КИО исключает из городской собственности общедомовое

Правительство Санкт-Петербурга
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга
03.12.2015
Санкт-Петербург
КИО исключает из городской собственности общедомовое имущество
и возвращает его жильцам многоквартирных домов
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО) проводит
работу по выявлению и исключению из городской собственности нежилых
помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома:
подвалы, чердаки, помещения колясочных и т.д. Впоследствии данные
помещения передаются жильцам многоквартирных домов, ТСЖ и другим
жилищным кооперативам для использования под нужды граждан.
На сегодняшний день из Реестра собственности Санкт-Петербурга уже
исключено 418 объектов, из них 141 объект - в 2015 году. Среди исключенных:
помещение 1-Н площадью 264.8 кв. м, расположенное на цокольном этаже по
адресу: Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, д. 72, к. 1, литера А; помещение 40-Н на
первом этаже в доме на Московском пр., д. 192-194, литера А; помещение 13-Н,
расположенное на первом этаже по адресу: Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 1,
литера А.
Ведется работа в отношении помещений 2-Н и 3-Н по адресу: Санкт-Петербург,
Красногвардейская пл., д. 6, литера А; помещения 7-Н по адресу: Санкт-Петербург,
Кронверкская ул., д. 8, литера А; помещения 1-Н на пр. Энгельса, д. 62, литера Б;
помещений 3-Н, 4-Н, 26-Н, 28-Н, 29-Н, 30-Н, 38-Н, 39-Н по адресу:
Санкт-Петербург, ул. Севастьянова, д. 4, литера А.
Всего на сегодня КИО проводится работа по установлению возможности
отнесения к общедомовому имуществу более 2000 объектов, обладающих
признаками общего имущества многоквартирного дома.
О процедуре
Работу по выявлению и исключению из Реестра собственности
Санкт-Петербурга общедомового имущества КИО осуществляет на постоянной
основе в целях защиты прав и законных интересов собственников помещений,
расположенных в многоквартирных домах.
Порядок, которым руководствуется КИО в этом процессе, утвержден Приказом
КУГИ от 02.02.2009 № 10-п «О порядке взаимодействия структурных
подразделений Комитета по управлению городским имуществом при решении
вопросов об отдельных объектах нежилого фонда, обладающих признаками общего
имущества многоквартирного дома» (Приказ).
В соответствии с Приказом в КИО создана и работает Комиссия по учету
имущества Санкт-Петербурга (Комиссия), на заседаниях которой еженедельно
принимаются решения об уточнении имущественно-правового статуса помещений,
обладающих признаками общего имущества многоквартирного дома, а также
решения об отнесении рассматриваемых помещений к общедомовому имуществу.
В состав Комиссии входят представители КИО, АО «Фонд имущества
Санкт-Петербурга», СПб ГУП «ГУИОН» и Комитета по государственному
контролю, использованию и охране памятников культуры. В настоящий момент
КИО проводит работу по включению в состав Комиссии представителей
Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга и Жилищного
комитета, администраций районов Санкт-Петербурга.
В соответствии с решением, принятым на заседании Комиссии, объект
может быть признан или не признан общим имуществом дома.
Для принятия Комиссией решения о признании помещения общедомовым
имуществом необходим следующий пакет документов: акт обследования объекта
с материалами фотофиксации объекта, документы технического и кадастрового
учета объекта, выписка из ЕГРП, распоряжение КУГИ о регистрации права
государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости,
расположенные на территории Санкт-Петербурга (при наличии); справка об
отсутствии заключенных в отношении объекта договоров аренды, безвозмездного
пользования; информация об отсутствии судебного спора в отношении объекта;
архивная справка (выписка из инвентарного дела о формировании объекта
недвижимости) СПб ГУП «ГУИОН» с информацией о принадлежности объекта
к общему имуществу дома.
При
вынесении
решения
Комиссия
также
руководствуется
постановлением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (ВАС) от
02.03.2010 № 13391/09. В соответствии с позицией ВАС принципиально важным
моментом для признания помещения общедомовым имуществом является
правовой статус объекта на дату приватизации первого жилого помещения
в доме.
Если на дату приватизации первой квартиры в доме помещение было
предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования
в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось
фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей
долевой собственности домовладельцев на это помещение не может возникнуть.
При этом не имеет значения наличие в помещении инженерных коммуникаций, так
как они расположены в каждом подвале (чердаке) или других помещениях и сами по
себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на
помещение, уже выделенное для самостоятельного использования, не связанного
с обслуживанием жилого дома.
И наоборот, помещение, не выделенное для самостоятельного использования,
может перейти в общую долевую собственность домовладельцев как общее
имущество дома.
Например, если в момент приватизации первой квартиры в доме
помещение подвала использовалось в качестве подвала, тогда, независимо от
того, как объект использовался впоследствии, он подлежит исключению из
Реестра собственности Санкт-Петербурга и должен быть признан
общедомовым имуществом. В случае, если объект, первоначально учтенный
в качестве подвала, на момент приватизации первой квартиры использовался
под иные цели: под офис или магазин, тогда объект не может быть признан
общедомовым имуществом.
Таким образом, при определении наличия или отсутствия у жильцов
многоквартирного дома права на нежилые помещения в нем как на общедомовое
имущество имеет значение фактическое использование объектов на дату
приватизации первой квартиры в доме: в качестве объекта, необходимого для
эксплуатации дома, или в качестве объекта с самостоятельным назначением –
магазин, контора, склад и т.д.
Данная позиция также размещена на официальном сайте прокуратуры
Санкт-Петербурга в сети «Интернет» по адресу http://procspb.ru в разделе
«Правовое просвещение».
Соответственно, если помещение признано на Комиссии общим
имуществом дома, то помещение подлежит исключению из Реестра
собственности
Санкт-Петербурга
(при
необходимости
производится
государственная регистрация прекращения права собственности Санкт-Петербурга
в ЕГРП на данное помещение) и передаче жильцам многоквартирных домов,
ТСЖ и другим жилищным кооперативам для использования под нужды граждан.
В случае перехода помещения в общедолевую собственность расходы на
его содержание несут собственники помещений в многоквартирном доме.
Отдельно стоит обратить внимание на то, что выявление нежилых помещений,
обладающих признаками общего имущества и при этом находящихся
в государственной собственности Санкт-Петербурга, осуществляется в рамках
инвентаризации государственного имущества Санкт-Петербурга, а также на
основании обращений исполнительных органов государственной власти
Санкт-Петербурга, юридических и физических лиц.
ТСЖ, жилищные кооперативы, специализированные потребительские
кооперативы, граждане и другие заинтересованные лица могут инициировать
процедуру проведения КИО правовой экспертизы в отношении нежилого
помещения, обладающего признаками общедомового имущества и находящегося
в собственности Санкт-Петербурга, направив соответствующие обращения в КИО.
Не теряя времени
На сегодня КИО предусмотрел возможность заключения с ТСЖ и др.
кооперативами договоров безвозмездного пользования в отношении нежилых
помещений, обладающих признаками общего имущества многоквартирного дома,
до момента признания их общедомовым имуществом и исключения из Реестра
государственной собственности.
Договоры безвозмездного пользования могут быть заключены на основании
заявок ТСЖ и др. кооперативов, поданных в КИО.
С
соответствующим
заявлением
ТСЖ,
жилищные
кооперативы
и специализированные потребительские кооперативы могут обратиться в КИО
в отношении помещений, еще не признанных общим имуществом
многоквартирного дома, но обладающих соответствующими признаками,
и в отношении которых проходит процедура установления правового статуса.
Заявление необходимо подать с приложением следующего пакета
документов:
1. Устав (Положение) юридического лица со всеми зарегистрированными
изменениями и дополнениями;
2. Выписка из протокола об избрании или приказ о назначении на должность
руководителя лица, действующего в силу закона, Устава (Положения) от
имени юридического лица без доверенности;
3. Доверенность, выданная юридическим лицом за подписью его руководителя
и скрепленная печатью организации (в случае, если заявка подается
представителем);
4. Уведомление (информационное письмо) об учете организации в Едином
государственном реестре
предприятий
и
организаций,
выданное
Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики
по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (Петростат);
5. Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
6. Свидетельство о регистрации юридического лица в ЕГРЮЛ.
На сегодняшний день на основании заявок от ТСЖ КИО заключено лишь
3 договора безвозмездного пользования, поэтому КИО призывает граждан быть
активнее в данном вопросе.
О судебном порядке
Признание и отнесение помещений к общедомовому имуществу может быть
осуществлено как во внесудебном порядке, так и в судебном по иску жильцов
многоквартирного дома. В судебном порядке граждане могут оспорить право
государственной собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение,
находящееся в собственности Санкт-Петербурга и обладающее признаками общего
имущества дома. Также граждане могут выйти с иском в суд о признании продажи
нежилых помещений, обладающих признаками общего имущества дома,
незаконной.
Кроме того, на сегодня АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» по поручению
КИО проводит дополнительную экспертизу комплектов документов по объектам,
представленным на приватизацию, и по которым были объявлены торги. В случае
выявления среди выставленных на торги объектов помещений, обладающих
признаками общего имущества многоквартирного дома, торги в отношении таких
объектов отменяются, а документы возвращаются в КИО для дополнительного
анализа с целью недопущения вовлечения в хозяйственный оборот общедомового
имущества.
Справка
Согласно нормам действующего жилищного законодательства Российской
Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на
праве общей долевой собственности также общее имущество в многоквартирном
доме.
К такому имуществу согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса
Российской Федерации относятся, в частности, межквартирные лестничные
площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические
этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование
(технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие
отдельным
собственникам
и
предназначенные
для
удовлетворения
социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме,
включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного
развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом
и подобных мероприятий.
Право
общей
долевой
собственности
на
общее
имущество
в многоквартирном доме возникает у собственников жилых или нежилых
помещений в многоквартирном доме в силу закона одновременно с государственной
регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной
государственной регистрации.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном
доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей
площади указанного помещения.
Пресс-служба КИО
Тел.: 576-79-09