого принципа о недопущении нарушения прав и интересов других собственников, государство вводит в использование имущества нормативные ограничения, вытекающие из так называемого права соседства. Юридически это осуществляется на основе введения частноправовых сервитутов или установления непосредственно в законе требований к поведению собственника по отношению к собственникам соседних земельных участков (иных соседних объектов недвижимости). Так, по законодательству Германии собственнику запрещается принятие мер против вредного воздействия на его участок соседних предприятий или иного имущества, расположенного на соседнем земельном участке. Например, согласно § 906 ГГУ, собственник не может воспрепятствовать проникновению на его участок газа, пара, запаха, дыма, копоти, тепла, шума, сотрясения и иных подобных воздействий с другого участка, если это не стесняет его или незначительно влияет на использование им своего участка, либо обусловливается обычной по местным условиям и по положению другого участка его эксплуатацией. Аналогичное правило содержится в ст. 844 ГК Италии, которая устанавливает, что собственник не может запретить причинение такого рода неудобств со стороны соседнего участка, если они «не выходят за рамки нормально приемлемых, с учетом местных условий». Еще большие ограничения земельной собственности в интересах других собственников предусматриваются в ст. 691 ШГК: «Каждый собственник недвижимости обязан дозволить прокладку водопроводов, дренажных труб, газовых и тому подобных, равно как электрических, воздушных или подземных 11 проводов... поскольку прокладка без использования его участка не может быть произведена совсем или лишь с чрезмерными затратами». Названные нормативные акты восприняли подход, предложенный в конце XIX века германским юристом Иерингом, названный им «уравновешиванием интересов». При этом подходе не все вредные воздействия подлежат запрету, а лишь те, которые выходят за рамки терпимого или разумного. Тем самым границы имущественных прав делаются подвижными. Важное направление в ограничении права собственности составляет сужение пространственной сферы действия правомочий земельного собственника. В XIX — начале XX века господствующей была концепция, нашедшая отражение в ст. 552 ФГК, о том, что «собственность на земельный участок включает в себя и собственность на все, что находится над ним, и на все, что находится под ним».3 Согласно ГГУ, права собственника земельного участка распространяются на недра земли и на воздушное пространство. Однако собственник не может воспрепятствовать воздействию на земельный участок, которое происходит на такой высоте или глубине, «что установление воздействия не представляет для него интереса» (§ 905 ГГУ). В период империализма окончательно утверждается концепция ограничения частной земельной собственности в пространстве, в соответствии с которой недра земли и воздушное пространство изымаются из сферы действия прав земельных собственников. Так, во Франции Горный кодекс 1956 года допускает эксплуатацию недр собственником земельного участка или другим лицом только на основании концессии, то есть определяет, что на недра устанавливается право собственности, отличное от права собственности на землю (при формальном сохранении положений ст. 552 ФГК), а закон 1924 года, регулирующий использование авиации, превратил в публичную собственность воздушное пространство, допустив пролеты самолетов над любым земельным участком при условии, что это не мешает осуществлению права собственности на земельный участок. В Германии, несмотря на сохранение в прежней редакции § 905 ГГУ, согласно Федеральному закону о недрах право собственности на полезные ископаемые принадлежит тому, кто обладает концессией на их Гражданское и торговое право зарубежных государств. Под редакцией Е.А. Васильева и А.С. Комарова. М. 2005 г. С. 346. 3 12 разработку. Но предварительным условием получения концессии является то, что обращающееся за концессией лицо должно либо быть собственником участка земли, либо заключить с ним договор о передаче прав недропользования. Во второй половине XX века интенсивное развитие городов и иных поселений привело к необходимости осуществления публичного контроля за использованием уже существующей в городах недвижимости и установления обязательных для собственников требований к новой застройке. По мере развития соответствующего законодательства оно распространило свое действие на застройку во всех поселениях. Так, в Германии Закон 1971 года предписывает создавать вокруг аэродромов специальные охранные зоны, в которых существенным образом ограничивается застройка. Механизм сужения пространственных границ прав собственника земельного участка, ограничение права на застройку или на иное преобразование недвижимости (именуемое в общем праве развитием — development, a в гражданско-правовой традиции известное как jus aedificandi) осуществляется посредством публично-правового регулирования. Имеется в виду определение условий, при которых собственнику может быть выдано разрешение (дана санкция) на застройку (изменение) принадлежащего ему земельного участка органом, выдающим разрешение (санкцию), и порядка выдачи такого разрешения (санкции). Так, во Франции с 1973 года действует специальный Градостроительный кодекс (Code de urbanisme) и наряду с ним — муниципальные правила в отношении застройки. Ими регулируется в числе прочего максимальная высота зданий и труб на них и внешний вид фасадов. Это свидетельствует о том, насколько публично-правовые требования «корректируют» возможности собственников в отношении принадлежащих им прав на недвижимое имущество. С конца XX века в праве стран континентальной Европы рассматривается вопрос о возможности унификации законодательства о праве собственности, в том числе на земельные участки, в рамках общей унификации гражданского законодательства. В 1989 году Европарламент призвал к разработке единого европейского гражданского кодекса. В случае практической реализации этой идеи встал бы, в том числе, вопрос и о создании общего нормативного 13 определения права собственности для всех стран, входящих в Европейский союз, и установлении общих пределов содержания этого права. Безусловно, право собственности на землю в индустриально-развитых странах эволюционирует в едином направлении, что, в свою очередь, автор, попытался показать регулирования права при анализе собственности современного и тех теорий законодательного определения права собственности, которые разрабатываются в последние десятилетия. Тем не менее до настоящего времени задача унификации не решена, и вряд ли можно прогнозировать ее скорое разрешение, поскольку даже при наличии объективных тенденций к сближению гражданско-правового законодательства европейских стран культурно-правовые традиции отдельных стран в значительной степени отразились в нормативном регулировании как определения и установления содержания права собственности, так и признания других ограниченных вещных прав на недвижимость, а эта область законодательства является одной из наиболее консервативных в гражданском праве. §2. Правовые подходы к определению содержания права собственности на земельные участки, принятые в Российской Федерации, Германии и Франции А) Содержание права собственности на земельные участки в Российской Федерации В соответствии со ст. 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Закрепляемый частью первой 9 статьи Конституции России принцип использования и охраны земли и других природных ресурсов как основы жизнедеятельности народов в Российской Федерации определяет отношение общества и государства к этим природным ресурсам как составной части природы, являющейся необходимым условием существования самой человеческой жизни. 14 Вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, которые обеспечивают государственную охрану данных природных ресурсов. Участие в охране земли и других природных ресурсов принимают органы местного самоуправления, а также общественные объединения. В п.1 ст. 6 Земельного Кодекса Российской Федерации приводится перечень объектов земельных отношений. Эти объекты подразделяются на две группы: общие объекты и непосредственные объекты земельных отношений. Общим объектом земельных отношений является земля как определенная часть земной поверхности, рассматриваемая в качестве природного объекта и природного ресурса. Это определенная территория, являющаяся пространственной сферой деятельности лица, использующего ее. На ней могут возводиться здания, строения и сооружения. Земля может также использоваться как средство производства для растениеводства, выращивания плодовых деревьев, кустарников, леса и т.п. Непосредственным объектом земельных отношений является земельный участок либо его часть. Для того чтобы земельный участок был признан объектом земельных отношений, он должен быть индивидуализирован, т.е. определены его размер, границы и местоположение. Кроме того, объектом земельных отношений могут быть земли определенной категории, их часть. Например, объектами земельных отношений могут быть земли лесного фонда и земли водного фонда. Лесное и водное законодательство предусматривают право общего лесопользования и право общего водопользования, т.е. право граждан свободно пребывать в лесах и общедоступно, открыто пользоваться водными объектами для купания, рыбной ловли и т.п. целей, таким образом, земли этих категорий могут использоваться физическими лицами в любое время и без каких-либо разрешений. Земельные участки могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Статья 15 ЗК закрепляет основы правового регулирования отношений частной собственности на землю. Частной собственностью являются те земельные участки, которые приобретены гражданами и юридическими лицами 15 по основаниям, предусмотренным законодательством. Эти основания определены в ст.25 ЗК. Пункт 2 статьи 15 ЗК предусматривает правило о том, что все граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, т.е. равное право на приватизацию земельных участков. В то же время земельное законодательство содержит запрет или ограничения на приватизацию определенных земельных участков. Прежде всего, к числу таких земельных участков относятся участки, перечисленные в п.4 ст.27 ЗК, которые полностью изъяты из оборота и не могут быть приватизированы. Земельные участки, перечисленные в п.5 ст.27 ЗК, относятся к землям, ограниченным в обороте, и не подлежат приватизации, кроме случаев, установленных федеральным законом. Часть 2 ст.35 Конституции РФ предусматривает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ч.1 ст.36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Таковы конституционные нормы, определяющие круг субъектов, которые имеют право обладать земельными участками на титуле права собственности. Для того чтобы иметь в собственности земельный участок, граждане должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью. Правовой статус граждан как субъектов права собственности на землю определяется гражданским и земельным законодательством. Положения, касающиеся права государственной собственности на землю, предусмотрены в ГК. Действующее законодательство признает, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (п.2 ст.214 ГК). Государственная собственность на землю возникла в результате национализации, провозглашенной Декретом "О земле" от 26 октября (8 ноября) 1917 г.,4 принятым II Всероссийским съездом Советов. До недавнего времени земля, недра, воды, леса и животный мир рассматривались как объекты права 4 Декрет "О земле" от 26 октября (8 ноября) 1917 г. // СУ РСФСР. 1917. N 1. 16 исключительной государственной собственности. Считалось, что никто другой в стране, кроме государства, не может быть собственником земли. Исключительность права государственной собственности означала также, что в пределах страны не могло быть никому не принадлежащих участков земли, вод, недр и лесов, т.е. бесхозных. Из исключительности права государственной собственности на указанные объекты вытекал принцип неотчуждаемости природных объектов. Земля, недра, леса и воды были полностью изъяты из гражданского оборота и не могли быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, аренды, так как это противоречило принципу их национализации. Правовой основой для признания права собственности на землю за всеми субъектами РФ является Федеративный договор. Согласно Договору о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами власти суверенных республик в составе Российской Федерации (ст.III) земля, ее недра, воды, растительный и животный мир являются достоянием (собственностью) народов, проживающих на территории соответствующих республик. Федеративным договором закреплено право государственной собственности республик на землю и иные природные ресурсы. Часть 4 ст.5 Конституции РФ предусмотрела, что во взаимоотношениях с федеральными органами государственной власти все субъекты РФ между собой равноправны. Таким образом, из принципа равенства всех субъектов РФ следует вывод о том, что и иные субъекты РФ могут иметь в собственности землю и другие природные ресурсы. Статья 17 ЗК предусматривает три основных критерия нахождения земельных участков в федеральной собственности. Во-первых, право федеральной собственности на земельный участок может быть прямо признано федеральным законом. Во-вторых, право федеральной собственности возникает в результате осуществления процедуры разграничения государственной собственности на землю, которая предусмотрена Земельным кодексом РФ. В-третьих, право федеральной собственности может быть приобретено РФ по основаниям, которые предусмотрены в гражданском законодательстве. 17 Такими основаниями являются юридические факты, перечисленные в ст.8 ГК: договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения права собственности на землю; судебное решение; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В федеральной собственности находятся земли лесного фонда. Характер права собственности на земли этой категории подчинен праву собственности на леса, поскольку, согласно ст.7 ЛК РФ, земли лесного фонда включены в содержание понятия "лесной фонд", а ст.19 ЛК предусматривает, что лесной фонд и расположенные на землях обороны леса находятся в федеральной собственности. Соответственно земли лесного фонда являются объектом права федеральной собственности. Федеральный закон от 15 февраля 1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях".5 регулирует вопросы собственности на особо охраняемые природные территории, в том числе и их земли. Особо охраняемые природные территории преамбула Закона относит к объектам общенационального достояния. В п.6 ст.2 Закона сказано, что особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное и местное значение и в зависимости от этого являться федеральной собственностью, собственностью субъектов РФ или муниципальной собственностью. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. Территории государственных природных заповедников и национальных парков относятся к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены Федеральный закон от 15 февраля 1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях" // СЗ РФ. 1995. N 12. 5 18 либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. Условия признания права собственности субъекта Федерации на землю в целом аналогичны тем, какие требуются для признания права федеральной собственности на землю, предусмотренные в ст.17 ЗК. Эти условия установлены в п.1 ст.18 ЗК. Собственностью субъекта Федерации являются также земельные участки, предоставленные органу государственной власти субъекта Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения; фонд перераспределения земель; земли запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Федерации, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за некоторыми исключениями. Статья 19 Лесного кодекса РФ признает все леса и земли лесного фонда федеральной собственностью. Вместе с тем в соответствии с федеральным законом допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ. Таким образом, на основе федерального закона может быть установлена собственность субъекта Федерации на определенные участки в составе земель лесного фонда. Земли водного фонда, занятые водными объектами, принадлежащими на праве собственности субъектам Федерации, также находятся в их собственности. В соответствии со ст.37 ВК РФ в собственности субъектов Федерации могут находиться водные объекты, акватории и бассейны которых полностью расположены в пределах территории соответствующего субъекта Федерации и не отнесенные к федеральной собственности. Такие водные 19 объекты (и тем самым земли водного фонда) признаются собственностью субъектов РФ органами исполнительной власти субъектов Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти. Управление этой государственной собственностью осуществляют органы исполнительной управлению указанной власти субъектов собственностью РФ. на Часть водные полномочий объекты по органы исполнительной власти субъекта Федерации в соответствии с Конституцией РФ и ВК РФ могут передать соответствующим федеральным органам исполнительной власти. Статья 19 Земельного Кодекса РФ развивает положения гражданского законодательства, которое регулирует вопросы муниципальной собственности. Имущество (в том числе и земля), принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью (п.1 ст.215 ГК). Территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. В состав муниципальной собственности входят в том числе муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности. Органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью. В Земельном кодексе РФ указаны критерии отнесения земельных участков к муниципальной собственности. В муниципальной собственности находятся земли особо охраняемых природных территорий местного значения, земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности; земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики и иного назначения; земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения. 20 Муниципальной собственностью являются земли водного фонда, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключением имущества, являющегося федеральной собственностью или собственностью субъекта Федерации; эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, находящихся в федеральной собственности или собственности субъекта Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного значения. Кроме этого, земли запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной имущество, собственности, находившееся собственности, также до относятся или его к приватизированное приватизации числу в объектов недвижимое государственной муниципальной собственности. Б) Содержание права собственности на земельные участки в праве Германии В Германии согласно § 903 ГГУ собственник вправе распоряжаться вещью по своему усмотрению, если его право собственности не ограничено законом или правами третьих лиц. ГГУ не дает легального определения права собственности, а говорит о его содержании, определяя собственность через права собственника. Гражданско-правовое понятие собственности отличается от его конституционного понимания, установленного ст.14 Основного закона ФРГ. Основной закон гарантирует не только право собственности на вещь, но и все субъективные права на имущество, гарантируя тем самым право собственности. Право собственности на земельный участок включает как право на пространство над поверхностью участка, так и право на недра, находящиеся под земельным участком (с учетом современных тенденций о которых автор 21 упоминал в первом параграфе данной главы настоящего исследования!!!), но не охватывает право на грунтовые воды, протекающие под участком, кроме искусственно подведенных вод. Право собственности на земельный участок включает также право на существенные составные части земельного участка. Законодательство определяет, что к ним относятся тесно связанные с землей вещи, особенно строения. Понятия «тесно связанный» и «строение», четко не сформулированные в законе, даны судебной практикой. Так, вещь считается тесно связанной с земельным участком, если отделение ее от участка приведет к повреждению или изменению этой вещи; такими вещами являются прежде всего строения. К строениям относятся здания и сооружения, а также мосты, подземные гаражи, гаражи из бетона, жестко связанные с землей. К тесно связанным с землей вещам, не являющимися строениями относятся, например, ограду земельного участка, водопровод, магистральный газопровод. Существенной составной частью может быть не только недвижимость. ГГУ определяет, что если движимая вещь будет соединена с земельным участком таким образом, что она становится существенной составной частью этого земельного участка, то право собственности на земельный участок распространяется и на эту вещь. При передаче права собственности на земельный участок передаются также права, связанные с правом собственности на вещи, которые, согласно закону, считаются составной частью земельного участка. Обычно право собственности на земельный участок принадлежит одному физическому или юридическому лицу, однако земельный участок может принадлежать и нескольким лицам. Так, земельный участок может принадлежать супругам на праве, общей собственности, если в брачном договоре они достигли соглашения об общности имущества. Земельный участок может принадлежать также нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Если имеется сомнение относительно размера доли каждого участника общей долевой собственности, то доли признаются равными. Участники долевой собственности на земельный участок могут по своему усмотрению распорядиться своей долей, установить порядок управления и 22 пользования участком, а также навсегда отменить право требования прекращения общей долевой собственности или определить срок прекращения. Как правило, прекращение общей собственности осуществляется путем раздела в натуре. Однако, согласно ГГУ, земельный участок не может быть разделен в натуре, и раздел осуществляется посредством распределения денежной суммы, полученной от продажи земельного участка с публичных торгов. Проведение публичных торгов регулируется специальными положениями Закона о принудительной продаже с торгов, относящимися к прекращению общей собственности. В) Содержание права собственности на земельные участки в праве Франции В гражданском праве Франции в системе общих правовых конструкций праву собственности отводится существенное значение. Статья 544 ФГК определяет право собственности как право пользоваться и распоряжаться вещами наиболее абсолютным способом, с тем чтобы пользование не являлось таким, которое запрещено законами или регламентами. Земля как объект права собственности имеет свои особенности и относится к недвижимому имуществу: «земельные участки и строения являются недвижимыми по их природе» (ст. 518 ФГК). Урожай на корню и плоды, не снятые с деревьев, также является недвижимостью. Но с того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, хотя бы и не была произведена уборка, они являются движимостью (ст. 520 ФГК). В соответствии со ст. 525 ФГК (в ред. закона № 99-5 от 6.01.1999 г.) животные и предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, являются недвижимостями в силу их назначения. Все движимые вещи, присоединенные собственником навсегда к земельному участку также являются недвижимым имуществом. Собственник считается присоединившим навсегда движимые вещи к своему участку, если эти предметы прикреплены гипсом, известью или цементом, или когда они не могут быть отделены без повреждения или ухудшения части имения, к которому они присоединены. 23 Право собственника на землю в субъективном смысле — это закрепленная за ним возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своем интересе путем совершения в отношении своего земельного участка действий, не противоречащих закону и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц. Право владения землей - установленная законом возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью французского земельного фонда в зависимости от воли лица. Французское право различает владение (possession) и временное держание (detention precaire), имея в виду в первом случае владение «для себя и как собственник» (ст. 2230 ФГК), а во втором — владение «для другого» (ст. 2231 и 2236 ФГК). Временными держателями являются арендаторы, узуфруктуарии и «все другие лица, которые временно обладали вещью собственника» (ст. 2236 ФГК). Временные держатели не могут приобретать земельные участки в собственность по давности владения, что обосновано отсутствием у держателей намерения владеть в качестве собственника. При этом не имеет значения длительность фактического обладания земельным участком. Право пользования землей - это допускаемая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. По французскому праву собственник земельного участка может осуществлять пользование им с любой не противоречащей закону целью, извлекая и присваивая плоды и произведения. Плодами являются вещи, регулярно производимые другой вещью, или постоянно извлекаемые из вещи доходы, например, плоды фруктовых деревьев. Произведения - вещи, приносимые другой вещью случайно, например, деревья, срубленные в лесу, где не производится рубка. В соответствии со ст. 546 ФГК право собственности распространяется не только на вещь, которая является его объектом, но и на то, что естественно или искусственно соединяется с ней в качестве принадлежности. Плоды земли - естественные или промышленные, приплод животных принадлежат собственнику по праву присоединения. Плоды, произведенные 24 вещью, принадлежат собственнику, но с возложением на него обязанности возместить расходы на вспашку земли, обработку, посев, сделанные третьими лицами и определяемые на дату выплаты возмещения. Согласно ст. 549 ФГК, простой владелец присваивает плоды лишь в случае, если он владеет добросовестно, иначе он обязан возвратить вещь вместе с ее произведениями собственнику, который ее истребует; если указанные произведения не могут быть возвращены в натуре, то их стоимость определяется на день выплаты возмещения. Владелец признается добросовестным, когда он владеет как собственник, в силу основания, передающего собственность, пороков которого он не знает. Он перестает быть добросовестным с того момента, когда узнал об этих пороках (ст. 550 ФГК). Право распоряжения землей — допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта. Собственник земли имеет право совершать любые юридические сделки, в которых выражается управление (например, договор аренды земельного участка, переносящий на другое лицо право извлечения плодов и доходов, под условием внесения арендной платы), так и распорядительные, направленные на отчуждение земельного участка (например, продажа или дарение). Право собственности на землю реализуется через принадлежность конкретным субъектам (объединениям и группам лиц). В законодательстве Франции по субъектному составу различаются следующие формы земельной собственности: - частная собственность, осуществляемая и реализуемая властью отдельных граждан и групп в их интересах; государственная собственность, реализуемая властью государства в - интересах общества; - муниципальная собственность, осуществляемая властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования. В соответствии с земельным законодательством Франции физические лица вправе иметь земельные участки в частной собственности с ограничениями, указанными в законе. Например, запрещена продажа в частную 25 собственность земельных участков, выполняющих природоохранные функции, земель общего пользования, которые могут находиться только в государственной собственности. Закон устанавливает предельные размеры земельных участков, необходимость соблюдения целевого назначения земли. Собственность юридических лиц на земельные участки наряду с собственностью граждан относится к частной форме собственности. Наличие у юридического лица обособленного имущества является одним из его обязательных признаков. Право частной собственности на землю юридических лиц имеет особенности — обязанность использовать землю в соответствии с основным целевым назначением, бережно, рационально и т.д. Французское законодательство допускает возможность принадлежности имущества одновременно нескольким лицам - субъектам отношений собственности (сособственникам). Общая собственность возникает прежде всего на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначении. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Если размер земельных долей участников долевой собственности на земельный участок не может быть определен на основании специальных законов и не установлен соглашением сособственников, земельные доли являются равными. Согласно французскому праву каждый участник долевой собственности обязан в соответствии со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов, иных платежей по общему земельному участку, а также в расходах на его содержание и сохранение. Собственники соседних земельных участков могут иметь в общей собственности определенные недвижимые вещи, предназначенные для совместного пользования. Право общей собственности на стену, ров, изгородь, решетку, разделяющие два смежных участка, чаще всего возникает из соглашения. Право общей собственности на стену может также возникнуть из одностороннего волеизъявления или в силу истечения срока приобретательной давности (тридцать лет). 26 Стена, ров и т.д. предполагаются состоящими в общей собственности, если они разделают: два строения; дворы и сады, но не отделяют их от дома; огороженные части сельскохозяйственных участков. Содержание, исправление и перестройка общей стены - обязанность тех, кому принадлежит право на стену, соразмерно праву каждого (ст. 655 и 667 ФГК). В случаях, когда несколько собственников пользуются совместно двором, въездной аллеей, дорогой, колодцем и т.д., состоящими в общей собственности, применяются правила, аналогичные установленным для общей стены. Каждый из сособственников может пользоваться общей вещью и производить ее изменения для нужд своего участка, не ущемляя прав и интересов других сособственников. Все участники общей собственности обязаны участвовать в расходах на содержание и исправление вещи. Очевидно, что статья 815 ФГК, в силу которой никто не может быть принуждаем к сохранению нераздельности общей вещи, в данном случае не применяется. В соответствии со статьей 538 ФГК дороги, пути и улицы, которые содержит государство, реки и судоходные или сплавные реки, берега, морские намывы и места, оставленные морем, порты, гавани, рейды и вообще все части французской территории, которые не могут стать предметом частной собственности, рассматриваются как входящие в государственную собственность. Все имущества, никем не освоенные и бесхозяйные, а равно имущества лиц, умерших без наследников или наследство которых покинуто, принадлежат к государственной собственности (ст. 539 ФГК). Законодательство Франции признает государственной собственностью недра земли, начиная с двухметровой глубины, шахты и недвижимое имущество, необходимое для их эксплуатации. Недра могут разрабатываться самим государством или, с его разрешения другим лицом, в т.ч. собственником земельного участка. Во Франции установлена исключительная государственная собственность на воздушное пространство. Соответственно в право пользования земельным участком введены ограничения, относящихся к воздушному пространству над 27 ним: разрешаются полеты воздушных судов над любыми земельными участками. Государственные земли используются только в соответствии с их назначением. Основное целевое назначение земель, находящихся в муниципальной собственности местного - служить населения удовлетворению городов, нужд коммунальных жилого фонда, потребностей благоустройства, коммунального хозяйств. Управление и распоряжение местными землями осуществляется органами местного самоуправления на основании местных уставов, территориального планирования и зонирования земель. Земли, входящие в собственность департаментов и коммун являются частью публичного имущества департаментов и коммун (ст. 542 ФГК). 28 ГЛАВА II. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И СТРАНАХ КОНТИНЕНТАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ §1. Понятие, сущность, специфика земельного участка как объекта права собственности в РФ: проблемы правового регулирования В соответствии с п.1 ст.6 Земельного Кодекса РФ к объектам земельных отношений отнесены: - земля как природный объект и природный ресурс; - земельные участки; - части земельных участков. Земля, как часть природы и важнейший компонент окружающей среды, указана в статье 1 Земельного Кодекса РФ, провозглашающей принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде. Ряд современных авторов (Крассов О.И., Дамбиева Т.В.) рассматривают понятие «земля» в тесной взаимосвязи с территориальным верховенством, однако не ставят знак равенства между понятиями «земля» и «территория». По мнению О.И.Крассова, право территориального верховенства касается сферы международных отношений, а не отношений собственности на землю и иные природные ресурсы. По мнению Крассова О.И. земля как природный объект, как природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо иных отношений. Объектом земельных отношений всегда является какая-то юридическая категория, отражающая наиболее характерные, юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Объектом таких отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок.6 В ряде случаев понятие «земля» и «земельный участок» действительно употребляются как синонимы. 6 Крассов О.И.Юридическое понятие «земельный участок»//Экологическое право.2004.№ 2. 29 В п.1 ст.6 Земельного Кодекса РФ, данные понятия не являются идентичными и выделены особо. По нашему мнению, данное разделение установлено законодателем специально, в целях наделения понятий «земля» и «земельный участок» самостоятельными значениями. Основное отличие понятий «земля» и «земельный участок», на наш взгляд, лежит в плоскости земельно-правовых отношений, неразрывно связанных с землеустройством и земельным кадастром и сводится к тому, что земля становится земельным участком только в случае ее индивидуализации в установленном порядке, в целях вовлечения в хозяйственный оборот. Так, в ст.1 Федерального Закона «О государственном земельном кадастре»7 дается следующее определение: земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Если говорить о земле и земельном участке как об объекте землеустройства, то в соответствии со ст.1 Федерального Закона «О землеустройстве»8 от территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков. Таким образом, законодательно еще до вступления в силу Земельного Кодекса РФ, части земельных участков были закреплены в качестве объектов территориального землеустройства. До вступления в законную силу ЗК РФ еще оставался вопрос, являются ли части земельных участков объектами земельных отношений. В настоящее время ст.6 Земельного Кодекса РФ четко и утвердительно ответила на этот вопрос. Федеральный Закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ (ред. от 22.08.2004), «Российская газета», № 5, 10.01.2000. 8 Федеральный Закон «О землеустройстве» от 18.06.2001. № 78-ФЗ (ред. От 18.07.2005), «Российская газета», № 118-119, 23.06.2001. 7 30 Однако, до сегодняшнего дня в юридической науке и практике нет однозначного ответа, являются ли части земельных участков самостоятельными объектами гражданско-правовых сделок или нет. Данный вопрос порождает проблему делимости земельного участка. На практике, в большинстве случаев объектом земельных отношений является земельный участок, а не его часть. Как следствие вышеизложенного, актуальными на современном этапе являются проблемы делимости земельного участка и, соответственно, вовлечения в гражданский оборот такого объекта, как часть земельного участка. Анализ земельного законодательства и работ, посвященных этой тематике (в частности, исследований К.И.Скловского9, О.И.Крассова10, Р.Галиевой11, М.Пискуновой12, Т.В.Дамбиевой13 и пр.), позволяет сделать вывод о наличии многочисленных вопросов, возникающих в теории и на практике. В частности, К.И.Скловский говорит о трудностях и проблемах делимости земельного участка и связанного с ней раздела объекта права (вещи) в сфере оборота земельных участков. В качестве примера можно привести множество судебных исков и вопросов, возникающих при регистрации прав на часть земельного участка в Федеральной регистрационной службе. Так, при регистрации прав на часть земельного участка в Отделе Федеральной регистрационной службы в Подольском районе, гражданам отказывают при отсутствии нотариально заверенного волеизъявления гражданина о разделе принадлежащего на праве собственности земельного участка, несмотря на то, что в гражданское и земельное законодательство РФ подобных правовых норм не содержит. Таким образом, требования Федеральной регистрационной службы в данном случае сводятся не только к обязательному наличию документально совершенного Акта раздела земельного участка, но и к обязательному совершению Акта раздела земельного участка в нотариальной форме. Скловский К.И. О понятии раздела вещи (земельного участка).//Хозяйство и право, 2006, №1, стр.77-86 Крассов О.И. Юридическое понятие «Земельный участок».//Экологическое право, 2004, №2, СПС КонсультантПлюс 11 Галиева Р. Субъекты и объекты гражданских прав.// Российская юстиция, 2002, №10, СПС Консультант Плюс. 12 Пискунова М. Делимость земельных участков. //Бизнес-адвокат, 2003, №10. 13 Дамбиева Т.В. Земля как объект права собственности в Российской Федерации.//Журнал Российского права, 2005, №11. 9 10 31 Из этого следует, что фактически Федеральная регистрационная служба в данном случае требует совершения целого ряда (цепочки) определенных действий. По нашему мнению, данные действия можно (хотя и с натяжкой!) расценить как совершение лицом, имеющим право собственности на единый земельный участок, односторонней сделки. Данной точки зрения также придерживается К.И.Скловский14 отмечая, что «акт раздела – это видимое, реальное действие собственника, из которого непосредственно следует вещный эффект – прекращение существования прежней вещи и возникновение новых». Особенностью совершения действий по разделу земельного участка является то, что действия по разделу вещи – право собственника, которое не может принадлежать никому, кроме него, поскольку оно будет являться частью правомочия распоряжения вещью, которое кроме собственника не может принадлежать никому, кроме него. Таким образом, К.Скловский делает вывод о том, что часть вещи (земельного участка) не может быть предметом обязательства о передаче вещи, ибо часть вещи не является объектом права (ст.128 ГК РФ) и, соответственно, гражданского оборота15. Так можно наблюдать самое непосредственное влияние процедуры государственной регистрации на частные отношения, в частности – ограничение свободы участников гражданского оборота как в выборе формы волеизъявления, так и в определении содержания совершаемых действий16. Из этого следует определенное противоречие норм ст.6 ЗК РФ, которые указывают на части земельных участков в качестве объектов земельных отношений и правоприменительной практики. М.Пискунова17 занимает точку зрения о том, что раздел земельных участков посредством кадастрового учета нельзя назвать сделкой. В качестве обоснования данной точки зрения она приводит формальное определение ст.153 Скловский К.И. Там же. Скловский К.И. О влиянии процедуры государственной регистрации на частные отношения.// Хозяйство и право, 2001, №8. 16 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 октября 2012 г. N 5366/12// Справочноправовая система «ГАРАНТ» 17 Пискунова М. Там же. 14 15 32 ГК РФ, согласно которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. И, тем более, нельзя назвать сделкой кадастровый учет, поскольку это властное действие государственного органа, но не гражданина или юридического лица. Дополнительно законодатель требует отражения сведений о частях земельного участка в кадастровом плане в графической и текстовой форме. Исходя из наличия подобной двойственной ситуации в части делимости земельных участков, можно сделать вывод о необходимости более детального правового регулирования процесса раздела земельного участка, с «пошаговым» определением его правового механизма. Соотношение норм гражданского и земельного законодательства в регулировании отношений собственности на земельные участки. Комплексность правового регулирования Как явствует из предшествующего исследования земельный участок и земля не являются идентичными понятиями. Земля – это часть территории, включающая поверхность земной коры, её почвенный плодородный слой, в том числе дно водных объектов. В силу своей особой значимости, а также экономической и стратегической ценности правовой статус этого вида недвижимости и правоотношения, объектом которых он является, так или иначе регламентируются несколькими отраслями законодательства. Регулированию вопросов земельной собственности было посвящено значительное число законодательных актов, особенно, в период формирования нового российского законодательства. Гражданский кодекс Российской Федерации также не стал исключением, включив главу 17 «Право собственности и другие вещные права на землю».18 До сих пор остаётся спорным вопрос о соотношении предметов регулирования гражданского и земельного законодательства. Круг отношений, регулируемых гражданским законодательством, определяется, прежде всего, в п.3 ст.2 ГК РФ. В них, с одной стороны, выделяется основной предмет регулирования гражданского права – имущественные и связанные с ними неимущественные отношения, а с другой, 18 См.:Собрание Законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст.3301 33 эти же отношения могут регулироваться и отраслями, включаемыми в число публичных. Но, гражданским законодательством регулируются отношения, основанные на началах равенства. Ещё во время разработки ГК РФ многими учёными высказывалось мнение о необходимости отказа от включения в кодекс норм, направленных на учёт публичных интересов в связи с тем, что гражданское право – это исключительно частное право.19 Е. Новикова считает, что различие в содержании гражданских и земельных отношений в период действия прежнего законодательства давало основание рассматривать последние как предмет отдельной от гражданского права отрасли. 20 Гибкость гражданско-правовых процедур и их диспозитивность совместимы с материальными нормами земельного законодательства и вполне позволяет осуществлять учёт его специфики. Существует и возможность одновременного применения гражданско-правовых и административно- правовых методов регулирования к одним и тем же земельным отношениям. Введены конкурсные основы для получения прав природопользования или купли-продажи такого природного ресурса, как земля.21 Публицизация гражданского законодательства позволяет ему регулировать далеко не всегда частноправовые, хотя и тесно связанные с ними, отношения, в том числе земельные. Причём это выражается не только в участии в гражданско-правовых отношениях Федерации, её субъектов и муниципальных образований наравне с иными субъектами. Публицизация проявляется и во включении в правовое регулирование оборота недвижимости норм административно-правового характера. Входящие в гражданское законодательство нормативно-правовые акты зачастую имеют комплексную межотраслевую природу, поскольку содержат не только гражданско-правовые нормы. Это относится и к Гражданскому кодексу РФ, содержащему по сути ряд административных норм (например, в ст.242, 243 ГК РФ). См.: Алексеев С.С. Гражданское право как частное право. Проблемы развития гражданского законодательства и методология преподавания гражданско-правовых дисциплин. Харьков, 1993. С.21. 20 Новикова Е.Частно-правовые институты и нормы в системе экологического законодательства./ «Российская юстиция», 1999, №5.//СПС. Консультант Плюс 21 См., напр.: Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // «Российская газета» от 21 ноября 2002 г. № 221. 19 34 В то же время регулирование земельных отношений происходит на самых разных уровнях: федеральном, субъектов федерации и муниципальном, с одной стороны, и законодательном и подзаконном, с другой стороны. В настоящее время встаёт вопрос: какая или какие отрасли Российского законодательства регулируют теперь возрастающий массив отношений в сфере землепользования? Разными законами предлагаются различные способы его решения. Если ГК РФ требует соответствия своим нормам норм гражданского права, содержащихся в других законах (абз.2 п.2 ст.3 ГК РФ), то ЗК РФ позволяет считать земельно-правовыми любые отношения по использованию земли и, соответственно, – земельно-правовыми любые нормы, посвященные этому вопросу (подп.1 п.1 ст.1 ЗК РФ). Весьма оправданной выглядит позиция Суханова Е.А. о том, что в последнем случае снимается вопрос о соотношении lex specialis и lex generalis, поскольку их предметы предполагаются однородными (одноотраслевыми). По мнению Суханова Е.А., речь идет об очевидном смешении разнородных подходов к предмету, влекущем затем противоречия в законодательном регулировании.22 Но, в этом случае открывается безграничная возможность самостоятельной регламентации любых земельных отношений, что вряд ли соответствует намерениям самого законодателя, пытавшегося ее дифференцировать (абз. 2 подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). При решении вопроса правового регулирования земельных отношений центральная роль отводится Земельному Кодексу Российской Федерации. Тем не менее, ЗК РФ представляет собой собрание отсылочных норм, а также норм, воспроизводящих положения многих других законодательных актов и в первую очередь – Гражданского Кодекса РФ.23 Например, в ЗК РФ установлено принципиальное гражданско-правовое положение об ограничении свободы осуществления собственником земли своих правомочий, если это наносит ущерб окружающей среде.24 В юридической литературе отмечается, что Земельный кодекс РФ, в силу сложившейся в отечественном правотворчестве Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // «Экологическое право», 2003, № 1. 23 В свою очередь, анализ главы 17 ГК РФ позволяет выделить нормы, отсылающие, в частности, к собственно земельно-правовым нормам ЗК РФ (п.2 ст.279; ст.287 ГК РФ) и к гражданско-правовым нормам ЗК РФ (п.2 ст.264; ст.265; п.1 ст.269; ч.2 п.1 ст.271; ст.287 ГК РФ). 24 В п.3 ст.209 ГК РФ предел установлен более широко: если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 22 35 традиции ни в чем не считаться с ранее принятыми законодательными актами, сознательно или бессознательно допустил ряд существенных противоречий с Гражданским Кодексом РФ в области регулировании рассматриваемых отношений и в то же время «впал в противоречие» с собственными принципами.25 В абз.2 подп.11 п.1 ст.1 ЗК РФ установлен принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. Частичное разграничение пределов действия гражданского и земельного законодательства относительно земельных правоотношений даёт и Гражданский Кодекс РФ. Так, ст.287 ГК РФ определяет, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.26 Ст.55 ЗК РФ устанавливает, что порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника такого земельного участка устанавливаются гражданским законодательством, хотя изъятие осуществляется по основаниям, установленным ст.49 ЗК РФ. Земельное законодательство – это и комплексная отрасль, и в то же время часть природноресурсового законодательства.27 Исследуя проблемы соотношения отраслей права, с одной стороны, и отраслей законодательства – с другой, можно прийти к выводу о них как однопорядковых, но не тождественных системах, выражающих соответственно структуру содержания и формы позитивного права. Наличие относительно независимой нормативно-правовой базы является одним из условий существования самостоятельной отрасли права. Два других условия – отличный предмет и метод правового регулирования. В силу этого достаточно спорный характер носит признание земельного права самостоятельной отраслью права. В собственно земельные отношения предлагается выделять отношения, связанные с отнесением земель к категориям, переводом их из одной категории Суханов Е.А.Указ.соч.//СПС Консультант Плюс. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июня 2010 г. N 241/10// Справочноправовая система «ГАРАНТ». 27 Новикова Е. Указ. соч.// СПС Консультант Плюс 25 26 36 в другую, охраной земель, ограничением оборотоспособности земельных участков, предоставлением из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель для различных целей, ведением их мониторинга, землеустройством и государственным земельным кадастром, земельным контролем.28 Эти отношения входят в предмет регулирования административного права и основаны на власти и подчинении граждан и юридических лиц государственным органам и органам местного самоуправления. В то же время земельные отношения регулируются гражданским, экологическим и уголовным законодательством. У всех этих отраслей есть своя специфика предмета и метода правового регулирования, земельное же законодательство лишь соединяет в себе те из них, которые регулируют исключительно отношения относительно специфического объекта недвижимого имущества – земли. Всё вышеизложенное относится по большей части к земельным отношениям в целом. Институт вещных прав на землю регулируется более узким кругом источников права. Вещное право – подотрасль гражданского права, но, составляя сферу регулирования гражданского права, вещно-правовые отношения испытывают воздействие норм и других отраслей права. Это воздействие может выражаться, например, в форме защиты субъективных вещных прав, превентивного влияния на поведение субъектов (уголовное, административное право), в регулировании возможных распорядительных действий органов публично-правовых образований в отношении объектов вещных прав иных лиц. На наш взгляд, вещные права на землю – объект регулирования подотрасли гражданского права, нормы которой содержатся и в Гражданском, и в Земельном Кодексах Российской Федерации. Таким образом, нормы, регулирующие вещно-правовые отношения можно разделить на устанавливающие основы регулирования отношений, в первую очередь ГК РФ, и специальные правила, закреплённые, например, в ЗК РФ. При этом необходимо учесть, что ни один федеральный закон, по отношению к другому в силу статьи 76 Конституции РФ не обладает большей юридической силой, поскольку не определяется иерархия актов внутри одного их вида, в 28 Грось Л.А. Указ. соч СПС Консультант Плюс. 37 данном случае – федеральных законов.29 Особенности применения норм законодательства к земельным отношениям следующие: ЗК РФ будет основным источником правового регулирования, а ГК РФ – субсидиарным, но только в случаях, предусмотренных в самом ГК РФ. ГК РФ и ЗК РФ носят определяющий характер при классификации источников на основные (ГК РФ и ЗК РФ) и дополнительные в целях регулирования земельных отношений и тесно связанных с ними (в том числе по оформлению возникновения и прекращения права собственности, ответственности землепользователя, например, УК РФ и КоАП РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»30, а также различные постановления Правительства РФ. Подводя итог проведенному анализу, можно с уверенностью утверждать, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, но, в случаях, предусмотренных законодательством, могут устанавливаться особенности применения к таким отношениям норм Земельного Кодекса РФ. §2. Общая характеристика подходов к определению земельного участка, принятых в праве Германии и Франции А) Понятие земельного участка как объекта права собственности в Германии Согласно законодательству Германии31 объектом права собственности на землю является земельный участок. Земельный участок в соответствии с ГГУ и Положением о поземельной книге – это часть поверхности земли, ограниченной См.: Определение Конституционного Суда РФ от 5.11.1999 г. № 182-О «По запросу Арбитражного суда г. Москвы о проверке конституционности пунктов 1 и 4 части четвертой статьи 20 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» // «Вестник ВАС РФ», 2000, № 3. 30 СЗ РФ, 1997, № 30, ст.3594. 31 В Германии основными нормативными актами, регулирующими право собственности на землю, являются: - Основной закон ФРГ от 23 мая 1949 г; - Германское гражданское уложение 1900 г.; - Положение о поземельной книге от 23 марта 1897 г; - Закон о принудительной продаже с торгов от 24 марта 1897 года; - Строительный кодекс от 27 августа 1897 г; - Закон об охране земель от 17 марта 1998 г; - Закон о лесе от 01 мая 1975 г. 29 38 в пространстве независимо от вида использования. Сведения о земельном участке указываются в поземельной книге, содержание которой признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на землю. Поземельная книга ведется судами первой инстанции, каждый из которых ответственен за земельные участки, находящиеся в его округе. От земельных участков, определенных в ГГУ, следует отличать земельные участки, предусмотренные законодательством о топографической съемке и кадастре недвижимого имущества, согласно которому земельный участок – это часть земли, занесенная в земельный кадастр, который ведется в соответствии с законодательством земель. Так, например, земельный участок в смысле земельного законодательства может состоять из нескольких участков в смысле законодательства о кадастре, но не наоборот. Как уже отмечалось, земли обладают значительной компетенцией в области землеустройства. Так, закон о топографической съемке и кадастре недвижимого имущества Баварии от 31 07 1970 г. определяет, что топографическая съемка, составление, ведение и обновление кадастра недвижимого имущества являются задачами Баварии. Высшим органом, ответственным за осуществление указанных задач, является Министерство финансов Баварии. Согласно закону о топографической съемке и кадастре недвижимого имущества Баварии, недвижимостью являются земельные участки и строения, даже если они тесно не связанны с землей. Кадастр включает в себя: - сведения о собственниках земельного участка, а также о лицах, наследственным правом застройки. Такие сведения должны соответствовать сведениям, содержащимся в Поземельной книге; - данные о виде пользования; - сведения о виде, размере и местоположении. Статус различных категорий земель определяется специальными законами. Так, правовое положение лесных земель регулируется Законом о лесе, согласно которому лес – это поверхность земли, покрытая древесной растительностью, а также лесные луга, лесные дороги, тропы и другие земли, имеющие тесную связь с лесом и служащие ему. Законодательством земель к 39 лесным землям могут быть отнесены и земли, а также из понятия леса могут быть изъяты земельные участки, покрытые елями, и парки, постольку, поскольку они относятся к жилому сектору. Закон о лесе выделяет три вида права собственности на лес: 1. государственный лес. Это лес, находящийся в собственности государства или земли, а также лес, находящийся в совместной собственности земли, если он отнесен законодательством земли к государственному лесу; 2. лес корпораций. Это лес, находящийся в собственности юридических лиц публичного права, за исключением леса, находящегося в собственности государства, а именно муниципальных образований, а также учреждений и фондов публичного права. Исключением также является лес религиозных объединений и их учреждений, сельских общин, если он не отнесен законодательством земель к лесу корпораций. 3. частный лес. К частному лесу относится лес, не являющийся государственным лесом или лесом корпораций, т.е. лес, принадлежащий субъектам частного права – физическим и юридическим лицам. Б) Понятие земельного участка как объекта права собственности во Франции Объектами права собственности на землю в соответствии с французским законодательством32 являются земельные участки различного размера, характера и назначения. Законодательство устанавливает предельные размеры земельной собственности. Например, минимальная земельная площадь 32 Во Франции право собственности на землю регулируется рядом нормативных актов. К их числу относятся – Французский гражданский кодекс 1804 года. Нормы, регулирующие отношения земельной собственности, включены во вторую книгу ФГК «Об имуществах и различных видоизменениях собственности», состоящую из четырех титулов. Титул первый « О различиях имуществ» содержит главы: «О недвижимостях», «О движимостях», «Об имуществах в отношении к тем, кто ими владеет». Титул второй «О собственности» включает главы: «О праве присоединения того, что производится вещью», «О праве присоединении того, что соединяется вещью и входит в ее состав». Титул третий « Об узуфрукте, пользовании и проживании». Титул четвертый «О сервитутах или земельных повинностях». Книга третья ФГК посвящена различным способам, которыми приобретается имущество. Кроме этого, право собственности на землю регулируется: - Сельскохозяйственным кодексом 1958 г; - Лесным кодексом 1952 г.; - Кодексом об окружающей среды 2000 г.; - Горным кодексом 1956 г. 40 крестьянского хозяйства, признаваемого «жизнеспособным» и заслуживающим различных форм государственной поддержки, составляет 60-70 га. Управление земельными отношениями - постоянная и устойчивая функция исполнительно-распорядительных и судебных органов. Основными функциями государственного управления земельными отношениями являются: - учет земель; - территориально-устройственное планирование; - определение целевого назначения земель; - контроль за использованием земель; распределение и перераспределение земель. Территориально-устройственное планирование — «устройство территории» (amanagement du territoire) состоит в разделении всей территории страны на зоны, предназначенные для жилых районов, промышленности, транспорта, сельского хозяйства, лесонасаждений, туризма и т.д. Государство устанавливает общие правила использования земель в этих зонах в соответствии с их назначением, «ориентирует» землевладельцев и ограничивает их права, возмещая ущерб, причиненный этими ограничениями, выкупает отдельные участки и т.д. «Зональные планы» определяют условия передачи отдельных земельных участков из различных зон, меры по охране всей окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов; систему приоритетов среди разных вариантов возможного целевого назначения отдельных зон и участков. Составление местных территориально-устройственных планов во Франции является обязанностью муниципальных властей, а составление региональных планов — компетентных властей нескольких территориальных единиц, территория которых должна быть охвачена единым планом. Государство использование поощряет земли. сельскохозяйственные рациональное Сельскохозяйственный законы устанавливают и высокоэффективное кодекс и другие гражданско-правовую ответственность арендаторов государственных земель и предусматривают расторжение договоров аренды в случае снижения плодородия арендованных 41 участков из-за несоблюдения землепользователем своих обязанностей по рациональному использованию земель. Земли сельскохозяйственного назначения во Франции - земельные участки, используемые для выращивания сельскохозяйственных культур или производства иной сельскохозяйственной продукции: пастбища, сенокосы, луга, пашня, многолетние насаждения и т.д. Установлены следующие обязанности по использованию земель сельскохозяйственного назначения: • защита земель от подтопления, заболачивания, иссушения; проведение оросительных и осушительных мероприятий; • обеспечение питательного режима почв; повышение их плодородия; • борьба с повышенной кислотностью почв; • борьба с зарастанием земли кустарником, мелколесьем, сорняками; • поддержание надлежащей экологической обстановки на земельном участке. Земли городов — одна из категорий земель в земельном фонде Франции. Порядок использования городских земель для нужд строительства определяется специальным законодательством и Кодексом законов о жилых помещениях и градостроительстве от 26.07.1954 г. Главную роль в решении вопросов распоряжения и управления землями городов играют соответствующие органы местного самоуправления и их администрации, которые разрабатывают проекты генеральных планов городов и пригородных зон. Французскому законодательству известно понятие лесного фонда, который включает все леса страны, независимо от права собственности. Установлена обязанность применения в государственных и общественных лесах «лесного режима», наиболее благоприятного для охраны и восстановления лесов. Согласно ст. 1 Лесного кодекса лесному режиму подчиняются: - леса, облесению, лесонасаждения, являющиеся принадлежащие а также частью государству как земельные площади, государственного собственнику в подлежащие имущества праве либо нераздельной собственности; 42 - леса и лесонасаждения, земли, пригодные для постоянной эксплуатации или закрепления почвы, а также земли, предназначенные под облесение, являющиеся собственностью департаментов, коммун, их подразделений, государственных и общественных учреждений, обществ взаимопомощи, сберегательных касс, или также леса, которые принадлежат этим коллективам или юридическим лицам как собственникам в праве нераздельной собственности; - земельные площади, облесенные по распоряжению лесной администрации вследствие того, что частный собственник не мог произвести облесение, если при этом полезность леса признана министром сельского хозяйства. На лесные земли частных физических и юридических лиц (за исключением указанного случая) лесной режим в силу закона не распространяется. В соответствии со ст. 2 Лесного кодекса все собственники осуществляют в отношении лесов, лесонасаждений и земель, подлежащих облесению, все права, вытекающие из собственности, с особыми ограничениями, установленными с целью обеспечить биологическое равновесие в стране и удовлетворение потребности в древесине и других продуктах леса. Собственники обязаны производить лесовосстановление, лесоустройство и охрану лесов с целью обеспечения их рентабельности, руководствуясь установленными правилами хозяйственного управления. Основным требованием, предъявляемым французским законодательством ко всем собственникам земель лесного фонда, является требование лесовосстановления. Национальная служба лесов устанавливает общий план работ по лесовосстановлению и охране облесенных земель, а также необходимый порядок работ и распределяет их по программам каждого года. Наряду с защитными лесами, сохранение которых признано необходимым для укрепления почвы в горах, на склонах и для предупреждения обвалов, эрозии, образования оврагов и наступления песков, французское законодательство устанавливает понятие горных земель и горных пастбищ. Лесной кодекс определяет порядок признания указанных земель охраняемыми, условия их временного исключения из хозяйственного оборота и компенсацию собственникам за причиненный ущерб. 43 Правовой режим земель водного фонда во Франции в основном определяется законом № 92-3 от 3.01.1992 г. о воде. Главной частью этой категории земель являются земли, покрытые водой большую часть года или постоянно. В соответствии со ст. 1 закона № 92-3 вода является общенациональным достоянием. Защита, освоение и разработка водных ресурсов представляют публичный интерес и осуществляются в рамках соблюдения природного баланса. Земли природно-заповедного фонда - это земли национальных природных заповедников, памятников природы, национальных природных парков, садов, лечебно-оздоровительные местности. В соответствии с законом № 76-629 от 10.07.1976 г. об охране окружающей среды (в ред. ордонанса № 2000-914 от 18.09.2000 г.) в целях сохранения фауны, флоры, почвы, вод, залежей минералов и вообще природной среды, определенные части территории, принадлежащие государству, и территориальных вод могут быть объявлены декретом правительства резервациями (по просьбе собственника это допускается в отношении частной земельной собственности). С момента публикации декрета в пределах территории, объявленной резервацией, запрещаются любые действия, которые могут нарушать естественное развитие фауны и флоры и вообще нарушить экологическое равновесие. Книга II Сельскохозяйственного кодекса определяет порядок создания заповедников, принципы управления ими и цели проведения этих природоохранных мероприятий. В целях сохранения природного баланса и разнообразия природных ресурсов та или иная местность может быть объявлена региональным заповедником. Региональные власти совместно с органами местного самоуправления вырабатывают устав заповедника, в котором содержится его план с разбивкой на зоны, представляющие особую ценность, определен статус, состав органов управления заповедником и установлены основные их функции и правила деятельности. Изъятие земель природно-заповедного фонда для нужд, противоречащих их целевому, назначению, не допускается 44 ГЛАВА III. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И СТРАНАХ КОНТИНЕНТАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ §1. Основания возникновения права собственности на земельные участки в Российской Федерации Земельный Кодекс РФ в ст.25 закрепил норму о том, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основой регулирования сделок с земельными участками, ведущими к возникновению, а также изменению и прекращению права собственности на земельные участки в РФ являются нормы гражданского законодательства с особенностями правового регулирования, закрепленными в ряде специальных статей ЗК РФ (38.1. ЗК РФ) и нормативных актов (например, Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 года».33 Договор, являющийся основанием для возникновения права собственности на земельные участки, должен соответствовать всем требованиям законодательства, в том числе: по форме, содержанию (существенным условиям) порядку заключения, исполнения и расторжения, а его стороны обязаны руководствоваться нормами закона и могут выходить за рамки законодательства, только в определенных, предусмотренных законодательством случаях. Свобода договорных правоотношений сторон ограничена особенностями земельного участка, как объекта права; т.е. хотя общее понятие и особенности договоров регулируются ГК РФ, особенности использования земельных участков регулируются императивными нормами земельного законодательства. 33 См. «Российская газета», № 137, 27.07.2002 г. 45 Купля-продажа земельных участков Сделка купли-продажи земельного участка оформляется договором, при заключении которого применяются общие положения ГК РФ о договорах (ст. 420-453), о купле-продаже (ст. 454-491) и правила о продаже недвижимости (ст. 549-558). В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Как уже отмечалось, к таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении договора куплипродажи. Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по итогам торгов (если собственник участка принял решение продать его на торгах). Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под страхом признания его недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами. 46 Особенности заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на торгах. Возможность заключения договора на торгах предусмотрена ст. 447 ГК РФ. В этом случае договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Такая организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Организация и порядок проведения торгов подчиняются общим нормам, установленным в ст. 448 ГК РФ, которые могут быть конкретизированы в других федеральных законах. Так, на торгах, предусмотренных ст. 38 ЗК РФ, могут быть приобретены земельные участки (на праве собственности) из земель, находящихся в государственной (федеральной или субъекта Российской Федерации) либо муниципальной собственности. В соответствии с п. 1 ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами. Подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ предусматривает совершение следующих действий по формированию земельного участка: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; 47 определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (платы за подключение); принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Пунктом 2 ст. 38 ЗК РФ предусмотрено, что в качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные предоставлять земельные участки в соответствии со ст. 29 ЗК РФ. В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ форму торгов (конкурс или аукцион) определяет собственник продаваемой вещи. Собственник земельного участка определяет также начальную цену предмета торгов и сумму задатка (п. 3 ст. 38 ЗК РФ). Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков определяется Правительством РФ в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", которым утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила). Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене. 48 Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Акты органов государственной власти (местного самоуправления) как основание возникновения права собственности на земельные участки Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений (актов) исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса Земельного кодека РФ. Применительно к участкам, находящимся в государственной собственности, соответствующей компетенцией обладают: в отношении земель, находящихся в федеральной собственности - Правительство РФ; в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации - глава администрации (или) правительства субъекта Федерации. Материалы для принятия решений готовят соответствующие органы, осуществляющие управление земельными ресурсами. Предоставлением собственности заняты земельных главы участков местных из фонда муниципальной администраций. Предоставление земельных участков для объектов капитального строительства осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с утвержденными генеральными планами поселений, на территории которых предусматривается строительство. Предварительная градостроительная проработка осуществляется местными органами архитектуры и градостроительства на основе утвержденной градостроительной проектно-планировочной документации. Органы местного самоуправления обязаны информировать население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, выяснять мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии. Граждане, общественные организации, объединения, органы территориального общественного самоуправления имеют 49 право участвовать в рассмотрении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с намечаемым строительством или реконструкцией объекта и последующим его функционированием. По общему правилу права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.ст. 2,4, 12 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.97 г.). В основе основания возникновения права собственности на земельные участки лежит «сложный юридический состав», который может включать в себя два или даже три юридических факта (например, решение о предоставлении права, заключение договора и последующая регистрация возникновения права). Как следует из п.2 ст.8 ГК РФ, по общему правилу, права на земельный участок, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Причём сама статья, перечисляя основания возникновения гражданских прав и обязанностей, прибегает к формулировкам, описывающим причинно-следственную связь. Таким образом, права могут возникать как следствие или результат событий или действий (заключение соглашения), определяемого служащих предпосылкой дополнительным или фактором условием, но (государственная с момента, регистрация сервитута). Наличие только одного из указанных факторов не повлечёт возникновение права. В данном случае, отсутствие первоначального факта, служащего необходимым условием для завершения фактического состава в целом (например, договора как основания для производства государственной регистрации), вообще не породит никаких отношений, в то время как обратная ситуация предоставит возможность завершить процесс возникновения права. Получается ситуация «двойного основания» – первоначального условия (шага), необходимой предпосылки для возникновения права, в то же время служащей основанием для производства государственной регистрации права, которой отводится хотя и юридически значимая, но всё же вторичная роль. Законом о регистрации исключается возможность регистрации без основания для её производства. Таким образом, государственную регистрацию не совсем корректно называть основанием для возникновения, изменения, прекращения 50 того или иного права, поскольку она сама требует основания для её проведения. Правильнее и логичнее рассматривать её как необходимое дополнительное условие для возникновения, изменения, прекращения права. Так, О.М. Козырь считает, что практически во всех случаях, когда требуется осуществление регистрации, она носит правоустанавливающий характер.34 В этой связи вещное право на недвижимость не может ни возникнуть, ни прекратиться без регистрации (во Франции, например, регистрация имеет значение для третьих лиц). Другое дело, когда государственная регистрация носит правоподтверждающий характер. В этом случае она не будет играть никакой самостоятельной роли для возникновения права на недвижимость. Такое право возникнет и без её осуществления, и при этом будет достаточно «первоначальных» оснований возникновения такого права – регистрация здесь будет выполнять уже не правоустанавливающую, а формальную правозащитную функцию. Хотя, конечно, отсутствие регистрации будет препятствовать отношениям субъекта права с третьими лицами по поводу данного объекта недвижимости, но, тем не менее, никоим образом не повлияет на возникновение пусть даже и «неполного» (без права определять юридическую судьбу недвижимости) права собственности, т.е. права собственности в экономическом понимании. Это относится, прежде всего, к наследованию земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения,35 а также к правам на землю, возникшим до вступления в силу закона о регистрации.36 С другой стороны, как верно подчёркивает М.Г. Пискунова, указание момента возникновения права в судебном решении не обязательно, поскольку содержание судебного решения должно соответствовать нормам ГК и АПК, но Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Под ред. А.Л. Маковского. М., 1998. С.292. 35 Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства … независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. 36 В соответствии с п.1 ст.6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. 34 51 не нормам законодательства о государственной регистрации. 37 Существует мнение, что если момент возникновения права не указан в судебном решении, то право возникнет с момента вступления решения в законную силу. Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права, поэтому в отсутствии указания на это в соответствующем судебном акте права на недвижимость регистрируются на общих основаниях и возникают также по общему правилу с момента государственной регистрации. Однако, в юридической науке, встречается и противоположная точка зрения, сторонники38 которой считают, что в случае признания права собственности на землю в судебном порядке, данное право должно считаться возникшим именно с момента его государственной регистрации. Регистрация должна осуществляться в данном случае в бесспорном порядке и служить юридическим актом подтверждения государством возникновения права собственности на земельный участок, чтобы лицо, в отношении которого принято судебное решение, могло свободно совершать сделки с землей в соответствии с требованиями закона. Таким образом, вопрос о правообразующем характере государственной регистрации прав остаётся спорным в Российской правовой науке. Хотя, на наш взгляд, более правильной является точка зрения о том, что право собственности на земельный участок в случае его признания судом, возникает именно с момента вступления в законную силу решения суда, поскольку государственная регистрация в данном случае будет лишь очередной формальной процедурой не влияющей на сущность права собственности, должна совершаться в бесспорном порядке. Арбитражная практика России исходит из того, что соглашение сторон и переход права на недвижимое имущество – это два разных понятия, где государственной регистрации подлежит именно переход права, а не соглашение Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации.// «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». 1999, № 1.// СПС. Консультант Плюс. 37 38 Лихолетова С.В. Указ.соч. С 54. 52 сторон.39 На наш взгляд, формулировка «переход права», которая применяется для обозначения непрерывности права, весьма условна, так как по сути это не что иное, как одновременное прекращение права у одного субъекта и возникновение такого же права у другого, а не длящийся процесс. Например, регистрация перехода права на предприятие является основанием для внесения записей о переходе права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса (в том числе – на земельные участки), в ЕГРП по месту нахождения соответствующего объекта недвижимого имущества. В то же время допустима как смена субъекта права, так и изменение вида права субъекта. В этом и заключается различие между изменением права (изменение объёма и содержания права) и переходом права (смена обладателя). При этом изменение объёма права может являться как ограничением (обременением) права, так и «восстановлением» ограниченного вещного права до права собственности (например, при выкупе или приватизации).40 В этой связи, представляется интересной точка зрения В.П. Грибанова41 о том, что «переход имущества от продавца к покупателю по договору куплипродажи не сопровождается также и одновременно «переходом права собственности». В данном случае имеет место одновременное прекращение права собственности продавца и возникновение права собственности покупателя на проданное имущество. Д.Б.Горохов указывает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество (земельный участок) может рассматриваться одновременно в качестве и правового института, и юридического акта. Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. По своей сущности эти П.15 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 40 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 39 41 Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. М.,1956. С.31. 53 отношения носят преимущественно административно - правовой характер. Содержание их заключается в том, что исполнительные органы государственной власти - учреждения юстиции - осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановлении или об отказе в регистрации прав на недвижимость. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства. Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно - правовое решение. Юридическое значение такого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, непосредственно сопряженных с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок. § 2. Общая характеристика оснований и способов возникновения права собственности на земельные участки в Германии и Франции А) Основания и способы возникновения права собственности на земельные участки в Германии В Германии существуют следующие способы возникновения права собственности: - приобретение по договорам; - приобретение на основании закона; - приобретение на основании государственного акта; - приобретательная давность (Bbchersitzung); - присвоение. Основным способом возникновения права собственности на земельный участок является приобретение такого участка по договору. Для передачи права собственности на участок необходимо согласие лица, обладающего правом 54 собственности на этот участок, и другой стороны в договоре о вступлении изменений в поземельную книгу, если закон не предусматривает иной порядок. До внесения изменений в поземельную книгу стороны связаны своим согласием, если заявление было нотариально удостоверено или заявлено суду, ведущему поземельную книгу, или когда лицо, обладающее правом собственности, выдало другой стороне соответствующее Положению о земельном кадастре разрешение о внесении изменений. Согласно § 925 ГГУ необходимое для передачи права собственности на земельный участок согласие отчуждателя и приобретателя соглашение о передачи права собственности должно быть заявлено уполномоченному органу (нотариус, суд, консульские учреждения). Заявление делается при одновременном присутствии обеих сторон (соглашение о передаче права собственности) или их представителей. Заявление о согласии на передачу права собственности может быть принято только в случае, если будет одновременно предъявлен или подготовлен документ, оформляющий договор, необходимый согласно §311 ГГУ, т.е. договор по которому одна сторона передает, а другая приобретает право собственности на земельный участок. Такой договор требует нотариального удостоверения. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора. Если стороны договора пришли к согласию о том, чтобы отчуждение распространялось и на принадлежности земельного участка, то к приобретателю вместе с правом собственности на участок переходит и право собственности на принадлежности, принадлежностью имевшиеся в признаются момент приобретения. движимые вещи, Согласно которые, не ГГУ являясь составными частями главной вещи служат хозяйственному назначению последней и в соответствии с этим предназначением находятся в пространственных отношениях с ней. Такими вещами могут быть: аварийная сигнализация, собственная железнодорожная ветка, строительный материал, оборудование предприятия. Если приобретатель на основании отчуждения вступит во владение принадлежностями, которые не принадлежат продавцу или обременены правами третьих лиц, то действуют предписания о добросовестном 55 приобретении движимых вещей. Добросовестность приобретателя определяется на момент вступления во владение. Вторым способом приобретения права собственности на земельный участок является приобретение на основании закона. Наиболее распространенным способом является наследование. Согласно §1922 ГГУ со смертью лица его имущество переходит к одному или нескольким наследникам. Если наследников нет, то наследником по закону является казна земли, где проживал наследодатель. Кроме наследования, земельный участок, относящейся к имуществу юридического лица при его ликвидации, может перейти к лицам, указанным в уставе, а если они отсутствуют – казне. Следующим способом приобретения права собственности на земельный участок является государственный акт, в частности: - план перепланировки земельных участков, который заключается в том, что в целях освоения и переустройства определенной области застроенных и незастроенных земельных участков возникли участки, которые своим расположением, размером и формой более соответствовали строительному и иному использованию. Перепланировка производится согласно первому разделу четвертой части Строительного кодекса «Перепланировка земельных участков». В процессе перепланировки собственник земельного участка может быть лишен как всего участка, так и его отдельной части, т.е. речь идет о принудительном изъятии у собственника земельного участка. В качестве возмещения законодательством предусмотрены: деньги, земельный участок вне местности, где происходит перепланировка. Если получено согласие собственников земельного участка, в ходе реализации плана по перепланировке участков может быть разделена общая собственность на земельный участок. - план регулирования границы. Согласно второму разделу Четвертой части Строительного кодекса «Регулирование границы» муниципальные образования (коммуны) могут: обмениваться пограничными земельными участками или частями участков, если это служит общественным интересам; 56 в одностороннем порядке передать другому муниципальному образованию пограничный земельный участок или часть участка, если это служит общественным интересам. Участки не должны быть пригодными для застройки. Четвертым основанием приобретения права собственности на земельный участок является приобретательная давность. По гражданскому законодательству лицо, внесенное в земельный кадастр в качестве собственника земельного участка, несмотря на то, что оно не приобрело права собственности на него, приобретает это право, если внесенная запись существовала 30 лет и он владел в течение этого срока земельным участком как собственник. 30-летний срок исчисляется по правилам исчисления срока, установленного для приобретения права собственности на движимое имущество по давности владения. Течение срока давности приостанавливается на время, пока в поземельную книгу внесена отметка о возражении против достоверности записи в поземельной книге. Последним способом приобретения права собственности на земельный участок является присвоение. Так, если собственник участка откажется от права собственности, то участок переходит земле, на территории которой он был расположен. Основными ограничениями, установленными законодательством, являются: согласно Строительному кодексу муниципальное образование может в пределах действия плана застройки обязать собственника участка, который хочет разделить участок, получить разрешение муниципального образования. Однако правительство земли может предусмотреть своим постановлением, что раздел участка не требует получения такого разрешения. Закон об обороте земельных участков предусматривает, что отчуждение сельскохозяйственных и лесных земель требует согласия уполномоченных государственных органов. Б) Основания и способы возникновения права собственности на земельные участки во Франции 57 В соответствии со ст.ст.711, 712 ФГК право собственности приобретается следующими способами: - на основании обязательств по возмездным (продажа, мена и др.) или безвозмездным (дарение) договорам; - наследование по закону или по завещанию; - вследствие приращения; - в результате владения (приобретательная давность). Одним из наиболее распространенных оснований приобретения права собственности на земельные участки является приобретение по договорам. Правовое регулирование купли-продажи, мены, дарения земельных участков осуществляется на основе общих положений ФГК, Сельскохозяйственного кодекса и иных специальных актов земельного законодательства. В целях усиления государственного контроля за оборотом земельных участков установлены ограничения на их приобретение. Во-первых, фермерыарендаторы наделяются правом покупки арендуемой сельскохозяйственной земли лишь при условии ее использования в сельскохозяйственных целях. Вовторых, существуют некоммерческие корпорации, контролируемые государством, владельцами которых являются фермерские объединения и сельскохозяйственные агентства, которым предоставлено право приобретать и перепродавать, сдавать в аренду сельскохозяйственные угодья. В результате деятельности указанных обществ по перестройке и улучшению аграрной структуры формируется не свободный, а достаточно ограниченный рынок. Кроме того, специальное земельное законодательство содержит нормы об обязательных административных разрешениях на отчуждение имения, признанного историческим памятником, или земельного участка, включенного в план землеустройства или градостроительства. В соответствии с общими положениями французского обязательственного права договоры дарения, мены, купли-продажи земельных участков признаются консенсуальными. Во Франции установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Учреждением, ответственным за ведение публичного реестра недвижимости, является местная контора земельного 58 кадастра, где регистрируются все сделки с земельными участками. При разрешении споров о праве на землю преимущество имеет сторона, первая зарегистрировавшая свои права на спорный участок. При передаче права собственности на земельный участок оформляется специальный документ в виде купчей, которую готовит нотариус. При совершении сделок с земельными участками купчая должна включать следующие сведения: имена сторон продавца и покупателя, нотариуса, заверяющего сделку; правовую характеристику отчуждаемого недвижимого имущества, все изменения правового титула; место и дату совершения купчей с указанием на то, что с ее содержанием были ознакомлены обе стороны по сделке. Купчая обязательно должна быть заверена нотариусом. При совершении сделок с землей самовольное изменение целевого назначения земельных участков не допускается. Сделки с такими участками, если они приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных и иных специальных требований, также не разрешаются. К числу сделок, влекущих смену собственника земельного участка, относятся: купля-продажа участков, земельных долей, обмен земельных участков и долей на иные имущественные объекты, дарение участка. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему участок или земельную долю переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. При этом наиболее частым основанием возникновения общей собственности является открытие наследства в пользу нескольких наследников, которые становятся сособственниками имущества наследодателя. Статья 815 ФГК указывает на то, что общая собственность может быть в любой момент прекращена разделом. В данном случае каждый из сонаследников признается индивидуальным собственником своей земельной доли. Он имеет право свободно ею распоряжаться, передать ее другому лицу, заложить без согласия остальных. 59 Собственник земельного участка или доли вправе передать их физическому или юридическому лицу либо государству по договору дарения, совершаемому согласно ст. 931 ФГК только в нотариальной форме. При совершении сделки купли-продажи земельного участка стороны заключают предварительный опционный договор, где устанавливают финансовые условия сделки. В данном случае покупатель и продавец совместно договариваются о передаче земельного участка в собственность за определенную цену. При этом покупатель имеет право получить ссуду на сумму, равную цене сделки. Во Франции наиболее распространены две основные формы опционного договора — односторонний и взаимный опцион. В случае заключения одностороннего опционного договора, продавец представляет покупателю опцион на покупку земельного участка за конкретную цену в течение определенного периода времени. Таким образом, реализация опциона становится возможной в зависимости от момента получения необходимых денежных средств на покупку земельного участка. Взаимный опционный договор предусматривает обязательства сторон по передаче правового титула на конкретный земельный участок после официального оформления купчей. Договор купли-продажи участка должен содержать описание продаваемого недвижимого имущества и его цену. Для того, чтобы факт продажи земельного участка стал обязательным для третьих сторон, сделка должна быть зарегистрирована в местной конторе земельного кадастра. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество требует оформления купчей в письменной форме. На основании французского гражданского законодательства продавец обязан передать покупателю правовой титул на проданную недвижимость, гарантируя беспрепятственное ее использование. Недвижимое имущество должно быть именно тем, описание которого указано в договоре куплипродажи, не иметь скрытых дефектов и быть в таком же состоянии, как и во время заключения договора. В случае нарушения указанных условий покупатель вправе расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возмещения выплаченной цены сделки. 60 Приобретательная давность (usucapion) - один из способов приобретения права собственности на земельный участок путем осуществления этого права в течение определенного срока. Срок давности для недвижимых вещей составляет 10 или 20 лет только в случае владения по надлежащему основанию и добросовестно. Если хотя бы одно из этих условий не соблюдается, то действует 30-летний срок давности. Собственник земельного участка приобретает право собственности на все вещи, превращающиеся впоследствии в составную часть участка - приращение. Это положение также применяется к плодам, продуктам, доходам, которые принадлежат другому лицу в силу определенного правоотношения. Одним из способов приобретения права собственности на земельные участки является приращение – присоединение соседних участков. 61 ГЛАВА IV. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И СТРАНАХ КОНТИНЕНТАЛЬНОЙ ЕВРОПЫ §1. Основание и способы прекращения права собственности на земельные участки в Российской Федерации 1. Прекращение права собственности на земельный участок по воле собственника Отчуждение земельного участка собственником Первым предусмотренным ст. 44 Земельного Кодекса РФ основанием для прекращения права собственности на земельный участок является отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам. Подобная последовательность изложения вполне объяснима, поскольку законодателем презюмируется нормальное функционирование гражданского оборота и переход права собственности на основании сделок и договоров, а не вследствие нарушения закона. Е.А Суханов справедливо заметил, что «порядок прекращения права собственности у отчуждателя (и возникновение его у приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах».42 Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, однако, с учетом требований, предусмотренных ст. 27 ЗК РФ, которая устанавливает ограничения оборотоспособности определенных земельных участков. В юридической литературе под термином «отчуждение» подразумевается один из способов осуществления собственником правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом, которое возможно как по воле собственника при передаче имущества на основании различных договоров, так и при принудительной утрате имущества.43 Из смысла ст. 44 ЗК РФ под отчуждением земельного участка понимается исключительно добровольное прекращение права собственности на земельные участки. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998 № 6 С.9 Большой юридический словарь / под. Ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских – М.: ИНФРА – М, 1998. С. 467; Комментарий к Земельному Кодексу РФ / Под. Ред. С.А. Боголюбова, Е.Л, Мининой, 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ООО «ТК Велби», 2002. С. 193. 42 43 62 Гражданское законодательство предусматривает отчуждение земельного участка по воле собственника по договорам купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества. При отсутствии в договоре купли-продажи данных о земельных участках, которые бы позволили определенно его индивидуализировать - установить его как имущество, подлежащее передаче по договору, соответствующий договор не считается заключенным. Так, в соответствии со ст. 37 Земельного Кодекса Российской Федерации, предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и соответственно которым был присвоен индивидуальный кадастровый номер.44 Условия о предмете договора купли-продажи земельного участка включают сведения о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели.45 Если земельный участок обременен или в отношении него установлены ограничения по использованию, то такие данные должны быть доведены продавцом до сведения покупателя.46 Переход права собственности на земельный участок возникает, в силу императивной нормы, с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. В 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»47, установивший, что сделки с недвижимым имуществом, а равно право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежат государственной регистрации. Соответственно, заключение сторонами договора об отчуждении земельного участка еще не означает переход права собственности на него (ст. 25 ЗК РФ). Права прежнего Сидоренко А.Ю Ответственность за нарушение земельного правопорядка: история развития российского законодательства (от Русской правды до 1917г.) // Г и П. 2000, №11; Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Договорные отношения сельскохозяйственного производства в условиях перехода к рыночной экономике (Материалы «круглого стола») // Г и П. 2001, №7. 45 Абдраимов Б.Ж. Еще раз о земельном процессе // Г и П. 2001, №7; Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Г и П. 2001, №1; Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Г и П. 2003, №8. 46 Болтанова Е.С. Земельное право. Курс лекций. – М., 2002. с.61. 47 См.: Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; 2001. № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377 44 63 собственника земельного участка прекращаются, а права нового возникают с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации, и именно с этого момента прежний собственник прекращает нести обязанности по содержанию имущества, уплате налогов и т.п. Форма свидетельства и специальной записи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 48. Добровольный отказ от права собственности на земельный участок Отказ собственника от права собственности является вторым способом добровольного прекращения права собственности на земельный участок. Добровольный отказ собственника от права собственности на земельный участок является односторонней сделкой, совершенной под отлагательным условием: - во-первых, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей у собственника; - во-вторых, так как для ее совершения необходимо и достаточно выражения воли только одной стороны, - в-третьих, так как правовые последствия, а именно прекращение права собственности на землю наступают при условии, что это право возникает у другого лица. Весьма любопытным представлялся подход к этой проблеме дореволюционных исследователей. Так, Д.И. Мейер называл добровольный отказ (или отречение) способом «чистого» прекращения права собственности, «то есть такого прекращения, которому не соответствует приобретение права со стороны другого лица»49. В советский период осуществление закрепленных законом прав увязывалось с «назначением этих прав в социалистическом обществе»50, однако, с принятием в 1994 г. ГК РФ «граждане и юридические лица свободно по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права» См.: Собрание законодательства РФ. 1998 № 8 Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. И .дополн. 8- му изд., 1902. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 2000. С. 428-430. 50 ГК РСФСР от 11.06.1964 г. (ст. 5) // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 406. 48 49 64 (п.1 ст. 9 ГК РФ), что позволяет субъектам права собственности самостоятельно и независимо от кого-либо владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом. Правило добровольного отказа от права собственности не распространяется на Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования51. 2. Особенности принудительного изъятия земельного участка у собственника Российским исчерпывающий Законодателем перечень была оснований совершена для попытка принудительного установить изъятия у собственника имущества (п. 2 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ). Иное было бы недопустимым пробелом в законодательстве, и создавало угрозу нестабильности всего гражданского оборота и государства в целом. Именно в этом состоит одна из важнейших гарантий прав собственника, именно это положение должно быть в основе стабильности отношений собственности. В.П. Мозолин, указывает, что установление законодателем закрытого перечня оснований принудительной утраты прав собственника позволяет говорить о следующем: 1) государство берет на себя обязанность не принимать нормативных актов и не совершать иных действий, направленных на принудительное прекращение отношений собственности и ущемление интересов собственников, за исключением случаев, прямо указанных в законе; 2) эти случаи должны быть сведены к минимуму и заранее (а не постфактум) оговорены в законе; 3) при прекращении отношений собственности граждане и юридические лица, лишаемые имущества, должны получить необходимое имущественное возмещение52. Правовое регулирование возмездного изъятия земельного участка а) Прекращение права собственности лица на имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать См.: Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ / А.Н. Гуев М.: ИНФРА-М. 2000. с. 405 52 См.: Мозолин В.П. Право действенности в РФ в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. 51 65 Ю.К. Толстой, указывает на противоречия в терминах данного основания, поскольку, с одной стороны, лицо является собственником имущества, а с другой - оно не может ему принадлежать. Автор достаточно убедительно доказывает лишь видимость противоречия. В самом деле, возможны ситуации, когда имущество оказалось у собственника на законных основаниях, которые впоследствии отпали, например, с изменением правового режима вещи, отнесением ее к разряду ограниченно оборотоспособных или изъятых из оборота вещей53. Согласно ст. 238 ГК РФ, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на него, если законом не установлен иной срок. Несколько иное правило закреплено п.5 ст.50 Федерального Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Крассов О.И. полагает, что правило ст. 238 ГК РФ не может быть основанием прекращения права собственности на земельный участок, объясняя это так: «Земельное законодательство предусматривает случаи, когда земельные участки, находящиеся в составе соответствующих категорий земель и имеющие определенное целевое назначение не могут находиться в частной собственности, то есть эти земельные участки изъяты из гражданского оборота. Такие земельные участки являются объектом государственной или муниципальной собственности. В случае, если какому-либо лицу в нарушение требований земельного законодательства был предоставлен в собственность такой участок, это означает, что у данного лица просто не возникло право собственности на него»54. Однако, данная точка зрения является, на наш взгляд, очень спорной, поскольку в соответствии со ст.36 Конституции РФ, никто не может быть лишен права собственности, иначе как по решению суда. Зарегистрированное право может быть оспорено только по решению суда. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором он находится См.: Гражданское право: Учебник. Т.1. 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, М.: Проспект, 1999. С. 372 54 Крассов О.И. Право частной собственности на землю. – М.: Юрист, 2000. С. 323-324. 53 66 Следуя очередности, установленной законодательством, необходимо сказать о таком основании принудительного прекращения права собственности как отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК РФ). Правила данной статьи охватывают случаи, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке. Такое имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов, в порядке, предусмотренном соответственно ст. ст. 279-282 и 284-286 ГК РФ. Можно согласиться с мнением Крассова О.И., который утверждает, что ст. 239 ГК РФ имеет косвенное отношение к случаям прекращения права собственности на земельный участок, так как «она регулирует вопросы перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное на участке земли, а не непосредственно на сам земельный участок»55. Анализ норм ст. 239 ГК РФ позволяет сделать вывод, что отчуждение недвижимого имущества выступает лишь следствием, а причинами служат либо неправомерное поведение собственника, либо общественная необходимость. Причем и первый, и второй случаи указаны в п. 2 ст. 235 ГК как самостоятельные основания принудительного прекращения права собственности. Речь о них пойдет ниже. в) Изъятие у собственника земельного участка, используемого с нарушением законодательства Особого рассмотрения требует вопрос об изъятии земельного участка у собственника при ненадлежащем использовании этого земельного участка. Анализ главы 17 ГК РФ, вступившей в законную силу с принятием нового ЗК РФ, позволяет выделить два случая подобного изъятия: 1. неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением; 2. использование земельного участка с нарушением законодательства. До принятия нового ЗК РФ отношения в данной области регулировались ст.ст. 39, 40, 44 Земельного кодекса РСФСР, которые были признаны 55 Крассов О.И. Право частной собственности на землю. - М.: Юрнть, 2000. С. 324. 67 недействующими Указом Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией».56 Основным видом санкций за нарушение земельного законодательства все эти годы были штрафы, налагаемые в административном порядке. «Органы государственной власти оказались лишены надежной законодательной основы для принудительного прекращения прав на земельный участок, а права граждан и юридических лиц – землепользователей не гарантированы».57 В настоящее время ГК РФ предусматривает возможность изъятия у собственника земельного участка, который не использует его в соответствии с назначением (ст. 284) или использует, но с нарушением законодательства (ст. 285). Статья 285 ГК РФ допускает изъятие земельного участка у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. г) Национализация Абзац 3 пункта 2 статьи 235 ГК РФ среди прочих оснований принудительного прекращения права собственности указывает национализацию. При национализации вполне возможна принудительная утрата прав и на земельные участки. В России национализация как правовое явление известна давно. Она была основным способом установления господствующего типа социалистической собственности, который утвердился в стране в результате Октябрьской революции. В Советском государстве национализация за редчайшими исключениями носила безвозмездный характер, то есть собственникам не выплачивалось никакой компенсации за изымаемое у них имущество. Несмотря на употребление различных терминов - «национализация», «муниципализация», «секвестр», «конфискация» и т.п., сущность их была одна - революционное 56 57 См.: Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5085; Рос. газ. 1994. 5 января. №2 Попов М. Комментарий главы 17 Гражданского Кодекса РФ// Хозяйство и право.2001 №7.С.20 68 принудительное изъятие средств производства у капиталистов и помещиков и передача их в собственность рабоче-крестьянского государства58. В настоящее время применение национализации возможно только на основании специального закона, которого пока нет. Есть законы, устанавливающие лишь саму возможность национализации в определенных отраслях. В качестве примера можно привести Федеральный закон от 8 января 1998 г. № 10-ФЗ «О государственном регулировании развития авиации»59, согласно ст. 13 которого государство «в целях обеспечения своих интересов в области развития авиации вправе на основании федерального закона национализировать (обратить в государственную собственность) имущество, находящееся в собственности физических и юридических лиц». При этом крайне важным является то обстоятельство, что в любом случае принудительное изъятие имущества из собственности граждан и юридических лиц для государственных или муниципальных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции РФ и ст. 306 ГК РФ), что соответствует идее правового государства. Национализация завершает перечень оснований прекращения права собственности. Однако, в юридической науке Кацаловым В.П. выделяется особое основание прекращения государственной собственности на имущество, имеющее непосредственное отношение к национализации, позволяющее придать обратимость национализации и сохраняющее баланс «частного» и «публичного» в экономической сфере60. Выкуп у собственника земельного участка для государственных и муниципальных нужд Положения ст. 49 Земельного кодекса РФ устанавливает данное основание для принудительного прекращения права собственности на земельные участки как у юридических лиц, так и у граждан, использующих земельный участок на любом праве - собственности, пожизненного наследуемого владения, аренды, постоянного или срочного пользования. См.: Венедиктов Л.В. Организация государственной промышленности в СССР. Т. 1. Л: Изд-во Ленингр. ун-та. 1957. C.27-28. 175-176, 222. 59 См.: Собрание законодательства РФ. 1998. № 2. Ст. 226. 60 См.: Кацалов В.П. Отчуждение национализированного имущества в собственность граждан и юридических лиц. Автореф. лис. ... канд. торил, наук. М., 2001. С. 5, 14. 'Там же. С. 19. 58 69 Условия и порядок такого изъятия регламентированы ст. 55 ЗК РФ, гарантии прав на землю при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных и муниципальных нужд - ст. 63 ЗК РФ. Ситуации, при которых допускается изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, отнесены законом к исключительным. В статье приведены только два возможных основания изъятия земель для государственных и общественных нужд: выполнение международных обязательств Российской Федерации и необходимостью размещения объектов государственного или муниципального строительства (при отсутствии других вариантов размещения этих объектов). Иные случаи изъятия земель для государственных или муниципальных нужд могут быть установлены федеральными законами61. Законодательством субъектов Российской Федерации могут быть дополнительно предусмотрены только случаи изъятия таких земельных участков, которые находятся в собственности самих субъектов Российской Федерации либо в муниципальной собственности – т.е. (незанятых) земельных участков и участков, предоставленных в пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду гражданам, юридическим лицам. Следовательно, случаи изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд у собственников могут быть установлены только федеральным законодательством. П. 27 Постановления62 Пленума Высшего Арбитражного суда от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» устанавливает, что в случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или недостижением соглашения с ним о выкупной цене, федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления могут предъявить в Арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее, чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 октября 2010 г. N 6200/10// Справочно-правовая система «ГАРАНТ» 62 Постановления62 Пленума Высшего Арбитражного суда от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства 61 70 принятии решения об изъятии и не позднее 2-х лет с момента направления такого уведомления. Реквизиция Термин «реквизиция» имеет латинское происхождение (requisilio) и означает требование принудительного возмездного изъятия имущества в собственность или во временное пользование. По определению ст. 242 ГК РФ реквизиция представляет собой принудительное изъятие у собственника по решению государственных органов в интересах общества имущества. Такое изъятие предусмотрено только в случаях чрезвычайных обстоятельств: стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и иных обстоятельств в целях обеспечить безопасность граждан, спасти имущество, пресечь заражение опасными болезнями людей, животных и растений. Правовое регулирование безвозмездного изъятия у собственника земельного участка Конфискация Изъять земельный участок путем конфискации возможно только у его собственника в качестве санкции за совершенное им преступление. Никакие иные правонарушения не могут служить основанием конфискации. При земельных правонарушениях возможно лишение права собственности на участок с выплатой его стоимости (ст. 286 ГК РФ); конфискация же является единственным видом безвозмездного изъятия земельного участка. Она применима только по отношению к физическим лицам, так как только они могут нести уголовную ответственность. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника В условиях перехода к рыночным отношениям физические лица стали активными участниками имущественных отношений, поэтому их гражданскоправовая ответственность не могла не претерпеть изменений. Статья 24 ГК РФ содержит норму о полной имущественной ответственности, в соответствии с которой все граждане, вне зависимости от того, занимаются ли они предпринимательской деятельностью или нет, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом. В ГК РСФСР 1964 г. подобной нормы не было. Кроме того, ГК РФ допускает обращение взыскания 71 кредиторов на имущество должников - юридических лиц, а также Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований (ст.ст. 56 и 126 ГК РФ). По общему правилу, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится только на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. При этом право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (ст. 237 ГК РФ). Глава 17 ГК РФ содержит специальную норму, регулирующую обращение взыскания на земельные участки, в соответствии с которой обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ). При применении ст. 278 ГК РФ Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 26 Постановления от 24.03.2005 г. № 11 указал судам на необходимость учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные правилами Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»63, а именно на право залогодержателя обратить взыскание на земельный участок без обращения в суд, при наличии нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (за исключением указанных в п.2 ст. 55 Закона). Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов судов общей юрисдикции и арбитражных судов определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве»64, нормами ГПК РФ.65. В п.5 ст. 46 Федерального Закона «Об исполнительном производстве» указано, что при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное Собрание законодательства РФ,20.07.1998,№29,ст.3400 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3590 65 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3591. 63 64 72 принадлежащее должнику имущество, за исключением имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. §2. Общая характеристика подходов к основаниям и способам прекращения права собственности на земельные участки в Германии и Франции А) Основания и способы прекращения права собственности на земельные участки в Германии По законодательству Германии основным способом прекращения права собственности на земельный участок является отчуждение по договору. В данном случае к отчуждению применяются те же требования, которые установлены для приобретения земельного участка, прежде всего,-нотариальное удостоверение договора и внесение соответствующих изменений в поземельную книгу. Кроме отчуждения земельного участка по договору законодательство предусматривает специальные способы прекращения права собственности. Например, собственник участка может быть лишен своих прав в порядке вызывного производства, если другое лицо владело этим участком как собственник в течение 30 лет. Время владения исчисляется так же, как и срок для приобретения права собственности на движимую вещь по приобретательной давности. Если собственник занесен в земельный кадастр, то вызывное производство допускается только тогда, когда он умер или признан безвестно отсутствующим и в течение 30 лет не была внесена запись в земельный кадастр, для которой требовалось бы его согласие. Вызывное производство проходит по правилам Гражданского процессуального кодекса. Кроме прекращения права собственности по правилам вызывного производства, предусмотрена возможность собственника земельного участка отказаться от права собственности путем подачи заявления об отказе учреждению, ведущему земельный кадастр, и если отказ будет внесен в земельный кадастр. Возможен также отказ от реально выделенной части земельного участка. 73 Право собственности на земельный участок, от которого отказался собственник, после внесения соответствующих изменений в земельный кадастр, принадлежит казне федеральной земли, на территории которой расположен земельный участок, которая приобретает право собственности посредством внесения ее в поземельную книгу в качестве собственника. Собственник земельного участка может быть лишен права собственности по решению суда. Основной законодательный акт, регулирующий порядок изъятия участков по решению суда, - это Закон о принудительной продаже с торгов, согласно которому принудительная продажа земельного участка с торгов осуществляется по решению суда, компетентного по делам об исполнении решений (Vollstreckungsgericht). Таким судом является суд общей юрисдикции (Amtsgericht), на территории которого находится земельный участок. Принудительной продажи участка с торгов может потребовать кредитор в отношении обязательства, должником по которому является собственник участка, а также конкурсный управляющий (если собственник земельного участка признан несостоятельным). Заявление должно содержать сведения о земельном участке, его собственнике, существе требования и исполнительный лист. Принудительная продажа с торгов земельного участка возможна только если установлено, что должник является его собственником, и данные об этом внесены в поземельную книгу, или является наследником собственника. Установление факта собственности на участок возможно путем получения свидетельства (выписки) из поземельной книги. Если такая книга ведется при том же суде, где рассматривается заявление, то получение свидетельства не обязательно. Особым видом прекращения права на земельный участок является экспроприация (принудительное изъятие), т.е. лишение собственности (ст. 14 Основного закона), осуществляемое на основании закона (легальная экспроприация) или административного акта, принятого на основании закона (административная экспроприация). Основной принцип экспроприации закреплен в ч. 2 ст. 14 Основного закона ФРГ и состоит в том, что принудительное отчуждение собственности допускается лишь в целях общего блага. Оно может производиться только по 74 закону или на основании закона, регулирующего характер и размер возмещения. Размер компенсации определяется с учетом интересов общества и затронутых лиц. В случае спора о размере возмещения собственник вправе обратиться в суд. Кроме того, Основной закон ФРГ закрепляет за государством право в случае необходимости на основании закона, регулирующего виды и размеры возмещения, перевести землю и недра, естественные ресурсы в общественную собственность (ст. 15). Развивая положения Основного закона, ГГУ закрепило право требовать возмещения лицом, чьи права были ущемлены вследствие экспроприации и которому был причинен имущественный ущерб. Возместить вред обязано лицо, получившее права вследствие экспроприации. Б) Основания и способы прекращения права собственности на земельные участки во Франции Во Франции право собственности на землю может быть прекращено вследствие отчуждения по договору, принудительного изъятия земли у собственника на возмездных или на возмездных началах. Собственник может отказаться от своего права, уступив его другому лицу в результате различных сделок по отчуждению земельного участка (купля – продажа, мена, дарение). Собственник может добровольно отказаться от своего права если только докажет намерение своего отказа, так как по французско-правовой концепции право собственности не утрачивается вследствие его неосуществления: хозяин вправе не пользоваться своей вещью.66 На практике собственник доказывает свое намерение отказаться от земельного участка либо путем публичного объявления об этом, либо совершением реальных действий, свидетельствующих о намерении отказаться. Принудительное изъятие у собственника земельного участка допустимо только на основании специальных законов. 66 Залесский В.В. Указанное сочинение. С.186. 75 Изъятие у собственника земельного участка на возмездных основаниях, с выплатой собственнику стоимости изымаемого имущества, допустимо в следующих случаях: - когда принудительно отчуждается вещь в общественном интересе за справедливое и предварительное вознаграждение; - в случае реквизиции; - в результате национализации. - сельскохозяйственный кодекс устанавливает возможность принудительного отчуждения или предоставления в пользование на основе заключаемого в принудительном порядке договора аренды покинутых или не возделываемых в течение двух лет земельных участков; - законы об аренде предусматривают право преимущественной покупки земли за арендатором; - на основе судебного решения обращается взыскание на имущество собственников по его обязательствам. Безвозмездное изъятие у собственника принадлежащего ему земельного участка помимо его воли допускается в случае применения конфискационной санкции. 76 ЗАКЛЮЧЕНИЕ Радикальные социально-экономические и политические преобразования, произошедшие в нашей стране в последние десятилетия, в значительной мере изменили гражданско-правовые отношения, трансформировав к системе единых правовых воззрений, обусловленных попыткой гармонизации законодательства соответствующей сферы отношений, опираясь на мировой опыт. Состояние гражданского и земельного законодательства России, регулирующего гражданские отношения, объектом которых является земля нельзя признать удовлетворительными в части регулирования правового положения земельных участков. Некоторые законодательные акты внесли существенные изменения в гражданское и земельное законодательство по регулированию отношений, объектом которых являются земельные участки, поэтому немало вопросов, касающихся правового регулирования владения, пользования и распоряжения земельными участками необходимо было подвергнуть подробному исследованию. Большинство современных научных работ посвященных изучению и анализу отдельных вопросов правового режима земельных участков, таких как: понятие и содержание права собственности на землю; понятие земельного участка возникновение прав на землю, государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений, прекращение прав на земельные участки и пр. были оторваны от реалий основной мировой системы и находились в системе пережитков советских социалистических представлений, которые нуждались в сущностной трансформации. Решения, предлагаемые правовой наукой по улучшению и реформированию правопорядка, станут эффективными лишь в том случае, если будут опираться на теоретический и практический опыт зарубежных государств, в исследовании актуальных проблем частноправового регулирования, центральное место среди которых занимают отношения 77 собственности на земельные участки. Именно подобное заимствование позволило выявить, как решаются данные проблемы в иностранных правовых системах, и определить, в какой мере ее решение может оказаться полезным и применимым в интересах национального правопорядка. Автор полагает, что проведенное им исследование показало наиболее оптимальные пути решения сложившихся в исследуемой теме проблем с помощью использования компоративистического метода. Автор убежден, что применение сравнительно-правового исследования позволит не только лучше познать национальное право, но и осуществить работу по его совершенствованию, создать условия для правильной практики его применения, а также выявить в праве иностранных государств юридикотехнические приемы, наиболее эффективные для регулирования гражданскоправовых отношений в современных условиях развития. Автор полагает, что поставленные цели настоящей дипломной работы в процессе проведенного исследования были в значительной мере достигнуты, а задачи реализованы. 78 БИБЛИОГРАФИЯ 1. НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ: 1. Конституция Российской Федерации // Российская газета, 1993. № 237. 2. Арбитражный процессуальный кодекс Российский Федерации от 22 июля 2002 года № 95-ФЗ // Российская газета, 2002. № 137. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Российская газета, 1994. № 238, 239. 4. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ // Российская газета, 1996. № 23, 24, 25 5. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть третья) от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ // Российская газета, 2001. № 233. 6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ // Российская газета, 2002. № 220. 7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147 8. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ // Российская газета, 2001. № 256. 9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. Издательство "Юридическая литература", 03 января 2005, N 1, ст. 14. 10. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 декабря 2006 г. N 50 ст. 5278. 11. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" // Собрание законодательства Российской Федерации от 27 декабря 2004 г. N 52 (часть I) ст. 5276 12. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации от 24 марта 1997 г. N 12 ст. 1383 13. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" // 79 Собрание законодательства Российской Федерации от 1 июля 2002 г. N 26 ст. 2519. 14. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 января 2002 г. N 4 ст. 251 15. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 16. 16. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. N 30 ст. 3018. 17. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах"//Российская газета, от 5 мая 1992 г., N 102. 18. Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета РФ от 5 ноября 1991 г., N 44, ст. 1424 19. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594 2. СУДЕБНО-АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 3. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1983 г. N 9 "О ходе выполнения судами постановления Пленума Верховного Суда РСФСР 80 от 21 июня 1977 г. N 3 "О некоторых вопросах, возникающих при применении судами земельного законодательства"// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. N 15837/11// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 16485/11// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 6. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2012 г. N 11642/11// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 октября 2012 г. N 21 "О применении судами законодательства об ответственности за нарушения в области охраны окружающей среды и природопользования"// Справочноправовая система «ГАРАНТ». 9. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 ноября 2012 г. N 7701/12// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 10. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 октября 2012 г. N 5366/12// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 октября 2012 г. N 5361/12// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 сентября 2012 г. N 3333/12// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 сентября 2012 г. N 4225/12// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 марта 2012 г. N 13225/11// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 15. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 октября 2010 г. N 6200/10// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 16. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 октября 2010 г. N 14624/09// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 81 17. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 сентября 2010 г. N 7309/10// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 18. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 сентября 2010 г. N 4224/10// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 19. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 сентября 2010 г. N 4667/10// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 20. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2010 г. N 14547/09 21. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июня 2010 г. N 241/10// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 22. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 292/10// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 23. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2010 г. N 364/10// Справочно-правовая система «ГАРАНТ». 3. МОНОГРАФИИ И УЧЕБНЫЕ ПОСОБИЯ: 1. Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск девятый. Под общей редакцией О.Ю. Шилохвоста. М.: Норма, 2005 г. 2. Актуальные проблемы современного права. Под общей редакцией М.И. Брагинского. М.: Статут, 2001 г. 3. Аннерс Э. История европейского права. М.: Наука, 1996 г. 4. Боголюбов С.А. [и др.] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (отв. ред. Боголюбов С.А.). - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: "Проспект", 2011. 5. Бергманн В. (в соавторстве) Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. М.: Бек, 2001 г. 6. Бергманн В. (перевод и научное редактирование Н.Г. Елисеев, А.Л. Маковский, Т.Ф. Яковлева) Гражданское уложение Германии. М.: Волтерс Клувер, 2004 г. 7. Бергманн В. Германское право. (Перевод с немецкого Н.Г. Елисеев, Б.С. Хейфец). М.: Статут, 1999 г. 8. Гуев А.Н. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - Система ГАРАНТ, 2010. 82 9. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. / Под ред. Садикова О.Н. - М. 2007 г. 10. Гражданское право. Под общей редакцией Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А Плетневой. М.: Норма – Том 1. 11. Гражданское право Ч 1. / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. Прсоспект. Том 1. 2006 г. 12. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - М.: "РГ Пресс", 2010. 13. Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть (отв. ред. - Е.А. Суханов). - М.: "Волтерс Клувер", 2008. 14. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 (под общ. ред. С.А. Степанова). - М.: "Проспект"; Екатеринбург: "Институт частного права", 2011. 15. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 3 / ЕН. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - М.: "РГ-Пресс", 2010. 16. Гражданское и торговое право зарубежных государств. Под общей редакцией В.В. Безбаха, В.К. Пучинского. М.: Высшая школа, 2004 г. 17. Гражданское и торговое право зарубежных государств. Под общей редакцией Е.А. Васильева, С.А. Комарова. М.: Международные отношения. Том 1, 2004 г. 18. Гражданское и торговое право зарубежных государств. Под общей редакцией Е.А Васильева, С.А. Комарова. М.: Международные отношения. Том 2, 2005 г. 19. Гражданское и торговое право капиталистических стран. Под общей редакцией Д.М. Генкина. М.: Международные отношения, 1949 г. 20. Гражданское и торговое право капиталистических стран. Под общей редакцией В.П. Мозолина. М.: Высшая школа, 1980 г. 21. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под общей редакцией Р.Л. Нарышкиной. М.: Международные отношения. Том 1, 1983 г. 22. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под общей редакцией Р.Л. Нарышкиной. М.: Международные отношения. Том 2, 1984 г. 23. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под общей редакцией К.К. Яичкова М.: Международные отношения, 1966 г. 83 24. Гражданское и торговое право капиталистических стран. Под общей редакцией И.А. Зенина. М.: Изд-во Московского госуниверситета, 1992 г. 26. Гойхбарг А.Г. Иностранное гражданское и торговое право и процесс. М.: Искра революции, 1937 г. 27. Давид Р. Основные правовые системы современности. М.: Прогресс, 1988 г. 28. Егоров В.Ю., Шишелова С.А. Комментарий к Градостроительному кодексу РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (под ред. А.В. Филатовой). - Система ГАРАНТ, 2011. 29. Жалинский А., Рерихт. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001 г. 30. Залесский В.В. Германское право. М.: Международный центр финансовоэкономического развития. Том 1, 1996 г. 31. Залесский В.В. Земельный участок. Собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах. М. 2006. Издание Тихомирова. 32. Иоффе О.С. Гражданское право. Избранные труды. М.: Статут, 2003 г. 33. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). - Ин-т государства и права РАН. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство Юрайт, 2011. 34. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 т. Т. 2. Части III, IV ГК РФ (под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Г. Светланова). - Ин-т государства и права РАН. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.: "Издательство Юрайт", 2011. 35. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю.); - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство Юрайт, 2009. 36. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (под ред. С.И. Сай, С.А. Боголюбова). - СПб.: "Питер", 2008. 37. Комментарий к Лесному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. проф. А.А. Ялбулганова). - Система ГАРАНТ, 2010. 38. Комментарий к Конституции Российской Федерации (под ред. В.Д. Зорькина, Л.В. Лазарева). - М.: "Эксмо", 2010. 84 39. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: "Издательство Юрайт", 2011. 40. Колер И., Бернгефт Ф. Гражданское право Германии. М.: Изд-во книжного магазина Гросмана и Кнебеля, 1910 г. 41. Комаров А.С. (Перевод с английского) Принципы международных коммерческих договоров М.: Международный центр финансово- экономического развития, 1996 г. 42. Конституции государств Европейского Союза // Основной Закон ФРГ от 23 мая 1949 года. Под редакцией Л.А. Окуньковой. М.: Издательская группа Инфра М-Норма, 1997 г. 43. Конституции государств Европейского Союза // Конституция Франции от 04 октября 1958 г. Под редакцией Л.А. Окуньковой. М.: Издательская группа Инфра М-Норма, 1997 г. 44. Кулагин М.И. Избранные труды по акционерному и торговому праву. М.: Статут, 2004 г. 45. Лунц Л.А. Денежное обязательство в гражданском и коллизионном праве капиталистических стран. М.: Юриздат, 1948 г. 46. Морандьер Ж. Гражданское право Франции. М.: Изд-во иностранной литературы. Том 1, 1958 г. 47. Морандьер Ж. Гражданское право Франции. М.: Изд-во иностранной литературы Том 2, 1958 г. 48. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Под общей редакцией В. В. Залесского. М.: Норма, 1999 г. 49. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. (Переиздание). М.: Статут. 2003 г. 50. Пляниоль М. Курс французского гражданского права (перевод с французского В. Ю. Гартмана). М.: Петроков. Том 1, 1911 г. 51. Право Европейского Союза: правовое регулирование торгового оборота. Под общей редакцией В.В. Безбаха, А.Я. Капустина, В.К. Пучинский. М.: Зерцало, 1998 г. 52. Саидов А.Х. Сравнительное правоведение. М.: Юрист, 2005 г. 85 53. Савельев В.А. Германское гражданское уложение. М.: Всесоюзный юридический заочный институт,1983 г. 54. Савельев В.А. Гражданский кодекс Германии: история, система, институты. М.: Юрист, 1994 г. 55. Судебная защита земельных прав граждан России (под редакцией доктора юридических наук, профессора Ю.Н. Андреева). - Система ГАРАНТ, 2012. 56. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - 7е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство "Юрайт", 2010. 57. Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное частное право. М.: Международные отношения. Том 1, 2001 г. 58. Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное частное право. М.: Международное право. Т.2, 2001 г. 59. Черниловский З.М. Очерки кодификации и новеллизации буржуазного гражданского права. М.: Изд-во ВЮЗИ, 1983г. 60. Шапп Я. Основы гражданского права Германии. М.: Бек, 1996 г. 61. Эннекцерус Курс германского гражданского права. М.: Изд-во иностранной литературы Том 1, 1948 г. 62. Эннекцерус Курс германского гражданского права. М.: Изд-во иностранной литературы. Том 2, 1949 г. 63. Энтин Л.М. Европейское право. М.: Норма - Инфра М, 2001 г. 4. ПЕРЕОДИЧЕСКИЕ ИЗДАНИЯ: 1. Аксюк И.В. Проблемы возникновения права собственности на недвижимость на основании приобретательной давности. // Вестник ВАС РФ. 2005. №1. – С. 18 2. Амосова Л., Лебедева Н. Крестьянское (фермерское) хозяйство: проблемы и перспективы развития. // Юрист. 2003. №5. – 40-43 3. Анохин В. Недействительность сделок в практике арбитражного суда // Хозяйство и право. 2001. N 8. С. 87 – 99 4. Артемов В.В. Недействительность сделок и их последствия: некоторые аспекты // Юрист. 2002. N 6. С. 10 – 14; 86 5. Афанасьева И.В., Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства. // Закон и право. 2003. №12. – С. 42 6. Бакунина Т. С. О субъектах предпринимательской деятельности в сельском хозяйстве (Материалы «круглого стола»). / Государство и право. 1997. № 4. - С. 27 7. Баринова Е.А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 6: Сб. статей / Под ред. О.А. Шилохвоста. - , 2003. - 145. 8. Ким П. Н. Реализация права собственности по современному законодательству. // Экономика и жизнь. 2000. - №11. – С. 23-28 9. Колованова А. С. Право собственности. Понятие. Виды. // Правоведение. 2002. - №05/02. – С. 56-60 10. Комарова Е. Г. Собственность по российскому законодательству. // Законность. 2001. №4. – С. 25 11. Коновалов А.В. Владельческая защита в российском праве // Правоведение. 1998. N 4. С. 134 - 144. 12. Лапач В.А. Субъективные гражданские права и основания их возникновения. // Журнал российского права. №10, октябрь 2001. – С. 19 13. Лобанов Г.А. Для меня закон не писан // Бизнес-адвокат. 2000. N 10, 11. – С. 24 14. Ломидзе О., Ломидзе Э. Значение фактической передачи имущества собственника при его отчуждении и проблемы восстановления собственником своего владения // Хозяйство и право. 2002. N 1. С. 101 - 105. 15. Масевич М.Г. Основания приобретения права собственности на бесхозяйные вещи // Проблемы современного гражданского права / Под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. М., 2000. С. 189. 16. Митяев К. И. Право общей собственности. // Гражданское право. 2002. №23. – С. 45 17. Скловский К. Защита владения от изъятия в административном порядке // Хозяйство и право. 1998. N 7. С. 114. 18. Скловский К.И. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. 1998. N 10. - С. 15 – 17 87 19. Скловский К.И. Отношения собственника с незаконным владельцем и пробретательная давность // Хозяйство и право. 2001. N 5. С. 116 - 120. 20. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М.: Дело, 2000. - С. 381 - 387. 21. Суханов Е. А. Развитие гражданского законодательства России при переходе к рынку. // Правоведение М. 1995. – С. 28-34 22. Судебная защита земельных прав граждан России (под редакцией доктора юридических наук, профессора Ю.Н. Андреева). - Система ГАРАНТ, 2012. 23. Толстой Ю. К. Спорные вопросы учения о праве собственности. // Сборник ученых трудов Свердловского юрид. ин-та. 1970. Вып. 13. С. 80 и др. 24. Чеговадзе Л.А. Субъективное гражданское право как элемент правоотношения. // Законодательство, 2003. №6. – С. 21 25. Черепахин Б. Б. Приобретение права собственности по давности владения // Советское государство и право. 1940. № 4. С. 54. 26. Шевцов С.Г. Правовые последствия продажи одной вещи нескольким покупателям // Арбитражная практика. 2002. N 10. С. 10 - 16. 27. Эрделевский А.М. О некоторых вопросах защиты права собственности. // Законность. 2004. №10. – С. 12 28. Ярошенко К. Б. О приобретении права собственности на дачу в ДСК в связи с полной выплатой пая. Комментарий судебной практики. Вып. 3. - М, 1997. - С. 34–35. 5. ИНТЕРНЕТ-ИСТОЧНИКИ: 1. http://www.twirpx.com/files/law/foreigncivil/codes/ (Гражданский кодекс Франции, Германское гражданское уложение и пр). 2. www.consultant.ru 3. http://law.edu.ru/ 4. www.allpravo.ru/ 5. www.yurclub.ru/docs/arbitration 6. http://slovari.yandex.ru 88
