Земельный вопрос – земли сельскохозяйственного назначения

Доклад
министра по управлению государственным имуществом Волгоградской
области М.В.Леонтьевой на круглом столе «Земельный вопрос – земли
сельскохозяйственного назначения, порядок выделения участков,
судьба Тракторного завода»
Уважаемые участники круглого стола!
В связи с актуальностью заявленной темы круглого стола в части
проблемы использования земель сельскохозяйственного назначения,
позвольте начать обсуждение именного данного вопроса.
В Земельном кодексе Российской Федерации заложены основные
принципы земельного законодательства, одним из которых является
приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и
средства производства в сельском хозяйстве. В процессе управления
земельными ресурсами важная роль принадлежит контролю за соблюдением
земельного законодательства, охраной и использованием земель –
земельному контролю.
Практика взаимодействия Мингосимущества Волгоградской области с
органами государственного земельного надзора и муниципального
земельного
контроля
показывает,
что
значительные
площади
высокопродуктивных угодий из земель сельскохозяйственного назначения
ежегодно выводятся из оборота, зарастая кустарником, сорной
растительностью.
Значительное количество собственников земельных долей до сих пор
не зарегистрировали право собственности на земельные доли. В настоящее
время нередко договоры аренды земельных участков, образованных в счет
земельных долей, заключаются сроком до года и не проходят
государственную регистрацию. В результате складывается такая ситуация,
когда ни собственник земельной доли, ни фактический пользователь
земельных участков, образованных в счет земельных долей, не несут
ответственности за эффективное использование земельных участков. Кроме
того, немалое количество земельных долей являются невостребованными, и
земельные участки, состоящие из них, вообще не используются по целевому
назначению.
Такое нерациональное использование сельскохозяйственных угодий
приводит к снижению плодородия, что приводит к потере значительного
количества сельскохозяйственной продукции и недопоступлению земельных
платежей в бюджеты всех уровней.
Разумное использование земли с давних пор является одной из
основных и постоянных функций государства, а государственный земельный
контроль, в свою очередь, служит мерой воздействия, побуждающей к
эффективному использованию земельных ресурсов.
В
соответствии
с
Кодексом
Российской
Федерации
об
административных правонарушениях госземинспекторам предоставлены
2
широкие права – они вправе составлять протоколы и рассматривать дела об
административных правонарушениях. Виновные лица привлекаются к
административной ответственности, а в целях устранения земельных
правонарушений вносится предупреждение об устранении нарушений в
определенный срок.
В случае неустранения правонарушений, в срок, установленный
вынесенным одновременно с назначением административного наказания
предупреждением, орган государственного земельного надзора, вынесший
предупреждение, направляет материалы об этом в орган исполнительной
власти субъекта Российской Федерации.
Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по
результатам рассмотрения материалов, вправе обратиться в суд с
требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных
торгов в связи с его ненадлежащим использованием.
В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения
суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в
связи с его ненадлежащим использованием орган исполнительной власти
субъекта Российской Федерации в отношении такого земельного участка
обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ и проводит
публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским
законодательством.
Остается проблемой доказательство неиспользования земельного
участка сельскохозяйственного назначения в течение трех и более лет. Как
отмечалось выше, орган государственного земельного надзора привлекает
собственника земельного участка к административной ответственности и
выносит предупреждение об устранении нарушений.
В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 26.12.2008
№ 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора)
и муниципального контроля» плановые проверки проводятся не чаще чем
один раз в три года. В соответствии с п. 2 ст. 10 указанного Федерального
закона основанием проведения внеплановой проверки является истечение
срока исполнения юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем
ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения
обязательных
требований
и (или)
требований,
установленных
муниципальными правовыми актами. По всем остальным основаниям
внеплановые проверки могут осуществляться только при согласовании с
прокуратурой при возникновении угрозы причинения вреда жизни, здоровью
граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде и т.д.
В результате такой систематичности проведения проверок органами
государственного земельного надзора проблематично собрать достаточный
материал, свидетельствующий о неиспользовании земельного участка более
трех лет подряд.
В таких условиях возникает необходимость в разработке системы
контроля и учета использования земель сельскохозяйственного назначения,
3
которая будет заключаться в ежегодном сборе информации о культурнотехническом состоянии земельных участков в составе земель
сельскохозяйственного назначения.
Результаты
проведенных
исследований
должны
быть
общедоступными, в том числе на специальном сайте в сети Интернет. Факты
неиспользования и нерационального использования земельных участков
сельскохозяйственного назначения, ухудшения экологической обстановки,
снижения почвенного плодородия должны направляться в органы
государственного земельного контроля и органы местного самоуправления.
Результаты таких исследований должны считаться фактическим
доказательством неиспользования земельных участков и приниматься во
внимание судами при принятии решений об изъятии земельных участков.
В заключении, хочется выразить надежду, что в законодательные акты
Российской Федерации в части совершенствования оборота земель
сельскохозяйственного назначения будут внесены дополнения и изменения,
которые в полной мере позволят реализовать право муниципалитетов
оформить в муниципальную собственность огромные площади бесхозных,
необрабатываемых земель сельскохозяйственного назначения, находящихся
в долевой собственности, в целях вовлечения их в гражданский оборот,
увеличения доходов местных бюджетов от использования указанных земель
в столь важное для нашей области время!
Одной из волнующих тем в настоящее время остается проблема
приватизации земельных участков, находящихся в государственной
собственности, которая касается порядка предоставления в собственность
земельных участков собственникам расположенных на них объектов
недвижимого имущества.
В этой связи необходимо разъяснить следующее. На территории
Волгоградской области приватизация земельных участков, находящихся
в государственной собственности, осуществляется на основании норм,
установленных федеральными законами и законами Волгоградской области.
Нормами федерального законодательства, в частности, статьей 36
Земельного кодекса РФ, установлено исключительное право собственников
зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках,
на приватизацию таких участков. Кроме того, установлено, что не
допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических
лиц земельных участков, за исключением случаев, которые установлены
действующим законодательством.
На территории Волгоградской области установлен порядок продажи
земельных участков собственникам объектов недвижимости, который
утвержден постановлением Главы Администрации Волгоградской области
от 24.07.2002 № 575. Указанным актом определены условия приобретения
земельных участков в собственность на территории Волгоградской области,
а также порядок обращения физических и юридических лиц
в уполномоченный орган с целью выкупа приобретения права собственности
на вышеуказанные земельные участки.
4
Хотелось бы остановиться более подробно на вопросах по выкупу
земельных участков, наиболее часто поступающих в Мингосимущество
Волгоградской области в последнее время.
1. Распространяется ли льготный размер выкупной цены в отношении
земельных участков, заявки на приватизацию которых поданы в
уполномоченный орган до 1 июля 2012 года.
Согласно разъяснениям Минэкономразвития России (письма от 16
декабря 2011 г. N ОГ-Д23-2502, от 16 декабря 2011 г. N Д23-5188), лица,
подавшие заявления о приобретении земельных участков по льготной цене в
установленный законом срок, будут иметь право на их приобретение по цене,
действовавшей на момент подачи заявлений.
Таким образом, при наличии оснований на льготный выкуп
земельного участка, лица, подавшие заявку на выкуп до 01.07.2012 года,
имеют право на приобретение земельных участков в собственность по
«льготной цене».
Кроме того, с 1 июля вступило в силу Постановление Правительства
Волгоградской обл. от 26.06.2012 N 142-п «Об установлении цены земельных
участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской
области или государственная собственность на которые не разграничена, при
приобретении их в собственность гражданами и юридическими лицами,
являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках
зданий, строений, сооружений».
Этим постановлением установлена «льготная» цена в размере 2,5%
кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных
участков:
находящихся на праве аренды, в случаях, если в период со дня
вступления в силу Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01 июля
2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено
переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право
аренды;
образованных из вышеуказанных земельных участков.
В размере 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка
установлена выкупная цена в отношении земельных участков,
предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов и
индивидуальных гаражей для хранения личного автотранспорта.
2. Следующий вопрос связан с передачей Мингосимуществу
полномочий по распоряжению земельными участками, государственная
собственность на которые не разграничена в городе Волгограде: кем и в
какие сроки будут приниматься решения о предоставлении земельных
участков в собственность, по заявлениям поданным в комитет земельных
ресурсов Волгограда, если решения по ним не приняты?
5
Решения по таким обращениям принимаются Мингосимуществом по
Волгоградской области в установленные законом 30-дневный срок с даты
подачи заявления.
С тем, чтобы не были нарушены интересы заявителей, под контролем
Министерства осуществляются мероприятия переходного периода по
передаче документов органами местного самоуправления Волгограда в
министерство.
Кроме того, по решениям, принятым администрацией Волгограда, а, в
установленных случаях, районными администрациями Волгограда, по
которым в срок до 06.07.2012 года не заключены договоры купли-продажи
земельных участков, такие договоры с 06.07.2012 года также заключает
Мингосимущество по Волгоградской области.
3. Третий блок вопросов связан с приватизацией земель
сельскохозяйственного назначения, которая разрешена с 1 января 2012 года.
Какие сведения должен предоставлять заявитель на приобретение в
собственность такого земельного участка, в случае, если он находится у
заявителя в аренде.
Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный
участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по
рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене,
установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех
лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего
использования этого земельного участка.
Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее
использование земельного участка, устанавливается федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и
реализации
государственной
политики
и
нормативно-правовому
регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель
сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу
таких земель.
В настоящее время Минсельхозом России такой перечень не
установлен.
Однако,
при
наличии
оснований,
установленных
законодательством, данное обстоятельство не должно являться препятствием
к выкупу таких земельных участков.
В настоящее время Мингосимуществом разрабатывается типовая
форма заявления о предоставлении в собственность за плату земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в
государственной собственности Волгоградской области, и предоставленных
гражданам и юридическим лицам на правах аренды, постоянного
(бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, которая
будет утверждена распоряжением Мингосимущества.
Органам местного самоуправления Волгоградской области
рекомендуется своими нормативными актами утвердить аналогичные формы
заявлений.
6
4. Что касается ограничения сроков приватизации земельных
участков гражданами для индивидуального жилищного строительства,
можно отметить, что действующее законодательство не содержит
ограничения по срокам выкупа гражданами земельных участков, в том числе,
для целей индивидуального жилищного строительства.
Считаю необходимым более подробно остановиться на рассмотрении
вопроса о предоставлении в собственность бесплатно земельных участков
гражданам, имеющим трех и более детей, так как наиболее
многочисленными в настоящее время среди поступающих в Правительство
Волгоградской области обращениями являются обращения именно по
данному вопросу.
Основная часть таких обращений связана с порядком постановки
таких граждан на учет в целях последующего предоставления земельных
участков, а также получения земельных участков в собственность после
постановки на учет гражданина.
Бесплатное предоставление земельных участков вышеуказанной
категории граждан на территории Волгоградской области осуществляется с
1 января 2012 года на основании Закона Волгоградской области от 16.12.2011
№ 2272-ОД, которым утвержден порядок предоставления гражданам,
имеющим трех и более детей, земельных участков в собственность бесплатно
и устанавливаются следующие предельные размеры таких участков:
1) максимальные:
для индивидуального жилищного строительства - 0,15 га;
для ведения личного подсобного хозяйства - 0,5 га.
2) минимальные:
для индивидуального жилищного строительства - 0,06 га;
для ведения личного подсобного хозяйства - 0,06 га.
Согласно указанному закону гражданин, имеющий трех и более детей,
изъявивший желание получить земельный участок в собственность
бесплатно, должен обратиться с заявлением о постановке на учет с целью
последующего предоставления земельного участка в собственность
бесплатно в уполномоченный орган, приложив к нему установленные
законом документы, среди которых:
1) копия паспорта или иного документа, удостоверяющего личность
гражданина, имеющего трех и более детей, копии паспортов, свидетельств о
рождении, усыновлении детей;
2) документ, подтверждающий постоянное проживание гражданина,
имеющего трех и более детей, на территории Волгоградской области;
3) копия договора о приемной семье, заключенного между органом
опеки и попечительства и приемными родителями (родителем), - для
приемной семьи.
При этом к форме вышеуказанных документов законом установлены
определенные требования, а именно копии их должны быть заверены
7
в установленном законодательством порядке или предоставлены в
уполномоченный орган с предъявлением подлинника.
С 06.07.2012, в связи с принятием Закона Волгоградской области
от 06.04.2012 № 33-ОД «О распоряжении земельными участками,
государственная собственность на которые не разграничена, в городе
Волгограде - административном центре Волгоградской области»,
полномочия по распоряжению, в том числе и земельными участками,
которые могут быть предоставлены бесплатно в собственность
вышеуказанным гражданам, переданы Министерству по управлению
государственным имуществом Волгоградской области.
В связи с этим, указанным гражданам необходимо обращаться
с заявлениями о постановке на учет в целях последующего предоставления
им земельных участков в собственность бесплатно непосредственно в адрес
Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской
области. В настоящее время в целях соблюдения интересов граждан для их
удобства такие заявления могут быть ими поданы по месту жительства в
районных администрациях г. Волгограда.
Обращаем внимание, что очередь, сформированная ранее
администрацией Волгограда, сохраняется и будет продолжена по мере
поступления заявлений от граждан, имеющих трех и более детей.
Предоставление земельных участков в собственность граждан
в соответствии с вышеуказанным законом осуществляется в порядке очереди
и каждый гражданин, состоящий на учете, имеет равный доступ к получению
земельного участка.
Ввиду того, что на территории города Волгограда, а также иных
муниципальных
образований
Волгоградской
области
отсутствует
необходимое количество сформированных земельных участков, возможных
для предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, органами
местного самоуправления проводится работа по формированию земельных
участков для этих целей. По мере формирования земельных участков и
постановки их на государственный кадастровый учет они будут
незамедлительно предоставляться гражданам в порядке очереди.
Гражданам, которые согласно очереди, получают право на земельный
участок, будут направляться извещения с предложением сформированного
земельного участка. При этом, гражданин, вправе отказаться
от предложенного участка, сохраняя при этом свою очередь в целях
последующего предоставления им наиболее «подходящих» земельных
участков. В случае согласия гражданина на получение в собственность
предлагаемого земельного участка, Мингосимуществом будет принято
решение о его предоставлении.
В соответствии с действующим законодательством, после
государственной регистрации права собственности на земельный участок,
его собственник вправе распорядиться земельным участком по своему
усмотрению: продать, подарить, завещать, передать в залог или
распорядиться им каким-либо иным способом.
8
С тем, чтобы максимально обеспечить граждан, имеющих трех и
более детей земельными участками, Мингосимуществом еще до передачи
вышеуказанных полномочий были начаты мероприятия по возможному
вовлечению в оборот федеральных земель, а также рассматривается
возможность использования имеющихся в Волгограде свободных от
застройки территорий для предоставления земельных участков под
индивидуальное жилищное строительство указанной категории граждан.
Проблематика следующих вопросов связана с завершением
государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и
объектов Волгоградской области, а именно, актуально стоит вопрос об
увеличении в 2012 году размеров арендной платы за земельные участки
данной категории земель.
Следует отметить, что в установленном порядке результаты
кадастровой оценки земель, проведенной АНО «Союзэкспертиза» Торговопромышленной палаты, были рассмотрены и согласованы комиссией, в
состав которой входили депутаты Волгоградской областной Думы,
представители органов исполнительной власти Российской Федерации и
Волгоградской области, а также регионального объединения работодателей
«Союз промышленников и предпринимателей» Волгоградской области.
После этого результаты кадастровой оценки земель были утверждены
постановлением Главы Администрации Волгоградской области от 18.11.2011
№ 1251 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки
земель особо охраняемых территорий и объектов Волгоградской области».
В соответствии с действующим на территории области Порядком
арендная плата за землю определяется, исходя из кадастровой стоимости
земельного участка, с применением ряда коэффициентов. При этом право
утверждать значения коэффициента дифференциации в зависимости от
назначения объектов предоставлено соответствующим уполномоченным
органам муниципальных образований области.
Мингосимущество еще до утверждения результатов государственной
кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов,
проинформировало муниципальные образования региона о необходимости
проведения анализа влияния новой кадастровой стоимости земельных
участков указанной категории земель на размеры арендных платежей, а
также рассмотрении возможности корректировки значений коэффициента
дифференциации. Однако только 4 муниципальных района - Палласовский,
Жирновский, Быковский и Урюпинский, имеющие на своих территориях
земельные участки данной категории, приняли решения скорректировать
ранее установленные значения коэффициента дифференциации.
От Среднеахтубинского района предложений по снижению значений
коэффициента дифференциации не поступило, более того, на муниципальном
уровне было принято решение о нецелесообразности соответствующих
корректировок. В результате чего только в данном районе области
произошел существенный рост арендных платежей (от 2 до 4 раз).
9
Учитывая, что разрешение данного вопроса непосредственно зависит
от волеизъявления органов местного самоуправления, Мингосимущество
Волгоградской области неоднократно обращалось в администрацию
Среднеахтубинского муниципального района с предложением рассмотреть
вопрос о необходимости изменения коэффициента дифференциации. Вместе
с тем, администрация Среднеахтубинского муниципального района не
считает
целесообразным
изменение
значений
коэффициента
дифференциации влияющего на размеры арендной платы на территории
района.
В
отношении
земельных
участков,
расположенных
в
Тракторозаводстком районе Волгограда и ранее предоставленных в
пользование Волгоградскому тракторному заводу следует отметить, что в
настоящее время данные участки предоставлены в долгосрочную аренду
ОАО «Территория промышленного развития ВгТЗ». Поскольку Законом
Волгоградской области № 33-ОД полномочия по управлению и
распоряжению земельными участками в границах городского округа город –
герой Волгоград с 6 июля сего года осуществляет министерство по
управлению государственным имуществом Волгоградской области, то по
вопросам, связанным с распоряжением данными участками, следует
обращаться в Министерство.