Способы обеспечения интересов кредиторов при банкротстве

На правах рукописи
Крушевская Майя Викторовна
СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИНТЕРЕСОВ
КРЕДИТОРОВ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА,
ОСУЩЕСТВЛЯЮЩЕГО ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Специальность 12.00.03 – гражданское право;
предпринимательское право; семейное право; международное
частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Краснодар – 2014
Диссертация выполнена на кафедре гражданского права
ФГАОУ ВПО «Южный федеральный университет»
Научный руководитель:
Лукьянцев Александр Анатольевич
доктор юридических наук, профессор,
Заслуженный
работник
Высшей
школы РФ
Официальные оппоненты:
Лескова Юлия Геннадьевна доктор юридических наук, доцент,
доцент кафедры гражданского и
предпринимательского права ФГБОУ
ВПО «Самарский государственный
университет»
Жаботинский Михаил Вячеславович –
кандидат юридических наук, старший
преподаватель кафедры гражданского
права и гражданского процесса ФГКОУ
ВПО «Краснодарский университет МВД
России»
Ведущая организация:
ФГБОУ
ВПО
«Башкирский
государственный университет»
Защита состоится
20 июня 2014 г. в
10-00 час. на
заседании диссертационного совета Д-220.038.10 ФГБОУ ВПО
«Кубанский государственный аграрный университет» по адресу:
350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13, главный учебный корпус.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке
Кубанского государственного аграрного университета по адресу:
г. Краснодар, ул. Калинина, 13.
Автореферат разослан «___» апреля 2014 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета
кандидат юридических наук
А.Г. Галкин
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследуемой темы. Постоянная динамика
общественных отношений требует усиления и углубления их
правового регулирования. Рыночные отношения постепенно
стали вытеснять влияние государства на сферу жилищного
строительства: прекращение государственного финансирования и
насущная необходимость обеспечения граждан жильем
обусловили появление долевого строительства.
Начиная с 90-х гг. ХХ в., актуализируется проблема
несостоятельности (банкротства) застройщиков, осуществляющих
строительство на долевых началах. Однако, несмотря на важность
и
распространенность
такого
вида
строительства,
законодательство не в полной мере урегулировало указанные
отношения,
юридическая
техника
нуждается
в
совершенствовании, практические проблемы требуют особого
внимания.
Сложность ситуации обусловлена спецификой договора
долевого строительства, которая заключается в наличии
множественности лиц на стороне участников строительства.
Законодательство,
к
сожалению,
не
предусматривает
эффективных мер защиты их интересов. Кроме того, в силу
затяжного характера строительной деятельности застройщики не
всегда могут предусмотреть все возможные риски (например,
уровень инфляции). Острота проблемы заключается в том, что у
должника-застройщика в случае несостоятельности недостаточно
имущества для удовлетворения требований кредиторовучастников строительства. Правовые конструкции, имеющиеся в
законодательстве,
показали
свою
неэффективность
в
формировании конкурсной массы.
Несмотря на постоянное совершенствование нормативноправовых актов в области регулирования долевого строительства
объектов недвижимости, пробелы и коллизии все еще
сохраняются, а гражданский оборот изобретательно использует
их в ущерб правам участников строительства. Возникающие при
этом практические проблемы обусловили необходимость
3
закрепления
специального
регулирования
отношений
несостоятельности застройщиков, осуществляющих долевое
строительство. В процедурах банкротства не так давно были
определены статус кредиторов-дольщиков и очередность
удовлетворения их требований. Однако на практике появляются
новые проблемы.
Изменения,
внесенные
в
законодательство
о
несостоятельности, к сожалению, не предоставляют гарантии
возврата денежных средств участникам строительства, если
застройщик уже успел вывести свои активы до начала процедуры
банкротства. Несовершенство правовых конструкций и неверный
подход к решению гражданско-правовых вопросов осложняют
возможность
удовлетворения
требований
участников
строительства в процедурах банкротства. В силу этого
необходимо дальнейшее совершенствование гражданского
законодательства, что позволит закрепить дополнительные
гарантии для участников строительства.
Действующее законодательство вследствие отсутствия
специальных норм, посвященных оформлению прав на
недостроенный объект недвижимости, и несовершенных
подходов к регистрационной процедуре и залогу таких объектов
не дает возможности наиболее полно аккумулировать все
имущество должника-застройщика, выдвигая на первый план
вопрос о наиболее полном формировании конкурсной массы.
Несмотря на внесенные изменения в Федеральный закон от
26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,
предполагающие
определение
правового
положения
юридического лица-банкрота и кредиторов на различных стадиях
банкротства и наличие одного из основных принципов
несостоятельности
–недопустимости
преимущественного
удовлетворения требований одних кредиторов по сравнению с
другими, в процедурах банкротства остается нерешенным вопрос о
различном правовом положении кредиторов-дольщиков, заявивших
имущественные требования.
4
С появлением жилищного строительства на долевых
началах возникла необходимость законодательного закрепления
норм, регулирующих вовлечение недостроенных объектов
недвижимости в гражданский оборот. Это вызвано тем, что при
банкротстве застройщика возникают гражданско-правовые
проблемы, в том числе связанные с объектами незавершенного
строительства. Несовершенство законодательства, касающегося
норм о государственной регистрации прав на упомянутые
объекты и правил совершения с ними сделок, приводит к
определенного рода сложностям при реализации указанных
объектов с публичных торгов в случае, если банкрот-застройщик
до продажи не зарегистрировал свое право собственности на
недостроенный объект недвижимости. Отсутствие у дольщиков и
у застройщика прав на указанный объект недвижимости
вынуждает применять к последнему режим бесхозяйной вещи.
Однако это положение противоречит реальной действительности
и дестабилизирует гражданский оборот. Судебная практика идет
по
пути
признания
таких
договоров
купли-продажи
недействительными, что затягивает процесс реализации
имущества должника-застройщика и удовлетворение требований
кредиторов-участников строительства.
На основе анализа противоречивой судебной практики по
делам о признании права собственности недействительным и с
учетом недостаточной научной изученности настоящей проблемы
нами предложены практические пути устранения ошибок
применения законодательства в данной сфере.
Отсутствие в законодательстве общего понятия права
собственности, необходимого для четкого разграничения на
практике и правоприменителями понятий «право собственности» и
«владение», порождает противоречия при рассмотрении подобного
рода дел.
Важное практическое значение имеет решение вопроса о
моменте создания недостроенного объекта недвижимости: от
этого зависит отнесение тех или иных кредиторов-участников
строительства к залоговым. В действующем законодательстве, к
5
сожалению, ответ на этот вопрос четко не прописан, а его
трактовка в юридической литературе весьма неоднозначна.
Кроме
того,
отсутствие
регистрации
права
на
недостроенный объект недвижимости порождает проблему
ипотеки, препятствуя обращению взыскания на данный объект, и
ущемляет интересы кредиторов-участников строительства.
Ситуация еще более осложняется из-за отсутствия полного
совпадения объектов недвижимости, так как качественное
состояние указанных объектов за период от момента заключения
договора до его реализации может существенно изменяться.
Момент возникновения ипотеки на незавершенный
строительством
объект
недвижимости
имеет
важное
практическое значение, поскольку он влияет не только на
определение статуса кредиторов-дольщиков в процедурах
банкротства, но и на наиболее полное формирование конкурсной
массы, необходимой для удовлетворения интересов кредиторов.
На практике, в ходе реализации недостроенного объекта
недвижимости с публичных торгов в процессе конкурсного
производства весьма важен и сложен вопрос определения
исходной цены, по которой объект будет продаваться. Как
известно, при завышенной цене торги могут не состояться, а при
заниженной не будут полностью удовлетворены интересы
кредиторов. Таким образом, установление верной исходной цены
имеет важное практическое значение. В связи с этим весьма
интересен вопрос, касающийся применимости критерия
справедливости относительно исходной продажной цены
предмета ипотеки в условиях банкротства застройщика.
Как видно из изложенного, актуальность диссертационного
исследования
обусловлена
потребностями
практики,
необходимостью комплексного анализа обеспечения интересов
кредиторов при банкротстве застройщика и уточнения научных
представлений об общем понятии «права собственности»,
неприменимости критерия справедливости к исходной цене, по
которой с торгов будет продаваться недостроенный объект.
6
Степень
разработанности
исследуемой
темы.
Исследование вопроса обеспечения интересов кредиторовучастников долевого строительства показал отсутствие
системных научных работ, посвященных способам обеспечения
их интересов при банкротстве застройщика, осуществляющего
долевое строительство.
Отдельные вопросы, связанные с правовым регулированием
договора участия в долевом строительстве, рассматривались в
диссертационных работах А.В. Дикуна, Е.В. Кирсановой, О.Ю.
Тарховой. Имеется ряд научных статей, посвященных
рассмотрению вопроса, касающегося определения правовой
природы договора.
Проблему
несостоятельности
детально
изучали
С.А. Карелина, В.Н. Сидорова, В.А. Химичев, Т.П. Шишмарева и
др., однако, обеспечение интересов кредиторов при банкротстве
застройщика оставалось непроработанным. В последнее время
защита интересов кредиторов стала предметом пристального
внимания на законодательном уровне и в доктринальных
подходах, предложенных В.В. Витрянским, С.П. Гришаевым,
А.А. Маковской, К.И. Скловским.
Фрагментарное изучение отдельных вопросов обеспечения
интересов кредиторов при банкротстве застройщика не позволяет
обеспечить достаточный уровень их защищенности, что
обусловливает дальнейшую проработку данной проблемы.
Объект исследования – совокупность общественных
отношений, связанных с обеспечением интересов кредиторовдольщиков при несостоятельности (банкротстве) застройщика в
частности,
при
реализации
недостроенного
объекта
недвижимости с торгов в рамках конкурсного производства и
возникновении на него ипотеки.
Предметом диссертационного исследования выступают
положения
гражданского
законодательства
в
части
возникновения права собственности и ипотеки на недостроенный
объект
недвижимости,
государственной
регистрации,
несостоятельности (банкротстве), обращения взыскания на
7
заложенное имущество, правового положения кредиторовдольщиков и определения очередности удовлетворения их
требований.
Цель диссертационного исследования – выявление
проблемных моментов в области правового регулирования
обеспечения интересов кредиторов-участников строительства при
банкротстве застройщика, изучение судебных актов, выработка
рекомендаций по совершенствованию действующего в данной
области законодательства.
Поставленная цель может быть достигнута путем решения
следующих задач:
– исследование источников, обеспечивающих интересы
кредиторов-участников
строительства
при
банкротстве
застройщика;
– изучение
правоотношений,
возникающих
при
несостоятельности (банкротстве), с точки зрения их структуры
(субъект, объект, содержание), и выявление проблем реализации
прав и законных интересов кредиторов-участников строительства
в рамках конкурсного производства;
– исследование
сущности
права
собственности
применительно к объекту незавершенного строительства;
– анализ
законодательства
и
правоприменительной
практики в части возникновения права собственности на
незавершенный строительством объект (при несостоятельности
застройщика) и сделок, связанных с отчуждением такого объекта;
– предоставление ипотеки на недостроенный объект
недвижимости при банкротстве застройщика;
– выявление особенностей реализации заложенного
имущества с публичных торгов;
– определение исходной цены, по которой будет
продаваться объект с публичных торгов;
– применение к исходной цене критерия справедливости;
– выработка
рекомендаций
по
совершенствованию
законодательства в сфере долевого строительства.
8
Методологическая основа исследования. В ходе
исследования применялись следующие методы:
– общенаучный диалектический метод научного познания,
используемый в качестве основополагающего, позволил
рассмотреть вопросы обеспечения интересов кредиторовучастников строительства в их развитии и динамике;
– исторический метод позволил ретроспективно исследовать
обеспечение интересов кредиторов-участников строительства;
– метод системного анализа позволил системно изучить
нормы
законодательства
о
долевом
строительстве
и
несостоятельности с точки зрения обеспечения интересов
участников строительства;
– логический метод позволил изучить сущность и
содержание обеспечения интересов участников строительства на
основе анализа норм законодательства о долевом строительстве и
несостоятельности;
– сравнительно-правовой метод позволил разработать
общие для всех застройщиков подходы и сформулировать
частные выводы, применимые только к застройщикам-должникам
при их несостоятельности;
– формально-юридический метод позволил глубоко изучить
действующее законодательство и технико-юридическую сторону
построения норм, касающихся обеспечения интересов участников
строительства, истолковать и выявить признаки понятий «право
собственности», «владение», «строящийся объект», «объект
незавершенного строительства».
Теоретическая
основа
исследования.
Основные
положения диссертации основаны на анализе доктрины и
практики гражданского права в части правового положения
кредиторов-дольщиков в рамках конкурсного производства,
содержания
права
собственности,
правовой
природы
государственной регистрации, момента возникновения ипотеки.
Теоретическую основу диссертационного исследования
составили
труды
В.А. Алексеева,
М.И. Брагинского,
В.В. Витрянского,
А.В. Венедиктова,
С.П. Гришаева,
9
И.А. Емелькиной,
О.С. Иоффе,
В.П. Камышанского,
С.А. Карелиной,
С.А. Киндеевой,
С.Е. Кован,
О.М. Козырь,
В.А. Лапача, А.А. Лукьянцева, Д.И. Мейера, А.А. Молчанова,
С.Г. Певницкого,
М.Г. Пискуновой,
В.Н. Сидоровой,
К.И. Скловского, Е.М. Тужиловой-Орданской, Р.О. Халфиной,
В.А. Химичева, В.А. Хохлова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича и др.
В процессе написания работы изучались диссертационные
исследования и авторефераты, касающиеся темы исследования.
Эмпирическую основу исследования составила судебная
и судебно-арбитражная практика, касающаяся рассмотрения дел о
несостоятельности (банкротства) застройщиков, осуществляющих
долевое строительство, и направленная на защиту права
собственности и иных имущественных интересов участников
долевого строительства.
Научная новизна исследования. Диссертационная работа
представляет собой одну из первых попыток комплексного
исследования, посвященного анализу обеспечения интересов
кредиторов-дольщиков при банкротстве застройщика, и
затрагивает важнейшие, с точки зрения цивилистической науки,
вопросы, касающиеся права собственности и ипотеки.
В рамках данного исследования системно анализируется
порядок обращения взыскания на заложенное имущество в
условиях банкротства застройщика и правовое положение
кредиторов-дольщиков в рамках конкурсного производства,
вступающих в правоотношения в различные временные периоды, а
также очередность удовлетворения их требований.
Выработаны новые положения, касающиеся вопроса
определения исходной цены при продаже имущества с публичных
торгов. Сформулированы теоретические положения, уточняющие
имеющиеся научные представления об общем понятии права
собственности.
Предложен новый подход к определению момента
возникновения права собственности и ипотеки на незавершенный
объект долевого строительства.
10
В результате анализа порядка обращения взыскания на
предмет ипотеки с публичных торгов в условиях банкротства
застройщика сформулировано положение о неприменимости
критерия справедливости к исходной продажной цене.
Поскольку в процессе строительства могут изменяться
границы недостроенного объекта недвижимости и создаваться
иной (новый) объект недвижимости, сформулирован вывод о
необходимости исследования вопроса о полном совпадении
реализуемого с публичных торгов объекта тому, что указан в
документации. Изменение объекта оказывает влияние и на
определение исходной продажной цены предмета ипотеки.
Обосновывается
необходимость
дальнейшего
совершенствования теоретических и практических положений,
внесены
новые
положения,
уточняющие
действующее
законодательство.
На защиту выносятся следующие научные положения:
1. Сложность отношений, возникающих при банкротстве
застройщика, и слабая защита интересов участников долевого
строительства требуют изменить подход к возникновению права
собственности на недостроенный объект недвижимости, закрепив
положение о том, что такое право появляется с момента создания
данного объекта.
2.
Поскольку
при
банкротстве
застройщика,
осуществляющего долевое строительство, основное обязательство
не обеспечивается залогом и в рамках конкурсного производства
могут быть заявлены различные требования (денежные и
имущественные) возникает ситуация, при которой у одних
кредиторов-дольщиков имеются преимущества перед другими, что
противоречит основному принципу института несостоятельности.
Необходимо
внести
изменения
в
законодательство
о
несостоятельности, полностью исключив различные правовые
положения кредиторов-дольщиков в процедурах банкротства
застройщика, и в Федеральном законе «О несостоятельности
(банкротстве)»
выделить
статью,
предусматривающую
11
обязательное преобразование кредиторами-дольщиками своих
имущественных требований в денежные.
3. Необходимо ввести в Гражданский кодекс Российской
Федерации легальное общее определение права собственности,
отразив в нем такую дополнительную характеристику, как
наиболее полное осуществление правомочий лица над вещью,
предусматривающее совершение в отношении вещи любых
действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и
законные интересы других лиц. Общее определение права
собственности позволит не только избежать ошибок с
разграничением права собственности и смежных понятий, но и
верно квалифицировать имущественные отношения (в частности,
при рассмотрении дел, касающихся банкротства застройщика).
Предлагается следующее определение права собственности:
«Право собственности – возможность совершать в отношении
имущества любые действия, не запрещенные законом и не
нарушающие права и законные интересы других лиц,
осуществляя бремя содержания имущества и свои правомочия по
своему усмотрению, наиболее полным образом».
4. Обосновывается тезис о том, что ипотека объекта
незавершенного строительства возникает с момента появления
права собственности на такой объект (т. е. с момента его
создания). Совпадение моментов создания недостроенного
объекта недвижимости и возникновения залога на него
гарантирует
удовлетворение
требований
участников
строительства за счет конкурсной массы и упростит деятельность
застройщиков.
5. Необходимость удостовериться в полном соответствии
реализуемого недостроенного объекта недвижимости тому, на
который ранее возникла ипотека, обусловлена тем, что указанный
объект в процессе строительства может изменяться, а подобные
изменения отразятся на исходной продажной цене.
6. При реализации недостроенного объекта недвижимости с
публичных торгов при несостоятельности (банкротстве)
застройщика, критерий справедливости к определению исходной
продажной цены неприменим в связи с отсутствием необходимых
рыночных условий.
12
7. При определении исходной продажной цены при реализации
недостроенного объекта недвижимости с публичных торгов в
условиях
банкротства
застройщика
должны
учитываться
возможность обеспечения интересов кредиторов за счет заложенного
имущества и сущность порядка реализации такого объекта с
публичных торгов.
8. Применяя аналогию закона к реализации недостроенного
недвижимого объекта с публичных торгов в рамках конкурсного
производства, наиболее приемлемой представляется пониженная
на 20% рыночная стоимость предмета ипотеки.
На
основании
изложенного
в
действующее
законодательство целесообразно внести следующие изменения:
1) в ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации:
после слов «с момента его» заменить словосочетанием «создания,
подтвержденного необходимыми документами»;
2) ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним»: в п. 1 после слова «имущества» заменить
словосочетанием
«подтверждается
регистрацией,
осуществляемой на основании документов, подтверждающих
факт его создания»; в п. 2. после слова «строительства» заменить
словосочетанием
«подтверждается
регистрацией,
осуществляемой на основании документов, указанных в
настоящей статье»;
3) ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве» после слова
«строительства» заменить словосочетанием «появления права
собственности на данный объект» и, возможно, исключить
положение, содержащееся в ч. 5 указанной статьи;
4) ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» дополнить положением «Ипотека
на объект незавершенного строительства считается возникшей с
момента появления права собственности на данный объект».
Теоретико-методологическая
значимость.
Сформулированные в диссертационной работе положения могут
быть использованы для дальнейших научных исследований в
13
части
обеспечения
интересов
кредиторов-участников
строительства, в процессе преподавания курса гражданского
права, специальных курсов, затрагивающих правовые проблемы
несостоятельности (банкротства), долевого строительства, права
собственности, ипотеки, государственной регистрации и др.
Практическая значимость. Результаты исследования
могут быть приняты во внимание при разработке нового и
усовершенствовании действующего законодательства, а также
при
разрешении
гражданско-правовых
дел
правоприменительными органами, юридическими лицамизастройщиками при заключении договоров с участниками
строительства.
Апробация результатов исследования. Выводы и
основные положения диссертационного исследования нашли
отражение в 10 публикациях автора и докладах, сделанных на VII
Международной (заочной) научно-практической конференции (1725 апреля 2011 г., София) и II Всероссийской (заочной) научнопрактической конференции (25 февраля 2011 г., Башкортостан).
Структура диссертационного исследования. Диссертация
включает в себя введение, две главы, содержащие 5 параграфов,
заключение, библиографический список.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во Введении аргументируется актуальность исследования,
определены объект и предмет исследования, сформулированы цель
и задачи исследования, методологическая, теоретическая и
эмпирическая основы исследования, обоснована научная новизна
исследования, приведены основные положения, выносимые на
защиту, отражены теоретико-методологическая и практическая
значимость результатов исследования, их апробация и структура
диссертации.
Первая глава «Общие положения обеспечения интересов
кредиторов-участников строительства при банкротстве
застройщика» состоит из двух параграфов, в которых
анализируются источники, обеспечивающие интересы кредиторов
при банкротстве застройщика, осуществляющего строительство на
долевых началах, рассматриваются отношения, возникающие при
14
несостоятельности юридического лица-застройщика с точки зрения
их структуры, в рамках конкурсного производства выявляются
проблемные моменты при определении положений кредиторовдольщиков, вступающих в правоотношения в различные временные
периоды.
В § 1 «Источники, обеспечивающие интересы кредиторовучастников строительства при банкротстве застройщика»
анализируется исторический аспект развития нормативно-правового
регулирования обеспечения интересов кредиторов при банкротстве
застройщика (параллельно развивающегося законодательства о
несостоятельности (банкротстве) и об участии в долевом
строительстве).
В дореволюционный период вопрос о защите интересов
кредиторов-участников
строительства
ввиду
отсутствия
строительства на долевых началах вообще не поднимался.
В
советский
период
жилищное
строительство
финансировалось в основном за счет государства и,
соответственно,
договорных
отношений
не
возникало.
Банкротство застройщика, которым выступало государство,
исключалось в принципе.
Существующие в настоящее время рыночные отношения
обусловили появление долевого строительства и института
несостоятельности (банкротства).
Несмотря на то, что российское законодательство включает
специальное регулирование несостоятельности (банкротства)
застройщиков, осуществляющих строительство на долевых
началах, его нормы еще далеки от совершенства и, как следствие,
порождают проблемы на практике.
В
§2
«Правоотношения,
возникшие
при
несостоятельности (банкротстве) застройщика: анализ и
сложности при их реализации» рассматриваются два вида
правоотношений: возникшее между застройщиком и участниками
строительства (связанные с несостоятельностью (банкротством)
юридического лица) и непосредственно несостоятельности
(банкротства), каждое из которых с точки зрения структуры имеет
субъект, объект и содержание. Так, в правоотношении, связанном
15
с несостоятельностью (банкротством) застройщика субъектами
выступают застройщик и участники строительства.
На стороне потенциального должника-застройщика могут
быть все коммерческие юридические лица, правоспособность
которых позволяет заниматься такой деятельностью. Делается
вывод о том, что некоммерческие организации не могут быть
застройщиками, в силу того, что их предпринимательская
деятельность не будет носить систематического характера.
Учитывая, что в законодательстве о несостоятельности
предусматривается возможность появления «третьих лиц» путем
продажи долга, рассмотрен вопрос о возможности его перевода в
соответствии с общегражданским законодательством и сделан
вывод о том, что реализация положений, предусмотренных ст. 112
Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»,
становится практически невозможной.
На стороне участников долевого строительства могут быть
граждане и юридические лица. В ходе рассмотрения вопроса
относительно
возможности
участия
индивидуальных
предпринимателей в долевом строительстве выявляется правовая
природа этих субъектов. Так, ГК РФ не содержит отдельной
главы, посвященной статусу индивидуальных предпринимателей:
имеется
лишь
отдельная
статья,
посвященная
предпринимательской деятельности гражданина. Аналогичный
подход содержится в законодательстве о несостоятельности
(банкротстве).
Изучение
положений
гражданского
законодательства приводит к выводу о том, что индивидуальный
предприниматель, будучи по своей природе гражданином с
дополнительными характеристиками, может быть участником
долевого строительства.
Объектом
правоотношения,
«связанного
с
несостоятельностью (банкротством)» застройщика, являются
имущественные обязательства, а его содержанием – права и
обязанности сторон по договору участия в долевом
строительстве.
Относительно
вопроса
о
«правоотношении
непосредственно несостоятельности» необходимо наличие всех
16
признаков
банкротства.
При
соотношении
указанных
правоотношений отмечается единство субъектного состава на
стороне должника как в правоотношении, «связанном с
несостоятельностью», так и в правоотношении непосредственно
несостоятельности.
Круг субъектов в правоотношении несостоятельности на
стороне кредиторов шире, чем в правоотношении, связанном с
несостоятельностью (помимо кредиторов-дольщиков могут
появиться и иные кредиторы, например, уполномоченные лица).
Объектом
правоотношения
несостоятельности
(банкротства) должника-застройщика выступают денежные и
иные обязательства должника. Анализ взаимосвязи между
указанными видами правоотношений указывает на наличие
общих субъектов на стороне должника, частичного совпадения –
на стороне кредиторов, общности объекта (в некоторых случаях)
и, соответственно, предопределенность статуса кредиторадольщика от правоотношения, связанного с несостоятельностью.
При несостоятельности застройщика возможно сохранение
первоначальных обязательств или трансформация их в иные с
денежными требованиями.
В первом случае (когда заявлены имущественные
требования до процедуры банкротства или в ее рамках) возникает
важный практический вопрос: приравнены ли данные кредиторыдольщики к конкурсным залоговым кредиторам? Ввиду
необеспеченности основного обязательства по передаче объекта
долевого строительства залогом – ответ отрицательный.
При рассмотрении второго случая (когда первоначальное
обязательство прекращается, и все участники долевого
строительства заявляют денежные требования) отмечено
несоответствие положений Федеральных законов «Об участии в
долевом строительстве» и «О несостоятельности (банкротстве)»
об обеспечении убытков и неустойки залогом. В отличие от
законодательства о долевом строительстве специальное
законодательство о несостоятельности не предусматривает
17
обеспечения, что говорит о меньшей защищенности кредиторовдольщиков.
При конкурсном производстве в случае одновременного
заявления различных по характеру требований, выдвигаемых
кредиторами-дольщиками с разными правовыми положениями,
нарушается основной принцип института несостоятельности.
В целях совершенствования законодательства в рамках
процедуры несостоятельности предлагаем закрепить положение
об обязательном преобразовании имущественных требований в
денежные, что, по нашему мнению, вполне согласуется с
жизненными реалиями.
Во второй главе «Обеспечение интересов кредиторов
при обращении взыскания на заложенное имущество в
условиях банкротства застройщика» освещены проблемы,
возникающие при реализации объекта недвижимости с
публичных торгов (купля-продажа объектов незавершенного
строительства), рассматриваются момент возникновения ипотеки
на указанный объект, особенности обращения взыскания на него
в условиях банкротства застройщика, определение исходной
продажной цены. Предлагаются пути решения перечисленных
проблем.
В § 1 «Обеспечение интересов кредиторов при куплепродаже объекта незавершенного строительства в условиях
банкротства застройщика» на основе анализа судебной
практики рассматривается вопрос возникновения права
собственности на объект, реализуемый с публичных торгов в
рамках конкурсного производства.
Отсутствие законодательно установленного требования
обязательной
регистрации
права
собственности
на
незавершенный
строительством
объект
недвижимости
впоследствии ведет к признанию сделок купли-продажи
недействительными. Действующее законодательство признает
правопорождающий характер акта государственной регистрации
на недвижимое имущество. Но, если право собственности не
возникло у застройщика, оно не может возникнуть у покупателя.
18
Кем же тогда является застройщик по отношению к объекту
незавершенного
строительства,
если
действующее
законодательство
признает
правопорождающий
характер
регистрации? Застройщик при долевом строительстве может
иметь только владение указанным объектом, поскольку он
находится в непосредственном фактическом отношении к нему. В
этой связи анализируются различные подходы к пониманию
владения в юридической литературе (как факт и как право). Автор
придерживается мнения, что владение есть факт. В силу этого к
покупателю могло перейти только владение.
Относительно общего определения права собственности
указывается на отсутствие единого подхода в доктрине. В связи с
этим необходимо ввести общее определение права собственности
в ГК РФ, отразив в нем такую дополнительную характеристику,
как наиболее полное осуществление правомочий лица над вещью,
которое бы позволяло совершать в отношении вещи любые
действия, не запрещенные законом и не нарушающие права и
законные интересы других лиц.
Понятие права собственности может выглядеть следующим
образом: «Право собственности – возможность совершать в
отношении имущества любые действия, не запрещенные законом
и не нарушающие права и законные интересы других лиц,
осуществляя бремя содержания имущества и свои правомочия по
своему усмотрению, наиболее полным образом».
Общее определение права собственности позволит не
только избежать ошибок с разграничением права собственности и
смежных понятий, но и верно квалифицировать имущественные
отношения (в частности, при рассмотрении дел, касающихся
банкротства застройщика).
При долевом строительстве многоквартирных домов
возможно появление объекта незавершенного строительства, на
который разрешение на ввод в эксплуатацию просто не может
быть получено. В силу действующего законодательства сделки
купли-продажи объектов незавершенного строительства при
банкротстве застройщика, не зарегистрировавшего права
собственности на объект, признаются недействительными.
19
Отсутствие у дольщиков и у застройщика прав на указанный
объект недвижимости вынуждает применять к незавершенному
строительством объекту режим бесхозяйной вещи, что не
согласуется с реальной действительностью и дестабилизирует
гражданский оборот. На наш взгляд государственная регистрация
должна носить правоподтверждающий характер.
Чтобы избежать сложностей и проблем на практике,
необходимо на законодательном уровне четко обозначить момент
возникновения права собственности у застройщика, приурочив
его к моменту создания объекта. Несмотря на то, что вопрос
относительно момента создания такого объекта в юридической
литературе является дискуссионным, будет правильнее привязать
его к моменту возможной идентификации данного объекта и
дифференциации его от других объектов в соответствии с
требованиями градостроительного законодательства.
В § 2 «Обеспечение интересов кредиторов при
возникновении
ипотеки
на
объект
незавершенного
строительства» рассмотрен вопрос о возникновении ипотеки на
объект незавершенного строительства.
Стабильность
гражданско-правовых
отношений,
пошатнувшаяся из-за влияния негативных экономических
факторов, нуждается в обеспечении исполнения обязательств.
Для нормального функционирования рынка законодатель в
качестве защитных правовых механизмов предусмотрел ряд
специальных способов, одним из которых является залог. В связи
с этим рассматривается вопрос о возможности отнесения
обращения взыскания на объект незавершенного строительства в
рамках конкурсного производства к мерам ответственности и
указывается на наличие в данной процедуре только черт мер
ответственности.
Несостоятельность застройщика зачастую не завершается
передачей соответствующих квартир участникам долевого
строительства. Поэтому в процедурах банкротства важное
практическое значение имеет момент возникновения ипотеки на
20
недостроенный объект недвижимости как влияющий на
определение статуса кредиторов-дольщиков.
В связи с этим рассматривается проблема разграничения
ипотеки строящегося объекта и объекта незавершенного
строительства. Относительно того, является ли объект
незавершенного строительства зданием или сооружением,
делается вывод, что такой объект является самостоятельным и не
может быть отнесен к зданиям или сооружениям.
Анализ законодательства показывает, что законодатель,
разграничивая не только данные понятия, но и их ипотеки, не
дает определение указанным терминам. Не вносит ясность и
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Различные основания ипотек, различные их объекты,
раздельное законодательное закрепление ипотек свидетельствуют
о некоторой мере их противопоставления законодателем.
Предлагается авторское толкование понятия «строящийся объект
недвижимости». Некоторые, трактуя его, делают акцент на слове
«строящийся», что указывает на процесс выполнения работ. По
нашему мнению, выражение «строящийся объект недвижимости»
необходимо толковать как единое целое: юридически отсутствует
готовый объект недвижимости, в чем, собственно, и заключается
существенная разница между строящимся объектом и объектом
незавершенного строительства, который, по сути, признается
объектом недвижимости.
При этом моментом отграничения объекта незавершенного
строительства от строящегося объекта может служить
возможность его идентификации и дифференциации от других
объектов. Поскольку строящийся объект недвижимости еще не
объект недвижимости, то это – движимость. Первым объектом
недвижимости в процессе стройки можно признать только объект
незавершенного строительства; до этого существует лишь
строящийся объект, иначе возникает логическое противоречие:
строящийся объект недвижимости (отсутствие объекта
недвижимости, нахождение его в процессе стройки) есть объект
недвижимости.
21
Если признавать строящийся объект недвижимости
недвижимым, то следует изменить критерии к отнесению тех или
иных объектов к таковым. Строящийся объект недвижимости
будет существовать до тех пор, пока невозможно будет
идентифицировать его и отличить от других. Этим объясняется
местоположение ст. 64 в гл. ХI «Особенности ипотеки земельных
участков», а не в гл. XII «Особенности ипотеки предприятия,
здания, сооружения и нежилого помещения»; тем более, что для
объекта незавершенного строительства законодатель предусмотрел
специальное положение п. 2 ст. 5 Федерального закона «Об
ипотеке (залоге недвижимости)». Поскольку законодатель
связывает ипотеку на объект незавершенного строительства с
моментом оформления права собственности на данный объект,
автор обращается к рассмотрению данного вопроса.
В связи с предложенными изменениями относительно
возникновения права собственности на объект незавершенного
строительства необходимо внести соответствующие изменения в
законодательство и установить, что ипотека на данный объект
возникает с момента появления права собственности на такой
объект (с момента его создания). Совпадение моментов создания
недостроенного объекта недвижимости и возникновения залога на
него гарантирует участникам строительства удовлетворение их
требований за счет конкурсной массы и упростит деятельность
застройщиков.
В § 3 «Определение начальной продажной цены предмета
ипотеки при продаже его с публичных торгов в условиях
банкротства застройщика» анализируются порядок обращения
взыскания на объект незавершенного строительства и
определение его исходной продажной цены.
Статья 18.1 Федерального закона «О несостоятельности
(банкротстве)» при банкротстве застройщика допускает только
судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки,
отсылая к ипотечному законодательству, где порядок определения
исходной цены зависит от порядка обращения взыскания
(судебного или внесудебного). Суд принимает решение об
22
обращении взыскания на предмет залога и определяет исходную
цену имущества, подлежащего реализации. Определение исходной
цены связано с вопросом о полном совпадении объекта ипотеки в
период ее действия, поскольку стоимость объекта незавершенного
строительства на момент возникновения ипотеки в силу закона
может значительно отличаться от стоимости этого объекта на
момент реализации данного имущества, что обусловлено
спецификой самого объекта недвижимости.
В юридической литературе отмечается, что при условии
продолжающегося строительства следует исследовать тождество
незавершенного объекта долевого строительства ему же,
поскольку характеристики данного объекта могут изменяться.
Ставить подобный вопрос уместно и при отсутствии
продолжающихся строительных работ. Решение вопроса об
определении исходной цены при реализации заложенного
имущества имеет важное практическое значение, так как от него
зависит эффективность процедуры реализации заложенного
имущества.
Установление исходной цены в размере залоговой
стоимости предмета ипотеки в условиях отсутствия тождества
предмета ипотеки на момент ее действия не обеспечивает
интересов залоговых кредиторов-дольщиков. При определении
исходной цены необходимо учитывать природу торгов и
обеспечение интересов залоговых кредиторов.
Существует ряд негативных факторов, влияющих на
определение исходной цены. К причинам, по которым исходная
цена реализуемого объекта недвижимости не должна быть равна
рыночной стоимости, относятся: наличие чрезвычайных
обстоятельств, отсутствие признаков рыночной стоимости.
Установление исходной цены, равной рыночной стоимости
заложенного имущества, противоречит природе публичных
торгов – исходная цена в процессе проведения торгов должна
повышаться, а не понижаться.
Исходная цена, равная ликвидационной стоимости объекта
незавершенного строительства, в должной мере не обеспечит
23
интересы
залоговых
кредиторов-дольщиков,
поскольку
невозможно установить точный коэффициент на вынужденный
характер, что в свою очередь может привести к реализации
объекта по заниженной цене. Более того, в делах о банкротстве
застройщика исходная цена должна определяться с учетом
рыночной стоимости предмета ипотеки. Именно с учетом, а не
равной ей.
В связи с тем, что определение размера исходной цены
отнесено законом к компетенции суда, который не ограничен
какими-либо рамками при ее определении, наиболее приемлемо
ее определение исходя из рыночной стоимости (но не равной ей),
равной пониженной рыночной стоимости недостроенного объекта
недвижимости. Аналогичная правовая конструкция уже известна
законодательству (во внесудебном порядке).
На основе изложенного, сделаны следующие выводы: при
реализации предмета ипотеки в целях определения начальной
продажной цены необходимо исследовать вопрос о тождестве
объекта незавершенного строительства; определяя исходную цену
при реализации объекта незавершенного строительства с
публичных торгов в условиях банкротства застройщика, должна
учитываться не только возможность обеспечения интересов
кредиторов за счет заложенного имущества, но и природа порядка
реализации предмета ипотеки. Для этого необходимо внести
соответствующие изменения в законодательство.
Рассматривая вопрос определения исходной цены при
продаже заложенного имущества на торгах при банкротстве
застройщика, диссертант обращает внимание на применимость
критерия справедливости (хотя не все авторы придерживаются
этой точки зрения).
В юридической литературе проблема справедливости цен
исследовалась при рассмотрении цен на ценные бумаги,
государственном регулировании цен на отделенные объекты и
определении выкупной цены на изымаемый земельный участок.
В силу сложившейся практики справедливой ценой принято
считать цену, соответствующую действительной стоимости объекта.
24
В законодательстве закреплены три различных способа к
определению действительной стоимости объекта.
Законодатель не всегда отождествляет действительную
стоимость с рыночной (требуется обязательная оценка
имущества, следовательно, действительная стоимость будет
определяться в соответствии с третьим способом, т. е.
соответствовать рыночной стоимости).
Продажа предмета ипотеки с публичных торгов в условиях
банкротства застройщика осуществляется при отсутствии
свободной конкуренции и свободных рыночных условий, а
потому критерий справедливости к исходной цене не применим.
Суд, устанавливая исходную продажную цену, учитывает
влияющие на нее негативные факторы: необходимость занижения
цены, как минимум, на «шаг аукциона» для того, чтобы она
соответствовала природе торгов, и последние не были признаны
несостоявшимися;
невозможность
использования
объекта
незавершенного строительства по целевому назначению сразу после
покупки и необходимость его достройки снижают шансы продажи
объекта; осуществление продажи имущества на торгах приводит к
сокращению числа возможных покупателей; ограничение срока
продажи предмета залога; уровень инфляции и др.
С учетом перечисленных негативных факторов, влияющих
на определение начальной продажной цены, сделан вывод о том,
что ее снижение на 20 % экономически обосновано.
В Заключении приведены общие выводы и предложены
пути решения рассмотренных проблем.
25
Основные положения диссертационного исследования
опубликованы в следующих работах автора:
Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых
научных журналах и изданиях, рекомендованных Высшей
аттестационной комиссией Министерства образования и
науки Российской Федерации для опубликования основных
научных результатов диссертации:
1. Крушевская М.В. Обращение взыскания на предмет ипотеки и его
начальная продажная цена в условиях банкротства застройщика /
М.В. Крушевская // Предпринимательское право. – 2011. – № 2. –
С. 21-23 (0,3 п.л.).
2. Крушевская М.В. К вопросу о справедливости начальной продажной
цены предмета ипотеки в условиях банкротства застройщика / М.В.
Крушевская // Юрист. – 2012.– № 11. – С. 29-31 (0,3 п.л.).
3. Крушевская М.В. Развитие некоторых способов обеспечения
исполнения обязательств в законодательстве о долевом
строительстве / М.В. Крушевская // TERRA ECONOMICUS. –
2010.– Т. 8.– № 4. – С. 223-226 (0,26 п.л.).
4. Крушевская М.В. Возникновение ипотеки на объект незавершенного
строительства при банкротстве застройщика / М.В. Крушевская //
Гражданское право.– 2011. – № 4. – С. 28-30 (0,3 п.л.).
5. Крушевская М.В. Право собственности на объект незавершенного
строительства при банкротстве застройщика / М.В. Крушевская //
Наука
и
образование:
хозяйство
и
экономика;
предпринимательство; право и управление. – 2011. – № 12. – С.
55-58 (0,24 п.л.).
Статьи, опубликованные в иных изданиях:
6. Крушевская М.В. Проблема защиты интересов кредиторовдольщиков при банкротстве застройщика / М.В. Крушевская //
Ключевые вопросы в современной науке – 2011 : материалы VII
Междунар. (заочной) науч.-практ. конф. (17-25 апреля 2011 г.) /
отв. ред. М.Т. Петков. – София, 2011. – Т. 21. – С. 7-12 (0,35 п.л.)
7. Крушевская М.В. К вопросу о моменте возникновения ипотеки на
объект незавершенного строительства / М.В. Крушевская //
Труды аспирантов и соискателей Южного федерального
26
университета. – Ростов н/Д, 2011. – Т. XVI. – С. 427-430 (0,18
п.л.).
8. Крушевская М.В. Проблемы купли-продажи объекта незавершенного
строительства при банкротстве застройщика / М.В. Крушевская //
Правовые вопросы строительства. – 2010.– № 2. – С. 20-24 (0,56
п.л.).
9. Крушевская М.В. Значение изменений, внесенных в
законодательство о долевом строительстве / М.В. Крушевская //
Правовые вопросы строительства. – 2011. – № 1. – С. 33-37 (0,55
п.л.).
10. Крушевская М.В. Анализ исторического развития обеспечения
интересов кредиторов-дольщиков при банкротстве застройщика /
М.В. Крушевская // Актуальные проблемы теории и практики
применения Российского законодательства : материалы II Всерос.
(заочной) науч.-практ. конф. (Башкирский гос. ун-т, 25 февраля
2011 г.) / под общ. ред. О.А. Косенко. – Сибай, 2011. – С. 139-144
(0,23 п.л.).
27
Крушевская Майя Викторовна
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Сдано в набор 17.03.2014. Подписано в печать 17.03.2014. Формат 60×841/16.
Бумага типогр. № 2. Печать офсетная. Гарнитура Times Roman.
Усл. печ. л. 1,69. Уч.-изд. л. 1,53. Заказ . Тираж 120 экз.
Тип. ИПК «Колорит»