Оценка ликвидационной стоимости объектов недвижимости
advertisement
Методический подход к оценке ликвидационной стоимости объектов недвижимости. Фоменко А.Н., ктн В соответствии со стандартами оценки [1] под ликвидационной стоимостью понимают - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно ликвидационная стоимость является основой при определении величины кредита, выдаваемого под залог имущества, либо при определении стоимости реализации конфискованного или арестованного имущества. В отдельных случаях необходимость срочной продажи недвижимости может возникнуть у собственника по личным мотивам. Существующие методические подходы к оценке ликвидационной стоимости исходят из очевидной предпосылки, что снижение цены увеличивает спрос на товар и, как следствие, ведет к снижению времени на его реализацию. При этом обычно ориентируются на использование величины коэффициента эластичности спроса по цене или гипотетических графиков изменения и нарастания спроса [2, 3, 4]. Однако практическое определение величины коэффициента эластичности или графиков изменения спроса, для такого товара как объекты недвижимости, и взаимосвязи спроса со сроком экспозиции вызывает значительные трудности. В работе [5] в основу определения ликвидационной стоимости положен предпринимательский мотив приобретения недвижимости (купить по ликвидационной стоимости – выставить на продажу по рыночной стоимости – получить прибыль предпринимателя через обычный срок экспозиции). Однако принятые допущения, как представляется, не вполне адекватно отражают реалии рынка недвижимости, а полученная зависимость при определенном наборе исходных данных может давать отрицательные значения ликвидационной стоимости. Рассмотрим некоторые особенности поведения типичного покупателя на рынке недвижимости. Прежде всего следует отметить, что объекты недвижимости обладают высокой ценой и сделки с ними конкретным покупателем совершаются не часто, иногда один раз в жизни. Поэтому типичный покупатель действует весьма осмотрительно. Кроме того, типичный покупатель перед приобретением объекта недвижимости обычно сформировал для себя комплекс требований, которым должен удовлетворять этот объект. Эти требования, по степени важности для покупателя, можно разделить на основные и второстепенные. К основным требованиям обычно относятся (например при покупке загородной недвижимости) направление и расстояние от города, тип здания, окружающая инфраструктура и социальная среда. К второстепенным можно отнести: внутреннюю отделку дома, количество комнат, ориентация дома и участка по сторонам света, покрытие подъездной дороги, конкретное расстояние до леса, водоема и т. д. С другой стороны, в зависимости от своих основных характеристик, объекты недвижимости можно разделить на ряд диапазонов по цене. В пределах одного ценового диапазона также трудно найти абсолютно идентичные по всем параметрам (физическим и условиям продажи) объекты недвижимости, поэтому существует некоторый разброс цен на сходную недвижимость. Каждый покупатель, исходя из уровня своего достатка и личных предпочтений, выбирает свой ценовой диапазон объектов недвижимости. Очевидно, что при незначительной разнице в цене типичный покупатель (в пределах ценового диапазона) предпочтет тот объект, который лучше удовлетворяет его требованиям, даже если он дороже по цене. Поэтому в каждом ценовом диапазоне можно выделить «зону нечувствительности» по цене для объектов недвижимости относительно их рыночной стоимости. При снижении цены конкретного объекта недвижимости сверх «зоны нечувствительности» наименее консервативная часть покупателей предпочтет приобрести объект недвижимости по более низкой цене, поступившись своими второстепенными требованиями. По мере снижения цены количество потенциальных покупателей будет возрастать. При снижении цены конкретного объекта недвижимости до уровня, соответствующего более низкому ценовому диапазону, число потенциальных покупателей увеличится за счет покупателей этого ценового диапазона. При этом ожидаемая активность покупателей более низкого ценового уровня будет выше. Дальнейшее снижение цены конкретного объекта недвижимости может не сопровождаться увеличением количества потенциальных покупателей, так как покупатели из существенно более низких ценовых диапазонов, как правило, отдают себе отчет в том, что содержание объекта недвижимости более высокого ценового диапазона требует существенно более высоких текущих затрат. Еще большее снижение цены конкретного объекта недвижимости, приводит к тому, что он начинает представлять интерес для покупателей с предпринимательским мотивом приобретения недвижимости. Как правило, это профессиональные участники рынка недвижимости, обладающие необходимыми финансовыми и информационными возможностями. Поэтому в последнем случае продажа конкретного объекта недвижимости происходит в минимально короткие сроки. Рассмотрим как изложенное выше отражается на сроке экспозиции. Следует ожидать, что при снижении цены в пределах «зоны нечувствительности» изменение срока экспозиции не произойдет, так как объект недвижимости по-прежнему будет ожидать «своего» покупателя, который «появится» по истечении обычного для этого сегмента рынка срока экспозиции. Дальнейшее снижение цены должно приводить к снижению срока экспозиции из-за увеличения количества потенциальных покупателей. Однако, ввиду консерватизма типичного покупателя, следует ожидать, что это снижение будет достаточно плавным. При снижении цены до уровня, представляющего интерес для профессиональных участников рынка, которые достаточно активны и информированы, срок экспозиции должен достаточно быстро снизиться до минимально возможной величины. Попробуем представить изложенное выше графически, как показано на рис. 1. При изменениии цены в пределах «зоны нечувствительности» (отрезок CR) относительно рыночной стоимости (Ср), в плоть до точки С (см. рис. 1), величина срока экспозиции равна обычному рыночному сроку экспозиции (Тр) для данного сегмента рынка объектов недвижимости, значение которого можно оценить на основе информации риэлторов. Полагая, что типичный покупатель, как правило, готов оплачивать услуги риэлтора, можно предположить, что величина отрезка СР составляет величину соизмеримую с вознаграждением риэлтора или несколько превышает ее. Учитывая изложенное, маловероятно, что длина отрезка СР превышает 10% от рыночной цены. Другие значения, которые поддаются оценке, это координаты точки А, соответствующей предпринимательскому мотиву приобретения недвижимости. Так величина минимально возможного срока экспозиции (времени с момента принятия решения о продаже до момента оплаты - Тп) складывается из времени необходимого для проведения оценки (Тоц), времени на публикацию рекламного объявления в печатном издании (Трекл), времени экспозиции рекламы до сделки (Тэрек), времени переоформления прав на объект недвижимости (Тппс), времени на оплату (Топл). Следовательно, расчетная зависимость имеет вид: Тп = Тоц + Трекл + Тэрек + Тппс+ Топл В зависимости от условий продажи, величина минимального срока экспозиции может несколько отличаться. Так при свободной продаже это время определяется в основном технической стороной процесса продажи и оформления. В случае распродажи заложенного имущества процесс продажи законодательно регламентирован [6]. Оценочные значения величины минимального срока экспозиции и его составляющих приведены в табл. 1. Таблица 1 Срок, дней Условия продажи Тоц Трекл Тэрек Тппс Свободная продажа Продажа заложенного имущества с открытых торгов 0…10 3…5 0..10 До 30 0…10 3…5 30 Топл Тп 15…55 До 5 35…50 Величина стоимости при предпринимательском мотиве приобретения может быть определена из следующего соотношения: Т t эр р С Т 1 эр р 2 С 1 К К С п пп расх тсбп Т Р 1 i С 1 tр Т р р С тсбп Т Р 1 i где: Сп – стоимость приобретения объекта недвижимости предпринимателем; Кпп – относительная величина прибыли предпринимателя; Красх – относительная величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости; - Стсбп – текущая стоимость будущей продажи объекта недвижимости; - Ср – рыночная стоимость объекта недвижимости в момент приобретения; - tр – годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости; - Тр – обычный срок экспозиции объектов недвижимости, соответствующий рыночной стоимости (в годах); - Сэр – величина годовых эксплуатационных расходов в момент приобретения; - tэр – годовой темп прироста стоимости эксплуатационных расходов; - i – ставка доходности (дисконтирования) при вложении в недвижимость. Следовательно: Т t эр р С 1 t Т С Т 1 р р р эр р 2 (1) С п Т Р 1 К К 1 i пп расх - Очевидно, что линия перехода из точки С в точку А будет проходить внутри прямоугольника АВСD. Характер этой линии в значительной степени носит вероятностный характер и во многом зависит от сегмента рынка и ценового диапазона, к которому относится объект недвижимости, психологических особенностей и активности типичного покупателя. Учитывая консерватизм, инерционность и ограниченные информационные возможности, свойственные типичному непрофессиональному участнику рынка недвижимости, можно предположить, что при снижении цены конкретного объекта недвижимости ниже ее значения в точке С ажиотажного спроса на этот объект не возникнет. Поэтому, с определенной долей вероятности можно предположить, что эта линия будет проходить в пределах треугольника АВС. Учитывая неопределенность положения этой линии внутри треугольника представим ее в виде линии соединяющей точки С и Е. При снижении цены ниже величины, соответствующей точке Е, объект недвижимости попадает в зону интересов профессиональных участников рынка (предпринимателей), которые более активны, информированы и менее инерционны, по сравнению с непрофессионалами. Поэтому, срок экспозиции начнет резко снижаться по линии АЕ. Величина срока экспозиции в точке Е, в первом приближении, может быть приравнена среднему значению между Тр и Тп . Стоимость, соответствующая точке Е, предварительно можно оценить величиной на 5..10% превышающей значение Сп. Попробуем описать линию АЕС единой зависимостью. Наиболее простой вид имеет степенная функция. Переходя к безразмерным координатам получаем следующую зависимость, которая проходит через три точки А, Е, С: n C Т Т C л п л п ; Т Т ( 1 к ) C C р п р р п ТЕТ п ln ТрТп n C С Е п ln 1крС С р п где: Тл – срок экспозиции, соответствующий ликвидационной стоимости объекта недвижимости; - Сл – ликвидационная стоимость объекта недвижимости; - кр – коэффициент, характеризующий нижнюю границу «зоны нечувствительности»; - ТЕ – срок экспозиции в точке Е (рис. 1); - СЕ – стоимость объекта недвижимости в точке Е (рис. 1). Отсюда, величина ликвидационной стоимости равна: 1 n Т Т л п С С [( 1 к ) С С ] л п р р п Т Т р п Вместе с тем, следует отметить, что в большинстве случаев практический интерес представляет величина ликвидационной стоимости с минимальным сроком экспозиции, то есть значение стоимости в точке А (см. рис. 1). По существу стоимость в точке А представляет собой наиболее вероятную величину стоимости отчуждения объекта недвижимости в течение минимального срока экспозиции, так как в основу ее расчета положен объективно существующий предпринимательский интерес и рыночное значение прибыли предпринимателя. Величина этой стоимости в основном определяется двумя параметрами: прибылью предпринимателя и обычным сроком экспозиции объекта недвижимости. Результаты расчета относительной величины ликвидационной стоимости в виде зависимости от прибыли предпринимателя представлены на рис. 2. Расчет выполнялся по зависимости (1) при следующих исходных данных: Тр =0,5 года; Сэр = 0,1 х Ср; tр = tэр = 10% в год; i =18%; Красх = 3%. Из приведенной на рис. 2. зависимости следует, что величина прибыли предпринимателя существенно влияет на ликвидационную стоимость. Попробуем оценить рыночную величину прибыли предпринимателя. Очевидно, что любая инвестиционная деятельность теряет всякий смысл, если прибыль предпринимателя меньше доходности по депозитному вкладу. На текущий период, по данным ЦБР, средневзвешенная ставка по депозиту для нефинансовых организаций на срок от 6 месяцев до 1 года составляет около 9% в год. Нижнее значение прибыли предпринимателя должно быть существенно выше этой величины, предположительно раза в два, то есть составлять порядка Кпп = 20% х Тр. По данным приведенным в [7], максимальная прибыль предпринимателя при инвестировании в недвижимость может достигать более 60%. Однако, при такой величине прибыли расчетное значение ликвидационной стоимости снижается на столько, что с высокой вероятностью, особенно в условиях открытого аукциона, объект недвижимости может быть приобретен по более высокой цене непрофессиональными участниками рынка или менее амбициозными профессионалами за минимальный срок экспозиции. Поэтому верхнее значение прибыли предпринимателя целесообразно ограничить на уровне не превышающем 30%. Поскольку в каждом сегменте рынка недвижимости обычный срок экспозиции может несколько различаться, оценим влияние этого срока на величину ликвидационной стоимости при прибыли предпринимателя Кпп = 20 х Тр …30%. Результаты расчета приведены на рис. 3. В заключении следует отметить, что рассмотренный методический подход может быть использован при оценке ликвидационной стоимости других дорогостоящих объектов, например транспортных средств, с учетом обычных для них срока экспозиции и величины прибыли предпринимателя. Выводы 1. Предложен методический подход к оценке наиболее вероятной величины ликвидационной стоимости объектов недвижимости при минимально возможном сроке экспозиции, основанный на поддающихся анализу обобщенных характеристиках рынка недвижимости. 2. Рассмотренный методический подход может быть распространен на другие дорогостоящие объекты оценки, с учетом типичных значений характеристик рынка таких объектов. Источники информации 1. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Утвержденны Постановлением Правительством РФ от 06.07.2001 г. № 519. 2. Методические рекомендации по оценке ликвидационной стоимости земельных участков. ЗАО «Квинто-Колсантинг», www.armorf.ru 3. Гласюк В. Учет фактора экономической вынужденности реализации объектов оценки при определении их ликвидационной стоимости по методу Гласюков. www.appraiser.ru 4. Мжельский М. Б., Ахметов О. А. Один из подходов к определению ликвидационной стоимости. Вопросы оценки №3, 2002 5. Родин А. Ю. Методика определения ликвидационной стоимости имущества. М., Вопросы оценки №1 2003, www.appraiser.ru 6. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 7. Яскевич Е. Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости. RWAY №97, 2003 Статья опубликована в Бюллетене СМАО «Оценочная деятельность» №1, 2006 (http://smao.ru/catalog.asp?ob_no=219&pg=1)