Обзор cпоров в сфере недвижимости, строительного подряда

Обзор cпоров в сфере недвижимости, строительного подряда,
переданных в Президиум Высшего арбитражного суда РФ для
пересмотра в порядке надзора в декабре 2012 года
Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 04.12.2012
Дело № А28-5775/2011-223/12;
Заявитель: ОАО «Концерн ПВО «Алмаз-Антей»;
Заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Кировской области;
Третье лицо: ОАО «Вятское машиностроительное предприятие «АВИТЕК»
Суть спора:
Третье лицо является дочерним обществом Заявителя.
Правления Заявителя и Третьего лица приняли решения о передаче от дочернего общества
основному в собственность 13 объектов недвижимости в целях реализации проектов
основным обществом.
Передачу объектов основное и дочернее общество оформили актом приема-передачи.
Управление Росреестра отказало в регистрации права собственности основного общества
с указанием на то, что сделка, оформленная составлением акта приема-передачи, не
соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости от
дочернего общества к основному, Управление Росреестра руководствовалось тем, что у
Заявителя, как у основного общества, отсутствуют какие-либо вещные права на
имущество дочернего общества; действующим законодательством не предусмотрена
возможность добровольного отказа общества от собственного имущества. К тому же,
сделка между дочерним и основным обществами является безвозмездной, так как не
предусматривает никакого встречного исполнения обязательств, поэтому является
ничтожной и не порождает каких-либо последствий для дочернего и основного обществ.
Не согласившись с решением об отказе в государственной регистрации Заявитель
обратился в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным
вышеуказанного решения Управления Росреестра.
Судебными актами судов трех инстанций требования Заявителя оставлены без
удовлетворения.
Арбитражные суды, отказывая в удовлетворении требований Заявителя, согласились с
выводами Управления Росреестра, указав на невозможность осуществления дарения в
отношениях между коммерческими организациями, что следует из подпункта 4 пункта 1
статьи 575 ГК РФ.
Решение Заявителя о приобретении спорного недвижимого имущества путем изъятия
данного имущества у его собственника (Третьего лица) истолковано как распоряжение
чужим имуществом.
Основания для передачи в Президиум ВАС РФ: Коллегия судей ВАС усмотрела
наличие предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации оснований для передачи дела на рассмотрение
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для определения
единообразного толкования и применения норм права.
Возможное направление формирования судебной практики: Коллегия, передавая дело
в Президиум, не согласилась с выводами судов по делу, указав, что учитывая
подконтрольность дочернего общества основному и общие цели их экономической
деятельности, для реализации которых может возникать необходимость в
перераспределении имущества (ресурсов) между основным и дочерним обществом,
квалификация любых совершаемых между такими лицами сделок по передаче имущества
без встречного предоставления в качестве дарения является ошибочной.
Совершение безвозмездных сделок между коммерческими организациями допускается
нормами статьи 251 Налогового Кодекса Российской Федерации и практикой
арбитражных судов (постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 24.07.2007 № 2304/07, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского
округа от 06.03.2007 по делу № А57-5482/06-10, постановление Федерального
арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2005 по делу № А56-4986/2005).
Кроме того Коллегия указала, что суды, признавая отказ правомерным, не учли, что
положения ГК РФ, запрещающие дарение между коммерческими организациями,
направлены на защиту интереса участников юридического лица – дарителя, в том, чтобы
отчуждение имущества, принадлежащего этому юридическому лицу, осуществлялось за
эквивалентное встречное предоставление. Однако при передаче имущества от дочернего
общества основному (и наоборот) миноритарные участники обществ, интересы которых
могут быть ущемлены такими сделками, защищаются положениями законодательства о
хозяйственных обществах (например, о праве требовать выкупа акций или приобретения
обществом доли или части доли в уставном капитале). В связи с этим в описанной
ситуации оснований для применения положений подпункта 4 пункта 1 статьи 575 ГК РФ
не имеется.

Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 04.12.2012
Дело № А32-16388/2011;
Истец, Ответчик: Индивидуальный предприниматель Степанян Армен Маратович (по
тексту - Предприниматель);
Ответчик, Истец: ООО «Автотрейдинг» (по тексту - Общество);
Третье лицо: ООО «Поиск»;
Суть спора:
Третье лицо (собственник) и Предприниматель (арендатор) заключили Договор аренды
нежилых помещений. Согласно данному договору аренды помещения передаются по акту
приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора в течение 3 (трех) дней
после его подписания. Договор датирован 01.02.2011 и заключен сторонами на 11
месяцев.
В дальнейшем Предпринимателем и Обществом был заключен договор субаренды части
указанных нежилых помещений (далее - договор субаренды) от 01.03.2011 сроком до
01.02.2012.
По акту от 31.05.2011 нежилые помещения, в отношении которых заключался договор
субаренды, возвращены Обществом (субарендатором) Третьему лицу (собственнику).
Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с Общества
задолженности в сумме ежемесячного платежа по договору субаренды и неустойки.
Общество заявило иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки
- договора субаренды и о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения.
Данные иски были объединены судами в одно производство.
Суды трех инстанций, установив предоставление Предпринимателем недвижимого
имущества в субаренду Обществу без согласия собственника- Третьего лица, признали
договор субаренды ничтожным в связи с нарушением требований статьи 615
Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали во взыскании задолженности по
арендной плате, а уплаченные обществом предпринимателю по ничтожному договору
субаренды денежные средства в части, превышающей размер арендной платы по
первоначальному договору аренды, были возвращены обществу.
Не согласившись с выводами судов по делу, Предприниматель подал надзорную жалобу.
Основания для передачи в Президиум ВАС РФ: Коллегия судей ВАС РФ указала, что
дело подлежит передаче на рассмотрение в Президиум ВАС РФ в связи с нарушением
судебными актами по делу единообразия в толковании и применении арбитражными
судами норм права.
Возможное направление формирования судебной практики:
Передавая дело в Президиум, коллегия судей ВАС, сослалась на то, что суды по делу не
учли разъяснения, приведенные в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 08.04.2008 № 1051/08.
Согласно толкованию, данному указанным Постановлением, поскольку договор
субаренды является недействительным, к отношениям между истцом и ответчиком
применяются соответственно правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102,
подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
В силу указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации
Предприниматель (арендодатель по договору субаренды) обязан вернуть Обществу
(арендатору по договору субаренды) полученную от него сумму арендных платежей, а
Общество как лицо, неосновательно временно пользовавшееся помещением, законным
арендатором которого являлся Предприниматель, обязано возместить ему то, что оно
сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда
закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В подписанном сторонами договоре субаренды указаны соответствующие ставки аренды
за соответствующие помещения. Тем самым стороны оценили пользование этими
помещениями, при этом арендодатель- Предприниматель по договору ссылается на то
обстоятельство, что установленная в договоре субаренды ставка арендной платы ниже
рыночной цены за аналогичные помещения.

Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 04.12.2012
Дело № А40-22638/11-87-141;
Истец: ЗАО «Русская тройка»;
Ответчик: Министерство обороны Российской Федерации;
Суть спора:
Распоряжением Росимущества, Приказом Министра обороны РФ в 2008 году было
принято решение о реализации высвобождаемого недвижимого военного имущества
Министерства обороны Российской Федерации, расположенного в городе Владивостоке,
утвержден План продажи.
Лицом, уполномоченным на совершение сделок по продаже высвобождаемого военного
имущества от имени Российской Федерации в силу специального постановления
Правительства РФ было ФГУ «Центральное управление материальных ресурсов и
внешнеэкономических связей» (далее - учреждение).
Между учреждением (продавцом) и Истцом (покупателем) в 2009 году был заключен
договор купли-продажи, предметом которого являлось высвобождаемое в соответствии с
Планом продажи недвижимое военное имущество - земельный участок с комплексом
нежилых зданий.
Цена продажи имущества была определена по итогам аукциона и составила 103 262 900
рублей (в том числе 15 751 967 рублей 80 копеек налога на добавленную стоимость).
В оплату за приобретенное имущество Истец перечислил учреждению полную сумму,
включая НДС. Данная сумма была перечислена в федеральный бюджет.
Вместе с тем, в силу подп. 3 п. 2 ст. 146 НК РФ на учреждение распространялись
налоговые освобождения, и поэтому учреждение не являлось плательщиком НДС.
В 2010 году учреждение было ликвидировано.
Посчитав, что в связи с режимом освобождения от уплаты НДС при продаже
высвобождаемого военного имущества, сумма НДС - 15 751 967 рублей 80 копеек - была
перечислена учреждению необосновано, Истец обратился в арбитражный суд с иском о
признании недействительным Договора купли-продажи в части условия об уплате НДС и
взыскании неосновательного обогащения в сумме уплаченного налога.
Суд первой инстанции на основании статей 168 и 180 ГК РФ признал договор куплипродажи в части условия об уплате Истцом суммы НДС недействительным, однако в
удовлетворении требования о взыскании суммы неосновательного обогащения отказал в
связи с тем, что учреждение ликвидивано, а взыскиваемая сумма была перечислена в
федеральный бюджет, а значит Ответчик не приобретал и не сберег заявленную ко
взысканию сумму.
Судом апелляционной инстанции Решение отменено в части отказа во взыскании
неосновательного обогащения. Данное требование удовлетворено в полном объеме, что
было мотивированно тем, что Министерство обороны Российской Федерации, как
главный распорядитель бюджетных средств, отвечает по денежным обязательствам
подведомственных ему получателей бюджетных средств.
Суд кассационной инстанции оставил Постановление суда апелляционной инстанции без
изменения.
Министерство обороны, не согласившись с судебными актами судов апелляционной и
кассационной инстанций, обратилось с заявлением о пересмотре в порядке надзора.
Основания для передачи в Президиум ВАС РФ: Передавая дело в Президиум Коллегия
исходила из того, что изъятие учреждения из числа плательщиков НДС не означает
освобождения от НДС операций, подлежащих обложению данным налогом, в связи с чем
судами по делу нарушено единообразие в применении норм материального права.
Возможное направление формирования судебной практики:
Коллегия судей ВАС посчитала, что судами сделан ошибочный вывод о ничтожности
части сделки и наличии неосновательного обогащения.
В данном случае, поскольку учреждение не входит в число плательщиков НДС, в силу
гл. 21 НК РФ обязанность по уплате налога на добавленную стоимость в федеральный
бюджет возлагается на покупателя (получателя) указанного имущества, который
признаются налоговыми агентами. Указанное лицо обязано исчислить расчетным
методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую
сумму названного налога.
В связи с этим, по мнению Коллегии, учреждение обоснованно реализовало Истцу
военное имущество по стоимости с НДС.
При этом Коллегия обратила внимание на то, что в составе реализуемых объектов имеется
имущественный комплекс - комплекс нежилых зданий.
Статьей 158 Налогового кодекса предусмотрено, что при реализации предприятия в целом
как имущественного комплекса применяются особенности налогообложения
(поправочный коэффициент, налоговая ставка 15,25 процента), что также позволяет
определить действительный размер налога на добавленную стоимость, подлежащего
уплате на основании договора купли-продажи , в случае признания имущества,
приобретенного Истцом, имущественным комплексом.
Вместе с тем, Коллегия отметила на что, в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 146
Налогового кодекса операции по реализации земельных участков (долей в них) не
признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость.
В связи с этим НДС в части цены земельного участка действительно мог быть уплачен
необоснованно.
Между тем, по мнению Коллегии, требования, заявленные в рамках данного дела,
удовлетворению не подлежат, поскольку исковое требование о применении последствий
недействительности ничтожной сделки в виде взыскания неосновательного обогащения
непосредственно связано с признанием договора купли-продажи частично
недействительным, а отказ в признании указанного договора недействительным влечет
отказ в удовлетворении иска о взыскании суммы неосновательного обогащения.
Коллегия отметила, что поскольку в данном случае имела место реализация
государственного имущества, как облагаемого налогом на добавленную стоимость, так и
исключенного из объектов налогообложения, вывод об обоснованности уплаты Истцом
НДС в уплаченной сумме может быть сделан на основе отчета об оценке объекта оценки,
который в материалах дела отсутствует.

Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 11.12.2012
Дело № А41-5051/11;
Истец: ООО «АРТ-Сокол»;
Ответчик: ЗАО «АРТ-Мебель»;
Суть спора:
Истец (Подрядчик) и Ответчик (Заказчик) подписали договор подряда на строительство
производственного комплекса Ответчика по выпуску вентиляционного, сантехнического,
электромонтажного оборудования.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда указанный договор признан
незаключенным.
Поскольку обязательства по оплате выполненных работ заказчиком не исполнены,
подрядчик обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции
отменено, требования в части взыскания суммы неосновательного обогащения и
процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановление суда апелляционной
инстанций отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
При этом суды первой и кассационной инстанций признали обстоятельства,
установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу о
признании договора незаключенным, преюдициальными и не подлежащими доказыванию
при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.
В надзорной жалобе Истец просит отменить судебные акты первой и кассационной
инстанций, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении
арбитражными судами норм права.
Основания для передачи в Президиум ВАС РФ: По мнению Коллегии судей ВАС
оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении
арбитражными судами норм права, что согласно статье 304 Арбитражного
процессуального кодекса является основанием для передачи дела в Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации.
Возможное направление формирования судебной практики:
Передавая дело в Президиум, Коллегия исходила из содержания пункта 2 статьи 69 АПК
РФ, согласно которому обстоятельства, установленные вступившим в законную силу
судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются
вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же
лица.
При этом Коллегия судей ВАС истолковала данный пункт таким образом, что его
положения освобождают от доказывания фактических обстоятельств дела, но не
исключают их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного
спора.
Следуя данному толкованию, Коллегия указала, что судами по делу не дана оценка
договорам субподряда, причины, по которым заказчик отказался от подписания актов
выполненных работ, счетов, счетов-фактур и справок о стоимости выполненных работ.
судами не исследовались, в связи с чем, дело подлежит пересмотру в порядке наздора.
