Развитие земельного рынка - Правительство Самарской области

153
10. РАЗВИТИЕ РЫНОЧНЫХ ИНСТИТУТОВ И РЫНОЧНЫХ
ОТНОШЕНИЙ В АГРОПРОМЫШЛЕННОМ КОМПЛЕКСЕ
САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
10.1. ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА
Земля - уникальный природный ресурс, обладающий целым рядом
специфических, только ему присущих свойств, во-первых, он количественно ограничен, во-вторых, произвести искусственно его невозможно;
в-третьих, каждая его часть, представляющая собой отдельно взятый земельный участок, используемый для тех или иных целей, различна по своему плодородию (качеству) и местоположению. И, наконец, что самое
главное, земля - это основное средство производства в сельском хозяйстве,
от качества и интенсивности использования которого во многом зависит
эффективность аграрного сектора экономики.
Важнейшей особенностью земли, как средства производства, является
ее способность при рациональном использовании сохранять и улучшать
свои производственные качества. В то же время пренебрежительное отношение к земле приводит к ее деградации, снижению плодородного слоя и,
как следствие, выбытию земель из сельскохозяйственного оборота. Тяжелое финансовое положение, в котором оказалось большинство сельскохозяйственных организаций, привело к тому, что площадь посевов сельскохозяйственных культур из года в год сокращается и, по сравнению с 1990
годом (начало проведения аграрной реформы), уменьшилась на 613 тыс. га
и в 2002 году составила 2067 тыс. га. На сегодняшний день в области по
разным причинам не используется 243 тыс. га пахотных земель или 8,6 %
общей площади пашни, при этом наибольший удельный вес неиспользуемой пашни приходится на паевые земли и земли фонда перераспределения.
Проблема сохранения и повышения производственного потенциала
земель в реалиях нынешнего времени должна решаться не только соб-
154
ственниками земельных участков, заинтересованными в долгосрочном использовании земель и получении от ее использования стабильного дохода,
но и при активном участии органов государственной власти и местного
самоуправления.
Одним из механизмов решения данной проблемы является создание
действенного земельного рынка, способного стимулировать вложение денежных средств в АПК и повысить заинтересованность крестьян в эффективном и рачительном использовании земельных угодий.
Ликвидация монополии исключительной собственности государства
на землю и передача в собственность граждан и юридических лиц свыше
70 % земель сельскохозяйственного назначения создала реальные предпосылки для развития рынка земель сельскохозяйственного назначения.
Если проанализировать сделки с землей, совершенные в 2002 году в
Самарской области, то приведенные данные свидетельствуют о том, что
основной формой земельных отношений на сегодняшний день является
аренда земельных участков (рис. 2.).
27%
12%
61%
Аренда государственных и муниципальных земель
Продажа права аренды и земельных участков
Купля-продажа земли, дарение, наследование, залог
Рис. 2. Структура сделок с земельными участками в Самарской области
155
В 2002 году действовало 22,3 тысячи договоров аренды на площади
273,2 тыс. га, заключенных органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами, что составляет 61 % от всех сделок.
Значительный удельный вес занимает продажа права аренды государственных и муниципальных земель и земельных участков – 12%.
Остальные сделки с землей (купля – продажа земли гражданами и юридическими лицами, наследование, дарение, залог) в 2002 году составили 27
% от всех сделок с землей.
Передача в аренду государственных и муниципальных земель позволяет ежегодно пополнять бюджеты всех уровней дополнительными источниками доходов (таблица №25).
Таблица №25
Сумма арендных платежей по Самарской области за 2000-2002 годы
Годы
2000
Арендная плата за земли городов, поселков,
сельскохозяйственного назначения, млн.рублей
Всего
В том числе
федеральный
местные бюджебюджет
ты
292,1
87,6
204,5
2001
308,1
92,42
215,68
2002
677,4
102,4
575
Незначительное число сделок купли – продажи земельных участков
вызвано отсутствием необходимых финансовых средств у сельского товаропроизводителя. Таким образом, эффективный собственник, заинтересованный в долгосрочном использовании земли, не имеет возможности приобрести участок у неэффективного для увеличения размеров земельного
надела своего хозяйства. Возможность же аренды, пусть даже и на дли-
156
тельный срок (до 50 лет), не может побудить арендатора к долгосрочным
инвестициям, направленным на коренное улучшение качества почв (орошение, дренаж, гипсование и т.п.), из-за существующей вероятности досрочного прекращения договора аренды по различным причинам.
Запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий не дает возможности совершать залоговые операции с землей. В условиях дефицита финансовых ресурсов у сельскохозяйственных товаропроизводителей ипотека сельскохозяйственных угодий явилась бы действенным фактором, обеспечивающим привлечение инвестиций в экономику области. Банки, другие
кредитно-финансовые учреждения и хозяйствующие субъекты могли бы
перейти к более активному кредитованию крестьян, желающих самостоятельно организовывать производство сельскохозяйственной продукции.
Первым этапом по формированию рынка земель сельскохозяйственного назначения должно стать завершение работы по документальному закреплению прав общей собственности граждан на земельные участки. При
этом границы земельных долей отдельных граждан не определяются. Для
совершения сделок с земельными долями (участками) необходимо их выделение и регистрация прав собственности. Многие владельцы земель
сельскохозяйственного назначения (пенсионеры, безработные, сельская
интеллигенция) не имеют денежных средств для того, чтобы оплатить все
издержки по изготовлению планов границ земельных участков, находящихся в долевой собственности. Около 22,5% сельского населения Самарской области – это лица старше трудоспособного возраста, а уровень доходов на селе – самый низкий по отраслям экономики, поэтому частичное
решение задачи оформления права собственности на землю должны взять
на себя органы государственной власти и местного самоуправления.
157
В целях ускорения формирования рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, часть затрат по оформлению прав собственности на земельные доли могут взять на себя областной и местные бюджеты.
По примерным подсчетам, общая сумма средств, необходимых на погашение около 30% затрат на закрепление земельных долей в собственность,
составит 68580 тыс. рублей.
Нерешенным остается до настоящего времени и вопрос взаимодействия между различными организациями, вовлеченными в систему управления земельно-имущественным комплексом. Информация об объектах
недвижимости и оформленных на них правах рассредоточена по базам
данных различных ведомств, в число которых входят Федеральная служба
земельного кадастра России, Министерство имущественных отношений
Российской Федерации, Государственный комитет Российской Федерации
по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Министерство
юстиции Российской Федерации.
Гражданам Российской Федерации приходится получать справки о состоянии земельного участка, оформленных на него правах и обременениях
в различных учреждениях. Данный процесс является затратным и растянутым во времени, а также предоставляет целый ряд неудобств для собственников земли, что, следовательно, тормозит развитие экономического оборота земель.
Быстрому протеканию и юридически корректному оформлению сделок купли-продажи земельных участков и иной недвижимости будет способствовать создание единого информационно-коммуникационного пространства государственного кадастрового учета, технической инвентаризации, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налоговых органов, органов управления и распоряжения государственной и му-
158
ниципальной недвижимостью, органов государственного управления, а
также автоматизация их деятельности.
Кадастр является одним из основных факторов, которые обуславливают развитие земельного рынка. Ведение государственного земельного
кадастра составляет непременное условие обеспечения, в том числе и правового, рационального использования и охраны земель, а также функционирования рынка земли. Земельный кадастр создает юридически значимую
информационную основу, необходимую для охраны права собственности и
иных прав на землю, для обеспечения и развития земельного оборота (в
частности, земельного рынка). Земельный кадастр является основой функционирующего рынка земли и инфраструктурной основой привлечения
финансовых средств в экономику, без которой невозможно развитие страны.
В 2000 году в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» выполнены работы по государственной кадастровой оценке
сельскохозяйственных угодий Самарской области.
Кадастровая стоимость земель определена в границах бывших колхозов и совхозов существовавших до реорганизации.
Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в целом по области 10840 рублей. Самая низкая - 5640, 6100, 6880 рублей в Большечерниговском, Пестравском, Алексеевском районах соответственно. Одиннадцать районов области имеют уровень оценки выше среднеобластного, десять районов – значительно ниже (таблица №26).
159
Таблица №26
Группировка сельских районов Самарской области по кадастровой
стоимости земель сельскохозяйственного назначения
Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения
от 5500 до 9000 рублей/га
от 9100 до 13000 рублей/га
от 13100 до 17500 рублей/га
Нефтегорский район
Безенчукский район
Ставропольский район
Елховский район
Шенталинский район
Челно-Вершинский район
Клявлинский район
Борский район
Кинель-Черкасский район
Сызранский район
Камышлинский район
Кошкинский район
Шигонский район
Сергиевский район
Волжский район
Большеглушицкий район
Красноармейский район Богатовский район
Алексеевский район
Хворостянский район
Кинельский район
Пестравский район
Исаклинский район
Приволжский район
Большечерниговский
район
Красноярский район
Похвистневский район
Проведенная кадастровая оценка земель учитывает материалы почвенных обследований и внутрихозяйственной оценки земель, показатели
оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий, затрат на их использование, объемы реализации сельскохозяйственной продукции, а также приобретенные промышленные товары и другие материальные ресурсы, необходимые для производства этих объемов продукции, расстояние
перевозки основных видов продукции с учетом групп дорог по объектам
оценки.
Поскольку методика кадастровой оценки земель базируется на доходном методе, то наивысшую оценку имеют земли, дающие наибольший
уровень чистого дохода. Следовательно, можно использовать данные кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения при оценке
инвестиционной привлекательности сельскохозяйственных районов Самарской области.
160
С точки зрения отдачи земельных угодий наиболее инвестиционнопривлекательными являются Ставропольский, Челно-Вершинский и Кошкинский районы. Безусловный лидер здесь Ставропольский район, обладающий высоким инфраструктурным и трудовым потенциалом. С учетом
других факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность районов, представляют интерес для инвесторов Волжский, Безенчукский и
Красноярский районы.
Однако кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения значительно различается даже в границах одного района. Например,
кадастровая оценка сельскохозяйственный угодий Борского района составляет 12315 рублей, а в границах бывшего хозяйства «Луч Ильича»,
земли, находящиеся в общей долевой, собственности оценены в 17391
рубль за гектар, земли фонда перераспределения 12507 рублей, земли в ведении Петровской сельской администрации 5412 рублей. Бывшее хозяйство «Заря»: земли долевой собственности – 6666 рублей, земли фонда перераспределения – 10494 рубля, земли сельского округа – 1056 рублей.
Бывшее хозяйство им. Калинина: долевая земля – 7689 рублей, фонд перераспределения – 858 рублей, земли сельского округа – 396 рублей.
Такой разброс стоимости сельскохозяйственных угодий делает очевидным вывод о том, что рынок земли и ее дальнейшее эффективное использование не могут быть экономически обоснованы без осуществления
третьего этапа кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Нужно
оценить каждый замкнутый контур сельскохозяйственных угодий в границах однородной по качеству земли, что будет точно характеризовать кадастровую стоимость земель долевой собственности, земель фонда перераспределения. Это уже сегодня необходимо для осуществления программ
социально-экономического развития территорий.
Предварительная стоимость работ по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий замкнутого контура в границах однородной по каче-
161
ству земли в целом по области составит 20,0 млн. рублей. Это небольшая
сумма для бюджета области, но и ее можно вернуть, заложив эти затраты
при продаже земельного участка (так, например, в Австрии взимается 23,5% от суммы сделки).
Одной из причин, тормозящей развитие земельного рынка в Самарской области, является недостаточный уровень квалификации землеустроительных кадров. Особенно это касается владения компьютерными технологиями.
Кроме того, недостаточно компетентны в вопросах управления земельными ресурсами работники районных управлений сельского хозяйства и продовольствия и руководители сельскохозяйственных организаций. В этой связи, необходима организация профессиональной переподготовки кадров в сфере управления земельными ресурсами на базе СМУКЦ
«Земля», функционирующего при СГЭА.
СМУКЦ «Земля» имеет необходимую материально-техническую базу,
квалифицированных преподавателей, пятилетний опыт работы по подготовке кадров для других регионов Поволжья.
Повышение эффективности использования земельных ресурсов Самарской области, активизация гражданского оборота земель, стимулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в значительной
степени зависят и будут определяться результатами внедрения автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, автоматизированной системы управления недвижимостью, других информационных систем, обеспечивающих государственный учет и регистрацию прав
на объекты недвижимости, налогообложение, управление и распоряжение
недвижимостью, межведомственный электронный обмен информацией.
Для этого необходимо:
создать единую информационно-телекоммуникационную среду для
информационно-аналитического обеспечения деятельности органов, осу-
162
ществляющих формирование, государственный кадастровый учет, оценку,
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налоговых
органов, органов управления и распоряжения государственной и муниципальной недвижимостью, органов государственного управления земельными ресурсами области;
упорядочить регламенты и технологии информационного взаимодействия между администрациями муниципальных образований сельских
районов, органами кадастрового учета земель, регистрационной палатой и
налоговыми органами по Самарской области в процессе проведения кадастрового учета земель, регистрации и ликвидации прав и изменении сведений о земельных участках;
упорядочить регламенты и технологии информационного взаимодействия между органами кадастрового учета земель, технической инвентаризации и архитектуры, регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, налоговыми органами, органами управления и распоряжения
государственной и муниципальной недвижимостью, органами государственного управления для:
достоверного учета и эффективного использования земель и объектов
недвижимости;
присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров;
учета регламентов территориальных зон при кадастровом учете земельных участков и объектов недвижимого имущества.
Финансирование намеченных мероприятий предусматривается за счет
средств областного, местных бюджетов и средств сельхозяйственных организаций. Для реализации мероприятий в период 2004-2006 годы потребуется 92,18 млн. рублей (таблица №27).
163
Таблица №27
Объемы финансирования мероприятий по развитию земельного
рынка в АПК Самарской области
Наименование мероприятия
Работы по кадастровой оценке земель
сельскохозяйственного
назначения (средства областного
бюджета)
Оформление прав на
земельные участки
В том числе:
средства областного бюджета
средства местных бюджетов
собственные средства владельцев
Обучение кадров (за счет средств
областного бюджета)
Итого
В том числе:
собственные средства
средства областного бюджета
средства местных бюджетов
Объемы финансирования
по годам, млн. рублей
2004
2005
2006
Всего
2004-2006
8
12
20
10
38
20,58
68,58
10
1,2
11,4
11,4
15,2
1,2
6,2
6,2
8,18
1,2
27,6
17,6
23,38
3,6
19,2
51,2
21,78
92,18
19,2
15,2
24,6
11,4
8,18
7,4
6,2
23,38
51,2
17,6
Выводы, представленные выше, позволяют сформулировать ряд предложений по совершенствованию управления земельными ресурсами и развитию
земельного рынка в области:
1. Необходимо законодательное урегулирование вопросов, связанных:
с долгосрочной арендой земель, определив порядок и условия досрочного
прекращения прав аренды земель сельскохозяйственного назначения;
с возможностью залога земель сельскохозяйственного назначения для получения кредитов в финансовых учреждениях.
На федеральном уровне необходимо внесение изменений и дополнений в
статью 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости».
164
2. Завершить работы по созданию государственного земельного кадастра
и на его основе перейти к единой государственной регистрации земельных
участков и связанных с ними объектов недвижимости.
3. Пересмотреть ставки земельного налога для земель сельскохозяйственного назначения с целью стимулирования эффективного использования
земли.
4. В целях квалифицированного сопровождения предлагаемых мероприятий осуществлять профессиональную подготовку и переподготовку
кадров.