Отчет №2015-675/05/2 - Агентство по страхованию вкладов

ОТЧЕТ
ОБ ОЦЕНКЕ № 2015 - 675/05/2
Заказчик:
ООО КБ «ОГНИ МОСКВЫ»
109240, Москва, ул. Верхний Таганский тупик, д. 4
Исполнитель:
ООО «Современные Технологии Консалтинга»
117420, Москва, ул. Профсоюзная, д. 57
Основание:
Договор №2015 - 675/05 от 07 апреля 2015 г.
Дата составления отчёта:
18 мая 2015 г.
Представителю конкурсного управляющего
ООО КБ «ОГНИ МОСКВЫ»
Г – же Корженковой Н.И.
Исх. № 0037/1/2015 от 18.05.2015 г.
Сопроводительное письмо к отчету об оценке
Уважаемая Наталья Игоревна,
В соответствии с договором № 2015 - 675/05 от 07.04.2015 г. оценщики компании СТК провели
оценку стоимости объектов оценки, определённых в договоре. По результатам оценки был составлен
отчёт №2015 - 675/05/2, который с данным письмом передаётся в Ваше распоряжение.
Процесс оценки и подготовка отчёта проводились в соответствии с указанным выше договором, а
так же с учётом требований российского законодательства и стандартов в сфере оценочной деятельности.
Отчет включает описание количественных и качественных характеристик объектов оценки, методологию
определения стоимости, этапы проведенного анализа и обоснование полученных результатов. В отчет
также включены принятые допущения и ограничивающие условия, в рамках которых необходимо
рассматривать вывод оценщиков о величине стоимости объектов оценки.
На основании результатов, полученных в процессе проведения оценки, оценщики компании СТК
пришли к выводу, что суммарная рыночная стоимость объектов оценки, по состоянию на дату оценки
(01.04.2015 г.), составляет 68 728 352 рубля, в том числе:
№
Объекта
оценки
1
2
3
4
5
6
7
Наименование объекта оценки, адрес
Жилое помещение, квартира, общей площадью 84,4
кв.м., расположенная по адресу: г. Москва,
Варшавское шоссе, д. 60, кв. 35
Жилое помещение, 3-х комнатная квартира, общей
площадью 60,4 кв.м., расположенная по адресу: г.
Москва, ул. Шипиловская, д. 48, корп. 2, кв. 144, в том
числе доля в праве 1/3 ООО КБ «ОГНИ МОСКВЫ»
Жилое помещение, квартира, общей площадью 181,5
кв.м., расположенная по адресу: г. Москва,
Мячковский бульвар, д. 10, корп. 1, кв. 9
Жилое помещение, 2-х комнатная квартира, общей
площадью 46,0 кв.м., расположенная по адресу: г.
Москва, ул. Дегунинская, д. 13, корп.1, кв. 119, в том
числе доля в праве 1/2 ООО КБ «ОГНИ МОСКВЫ»
Жилое помещение, 1-комнатная квартира, общей
площадью 35,3 кв.м., расположенная по адресу: г.
Москва, ул. Уссурийская, д. 14, кв. 261
Жилое помещение, квартира, общей площадью 90,3
кв.м., расположенная по адресу: Московская область,
Люберецкий
район,
пос.
Октябрьский,
ул.
Текстильщиков, д. 7А, кв. 101
Жилое помещение, квартира, общей площадью 56,1
кв.м., расположенная по адресу: Московская область,
г. Балашиха, мкр. Дзержинского, д. 27, кв. 56
Балансовая
стоимость,
рублей
Рыночная
стоимость,
рублей
9 375 000,00
11 362 012
9 020 438
1 905 500,00
3 006 813*
12 667 520,25
24 114 998
7 300 338
4 186 557,75
3 650 169*
3 900 000,00
5 354 445
4 650 000,00
6 506 476
3 600 000,00
5 069 645
2
*) В графе «Рыночная стоимость» таблицы указана стоимость части объекта оценки принадлежащая ООО КБ «ОГНИ
МОСКВЫ».
В заключение необходимо отметить, что оценщики компании СТК оставляют за собой право
пересмотра выводов, содержащихся в отчёте, в случае получения ими какой–либо информации,
требующей внесения корректировок либо в содержание отчёта, либо в выводы относительно величины
итоговой стоимости объектов оценки.
Благодарим за предоставленную возможность оказать услуги Вашей организации и надеемся на
дальнейшее взаимовыгодное сотрудничество.
С уважением,
Заместитель генерального директора
Поздняков А.П.
Исп. Маслов Д.И.
8 (495) 786-2553
3
СОДЕРЖАНИЕ
СОДЕРЖАНИЕ..................................................................................................................................................4
1.
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.......................................................................................................5
2.
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ..........................................................................................................................7
3.
СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ..................................................................9
4.
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ
ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ............................................................................................................................... 10
5.
ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ................................................................................... 13
6.
ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ................................................................................... 14
7.
АНАЛИЗ МЕСТА РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ .......................................................... 21
8.
НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ .......................................................................... 25
9.
ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО,
ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ
ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ................................................. 26
10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ
ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ ........................................................................................ 29
11.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ .......... 47
12.
ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ............................................................................ 71
13.
ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ ............................................................................................................ 72
ПРИЛОЖЕНИЕ №1........................................................................................................................................ 74
ПРИЛОЖЕНИЕ №2........................................................................................................................................ 78
ПРИЛОЖЕНИЕ №3........................................................................................................................................ 81
4
1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНА «ОЦЕНКА» В КОНТЕКСТЕ ОТЧЁТА
Процесс установления (расчета) стоимости имущества по состоянию на конкретную дату, проводимый
оценщиком.
ПОРЯДКОВЫЙ НОМЕР ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ
Отчет об оценке №2015 - 675/05/2 от 18 мая 2015 г.
ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
Договор на оказание услуг по оценке №2015 - 675/05 от 07 апреля 2015 г.
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
№
Объекта
оценки
1
2
3
4
5
6
7
Наименование объекта оценки, адрес
Балансовая
стоимость,
рублей
Жилое помещение, квартира, общей площадью 84,4 кв.м., расположенная по
адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 60, кв. 35
Жилое помещение, 3-х комнатная квартира, общей площадью 60,4 кв.м.,
расположенная по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, д. 48, корп. 2, кв. 144
Жилое помещение, квартира, общей площадью 181,5 кв.м., расположенная
по адресу: г. Москва, Мячковский бульвар, д. 10, корп. 1, кв. 9
Жилое помещение, 2-х комнатная квартира, общей площадью 46,0 кв.м.,
расположенная по адресу: г. Москва, ул. Дегунинская, д. 13, корп.1, кв. 119
Жилое помещение, 1-комнатная квартира, общей площадью 35,3 кв.м.,
расположенная по адресу: г. Москва, ул. Уссурийская, д. 14, кв. 261
Жилое помещение, квартира, общей площадью 90,3 кв.м., расположенная по
адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул.
Текстильщиков, д. 7А, кв. 101
Жилое помещение, квартира, общей площадью 56,1 кв.м., расположенная по
адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Дзержинского, д. 27, кв. 56
9 375 000,00
1 905 500,00
12 667 520,25
4 186 557,75
3 900 000,00
4 650 000,00
3 600 000,00
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
Право собственности на объекты оценки.
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ
Определение рыночной стоимости объектов оценки для использования при определении цены для
совершения сделки или иных действий с объектами оценки, в том числе при совершении сделок куплипродажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений.
ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ
ОЦЕНКИ
И
СВЯЗАННЫЕ
С
ЭТИМ
ОГРАНИЧЕНИЯ
Основываясь на информации, полученной от заказчика, результаты настоящего отчета об оценке будут
использоваться в целях принятия управленческих решений в отношении оцениваемого имущества, в том
числе при реализации указанного имущества. Поскольку при определении стоимости имущества должника
в ходе процедур банкротства (или ликвидации) рассчитывается рыночная стоимость (п. 7 ФСО № 2), то
целью оценки является определение рыночной стоимости объектов оценки.
5
ДАТА ОЦЕНКИ
01 апреля 2015 г.
СРОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
07 апреля - 18 мая 2015 г.
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА
18 мая 2015 г.
РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ
Затратный подход – не применялся.
Сравнительный подход – 68 728 352 руб.
Доходный подход – не применялся.
ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 68 728 352,00 рубля.
ОФИЦИАЛЬНЫЙ ОБМЕННЫЙ КУРС НА ДАТУ ОЦЕНКИ
1 долл. США = 57,6500 руб.
1 Евро = 62,0487 руб.
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТАМИ ОЦЕНКИ
Обременений объектов оценки не зарегистрировано.
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ОСНОВЫВАЕТСЯ ОЦЕНКА
В связи с отсутствием документов БТИ на квартиры и отсутствием доступа для осмотра внутренних
помещений объектов оценки, оценщики, при определении стоимости объектов оценки исходили из
предположения, что данное имущество на дату оценки находилось в состоянии, не требующем
проведения ремонта/ работ (в рабочем/хорошем техническом состоянии) и использовалось по своему
текущему/разрешенному назначению - в качестве жилых помещений (квартиры).
6
2.ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНА «ОЦЕНКА» В КОНТЕКСТЕ ОТЧЁТА
Процесс установления (расчета) стоимости имущества по состоянию на конкретную дату, проводимый
оценщиком.
ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ, ИХ МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ
№
Объекта
оценки
1
2
3
4
5
6
7
Наименование объекта оценки, адрес
Жилое помещение, квартира, общей площадью 84,4 кв.м., расположенная по адресу: г.
Москва, Варшавское шоссе, д. 60, кв. 35
Жилое помещение, 3-х комнатная квартира, общей площадью 60,4 кв.м., расположенная по
адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, д. 48, корп. 2, кв. 144
Жилое помещение, квартира, общей площадью 181,5 кв.м., расположенная по адресу: г.
Москва, Мячковский бульвар, д. 10, корп. 1, кв. 9
Жилое помещение, 2-х комнатная квартира, общей площадью 46,0 кв.м., расположенная по
адресу: г. Москва, ул. Дегунинская, д. 13, корп.1, кв. 119
Жилое помещение, 1-комнатная квартира, общей площадью 35,3 кв.м., расположенная по
адресу: г. Москва, ул. Уссурийская, д. 14, кв. 261
Жилое помещение, квартира, общей площадью 90,3 кв.м., расположенная по адресу:
Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7А, кв. 101
Жилое помещение, квартира, общей площадью 56,1 кв.м., расположенная по адресу:
Московская область, г. Балашиха, мкр. Дзержинского, д. 27, кв. 56
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
Право собственности на объекты оценки.
ЗАДАНИЕ
Предоставить заказчику заключение о величине рыночной стоимости объектов оценки.
ВИД СТОИМОСТИ
Рыночная стоимость.
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ
Определение рыночной стоимости объектов оценки для использования при определении цены для
совершения сделки или иных действий с объектами оценки, в том числе при совершении сделок куплипродажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений.
ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ
ОЦЕНКИ
И
СВЯЗАННЫЕ
С
ЭТИМ
ОГРАНИЧЕНИЯ
Основываясь на информации, полученной от заказчика, результаты настоящего отчета об оценке будут
использоваться в целях принятия управленческих решений в отношении оцениваемого имущества, в том
числе при реализации указанного имущества. Поскольку при определении стоимости имущества должника
в ходе процедур банкротства (или ликвидации) рассчитывается рыночная стоимость (п. 7 ФСО № 2), то
целью оценки является определение рыночной стоимости объектов оценки.
ДАТА ОЦЕНКИ
01 апреля 2015 г.
7
СРОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
07 апреля – 18 мая 2015 г.
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТАМИ ОЦЕНКИ
Обременений объектов оценки не зарегистрировано.
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ОСНОВЫВАЕТСЯ ОЦЕНКА
В связи с отсутствием документов БТИ на квартиры и отсутствием доступа для осмотра внутренних
помещений объектов оценки, оценщики, при определении стоимости объектов оценки исходили из
предположения, что данное имущество на дату оценки находилось в состоянии, не требующем
проведения ремонта/ работ (в рабочем/хорошем техническом состоянии) и использовалось по своему
текущему/разрешенному назначению - в качестве жилых помещений (квартиры).
8
3.СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
ЗАКАЗЧИК
В соответствии со ст. 50.1. Федерального закона от 25.02.1999 года № 40-Ф3 «О несостоятельности
(банкротстве) кредитных организаций» дело о банкротстве кредитной организации рассматривается
арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской
Федерации. Решением Арбитражного суда г. Москвы по Делу №А40-78661/2014 от 27.06.2014 г. банк ООО
КБ «ОГНИ МОСКВЫ» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное
производство в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве) кредитных
организаций».
Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по
страхованию вкладов». Представитель конкурсного управляющего – Корженкова Н.И.
ОЦЕНЩИКИ
Поздняков А.П. / Заместитель генерального директора ООО «СТК» / Член НП «СМАОс», Свидетельство
№213 (согласно реестра) от 04.05.2007 г. / Диплом о профессиональной переподготовке ПП №322305 от
08.12.2000 г. / Страховой полис №0780R/776/00050/4 от 04.12.2014 г., срок действия с 01 января 2015 г. по
31 декабря 2015 г., страховщик – ОАО «АльфаСтрахование» / Стаж работы по специальности с 1995 г.
Маслов Д.И. / Оценщик ООО «СТК» / Член НП «СМАОс», Свидетельство №2238 (согласно реестра) от
04.04.2008 г. / Диплом о профессиональной переподготовке ПП №687580 от 30.06.2004г. / Страховой
полис №0780R/776/00056/4 от 04.12.2014 г., срок действия с 01 января 2015 г. по 31 декабря 2015 г.,
страховщик – ОАО «АльфаСтрахование» / Стаж работы по специальности с 2004 г.
Копии документов оценщиков приведены в Приложении №2.
МЕСТО РАБОТЫ ОЦЕНЩИКОВ
Оценщик (оценщики), а также иные привлечённые к проведению оценки и подготовке отчёта об оценке
объекта оценки, работают по месту нахождения работодателя на основании трудового договора,
заключённого между ними и ООО «Современные Технологии Консалтинга» (117420, Москва, ул.
Профсоюзная, д. 57. ОГРН 1027739522986 (дата присвоения 25 июля 2003 г.).
Полис страхования профессиональной ответственности ООО «СТК» №0780R/776/00047/4 от 04.12.2014 г.,
срок действия с 01 января 2015 г. по 31 декабря 2015 г., страховщик – ОАО «АльфаСтрахование».
Копии документов компании приведены в Приложении №2.
ИНФОРМАЦИЯ О ПРИВЛЕКАЕМЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ
Не привлекались.
9
4.ДОПУЩЕНИЯ
И
ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
УСЛОВИЯ,
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ
ДОПУЩЕНИЯ
Во избежание двусмысленного толкования результатов оценщиком (оценщиками) в процессе оценки
приняты необходимые допущения, связанные с владением и распоряжением имуществом, текущим
состоянием объектов оценки. Выводы оценщика (оценщиков) о величине стоимости объектов оценки
ограничены изложенными в отчёте допущениями и условиями. При проведении оценки предполагалось
отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки.
На оценщике не лежит ответственность ни по обнаружению подобных факторов, ни в случае их
последующего обнаружения.
Отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объектов оценки и не
является гарантией того, что объекты перейдут из рук в руки по цене, равной указанной в отчете
стоимости. Мнение оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки.
Оценщик (оценщики) не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,
экономических, экологических, юридических и природных условий, способных повлиять на стоимость
объектов оценки.
Информация, использованная
оценщиком (оценщиками) при проведении оценки,
удовлетворяет
требованиям достаточности и достоверности. Если какая-либо информация или допущения, на которых
основываются выводы о стоимости объектов оценки, окажутся впоследствии неверными, то величина
стоимости также может оказаться неверной и должна быть пересмотрена.
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Базой оценки является рыночная стоимость в трактовке Ст. 3 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в РФ». Данный термин, трактуемый указанным выше законом, как «наиболее вероятная
цена», полученная расчётным путём, не учитывает расходы по реализации объекта оценки (в т.ч.
издержки покупателя), а также уплату налогов, возникающих при продаже имущества, поскольку данные
налоги являются атрибутом сделки с имуществом.
Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам
на его покупку или продажу и без учёта связанных со сделкой налогов (Стандарт 1 (МСО 1) Рыночная
стоимость как база оценки. Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005 год (МСО 2005)
Цитируется по изданию Российского общества оценщиков, 2005 г. Стр. 97, п. 3.3.).
В частности, в Статье 146 Объект налогообложения (Налоговый кодекс РФ, Раздел VIII. Федеральные
налоги, Глава 21. Налог на добавленную стоимость) отсутствует упоминание о том, что рыночная
стоимость (расчётная денежная сумма, представляемая в отчёте об оценке) является объектом
налогообложения, в частности, операцией, попадающей под действие Статьи 146.
Таким образом, все расчётные стоимостные величины, фигурирующие в отчёте, указаны без учёта какихлибо налогов, за исключением особо оговоренных случаев.
Так же, за исключением особо оговоренных случаев, не учитываются внутрифирменные договора аренды,
залоги, долговые обязательства и прочие обременения.
10
ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
На этапе сбора информации оценщику (оценщикам) не удалось собрать достаточно объективных данных
о сделках купли-продажи (аренды) объектов-аналогов, поэтому к работе он принял Цены предложений
аналогичных объектов, взятых из открытых источников. При отсутствии в свободном доступе информации
о ценах сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и,
следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом,
оценщиком были использованы данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437 ГК
РФ). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что
лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято
предложение».
ПРОВЕРКА ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
Проверка объектов-аналогов проводилась с использованием метода «Mistery Shopping» («Тайный
покупатель»). Суть метода (в данном случае) заключается в телефонном общении оценщика под видом
«потенциального клиента» с представителями собственника или самим собственником (продавцом или
арендатором). В ходе разговора оценщик уточняет Цены предложений и иные ценообразующие факторы
объектов-аналогов, а также возможность предоставления скидок относительно объявленных цен.
Уточненные цены предложений и ценообразующие факторы сводятся в соответственные таблицы и
используются оценщиком в расчетах.
ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ
В соответствующем разделе отчёта указаны источники информации, использованной в процессе оценки.
Оценщик (оценщики) подтверждает, что на момент проведения оценки информация в указанных
источниках существовала, однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания
данных источников.
СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Оценщик (оценщики) не проводил замеров и углублённого обследования как объектов оценки в целом, так
и отдельных их составляющих, не проверял состояние или наличие инженерных коммуникаций, не
проводил отдельного обследования участка, а также не организовывал изысканий для установления
наличия или отсутствия вредных или опасных веществ или технологий, которые ранее использовались
или в настоящее время присутствуют в составе объектов оценки. Таким образом, оценщик не может
гарантировать, что объекты не имеют таких дефектов. При отсутствии в распоряжении оценщика
(оценщиков) достоверной информации, свидетельствующей иное, оценка проводилась исходя из
допущения, что какие-либо факторы, способные повлиять на их стоимость, отсутствуют.
ТИТУЛ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ВЛАДЕНИЕ И РАСПОРЯЖЕНИЕ
Информация о титуле объектов оценки, правах владения и распоряжения, а также техническая и
финансовая документация по объектам оценки предоставлена заказчиком. Оценщик (оценщики) не
проверял предоставленную документацию на предмет подлинности и соответствия законодательству, т.к.
это не входит в его обязанности по договору. Оценщик исходил из достоверности всех предоставленных
заказчиком документов и информации, отражение в отчёте содержания которых соответствует пониманию
оценщиком данных материалов. Оценщик не проводил толкования правоустанавливающей документации,
11
т.к. этот вопрос является компетенцией юридической службы заказчика. При отсутствии у
оценщика
достоверной информации, свидетельствующей иное, оценка проводилась исходя из допущения, что:
Объекты оценки имеют легальный правовой статус, свободный от обременений или ограничений, кроме
оговоренных в отчёте.
Региональные, федеральные, ведомственные и отраслевые программы (социальные, инвестиционные,
экономические) не влияют на величину стоимости объектов оценки.
Права на объекты оценки при соответствующих обстоятельствах могут быть реализованы собственником
без ограничений.
ПРОВЕРКА ИНФОРМАЦИИ
До совершения сделки с объектами оценки (на основании данного отчёта) исполнитель рекомендует
проверить информацию, используемую в отчёте в качестве допущений. Оценка объектов оценки
производилась с учетом текущего состояния рынка, однако существуют нестрахуемые риски, поэтому до
заключения финансовой сделки с объектом оценки на основании данного отчёта необходимо получить
полную информацию о связанных с потенциальной сделкой рисках, а также о нестрахуемых убытках.
ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ
Представленный отчёт предназначен для использования заказчиком в целях, указанных в настоящем
документе. Оценщик, выполнивший оценку и подготовивший данный отчёт, а также иные представители
исполнителя не обязаны появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу
составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в
порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
ПУБЛИКАЦИИ
Представленный отчет является официальным документом, подготовленным для пользования заказчиком
или (с его согласия) иными заинтересованными в результатах оценки лицами. Запрещается публикация
отчета целиком, по частям или публикацию ссылок на отчет, а также данных, содержащихся в отчете,
имени
и профессиональной принадлежности
оценщика (оценщиков)
без письменного
согласия
исполнителя.
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРЕМЕНЕНИЯХ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТАМИ ОЦЕНКИ
Объект оценки №7 находится в залоге в Банке ВТБ-24 (ЗАО). Определение стоимости объекта оценки №7
производилось без учета данного обременения.
12
5.ПРИМЕНЯЕМЫЕ
СТАНДАРТЫ
ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ОБОСНОВАНИЕ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
И
ЗАКОНЫ И СТАНДАРТЫ
Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации №135 от 29.07.1998 г.
Федеральные стандарты оценки (ФСО 1, 2, 3), утвержденные Приказами Минэкономразвития РФ № 254 –
256 от 20.07.2007 г.
Федеральный
стандарт
оценки
«Оценка
недвижимости
(ФСО
№
7)»,
утвержден
Приказом
Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 г.
Стандарты и правила оценочной деятельности «Оценка недвижимости» Некоммерческого партнерства
«Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» от 15.08.2008 г.
СТАТУС ОЦЕНЩИКА
Оценщик (оценщики) выполнивший оценку и подготовивший данный отчёт, не является учредителем,
собственником,
акционером,
должностным
лицом или работником заказчика,
лицом,
имеющим
имущественный интерес в объектах оценки, не состоит с указанными лицами в близком родстве или
свойстве.
В отношении объектов оценки оценщик (оценщики) не имеет каких-либо вещных или обязательственных
прав.
Оценщик (оценщики) не имел интереса в объектах оценки, его вознаграждение не зависит от какого-либо
аспекта отчета.
Оценщик (оценщики) не является участником (членом) или кредитором заказчика, а заказчик не является
кредитором или страховщиком оценщика (оценщиков).
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ ОЦЕНЩИКОВ
Оценщик (оценщики) выполнивший оценку и подготовивший данный отчёт, имеет надлежащее
образование в области оценочной деятельности, обладает необходимой компетенцией, квалификацией и
опытом для проведения оценки объектов оценки.
НАСТОЯЩИМ УДОСТОВЕРЯЕТСЯ, ЧТО
Оценщик (оценщики) лично производил осмотр домов объектов оценки.
Факты, изложенные в отчете, являются достоверными и точными, насколько они известны оценщику
(оценщикам).
Никто,
кроме
лиц,
указанных
в
отчёте,
не
оказывал
оценщику
(оценщикам)
профессиональной помощи в подготовке отчета.
ДОСТОВЕРНОСТЬ ОТЧЁТА
Согласно Ст. 12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина стоимости
объектов оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения
сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном
порядке не установлено иное.
13
6.ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
СОСТАВ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ
№
Объекта
оценки
1
2
3
4
5
6
7
Оценщик
Наименование объекта оценки, адрес
Жилое помещение, квартира, общей площадью 84,4 кв.м., расположенная по адресу: г.
Москва, Варшавское шоссе, д. 60, кв. 35
Жилое помещение, 3-х комнатная квартира, общей площадью 60,4 кв.м., расположенная по
адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, д. 48, корп. 2, кв. 144
Жилое помещение, квартира, общей площадью 181,5 кв.м., расположенная по адресу: г.
Москва, Мячковский бульвар, д. 10, корп. 1, кв. 9
Жилое помещение, 2-х комнатная квартира, общей площадью 46,0 кв.м., расположенная по
адресу: г. Москва, ул. Дегунинская, д. 13, корп.1, кв. 119
Жилое помещение, 1-комнатная квартира, общей площадью 35,3 кв.м., расположенная по
адресу: г. Москва, ул. Уссурийская, д. 14, кв. 261
Жилое помещение, квартира, общей площадью 90,3 кв.м., расположенная по адресу:
Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7А, кв. 101
Жилое помещение, квартира, общей площадью 56,1 кв.м., расположенная по адресу:
Московская область, г. Балашиха, мкр. Дзержинского, д. 27, кв. 56
(оценщики) не проводил измерений площади объектов оценки, а руководствовался
предоставленными Заказчиком данными.
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗДАНИЙ И ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Объект оценки №1
Показатель
Тип здания
Количество этажей в здании
Описание или характеристика показателя
Многоквартирный многоподъездный кирпичный жилой дом
6 этажей (также имеются подвал и чердачное помещение)
Год постройки
Материал наружных стен
Состояние/внешний вид фасада здания
Материал перекрытий
Тип фундамента
Группа капитальности
Холодное водоснабжение
Горячее водоснабжение
Канализация
Отопление
Техническое Электроснабжение
обеспечение Газоснабжение
здания
Вентиляция
Пожарная сигнализация
Лифт
Мусоропровод
Слаботочное обеспечение
Состояние общественных
зон подъезда
Подъезд
Технические средства
жилого дома защиты подъезда
Наличие физической
охраны
Состояние здания (субъективная оценка)
1947
Кирпичные
Хорошее, фасад здания представлен на фотографиях
Железобетонные плиты
Железобетонный
Первая
Центральное
Центральное
Центральная
Центральное
Центральное
Центральное
В наличии, приточно-вытяжная
Отсутствует
В наличии
В наличии
ТВ-антенна, интернет, телефон
Удовлетворительное
Наличие подземной/ встроенно-
Металлическая дверь и домофон на входе в подъезд
Отсутствует
Хорошее. Признаков ускоренного физического износа
здания оценщиком при осмотре не выявлено. Здание не
является аварийным
Отсутствует
14
пристроенной автостоянки
Наличие встроенно-пристроенных
помещений нежилого назначения на
первых этажах здания
Данные о возможном сносе/
реконструкции/ проведении капитального
ремонта здания с отселением жильцов
Этаж расположения квартиры
Общая площадь квартиры
Количество жилых комнат
Отделка
Адрес квартиры
В наличии
Снос, капитальный ремонт либо реконструкция дома с
отселением не планируются
4 этаж
84,4 кв.м
Нет данных
По данным Заказчика выполнена стандартная отделка
квартиры, ремонт не требуется
г. Москва, Варшавское шоссе, д. 60, кв. 35
Объект оценки №2
Показатель
Тип здания
Количество этажей в здании
Год постройки
Материал наружных стен
Состояние/внешний вид фасада здания
Материал перекрытий
Тип фундамента
Группа капитальности
Холодное водоснабжение
Горячее водоснабжение
Канализация
Отопление
Техническое Электроснабжение
обеспечение Газоснабжение
здания
Вентиляция
Пожарная сигнализация
Лифт
Мусоропровод
Слаботочное обеспечение
Состояние общественных
зон подъезда
Подъезд
Технические средства
жилого дома защиты подъезда
Наличие физической
охраны
Состояние здания (субъективная оценка)
Наличие подземной/ встроеннопристроенной автостоянки
Наличие встроенно-пристроенных
помещений нежилого назначения на
первых этажах здания
Данные о возможном сносе/
реконструкции/ проведении капитального
ремонта здания с отселением жильцов
Этаж расположения квартиры
Общая площадь квартиры
Количество жилых комнат
Отделка
Описание или характеристика показателя
Многоквартирный 3-х подъездный панельный жилой дом,
серия II-68-03
12 этажей (также имеются техподполье и чердачное
помещение)
1976
Железобетонные панели
Хорошее, фасад здания представлен на фотографиях
Железобетонные плиты
Железобетонный
Вторая
Центральное
Центральное
Центральная
Центральное
Центральное
Центральное
В наличии, приточно-вытяжная
Отсутствует
В наличии
В наличии
ТВ-антенна, интернет, телефон
Удовлетворительное
Металлическая дверь и домофон на входе в подъезд
Отсутствует
Хорошее. Признаков ускоренного физического износа
здания оценщиком при осмотре не выявлено. Здание не
является аварийным
Отсутствует
Отсутствуют
Снос, капитальный ремонт либо реконструкция дома с
отселением не планируются
8 этаж, 3 подъезд
60,4 кв.м
3
По данным Заказчика выполнена стандартная отделка
15
Адрес квартиры
квартиры, ремонт не требуется
г. Москва, ул. Шипиловская, д. 48, корп. 2, кв. 144
Объект оценки №3
Показатель
Тип здания
Количество этажей в здании
Год постройки
Материал наружных стен
Состояние/внешний вид фасада здания
Материал перекрытий
Тип фундамента
Группа капитальности
Холодное водоснабжение
Горячее водоснабжение
Канализация
Отопление
Техническое Электроснабжение
обеспечение Газоснабжение
здания
Вентиляция
Пожарная сигнализация
Лифт
Мусоропровод
Слаботочное обеспечение
Состояние общественных
зон подъезда
Подъезд
Технические средства
жилого дома защиты подъезда
Наличие физической
охраны
Состояние здания (субъективная оценка)
Наличие подземной/ встроеннопристроенной автостоянки
Наличие встроенно-пристроенных
помещений нежилого назначения на
первых этажах здания
Данные о возможном сносе/
реконструкции/ проведении капитального
ремонта здания с отселением жильцов
Этаж расположения квартиры
Общая площадь квартиры
Количество жилых комнат
Отделка
Адрес квартиры
Описание или характеристика показателя
Многоквартирный 3-х подъездный панельный жилой дом,
серия ПД-1
5-6 этажей (также имеются техподполье и чердачное
помещение)
1996
Железобетонные панели
Хорошее, фасад здания представлен на фотографиях
Железобетонные плиты
Железобетонный
Вторая
Центральное
Центральное
Центральная
Центральное
Центральное
Отсутствует
В наличии, приточно-вытяжная
Отсутствует
В наличии
В наличии
ТВ-антенна, интернет, телефон
Удовлетворительное
Металлическая дверь и домофон на входе в подъезд
Отсутствует
Хорошее. Признаков ускоренного физического износа
здания оценщиком при осмотре не выявлено. Здание не
является аварийным
Отсутствует
Отсутствуют
Снос, капитальный ремонт либо реконструкция дома с
отселением не планируются
Средний этаж, 1 подъезд
181,5 кв.м
Нет данных
По данным Заказчика выполнена стандартная отделка
квартиры, ремонт не требуется
г. Москва, Мячковский бульвар, д. 10, корп. 1, кв. 9
Объект оценки №4
Показатель
Тип здания
Количество этажей в здании
Год постройки
Описание или характеристика показателя
Многоквартирный многоподъездный панельный жилой дом,
серия 0605-АМ/5
12 этажей (также имеются техподполье и чердачное
помещение)
1978
16
Материал наружных стен
Состояние/внешний вид фасада здания
Материал перекрытий
Тип фундамента
Группа капитальности
Холодное водоснабжение
Горячее водоснабжение
Канализация
Отопление
Техническое Электроснабжение
обеспечение Газоснабжение
здания
Вентиляция
Пожарная сигнализация
Лифт
Мусоропровод
Слаботочное обеспечение
Состояние общественных
зон подъезда
Подъезд
Технические средства
жилого дома защиты подъезда
Наличие физической
охраны
Состояние здания (субъективная оценка)
Наличие подземной/ встроеннопристроенной автостоянки
Наличие встроенно-пристроенных
помещений нежилого назначения на
первых этажах здания
Данные о возможном сносе/
реконструкции/ проведении капитального
ремонта здания с отселением жильцов
Этаж расположения квартиры
Общая площадь квартиры
Количество жилых комнат
Отделка
Адрес квартиры
Железобетонные панели
Хорошее, фасад здания представлен на фотографиях
Железобетонные плиты
Железобетонный
Вторая
Центральное
Центральное
Центральная
Центральное
Центральное
Отсутствует
В наличии, приточно-вытяжная
Отсутствует
В наличии
В наличии
ТВ-антенна, интернет, телефон
Удовлетворительное
Металлическая дверь и домофон на входе в подъезд
Отсутствует
Хорошее. Признаков ускоренного физического износа
здания оценщиком при осмотре не выявлено. Здание не
является аварийным
Отсутствует
В наличии
Снос, капитальный ремонт либо реконструкция дома с
отселением не планируются
Средний
46,0 кв.м
2
По данным Заказчика выполнена стандартная отделка
квартиры, ремонт не требуется
г. Москва, ул. Дегунинская, д. 13, корп. 1, кв. 119
Объект оценки №5
Показатель
Тип здания
Количество этажей в здании
Год постройки
Материал наружных стен
Состояние/внешний вид фасада здания
Материал перекрытий
Тип фундамента
Группа капитальности
Холодное водоснабжение
Горячее водоснабжение
Техническое Канализация
обеспечение
Отопление
здания
Электроснабжение
Газоснабжение
Описание или характеристика показателя
Многоквартирный многоподъездный панельный жилой дом,
серия 1-515
9 этажей (также имеются техподполье и чердачное
помещение)
1979
Железобетонные панели
Хорошее, фасад здания представлен на фотографиях
Железобетонные плиты
Железобетонный
Вторая
Центральное
Центральное
Центральная
Центральное
Центральное
Центральное
17
Вентиляция
Пожарная сигнализация
Лифт
Мусоропровод
Слаботочное обеспечение
Состояние общественных
зон подъезда
Подъезд
Технические средства
жилого дома защиты подъезда
Наличие физической
охраны
Состояние здания (субъективная оценка)
Наличие подземной/ встроеннопристроенной автостоянки
Наличие встроенно-пристроенных
помещений нежилого назначения на
первых этажах здания
Данные о возможном сносе/
реконструкции/ проведении капитального
ремонта здания с отселением жильцов
Этаж расположения квартиры
Общая площадь квартиры
Количество жилых комнат
Отделка
Адрес квартиры
В наличии, приточно-вытяжная
Отсутствует
В наличии
В наличии
ТВ-антенна, интернет, телефон
Удовлетворительное
Металлическая дверь и домофон на входе в подъезд
Отсутствует
Хорошее. Признаков ускоренного физического износа
здания оценщиком при осмотре не выявлено. Здание не
является аварийным
Отсутствует
Отсутствует
Снос, капитальный ремонт либо реконструкция дома с
отселением не планируются
3 этаж
35,3 кв.м
1
По данным Заказчика выполнена стандартная отделка
квартиры, ремонт не требуется
г. Москва, ул. Уссурийская, д. 14, кв. 261
Объект оценки №6
Показатель
Тип здания
Количество этажей в здании
Год постройки
Материал наружных стен
Состояние/внешний вид фасада здания
Материал перекрытий
Тип фундамента
Группа капитальности
Холодное водоснабжение
Горячее водоснабжение
Канализация
Отопление
Техническое Электроснабжение
обеспечение Газоснабжение
здания
Вентиляция
Пожарная сигнализация
Лифт
Мусоропровод
Слаботочное обеспечение
Состояние общественных
зон подъезда
Подъезд
Технические средства
жилого дома защиты подъезда
Наличие физической
охраны
Описание или характеристика показателя
Многоквартирный многоподъездный монолитно-кирпичный
жилой дом
18 этажей (также имеются техподполье и чердачное
помещение)
2000-е
Кирпич
Хорошее, фасад здания представлен на фотографиях
Железобетонные
Железобетонный
Первая
Центральное
Центральное
Центральная
Центральное
Центральное
Центральное
В наличии, приточно-вытяжная
В наличии
В наличии
В наличии
ТВ-антенна, интернет, телефон
Удовлетворительное
Металлическая дверь и домофон на входе в подъезд
Отсутствует
18
Состояние здания (субъективная оценка)
Наличие подземной/ встроеннопристроенной автостоянки
Наличие встроенно-пристроенных
помещений нежилого назначения на
первых этажах здания
Данные о возможном сносе/
реконструкции/ проведении капитального
ремонта здания с отселением жильцов
Этаж расположения квартиры
Общая площадь квартиры
Количество жилых комнат
Отделка
Адрес квартиры
Хорошее. Признаков ускоренного физического износа
здания оценщиком при осмотре не выявлено
Отсутствует
В наличии
Снос, капитальный ремонт либо реконструкция дома с
отселением не планируются
Средний
90,3 кв.м
3
По данным Заказчика выполнена стандартная отделка
квартиры, ремонт не требуется
Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский,
ул. Текстильщиков, д. 7А, кв. 101
Объект оценки №7
Показатель
Тип здания
Количество этажей в здании
Год постройки
Материал наружных стен
Состояние/внешний вид фасада здания
Материал перекрытий
Тип фундамента
Группа капитальности
Холодное водоснабжение
Горячее водоснабжение
Канализация
Отопление
Техническое Электроснабжение
обеспечение Газоснабжение
здания
Вентиляция
Пожарная сигнализация
Лифт
Мусоропровод
Слаботочное обеспечение
Состояние общественных
зон подъезда
Подъезд
Технические средства
жилого дома защиты подъезда
Наличие физической
охраны
Состояние здания (субъективная оценка)
Наличие подземной/ встроеннопристроенной автостоянки
Наличие встроенно-пристроенных
помещений нежилого назначения на
первых этажах здания
Данные о возможном сносе/
реконструкции/ проведении капитального
ремонта здания с отселением жильцов
Этаж расположения квартиры
Описание или характеристика показателя
Кирпичный жилой дом
5 этажей (также имеются техподполье и чердачное
помещение)
1960-е
Кирпичные
Хорошее, фасад здания представлен на фотографиях
Железобетонные плиты
Железобетонный
Первая
Центральное
Центральное
Центральная
Центральное
Центральное
Центральное
В наличии, приточно-вытяжная
Отсутствует
Отсутствует
Отсутствует
ТВ-антенна, интернет, телефон
Удовлетворительное
Деревянная дверь и домофон на входе в подъезд
Отсутствует
Хорошее. Признаков ускоренного физического износа
здания оценщиком при осмотре не выявлено. Здание не
является аварийным
Отсутствует
Отсутствуют
Снос, капитальный ремонт либо реконструкция дома с
отселением не планируются
4
19
Общая площадь квартиры
Количество жилых комнат
Отделка
Адрес квартиры
56,1 кв.м
3
По данным Заказчика выполнена стандартная отделка
квартиры, ремонт не требуется
Московская область, г. Балашиха, мкр. Дзержинского, д. 27,
кв. 56
Копии документов на объекты оценки представлены в Приложении №3.
Фотографии жилых домов, в которых расположены объекты оценки, представлены в Приложении №1.
ИНФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Данные об использовании объектов оценки по своему разрешенному использованию – для проживания.
Объекты оценки на момент проведения оценки, по данным Заказчика, находились в состоянии, пригодном
для их разрешенного использования.
БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
№
Объекта
оценки
1
2
3
4
5
6
7
Наименование объекта оценки, характеристики, адрес
Жилое помещение, квартира, по адресу г. Москва, Варшавское шоссе,
д. 60, кв. 35
Жилое помещение, 3-х комнатная квартира, по адресу г. Москва, ул.
Шипиловская, д. 48, корп. 2, кв. 144
Жилое помещение, квартира, по адресу г. Москва, Мячковский
бульвар, д. 10, корп. 1, кв. 9
Жилое помещение, 2-х комнатная квартира, по адресу г. Москва, ул.
Дегунинская, д. 13, корп.1, кв. 119
Жилое помещение, 1-комнатная квартира, по адресу г. Москва, ул.
Уссурийская, д. 14, кв. 261
Жилое помещение, квартира, по адресу Московская область,
Люберецкий р-он, пос. Октябрьский, ул. Текстильщиков, д. 7А, кв. 101
Жилое помещение, квартира, по адресу Московская область, г.
Балашиха, мкр. Дзержинского, д. 27, кв. 56
Балансовая
стоимость,
рублей
9 375 000,00
1 905 500,00
12 667 520,25
4 186 557,75
3 900 000,00
4 650 000,00
3 600 000,00
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ
Права собственности на объекты оценки принадлежат:
Объекты оценки №1, №3 - №7: ООО КБ «ОГНИ МОСКВЫ», ОГРН 1037736768220 от 14.05.1993 г.
105066, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 27.
Объект оценки №2: Доля в праве 2/3 - Курносова Е.В; доля в праве 1/3 - ООО КБ «ОГНИ МОСКВЫ», ОГРН
1037736768220 от 14.05.1993 г.105066, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 27.
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ОСНОВЫВАЕТСЯ ОЦЕНКА
В связи с отсутствием документов БТИ на квартиры и отсутствием доступа для осмотра внутренних
помещений объектов оценки, оценщики, при определении стоимости объектов оценки исходили из
предположения, что данное имущество на дату оценки находилось в состоянии, не требующем
проведения ремонта/ работ (в рабочем/хорошем техническом состоянии) и использовалось по своему
текущему/разрешенному назначению - в качестве жилых помещений (квартиры).
20
7.
АНАЛИЗ МЕСТА РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
РАЙОН РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Объекты оценки расположены в различных административных округах г. Москвы и Московской области.
С иллюстрацией, отражающей расположение объектов оценки и прилегающих районов на карте Москвы и
Московской области, пользователь отчёта может ознакомиться на нижеприведенных картах.
Местоположение объекта оценки №1.
Объект оценки
Местоположение объекта оценки №2.
Объект оценки
21
Местоположение объекта оценки №3.
Объект оценки
Местоположение объекта оценки №4.
Объект оценки
оценки
22
Местоположение объекта оценки №5.
Объект оценки
оценки
Местоположение объекта оценки №6.
Объект оценки
оценки
23
Местоположение объекта оценки №7.
Объект оценки
оценки
ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
Доступ к объектам оценки осуществляется автомобильным транспортом или пешком от станций метро.
Подъездные пути до объектов оценки заасфальтированы. Таким образом, транспортную доступность
объектов оценки можно охарактеризовать, как удобную.
ИНФРАСТРУКТУРА РАЙОНОВ
Инфраструктуру
районов
объектов
оценки
можно
охарактеризовать
как
развитую,
отсутствуют
препятствия для нормального функционирования аналогичной недвижимости. Рядом с объектами оценки
не выявлено объектов, снижающих привлекательность местоположения объектов оценки.
24
8. НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из его наиболее эффективного использования.
Наиболее эффективное использование - это наиболее вероятное использование объекта оценки, которое
не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо, и при котором
оценка дает наибольшую величину стоимости объекта оценки.
В общем случае анализ НЭИ проводится в два этапа:

определение наилучшего использования участка как свободного, исходя из гипотезы, что участок
земли не застроен или может быть освобождён путём сноса имеющихся зданий и сооружений.

определение наилучшего использования участка с имеющимися улучшениями (зданиями,
строениями, коммуникациями и т.п.);
Такой подход позволяет определить целесообразность сохранения имеющихся улучшений земельного
участка.
ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ НАИЛУЧШЕГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Объекты оценки представляет собой жилые квартиры, предназначенные для проживания.
Таким образом, в случае, если указанное использование объектов оценки не будет противоречить
приведённым выше критериям наиболее эффективного использования, то подобное использование
можно считать наилучшим для объектов оценки.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАВОМЕРНОСТЬ
Поскольку в ходе анализа представленных заказчиком документов на объекты оценки оценщик
(оценщики) не обнаружил никаких нарушений, связанных с юридическим использованием объектов
оценки, то в целом можно сделать заключение о юридической правомерности указанного использования
объектов оценки.
ВЫВОД
Таким образом, оценщик (оценщики) принял решение, на основании которого в дальнейших расчётах в
качестве наиболее эффективного использования будет рассматриваться юридически разрешенное
использование объектов оценки – для проживания.
25
ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ
ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ С ПРИВЕДЕНИЕМ
РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
9.
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Процесс оценки включал в себя выполнение следующих работ:
Выезд оценщика на место, фотосъёмку и осмотр жилых домов объектов оценки, установление
количественных и качественных характеристик объектов оценки.
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объектов оценки и существенной для
определения стоимости с учетом требований Федеральных стандартов оценки, проверку ее на
соответствие критериям достаточности и достоверности, включая анализ рынка, к которому относятся
объекты оценки.
Изучение количественных и качественных характеристик объектов оценки.
Оценку с использованием приемлемых подходов, осуществление необходимых расчётов, обобщение
результатов и вывод итоговой величины стоимости объектов оценки.
Составление и написание отчета об оценке.
НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
Наиболее эффективное использование - это наиболее вероятное использование объектов оценки,
которое
не
противоречит
действующему
законодательству,
физически
возможно,
экономически
оправдано, и при котором эксплуатация объектов оценки приносит наибольшую прибыль.
ПОДХОД К ОЦЕНКЕ
Совокупность методов оценки, объединенных общими методологическими принципами.
МЕТОД ОЦЕНКИ
Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной в рамках данного метода
информации рассчитывать стоимость объекта оценки. Согласно Ст. 14 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в РФ» оценщик вправе самостоятельно применять методы проведения оценки.
АНАЛОГИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объекты гражданских прав, близкие по свойствам, определяющим его стоимость, к объекту оценки. Под
рыночными ценами объектов–аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса в
зависимости от доступной информации. Элемент сравнения - характеристики объекта оценки, объектованалогов и сделок с ними, которые влияют на их стоимость и цену.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Совокупность методов оценки объектов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
восстановления либо замещения объектов оценки, с учетом его износа.
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на
строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа
26
оцениваемого объекта1. Официально подтверждённая в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11)
смета затрат, включающая в себя покупку участка и строительства на нём части здания, заказчиком не
предоставлена. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, УПВС, УПСС и т.п. с учётом всех реальных
дополнительных затрат и последующим экспертным определением величины износа приведёт к большой
погрешности в вычислениях. Оценщик также учёл, что во многих случаях затратный подход в оценке
недвижимости не отражает рыночную стоимость. Это связано с тем, что затраты инвестора не всегда
создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и,
напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесённым затратам 2. Кроме этого,
отсутствуют данные о конструктивных элементах жилых домов и данные о земельных участках, что тоже
не дает возможности корректного расчета стоимости объектов оценки.
Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения
затратного подхода в рамках данного отчёта.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип
замещения. При наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит
больше
суммы,
в
которую
обойдется
приобретение
имущества,
аналогичного
по
своим
характеристикам, качеству и полезности.
Подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и
сравнении объекта оценки с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между
объектом оценки и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы
он обладал теми же основными характеристиками, что и объект оценки. Скорректированная цена дает
оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных
объектов отражает рыночную стоимость. Фактическая цена продажи объекта может отклоняться от
рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки.
Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию
отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу
сделок и предложений на продажу (оферт), то можно определить ценовые тенденции, служащие
индикатором динамики рыночной стоимости имущества.
Выбор метода
В процессе оценки объекта оценки сравнительным подходом оценщик исходил из того, что стоимость
объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи (оферты) объекта-аналога, что определило
целесообразность использования для оценки объекта оценки в рамках сравнительного подхода метода
сравнения продаж.
Выбор объектов-аналогов
В процессе анализа рынка оценщик подбирал сопоставимые объекты - аналоги, исходя, в первую
очередь,
из
таких
критериев,
как
право
владения
и
распоряжения
(собственности,
аренды),
принадлежность к общему для всех объектов - аналогов сегменту рынка, условия финансирования сделки
и время продажи (оферты), а также сопоставимость местоположения, физических характеристик и
Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 496 с.:
ил. (стр. 195).
2 Там же.
1
27
назначения (возможного использования). Руководствуясь указанным выше критериями, из общего числа
представленных на рынке объектов - аналогов оценщик выбрал и включил в свои расчеты необходимое и
достаточное количество объектов - аналогов. Исключив из расчётов совпадающие характеристики,
оценивалось влияние только тех параметров, по которым у объекта оценки и объектов - аналогов были
незначительные отличия. Эти отличия учтены с помощью введения специальных корректировок
(поправок), суть которых состоит в уравнении цен объектов - аналогов с базисом определяемой стоимости
объекта оценки. Понижающая корректировка вносилась, если по данному показателю объект - аналог
превосходил объект оценки с точки зрения рыночных предпочтений, а повышающая - если по данному
показателю объект - аналог ему уступал. Величина корректировки определялась экспертным путем или на
основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости объекта - аналога.
Величина стоимости
С процедурой расчета стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода пользователь отчёта
может ознакомиться в Разделе 11.
По результатам проведённого расчёта оценщик (оценщики) сделал вывод о том, что суммарная величина
стоимости объектов оценки, определённая с помощью сравнительного подхода, составляет 68 728 352
рубля.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Доходный подход рассматривает имущество с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть
как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать,
что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (например, ставка
капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно,
может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная
информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить,
а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки
оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы,
которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Отсутствует
подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о доходах и
расходах, связанная с владением объектом оценки.
Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих
расчётов по данным объектам оценки.
ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Величина стоимости объектов оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения
результатов расчётов стоимости объектов оценки, при использовании различных подходов к оценке и
методов оценки. Вывод о величине стоимости объектов оценки делается оценщиком (оценщиками) после
тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая
специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены им как наиболее логичные и
приемлемые в каждом конкретном случае.
28
10.
АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ
ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ
Основные тенденции социально-экономического развития РФ в 2015 году3
Данные за январь текущего года продемонстрировали снижение экономической активности. Динамика
ВВП (в годовом выражении к январю прошлого года), по оценке Минэкономразвития России, снизилась на
1,5%. Произошел существенный спад инвестиций в основной капитал, строительства, оборота розничной
торговли, снизились годовые темпы обрабатывающих производств. Положительное влияние на динамику
ВВП в январе оказали добыча полезных ископаемых, производство и распределение электроэнергии, газа
и воды, сельское хозяйство, платные услуги населению.
По оценке Минэкономразвития России, в результате ухудшения динамики большинства макропоказателей
с исключением сезонного и календарного факторов ВВП снизился на 1,1 процента.
Промышленное производство в целом (с исключением сезонной и календарной составляющих) после
роста производства в декабре, в январе снизилось (-1,7%). В добыче полезных ископаемых после роста в
августе-декабре, в январе также произошло снижение (-0,5%). В производстве и распределении
электроэнергии,
газа
и
воды
в
январе
сокращение
продолжилось
второй
месяц
(-1,0%).
В
обрабатывающих производствах после роста в декабре, в январе наблюдается сокращение (-2,1
процента).
В отраслях промежуточного спроса в январе возобновился рост в отраслях лесопромышленного
комплекса
и
продолжился
в
химическом
производстве;
после
роста
в
декабре
сократилось
металлургическое производство и производство готовых металлических изделий, производство кокса и
нефтепродуктов, производство резиновых и пластмассовых изделий; после декабрьской стабилизации
сократилось производство прочих неметаллических минеральных продуктов.
Из потребительских отраслей в январе продолжилось сокращение производства в отраслях легкой
промышленности и возобновился рост в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака.
В
отраслях
машиностроительного
комплекса
продолжилось
сокращение
в
производстве
электрооборудования, электронного и оптического оборудования, производстве машин и оборудования;
после роста в сентябре-декабре, в январе сократилось производство транспортных средств и
оборудования.
Росстат уточнил годовую помесячную динамику инвестиций в основной капитал за 2013-2014 годы. В
результате за 2013 год в целом она повышена до 0,8% против снижения на 0,2% по предыдущей оценке, а
за 2014 год – понижена до -2,7% против -2,5% по предыдущим данным.
По оценке Минэкономразвития России, в январе 2015 г. снижение инвестиций в основной капитал с
исключением сезонного фактора составило 3,5 процента.
Сезонно очищенная динамика по виду деятельности «Строительство» в январе снизилась на 1,5% к
предыдущему месяцу.
В январе динамика оборота розничной торговли с исключением фактора сезонности снизилась на 4,4%,
платные услуги населению остались на нулевой отметке.
Динамика реальных располагаемых доходов населения с исключением сезонного фактора, по оценке
Минэкономразвития России, после сокращения в ноябре-декабре в январе увеличилась на 1,1%,
Выдержка из последнего Аналитического отчета МЭРТ РФ, опубликованного на официальном сайте МЭРТ РФ
[http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/doc20130726_09]
3
29
реальная заработная плата снижается третий месяц подряд, темпы ее снижения в январе составили 1,2
процента.
Снижение динамики производства сельского хозяйства с исключением сезонности в январе замедлилось
до -0,2% после снижения на 4,6% в декабре.
На протяжении 2014 года уровень безработицы (с исключением сезонного фактора) находился на
исторически минимальном уровне 5,1-5,2% от экономически активного населения, в январе, по оценке
Минэкономразвития России, он составил 5,1%. По данным Росстата, уровень безработицы повысился до
5,5% экономически активного населения.
Экспорт товаров в январе 2015 г., по оценке, составил 29,1 млрд. долларов США (73,5% к январю 2014 г. и
77,4% к декабрю 2014 года).
Импорт товаров в январе текущего года, по оценке, составил 13,2 млрд. долларов США (63,1% к январю
2014 г. и 53,5% к декабрю 2014 года).
Положительное сальдо торгового баланса в январе 2015 г., по оценке, составило 15,9 млрд. долларов
США, относительно января предыдущего года снизилось на 14,9 процента.
По данным Росстата, в январе 2015 г. потребительская инфляция составила 3,9%, а за годовой период
15,0% (в 2014 году в январе прирост цен составил 0,6% и 6,1% соответственно).
Основные показатели развития экономики.
(в% к соответствующему периоду предыдущего года) 2014 год
январь
декабрь
1)
январь
2015 год
январь (с
исклю-чением
сезонного и
кален-дарного
фактора)
-1,1
100,6
100,2
98,5
100,6
102,6
103,9
99,8
103,9
100,9
-1,7
Обрабатывающие производства
Индекс производства продукции сельского
хозяйства
Инвестиции в основной капитал
100,0
104,1
99,9
-2,1
102,3
104,2
102,8
-0,2
92,7
98,9
5)
-3,5
Объемы работ по виду деятельности
«Строительство»
Ввод в действие жилых домов
90,8
97,3
93,7
96,5
129,1
96,8
134,0
98,9
93,8
99,2
105,2
96,0
Среднемесячная начисленная номинальная
заработная плата, руб.
Уровень безработицы к экономически
активному населению
Оборот розничной торговли
29535
42136
92,0
31180
5,6
5,3
5,5
102,7
105,3
95,6
Объем платных услуг населению
101,8
102,4
100,9
Экспорт товаров, млрд. долл. США
39,6
37,6
29,1
Импорт товаров, млрд. долл. США
20,9
24,7
Средняя цена за нефть Urals, долл.
США/баррель
106,4
61,1
13,2
46,6
ВВП
Индекс потребительских цен, на конец
периода
2)
Индекс промышленного производства
3)
4)
Реальные располагаемые денежные доходы
населения
Реальная заработная плата
1)
2)
1)
5)
6)
7)
7)
-1,5
1,1
-1,2
5,1
-4,4
0,0
1)
1)
Оценка Минэкономразвития России.
Январь - в% к предыдущему месяцу, январь-декабрь - в% к декабрю предыдущего года.
30
Вторичный рынок жилой недвижимости Московского региона. Структура и механизмы. Анализ
ценообразующих факторов
Рынок жилой недвижимости Московского региона, включающий в себя Москву и Московскую область
испытывает на себе влияние факторов, определяющих социально экономическое развитие как страны в
целом, так и Московского региона, и факторов, определяющих политическую стабильность. Среди них:
факторы государственного регулирования рынка жилой недвижимости, общеэкономическая ситуация в
стране, микроэкономическая ситуация и социально-экономическое положение в регионе, местные
природные условия, а также факторы, считающиеся субъективными по отношению к участникам рынка
жилой недвижимости.
Рынок жилой недвижимости Московского региона обладает значительным потенциалом. Особенно это
утверждение справедливо для Подмосковного рынка, где имеется много незастроенных территорий под
жилищное строительство и более благоприятный инвестиционный климат.
Структура рынка
Структуру рынка жилой недвижимости Московского региона можно представить следующим образом.
Структура рынка жилой недвижимости по классу жилья
Доля в общем жилом фонде, %
Класс
По количеству
По общей площади
По стоимости
квартир
Эконом (эконом/ комфорт)-класс
81
78,1
66,4
Бизнес-класс
12
17,1
23
Элитное жилье
2
4,8
10,6
Классификация жилья Московского региона
В основном аналитики4 выделяют сейчас три-четыре основных класса жилой недвижимости в Московском
регионе в зависимости от потребительских качеств (свойств) недвижимости: наиболее дешевый – экономкласс или разбитый на два класса – эконом и комфорт-классы, бизнес-класс и элитное жилье. Часто
каждый класс аналитики в свою очередь делят еще на два-три подкласса по степени выраженности тех
или иных качеств недвижимости.
В основе классификации жилья на рынке жилой недвижимости Московского региона лежат
потребительские качества (свойства) жилья, которые условно можно разделить на три группы:
местоположение, свойства объекта недвижимости (фактически здания), свойства помещения (квартиры).
Основные отличия жилья в зависимости от его класса
Класс/Элементы
классификации
Местоположени
е
Материал стен
и несущих
конструкций
Архитектурное
проектирование
Эконом
Комфорт
Бизнес
Элитное
любой район
любой район
любой район
кирпич,
монолит
исторический центр г.
Москвы, экологически
благоприятные
престижные районы
кирпич,
монолит
индивидуальные
архитектурные проекты,
не ранее конца 1990-х гг.
уникальные
архитектурные проекты,
не ранее конца 1990-х гг.
панели, кирпич,
панели, кирпич,
сборный ж/бетон
сборный ж/бетон,
или
монолит
комбинированные
материалы (дерево,
железные или ж/б
балки, кирпич)
типовые проекты
типовые
(серии), как
улучшенные проекты
устаревшие (1950(большее
1970 гг.), так и
разнообразие
достаточно
архитектурных
современные
опций: этажность,
(1980-х годов);
фасады,
индивидуальные, но
планировки),
как правило,
преимущественно
«неудачные» (1890конец 1990-х1950 гг.)
2000-е гг.
постройки, также
Ниже приведенная сводная классификация недвижимости составлена на основании исследований сотрудников ООО «СТК»,
аналитических данных, размещенных на страницах аналитических агентств в сети Интернет: http://www.irn.ru/articles/5947.html
(«Индикаторы рынка недвижимости»), http://www.azbuka.ru/consult/analytics/apps.php (АН «Азбука жилья»),
http://www.restate.ru/material/115142.html и 45353.html (портал по недвижимости RESTATE.RU)
4
31
Класс/Элементы
классификации
Объемнопланировочные
решения
помещений
(квартир)
Высота
потолков
Инженерное
обеспечение
Отделка
общественных
зон (подъезды,
холлы,
лестничные
клетки)
Инфраструктура
Безопасность
Эконом
по СниП для 2-й
категории
комфортности (20-30
кв.м/чел.)
1 комн./до 40 кв.м
2 комн./до 60 кв.м
3 комн./до 80 кв.м
4 комн./50-100 кв.м
типовые планировки,
обилие несущих
стен, мало
возможностей для
перепланировки
помещений или
индивидуальные, но
«неудачные»
планировки в домах
1890-1950 гг.
постройки
(отсутствие ванной
комнаты, комнатыкельи 4-5 кв.м и т.п.)
преимущественно
от 2,45 до 2,8 м
(как исключение –
в домах 1890-1950
гг. до 3,5 м и
выше)
по СниП,
энергоснабжение
10 кВА на
квартиру,
однофазное,
лифты
отечественного
производства
стандартная (по
СниП),
преимущественно
используются
отечественные
материалы
нормативные
социальные
площади
домофон или
кодовый замок в
подъезде,
дополнительно:
консьерж
Комфорт
встречаются в
1950-х, 1980-х гг.
по СниП для 1-й
категории
комфортности (3040 кв.м/чел.)
1 комн./35-50 кв.м
2 комн./50-70 кв.м
3 комн./70-100
кв.м
4 комн./100-130
кв.м
типовые
улучшенные
планировки,
больше
возможностей для
перепланировки
помещений
Бизнес
Элитное
по СниП для категории
повышенной
комфортности (более 40
кв.м/чел.)
2 комн./60-80 кв.м
3 комн./90-130 кв.м
4 комн./110-150 кв.м
улучшенные планировки,
просторные жилые и
вспомогательные
помещения (санузлы,
холлы), мало несущих стен
(в основном колонны),
большие возможности по
перепланировке, часто
«свободная планировка»,
увеличенная площадь
остекления;
в доме присутствуют как
одинаковые «по стояку»
квартиры, так и отдельные
эксклюзивные варианты
(например пентхаусы на
верхних этажах)
по СниП для категории
повышенной
комфортности (более 40
кв.м/чел.)
2 комн./90-140 кв.м
3 комн./130-160 кв.м
4 комн./160-190 кв.м
улучшенные
планировки, просторные
жилые и
вспомогательные
помещения (санузлы,
холлы), мало несущих
стен (в основном
колонны), большие
возможности по
перепланировке,
увеличенная площадь
остекления, наличие
множества
эксклюзивных
элементов (веранды,
зимние сады, каминные
залы), стремление к
эксклюзивной
планировке
3,0 м и более
от 2,6 до 2,9 м
3,0 м и более
по СниП,
энергоснабжение
свыше 10 кВА на
квартиру,
трехфазное,
лифты
отечественного
производства
по СниП, энергоснабжение
свыше 10 кВА на квартиру,
дополнительно: аварийное
энергоснабжение,
централизованная
приточно-вытяжная
вентиляция и климатконтроль, дополнительная
водоподготовка,
индивидуальный тепловой
пункт, лифты ведущих
мировых производителей,
современные слаботочные
и коммуникационные сети
высококачественная
отделка
по СниП, энергоснабжение
свыше 10 кВА на квартиру,
дополнительно: аварийное
энергоснабжение,
централизованная
приточно-вытяжная
вентиляция и климатконтроль, дополнительная
водоподготовка,
индивидуальный тепловой
пункт, лифты ведущих
мировых производителей,
современные слаботочные
и коммуникационные сети
эксклюзивная отделка
широкая сеть объектов
социальной
и коммерческой
инфраструктуры
с возможностью контроля
доступа посторонних лиц,
собственная служба
эксплуатации
домофон или
ограничение доступа
видеодомофон в
на территорию
подъезде,
(огороженная территория,
дополнительно:
КПП, круглосуточная
ограничение доступа
охрана,
на территорию
видеонаблюдение),
разветвленная сеть
инфраструктуры без
доступа к ней посторонних
лиц, собственная служба
эксплуатации,
дополнительно:
персональное сервисное
обслуживание
ограничение доступа
на территорию
(огороженная
территория, КПП,
круглосуточная охрана,
видеонаблюдение),
стандартная (по
СниП),
преимущественно
используются
отечественные
материалы
нормативные
социальные
площади,
дополнительно:
служба
эксплуатации
32
Класс/Элементы
классификации
Эконом
Комфорт
Бизнес
Элитное
(огороженная
консьерж
консьерж
территория, охрана,
видеонаблюдение),
консьерж
Парковка
не менее 1 м/м
не менее 1,5 м/м
не менее 2 м/м
не менее 2 м/м на квартиру
на квартиру
на квартиру
на квартиру
на охраняемых подземных
на открытой
на открытых/крыт
на охраняемых подземных
и наземных стоянках,
придомовой
ых придомовых
и наземных стоянках,
обязательно наличие
территории,
стоянках,
обязательно наличие
лифта на автостоянку из
крытой стоянке
отдельно стоящих
лифта на автостоянку из
подъезда или
или отдельно
паркингах;
подъезда или
отапливаемого перехода;
стоящем паркинге
дополнительно:
отапливаемого перехода
дополнительно: доступ
подземный
из гаража в квартиру,
паркинг
дополнительный сервис
Придомовая
нормативное
нормативное
огороженная или
улучшенное
территория
благоустройство
благоустройство
конструктивно выделенная
благоустройство,
по СниП
по СниП,
внутренняя территория;
озеленение;
дополнительно:
дополнительно:
огороженная или
огороженная
ландшафтный дизайн,
конструктивно
территория
малые архитектурные
выделенная внутренняя
улучшенное
формы
территория,
благоустройство,
ландшафтный дизайн,
озеленение
малые архитектурные
формы
Социальный,
Различный/
Различный/ в
Социальный и
Население высокого и
професс. состав
в наличии в
наличии
профессиональный состав
очень высокого
жильцов/
большом количестве
определенный
различный, как правило,
достатка, практикуются
наличие
процент
население высокого
закрытые социальные
социальных
площадей для
достатка/ социальных
сообщества (например
площадей
очередников и
площадей нет
отбор потенциальных
(неприпереселенцев из
жильцов по
ватизированных)
ветхого/аварийног
профессиональному
квартир, квартир
о жилья
статусу, проверка
для очередников
репутации и др.)/
и т.п.
социальных площадей
нет
Рейтинг районов г. Москвы5
№
1
Наименование
муниципального района
Москвы
Тверской (ЦАО)
№
41
2
3
4
5
6
Арбат (ЦАО)
Хамовники (ЦАО)
Якиманка (ЦАО)
Дорогомилово (ЗАО)
Красносельский (ЦАО)
42
43
44
45
46
Наименование
муниципального района
Москвы
Чертаново Северное (ЮАО)
Чертаново Центральное
(ЮАО)
Нагатино-Садовники (ЮАО)
Нагатинский Затон (ЮАО)
Строгино (СЗАО)
Бутырский (СВАО)
№
7
Мещанский (ЦАО)
47
Тимирязевский (САО)
87
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Замоскворечье (ЦАО)
Пресненский (ЦАО)
Гагаринский (ЮЗАО)
Ломоносовский (ЮЗАО)
Раменки (ЗАО)
Таганский (ЦАО)
Беговой (САО)
Донской (ЮАО)
Басманный (ЦАО)
Аэропорт (САО)
Сокол (САО)
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
Зюзино (ЮЗАО)
Нагорный (ЮАО)
Соколиная гора (ВАО)
Войковский (САО)
Коптево (САО)
Преображенское (ВАО)
Свиблово (СВАО)
Куркино (СЗАО)
Молжаниновский (САО)
Ясенево (ЮЗАО)
Южнопортовый (ЮВАО)
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
Наименование муниципального
района Москвы
81
Метрогородок (ВАО)
82
83
84
85
86
Кузьминки (ЮВАО)
Текстильщики (ЮВАО)
Марфино (СВАО)
Лианозово (СВАО)
Северное Бутово (ЮЗАО)
Орехово-Борисово Северное
(ЮАО)
Орехово-Борисово Южное
(ЮАО)
Печатники (ЮВАО)
Лосиноостровский (СВАО)
Ярославский (СВАО)
Алтуфьевский (СВАО)
Бибирево (СВАО)
Гольяново (ВАО)
Северное Измайлово (ВАО)
Капотня (ЮВАО)
Марьино (ЮВАО)
Южное Бутово (ЮЗАО)
Рейтинг составлен специалистами ООО «СТК» по среднему уровню цен на квартиры из базы предложений WinNer, а также по сводным данным
аналитических агентств IRN.RU («Индикаторы рынка недвижимости»), ARN.RU («Анализ рынка недвижимости»)
5
33
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
121
Сокольники (ВАО)
Головинский (САО)
Покровское-Стрешнево
Черемушки (ЮЗАО)
60
(СЗАО)
Крылатское (ЗАО)
61
Щукино (СЗАО)
Северное Медведково
Проспект Вернадского (ЗАО)
62
(СВАО)
Марьина Роща (СВАО)
63
Лефортово (ЮВАО)
Савеловский (САО)
64
Очаково-Матвеевское (ЗАО)
Нижегородский (ЮВАО)
65
Бабушкинский (СВАО)
Алексеевский (СВАО)
66
Южное Медведково (СВАО)
Академический (ЮЗАО)
67
Восточное Измайлово (ВАО)
Хорошевский (САО)
68
Измайлово (ВАО)
Тропарево-Никулино (ЗАО)
69
Левобережный (САО)
Филевский парк (ЗАО)
70
Ховрино (САО)
Обручевский (ЮЗАО)
71
Северное Тушино (СЗАО)
Коньково (ЮЗАО)
72
Южное Тушино (СЗАО)
Хорошево-Мневники(СЗАО)
73
Теплый Стан (ЮЗАО)
Останкинский (СВАО)
74
Отрадное (СВАО)
Ростокино (СВАО)
75
Митино (СЗАО)
Москворечье-Сабурово
Кунцево (ЗАО)
76
(ЮАО)
Даниловский (ЮАО)
77
Царицыно (ЮАО)
Котловка (ЮЗАО)
78
Перово (ВАО)
Можайский (ЗАО)
79
Чертаново Южное (ЮАО)
Фили-Давыдково (ЗАО)
80
Богородское (ВАО)
Зеленоград (Крюково, Матушкино-Савелки, Панфиловский)
59
99
Ивановское (ВАО)
100
101
Новогиреево (ВАО)
Рязанский (ЮВАО)
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
Люблино (ЮВАО)
Солнцево (ЗАО)
Братеево (ЮАО)
Зябликово (ЮАО)
Ново-Переделкино (ЗАО)
Бескудниковский (САО)
Восточное Дегунино (САО)
Дмитровский (САО)
Западное Дегунино (САО)
Северный (СВАО)
Внуково (ЗАО)
Восточный (ВАО)
Новокосино (ВАО)
Косино-Ухтомский (ВАО)
116
117
118
119
120
Выхино-Жулебино(ЮВАО)
Вешняки (ВАО)
Бирюлево Восточное(ЮАО)
Бирюлево Западное (ЮАО)
Некрасовка (ЮВАО)
Механизмы формирования спроса и предложения
В силу своего объёма, вторичный рынок является определяющим для ценовой ситуации на всем рынке
жилой недвижимости Московского региона. На протяжении всей истории существования московского
рынка жилой недвижимости, количество сделок в сегменте вторичных операций превышало уровень
сделок с новостройками в 3-4 раза.
Рынок жилой недвижимости Московского региона несколько нетипичен для рынка в «классическом»
понимании данного термина, когда покупатель приобретает товар у продавца, расплачиваясь за него
деньгами. Основу рынка жилой недвижимости Московского региона (ситуация, прежде всего, характерна
именно для вторичного рынка) составляют т.н. «альтернативные» сделки. Суть их состоит в том, что
продавцы, формируя предложение, реализуют свои квартиры с целью покупки другой «альтернативной»
квартиры или (что случается очень часто), двух. В среднем, из 100 выставленных на продажу квартир
лишь около 20 действительно можно считать по-настоящему свободными предложениями, тогда как
остальные 80 представляют собой разнообразные варианты обмена или, на языке профессиональных
участников рынка «альтернативы». Причем структура сделок по этому показателю достаточно стабильна и
не подвержена существенным изменениям от года к году.
Необходимо отметить, что «альтернативная» сделка не снижает спрос на жильё, а лишь увеличивает его.
На протяжении последних лет каждые 100 выставленных на продажу объектов порождали спрос на 105125 квартир, при этом в расчётах не учитывается воздействие покупателей, приходящих на рынок с
«живыми» деньгами.
В 2005-2008 гг. на вторичном рынке жилой недвижимости Московского региона был очевиден
существующий дисбаланс спроса и предложения (в пользу первого), одной из причин которого являлась
сложившаяся структура «альтернативных» сделок, имевшее место постепенное увеличение доходов
населения, приобретающих жильё в качестве места для проживания (без продажи других объектов
недвижимости) или в качестве инвестиции, а также развитие ипотеки. Подобная ситуация стала основной
34
причиной роста цен на жилье в Московском регионе в течение последних нескольких лет. При этом
первичный рынок жилья, который потенциально мог бы оттягивать на себя часть избыточного спроса и
служить своеобразным демпфером, с данной задачей не справлялся из-за недоступности новостроек с их
длительными сроками от момента покупки квартиры до момента фактического вселения для
подавляющего большинства участников «альтернативных» сделок, а также недостаточного и имеющего
постоянную тенденцию к сокращению объема предложения.
Что же касается частных инвесторов, приобретавших жильё для иных (отличных от проживания) целей,
то, являясь стимулирующим фактором для спроса на недвижимость, они физически не способны
обеспечить массовый «выброс» на рынок значительного массива новых квартир, спровоцировав тем
самым серьезное затоваривание рынка с последующим снижением цен. Наиболее мобильная и
ориентирующаяся на конъюнктуру категория инвесторов (т.н. «спекулянты») по соображениям
максимизации прибыли склонны не к накоплению активов, а к постоянной их перепродаже с
реинвестированием выручки. Остальные категории частных инвесторов в гораздо большей степени
склонны ориентироваться на свои социально-бытовые потребности, нежели на конъюнктуру рынка.
В результате пришедшего в Россию в конце 2008 года мирового финансового кризиса до середины 2010
года цены на недвижимость в Московском регионе подвергались коррекции. Но коррекция на рынке жилой
недвижимости Московского региона не была столь глубока, как в других регионах России. Во первых,
московский рынок жилой недвижимости от глубочайшего падения всегда поддерживал большой объем
альтернативных сделок, ну и, естественно, Москва и пригороды – как центр деловой активности всегда
притягивал и будет притягивать население, соответственно спрос на жилую недвижимость будет
находиться всегда на высоком уровне, поддерживая цены. В 2011 году согласовано присоединение
значительных подмосковных территорий преимущественно на юго-западе Подмосковья к Москве, но в
данный момент это внесло только хаос и неразбериху в рынок недвижимости этих территорий. Кроме того,
в сегодняшней России, в отличие от западных стан с развитыми экономиками, очень мало инструментов
для сохранения и приумножения собственных средств, в основном это банковские вклады и
недвижимость, а Московская недвижимость, как инвестиционный инструмент, в этом ряду, конечно же, на
первом месте.
Анализ ценообразующих факторов
В ходе анализа предложений о продаже квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Московского
региона, имеющейся аналитической информации, оценщиками ООО «СТК» были
выявлены
характеристики недвижимости и рыночные факторы, влияющие на стоимость объектов жилой
недвижимости (т.н. ценообразующие факторы), а также определен размер их вклада в стоимость
недвижимости в зависимости от значения ценообразующего фактора и рыночных условий.
 Передаваемые имущественные права
Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. На вторичном рынке жилой
недвижимости Московского региона предлагаются к продаже как квартиры с зарегистрированным в
установленном законом порядке правом собственности, так и с не зарегистрированным («право
требования», неприватизированные квартиры), также право может быть обременено/ограничено правами
третьих лиц.
Право требования является атрибутом квартир в новостройке. Как правило, квартиры в новостройках с
юридически оформленным правом собственности стоят дороже аналогичных квартир с неоформленным
правом собственности, причем наименьшую стоимость имеют объекты, не завершенные строительством,
а также объекты, у которых есть затруднения в оформлении прав собственности (как правило,
оформляются судом). Разница в стоимости квартир в жилых домах, сданных в эксплуатацию, с
оформленным и не оформленным правом собственности составляет 0-10% по расчетам оценщиков ООО
«СТК»
, причем при отсутствии затруднений в оформлении прав собственности на стадии
массового оформления квартир в собственность в доме-новостройке, разница в стоимости квартир с
зарегистрированным правом собственности и без него стремится к нулю. Стоимость услуг юриста по
оформлению права собственности судебным порядком составляет 20 000 – 250 000 руб.
Кроме того, в обороте на рынке недвижимости Московского региона имеются неприватизированные
квартиры, их цена, как правило, значительно ниже, чем цена квартир, оформленных в собственность, и
сильно зависит от юридических нюансов.
Также на рынке предлагаются квартиры, право собственности которых обременено/ограничено правами
третьих лиц, как то: ипотека/залог, рента, аренда, право бессрочного проживания и др.
Обременение в виде ипотеки является в своем роде «минимальным злом». По данным телефонного
опроса
представителей ведущих риелторских агентств [АН «МИЭЛЬ», Егоров Дмитрий 77733-77, моб. 8-916-652-71-34; АН «ИНКОМ» Кандаурова Зарема 363-10-10, моб. 8-903-777-64-65; АН
«МИАН» Марина Порозова 974-62-62, моб. 8-962-938-97-28; АН «Азбука жилья» Максим Белявский 78797-90, моб. 8-903-132-13-34], аналитическим данным
[интернет-ресурс «РБК»
http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2009/07/17/76777.shtml,
«Портал
большой
недвижимости»
http://www.bpn.ru/publications/57204/,
http://www.realty-expert.ru/novosti-ryinka-nedvizhimosti-i-finansov/
35
rieltoryi-zhdut-rosta-prodazh-zal...], при обоюдосгласной продаже обремененной ипотекой недвижимости,
данный факт либо не влияет на стоимость, либо влияет в размере стандартного торга до 2% за
«неудобства» одновременного с продажей вывода объекта из-под залога.
Остальные обременения могут значительно влиять на стоимость недвижимости, снижая ее на 10%
(прописанные лица) - 50% (рента) по расчетам ООО «СТК»
и размер этого влияния в
значительной мере зависит от юридических нюансов обременения.
 Условия финансирования
Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться из-за различных условий
финансирования. За один объект недвижимости оплата продавцу поступит в виде единовременно
перечисляемых денежных средств (наиболее распространенный, рыночный вариант финансирования), в
другом случае будет возможна оплата в рассрочку (обычно относят к нерыночным условиям
финансирования), в третьем – ипотечный кредит, предоставляемый покупателю непосредственно
продавцом (не третьей стороной – ипотечным агентством или банком). Для второго и третьего вариантов
финансирования характерна завышенная стоимость объекта, но это уравновешивается либо выгодными
сниженными процентами по кредиту, либо рассрочкой во времени.
 Условия продажи, в т.ч. торг
Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной (с дисконтом, торгом), если продавцу срочно
требуются наличные деньги или при продаже заключается договор об отсрочке вселения, помещение
обременено правами третьих лиц (данный фактор также можно учитывать отдельно), финансовые,
корпоративные или родственные связи, как и множество других факторов, также могут оказывать влияние
на цену объекта недвижимости.
Наличие торга, скидок, дисконта и их размер обусловлены как рыночными факторами (ситуацией на рынке
недвижимости и общей экономической ситуацией, соотношением платежеспособного спроса и
предложения), так и нерыночными факторами (корпоративные и родственные связи, срочная продажа), а
так же наличием / отсутствием физических или юридических «недостатков» недвижимости.
Много вопросов вызывает в данном контексте так называемая «альтернативная» сделка купли-продажи.
Оценщики ООО «СТК» в ходе многолетней практики пришли к выводу, что факт «свободной» или
«альтернативной» продажи жилых помещений не имеет однозначного влияния на стоимость объекта
недвижимости в Московском регионе: 1)до 80% сделок на рынке жилой недвижимости Московского региона
являются альтернативными; 2)в большинстве случаев невозможно установить реальный статус квартиры,
т.к. даже отсутствие зарегистрированных в жилом помещении людей не является показателем ее полной
«свободы», 3)некоторые риелторы утверждают, что самые дорогие квартиры – это свободные, но
нереальная «альтернатива» часто ведет к бесконечному повышению цены объекта, в тоже время как
квартира с подобранной или реальной «альтернативой» выставляется на продажу со статусом
«свободная».
По исследованиям оценщиков ООО «СТК»6
в настоящий момент торг для объектов жилой
недвижимости составляет не более 1-2% от цены предложения при адекватной (не завышенной) цене
предложения, либо отсутствует вовсе, торг для «переоцененной» недвижимости, по мнению аналитиков
«Индикаторы рынка недвижимости [http://www.irn.ru/news/57403.html, http://www.irn.ru/news/
56485.html] может составить 5-10% от цены предложения.
 Дата предложения/сделки
Стоимость жилой недвижимости изменяется во времени под влиянием экономических, политических и
иных процессов. В настоящий момент в Московском регионе аналитики недвижимости констатируют
незначительный прирост цен на жилую недвижимость в среднем в пределах 2% в месяц. На сайтах
аналитических агентств IRN.RU
(«Индикаторы рынка недвижимости»), «Анализ рынка
недвижимости» (www.arn.ru), Интернет-журнала о недвижимости www.metrinfo.ru
, сайта
Федеральной службы госстатистики www.gks.ru
размещены ценовые таблицы и диаграммы
изменения стоимости жилой недвижимости Московского региона во времени, которые можно
использовать при сравнении продаж объектов жилой недвижимости в различные временные интервалы.
 Характеристики недвижимости, связанные с местоположением
Местоположение – основной ценообразующий фактор, относящийся непосредственно к недвижимости.
Лучшее местоположение может определяться как расположением, например, в более дорогом и
престижном округе г. Москвы; в городе (что предполагает лучше развитую инфраструктуру и транспортное
сообщение) по сравнению с поселком; наличием лесопарка рядом с домом, удаленностью от станции
метро или железнодорожной станции и т.п.
Исследование проводилось с применением широко используемого в маркетинге метода «Mistery Shopping» («Тайный покупатель»).
Суть метода (в данном случае) заключалась в телефонном обращении Оценщика в агентство недвижимости под видом
«потенциального покупателя или продавца», который общался с ответившим на звонок представителем агентства недвижимости.
6
36
По исследованиям оценщиков ООО «СТК»
, объект с лучшим местоположением стоит на 0-10%
дороже аналогичного, но менее удачно расположенного (например, при расположении в городе районном центре относительно расположения в небольшом поселке).
Удаленность от станции метро или железнодорожной станции влияет на стоимость типового жилья,
жилья «эконом/комфорт» - класса. Жилые помещения, расположенные в пределах пешей доступности
(условно до 15 минут ходьбы) от станции метро/ железнодорожной или автостанции (для городов
Подмосковья) стоят дороже. С увеличением расстояния до станции метро или ж/д станции стоимость
жилого помещения уменьшается. По мнению аналитиков Интернет-проекта по недвижимости
METRINFO.RU
[http://www.metrinfo.ru/articles/41655.html], квартиры, расположенные в 10-20
минутах пути наземным транспортом от станции метро/ железнодорожной станции, а тем более, если
дорога проходит через крупные транспортные развязки (МКАД, загруженные шоссе), стоят на 5-10%
(достигая в некоторых случаях 20% - по расчетам оценщиков ООО «СТК»
) дешевле квартир,
расположенных в пешей доступности от станции метро, железнодорожной или автостанции. Данный
фактор для квартир, расположенных в современных жилых домах повышенной комфортности менее
значителен, поскольку покупатели квартир в таких домах изначально ориентируются на автомобиль, как
основной вид транспорта.
 Физические характеристики недвижимости - это характеристики зданий, в которых расположены
квартиры (класс, материал конструктивных элементов и т.д.), а также характеристики самих квартир (этаж
расположения, площадь, кухня, качество отделки и т.д.).
 Категория /тип/ класс дома, в котором расположена квартира
Многоквартирное жилье Московского региона очень многообразно. Многоквартирные жилые дома Москвы
и области строились в разные годы, как дома, так и квартиры в них являются отражением той или иной
строительной эпохи России и Московского региона. Год от года совершенствовались технологии
строительства (лучший материал стен, ж/бетонные перекрытия), улучшались планировки квартир
(большая кухни, раздельный или несколько санузлов, высокий потолок). Аналитиками была предложена
классификация жилой недвижимости Московского региона (приведена в Отчете ранее), разбивающая весь
спектр многоквартирной недвижимости на классы в зависимости от ряда характеристик недвижимости.
Очевидно, что чем выше класс дома (что предполагает больше «опций», улучшений), тем выше стоимость
квартир в нем.
 Материал стен дома
На рынке имеются предложения квартир в панельных, кирпичных, монолитно-кирпичных, монолитных и
блочных жилых домах. Кирпичные, монолитные и монолитно-кирпичные дома являются более
престижными, чем панельные, что связано с лучшими свойствами материала стен (хорошая тепло- и
звукоизоляция), а также эстетическим восприятием потенциальным покупателем. Блочные дома по своим
качествам сопоставимы с панельными. По исследованиям оценщиков ООО «СТК»
, а также
динамическим данным аналитических агентств «Индикаторы рынка недвижимости»
(www.irn.ru)
и «Анализ рынка недвижимости» (www.arn.ru), размещенных на их сайтах в сети Интернет, стоимость 1
кв.м квартир, расположенных в кирпичных/монолитных жилых домах выше на 0-8% (наиболее вероятное
значение составляет 0-4%) стоимости 1 кв.м квартир, расположенных в блочных/панельных домах
аналогичной категории/класса (т.е., фактически, сходных по другим характеристикам кроме материала
стен дома).
 Тип перекрытий
На рынке представлены квартиры в жилых домах с железобетонными и со смешанными (деревянными)
перекрытиями. По данным аналитиков Интернет-проекта по недвижимости METRINFO.RU
[http://www.metrinfo.ru/articles/33804.html], стоимость квартир в жилых домах со смешанными перекрытиями
ниже на 10-15% аналогичных квартир в жилых домах с железобетонными перекрытиями. По мнению
специалистов ООО «СТК», в данном случае разница в 10-15% правомерна только для абсолютно
сравнимых домов, где, соответственно, деревянные перекрытия в одном из них внесут дополнительный
вклад в износ и общее состояние такого дома. В связи с этим надо отметить, что определение размера
вклада по данному ценообразующему фактору весьма затруднительно, особенно для жилых помещений в
домах, расположенных в историческом центре г. Москвы, поскольку там квартиры в домах с
презентабельным «историческим» фасадом, но смешанными перекрытиями часто ценятся также, а то и на
порядок выше квартир в «обыкновенных» домах с железобетонными перекрытиями, кроме того, подчас
невозможно при телефонном общении установить достоверность информации о перекрытиях.
 Год постройки дома/ износ дома/ состояние дома
Стоимость 1 кв.м. жилых помещений в более новых домах выше. В процентном соотношении вклад в
стоимость составляет от 0% до значения, характеризующего разницу между износами сравниваемых
зданий (по расчетам специалистов ООО «СТК»
). Для домов 1950-х - 2000-х годов постройки цены
на сходные по своим характеристикам объекты жилой недвижимости примерно одинаковы в пределах
37
десятилетия; для домов постройки конца 19 века реального состояния здания.
первой половины 20 века, стоимость зависит от
 Наличие лифта в доме
Наличие лифта в доме повышает стоимость недвижимости аналогичной категории/класса в среднем на 05% (по расчетам специалистов ООО «СТК»
). Кроме того, необходимо отметить, что отсутствие
лифта в доме сужает круг потенциальных покупателей, что также может косвенно влиять на стоимость
недвижимости.
 Центральные
инженерные
коммуникации
(отопление,
канализация,
водоснабжение,
электроснабжение, дополнительно - газоснабжение)
Как правило, многоквартирные жилые дома в Московском регионе оборудованы необходимыми
центральными инженерными коммуникациями. Отсутствие части центральных инженерных коммуникаций
может наблюдаться в малых населенных пунктах Московской области, в жилых домах барачного типа и в
настоящий момент («веяния кризиса») на рынке появились предложения квартир в современных
многоэтажных жилых домах, которые возведены, но не эксплуатируются, поскольку к ним не подведены
или не подключены перечисленные выше инженерные коммуникации (все или часть), тем не менее
квартиры в таких домах оформлены в собственность. По расчетам оценщиков ООО «СТК»
,
отсутствие одной инженерной коммуникации/сети снижает стоимость недвижимости на 0-5%.
 Этаж расположения квартиры
Обычно спрос на жилые помещения, находящиеся на первых, вторых и последних этажах ниже, чем на
жилые помещения, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первых этажах потенциальный
покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов,
чем на верхних этажах и т.д., а на последнем – из-за опасений возможных протечек с крыши, сложности
доступа в такие помещения при поломке или отсутствии лифта.
Учитывая мнение аналитиков
[аналитические статьи размещены на сайтах Аналитического
агентства «RWAY» (тел. (495) 933-55-03, http://www.rway.ru/txt.asp?txt=790&tp=2), Строительной компании
«БАУ-Групп» (тел. (495)228-04-78, http://www.bau-library.ru/ building_Finance_Chtovliyaet.html), АН «МИЭЛЬ»
(тел. (495)775-75-55, http://www.realestate.ru/ article.aspx?id=364)], проанализировав предложения жилой
недвижимости Московского региона и произведя соответствующие расчеты, оценщики ООО «СТК»
пришли к выводу:
- квартиры на первом этаже жилого дома стоят дешевле на 0-20% квартир, расположенных на средних
этажах, наиболее вероятное значение составляет 5-10%. Исключения составляют квартиры, выходящие
окнами на оживленную улицу, которые могут быть куплены с целью перевода в нежилой фонд;
- квартиры, расположенные на втором этаже жилого дома стоят дешевле на 0-5% квартир на средних
этажах, значения в 5% дисконт достигает, если на первом этаже под квартирой расположены нежилые
помещения - магазины или кафе, козырек подъезда или мусоросборник; в домах без лифта и с первым
жилым этажом вторые и третьи этажи являются самыми удобными и востребованными;
квартиры, расположенные на последнем этаже обычно дешевле квартир на средних этажах на 0-5%.
5% значение корректировки достигает для домов постройки до 1980-х годов, домов без верхнего
технического этажа, домов с аварийной кровлей, без лифта и т.д.). Квартиры в современных жилых
домах, расположенные на последних этажах (с техническим этажом сверху), качественных кирпичных
«сталинских» домах в престижных районах, домах постройки начала века, расположенных в историческом
центре г. Москвы с преимущественно малоэтажной застройкой могут не отличаются в цене от квартир на
средних этажах или даже стоить дороже при наличии хороших видовых характеристик, а также из-за
возможности присоединения чердачного помещения над квартирой.
 Общая площадь
Согласно Ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения
(квартиры) учитывается в документах БТИ без летних помещений (лоджий, балконов, веранд, террас и
др.). Но в объявлениях о продаже жилых помещений часто указывают площадь квартиры с летними
помещениями, а подчас в площадь квартиры в объявлении включают площадь летних помещений и без
коэффициента (в документах БТИ площадь балконов учтена с коэфф. 0,3 от их реальной площади,
лоджий – с коэфф. 0,5), причем не всегда возможно установить какая площадь указана в объявлении даже
при телефонном общении с продавцом. Из-за этого возникает проблема с учетом площадей при оценке.
Как правило стоимость 1 кв.м жилого помещения, расположенного в доме эконом/комфорт-класса,
уменьшается при увеличении его площади примерно на 0,5-5,0% на каждый квадратный метр, в
зависимости от абсолютных площадей сравниваемых квартир
. Но при разнице 5-10% в площадях
сравниваемых квартир, стоимость их 1 кв.м в целом можно признать сравнимой, что подтверждается при
построении корреляционно-регрессионной модели.
В современных жилых домах улучшенной (индивидуальной) планировки наиболее высоко ценятся
предложения адекватных площадей, т.е. однокомнатные квартиры – не менее 40,0 кв.м, но не более 60,0
кв.м; двухкомнатные – не менее 60,0-70,0 кв.м, но не более 90,0 кв.м и т.д. Увеличение/уменьшение
38
площади в ту или иную стороны от «золотой середины» приводит к уменьшению стоимости 1 кв.м. такой
квартиры, впрочем зависимость стоимости 1 кв.м от площади в подобных домах не так очевидна, как в
домах эконом/комфорт-класса.
 Площадь кухни
Квартиры по размеру кухни, учитывая типы домов, в которых они расположены, в целом могут быть
разбиты на следующие четыре группы:
- кухни 2,5– 6,0 кв.м (в домах «довоенной» постройки, т.н. «хрущевках» 1960-70 гг. постройки);
- 7,5-9,0 кв.м (в панельных и кирпичных домах 1970-90-х годов постройки, т.н. «сталинках»);
- 9,0-14,0 кв.м (в панельных, монолитных, кирпичных домах 1990-2000 гг. постройки и «сталинках»);
- квартиры с кухнями-столовыми, кухнями площадью свыше 15,0 кв.м (в монолитных или монолитнокирпичных современных домах повышенной комфортности и индивидуальной планировки).
Очевидно, что первые три группы квартир расположены в домах эконом/комфорт-класса.
По мнению аналитиков («Индикаторы рынка недвижимости»
[http://www.irn.ru/price/]), а также по
расчетам оценщиков ООО «СТК»
, большая площадь кухни в квартирах, расположенных в домах
эконом/комфорт-класса, увеличивает стоимость квартиры не более чем на 1-2% при сравнении квартир в
пределах группы (по приведенному выше разбиению).
Для современных жилых домов с квартирами улучшенной планировки, с просторными кухнями площадью
свыше 15,0 кв.м или кухнями-гостиными, площадь кухни не влияет на стоимость.
 Наличие балкона/лоджии
Стоимость типовых квартир в домах эконом/комфорт-класса, квартир с небольшими по площади
балконами или лоджиями увеличивается при наличии балкона/лоджии в среднем на 1-5% (по данным
аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости»
[http://www.irn.ru/price/], расчетам
оценщиков ООО «СТК»
).
Кроме того на рынке недвижимости представлены квартиры индивидуальной планировки, расположенные
преимущественно в домах повышенной комфортности, с большими площадями летних помещений
(террасы, веранды, летние сады и т.п., занимающие до 1/3 площади квартиры). Как правило, в
объявлениях о продаже, площадь таких квартир указана с летними помещениями, фактически стоимость 1
кв.м летних помещений таких квартир равна стоимости 1 кв.м. жилых помещений.
 Вид из окон
Обычно спрос на квартиры, имеющие хорошие видовые характеристики выше. Высоко ценится
панорамный вид из окон на прилегающий микрорайон, вид из окон на исторические объекты (храмы,
памятники, здания необычной архитектуры), парки и лесопарки, скверы, садово - парковые ансамбли,
особенно высоко ценится «вид на воду» (реки, озера, пруды). Наименее предпочтительным является вид
на промышленные, административные, складские объекты (промзоны, ТЭЦ, обширные гаражные
комплексы), железнодорожные пути, автомагистрали, неблагоустроенные территории (пустыри), а также
на близко стоящие здания и козырьки магазинов и подъездов под окнами (рейтинг видов из окна
составленный по опросам, приведен на странице http://www.izvestia.ru/moscow/article3110265 газеты
«Известия» в сети Интернет). Однако в городе обычно не существует «идеальных» видов. Наиболее
распространенные видовые характеристики квартир в многоквартирных жилых домах – вид на жилой
микрорайон массовой типовой застройки: на жилые дома, улицы местного значения, бульвары, во двор,
на детскую площадку, зеленые насаждения, административные здания, гаражи и единичные
промышленные объекты; часто из окон квартир, расположенных на верхних этажах, открывается
панорамный вид на прилегающий жилой микрорайон, но на горизонте эту «панораму» дополняют трубы.
По мнению аналитиков
[статьи, посвященные данным вопросам, опубликованы на
страницах Интернет Компании «ДонСтрой» http://www.donstroy.com/company/publications/?showfull=3615,
интернет-журнала
metrinfo.ru
http://www.metrinfo.ru/articles/35907.html,
http://www.real-analytics.ru/
default.aspx?textpage=49] для недвижимости «эконом/комфорт-класса» вид из окна как таковой обычно
влияет не на стоимость квартиры, а на срок экспозиции на рынке, чем выше класс жилья, тем серьезнее
влияние «вида из окна» на стоимость. Хорошие видовые характеристики могут увеличивать стоимость
квартиры в сегменте не ниже «бизнес-класса» на 10-140%, в то же время для типового панельного и
кирпичного жилья «эконом/комфорт-класса», расположенного в «спальном» районе города Москвы или
Подмосковье, несколько лучшие или худшие, относительно наиболее распространенных, видовые
характеристики не будут влиять на стоимость квартиры. Влияние «вида из окна» на стоимость квартиры в
сегменте «эконом/комфорт-класс» может быть несколько существеннее (но не более ±10% к стоимости
квартиры, по расчетам оценщиков ООО «СТК»
) только в случае его крайней «неординарности»:
например, вида на трубы ТЭЦ, расположенные под окнами, или на живописный парк/ водоем.
 Наличие повышенного уровня шума/ транспортная магистраль рядом с домом
В данном случае можно сказать, что размер отрицательного вклада в стоимость квартиры зависит от
уровня шума от транспортной магистрали или иного источника, т.е. чем выше уровень шума, тем ниже
стоимость квартиры. В среднем «дисконт на шум» составляет 0-5% от стоимости квартиры
. По
39
мнению аналитиков [статьи размещены на страницах Интернет http://grandsmeta.ru/n14-2007int/
pages/id_774, http://www.agent002.ru /news/?id=176] в некоторых случаях он может достигать 10-15%.
 Высота потолка
Вклад в стоимость квартиры данного ценообразующего фактора составляет 1-2% (по данным агентства
«Индикаторы рынка недвижимости»
[http://www.irn.ru/price/], исследованиям оценщиков ООО
«СТК»
) при высоте потолка, различающейся не менее, чем на 15-20 см.
 Санузел
Тип санузла в приобретаемой квартире – дело покупательского предпочтения, к тому же, как правило,
существует возможность перепланировки квартиры и устройства санузла (санузлов) в соответствии со
своими предпочтениями. По данным аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости»
[http://www.irn.ru/price/] и исследованиям оценщиков ООО «СТК»
, стоимость квартиры с
раздельным санузлом выше стоимости аналогичной квартиры с совмещенным санузлом на 0-2%,
наименее важен тип санузла для однокомнатных квартир.
 Состояние подъезда, наличие охраны или консъержа
Хорошее состояние подъезда, наличие консъержа или охраны также вносит свой небольшой вклад в
стоимость жилой недвижимости или отражается на сроке экспозиции, уменьшая его. По мнению
аналитиков и риелторов дело тут даже не в безопасности, наличие консъержа в подъезде является как бы
показателем более или менее одинакового социального статуса жильцов, и человек, покупая квартиру в
таком жилом доме, платит скорее за однородное социальное окружение и комфорт. Уровень охраны и
качества отделки подъезда как правило зависит от категории жилого дома. По мнению аналитиков
[http://www.kommersant.ru/region/] и расчетам оценщиков ООО «СТК»
, аккуратный подъезд,
наличие охраны или консъержа увеличивает стоимость квартиры на 1-5% (в среднем на 2-3%).
 Наличие организованной автостоянки (подземной или наземной)
Наличие организованной стоянки в жилом доме (наземной внутри огороженной территории или
подземной) увеличивает стоимость квартиры в нем по расчетам оценщиков ООО «СТК»
на 0-5%.
 Наличие ограждения дома/придомовой территории
По мнению аналитиков [АН «Новый город» http://www.newcity.ru/main.php?d =press&p=show&id=593],
квартиры, расположенные в жилых домах с огороженной, благоустроенной придомовой территорий
дороже аналогичных квартир в неогороженных жилых домах: в жилых домах эконом/комфорт/бизнескласса - на 1%; для элитных домов наличие большой благоустроенной, огороженной и охраняемой
придомовой территории может увеличивать стоимость квартир вдвое.
 Состояние и уровень отделки квартиры
Стоимость ремонта квартиры состоит из стоимости ремонтных работ, черновых и отделочных
материалов. Стоимость ремонта определяется категорией отделки, качеством материалов, типом и
возрастом дома (например, в старых домах с деревянными перекрытиями стоимость ремонта может
значительно возрасти, поскольку скорее всего придется производить ремонт или замену не только стен
внутри квартиры, но и перекрытий).
Чтобы оценить примерную стоимость работ, материалов и общую стоимость ремонта, можно
воспользоваться приведёнными ниже таблицами. Таблицы примерной стоимости работ составлены по
результатам телефонных бесед
с сотрудниками компаний, занимающихся ремонтом и
анализа информации, представленной в Интернет и периодической печати
[«Вира-АртСтрой»,
(www.eremont.ru/remont, тел. 730-01-99), «Триколор» (http://www.sk-tricolor.ru/, тел. 911-90-11), «Группа
МЕГА-Интел» (http://www.mega-realestate.ru/remont_kv_kosm.php, тел. 737-00-22), «Ремонт квартир» (тел.
772-18-82, www.remont-kvartiri.ru); ООО «СТЭП» (г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 2, www.allremont.ru, тел.
972-19-77); «Квазар» (тел. 796-11-34, http://www.quasar-stroy.ru/), строительной компании Маршал (тел.
922-54-10), строительного концерна «Беллини» (тел. 718-32-77), компании «Специалисты.ру» (тел. 510-9064, http://www.specialisty.ru/), строительный портал http://www.stroi-remont.ru/, компания «АБС-Строй» (тел.
974-63-45) и др.].
Стоимость ремонта квартиры, долл. США/ 1 кв.м.
№
1
2
Вид ремонта
Стоимость
ремонтных
работ,
долл. США
Стоимость
черновых
материалов
, долл. США
Стандартная отделка (косметический
ремонт, строительная отделка)
Улучшенная отделка (высококачественный ремонт, евроремонт)
Стоимость
отдел.
материалов, долл.
США / категория
отделки
Общая
стоимость
ремонта,
долл. США.
100-200
40
№
Вид ремонта
2.1
2.2
2.3
Новые панельные, монолитные и
кирпичные дома
Старые дома с ж/б перекрытиями
(панель, кирпич 1950-70-х гг постройки)
Старые дома с деревянными
перекрытиями (до 1950-х гг постройки)
Стоимость
ремонтных
работ,
долл. США
Стоимость
черновых
материалов
, долл. США
120-300
80-150
250-350
150-250
300-450
250-350
Стоимость
отдел.
материалов, долл.
США / категория
отделки
Общая
стоимость
ремонта,
долл. США.
300-650
100 / 150 / 200
комфорт / бизнес /
люкс
500-800
650-1000
Черновые материалы используются в подготовительных работах. К ним относятся: строительные смеси,
конструкционные материалы, грунтовки, шпаклевки, клеи, провода, саморезы, сантехнические трубы,
вентили и т.п. Стоимость черновых материалов зависит от типа и возраста дома, обычно составляет 3060% от стоимости ремонтных работ. Отделочные материалы используются для финишной отделки. К ним
относятся: входные и межкомнатные двери, окна, балконные витражи, паркет, ламинат, краски, обои,
натяжные потолки, розетки, выключатели, сантехнические приборы, керамическая плитка и т.п. Стоимость
отделочных материалов зависит от категории отделки, пожеланий заказчика и может составлять 50-150%
от стоимости ремонтных работ и более.
Категория отделки, состав и стоимость ремонтных работ и материалов долл. США/кв.м
Категория
отделки
Состав работ / стоимость (долл. США) единицы отделочных материалов
Комфорт
Состав работ: частичное оштукатуривание и шпаклевка стен и потолков;
оклеивание стен обоями; покраска потолков; замена дверей, электроточек;
укладка ламината, ковролина, линолеума, кафельной плитки; ремонт санузла
Состав материалов: Двери /150, ванна /300, умывальник /300, керамическая
плитка /10, обои /10 за рулон, электророзетки и выключатели /5, паркет /15
Состав работ: перепланировка; высококачественное выравнивание стен и
потолков; монтаж многоуровневый гипсовый потолок;
укладка штучного паркета; установка арок; замена коммуникаций,
радиаторов;
установка теплых полов, окон ПВХ; остекление балконов алюминиевым
профилем; устройство систем кондиционирования
Состав материалов: Двери /350, Ванна /700, умывальник /400, керамическая
плитка /20, обои /30 за рулон, электророзетки и выключатели /12, паркет /30,
кондиционер /1200
Состав работ: возведение стен и потолков сложных архитектурных форм;
укладка художественного паркета; установка арок из ценных пород дерева;
установка сложных электро- и сантехнических систем; замена радиаторов и
установка теплых полов; установка деревоалюминиевых окон; установка
систем кондиционирования и охраны
Состав материалов: Двери /450, Ванна /900, умывальник /400, керамическая
плитка /25, обои /30 за рулон, электророзетки и выключатели /15, паркет /40,
кондиционер /1500
Бизнес
Люкс
Стоимость работ и
материалов долл.
США.
70-100
100
100-150
150
130-200
200
Стоимость работ не включает стоимость дизайн-проекта и стоимость согласования перепланировки при
наличии таковой. Цены на дизайн-проект варьируются в зависимости от сложности и размера объекта,
необходимого объема основных и дополнительных работ на единицу площади, по данным сотрудников
компании «Квазар» (тел. 796-11-34) средняя стоимость полного дизайн проекта составляет 15-50 долл.
США/м2.
Стоимость услуг по согласованию перепланировки составляет 13 000 – 150 000 рублей, в зависимости от
сложности перепланировки.
Приведенные в таблицах величины - это стоимость затрат на ремонт, стоимость «нового» ремонта. Но в
квартирах, предлагающихся к продаже, отделка может быть изношена, ремонт морально устарел, часто
ремонт неадекватен той недвижимости, в которой он сделан, поэтому вклад ремонта в стоимость
квартиры не всегда равен стоимости ремонтных работ. По данным аналитиков, вклад ремонта в стоимость
квартир в панельных, кирпичных, панельно-монолитных домах эконом/комфорт-класса составляет 50100% от реальной стоимости ремонта, вклад ремонта в стоимость квартиры в жилом доме повышенной
комфортности (бизнес/элит) может составить более 100% от стоимости ремонта, а квартиры с хорошим
дизайнерским ремонтом могут стоить на 50-80% дороже аналогичных квартир без отделки в этом же доме
[аналитическая статья размещена на странице http://www.prime-realty.ru/cmi/c1/1.173..htm].
41
 Наличие встроенной мебели/техники, гаража и др. продающихся с квартирой и входящих в ее
стоимость
Находящиеся в собственности капитальные отдельностоящие гаражи или машиноместа в
подземных/наземных многоуровневых парковках в г. Москве продаются по цене от 700 000 до 6 000 000
рублей, в Московской области – от 150 000 до 2 000 000 рублей.
Вместе с квартирой предлагают, как правило, встроенную мебель – кухни, оборудованные бытовой
техникой и шкафы. Проведя анализ предложений встроенной мебели и встроенной техники различных
ценовых категорий [http://www.hitmebel.ru/ «Хит-мебель» тел. 507-83-20, http://www.kuhnionline.ru/ Салон
«Линия кухни» тел. 664-42-60, http://www.ludi-i-kuhni.ru/ Салон «Люди и кухни» тел. 730-88-08,
http://www.europrestige.ru/
«Кухни
ЕВРОПРЕСТИЖ»
тел.
8-800-700-514,
http://www.elitemoscow.ru/furniture/kitchen «Элитная мебель» тел. 783-97-33, http://www.shkaf1.ru/ Simplex тел. 661-93-94,
http://www.ronikon.ru/act-view «РОНИКОН» тел. 967-99-19 и др.] оценщики ООО «СТК» выявили следующий
диапазон для встроенных кухонь, оборудованных техникой: 100 000 – 800 000 рублей и выше, но имеются
также предложения от сети ИКЕА, кухни российского производства по 9 000 - 20 000 рублей за кухонный
гарнитур; для встроенных шкафов: 5 000 – 100 000 рублей и выше за один шкаф.
Как правило (по опросам продавцов квартир
), дополнительно к квартире мебель и техника
(находящаяся в хорошем состоянии), предлагаются со скидкой от 0 до 50% от их реальной стоимости.
Обзор рынка жилой недвижимости Московского региона по итогам марта 2015 года. 7
Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru)
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)
Март 15
К фев 15
3 077 пункт.
-0.6 %/мес.
-8.1 б.деп.
-1.0%
+2.0%
+0.2 б.д.
В течение марта цены на недвижимость в Москве и Подмосковье окончательно стабилизировались после
прежних перепадов. Во многом этому поспособствовала стабилизация в финансовой сфере. Курсы валют
после скачков ноября-января постепенно пришли к равновесию, а цены на нефть прекратили
систематическое снижение. Более того, Центральный банк России начал постепенно снижать ключевую
ставку после резкого ее повышения в декабре, а также заработала господдержка ипотеки.
Рынок недвижимости, реагируя на все подобные процессы с некоторой задержкой, также постепенно
стабилизировался в течение марта. По данным аналитического центра www.irn.ru, остаточное снижение
долларового индекса стоимости жилья в столице составило за март чуть более 1%. В результате рынок
вновь стабилизировался вблизи круглой долларовой отметки в 3.000$ за метр, несмотря на то, что
продажа отдельных квартир давно уже отвязалась от доллара.
Также следует отметить, что на последней неделе марта долларовый индекс стоимости жилья
развернулся в рост. Основной причиной послужило существенное укрепление рубля за последние две
недели. И если рубль продолжит укрепляться или хотя бы не начнет снова падать, то, скорее всего, в
апреле мы увидим некоторый отскок индекса вверх.
Напомним, что всего за период нынешнего кризиса снижение цен на квартиры в Москве в долларовом
выражении составило примерно 39%. Это сопоставимо с падением цен в прежние кризисы: 37% в 20082009 годах и 32% в 1998-1999 годах. По законам рынка совершенно естественно, что в ближайшие месяцы
возможен некоторый отскок цен назад вверх, но основной вопрос состоит в том, насколько заметным и
продолжительным такой отскок может быть в нынешних условиях.
Динамика цен на недвижимость в Москве по типам жилья приводит к смешанным выводам. Пока на рынке
наблюдается скорее «бурление» и «утряска» после прежних событий. С одной стороны, наибольшее
снижение в марте показали квартиры больших площадей – трехкомнатные квартиры и более, а с другой –
7
http://www.irn.ru/news/98511.html; http://www.bn.ru/uploads/gazeta/2014_04/MO(3).pdf; http://www.kurs.metrinfo.ru/#price_table
42
недорогое панельное жилье, пятиэтажки и панель советской эпохи. Получается, что это сейчас самый
уязвимый сегмент. Более устойчивы по цене либо небольшие квартиры за счет невысокой общей цены за
квартиру, либо большие квартиры, но в более дорогих и качественных домах.
Динамика цен по географии отражает пока большую устойчивость престижных и дорогих районов
и округов, и меньшую – районов с недорогим жильем. Так, например пока снижаются цены за квадратный
метр жилья во
всех районах за МКАД, несмотря на стабилизацию курса рубля. Хотя среди них
наибольшую устойчивость показало Куркино – район, застроенный более качественным монолитнокирпичным жильем.
Среди других лидеров по снижению цен в марте Восточный округ, Юго-Восточный округ и Южный округ.
Среди наиболее устойчивых по цене округов лидирует престижный Юго-Западный округ, далее Северный
и Северо-Восточный
округа.
А
другие
дорогие
и
престижные :
Центральный
округ и Западный
округ оказались в середине рейтинга.
Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru)
Мар15
Фев15
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
«Сталинские» и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол.
площадей)
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел.
площадей)
Все панельные и блочные дома
Все монолитные и кирпичные дома
2 612
2 648
2 845
2 835
3 377
-2.0%
-2.1%
-1.6%
-1.1%
-0.4%
3 790
-1.2%
2 702
3 334
-1.9%
-0.9%
Квартиры в Москве, $/кв.м (www.irn.ru)
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Трехкомнатные квартиры
Многокомнатные квартиры
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве
(www.irn.ru)
Мар15
Фев15
3 026
2 980
2 994
3 592
-1.1%
-0.7%
-3.5%
-4.4%
Мар15
Фев15
Индекс стоимости "дорогого" жилья (20% самых дорогих
5 228
квартир), $/кв.м *
Индекс стоимости "дешевого" жилья (20% самых дешевых
2 290
квартир), $/кв.м*
Индекс расслоения (отношение стоимости "дорогого" к
2.28
"дешевому")
*Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых
-5.4%
-3.0%
-2.5%
квартир, которые
могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат
корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Во время двух предыдущих кризисов дно рынка недвижимости по ценам достигалось к лету следующего
года (1999-го и 2009-го соответственно). Поэтому простые аналогии вполне естественно приводят к
выводу, что и на этот раз основное снижение цен уже закончилось и наступает стабилизация. Более того,
часть
потенциальных
покупателей
и
инвесторов,
ведомых
этой
логикой,
могут
планировать
43
выгодное приобретение жилья как раз ближе к лету или летом, что вызовет некоторую активизацию
рынка, а также может привести к небольшому отскоку цен вверх.
Но основной вопрос состоит в том, насколько продолжительными окажутся такие процессы. После кризиса
2008 года рынок достиг дна к лету 2009 года и начал постепенно отыгрывать потерянные позиции как раз с
осени 2009-го. В 2010 году уже наметился стабильный тренд к росту цен и в 2011 году про кризис все уже
забыли. Благодаря конфликту вокруг Ливии цены на нефть вновь ушли выше 100$ за баррель, что
постепенно стало тянуть вверх все активы, в том числе и недвижимость в Москве и Подмосковье.
После 1998 года все было не так быстро. Хоть дно рынка и было достигнуто летом 1999 года, но почти
весь 2000 год рынок так и лежал на этом дне. Восстановление цен на недвижимость наметилось только в
2001 году. Однако тогда благодаря существенному изменению политической ситуации в стране (смена
президента) и начавшемуся последовательному повышению цен на нефть рост стоимости квадратного
метра в последующие годы (2001-2008) оказался просто баснословным.
В нынешних условиях также противоборствуют 2 основные точки зрения. Первая состоит в проведении
прямых аналогий ситуации 2014-2015 и 2008-2009 годов. Согласно этой логике, после прохождения дна
рынка летом 2015 года наметится довольно скорый новый рост цен, пусть и умеренный, который в
течение 2-3 лет вернет цены на докризисный уровень или хотя бы приблизит их к нему.
Вторая точка зрения состоит в том, что нынешняя ситуация – вообще не кризис в его классическом
понимании, когда произошел перегрев рынков, временно «пузыри» сдулись и вскоре все пошло расти
вновь.
Напротив,
вторая
точка
зрения
рассматривает
нынешнюю
ситуацию
как
изменение
геополитической картины мира. С этих позиций прежняя реальность навсегда ушла в историю и уже не
вернется. Прежние цены на недвижимость были сформированы эпохой шальных денег, которых больше
не будет, а значит, и цены на недвижимость в России и в Москве будут теперь иными.
Эта позиция уже не подразумевает скорого возвращения цен к прежним уровням, по крайней мере в
долларовом выражении. Более того, в таких условиях даже в рублевом выражении стоимость жилья
может постепенно сползать вниз. На рынке новостроек это будет происходить за счет вывода новых более
экономичных проектов по ценам ниже рынка, что уже начинает происходить, а на вторичном – за счет
роста величины торга к прежним запросам продавцов.
Какая из этих двух диаметрально противоположных точек зрения верна, нельзя утверждать однозначно.
Но важно понимать, что сейчас обе они имеют право на существование. Реализация первой или второй
концепции будет зависеть в первую очередь от развития геополитических и макроэкономических событий.
Будет ли достигнуто реальное компромиссное мирное решение по Украине или нет? Признает ли Запад
вхождение Крыма в состав России или нет? Будут ли в скором времени отменены санкции и получен
доступ к дешевым деньгам на Западе? Восстановятся ли цены на нефть до 100$ за баррель так же
быстро, как после 2008-2009 годов? Каждый может для себя продолжить этот список вопросов.
Специалисты аналитического центра www.irn.ru склонны считать, что пока более реалистичным выглядит
пессимистичный сценарий и вторая точка зрения. Как показали события последнего года в Донбассе,
конфликт вокруг Украины – это всерьез и надолго. Договориться с Западом на выгодных для России
условиях быстро и конструктивно пока не получается. Большинство специалистов нефтяного рынка
единодушны в оценках, что 60$ за баррель – это новая реальность опять же надолго по ряду объективных
причин, а значит, в нынешних условиях сценарий скорого восстановления цен на недвижимость может
оказаться неактуальным.
44
Прогноз рынка недвижимости на 2015 год8
Долларовые цены на недвижимость реагируют на кризисы практически одинаково – и в 1998-1999 гг., и в
2008-2009 гг. стоимость жилья просела где-то на 35%, хотя причины экономических катаклизмов были
совершенно разные. Соответственно, можно ожидать, что в результате нынешних событий долларовый
индекс стоимости жилья снизится примерно на такую же величину. А вот динамика рублевых цен будет
зависеть от развития событий на валютном рынке.
Ситуация в экономике и на финансовых рынках становится все более запутанной. Как показывает
практика, построение многокомпонентных экономических моделей в таких условиях лишь затрудняет
прогнозирование – чем сложнее расчеты, тем больше вопросов к их достоверности. Поэтому специалисты
аналитического центра IRN.RU предпочитают использовать более простые и надежные методы, в
частности – сравнительный.
Российская экономика за последние 20 лет уже пережила два серьезных кризиса – в 1998 и в 2008 гг.,
разных по своей природе, но оказавших примерно одинаковое влияние на рынок недвижимости Москвы,
как с точки зрения глубины падения долларовых цен, так и их динамики по времени. В период кризиса
шестилетней давности долларовая стоимость жилья снизилась с пикового значения $6122 за квадратный
метр по индексу IRN.RU в конце сентября 2008 г. до $3858 в сентябре 2009 г., то есть на 37%. В 1998-1999
г. жилье подешевело на 32%, с $979 за метр в сентябре 1998 г. до $670 – в сентябре 1999-го.
«Причины обоих кризисов были совершенно разные – в 1998 г. Россия страдала в основном от локальных
проблем, а в 2008 г. – от общемировой рецессии. Степень ослабления рубля относительно доллара также
различалась кардинально: по итогам кризиса 1998-1999 гг. рубль обесценился в четыре раза, с 6 рублей
за доллар до 24, в 2008-2009 гг. – только на 20-25% (с 23-24 рублей за доллар до кризиса 2008 г. до 30
руб. за доллар осенью в 2009 г.). Тем не менее поведение долларового индекса стоимости жилья
оказалось очень похожим. Хорошо это или плохо, но в нынешней экономической системе доллар – это
некое мерило мировых денег, отражающее реальную стоимость товаров».
Учитывая похожую реакцию долларовых цен на недвижимость в предыдущие кризисы, логично
предположить, что и по итогам нынешнего просадка стоимости метра в долларах также составит
примерно 35%. Соответственно, динамику рублевых цен будет определять глубина снижения курса
отечественной валюты относительно американской, причем не в момент паники, а по итогам «утряски».
Если, как в 2008-2009 гг., итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины
падения долларового индекса, то рублевые цены также пойдут вниз, но, естественно, просядут меньше,
чем долларовые. А если курс отечественной валюты снизится больше, чем упадут долларовые цены на
недвижимость – как, например, в 1998-1999 гг., – то в рублях недвижимость подорожает.
35% – глубина просадки долларовых цен на недвижимость в среднем по рынку, отдельные сегменты и
объекты будут реагировать на проблемы в экономике по-разному. На общем негативном фоне лучше
всего будет себя чувствовать жилье, имеющее статус первого дома: городские квартиры в Москве и
ближнем Подмосковье, объекты в среднем Подмосковье с развитой инфраструктурой и хорошей
транспортной доступностью, а также готовые коттеджи и таунхаусы, расположенные недалеко от Москвы.
Менее устойчивы к кризису объекты, которые находятся далеко от столицы и/или предназначенные для
сезонного проживания, – особенно если они не готовы к использованию: городская недвижимость в
дальнем Подмосковье, загородные поселки с плохой транспортной доступностью, земельные участки,
курортная недвижимость и т.п.
8
По материалам проекта «ИНДИКАТОРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ» [http://www.irn.ru/articles/36795.html]
45
По опыту прошлых кризисов, при среднем уровне просадки долларовых цен в 35% диапазон снижения
составляет от 20% до 50% в зависимости от сегмента и характеристик самого объекта. Наиболее
ликвидные сегменты рынка в долларах подешевеют не более чем на 20%, а просадки цен в рублях не
будет вообще, так как, по всей видимости, по итогам нынешнего кризиса курс рубля относительно доллара
снизится по крайней мере не меньше, чем в 2008-2009 гг. Наилучшие перспективы у новостроек, которые
за время строительства традиционно дорожают в рублях примерно на 10-20%. Конечно, речь идет об
объектах, которые не будут заморожены.
Стоимость наименее ликвидной жилой недвижимости снизится и в долларах, и в рублях, причем глубина
падения долларовых цен может составить 50%.
По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», движение цен на рынке в
кризис будет разнонаправленным: наиболее ликвидная недвижимость, оптимальная по соотношению
цены и качества, умеренно просядет в долларе и не просядет или даже будет расти в рубле, а наименее
ликвидная существенно подешевеет и в долларе, и в рубле.
Выводы
Учитывая влияние последствий мирового финансового кризиса на экономическую ситуацию в нашей
стране, а также неоднозначность рыночной конъюнктуры, оценщику невозможно сделать какой-либо
точный прогноз относительно перспектив сохранения ликвидности объекта оценки. По мнению оценщика,
оптимистический сценарий развития ситуации в экономике позволит объекту оценки, как минимум,
сохранить существующий в настоящее время уровень ликвидности. Однако в случае ухудшения
макроэкономической ситуации в стране, ликвидность объекта оценки может снизиться. Возможная
реализация объекта оценки потребует адекватных маркетинговых усилий, а также достаточных для
соответствующей рыночной ситуации времени экспозиции и/или дисконта.
46
11.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
ПОДХОДОМ
СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТОВ
ОЦЕНКИ
СРАВНИТЕЛЬНЫМ
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется
информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный
объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,
определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется при наличии доступной для анализа и достоверной информации о
ценах и характеристиках объектов - аналогов (ФСО 1, Часть IV п. 22). Основой применения данного
подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи
аналогичных объектов.
Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода был выбран метод
сравнения продаж, суть которого состоит в том, что каждый выявленный объект-аналог сравнивается с
объектом оценки, к цене объекта-аналога вносятся корректировки по каждому элементу сравнения в
зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу
сравнения. Использование метода сравнения продаж позволяет получать наиболее достоверные и легко
объяснимые результаты оценки стоимости. Математическая модель оценки объекта оценки методом
сравнения продаж может быть представлена в следующем виде:
k
n


Co  Wi   Pi   pij  , где:
i 1
j 1


Co – стоимость объекта оценки полученная методом сравнения продаж;
Wi – вклад (весовая доля) i-го аналога в стоимость объекта оценки, сумма вкладов всех аналогов равна 1;
k – количество объектов-аналогов;
Pi – цена предложения/сделки i-го объекта-аналога;
n – количество элементов сравнения;
Δpij – значение корректировки цены i-го объекта-аналога по j-му элементу сравнения.
При использовании метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке рыночной
стоимости объекта оценки Оценщиком были предприняты следующие шаги:
1. Исследование рынка недвижимости, сбор данных о сделках или предложениях по купле-продаже
объектов недвижимости, аналогичных оцениваемого.
2. Определение ценообразующих факторов для данного типа недвижимости и их вклада в стоимость
недвижимости, выделение необходимых элементов сравнения (характеристик недвижимости и сделок
с ними, влияющих на стоимость недвижимости).
Анализ ценообразующих факторов на вторичном рынке жилой недвижимости Московского региона
приведен в Разделе10 Отчета. Выделены следующие основные элементы сравнения для недвижимости
на вторичном рынке, каждый из которых может быть разбит в свою очередь на группы:

Передаваемые имущественные права/ обременения права

Условия финансирования

Условия продажи, в том числе различия между ценами предложения и сделок (торг)
47

Дата предложения/сделки

Местоположение (населенный пункт, удаленность от ст. метро/железнодорожной станции и др.)

Физические характеристики недвижимости (класс/тип дома, материал стен и перекрытий дома,
год постройки, наличие лифта, ограждение, этаж расположения квартиры в доме, площади и
планировки различных помещений квартиры, высота потолка, вид из окон, наличие балкона, наличие
шума, состояние отделки и др.)

Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (мебель, машиноместо и др.)
Как правило, при расчете стоимости объекта оценки часть элементов сравнения не используется по
причине одинаковых характеристик объекта оценки и объекта аналога по данному элементу сравнения
либо отсутствия влияния рассматриваемого элемента сравнения на стоимость недвижимости в сегменте
рынка, к которому относится объект оценки и объекты аналоги (например размер кухни в элитном жилье
не влияет на стоимость квартиры).
3. Выбор единицы сравнения для данного типа недвижимости: в качестве единицы сравнения выбрана
цена за единицу общей площади (1 кв.м) квартиры, поскольку другие возможные единицы сравнения
(квартира
в целом, количество комнат) не отражают в полной мере влияния на стоимость факторов
спроса и предложения, кроме того, данная единица сравнения (1 кв.м) является типичной для рынка
квартир. Для примера: на рынке предлагаются двухкомнатные квартиры площадью ≈38,0 кв.м, ≈45,0 кв.м,
≈60,0 кв.м и более, очевидно что при выборе единицы сравнения по «количеству комнат» или «квартиры в
целом», итоговая стоимость получится неадекватной.
4. Отбор объектов-аналогов из числа сделок купли-продажи/ предложений на продажу (публичных
оферт), проверка информации по каждому отобранному объекту-аналогу о цене продажи или
запрашиваемой цене и о характеристиках объектов-аналогов. Проверка объектов аналогов проводится с
использованием метода «Mistery Shopping» («Тайный покупатель»). Суть метода заключается в
телефонном общении Оценщика под видом «потенциального клиента» с представителями собственника
или самим собственником (продавцом). В ходе разговора Оценщик уточняет цены предложения/сделки и
информацию о характеристиках объектов-аналогов, а также возможность предоставления скидок
относительно объявленных цен. Распечатки предложений объектов-аналогов приведены в Приложении
№3 к Отчету. Уточненные данные по объектам-аналогам сводятся в таблицу («Таблица расчёта
стоимости объекта оценки» приведена далее) и используются Оценщиком в дальнейших расчетах.
5. Сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки по выбранным элементам сравнения,
корректировка единицы сравнения каждого выбранного объекта-аналога по выбранным элементам
сравнения в соответствии с имеющимися различиями по данным характеристикам
между ними и
объектом оценки в соответствии с определенной шкалой и процедурой корректирования.
Величина (размер) корректировки на отличие между объектом оценки и объектом-аналогом в каждом
выявленном элементе сравнения традиционно определяется следующими методами:

Анализ парных продаж: метод представляет собой анализ пар данных (3-5 пар объектов) из того же
сегмента рынка (со сходным наиболее эффективным использованием), к которому относится объект
оценки и объекты-аналоги. Объекты в паре, в идеале, должны отличаться по одному исследуемому
элементу сравнения (характеристике), вклад в стоимость недвижимости которого исследуется. Пары
данных могут быть не похожи на объект оценки и объекты-аналоги, но величина исследуемого элемента
сравнения должна у одного объекта пары соответствовать объекту оценки, а у другого объекта пары –
корректируемому объекту - аналогу.
48

Метод прямого анализа характеристик: обычно используется для корректирования торга, даты
предложения, износа; метод используется при наличии внешней аналитической/рыночной информации о
размере коэффициента приведения объекта-аналога к объекту оценки.

Статистический метод:
на базе репрезентативной выборки данных строится одно или
многофакторная модель в рамках корреляционно-регрессионного анализа, с помощью которой
выявляется степень влияния элементов сравнения (характеристик объектов недвижимости) на цену
объекта.

Экспертные методы: основаны на профессиональном опыте конкретного оценщика или эксперта.
В Разделе 10 Отчета приведен Анализ ценообразующих факторов на вторичном рынке жилой
недвижимости Московского региона и размер их вклада в стоимость недвижимости в зависимости от
значения ценообразующего фактора и рыночных условий.
Отрицательная корректировка к единице сравнения объекта-аналога вносится, если по данному элементу
сравнения объект-аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному элементу
сравнения объект-аналог ему уступает, т.е. при корректировке Оценщик каждый раз отвечает на вопрос,
сколько стоил бы объект-аналог, если бы имел теже характеристики, что и объект оценки.
Корректировка единицы сравнения объектов-аналогов производится последовательно по каждому
элементу сравнения в соответствии с приоритетами элементов сравнения, определенными на основании
рыночной информации (приоритетность элементов сравнения приведена в п.2 и дополнительно в Анализе
ценообразующих факторов в Разделе 10 Отчета). Сначала вносятся процентные корректировки, затем
денежные относительные и абсолютные.
6. Согласование скорректированных цен единиц сравнения объектов-аналогов и вывод значения
стоимости единицы общей площади (1 кв.м) объекта оценки, расчет итоговой стоимости объекта
оценки в рамках сравнительного подхода. Расчет весовой доли (W i) i-го объекта аналога в стоимость
объекта оценки выполняется по формуле: W i
= Ki-1 / (K1-1 + K2-1+ K3-1+ K4-1), где: Ki,1,2,3,4 – количество
корректировок i,1,2,3,4 аналогов соответственно. Вес аналога обратно пропорционален количеству
введенных корректировок.
Далее в Таблицах 11.1 – 11.7. приведены расчеты стоимости объектов оценки №1 - №7 сравнительным
подходом, методом сравнения продаж.
49
Таблица расчёта стоимости объекта оценки №1
Наименование
Адрес
Цена объекта [рублей]
Цена [рублей/кв.м]
Источник информации
Элемент сравнения
Передаваемые имущественные
права (обременения/ограничения)
Условия финансирования
Условия продажи (в т.ч торг)
Дата предложения/сделки
Удаленность от станции метро
Тип дома
Год постройки дома
Наличие лифта в доме
Этаж расположения
Всего этажей в секции
Общая площадь, кв.м
Площадь кухни, кв.м
Наличие балкона/ лоджии
Вид из окон
Наличие шумной транспортной
магистрали
Тип санузла
Состояние подъезда
Таблица 11.1
Объект оценки
г. Москва, Варшавское шоссе,
д. 60, кв. 35
м.«Варшавская»
-
Объект-аналог №1
г. Москва, Каширское шоссе,
д. 5, корп. 1
м.«Варшавская»
11550000
Объект-аналог №2
г. Москва, Каширское шоссе,
д. 13, корп. 1
м.«Варшавская»
12300000
Объект-аналог №3
г. Москва, Каширский пр.,
д. 1, корп. 1
м.«Варшавская»
12500000
-
144375
8-916-199-67-05 (База WinNER)
Корр.
151852
8-926-521-00-81 (База WinNER)
Корр.
152439
8-926-618-99-64 (База WinNER)
Корр.
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
15 минут ходьбы
Кирпичный
1950-е
В наличии
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
15 минуты ходьбы
Кирпичный
1950-е
В наличии
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
15 минут ходьбы
Кирпичный
1950-е
В наличии
Право собственности (без
обременений)
Типичные
Рыночные
Апрель 2015
10 минут ходьбы
Кирпичный
1947
В наличии
4
6
84,4
Нет данных
В наличии
Во двор и на улицу
В наличии
Раздельный
Удовлетворительное
Состояние и уровень отделки
квартиры
Стоимость-индикатор [руб./кв.м]
Хорошее
(стандартная отделка)
Весовые доли объектов-аналогов
Стоимость 1 кв.м объекта оценки
[руб./кв.м]
Стоимость объекта оценки [руб.]
-
-
7
8
80,0
12,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
129938
0,33
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5
8
81,0
10,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
136667
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
8
82,0
10,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
137195
0,34
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,33
134 621
129938 х 0,33 + 136667 х 0,34 + 137195 х 0,33 = 134621 [руб./кв.м]
11 362 012
Расчет стоимости объекта оценки: 134621 [руб./кв.м] х 84,4 [кв.м] = 11362012 [руб.]
50
Описание сделанных корректировок
Размер корректировок определен расчетным или экспертным путем, на основании аналитической и
рыночной информации. Аналитическая информация для обоснования размера сделанных корректировок
приведена в Разделе 10 «Анализ рынка» и «Анализ ценообразующих факторов».

Передаваемые имущественные права
Объект оценки и объекты-аналоги оформлены в собственность. Корректировка не требуется.

Условия финансирования
Условия финансирования всех объектов-аналогов, как и желаемые для объекта оценки – типичные,
выражены в единовременном денежном платеже за объект. Корректировка по данному элементу
сравнения не требуется.

Условия продажи (в т.ч. торг)
Размер корректировки на условия продажи обычно выявляется путем анализа взаимоотношений
покупателя и продавца. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно
требуются наличные деньги, финансовые, корпоративные или родственные связи также могут оказывать
влияние на цену объекта недвижимости, как и множество других факторов. Все объекты -аналоги имеют
рыночные условия продажи, нерыночных факторов, влияющих на их стоимость, оценщиком не выявлено.
Все объекты - аналоги учтены в Отчёте по цене предложений. Для всех объектов-аналогов вводится
корректировка на торг в размере - 10% для каждого (см. «Справочника оценщика недвижимости.
Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты.» под редакцией Лейфера Л. А., стр. 54
(http://pcfko.ru/contacts.html)).

Дата предложения/сделки
Все рассматриваемые объекты-аналоги предложены к продаже в апреле 2015 года. Корректировка не
требуется.

Удаленность от станции метро
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в пешей доступности от станций метро. Корректировка не
требуется.

Материал стен дома
Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в кирпичных жилых домах. Корректировка не
требуется.

Год постройки дома
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в жилых домах 1950-х годов постройки. Корректировка не
требуется.

Наличие лифта в доме
Дом объекта оценки и дома объектов-аналогов оборудованы лифтами. Корректировка не требуется.

Этаж расположения
Объект оценки расположен на 4 этаже дома, объекты-аналоги расположены тоже на срединных этажах.
Корректировка не требуется.

Общая площадь
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые общие площади квартир.

Площадь кухни
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые по площади кухни.

Наличие балкона/лоджии
У объекта оценки и объектов-аналогов в наличии балконы. Корректировка не требуется.

Вид из окон
Из окон объекта оценки и всех объектов-аналогов открывается сравнимый вид (во двор, на жилой район).
Корректировка по данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Наличие шумной транспортной магистрали
Объекта оценки и все объекты-аналоги расположены недалеко от транспортных магистралей.
Корректировка по данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Тип санузла
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все сравниваемые объекты
(объекты-аналоги и объект оценки) имеют совмещенные санузлы.

Состояние подъезда
Подъезды жилого дома всех сравниваемых объектов-аналогов находятся в удовлетворительном
состоянии. Корректировка не требуется.

Состояние и уровень отделки квартиры
Объект оценки находится в хорошем состоянии, выполнена стандартная отделка помещений. Все
объекты-аналоги находятся в сравнимом состоянии, корректировка не требуется.
Таким образом, стоимость объекта оценки №1, рассчитанная в рамках сравнительного подхода,
составляет 11 362 012 руб.
52
Таблица расчёта стоимости объекта оценки №2
Наименование
Адрес
Цена объекта [рублей]
Цена [рублей/кв.м]
Источник информации
Элемент сравнения
Передаваемые имущественные
права (обременения/ограничения)
Условия финансирования
Условия продажи (в т.ч торг)
Дата предложения/сделки
Удаленность от станции метро
Тип дома
Год постройки дома
Наличие лифта в доме
Этаж расположения
Всего этажей в секции
Общая площадь, кв.м
Площадь кухни, кв.м
Наличие балкона/ лоджии
Вид из окон
Наличие шумной транспортной
магистрали
Тип санузла
Состояние подъезда
Таблица 11.2
Объект оценки
г. Москва, ул. Шипиловская,
д. 48, корп. 2, кв. 144
м.«Шипиловская»
-
Объект-аналог №1
г. Москва, ул. Шипиловская,
д. 60/1
м.«Шипиловская»
10 200 000
Объект-аналог №2
г. Москва, ул. Шипиловская,
д. 25, корп. 1
м.«Шипиловская»
10 600 000
Объект-аналог №3
г. Москва, ул. Шипиловская,
д. 44/27
м.«Шипиловская»
10 900 000
-
159375
8-495-777-00-32 (База WinNER)
Корр.
165625
8-905-734-95-45 (База WinNER)
Корр.
173016
8-915-388-45-38 (База WinNER)
Корр.
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
5 минут ходьбы
Панельный
1980-е
В наличии
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
5 минуты ходьбы
Панельный
1980-е
В наличии
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
5 минут ходьбы
Панельный
1980-е
В наличии
Право собственности (без
обременений)
Типичные
Рыночные
Апрель 2015
10 минут ходьбы
Панельный
1976
В наличии
8
12
60,4
Нет данных
В наличии
Во двор и на улицу
В наличии
Раздельный
Удовлетворительное
Состояние и уровень отделки
квартиры
Стоимость-индикатор [руб./кв.м]
Хорошее (стандартная
отделка)
Весовые доли объектов-аналогов
Стоимость 1 кв.м объекта оценки
[руб./кв.м]
Стоимость объекта оценки [руб.]
-
-
11
12
64,0
6,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
143 438
0,34
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
12
64,0
7,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
149 063
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
7
12
63,0
7,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
155 714
0,33
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,33
149 345
143438 х 0,34 + 149063х 0,33 + 155714 х 0,33 = 149 345 [руб./кв.м]
9 020 438
Расчет стоимости объекта оценки: 149 345 [руб./кв.м] х 60,4 [кв.м] = 9020438 [руб.]
53
Описание сделанных корректировок
Размер корректировок определен расчетным или экспертным путем, на основании аналитической и
рыночной информации. Аналитическая информация для обоснования размера сделанных корректировок
приведена в Разделе 10 «Анализ рынка» и «Анализ ценообразующих факторов».

Передаваемые имущественные права
Объект оценки и объекты-аналоги оформлены в собственность. Корректировка не требуется.

Условия финансирования
Условия финансирования всех объектов-аналогов, как и желаемые для объекта оценки – типичные,
выражены в единовременном денежном платеже за объект. Корректировка по данному элементу
сравнения не требуется.

Условия продажи (в т.ч. торг)
Размер корректировки на условия продажи обычно выявляется путем анализа взаимоотношений
покупателя и продавца. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно
требуются наличные деньги, финансовые, корпоративные или родственные связи также могут оказывать
влияние на цену объекта недвижимости, как и множество других факторов. Все объекты -аналоги имеют
рыночные условия продажи, нерыночных факторов, влияющих на их стоимость, оценщиком не выявлено.
Все объекты - аналоги учтены в Отчёте по цене предложений. Для всех объектов-аналогов вводится
корректировка на торг в размере -10% для каждого (см. «Справочника оценщика недвижимости.
Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты.» под редакцией Лейфера Л. А., стр. 54
(http://pcfko.ru/contacts.html)).

Дата предложения/сделки
Все рассматриваемые объекты-аналоги предложены к продаже в апреле 2015 года. Корректировка не
требуется.

Удаленность от станции метро
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в пешей доступности от станций метро. Корректировка не
требуется.

Материал стен дома
Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в панельных жилых домах. Корректировка не
требуется.

Год постройки дома
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в жилых домах 1980-х годов постройки. Корректировка не
требуется.

Наличие лифта в доме
Дом объекта оценки и дома объектов-аналогов оборудованы лифтами. Корректировка не требуется.

Этаж расположения
Объект оценки расположен на 8 этаже дома, объекты-аналоги расположены тоже на срединных этажах.
Корректировка не требуется.

Общая площадь
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые общие площади квартир.

Площадь кухни
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые по площади кухни.

Наличие балкона/лоджии
У объекта оценки и объектов-аналогов в наличии балконы. Корректировка не требуется.

Вид из окон
Из окон объекта оценки и всех объектов-аналогов открывается сравнимый вид (во двор, на жилой район).
Корректировка по данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Наличие шумной транспортной магистрали
Объекта оценки и все объекты-аналоги расположены недалеко от транспортных магистралей.
Корректировка по данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Тип санузла
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все сравниваемые объекты
(объекты-аналоги и объект оценки) имеют раздельные санузлы.

Состояние подъезда
Подъезды жилого дома всех сравниваемых объектов-аналогов находятся в удовлетворительном
состоянии. Корректировка не требуется.

Состояние и уровень отделки квартиры
Объект оценки находится в хорошем состоянии, выполнена стандартная отделка помещений. Все
объекты-аналоги находятся в сравнимом состоянии, корректировка не требуется.
Таким образом, стоимость объекта оценки №2, рассчитанная в рамках сравнительного подхода,
составляет 9 020 438 руб.
55
Таблица расчёта стоимости объекта оценки №3
Наименование
Адрес
Цена объекта [рублей]
Цена [рублей/кв.м]
Источник информации
Элемент сравнения
Передаваемые имущественные
права (обременения/ограничения)
Условия финансирования
Условия продажи (в т.ч торг)
Дата предложения/сделки
Удаленность от станции метро
Тип дома
Год постройки дома
Наличие лифта в доме
Этаж расположения
Всего этажей в секции
Общая площадь, кв.м
Площадь кухни, кв.м
Наличие балкона/ лоджии
Вид из окон
Наличие шумной транспортной
магистрали
Тип санузла
Состояние подъезда
Таблица 11.3
Объект оценки
г. Москва, Мячковский
бульвар, д. 10, корп. 1, кв. 9
м.«Братиславская»
-
Объект-аналог №1
г. Москва, ул. Братиславская,
д. 18, корп. 2
м.«Братиславская»
22000000
Объект-аналог №2
г. Москва, ул. 2-я Покровская
м.«Люблино»
18720000
Объект-аналог №3
г. Москва, ул. Верхние Поля,
д. 36, корп. 1
м.«Люблино»
20000000
-
141935
8-916-066-28-33 (База WinNER)
Корр.
144000
8-495-255-14-96 (База WinNER)
Корр.
160000
8-903-118-63-24 (База WinNER)
Корр.
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
10 минут ходьбы
Панельный
1990-е
В наличии
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
10 минуты ходьбы
Монолит/кирпич
1990-е
В наличии
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
10 минут ходьбы
Панельный
1980-е
В наличии
Право собственности (без
обременений)
Типичные
Рыночные
Апрель 2015
10 минут ходьбы
Панельный
1996
В наличии
Средний
6
181,5
Нет данных
В наличии
Во двор и на улицу
В наличии
Раздельный
Удовлетворительное
Состояние и уровень отделки
квартиры
Стоимость-индикатор [руб./кв.м]
Хорошее (стандартная
отделка)
Весовые доли объектов-аналогов
Стоимость 1 кв.м объекта оценки
[руб./кв.м]
Стоимость объекта оценки [руб.]
-
-
2
6
155,0
15,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
127742
0,34
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3
17
130,0
10,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
127008
0
0
-10%
0
0
-2%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3
14
125,0
15,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
144000
0,33
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,33
132 865
127742 х 0,34 + 127008 х 0,33 + 144000 х 0,33 = 132865 [руб./кв.м]
24 114 998
Расчет стоимости объекта оценки: 132865 [руб./кв.м] х 51,5 [кв.м] = 24 114 998 [руб.]
56
Описание сделанных корректировок
Размер корректировок определен расчетным или экспертным путем, на основании аналитической и
рыночной информации. Аналитическая информация для обоснования размера сделанных корректировок
приведена в Разделе 10 «Анализ рынка» и «Анализ ценообразующих факторов».

Передаваемые имущественные права
Объект оценки и объекты-аналоги оформлены в собственность. Корректировка не требуется.

Условия финансирования
Условия финансирования всех объектов-аналогов, как и желаемые для объекта оценки – типичные,
выражены в единовременном денежном платеже за объект. Корректировка по данному элементу
сравнения не требуется.

Условия продажи (в т.ч. торг)
Размер корректировки на условия продажи обычно выявляется путем анализа взаимоотношений
покупателя и продавца. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно
требуются наличные деньги, финансовые, корпоративные или родственные связи также могут оказывать
влияние на цену объекта недвижимости, как и множество других факторов. Все объекты -аналоги имеют
рыночные условия продажи, нерыночных факторов, влияющих на их стоимость, оценщиком не выявлено.
Все объекты - аналоги учтены в Отчёте по цене предложений. Для всех объектов-аналогов вводится
корректировка на торг в размере – 10% для каждого (см. «Справочника оценщика недвижимости.
Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты.» под редакцией Лейфера Л. А., стр. 54
(http://pcfko.ru/contacts.html)).

Дата предложения/сделки
Все рассматриваемые объекты-аналоги предложены к продаже в апреле 2015 года. Корректировка не
требуется.

Удаленность от станции метро
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в пешей доступности от станций метро. Корректировка не
требуется.

Материал стен дома
Объект оценки и объекты-аналоги №1 и №3 расположены в панельных домах, объект-аналог №2
расположен в монолитно-кирпичном доме. Корректировка для объекта-аналога №2 составит - 2%.

Год постройки дома
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в жилых домах 1980-х, 1990-х годов постройки.
Корректировка не требуется.

Наличие лифта в доме
Дом объекта оценки и дома объектов-аналогов оборудованы лифтами. Корректировка не требуется.

Этаж расположения
Объект оценки расположен на среднем этаже, объекты-аналоги расположены тоже на срединных этажах.
Корректировка не требуется.

Общая площадь
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые общие площади квартир.

Площадь кухни
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые по площади кухни.

Наличие балкона/лоджии
У объекта оценки и объектов-аналогов в наличии балконы. Корректировка не требуется.

Вид из окон
Из окон объекта оценки и всех объектов-аналогов открывается сравнимый вид (во двор, на жилой район).
Корректировка по данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Наличие шумной транспортной магистрали
Уровень шума в помещениях объекта оценки и всех объектов-аналогов – средний. Корректировка по
данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Тип санузла
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все сравниваемые объекты
(объекты-аналоги и объект оценки) имеют раздельные санузлы.

Состояние подъезда
Подъезды жилого дома всех сравниваемых объектов-аналогов находятся в удовлетворительном
состоянии. Корректировка не требуется.

Состояние и уровень отделки квартиры
Объект оценки находится в хорошем состоянии, выполнена стандартная отделка помещений. Все
объекты-аналоги находятся в сравнимом состоянии, корректировка не требуется.
Таким образом, стоимость объекта оценки №3, рассчитанная в рамках сравнительного подхода,
составляет 24 114 998 руб.
58
Таблица расчёта стоимости объекта оценки №4
Наименование
Адрес
Цена объекта [рублей]
Цена [рублей/кв.м]
Источник информации
Элемент сравнения
Передаваемые имущественные
права (обременения/ограничения)
Условия финансирования
Условия продажи (в т.ч торг)
Дата предложения/сделки
Удаленность от станции метро
Тип дома
Год постройки дома
Наличие лифта в доме
Этаж расположения
Всего этажей в секции
Общая площадь, кв.м
Площадь кухни, кв.м
Наличие балкона/ лоджии
Вид из окон
Наличие шумной транспортной
магистрали
Тип санузла
Состояние подъезда
Таблица 11.4
Объект оценки
г. Москва, ул. Дегунинская,
д. 13, корп. 1, кв.119
м.«Селигерская»
-
Объект-аналог №1
г. Москва, ул. Дегунинская,
д. 26
м.«Петровско-Разумовская»
7800000
Объект-аналог №2
г. Москва, Коровинское шоссе,
д. 11, корп. 1
м.«Петровско-Разумовская»
7800000
Объект-аналог №3
г. Москва, ул. Дегунинская,
д. 13, корп. 2
м.«Селигерская»
8500000
-
172949
8-929-932-33-95 (База WinNER)
Корр.
178899
8-926-195-00-40 (База WinNER)
Корр.
177083
8-903-101-36-36 (База WinNER)
Корр.
Право собственности (без
обременений)
Типичные
Рыночные
Апрель 2015
10 минут транспортом
Панельный
1978
В наличии
Средний
12
46,0
Нет данных
В наличии
Во двор и на улицу
В наличии
Раздельный
Удовлетворительное
Состояние и уровень отделки
квартиры
Стоимость-индикатор [руб./кв.м]
Хорошее (стандартная
отделка)
Весовые доли объектов-аналогов
Стоимость 1 кв.м объекта оценки
[руб./кв.м]
Стоимость объекта оценки [руб.]
-
-
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
10 минут транспортом
Панельный
1980-е
В наличии
2
12
45,1
6,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
155654
0,33
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
10 минут транспортом
Панельный
1980-е
В наличии
5
9
43,6
6,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
161009
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
10 минут транспортом
Панельный
1980-е
В наличии
2
12
48,0
8,5
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
159375
0,34
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,33
158 703
155654 х 0,33 + 161009 х 0,34 + 159375 х 0,33 = 158703 [руб./кв.м]
7 300 338
Расчет стоимости объекта оценки: 158703 [руб./кв.м] х 46,0 [кв.м] = 7 300 338 [руб.]
59
Описание сделанных корректировок
Размер корректировок определен расчетным или экспертным путем, на основании аналитической и
рыночной информации. Аналитическая информация для обоснования размера сделанных корректировок
приведена в Разделе 10 «Анализ рынка» и «Анализ ценообразующих факторов».

Передаваемые имущественные права
Объект оценки и объекты-аналоги оформлены в собственность. Корректировка не требуется.

Условия финансирования
Условия финансирования всех объектов-аналогов, как и желаемые для объекта оценки – типичные,
выражены в единовременном денежном платеже за объект. Корректировка по данному элементу
сравнения не требуется.

Условия продажи (в т.ч. торг)
Размер корректировки на условия продажи обычно выявляется путем анализа взаимоотношений
покупателя и продавца. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно
требуются наличные деньги, финансовые, корпоративные или родственные связи также могут оказывать
влияние на цену объекта недвижимости, как и множество других факторов. Все объекты -аналоги имеют
рыночные условия продажи, нерыночных факторов, влияющих на их стоимость, оценщиком не выявлено.
Все объекты - аналоги учтены в Отчёте по цене предложений. Для всех объектов-аналогов вводится
корректировка на торг в размере - 10% для каждого (см. «Справочника оценщика недвижимости.
Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты.» под редакцией Лейфера Л. А., стр. 54
(http://pcfko.ru/contacts.html)).

Дата предложения/сделки
Все рассматриваемые объекты-аналоги предложены к продаже в апреле 2015 года. Корректировка не
требуется.

Удаленность от станции метро
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в 10 минутах езды общественным транспортом от
станций метро. Корректировка не требуется.

Материал стен дома
Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в панельных, либо в блочных жилых домах.
Корректировка не требуется.

Год постройки дома
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в жилых домах 1980-х годов постройки. Корректировка не
требуется.

Наличие лифта в доме
Дом объекта оценки и дома объектов-аналогов оборудованы лифтами. Корректировка не требуется.

Этаж расположения
Объект оценки расположен на среднем этаже, объекты-аналоги расположены тоже на срединных этажах.
Корректировка не требуется.

Общая площадь
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые общие площади квартир.

Площадь кухни
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые по площади кухни.

Наличие балкона/лоджии
У объекта оценки и объектов-аналогов в наличии балконы. Корректировка не требуется.

Вид из окон
Из окон объекта оценки и всех объектов-аналогов открывается сравнимый вид (во двор, на жилой район).
Корректировка по данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Наличие шумной транспортной магистрали
Уровень шума в помещениях объекта оценки и всех объектов-аналогов – средний. Корректировка по
данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Тип санузла
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все сравниваемые объекты
(объекты-аналоги и объект оценки) имеют раздельные санузлы.

Состояние подъезда
Подъезды жилого дома всех сравниваемых объектов-аналогов находятся в удовлетворительном
состоянии. Корректировка не требуется.

Состояние и уровень отделки квартиры
Объект оценки находится в хорошем состоянии, выполнена стандартная отделка помещений. Все
объекты-аналоги находятся в сравнимом состоянии, корректировка не требуется.
Таким образом, стоимость объекта оценки №4, рассчитанная в рамках сравнительного подхода,
составляет 7 300 338 руб.
61
Таблица расчёта стоимости объекта оценки №5
Наименование
Адрес
Цена объекта [рублей]
Цена [рублей/кв.м]
Источник информации
Элемент сравнения
Передаваемые имущественные
права (обременения/ограничения)
Условия финансирования
Условия продажи (в т.ч торг)
Дата предложения/сделки
Удаленность от станции метро
Тип дома
Год постройки дома
Наличие лифта в доме
Этаж расположения
Всего этажей в секции
Общая площадь, кв.м
Площадь кухни, кв.м
Наличие балкона/ лоджии
Вид из окон
Наличие шумной транспортной
магистрали
Тип санузла
Состояние подъезда
Таблица 11.5
Объект оценки
г. Москва, ул. Уссурийская,
д. 14, кв. 261
м.«Щелковская»
-
Объект-аналог №1
г. Москва, ул. Уссурийская,
д. 8
м.«Щелковская»
5900000
Объект-аналог №2
г. Москва, ул. Уссурийская,
д. 10
м.«Щелковская»
5750000
Объект-аналог №3
г. Москва, ул. Уссурийская,
д. 14
м.«Щелковская»
6000000
-
170029
8-495-777-99-77 (База WinNER)
Корр.
164286
8-917-534-12-30 (База WinNER)
Корр.
171429
8-916-074-55-03 (База WinNER)
Корр.
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
15 минут ходьбы
Панельный
1980-е
В наличии
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
15 минуты ходьбы
Панельный
1980-е
В наличии
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
15 минут ходьбы
Панельный
1980-е
В наличии
Право собственности (без
обременений)
Типичные
Рыночные
Апрель 2015
15 минут ходьбы
Панельный
1979
В наличии
3
9
35,3
Нет данных
В наличии
Во двор и на улицу
В наличии
Раздельный
Удовлетворительное
Состояние и уровень отделки
квартиры
Стоимость-индикатор [руб./кв.м]
Хорошее (стандартная
отделка)
Весовые доли объектов-аналогов
Стоимость 1 кв.м объекта оценки
[руб./кв.м]
Стоимость объекта оценки [руб.]
-
-
7
9
34,7
7,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
153026
0,33
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
7
9
35,0
6,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
147857
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
9
35,0
6,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
154286
0,34
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,33
151 684
153026 х 0,33 + 147857 х 0,34 + 154286 х 0,33 = 151684 [руб./кв.м]
5 354 445
Расчет стоимости объекта оценки: 151684 [руб./кв.м] х 35,3 [кв.м] = 5354445 [руб.]
62
Описание сделанных корректировок
Размер корректировок определен расчетным или экспертным путем, на основании аналитической и
рыночной информации. Аналитическая информация для обоснования размера сделанных корректировок
приведена в Разделе 10 «Анализ рынка» и «Анализ ценообразующих факторов».

Передаваемые имущественные права
Объект оценки и объекты-аналоги оформлены в собственность. Корректировка не требуется.

Условия финансирования
Условия финансирования всех объектов-аналогов, как и желаемые для объекта оценки – типичные,
выражены в единовременном денежном платеже за объект. Корректировка по данному элементу
сравнения не требуется.

Условия продажи (в т.ч. торг)
Размер корректировки на условия продажи обычно выявляется путем анализа взаимоотношений
покупателя и продавца. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно
требуются наличные деньги, финансовые, корпоративные или родственные связи также могут оказывать
влияние на цену объекта недвижимости, как и множество других факторов. Все объекты - аналоги имеют
рыночные условия продажи, нерыночных факторов, влияющих на их стоимость, оценщиком не выявлено.
Все объекты - аналоги учтены в Отчёте по цене предложений. Для всех объектов-аналогов вводится
корректировка на торг в размере - 10 для каждого (см. «Справочника оценщика недвижимости.
Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты.» под редакцией Лейфера Л. А., стр. 54
(http://pcfko.ru/contacts.html)).

Дата предложения/сделки
Все рассматриваемые объекты-аналоги предложены к продаже в апреле 2015 года. Корректировка не
требуется.

Удаленность от станции метро
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в пешей доступности от станций метро. Корректировка не
требуется.

Материал стен дома
Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в панельных, либо в блочных жилых домах.
Корректировка не требуется.

Год постройки дома
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в жилых домах 1980-х годов постройки. Корректировка не
требуется.

Наличие лифта в доме
Дом объекта оценки и дома объектов-аналогов оборудованы лифтами. Корректировка не требуется.

Этаж расположения
Объект оценки расположен на 3 этаже дома, объекты-аналоги расположены тоже на срединных этажах.
Корректировка не требуется.

Общая площадь
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые общие площади квартир.

Площадь кухни
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые по площади кухни.

Наличие балкона/лоджии
У объекта оценки и объектов-аналогов в наличии балконы. Корректировка не требуется.

Вид из окон
Из окон объекта оценки и всех объектов-аналогов открывается сравнимый вид (во двор, на жилой район).
Корректировка по данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Наличие шумной транспортной магистрали
Уровень шума в помещениях объекта оценки и всех объектов-аналогов – средний. Корректировка по
данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Тип санузла
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все сравниваемые объекты
(объекты-аналоги и объект оценки) имеют раздельные санузлы.

Состояние подъезда
Подъезды жилого дома всех сравниваемых объектов-аналогов находятся в удовлетворительном
состоянии. Корректировка не требуется.

Состояние и уровень отделки квартиры
Объект оценки находится в хорошем состоянии, выполнена стандартная отделка помещений. Все
объекты-аналоги находятся в сравнимом состоянии, корректировка не требуется.
Таким образом, стоимость объекта оценки №5, рассчитанная в рамках сравнительного подхода,
составляет 5 354 445 руб.
64
Таблица расчёта стоимости объекта оценки №6
Наименование
Адрес
Цена объекта [рублей]
Цена [рублей/кв.м]
Источник информации
Элемент сравнения
Передаваемые имущественные
права (обременения/ограничения)
Условия финансирования
Условия продажи (в т.ч торг)
Дата предложения/сделки
Удаленность от станции метро
Тип дома
Год постройки дома
Наличие лифта в доме
Этаж расположения
Всего этажей в секции
Общая площадь, кв.м
Площадь кухни, кв.м
Наличие балкона/ лоджии
Вид из окон
Наличие шумной транспортной
магистрали
Наличие встроенной мебели
Тип санузла
Состояние подъезда
Таблица 11.6
Объект оценки
Московская обл., Люберецкий
р-н, п. Октябрьский, ул.
Текстильщиков, д. 7А, кв. 101
м.«Кузьминки»
-
Объект-аналог №1
Московская обл., Люберецкий р-н,
п. Октябрьский, ул. Текстильщиков,
д. 7
м.«Кузьминки»
6000000
Объект-аналог №2
Московская обл., Люберецкий р-н,
п. Октябрьский, ул.
Текстильщиков, д. 7А
м.«Кузьминки»
8500000
Объект-аналог №3
Московская обл., Люберецкий р-н,
п. Октябрьский,
Восточный мкр., д. 1
м.«Кузьминки»
9200000
-
71 429
8-495-505-54-53 (База WinNER)
Корр.
77 273
8-495-363-08-80 (База WinNER)
Корр.
92 277
8-495-637-60-03 (База WinNER)
Корр.
Право собственности (без
обременений)
Типичные
Рыночные
Апрель 2015
20 минут транспортом
Кирпичный
2000-е
В наличии
2
18
90,3
Нет данных
В наличии
Во двор и на улицу
В наличии
Отсутствует
Раздельный
Удовлетворительное
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
20 минут транспортом
Кирпичный
2000-е
В наличии
0
0
-10%
0
0
0
0
0
18
19
84,0
10,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Отсутствует
Раздельный
Удовлетворительное
0
0
0
0
0
Без отделки
+7000
руб./кв.м
Состояние и уровень отделки
квартиры
Стоимость-индикатор [руб./кв.м]
Хорошее (стандартная
отделка)
-
71286
Весовые доли объектов-аналогов
Стоимость 1 кв.м объекта оценки
[руб./кв.м]
Стоимость объекта оценки [руб.]
-
0,33
0
0
0
0
0
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
20 минут транспортом
Кирпичный
2000-е
В наличии
17
18
110,0
36,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Отсутствует
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
69546
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
20 минут транспортом
Кирпичный
2000-е
В наличии
3
17
99,7
12,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
В наличии
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
75 405
0,34
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-8%
0
0
0
0,33
72 054
71286 х 0,33 + 69546 х 0,34 + 75405 х 0,33 = 72054 [руб./кв.м]
6 506 476
Расчет стоимости объекта оценки:72054 [руб./кв.м] х 90,3 [кв.м] = 6506476 [руб.]
65
Описание сделанных корректировок
Размер корректировок определен расчетным или экспертным путем, на основании аналитической и
рыночной информации. Аналитическая информация для обоснования размера сделанных корректировок
приведена в Разделе 10 «Анализ рынка» и «Анализ ценообразующих факторов».

Передаваемые имущественные права
Объект оценки и объекты-аналоги оформлены в собственность. Корректировка не требуется.

Условия финансирования
Условия финансирования всех объектов-аналогов, как и желаемые для объекта оценки – типичные,
выражены в единовременном денежном платеже за объект. Корректировка по данному элементу
сравнения не требуется.

Условия продажи (в т.ч. торг)
Размер корректировки на условия продажи обычно выявляется путем анализа взаимоотношений
покупателя и продавца. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно
требуются наличные деньги, финансовые, корпоративные или родственные связи также могут оказывать
влияние на цену объекта недвижимости, как и множество других факторов. Все объекты - аналоги имеют
рыночные условия продажи, нерыночных факторов, влияющих на их стоимость, оценщиком не выявлено.
Все объекты - аналоги учтены в Отчёте по цене предложений. Для всех объектов-аналогов вводится
корректировка на торг в размере - 10% для каждого (см. «Справочника оценщика недвижимости.
Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты.» под редакцией Лейфера Л. А., стр. 54
(http://pcfko.ru/contacts.html)).

Дата предложения/сделки
Все рассматриваемые объекты-аналоги предложены к продаже в апреле 2015 года. Корректировка не
требуется.

Удаленность от станции метро
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в 20 минутах езды транспортом от станций метро.
Корректировка не требуется.

Материал стен дома
Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в кирпичных жилых домах. Корректировка не
требуется.

Год постройки дома
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в жилых домах 2000-х годов постройки. Корректировка не
требуется.

Наличие лифта в доме
Дом объекта оценки и дома объектов-аналогов оборудованы лифтами. Корректировка не требуется.

Этаж расположения
Объект оценки расположен на 2 этаже дома, объекты-аналоги расположены тоже на срединных этажах.
Корректировка не требуется.

Общая площадь
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые общие площади квартир.

Площадь кухни
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые по площади кухни.

Наличие балкона/лоджии
У объекта оценки и объектов-аналогов в наличии балконы. Корректировка не требуется.

Вид из окон
Из окон объекта оценки и всех объектов-аналогов открывается сравнимый вид (во двор, на жилой район).
Корректировка по данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Наличие шумной транспортной магистрали
Уровень шума в помещениях объекта оценки и всех объектов-аналогов – средний. Корректировка по
данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Тип санузла
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все сравниваемые объекты
(объекты-аналоги и объект оценки) имеют раздельные санузлы.

Состояние подъезда
Подъезды жилого дома всех сравниваемых объектов-аналогов находятся в удовлетворительном
состоянии. Корректировка не требуется.

Состояние и уровень отделки квартиры
Объект оценки находится в хорошем состоянии, выполнена стандартная отделка помещений. Объектыаналоги №2 и №3 находятся в сравнимом состоянии, объекту-аналогу №1 требуется выполнение
отделочных работ, корректировка для него составит +7000 руб./кв.м.

Наличие мебели
В объект оценки отсутствует мебель и встроенная мебель, а объект-аналог №3 имеет в своем составе
мебель, корректировка на наличие мебели составит – 8%.
Таким образом, стоимость объекта оценки №6, рассчитанная в рамках сравнительного подхода,
составляет 6 506 476 руб.
67
Таблица расчёта стоимости объекта оценки №7
Наименование
Адрес
Цена объекта [рублей]
Цена [рублей/кв.м]
Источник информации
Элемент сравнения
Передаваемые имущественные
права (обременения/ограничения)
Условия финансирования
Условия продажи (в т.ч торг)
Дата предложения/сделки
Удаленность от станции метро
Таблица 11.7
Объект оценки
Московская обл., г. Балашиха,
мкр. Дзержинского,
д. 27, кв. 56
м.«Новогиреево»
-
Объект-аналог №1
Московская обл., г. Балашиха,
ул. Ю.Фучика,
д. 4/3
м.«Новогиреево»
5200000
Объект-аналог №2
Московская обл., г. Балашиха,
пр - т Ленина,
д. 62
м.«Новогиреево»
5400000
Объект-аналог №3
Московская обл., г. Балашиха,
ул. Карбышева,
д. 27
м.«Новогиреево»
6300000
-
98 113
8-901-511-91-81 (База WinNER)
Корр.
98 182
8-495-410-03-37 (База WinNER)
Корр.
105 000
8-495-629-19-60 (База WinNER)
Корр.
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
20-30 минут
транспортом
Кирпичный
1970-е
Отсутствует
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
20-30 минут
транспортом
Кирпичный
1970-е
Отсутствует
Право собственности
(без обременений)
Типичные
Рыночные/торг
возможен
Апрель 2015
20-30 минут
транспортом
Кирпичный
1970-е
Отсутствует
Право собственности (без
обременений)
Типичные
Рыночные
Апрель 2015
20-30 минут транспортом
Тип дома
Год постройки дома
Наличие лифта в доме
Кирпичный
1970-е
Отсутствует
Этаж расположения
Всего этажей в секции
Общая площадь, кв.м
Площадь кухни, кв.м
Наличие балкона/ лоджии
4
5
56,1
Нет данных
В наличии
Вид из окон
Наличие шумной транспортной
магистрали
Тип санузла
Состояние подъезда
Во двор и на улицу
В наличии
Раздельный
Удовлетворительное
Состояние и уровень отделки
квартиры
Стоимость-индикатор [руб./кв.м]
Хорошее (стандартная
отделка)
Весовые доли объектов-аналогов
Стоимость 1 кв.м объекта оценки
[руб./кв.м]
Стоимость объекта оценки [руб.]
-
-
3
5
53,0
6,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
88 302
0,33
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3
5
55,0
6,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
88 364
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
5
60,0
6,0
В наличии
Сравнимый с объектом
оценки
Сравнимый с объектом
оценки
Раздельный
Удовлетворительное
Сравнимые с объектом
оценки
94 500
0,34
0
0
-10%
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0,33
90 368
88302 х 0,33 + 88364 х 0,34 + 94500 х 0,33 = 90368 [руб./кв.м]
5 069 645
Расчет стоимости объекта оценки: 90368 [руб./кв.м] х 56,1 [кв.м] = 5069645 [руб.]
68
Описание сделанных корректировок
Размер корректировок определен расчетным или экспертным путем, на основании аналитической и
рыночной информации. Аналитическая информация для обоснования размера сделанных корректировок
приведена в Разделе 10 «Анализ рынка» и «Анализ ценообразующих факторов».

Передаваемые имущественные права
Объект оценки и объекты-аналоги оформлены в собственность. Корректировка не требуется.

Условия финансирования
Условия финансирования всех объектов-аналогов, как и желаемые для объекта оценки – типичные,
выражены в единовременном денежном платеже за объект. Корректировка по данному элементу
сравнения не требуется.

Условия продажи (в т.ч. торг)
Размер корректировки на условия продажи обычно выявляется путем анализа взаимоотношений
покупателя и продавца. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно
требуются наличные деньги, финансовые, корпоративные или родственные связи также могут оказывать
влияние на цену объекта недвижимости, как и множество других факторов. Все объекты - аналоги имеют
рыночные условия продажи, нерыночных факторов, влияющих на их стоимость, оценщиком не выявлено.
Все объекты - аналоги учтены в Отчёте по цене предложений. Для всех объектов-аналогов вводится
корректировка на торг в размере -10% для каждого (см. «Справочника оценщика недвижимости.
Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты.» под редакцией Лейфера Л. А., стр. 54
(http://pcfko.ru/contacts.html)).

Дата предложения/сделки
Все рассматриваемые объекты-аналоги предложены к продаже в апреле 2015 года. Корректировка не
требуется.

Удаленность от станции метро
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в 20-30 минутах езды транспортом от станций метро.
Корректировка не требуется.

Материал стен дома
Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в кирпичных жилых домах. Корректировка не
требуется.

Год постройки дома
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в жилых домах 1970-х годов постройки. Корректировка не
требуется.

Наличие лифта в доме
Дом объекта оценки и дома объектов-аналогов не оборудованы лифтами. Корректировка не требуется.

Этаж расположения
Объект оценки расположен на среднем этаже (4 этаж), объекты-аналоги расположены тоже на срединных
этажах. Корректировка не требуется.

Общая площадь
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые общие площади квартир.

Площадь кухни
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все объекты (объекты-аналоги
и объект оценки) имеют соизмеримые по площади кухни.

Наличие балкона/лоджии
У объекта оценки и объектов-аналогов в наличии балконы. Корректировка не требуется.

Вид из окон
Из окон объекта оценки и всех объектов-аналогов открывается сравнимый вид (во двор, на жилой район).
Корректировка по данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Наличие шумной транспортной магистрали
Уровень шума в помещениях объекта оценки и всех объектов-аналогов – средний. Корректировка по
данному элементу сравнения, по мнению оценщика, не требуется.

Тип санузла
Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, поскольку все сравниваемые объекты
(объекты-аналоги и объект оценки) имеют раздельные санузлы.

Состояние подъезда
Подъезды жилого дома всех сравниваемых объектов-аналогов находятся в удовлетворительном
состоянии. Корректировка не требуется.

Состояние и уровень отделки квартиры
Объект оценки находится в хорошем состоянии, выполнена стандартная отделка помещений. Все
объекты-аналоги находятся в сравнимом состоянии, корректировка не требуется.
Таким образом, стоимость объекта оценки №7, рассчитанная в рамках сравнительного подхода,
составляет 5 069 645 руб.
70
12. ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА
Применив к оценке объектов оценки сравнительный подход, оценщик пришел к выводу, что расчетная
суммарная величина рыночной стоимости объектов оценки составляет 68 728 352 рубля, в том числе:
№
Объекта
оценки
1
2
3
4
5
6
7
Наименование объекта оценки, адрес
Рыночная
стоимость,
рублей
Жилое помещение, квартира, общей площадью 84,4 кв.м., расположенная по
адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 60, кв. 35
Жилое помещение, 3-х комнатная квартира, общей площадью 60,4 кв.м.,
расположенная по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, д. 48, корп. 2, кв. 144,
в том числе доля в праве 1/3 ООО КБ «ОГНИ МОСКВЫ»
Жилое помещение, квартира, общей площадью 181,5 кв.м., расположенная
по адресу: г. Москва, Мячковский бульвар, д. 10, корп. 1, кв. 9
Жилое помещение, 2-х комнатная квартира, общей площадью 46,0 кв.м.,
расположенная по адресу: г. Москва, ул. Дегунинская, д. 13, корп.1, кв. 119, в
том числе доля в праве 1/2 ООО КБ «ОГНИ МОСКВЫ»
Жилое помещение, 1-комнатная квартира, общей площадью 35,3 кв.м.,
расположенная по адресу: г. Москва, ул. Уссурийская, д. 14, кв. 261
Жилое помещение, квартира, общей площадью 90,3 кв.м., расположенная по
адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул.
Текстильщиков, д. 7А, кв. 101
Жилое помещение, квартира, общей площадью 56,1 кв.м., расположенная по
адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Дзержинского, д. 27, кв. 56
11 362 012
9 020 438
3 006 813*
24 114 998
7 300 338
3 650 169*
5 354 445
6 506 476
5 069 645
*) В графе «Рыночная стоимость» таблицы указана стоимость части объекта оценки принадлежащая ООО КБ «ОГНИ МОСКВЫ».
ВЫВОД ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ
Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки составляет:
№
Объекта
оценки
1
2
3
4
5
6
7
Наименование объекта оценки, адрес
Рыночная
стоимость,
рублей
Жилое помещение, квартира, общей площадью 84,4 кв.м., расположенная по
адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 60, кв. 35
Жилое помещение, 3-х комнатная квартира, общей площадью 60,4 кв.м.,
расположенная по адресу: г. Москва, ул. Шипиловская, д. 48, корп. 2, кв. 144,
в том числе доля в праве 1/3 ООО КБ «ОГНИ МОСКВЫ»
Жилое помещение, квартира, общей площадью 181,5 кв.м., расположенная
по адресу: г. Москва, Мячковский бульвар, д. 10, корп. 1, кв. 9
Жилое помещение, 2-х комнатная квартира, общей площадью 46,0 кв.м.,
расположенная по адресу: г. Москва, ул. Дегунинская, д. 13, корп.1, кв. 119, в
том числе доля в праве 1/2 ООО КБ «ОГНИ МОСКВЫ»
Жилое помещение, 1-комнатная квартира, общей площадью 35,3 кв.м.,
расположенная по адресу: г. Москва, ул. Уссурийская, д. 14, кв. 261
Жилое помещение, квартира, общей площадью 90,3 кв.м., расположенная по
адресу: Московская область, Люберецкий район, пос. Октябрьский, ул.
Текстильщиков, д. 7А, кв. 101
Жилое помещение, квартира, общей площадью 56,1 кв.м., расположенная по
адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Дзержинского, д. 27, кв. 56
11 362 012
9 020 438
3 006 813*
24 114 998
7 300 338
3 650 169*
5 354 445
6 506 476
5 069 645
*) В графе «Рыночная стоимость» таблицы указана стоимость части объекта оценки принадлежащая ООО КБ «ОГНИ МОСКВЫ».
_____________________________________
_____________________________________
Поздняков Александр Петрович,
Маслов Дмитрий Игоревич,
Заместитель генерального директора ООО «СТК»,
Оценщик ООО «СТК», член «СМАОс»
член «СМАОс», т. (495) 786-25-53
т. (495) 786-2553
71
13. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ
ЗАКОНЫ И СТАНДАРТЫ
Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации №135 от 29.07.1998 г.
Федеральные стандарты оценки (ФСО 1, 2, 3), утвержденные Приказами Минэкономразвития РФ №
254 – 256 от 20.07.2007 г.
Федеральный
стандарт
оценки
«Оценка
недвижимости
(ФСО
№
7)»,
утвержден
Приказом
Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 г.
Стандарты и правила оценочной деятельности «Оценка недвижимости» Некоммерческого партнерства
«Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» от 15.08.2008 г.
ИСТОЧНИКИ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Заказчиком были предоставлены копии документов, устанавливающих количественные и качественные
характеристики объектов оценки. Информация, содержащаяся в них, была использована оценщиком в
процессе подготовки отчета. Перечень документов представлен ниже:
- Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру 77-АР № 963109 от 21.04.2015 г.
- Выписка их Государственного реестра №90-6521297 от 15.04.2015 г.
- Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру 77-АА № 013301 от 17.02.2012 г.
- Выписка их Государственного реестра №90-6518564 от 15.04.2015 г.
- Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру 77-АО № 398301 от 12.10.2012 г.
- Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру 77АМ № 531924 от 30.04.2010 г.
- Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру 77-АР № 953148 от 21.04.2015 г
- Выписка их Государственного реестра №90-6521371 от 15.04.2015 г.
- Выписка их Государственного реестра №90-6521874 от 15.04.2015 г.
- Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру 50-БА № 314470 от 21.04.2015 г
- Прочая информация по объектам оценки, полученная от Заказчика.
Копии документов на объекты оценки даны в Приложении №3.
ИСТОЧНИКИ ВНЕШНЕЙ ПО ОТНОШЕНИЮ К ОБЪЕКТАМ ОЦЕНКИ ИНФОРМАЦИИ
Ресурсы Интернет: http://www.nesprosta.ru, база недвижимости WinNER и др. Распечатки описания
объектов - аналогов приведены в Приложении №3.
- Оценка недвижимости: Учебник / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и
статистика, 2008.
Пользователь Отчета может ознакомиться с информацией, полученной Оценщиком (Оценщиками) из
данных источников, воспользовавшись адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик подтверждает,
что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала, однако
он не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.
- Обзор вторичного рынка жилой недвижимости Московского региона и Анализ ценообразующих
факторов, подготовленные оценщиками ООО «СТК», представлены в Разделе 10.
72
ИСТОЧНИКИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ
Ниже представлен (в случае их использования оценщиком в процессе проведения оценки и подготовки
отчета) перечень источников дополнительной информации, не ведущей к существенному изменению
характеристик, использованных при проведении оценки объектов оценки, а также к существенному
изменению итоговой величины стоимости объектов оценки:
- Данные источники не использовались.
73
ПРИЛОЖЕНИЕ №1
ФОТОГРАФИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Фотография жилого дома объекта-оценки №1
Фотография жилого дома объекта-оценки №2
74
Фотография жилого дома объекта-оценки №3
Фотография жилого дома объекта-оценки №4
75
Фотография жилого дома объекта-оценки №5
Фотография жилого дома объекта-оценки №6
76
Фотография жилого дома объекта-оценки №7
77
ПРИЛОЖЕНИЕ №2
ДОКУМЕНТЫ ОЦЕНЩИКА И ООО «СТК»
78
79
80
ПРИЛОЖЕНИЕ №3
_________________________________________________________________________
КОПИИ, ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ,
В ТОМ ЧИСЛЕ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ И ПРАВО ПОДТВЕРЖДАУЩИХ
ДОКУМЕНТОВ, А ТАКЖЕ ДОКУМЕНТОВ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ,
ЗАКЛЮЧЕНИЙ
СПЕЦИАЛЬНЫХ
ЭКСПЕРТИЗ
И
ДРУГИЕ
ДОКУМЕНТЫ
ПО
ОБЪЕКТАМ ОЦЕНКИ (ПРИ ИХ НАЛИЧИИ)
81