Вопрос: - Администрация Иркутской области

Вопрос 1.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны
выбрать способ формирования фонда капитального ремонта. Каким
образом осуществляется этот выбор?
Согласно части 2 статьи 144 Жилищного кодекса Российской
Федерации решение об определении способа формирования фонда
капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должно
быть принято на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме. Рекомендации по проведению общего собрания
собственников по данному вопросу вместе с примерным протоколом общего
собрания размещены на сайте министерства в разделе «Капитальный ремонт
многоквартирных домов».
Срок для принятия решения о выборе способа формирования фонда
капитального ремонта и его реализации – 2 месяца с даты официального
опубликования региональной программы капитального ремонта общего
имущества в многоквартирных домах.
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в
многоквартирных домах на территории Иркутской области утверждена
постановлением Правительства Иркутской области от 20 марта 2014 года
№ 138-пп и официально опубликована в газете «Областная» 31 марта 2014
года.
Таким образом, собственники обязаны принять решение об
определении способа формирования фонда капитального ремонта
соответствующего многоквартирного дома в период с 1 апреля по 31 мая
2014 года.
Вместе с тем, в случае, если такое решение собственниками не принято
в течение одного месяца после официального опубликования Региональной
программы (в течение апреля 2014 года), то в соответствии с ч.6 ст.170
Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления
муниципального образования должен созвать общее собрание собственников
помещений в таком доме для решения вопроса о способе формирования
фонда капитального ремонта.
Если способ формирования фонда капитального ремонта не выбран по
истечение двух месяцев после официального опубликования региональной
программы, то есть по состоянию на 1 июня 2014 года, тогда орган местного
самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального
ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора (ч.7 ст.
170 Жилищного кодекса).
Протоколы общих
собраний
собственников
помещений в
многоквартирных домах по вопросу выбора способа формирования фонда
капитального ремонта должны быть не позднее 1 июня 2014 года
представлены собственниками в орган местного самоуправления
муниципального образования (городского округа, городского или сельского
поселения).
На сайте министерства в разделе «Капитальный ремонт
многоквартирных домов» размещен Список должностных лиц органов
местного
самоуправления
муниципальных
образований,
которые
осуществляют мониторинг выбора собственниками способа формирования
фонда капитального ремонта (с телефонами), то есть принимают протоколы
общих собраний по данному вопросу.
Те многоквартирные дома, собственники помещений в которых не
приняли необходимого решения и не представили протокол,
подтверждающий выбор способа формирования фонда капитального ремонта
до 1 июня 2014 года, будут включены в перечень многоквартирных домов, в
отношении которых формирование фонда капитального ремонта будет
осуществляться на счете регионального оператора.
Такой перечень многоквартирных домов будет утвержден
нормативным правовым актом местной администрации.
Вопрос 2.
Кто выполняет функции начисления взносов на капитальный
ремонт, организует и проводит капитальный ремонт общего имущества
в многоквартирном доме в случае, если собственниками помещений на
общем собрании выбран способ формирования фонда капитального
ремонта на специальном счете?
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном
счете собственники самостоятельно решают вопросы выставления
платежных документов на оплату взносов, организации проведения
капитального ремонта своего многоквартирного дома и др. Техническим
заказчиком в этом случае выступают собственники или уполномоченное
собственниками лицо, которое привлекает подрядные организации и
заключает с ними договоры.
Способ выставления платежных документов для оплаты взносов на
капитальный ремонт и лицо, уполномоченное выступать в роли технического
заказчика, определяются решениями общего собрания собственников. При
этом
собственники
самостоятельно
обеспечивают
достижение
договоренности с уполномоченным лицом (управляющей организацией,
организацией, оказывающей услуги по содержанию и ремонту) на
совершение операций по специальному счету: выставление платежных
документов собственникам, зачисление взносов, учет фондов капитального
ремонта, а также в дальнейшем – на проведение капитального ремонта.
Вышеперечисленные функции региональный оператор осуществляет
только в том случае, если фонд капитального ремонта формируется на счете,
счетах регионального оператора. Согласно статье 171 Жилищного кодекса
Российской Федерации в случае формирования фонда капитального ремонта
на счете регионального оператора собственники помещений уплачивают
взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов,
представленных региональным оператором, в сроки, установленные для
внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном
счете, открытом на имя регионального оператора, взносы на капитальный
ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для
внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Функции и обязанности регионального оператора регулируются
статьями 180 и 182 Жилищного кодекса РФ. На региональном уровне
полномочия регионального оператора при осуществлении возложенных на
него функций определены статьей 11 Закона Иркутской области от
27 декабря 2013 года № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального
ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории
Иркутской области».
Для многоквартирных домов, в отношении которых фонды
капитального ремонта формируются на счете регионального оператора
области, региональный оператор аккумулирует взносы на капитальный
ремонт, осуществляет функции технического заказчика работ по
капитальному ремонту, осуществляет финансирование расходов на
капитальный ремонт, организует начисление, сбор и учет взносов на
капитальный ремонт.
Для многоквартирных домов, в отношении которых фонды
капитального ремонта формируются на специальных счетах, владельцем
которых определен региональный оператор, он открывает на свое имя
специальный счет и совершает операции по этому счету.
Для многоквартирных домов, в отношении которых фонды
капитального ремонта формируются на специальных счетах, владельцем
которых региональный оператор не является, региональный оператор
оказывает содействие в организации проведения капитального ремонта
(предоставляет гарантии по кредитам и займам на капитальный ремонт,
осуществляет субсидирование части процентной ставки по банковским
кредитам, полученным на проведение капитального ремонта).
Вопрос 3.
Может ли быть владельцем специального счета товарищество
собственников жилья или управляющая организация?
Согласно статье 175 Жилищного кодекса Российской Федерации
владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление
многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном
многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество
квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные
дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с
содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами
имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженернотехнического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые
предназначены для совместного использования собственниками помещений
в данных домах;
2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный
кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять
решение о выборе регионального оператора в качестве владельца
специального счета.
Таким образом. управляющая организация не может выступать в
качестве владельца специального счета.
Обращаем Ваше внимание, что не все товарищества собственников
жилья могут быть определены владельцами специального счета.
В частности, владельцем специального счета не может быть ТСЖ,
созданное в нескольких многоквартирных домах с общим количеством
квартир более 30.
До вступления в силу Федерального закона от 4 июня 2011 года
№ 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской
Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
товарищество собственников жилья могло создаваться
в одном или
нескольких многоквартирных домах, расположенных на нескольких
соседних (граничащих) земельных участках, без ограничения общего
количества квартир в этих домах.
С вступлением в силу указанного Федерального закона товарищество
собственников жилья может быть создано в одном или нескольких
многоквартирных домах только при условии, что количество квартир в них
составляет в сумме не более чем тридцать.
При этом, созданные ранее (до вступления в силу Федерального закона
от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ) товарищества собственников жилья могут и
далее осуществлять деятельность, но они не могут быть владельцами
специальных счетов.
Вопрос 4.
Я проживаю в неприватизированной квартире, кто должен платить
взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном
доме?
Согласно статье 169 Жилищного кодекса Российской Федерации взносы
на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме обязаны
уплачивать собственники помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской
Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для
нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма
или договору найма жилого помещения государственного или
муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в
себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном
доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Таким образом, взносы на капитальный ремонт общего имущества в
многоквартирном доме обязан уплачивать наймодатель жилого помещения
государственного или муниципального жилищного фонда.
Вопрос 5.
Должны ли вносить плату за капитальный ремонт собственники
нежилых помещений в многоквартирном доме (офисы, магазины, кафе,
гаражи и т.д.)?
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации
собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Нежилое помещение является частью многоквартирного дома как
единого комплекса недвижимого имущества. Взнос на капитальный ремонт
обязаны уплачивать собственники всех помещений, как жилых, так и
нежилых.
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен
постановлением Правительства Иркутской области от 17 февраля 2014 года
№ 54-пп «Об установлении минимального размера взноса на капитальный
ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на
территории Иркутской области, на 2014 год».
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт установлен в
соответствии с требованиями части 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса
Российской Федерации исходя из занимаемой общей площади помещения в
многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.
Расчет платы за капитальный ремонт будет осуществляться исходя из
общей площади помещения согласно свидетельству о государственной
регистрации права собственности.
Площадь общего имущества в многоквартирном доме не учитывается
для целей начисления и уплаты взносов на капитальный ремонт.
Вопрос 6.
Добрый день! В ТСЖ 15 домов, общее количество квартир более 30.
Могут ли жители только одного дома при выборе способа формирования
фонда капитального ремонта на специальном счёте - открыть свой счёт,
где будут находиться перечисляемые ими денежные средства на
капитальный ремонт.
Согласно части 2 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации
владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее
управление многоквартирным домом и созданное собственниками
помещений
в
одном
многоквартирном
доме
или
нескольких
многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме
не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных
участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном
кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах
которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие
элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного
использования собственниками помещений в данных домах.
Если Ваше ТСЖ соответствует приведенным требованиям, то оно может
открыть по решению собственников специальный счет для каждого дома,
управление которым оно осуществляет. Если ТСЖ не соответствует таким
требованиям, то оно не может открыть специальный счет даже для одного
дома, в этом случае отдельный специальный счет для каждого дома по
решению собственников откроет региональный оператор.