Правительство Российской Федерации Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования
advertisement
Правительство Российской Федерации Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики"» Санкт-Петербургский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики"» Факультет экономики Кафедра городской и региональной экономики МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ На тему: «Анализ инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации для размещения объектов жилой и коммерческой непроизводственной недвижимости» Направление 080100.68 Экономика Программа «Экономика» Студент группы №1221 Цыбульский К.В. Научный руководитель ст.пр., к.э.н. Вахрушева К.В. Санкт-Петербург 2014 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 3 ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ПРОБЛЕМЫ И ПОСТАНОВКА ЗАДАЧ 1.1 Анализ ситуации в отечественном инвестиционном комплексе 7 1.2 Обзор моделей оценки инвестиционной привлекательности региона 8 ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ 2.1 Исследуемые регионы и обоснование отобранных показателей 16 2.2 Методы расчёта инвестиционной привлекательности регионов, применяемые в исследовании 24 ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 3.1 Результаты расчётов по методам, рассмотренных в главе 2 27 3.2 Сравнение результатов применённых методов с показателями, прямо характеризующими инвестиционную привлекательность 27 3.3 Итоговый рейтинг и визуализация результатов 41 3.4 Построение линейной регрессии для сравниваемых показателей 51 3.5 Группировка регионов по инвестиционной привлекательности 55 ВЫВОДЫ 66 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 68 ПРИЛОЖЕНИЕ 1 71 ПРИЛОЖЕНИЕ 2 94 Введение Актуальность исследования Степень развития регионов Российской Федерации является определяющим фактором инвестиционной привлекательности, как для отечественных, так и для зарубежных потенциальных инвесторов. Желание инвесторов вложить свои средства в проекты, в том числе и строительные объекты, непосредственно зависит от уровня развития различных подсистем регионального устройства. В связи с этим, выбор расположения для конкретного строительного объекта определяется множеством факторов. Объективная, своевременная и правильная оценка этих факторов позволяет рассчитать эффективность проекта на всех стадиях его жизненного цикла, в частности, на этапе реализации и эксплуатации. Наиболее важным показателем для принятия инвестиционного решения является отношение инвестиционного дохода и риска от реализации проекта. Оно является уникальным для разных типов строительных объектов, а также сильно зависит от страны, региона или города реализации проекта. В случае отсутствия привязки инвестора к определённой территории, он стремится рассмотреть, как можно больше вариантов размещения, чтобы в итоге выбрать наиболее перспективный вариант инвестирования средств. Следует отметить, что факторы, определяющие выбор инвестора, можно разделить на внешние и внутренние. Под внутренними факторами подразумеваются такие, которые относятся к специфике конкретного строительного объекта, а под внешними – факторы, описывающие территорию реализации проекта. Основополагающей задачей инвестора является соотнесение региональных факторов со спецификой проекта, и как результат, принятие решения об инвестировании в проект или отказ от него. Часто инвесторы не располагают систематизированными методами оценки инвестиционной привлекательности и принимают решение, основываясь на основе субъективного представления о регионе. Следует отметить, что несмотря на сложное положение и многочисленные проблемы строительного комплекса Российской Федерации, многие регионы обладают «непроявленными» достоинствами, оценить которые можно, проведя скрупулёзный анализ регионов в целом, и в частности проведя их сравнение по отобранным факторам. Как следствие, наиболее эффективное размещение строительных объектов улучшит региональный инвестиционный климат, что в итоге выразится в появлении устойчивых инвестиционных мотиваций. В данной работе потенциальный инвестор сначала выбирает, в какой объект недвижимости собирается вкладывать средства. Будь то объект жилой недвижимости или объект коммерческой непроизводственной недвижимости, далее инвестору необходимо решить в какой регион наиболее выгодно будет инвестировать. В данном исследовании мы не углубляемся во 3 внутри региональные факторы, такие как, например, отдалённость от регионального центра или удалённость от ближайшей реки. Таким образом, уровнем абстракции модели данного исследования можно считать региональный уровень или уровень субъектов Российской Федерации. Объект исследования Объектом исследования данной работы являются регионы Российской Федерации. Предмет исследования Предметом исследования данной работы являются экономические показатели регионов Российской Федерации. социально- Цель исследования Целью исследования данной работы является оценка инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации для размещения объектов жилой и коммерческой непроизводственной недвижимости. Задачи исследования 1) Анализ существующих методов оценки инвестиционной привлекательности регионов России; 2) Сбор и обоснование социально-экономических показателей для оценки инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации для объектов жилой и коммерческой непроизводственной недвижимости (показатели разные для жилой и непроизводственной недвижимости соответственно); 3) Оценка инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации методами факторного анализа и построение на основе этой оценки рейтингов регионов Российской Федерации; 4) Сравнение результатов, полученных разными методами с показателями, прямо характеризующими инвестиционную привлекательность регионов для предложенных типов недвижимости, и выбор метода, дающего наиболее точный рейтинг; 5) Группировка регионов по степени инвестиционной привлекательности и попытка обоснования полученных результатов; 4 6) Проверка гипотезы о значимости выбранных показателей методом корреляционно-регрессионного анализа и построение модели без учёта незначимых показателей с помощью выбранного метода в 4; 7) Визуализация полученных результатов; 8) Выводы. Региональный инвестиционный климат как система социальноэкономических отношений, формируется под воздействием широкого круга взаимосвязанных процессов на макро-, микро- и региональном уровнях управления и создаёт предпосылки для появления устойчивых инвестиционных мотиваций [7,с.91]. Так выглядит определение инвестиционного климата, представленное в статье Гусевой К. Процесс инвестирования, как правило, носит долгосрочный характер, поэтому и инвестиционному климату присуща инерционность. Одним из главных вопросов в области инвестирования проблемных регионов является то, что сложно найти мотивацию для потенциального инвестора вложить свои средства в такой регион, когда есть альтернатива в виде более развитого региона. Но это не всегда так. Даже в проблемных регионах есть «непроявленные» достоинства, не заметные для инвестора при беглом анализе. Также в качестве выгоды не всегда может выступать прибыль. Довольно часто целью инвестирования может выступать желание закрепиться на новом рынке, либо другие нетривиальные идеи, заложенные инвестором. Но какие бы цели не ставил перед собой инвестор, для уменьшения субъективности в процессе инвестирования и, как следствие, для улучшения экономики на региональном уровне необходимо провести грамотную оценку инвестиционной привлекательности регионов, и как наглядное отражение ранжировать регионы в виде рейтинга, отражающего состояние инвестиционного климата в них. Инвестиции принято разделять на три типа: реальные, финансовые (портфельные) и проектные. К финансовым относятся приобретения акций, облигаций, вложение финансовых средств, целевые денежные вложения, приобретение ценностей, а также банковские депозиты. Под реальными инвестициями подразумеваются расширение существующего производство, вложения в строительство. И наконец, под проектными имеются в виду инвестиции в инновационные проекты с последующим сопровождением данного проекта. По видам источников инвестиции разделяют на: государственные, муниципальные, региональные, предприятий, совместные (юридические и физические лица), общественных организаций и отдельных граждан и иностранные. Как правило, инвестиции не рассматриваются отдельно без своего «окружения», данное «окружение» принято называть инвестиционной сферой. Под инвестиционной сферой подразумеваются отношения, 5 представляющие собой совокупность производственных и экономических отношений, целей которых является воспроизводство производственных и непроизводственных фондов. Данные отношения функционируют в инвестиционном комплексе. В современной литературе выделяют такие понятия как инвестиционная привлекательность и инвестиционный климат. Инвестиционный климат включает в себя инвестиционный потенциал, который определяет объективные возможности региона, и инвестиционный риск или условия деятельности инвестора. Однако некоторые аналитики считают, что инвестиционная привлекательность является показателем, обратным инвестиционному риску. В качестве субъектов инвестиционной деятельности можно выделить инвесторов, заказчиков, консультационные фирмы, страховые компании, пользователей инвестиционной деятельности, учреждения кредитнофинансовой сферы, региональные власти. Хотелось бы отметить особую позицию региональных властей, заинтересованных в инвестициях в регион, что соответствовало бы стратегии развития конкретного региона. Таким образом, инвестиционный комплекс представляет сложную систему с большим количеством «игроков», каждый из которых имеет свои цели и интересы. Именно поэтому очевидна необходимость создания рейтинга инвестиционной привлекательности регионов. 6 Глава 1. Анализ проблемы и постановка задачи 1.1 Анализ ситуации в отечественном инвестиционном комплексе В настоящее время в литературе по экономике существует множество определений инвестиционного климата и вариантов его расчёта. В данном исследовании мы принимаем инвестиционный климат как среду, в которой происходят инвестиционные процессы. Она зависит от множества факторов, таких как политический, социальный и юридический. На региональном уровне инвестиционный климат поддерживает двусторонние отношения предпринимателей, банков, органов власти и других участников процесса. В докладе «К концепции и программе социально-экономического развития России до 2015 года» отмечено, что, несмотря на высокие темпы прироста в основной капитал в 1998-2006 годы (10,5% в год) сохраняется более, чем 30% отставание от дореформенного. Многие эксперты сходятся во мнении, что для радикального экономического обновления необходимо, как минимум, удвоение инвестиций. Отсутствие необходимой динамики и инвестиционных мотиваций вызвано рядом причин, одна из которых – недостаточно благоприятный «климат» для инвесторов – то есть совокупность политических, правовых, социальных, экономических и организационных условий, имеющих сильное влияние на структуру инвестиций. Несмотря на повышение инвестиционного рейтинга Российской Федерации в последние годы констатирует улучшение инвестиционного климата в ней. Так в 2006 году был зафиксирован рекордный объём инвестиций в размере 41.6 млрд. долларов. В этом же году отток частного капитала из страны всё равно оказался больше и составил 64,1 млрд. долларов. В наше время, врем глобализации, все страны имеют доступ к инвестициям. Но с другой стороны, это усиливает конкуренцию между ними, поэтому необходимо создать благоприятные условия для инвестиций. Из главных причин не благоприятности нынешнего состояния в отечественном инвестиционном климате, можно отметить отсутствие гарантий, направленных на защиту собственности и низкая легитимность сложившихся отношений на капитал. Также следует отметить неэффективный механизм амортизации основного капитала и отсутствие налоговых льгот на реинвестируемую прибыль. И наконец, нельзя не отметить административные барьеры, препятствующие инвестиционной деятельности. Важно отметить, что для повышения инвестиционной привлекательности регионов необходимо использование средств массовой 7 информации, особенно, электронных, свидетельствующих о позитивных примерах деятельности предпринимателей и инвесторов. Требуется выделение специального проекта повышения инвестиционного климата. Такая программа должна быть нацелена не только на общие положение, но и на конкретные инвестиционные приоритеты. Инвестиционного климат включает в себя инвестиционный потенциал и инвестиционный риск. Инвестиционный потенциал – предпосылки и открытость региона для инвестиций; насыщенность территории факторами, которые могут быть иметь количественное выражение. А инвестиционный риск – это условия возможности потери инвестиций. Интегрированный инвестиционный фактор, с одно стороны, должен быть стабильным, а, с другой, достаточно гибким. Особенно актуальным в наше время является сочетание инвестиций и инноваций, привлечение инвестиций в новые отрасли и инновационные продукты. Существуют три варианта мониторинга инвестиционного климата: - отслеживание инвестиционного климата не выделяя отдельных хозяйственных систем (регионов); - отслеживание инвестиционного климата для страны и в целом и регионов в отдельности (двухуровневый); - отслеживание по укрупнённым экономическим зонам, регионам и отраслям (трёх, четырёхуровневый). Для отечественной экономики наиболее предпочтительным является второй вариант. Плюсы данного варианта заключаются в том, что можно снизить субъективные оценки в процессе анализа инвестиционного климата, упростить управление системой мониторинга, учесть сходства и различия межрегиональных образований. В основе многих методов оценки инвестиционной привлекательности территориальных образований лежит разделение инвестиционного климата на инвестиционный риск и инвестиционный потенциал. Из наиболее рассматриваемых потенциалов нужно отметить ресурсносырьевой потенциал, трудовой потенциал, производственный потенциал, инновационный потенциал, институциональный потенциал, инфраструктурный потенциал, финансовый потенциал, потребительский потенциал. К рискам обычно относят законодательные риски, политические риски, социальные риски, экономические риски, экологические риски и криминальные риски. Подводя промежуточный итог, отметим главную задачу, как оценку инвестиционной привлекательности регионов и создание рейтинга, наглядно показывающего список регионов в порядке их инвестиционной привлекательности. 1.2 Обзор моделей оценки инвестиционной привлекательности региона 8 Самой популярной и доступной формой представления инвестиционной привлекательности регионов являются рейтинги инвестиционной привлекательности. Изначально процесс составления рейтингов вышел из США и является сложной процедурой. Эти методики требуют анализа большого количества информации, в частности, о кредитной истории региона, а также большого числа субъективных факторов и предпосылок. Методики рейтинговых агентств США («Moody’s Investors», «Standard &Poor’s») долгое время использовались без учёта национальной и региональной специфики. Поэтому в настоящее время сложилась тенденция создания национальных рейтингов, служащих альтернативой международным рейтингам. Одним из основных отличий национальных и международных рейтингов является то, что национальные агентства сопровождают рейтинги после присвоения, предлагают информационноаналитические услуги. В России составлением рейтингов с середины 1990-х гг. занимаются агентства «Moody’s Investors», «Standard &Poor’s», «Эксперт-РА» и Банком Австрии. Желание уйти от влияния международных методик и лучше учесть региональную специфику привело к возникновению в 1997 г. первого российского агентства «Эксперт-РА». Существует большое количество различных методик. Проанализируем наиболее значимые из них. Методика Гарвардской школы бизнеса Методика оценивает инвестиционную привлекательность исходя из того, каким рискам подвергался инвестор в том или ином регионе. Факторы, принимавшиеся в оценку: законодательные аспекты национальных и иностранных инвестиций; состояние национальной валюты, возможность вывоза капитала, уровень инфляции и политическая ситуация в стране [2, c.73]. Рейтинг составлялся экспертным методом, а сам метод можно считать достаточно «узким». В связи с этим дальнейшее развитие методик пошло по пути увеличения факторов и увеличения количества оцениваемых экспертами параметров и введения статистических показателей. К наиболее популярным факторам в новых системах можно отнести объём ВНП, структура экономики, состояние инфраструктуры, условия развития внешней торговли. Методика журнала «Euromoney» Эта методика состоит из девяти групп показателей, с помощью которых оцениваются [3, c.21]: уровень политического риска, кредитоспособность региона, доступность банковского кредитования, эффективность экономики, доступность долгосрочного ссудного капитала, краткосрочного финансирования. 9 Дальнейший расчёт этих значений происходит следующим путём. Им присваиваются оценки по 10-бальной шкале, а затем взвешиваются в соответствии со значимостью того или иного показателя и его вкладом в итоговую оценку. Список факторов, входящих в данную методику пересматриваются регулярно в связи с изменением конъюнктуры мирового рынка. Некоторые оценки факторов в данной методике составляются путём комбинирования набора индикаторов. К таким оценкам относится политическая ситуация в регионе. В случае затруднения обоснования статистического подхода, могут быть подключены и экспертные мнения. Методика «Инвестиционной газеты» В данной методике при расчёте инвестиционной привлекательности факторы социально-экономической деятельности регионов делится на факторы, характеризующие инвестиционный потенциал региона и риск инвестирования в него. К инвестиционному потенциалу отнесены следующие группы: трудовые ресурсы, институционный потенциал, развитие инфраструктуры, инновационный потенциал, финансовый потенциал, а также степень развития производства. Показатели, характеризующие риска вложения средств в регионы, делятся на такие группы, как политический, законодательный, финансовый и экономический рейтинги. Методика кредитного рейтинга Методика присвоения кредитного рейтинга агентства Moody’s [1] в основном используется для оценки текущего развития региона, муниципального образования. По нему можно судить о развитии местных финансов и состоянии бюджетов. Методика позволяет инвесторам грамотно размещать активы и в дальнейшем осуществлять нетрудоёмкий контроль за соблюдением своих интересов. Риски, рассматриваемые в данной методике: общеэкономические, налоговые, финансовые, связанные с управлением местным бюджетом и некоторые другие [4, с.42]. После интегральной оценки рисков выбранных групп показателей регионы делятся на пять групп в зависимости от уровня риска [1, c.10]: высокий (0-2) – высокого кредитного риска и неспособности выполнять долговые обязательства; выше среднего (2-4) – высокая степень зависимости от благоприятной экономической обстановки; средний (4-6) – неблагоприятные изменения в экономических условиях могут привести к недостаточной финансовой стабильности муниципального образования; 10 ниже среднего (6-8) – достаточная финансовая стабильность муниципального образования, способная функционирования в неблагоприятных экономических условиях; низкий уровень риска (8-10) – высокая степень финансовой стабильности муниципального образования в существующих экономических условиях. Резюмируя данную методику, можно отметить, что учитывается только финансовый потенциал и риск региона и основывается эта методика исключительно на экспертных оценках. Примерно такая же схема используется в методике агентства «Standard & Poor’s». Рейтинги составляются для долгосрочных и краткосрочных займов. Для обозначения мест в рейтингах используются буквенные обозначения от наивысшей категории «AAA» до самой низкой «D». Для уточнения места в рейтинге могут быть использованы «+» и «-». Методика Экономического департамента Банка Австрии Данная методика является первым шагом к систематизации и выявлению факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность региона. Экономический департамент Банка Австрии [5, c.11] подготовил аналитический материал «Regional Risk Rating in Russia», где были рассчитаны оценки рисков вложения капитала в различные регионы Российской Федерации с учётом политической, экономической и социальной ситуации в них. Результатом этого отчёта является рейтинг, где все регионы разделены на 6 классов: 1 класс – благоприятная ситуация для вложения капиталов; 2 класс – относительно благоприятная ситуация; 3 класс – противоречивая ситуация; 4 класс – неблагоприятная ситуация; 5 класс – серьёзно неблагоприятная ситуация; 6 класс – опасная для вложения капиталов ситуация. Проблемами составления рейтингов можно считать неоднозначность самого понятия «инвестиционный климат», ограниченность выборки факторов, отсутствие учёта законодательных условий инвестирования, неоднозначная обоснованность принципов агрегирования оценок влияния выбранных факторов, а также нерегулярность составления этих рейтингов. Методика рейтингового агентства «Эксперт» Долгое время методики развивались по пути учёта долгосрочного финансового риска. Это довольно мощные методики для оценки инвестиционной привлекательности развитых стран, но недостаточно всеохватывающие для анализа регионов Российской Федерации; поэтому необходимо проанализировать большее количество потенциалов, что и было сделано рейтинговым агентством «Эксперт». 11 В этой методике рассматриваются восемь типов инвестиционного потенциала: производственный, инфраструктурный, инновационный, потребительский, ресурсно-сырьевой, трудовой, институциональный и финансовый. Соответственно увеличенному количеству потенциалов в данной методике и большее количество рисков, среди которых выделяют: политический, экономический, криминальный, социальный, экологический и финансовый. Таким образом, интегральные оценки потенциалов и рисков состоят из 8 видов потенциалов и 7 видов рисков. Ранг региона по каждому потенциалу и риску вычисляется как относительное отклонение от среднего уровня по всей Российской Федерации, принимаемое за единицу. Результатом данной оценки [6, c.17] инвестиционной привлекательности является распределение регионов по значениям потенциалов и рисков на 12 групп: высокий потенциал – минимальный риск; высокий потенциал – умеренный риск; высокий потенциал – высокий риск; высокий потенциал – экстремальный риск; средний потенциал – минимальный риск; средний потенциал – умеренный риск; средний потенциал – высокий риск; средний потенциал – экстремальный риск; низкий потенциал – минимальный риск; низкий потенциал – умеренный риск; низкий потенциал – высокий риск; низкий потенциал – экстремальный риск; а также рейтинги по каждому потенциалу и риску в отдельности. К преимуществам данной методики можно отнести гибкость в выборе показателей, входящих в состав каждого из показателей. Методика К. Гусевой Данная методика [7, c.90] основывается на понятии «рыночная реакция региона». В анализе региона особое внимание уделяется различиям в «стартовых условиях» вхождения регионов в рынок, особенностям развития промышленности и наличие природно-ресурсной базы, а также уровня жизни населения. Основная идея, предложенная К. Гусевой, заключается в том, что «рыночная реакция» является следствием воздействия традиционных факторов, определяющих инвестиционную активность, а также как результат реформирования системы региональных отношений. Автор вводит такое понятие, как «степень адаптации экономики к новым условиям». В качестве результирующих оценок в данной методике предложены такие понятия, как «положительная рыночная реакция», что означает видимость предпосылок к оздоровлению инвестиционного климата. И наоборот «слабая рыночная реакция» служит причиной подавления инвестиционной активности. Подводя итог по этой методике можно сказать, что она является первой, основанной на механизмах государственного регулирования инвестиционной привлекательности на региональном уровне. Методика А.И.Бланка 12 По методике А.И.Бланка [8, c.134] интегральный расчёт инвестиционной привлекательности региона основывается на следующих «стабильных» показателях: демографическая характеристика регион, уровень общеэкономического развития региона, развитость инфраструктуры в регионе, развитость рыночных отношений и коммерческой инфраструктуры, безопасность инвестирования в регионе. Под «стабильностью» показателя подразумевается то, что такой показатель обновляется раз в 3-4 года. В качестве итоговой оценки устанавливаются: регионы приоритетного уровня инвестиционной привлекательности, регионы с высоким уровнем инвестиционной привлекательности, регионы со средним уровнем инвестиционной привлекательности, регионы с низким уровнем инвестиционной привлекательности. Методика Сазыкина В.Л. Данный метод интегральной оценки позволяет не только определять не только ранг объекта в группе, но и определять насколько тот или иной объект лучше другого. Идея метода состоит в том, что значения группы показателей сравниваются с «авторитетным средним». Данное понятие можно объяснить следующим образом. Если в группе исследуемых объектов десять регионов, то под «авторитетным средним» подразумевается среднее значение исследуемого показателя по всей стране. Далее вычисляются отклонения каждого значения от «авторитетного среднего», и процент от него. После чего, все относительные показатели суммируются и делятся на их число. После этой процедуры получается итоговый рейтинг, где в отличие от обычного метода агрегирования мест каждого показателя, можно увидеть, насколько инвестиционная привлекательность каждого региона лучше или хуже среднестатистического по России. Методика частных индексов В своей статье «Интегральная оценка развития социальноэкономического инфраструктуры региона» А.Н.Ильченко, Ма Цзюнь исследуют статистическую проблематику измеримости социальноэкономической инфраструктуры. Ввиду отсутствия общепринятой методики затруднительно ранжирование территорий. Под инфраструктурой подразумевается совокупность предприятий из разных отраслей хозяйства, оказывающие разнообразные услуги производственного характера или услуги по обслуживанию населения. Для обоснования расчёта интегрального показателя уровня развития социально-экономической инфраструктуры (СЭИ) территории (региона) принимаются следующие допущения: 13 1) ИРСЭИ включает две компоненты: социально-демографическую и производственно-территориальную; 2) Социально-экономическая включает в себя среднедушевые индикаторы: экономические возможности личности (через уровень ВВП), деловую активность бизнеса (через уровень занятости населения) и повседневные условия жизни (здравоохранение, образование, жильё); 3) Производственно-территориальная включает в себя развитие транспортной сети, обеспеченность питьевой водой и экологическую чистоту окружающей среды. Индексы считаются по методике экспертов ООН (метод частных индексов). В общем виде индекс рассчитывается по формуле: В итоговой оценке индексы складываются с весами 1/3 и 2/3 у социально-экономического и производственно-территориального соответственно. Резюмируя, авторы утверждают, что передовые регионы более привлекательны для трудовой миграции населения. Миграция людей ведёт к привлечению инвестиций, и как следствие, к увеличению инвестиционной привлекательности региона, и в перспективе к экономическому развитию регионов и улучшению качества жизни населения. Метод может быть использован не только для интегральной оценки уровня развития социальноэкономической инфраструктуры, но и для инвестиционной привлекательности регионов России. По мнению Панасейкиной В.С все из предложенных методик имеют как плюсы, так и минусы, и могут быть условно разделены на три группы: - применяющие экспертные оценки (методика журнала «Euromoney», методика Гарвардской школы бизнеса, методики присвоения кредитного рейтинга); - применяющие статистические балльные оценки (методика инвестиционной газеты, методика экономического департамента Банка Австрии, методика рейтингового агентства «Эксперт», методика А.И. Бланка и методика К. Гусевой); 14 - применяющие свод частных показателей в интегральный показатель (методика экономического департамента Банка Австрии, методика К. Гусевой, методика А.И. Бланка и методика рейтингового агентства «Эксперт»). В использовании экспертных оценок есть безусловный минус, заключающийся в субъективности оценок, а также эксперты инстинктивно ставят средние оценки и редко ставят крайние оценки. Поэтому верно отдать предпочтение статистическим оценкам, как более объективным. Конечно, иногда не обойтись без экспертных оценок, где само сравнение может быть произведено на субъективном уровне. В интегральных методах ранжирования также есть свои минусы. Методики позволяют определить, что один регион лучше другого, но не показывают, насколько он превосходит этот регион. Весы в таких методиках также подбираются экспертным методом, что только усиливает субъективность оценки. Значительная роль, отводящаяся экспертным оценкам, приводит к тому, что их можно рассматривать только с позиции доверия или недоверия к ним. Резюмируя, можно отметить недостаточность методологической базы для оценки инвестиционной привлекательности различных типов территорий, в том числе и регионов Российской Федерации. Также можно отметить сложность обоснования значимых факторов. Для решения задачи о принятии решения об инвестировании в объект жилой и коммерческой непроизводственной недвижимости инвестор должен располагать более гибким инструментарием. 15 Глава 2. Методические аспекты исследования 2.1 Исследуемые регионы и обоснование отобранных показателей Для начала определим список регионов для анализа. Исследуемые регионы представлены в таблице 1. Всего рассматриваемых регионов 83. В список не включены недавно вошедшие в состав Российской Федерации Республика Крым и город федерального значения Севастополь из-за отсутствия статистических данных по ним. 16 17 18 Таблица 1. Список регионов, исследуемых в работе Факторы, которые оказывают влияние на инвестиционный климат, можно разделить по отношению к ним со стороны общества на: - объективные (зависят от природно-климатических условий, географического положения, оснащённости энергосырьевыми ресурсами и другого); - субъективные (связанные с управлением деятельностью людей). Больше всего на субъективную составляющую оказывает влияние инвестиционная политика, которая выступает, как совокупность различных мероприятий. Она принимает актуальность через стратегии регулирования инвестиционной деятельности. В настоящее время придумано много методов оценки инвестиционной привлекательности и присвоения рейтинга региону. Все они основаны на разных экономических, политических и финансовых показателях. Рейтинг присваивается по совокупности этих показателей. Для принятия решения об инвестировании или отказе от него инвесторам необходим такой рейтинг. Но многие инвесторы не умеют проводить собственные исследования, поэтому вынуждены прибегать к помощи рейтинговых агентств. Рейтинг региона повышается, когда поступает приток инвестиций в регион. Факторы, отказывающие влияние на инвестиционный климат: - макроэкономические (динамика ВРП, уровень инфляции и процентных ставок, ВВП); - нормативно-правовые (защита собственности); - налогообложение; - информационное обеспечение; - непредсказуемость, непрозрачность страны для инвесторов; - задолженность по внешним обязательствам. Указанные факторы могут, как стимулировать, так и тормозить инвестиционный климат. Оценка инвестиционной привлекательности региона является ключевым действием в принятии инвестиционного решения. Низкая инвестиционная привлекательность проявляется в «недополучении» иностранных инвестиций и низкой эффективности уже «работающих» на территории инвестиций. Методы, существующие для оценки инвестиционной привлекательности регионов, можно разделить на три группы: 1) Экономико-математические методы; 19 2) Методы факторного анализа; 3) Методы экспертных оценок. В первый метод входят корреляционно-регрессионный и дисперсионный анализы. Факторный анализ применяется, когда имеется огромное число различного рода показателей. Суть метода состоит в создании укрупнённых групп и дальнейшего анализа уже по укрупнённым группам. Методы экспертных оценок имеет своё преимущество. Эксперты могут пользоваться не только статистическими временными переменными, но и принимать решения на основе нерегулярной разовой информации. Методики факторного анализа и экспертных оценок позволяют ранжировать регионы в группы со сходными условиями инвестиционной деятельности. По мнению большинства специалистов в области составления таких рейтингов среди их недостатков можно отметить: разночтения привлекательность»; в толковании понятия «инвестиционная - различный набор учитываемых показателей, характеризующих степень инвестиционной привлекательности; - недостаточная обоснованность принципов агрегирования десятков показателей; недостаточность научного инвестиционной привлекательности; обоснования методов оценки - нерегулярность в проведении таких оценок. Таким образом, существует сильная необходимость в проведении таких исследований. В данном исследовании инвестиционная привлекательность регионов Российской Федерации для размещения объектов жилой и коммерческой непроизводственной недвижимости будет анализироваться методами факторного анализа. Однако, показатели, отобранные для этих двух типов недвижимости, не будут делиться на укрупнённые группы, и делиться на инвестиционный потенциал и риск. Вместо этого каждый показатель будет проанализирован с позиции логики, как он влияет на инвестиционную привлекательность. Таким образом, отобранные показатели будут делиться на те, при увеличении значения которых, увеличивается инвестиционная 20 привлекательность, и те, при уменьшении которых, увеличивается инвестиционная привлекательность. После данного анализа общая инвестиционная оценка получается, как интегральная оценка всех отобранных показателей, приведённых либо к балльной системе, либо нормированных по другим системам, описанным ниже. Ввиду отсутствия экспертов веса выставляются одинаковые. Для проверки значимости выбранных показателей будет использоваться корреляционно-регрессионный метод. Все данные взяты из регионального блока базы Госкомстата за два наиболее последних года, чтобы можно было оценить показатель в динамике. Рассмотрим факторы, отобранные при анализе жилой недвижимости: 1) Общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя. С точки зрения инвестирования, чем меньше этот показатель, тем больше необходимости в данном регионе в новом жилье для людей. Данный показатель измеряется в квадратных метрах. 2) Приобретение квартир для граждан, уволенных с военной службы, из органов внутренних дел, и приравненных к ним лиц. Чем больше военных в регионе или чем больше таких квартир, тем выше спрос и тем лучше для инвестиционной привлекательности. Показатель измеряется в штуках. 3) Удельный вес ветхого и аварийного жилого фонда в общей площади всего жилого фонда. Чем выше этот показатель, тем лучше для инвестиций данный регион, тем больше городская недвижимость нуждается в обновлении жилья. Показатель измеряется в %. 4) Численность граждан, пользующихся социальной поддержкой по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Данный показатель измеряется в тысячах человек, и чем меньше людей этой группы, тем лучше для потенциального дохода после инвестирования в проекты жилой недвижимости. 5) Число семей, получивших жильё и улучшивших жилищные условия в отчётном году в % к состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Необходимость в новом жилье прямо пропорциональна этому показателю. 6) Реальная среднемесячная начисленная заработная плата. Измеряется в % к предыдущему году. Чем выше показатель, тем выше платёжеспособность населения, тем лучше для инвестиционной привлекательности. 21 7) Уровень занятости населения. Чем выше занятость населения, тем, в общем, больше потенциальных покупателей, тем лучше для инвестиционной привлекательности региона. Показатель измеряется в %. 8) Численность экономически активного населения. Очевидно, что чем больше этот показатель, тем лучше для привлекательности региона. Измеряется данный показатель в тысячах человек. 9) Естественный прирост (убыль населения) на тысячу человек населения. Измеряется в количестве человек. Понятно, что чем выше данный показатель, тем выше потребность в жилой недвижимости. 10) Миграционный прирост (убыль) населения на 10000 человек. Измеряется в количестве человек. Чем больше приток миграции в регион, тем больше потребность в жилой недвижимости. 11) Число родившихся на 1000 женщин репродуктивного возраста. Показатель из серии «чем больше, тем лучше». Измеряется в количестве человек. 12) Число умерших в трудоспособном возрасте от убийств на 100000 трудоспособного населения. Измеряется в количестве людей. Следует понимать, что чем меньше этот показатель, тем «спокойнее» обстановка в регионе, тем выше инвестиционная привлекательность региона для размещения таких объектов. 13) Смертность населения трудоспособного возраста. Измеряется в количестве человек на 100000 населения. Чем меньше данный показатель, тем лучше для инвестиционной привлекательности региона. 14) Выбросы в атмосферу загрязняющих веществ, отходящих от стационарных источников. Показатель измеряется в тысячах тонн. И чем меньше этот показатель, тем привлекательней данный регион для инвестиций в области жилой недвижимости. 15) Субсидии, субвенции, дотации из бюджета. Здесь подразумеваются в основном инфраструктурные субсидии, субвенции, дотации из бюджета, а также для особых групп граждан бюджетных сфер, молодых учёных. Также имеет место быть особые условия кредитования. Чем выше этот показатель, тем более богат регион, тем больше людей имеют возможности более выгодно приобрести жилую недвижимость, всё это в итоге повышает инвестиционную привлекательность. Показатель измеряется в тысячах рублей. 22 16) Денежные доходы на душу населения. Очевидно, этот показатель из серии «чем больше, чем лучше», чем платёжеспособнее население, тем привлекательней регион для инвестора. Измеряется в рублях. 17) Удельный вес расходов домашних хозяйств на оплату жилищнокоммунальных услуг. Чем меньше население платит за жилищнокоммунальные услуги, тем лучше это сказывается на потенциальной покупке жилой недвижимости, ведь высокая плата за жильё относительно доходов населения является серьёзной преградой к приобретению жилья. Измеряется в %. 18) Численность граждан, имеющих право на меры социальной поддержки за счёт средств бюджетов Российской Федерации. Чем выше данный показатель, тем лучше для инвестиционной привлекательности региона. Показатель измеряется в количестве человек. 19) Индекс потребительских цен. Измеряется в процентах к предыдущему году. Чем ниже его значение, тем больше денег остаётся у населения, тем больше вероятность приобретения жилой недвижимости, и выше инвестиционная привлекательность региона. Показатель измеряется в %. 20) Бюджетные ассигнования на социальное обеспечение населения. Измеряется в тыс. рублей. Такого рода ассигнования позволяют населению усилить инвестиционную мотивацию приобретения жилья. 21) Кредиты, займы некоммерческих организаций, обслуживающих домашние хозяйства. Хотя это и очень узкая финансовая характеристика, но она позволяет судить о кредитной ситуации в регионе. Измеряется в тыс. рублей. Чем выше она, тем выше инвестиционная привлекательность региона. 22) Оценка направлений деятельности строительных компаний: жилая недвижимость, измеряется в %, показывает какую часть строительства, занимает жилая недвижимость. Чем меньше данный показатель, тем менее освоен рынок, и привлекательней этот регион для инвестиций. Рассмотрим показатели, отобранные при анализе коммерческой непроизводственной недвижимости (отметим сразу, что к такому типу недвижимости относятся офисы и склады): 1) Валовой региональный продукт. Объективно считать, что валовой региональный продукт отражает развитие региона, как следствие 23 потребность в офисах и складах. Логично предположить, что, чем больше валовой региональный продукт, чем выше эта потребность, и, следовательно, инвестиционная привлекательность региона для размещения коммерческой непроизводственной недвижимости. Показатель измеряется в миллионах рублей. 2) Валовой региональный продукт на душу населения. Показатель по логике очень похож на первый показатель, измеряется в рублях. 3) Для инвестиций в основной капитал в валовом региональном продукте. Этот показатель определяет насколько производство нацелено на развитие, и как следствие показывает необходимость в недвижимости коммерческого непроизводственного типа. Измеряется в %. 4) Инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования. Показатель по смыслу похож на третий показатель. Чем он больше, тем лучше для инвестиционной привлекательности региона. Измеряется в миллионах рублей. 5) Инвестиции в основной капитал на душу населения. Показатель серии «чем больше, тем лучше». Измеряется в рублях. 6) Внутренние текущие затраты на исследования и разработки в % к валовому региональному продукту. Показатель измеряется в %, чем он выше, тем лучше для инвестиционной привлекательности. 7) Объём инновационных товаров, работ, услуг организаций, осуществляющих технологические инновации. Показатель измеряется в тысячах рублей. Предполагаем, что чем больше этот показатель, тем больше необходимость в коммерческой непроизводственной недвижимости в конкретном регионе. 8) Удельный вес организаций, осуществляющих технологические инновации. По смыслу показатель схож с седьмым показателем. Измеряется в %. 9) Численность персонала, занятого исследованиями и разработками, на 10000 занятых в экономике. Измеряется в количестве человек, показатель из серии «чем больше, чем лучше». 10) Объём поступивших иностранных инвестиций на душу населения. Измеряется в долларах. Очевидно, что чем больше этот показатель, тем больше развит бизнес в регионе, тем больше необходимость в офисах, складах. 11) Демографическая нагрузка на население трудоспособного население трудоспособного возраста, на 1000 человек трудоспособного 24 населения приходится человек. Измеряется в промилле. Чем меньше этот показатель, тем лучше для привлекательности региона. Нетрудоспособное население не способствует развитию бизнеса. 12) Численность студентов государственных высших учебных заведений. Показатель измеряется в тысячах человек, и, предполагается, что студенты высших учебных заведений являются перспективными кадрами, которые откроют своё дело в будущем. 13) Выбросы в атмосферу загрязняющих веществ, исходящих от стационарных источников. Предполагаем, что регионы с менее благоприятной окружающей средой менее привлекательны для инвесторов. Показатель измеряется в тысячах тонн. 14) Внешнеторговый оборот. Измеряется в миллионах долларов. Очевидно, что чем больше этот показатель, тем более развит бизнес в регионе. Связь прямо пропорциональная. 15) Густота автомобильных дорог на 1000 кв. км. Измеряется в км. Связь может быть и не сильная, но чем больше дорог, тем больше взаимодействия между регионами, и развит бизнес. 16) Оборот малых предприятий. Чем он больше, чем больше развиваются предприятия, тем больше нужно объектов коммерческой непроизводственной недвижимости. Измеряется показатель в тысячах рублей. 17) Оборот розничной торговли на душу населения. Чем выше оборот, тем более развитым становится бизнес, тем большей площадей складов и офисов необходимо бизнесу. Измеряется в рублях. 18) Рентабельность проданных товаров, продукции. Измеряется в процентах. Объективно считать этот показатель одним из главных в развитии бизнеса. Большая рентабельность соответствует большей привлекательности региона. 19) Оборот средних предприятий, в тыс. рублей. Чем выше , чем лучше для привлекательности региона. 20) Объём выручки от всех видов товаров, продукции, услуг в тыс. рублей. Чем выше, тем лучше. 21) Оценка направлений деятельности строительных компаний: нежилая недвижимость. Измеряется в %. Чем меньше показатель, тем менее освоен рынок, тем выше инвестиционная привлекательность. 25 Показатели затрагивают основные социальные и экономические аспекты регионов. Из-за недостатка статистических данных, возможно, упущены правовые аспекты. Все показатели берутся с сайта Госкомстата за два последних года (представленных в базе), или последних квартала, если информация представлена поквартально для того, чтобы можно было посмотреть изменение инвестиционной привлекательности региона в динамике. 2.2 Методы расчёта инвестиционной привлекательности регионов, применяемые в исследовании Первый метод основывается на том, что ряд значений по каждому показателю разбивается на пять равных 20%-групп и региону выставляется оценка в зависимости от того, в какую группу он попал, соответственно 0,2;0,4;0,6;0,8;1 от максимального балла, который устанавливается экспертами. Чтобы избежать путаницы выбираем одинаковый балл, например, 5. Для показателей типа «чем меньше, чем лучше», баллы выставляются, как показано на рисунке 1. Балл 1 считается лучше балла 5. Рисунок 1. Иллюстрация метода 20% групп для показателей типа «чем меньше, тем лучше» Для показателей типа «чем больше, тем лучше» баллы выставляются согласно рисунку 2. Рисунок 2. Иллюстрация метода 20% групп для показателей типа «чем больше, тем лучше» После выставления баллов по каждому показателю, они суммируются, и выставляется итоговый балл. Чем меньше итоговый балл, тем выше положение региона в рейтинге. Метод простой и наглядный, но минусом является «механистичность», негибкость. 26 Второй метод похож по своему принципу на первый метод, кроме того, что нижней границей выступает не минимальное значение ряда, а медиана. Значения меньше медианы принимаются равными 0, а выше ранжируются методом 20% групп. Данный метод эффективен при неблагоприятной обстановке в большинстве регионов. В данном методе баллы выставляются от меньшего к большему, то есть балл 5 лучше для инвестиционной привлекательности региона, чем балл 1. Для показателей типа «чем больше, тем лучше» баллы выставляются согласно рисунку 3. Рисунок 3. Метод медиан для показателей «чем больше, тем лучше» Для показателей типа «чем меньше, тем лучше» баллы выставляются, как показано на рисунке 4. Рисунок 4. Метод медиан для показателей «чем меньше, тем лучше» Итоговая привлекательность региона считается, как сумма баллов по всем показателям. Чем выше итоговый балл, тем выше привлекательность региона в итоговом рейтинге. Третий метод, или метод частных индексов, заключается в том, что инвестиционная привлекательность для показателей типа «чем выше, тем лучше» считается по формуле: 27 . Таким образом, считается нормированная величина, показывающая, какую часть от всего диапазона величин конкретного показателя занимает значение для конкретного региона. Для показателей типа «чем меньше, тем лучше» формула немного меняется и приобретает вид: . Итоговая привлекательность считается как сумма индексов по всем показателям, разделённая на их количество. Четвёртый метод, или интегральный метод Сазыкина В.Л., позволяет не только определить место региона, но и определить, насколько инвестиционная привлекательность выше или ниже «авторитетного» среднего по регионам Российской Федерации. Под «авторитетным» средним подразумевается средняя величина по всем регионам. Например, если мы рассматриваем 10 регионов, то «авторитетным» средним будет средняя величина выбранного показателя для всех 83 регионов Российской Федерации. Поскольку в исследовании рассматриваются все регионы, то за «авторитетное» среднее возьмём арифметическое среднее каждого из показателей. Формула для показателей типа «чем выше, тем лучше» выглядит: . Для показателей типа «чем меньше, тем лучше» формула изменится: . Далее все значения суммируются и делятся на их количество. Итоговые оценки позволяют не только ранжировать регионы в порядке их инвестиционной привлекательности, но и увидеть насколько в процентах инвестиционная привлекательность конкретного региона выше (или ниже) средней инвестиционной привлекательности по стране. 28 Глава 3. Практическая часть 3.1 Результаты расчётов по методам, рассмотренных в главе 2 Следует отметить, что в таблицах года называются «1 год» и «2 год», поскольку не все показатели взяты с одного года. То есть для примера, большинство показателей взято за 2011/2012 и 2012/2013 года, но некоторые по которым отсутствует информация по последним годам, взята информация в более ранние года, и принята как наиболее актуальная. Так как некорректно было бы присвоить какой-то конкретный год, года были названы «1 год» и «2 год». Полученный первым методом (метод 20% групп) для жилой недвижимости рейтинг представлен в таблице 1 (приложение 1). Первым методом (20% групп) для коммерческой непроизводственной недвижимости результат представлен в таблице 2 (приложение 1). Вторым методом (метод медиан) для жилой недвижимости –таблица 3 (приложение 1). Вторым методом (метод медиан) для коммерческой непроизводственной недвижимости – таблица 4 (приложение 1). Третьим методом (метод частных индексов) для жилой недвижимости – таблица 5 (приложение 1). Третьим методом (метод частных индексов) для коммерческой непроизводственной недвижимости – таблица 6 (приложение 1). Четвёртым методом (метод Сазыкина В.Л.) для жилой недвижимости – таблица 7 (приложение 1). Четвёртым методом (метод Сазыкина В.Л.) для коммерческой непроизводственной недвижимости – таблица 8(приложение 1). 3.2 Сравнение результатов применённых методов с показателями, прямо характеризующими инвестиционную привлекательность 29 Для сравнения полученных результатов возьмём данные из базы Госкомстата, по которым можно «напрямую» судить об инвестиционной привлекательности. Для жилой недвижимости воспользуемся показателем «ввод в действие общей площади жилых домов» в тысячах квадратных метрах. Для коммерческой недвижимости возьмём показатель «инвестиции в нежилые здания и сооружения» в миллионах рублей. Также для жилой недвижимости используем показатель введённых квадратных метров в год на 1000 человек к количеству квадратных метров на душу населения. Для жилой недвижимости и показателя «ввод в действие общей площади жилых домов» в тысячах квадратных метрах полученный рейтинг представлен в таблице 1 (приложение 2). Для показателя «введённых квадратных метров жилья на 1000 человек в год» полученный рейтинг представлен в таблице 2 (приложение 2). И наконец, для коммерческой недвижимости, используя показатель «инвестиции в нежилые здания и сооружения» в миллионах рублей получаем рейтинг в таблице 3 (приложение 2). 30 31 Полученные рейтинги примем за эталон и сравним с ними рейтинги, полученные в результате применения четырёх методов факторного анализа. По итогам сравнения с показателем «ввод квадратных метров в год на 1000 человек» имеем (столбцы без названия показывают разницу в позиции эталонного и сравниваемого рейтингов, измеряется в количестве позиций; все остальные столбцы показывают номер в соответствующем рейтинге; также рассчитаны сумма отклонений и среднее отклонение, последние две строчки таблиц) (таблица 2): 32 33 34 35 Таблица 2. Сравнение результатов рейтингов для жилой недвижимости с рейтингом, полученным, используя показатель «ввод квадратных метров в год на 1000 человек» При сравнении с показателем «всего введено метров жилья в год» для жилой недвижимости получаем (таблица 3): 36 37 38 39 Таблица 3. Сравнение результатов рейтингов для жилой недвижимости с рейтингом, полученным, используя показатель «ввод метров жилья в год» Для коммерческой недвижимости используем показатель «инвестиции в нежилые здания и сооружения», получаем (таблица 4): 40 41 42 43 44 Таблица 4. Сравнение результатов рейтингов для коммерческой непроизводственной недвижимости с рейтингом, полученным, используя показатель «инвестиции в нежилые сооружения и постройки» По результатам сравнения можно сделать выводы, что из четырёх методов более точную оценку даёт метод Сазыкина В.Л. Также следует отметить, что результаты оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости более точны, чем результаты оценки жилой недвижимости. Таким образом, признаем метод Сазыкина В.Л. наиболее объективным из четырёх предложенных, и дальнейшее исследование будем проводить, основываясь на результатах данного метода. В качестве эталонного рейтинга для жилой недвижимости лучший результат даёт показатель «всего введено метров жилья в год». 45 3.3 Итоговый рейтинг и визуализация результатов Рассчитаем итоговый рейтинг регионов Российской Федерации для размещения объектов жилой недвижимости методом Сазыкина В.Л.(таблица 2). Для этого посчитаем среднее арифметическое за два исследуемых года. Динамика улучшения или ухудшения рейтинга для каждого региона отмечена либо зелёной (1), либо красной (0) ячейкой соответственно (таблица 5). 46 47 Таблица 5. Итоговый рейтинг регионов Российской Федерации для размещения объектов жилой недвижимости методом Сазыкина В.Л. Далее аналогично рассчитаем рейтинг регионов Российской Федерации для размещения объектов коммерческой непроизводственной недвижимости (таблица 6). 48 49 Таблица 6. Итоговый рейтинг регионов Российской Федерации для размещения объектов коммерческой непроизводственной недвижимости методом Сазыкина В.Л. Аналогично рассчитаем значения эталонных рейтингов, основанных на «вводе метров жилой недвижимости в год» для жилой недвижимости (таблица 7) и «инвестициях в нежилые сооружения и постройки» для коммерческой непроизводственной недвижимости (таблица 8). 50 51 Таблица 7. Рейтинг регионов Российской Федерации для размещения объектов жилой недвижимости на основании введённых метров жилой недвижимости в год 52 53 Таблица 8. Рейтинг регионов Российской Федерации для размещения объектов коммерческой непроизводственной недвижимости на основании инвестиций в нежилые сооружения и постройки Далее построим распределения результатов для жилой и коммерческой непроизводственной недвижимости по отношению к эталонным рейтингам, чтобы оценить, насколько они совпадают. 54 Для жилой недвижимости получаем график (рисунок 5). Рисунок 5. Сравнение результатов рейтингов для жилой недвижимости Для коммерческой непроизводственной недвижимости получаем график (рисунок 6). Рисунок 6. Сравнение результатов рейтингов для коммерческой непроизводственной недвижимости Исходя из того, что идеальным случаем был бы тренд, проходящий под углом 45 градусов и скопление точек около этого тренда, можно сделать 55 вывод, что результаты оценки и итоговый рейтинг для коммерческой недвижимости получился намного более точным, нежели рейтинг для жилой недвижимости. Такие результаты можно объяснить рядом причин. Вопервых, для коммерческой непроизводственной недвижимости показатель, используемый для составления сравнительного рейтинга, то есть «инвестиции в нежилые сооружения и постройки», является намного более точным, нежели показатель «ввод метров жилой недвижимости в год» для жилой недвижимости, который не всегда может отражать реальные инвестиции. Во-вторых, причиной могут быть локальные факторы, к которым инвестиционная привлекательность региона для размещения жилой недвижимость определённо более чувствительна, нежели для размещения коммерческой непроизводственной недвижимости. В-третьих, причиной могут быть более точно отобранные показатели для модели инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации для размещения объектов коммерческой непроизводственной недвижимости, чем для модели инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации для размещения объектов жилой недвижимости. Для этого проверим гипотезу о значимости выбранных факторов. 3.4 Построение линейной регрессии для сравниваемых показателей Построим линейную регрессию, где в качестве зависимой переменой возьмём показатели, взятые для эталонных рейтингов, а зависимыми выступают показатели, взятые для моделей инвестиционной привлекательности. Тем самым, мы сможем отобрать значимые показатели. Рассмотрим сначала модель, где зависимой переменной выступает показатель «ввод квадратных метров жилья в год», а независимыми – отобранные показатели для жилой недвижимости. Строя линейную регрессию в программе Eviews, получаем: 56 Таким образом, модель описывается данными показателями на 64%, а значимыми на уровне 5% можно считать показатели x5, x6, x10, x16, x22. Построим ещё раз линейную регрессию и получим: 57 Модель описана данными показателями на 48%, а значимыми на уровне 5% являются показатели x5, x6, x10, x16. Последний показателей: раз строим линейную регрессию для оставшихся Модель описана на 46 %, и все показатели значимы. Таким образом, остались показатели x5, x6, x10, x16. x5 - Число семей, получивших жильё и улучшивших жилищные условия в 58 отчётном году в % к состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях x6 - Реальная среднемесячная начисленная заработная плата x10 - Миграционный прирост (убыль) на 10000 населения x16 - Денежные доходы на душу населения Ту же процедуру сделаем для коммерческой непроизводственной недвижимости: На первом шаге остаются показатели x1, x2, x3, x4, x5, x16. Модель определена на 96%.На втором шаге получаем: 59 Таким образом, модель описана на 93% оставшимися показателями x1, x2, x3, x4, x5, x16. x1 –валовый региональный продукт x2 – валовый региональный продукт на душу населения x3 – доля инвестиций в основной капитал в валовом региональном продукте x4 – инвестиции в основной капитал за счёт всех источников финансирования x5 – инвестиции в основной капитал на душу населения x16 – оборот малых предприятий Таким образом, можно сделать выводы, что выбранными показателями модель для размещения объектов коммерческой непроизводственной недвижимости определяется очень хорошо (93%). Несмотря на это, знаки некоторых коэффициентов, полученных при построении линейной регрессии отличаются от тех, которые предполагались изначально. Это может быть объяснено отсутствием определённых статистических данных, показывающих правовые аспекты, политическое состояние в регионе и многое другое. Для жилой недвижимости результаты хуже. Значимых показателей четыре и они определяют модель на 46%. Именно с этим также связано сильное отличие при сравнении рейтингов для жилой недвижимости в 3.2. 60 Это также можно объяснить тем, что выбранные показатели не описывают все аспекты, оказывающие влияние на инвестиционную привлекательность региона для инвестирования в жилую недвижимость. 3.5 Группировка регионов по инвестиционной привлекательности Регионы Российской Федерации для размещения объектов жилой недвижимости предлагаем сгруппировать следующим образом (таблица 9): 61 62 63 Таблица 9. Группировка регионов Российской Федерации размещения объектов жилой недвижимости (левый столбец) для В первую группу (группа A) попали регионы, инвестиционная привлекательность которых для размещения объектов которых сильно выделяется на фоне других. То есть город Москва и Московская область, инвестиционная привлекательность которых более чем на 300% выше среднестатистической по Российской Федерации. Объяснить такие значения можно высокой стоимостью квадратного метра жилья в этих регионах и 64 высокой заработной платой людей, а также столичным положением и концентрацией всех финансовых ресурсов, особенно государственных. Во вторую группу (группа B) попали регионы, инвестиционная привлекательность которых выше среднестатистической по Российской Федерации от 25 до 100%. В третью группу (группа C) попали регионы, инвестиционная привлекательность которых в диапазоне от -25 до 25 % ниже или выше среднестатистической по Российской Федерации. То есть колеблющиеся в среднем около 0. В четвёртую группу (группа D) попали регионы с инвестиционной привлекательностью ниже, чем среднестатистическая по Российская по Российской Федерации, и лежащая в диапазоне от -25 до -250%. Следует отметить, что почти у всех регионов с инвестиционной привлекательностью выше среднестатистической по Российской Федерации динамика положительная. Этот факт можно объяснить тем, что рынок жилой недвижимости достаточно инерционен и реагирует не сразу, ведь граждане не столь гибки как бизнес, и не могут отреагировать сразу. Для высокой покупательной способности населения необходима хорошая динамика. Далее сгруппируем регионы Российской Федерации по инвестиционной привлекательности для размещения объектов коммерческой непроизводственной недвижимости (таблица 10). 65 66 67 68 69 Ивановская область -45,5666 -39,3344 -42,4505 1 75 Еврейская автономная область -42,8344 -42,6565 -42,74547 1 76 Забайкальский край -45,7424 -42,8937 -44,31805 1 77 Республика Алтай -37,3441 -51,3062 -44,32516 0 78 Чеченская Республика -44,9116 -51,5218 -48,21671 0 79 Костромская область -52,8106 -51,6701 -52,24037 1 80 Республика Калмыкия -54,7575 -56,6289 -55,69323 0 81 Республика Тыва -56,3381 -59,8214 -58,07975 0 82 Республика Ингушетия -68,6796 -73,0849 -70,88225 0 83 Таблица 10. Группировка регионов Российской Федерации по инвестиционной привлекательности для размещения объектов коммерческой непроизводственной недвижимости В первую группу (группа A) попали регионы с инвестиционной привлекательностью в диапазоне 80-500% выше среднестатистической по России. Это город Москва, город Санкт-Петербург, активные участники бизнеса, Московская область, а также богатые нефтью регионы Ненецкий автономный округ, Сахалинская и Тюменская области, республика Татарстан. Во вторую группу (группа B) попали регионы с инвестиционной привлекательностью в диапазоне 20-70% выше среднестатистической по Российской Федерации. Это также богатые природными ресурсами области, но уступающие группе A. В третью группу (группа C) попали регионы в диапазоне -25-20% ниже или выше среднестатистической по Российской Федерации. Это группа «середняков». В четвёртую группу (группа D) попали регионы с инвестиционной привлекательностью ниже среднестатистической по Российской Федерации (-25-75%). Это явные аутсайдеры. Республики Дагестан, Чеченская, Ингушетия можно охарактеризовать нестабильной политической ситуацией, что может плохо сказываться на инвестиционной привлекательности. 70 Далее вернёмся к графикам сравнения результатов и попробуем найти причины несоответствия для наиболее «не совпавших» регионов. Для жилой недвижимости (рисунок 7): Рисунок 7. Наиболее отличающиеся результаты рейтингов регионов для жилой недвижимости Эти субъекты: город Москва, Тульская, Тверская, Псковская, Ивановская, Смоленская, Тюменская, Чувашская области, ХантыМансийский и Ненецкий автономные округи, республика Дагестан. Город Москва и следующие пять областей в реальности имеют менее низкую инвестиционную привлекательность, нежели показал метод Сазыкина В.Л. Возможно в таких крупных областях покупательная способность людей ниже из-за высоких цен на жильё, а платёжеспособное население предпочитает купить жильё либо в дорогих районах города, что не отражает общую статистику, либо вообще за границей. А богатые нефтью области, что попали в этот список, возможны были занижены в рейтинге как раз из-за не учёта фактора природных ресурсов в модели. Чувашская и республика Дагестан хорошо финансируются федеральным бюджетом, что возможно также не было учтено в модели. 71 Далее вернёмся к графику для коммерческой непроизводственной недвижимости (рисунок 8): Рисунок 8. Наиболее отличающиеся результаты рейтингов регионов для коммерческой непроизводственной недвижимости Из входящих в отмеченные регионы: Калужская, Ульяновская, Кемеровская, Магаданская, Иркутская области, Чукотский автономный округ, Забайкальский край, Чеченская республика. Сложно найти какие-то причины в первых пяти областях. Чукотский автономный округ хоть и обладает большим количеством природных ресурсов, возможно, отпугивает инвесторов своим местоположением. Чеченская республика хорошо финансируется из федерального бюджета, что может быть не отражено в модели. 72 Выводы В исследовании была проанализированы существующие методы оценки инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации. Были отобраны два типа показателей для оценки инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации для размещения объектов жилой и коммерческой непроизводственной недвижимости. Следует отметить присутствие экологического фактора, часто отсутствующего в подобных исследованиях. С помощью четырёх методов факторного анализа получены рейтинги для инвестиционной привлекательности для двух типов недвижимости. Выбран метод наиболее точно описывающий инвестиционную привлекательность регионов. Результаты были сравнены с рейтингами, полученными на основе показателей, прямо характеризующих инвестиционную привлекательность регионов для размещения объектов жилой и коммерческой непроизводственной недвижимости. На основе сравнения были составлены итоговые рейтинги и построены графики, на основе которых выделены регионы, совсем «несовпадающие» по результатам модели и рейтингов, взятых за эталон. Далее была проверена гипотеза о значимости выбранных в начале исследования показателей и объяснена причина возможных несовпадений. Как итог регионы по рейтинговой оценке были сгруппированы для большей наглядности, и были отмечены возможные экономические причины различий между результатами модели и рейтингов, прямо отражающих инвестиционную привлекательность регионов для размещения объектов жилой и коммерческой непроизводственной недвижимости. Методы факторного анализа для оценки инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации лучше работают для 73 коммерческой непроизводственной недвижности, нежели для жилой недвижимости. Причиной могут быть неучтённые локальные факторы, сильно влияющие на спрос жилой недвижимости, и более точный набор показателей, отобранных для оценки коммерческой непроизводственной недвижимости, чем для жилой недвижимости. Также моно отметить отсутствие такого статистического показателя, отражающего инвестиции в рублях в жилую недвижимость, и как следствие невозможность корректного соответствия итогового рейтинга для жилой недвижимости с рейтингом, полученным на основе показателя «введённых квадратных метров жилой недвижимости в регионе в год». На сегодняшний день для инвестирования в жилую недвижимость наиболее благоприятны город Москва и Московская область. Наиболее важными причинами можно отметить столичное положение и концентрацию всех финансовых ресурсов в этих регионах. Наименее благоприятны – Чеченская республика и республика Ингушетия. Одной из причин может быть нестабильная политическая ситуация. Для инвестирования в коммерческую непроизводственную недвижимость наиболее благоприятны города Москва и Санкт-Петербург, Московская, Тюменская, Сахалинская области, Ненецкий автономный округ и республика Татарстан. Москва и Санкт-Петербург, Московская область концентрируют в себе огромное количество финансовых ресурсов. Остальные из перечисленных областей имеют большое количество природных ресурсов, что несомненно может стать причиной их инвестиционной привлекательности для размещения коммерческой непроизводственной недвижимости. Среди неблагоприятных для инвестирования в коммерческую непроизводственную недвижимость регионов нет таких явных аутсайдеров, как среди регионов для инвестирования в жилую недвижимость. Это можно объяснить большей гибкостью в этом секторе инвестирования. Локальные факторы и политическая нестабильность играют меньшую роль во вложении средств в коммерческую непроизводственную недвижимость. 74 Список используемой литературы 1) Символы и определения рейтингов агентства Moody’s, https://www.moodys.com/sites/products/ProductAttachments/20071000005284 03.pdf 2) Robert B.Stobaugh How to Analyze Foreign Investment Climates // Harvard Business Review. September-October 1999 3) Изард У. Методы регионального анализа // М: «Наука», 2006 4) Гранберг А.Г. Стратегия территориального социальноэкономического развития России // Вопросы экономики.2001 №9 5) Оценка инвестиционного климата регионов России . Методика экономического департамента Банка Австрии // Директор. Новосибирск. Наука, 1997. №5 75 6) Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России // Эксперт. 1997. №15 7) Гусева К. Ранжирование субъектов РФ по степени благоприятности инвестиционного климата // Вопросы экономики 1996 №6 8) Бланк И.А Управление инвестициями предприятия // Киев. Эльга: Ника-Центр.2003 9) Панасейкина В.С. Оценка инвестиционной привлекательности территориальных образований: основные концепции // УДК 332.14 10) Сазыкин В.Л. Новый метод интегральной оценки // Вестник ОГУ 2004. №12 11) Сазыкин В.Л. Сравнительная оценка противотуберкулёзной работы с помощью компьютерной программы Rang // 4 съезд научномедицинской ассоциации фтизиатров. – Йошкар-Ола. 1999. - с. 244-245 12) Sazykin V. Information technologies in regional anti-tuberculosis dispensary // International Journal on Immunorehabilitation/ April 2001/ - Volume 3. Number 1. – P.74 13) Портал по заболеваниям туберкулёза www.orenotd.ru , раздел «Программы» (Rang) 14) Ильченко А.Н., Ма Цзюнь Интегральная оценка уровня развития социально-экономической инфраструктуры региона // Современные наукоёмкие технологии. Региональное приложение. №4(32) 2012 15) Ильченко А.Н., Абрамова Е.А., Иванова Н.А. Статистический анализ развития регионов на основе интегральной оценки социальноэкономической инфраструктуры // Fundamental Research №8 2013 16) Гродская Г.Н. Алгоритм интегральной оценки инновационного развития на мезоуровне // Вестник Самарского экономического университета 2008 , №12 (50) 17) Регионы России. Социально экономические показатели. 2012 Росстат 2012 18) Портал РА «Эксперт», www.raexpert.ru 19) Берзон Н. Формирование инвестиционного климата в экономике // Вопросы экономики 2011 №7 20) Инвестиционная стратегия региона // Рынок ценных бумаг 2009 №14 76 21) Будиловская О.А., Баженова Т.Л. Инвестиционная привлекательность региона и методы её оценки // Вестник ОГУ №13(132), декабрь 2011 22) Eric T. Bonnett. Foreign Direct Investment And The Investment Climate Of Developing Countries In The Western Hemisphere, University of Florida, 2004 23) А.Н.Асаул, Б.М. Карпов, В.Б. Перевязкин, М.К. Старовойтов. Модернизация экономики на основе технологических инноваций, СПб АНО ИПЭВ, 2008. – 606с. 24) Shavin Malhotra, Nicolas Papadopoulos. A Comparative Analysis Of Investment Climate At Free Trade Zones And Host Country Mainland, ASAC 2008, Halifax, NS 25) Chikondi Dalitso Ng’ombe. Analysis and Management of Risks in a Foreign Investment Climate: Foreign Companies Operating in Malawi 26) Banks, E & Dunn, R. (2003). Practical Risk Management: An Executive Guide to Avoiding Surprises & Losses, Wiley Finance 27) Bouchet, M.H, Clark, E & Groslambert, B. (2003). Country Risk Assessment: A Guide to Global Investment Strategy, Wiley Finance 28) Ильченко А.Н., Петров А.Н. Эконометрический анализ структурных сдвигов в экономике.- Иваново:из-воИГХТУ.-2011. -304 с. 29) Infrastructure 2010. Investment Imperative. – Urban Land Institute and Ernst Young. – Wash.D.C.-2010 30) Звягинцова О.П., Жуковская И.Ф. Конкурентоспособность уровня жизни в регионах России и ЕС: реалии и прогнозы // Современная конкуренция. – 2012/1 (31) 31) Абрамова Е.А., Ильченко А.Н. Самозанятость населения в антикризисном развитии депрессивного региона. – Иваново: из-во ИГХТУ. 2012. – 209с. 32) The right way to invest in infrastructure. – McKinsey Quarterly, September, 2009 33) Гузнер С.С., Харитонов В.Н., Витин И.А. регион: экономика и социология. – М., 1997. – 54 с. 34) Жандаров А., Шиллер Ф. Анализ социально-экономической ситуации в регионах России // Экономист 1995. -№7 77 35) Ильин Н.И., Матрусов Н.Д. Инвестиционный климат регионов России // Промышленное и гражданское строительство -1997. -№7 36) Маркова Н. регионы России: Итоги четырёх лет экономических реформ. // Экономист. -1996. - №3 37) Мамедов М.А. Формирование строительных программ с учётом оценки приоритетности объектов строительства // Автореферат диссертации кандидата экономических наук. – Баку 1988 38) Яковец Ю. Стратегия инвестирования // Экономист 1995 - №9 39) Алаев Э.Б. региональное планирование в развивающихся странах // Диссертация доктора экономических наук. – М. 1972 40) Ильин. Н.И. Системный подход в строительстве. – М.: Стройиздат, 1994 41) Гусева К., Маркова Н. Возможности активации инвестиционной деятельности // Экономист 1995 - №7 78 79
