6 Управление портфелем недвижимости.

АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
« ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ »
Кафедра «Оценка недвижимости»
УТВЕРЖДЕН
на заседании кафедры
протокол № 1 от «31» августа 2015 г.
Заведующий кафедрой оценка недвижимости
________________А.А. Белан
(подпись, расшифровка подписи)
ФОНД ОЦЕНОЧНЫХ СРЕДСТВ
ПО УЧЕБНОЙ ДИСЦИПЛИНЕ
УПРАВЛЕНИЕ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
38.03.01 (080100.62) ЭКОНОМИКА
ФИНАНСЫ И КРЕДИТ
БАКАЛАВР
Курск – 2015
ВОПРОСЫ К ЗАЧЕТУ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «УПРАВЛЕНИЕ ПОРТФЕЛЕМ
НЕДВИЖИМОСТИ»
1. Особенности инвестиций в недвижимость. ПК-1, ПК-4
2. Параметры при сегментации рынка недвижимости.ПК-4.
3. Источники риска инвесторов в незаложенную недвижимость.ПК-3.
4. Уровень риска инструментов инвестирования в недвижимость по сравнению
с инвестициями в финансовые активы.ПК-1, ПК-3.
5. Причины избыточного инвестирования в недвижимость.ПК-4.
6. Предложение на рынке недвижимости в краткосрочном периоде.ПК-1.
7. Предложение на рынке недвижимости в долгосрочном периоде.ПК-5.
8. Инструменты инвестирования в недвижимость.ПК-1.
9. Характеристика
опционов
как
инструмента
финансирования
в
инструментов
финансирования
в
недвижимость.ПК-4.
10.
Характеристика
гибридных
недвижимость.ПК-3.
11.
Критерии формирования портфеля инвестиций.ПК-1.
12.
Характеристика портфельного инвестора. ПК-1,ПК-3.
13.
Характеристика венчурного инвестора.ПК-3
14.
Факторы, определяющие спрос на недвижимость.ПК-5
15.
Характеристика рынка недвижимости в состоянии равновесия.ПК-5
16.
Сравнительный анализ инвестиций в недвижимость и в ценные
бумаги (поток доходов, чистая текущая стоимость, ставка дисконтирования, темпы
роста, уровни риска).ПК-3,ПК-5.
17.
Факторы, определяющие ликвидность рынка недвижимости.ПК-
1,ПК-5
18.
Факторы, определяющие стоимость прав арендатора в условиях
преимущественной аренды и стоимость прав арендодателя. ПК-3,ПК-5
19.
Уровень и источники риска инвестиций в доходную недвижимость.
ПК-1
20.
Причины различий между денежными потоками доходов от
инвестиций в недвижимость и инвестиций в корпоративные ценные бумаги. ПК-3
21.
Инструменты инвестирования в недвижимость. ПК-5
22.
Особенности оценки эффективности инвестиций в недвижимость.
ПК-3
23.
Связь рынков недвижимости с рынком капитала в краткосрочном
периоде. ПК-1,ПК-4
24.
Причины избыточного инвестирования в недвижимость ПК-3,ПК-4
25.
Инвестиции в недвижимость на международных рынках. ПК-4
26.
Учет валютного риска при инвестициях в недвижимость на
международных рынках. ПК-1,ПК-5
27.
Общие принципы конструирования портфеля недвижимости. ПК-
1,ПК-5
28.
Цели формирования портфеля недвижимости и его финансовая
структура. ПК-1,ПК-5
29.
Уровень риска и ставка доходности портфеля недвижимости.ПК-3
30.
Факторы,
влияющие
на
ставку
доходности
в
портфеле
инвестиций.ПК-3
31.
Стратегия формирования портфеля недвижимости. ПК-4
32.
Планирование доходности портфеля недвижимости.ПК-4
33.
Оптимизация портфеля недвижимости.ПК-1, ПК-4
34.
Снижение уровня риска агрегированного портфеля с недвижимостью.
35.
Влияние стратегии управления портфелем на соотношение риска и
ставки доходности портфеля. ПК-1, ПК-4
ТЕСТОВЫЕ ЗАДАНИЯ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «УПРАВЛЕНИЕ ПОРТФЕЛЕМ
НЕДВИЖИМОСТИ»
Тема 1. Развитие рынков недвижимости в России.
1. Предложение на рынке недвижимости в краткосрочном периоде:
1.
неэластично;
2.
высоко эластично.
2. Предложение на рынке недвижимости в долгосрочном периоде:
1.
не эластично;
2.
высоко эластично.
3. Факторы, определяющие ликвидность рынка недвижимости:
1.проводимая правительством политика "дорогих" или "дешевых" денег;
2.политика коммерческих банков;
3.рост численности населения;
4.рост платежеспособности населения;
5.все вышеперечисленное;
6.1,2,3,
7.1,2,4.
4. К факторам, определяющим величину предложения на рынке недвижимости
относятся:
1.
наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте
рынка
2.
объемы нового строительства;
3.
соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;
4.
все вышеперечисленное;
5.
1,2,3;
6.
2,3.
Тема 2. Инструменты инвестирования в недвижимость.
1. Укажите, какие из ниже перечисленных рисков не характерны для свободной от
залога недвижимости:
1.
Риск типа собственности;
2.
риск местоположения;
3.
кредитный риск;
4.
риск физического износа и старения;
5.
риск законодательного регулирования и изменения налогообложения;
6.
инфляционный риск;
7.
риск реинвестирования.
8.
все перечисленное
9.
пункты 1,2,4.
2. Уровень риска инструментов инвестирования в недвижимость по сравнению с
инвестициями в финансовые активы определяется:
1. уровнем ликвидности;
2. ставкой доходности инвестированного капитала;
3. уровнем контроля;
4. все вышеперечисленное.
3. Что из ниже перечисленного не относится к инструментам инвестирования в
недвижимость:
1. собственный капитал;
2. заемный капитал;
3. гибридные обязательства;
4. опционы
5. депозитные сертификаты.
4. Верно ли утверждение, что опционы, как инструмент финансирования в
недвижимость, обладают высокой ликвидностью?
1.
верно;
2.
не верно.
5. Верно ли утверждение, что опционы, как инструмент финансирования в
недвижимость, обладают высокой стоимостью?
1. верно;
2.не верно.
6. Верно ли утверждение, что для опционов, как инструмента финансирования в
недвижимость, характерен устойчивый денежный поток?
1.
верно;
2. не верно.
7. Гибридная задолженность как инструмент инвестирования в доходную
недвижимость - это:
1.
сочетание права преимущественной аренды и собственного капитала;
2.
сочетание собственного и заемного капитала;
3.
сочетание заемного капитала и опциона;
4.
все выше перечисленное;
5.
ничего из выше перечисленного.
8.
Верно ли утверждение, что для гибридной задолженности характерна
высокая ликвидность:
1.
верно;
2.
не верно.
9.
Право преимущественной аренды - это инструмент инвестирования в
недвижимость для которого характерны:
1.
высокий риск в сочетании с высокой ликвидностью;
2.
низкий риск в сочетании с низкой ликвидностью;
3.
ничего из выше перечисленного.
Тема 3. Особенности оценки эффективности инвестиций в недвижимость.
1. При расчете чистой текущей стоимости инновационного проекта влияние
амортизации исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности
учитывается:
1) в числителе формулы расчета NPV, в составе денежных потоков;
2) в знаменателе формулы;
3) в составе первоначальных инвестиционных затрат;
4) и в числителе, и в знаменателе формулы расчета NPV;
5) нигде не учитывается, так как амортизация – не денежный расход.
2. Показатель PI (индекс окупаемости инвестиций) применяется в анализе:
1) только при оценке эффективности деятельности инновационных сегментов, для
которых не определен срок жизни продукта (технологии);
2) только для оценки эффективности инновационных сегментов, для которых
определен срок жизни продукта или технологии;
3) для оценки риска инвестиционного портфеля;
4) при расчете стандартного отклонения чистой текущей стоимости инноваций;
5) при формировании портфеля в условиях капитального нормирования.
3. Для инвестиций в недвижимость, по сравнению с инвестициями в финансовые
активы, характерно все, кроме:
1.
более устойчивый поток дохода;
2.
более высокая ставка доходности;
3.
более высокая ликвидность.
4. Особенности оценки недвижимости по сравнению с оценкой корпоративных
ценных бумаг заключаются в следующем:
1.
закрытая информация и купле-продаже недвижимости;
2.
низкая ликвидности актива;
3.
недостоверность информации о сделках с недвижимостью;
4.
4.оценка основана на информации, прошедшей процедуру листинга.
5.
все перечисленное верно;
6.
верно 1, 2, 3.
5.
Оценка инвестиционной
классификации по уровню:
привлекательности
регионов
основана
на
их
1.
занятости трудоспособного населения;
2.
специализации;
3.
преобладающим типам недвижимости;
4.
уровню криминогенности;
5.
стабильности политики, проводимой администрацией региона; все выше
перечисленное;
6.
1+2;
7.
1+2+3;
8.
3+4+5.
6. Что из ниже перечисленного не относится к преимуществам показателя чистой
текущей стоимости (NPV):
1.
имеет четкие критерии принятия решения;
2.
ведет к выбору проектов, которые максимизируют стоимость портфеля
недвижимости;
3.
7.
четко выявлен уровень риска.
Что из ниже перечисленного относится к преимуществам показателя
внутренней ставки доходности (IRR):
1.
возможно несколько внутренних ставок доходности;
2.
возможен выбор проектов, которые максимизируют стоимость портфеля;
3.
учитывает конкретные возможности реинвестирования;
4.
все выше перечисленное;
5.
ничего из выше перечисленного.
8. Какие из перечисленных особенностей не относятся к инвестициям в
недвижимость:
1.
нетрадиционные денежные потоки;
2.
потенциальный рост стоимости земли;
3.
износ зданий и сооружений;
4.
гибкие условия финансирования:
5.
более низкий уровень риска по сравнению с инвестициями в финансовые
активы;
6.
раздельные юридические права;
7.
стратифицированные рынки (узкие локализированные);
8.
все перечисленное верно
9. Какие из перечисленных параметров не учитываются при сегментации рынка
доходной недвижимости:
1.
по использованию;
2.
по географическому признаку;
3.
по цене;
4.
по типу прав собственности;
5.
по ставке доходности.
10. Верно ли утверждение, что использование в инвестициях в недвижимость
максимально возможной доли заемного капитала обязательно приведет к снижению
стоимости привлеченного капитала:
1.
да;
2.
нет
11. Нетрадиционные денежные потоки, характерные для объектов доходной
недвижимости это:
1.
денежные потоки в виде аннуитета;
2.
денежные потоки, постпрогнозного периода;
3.
денежные потоки с не упорядоченными притоками и оттоками;
4. денежные потоки, для которых характерны
более одной внутренней ставки
доходности (IRR).
5.
ничего из выше перечисленного.
12.
Является ли объект недвижимости, имеющий самую высокую IRR, наиболее
эффективным при выборе взаимоисключающих проектов?
1.
да;
2.
нет.
13. Метод дисконтированной стоимости применяется для выбора альтернативных
проектов если:
1.
ставка дисконтирования равна стоимости капитала;
2.
ставка дисконтирования выше стоимости капитала;
3.
ставка дисконтирования ниже стоимости капитала;
14.
Показателями инвестиционной привлекательности отдельных сегментов
рынка доходной недвижимости являются:
1.
снижение коэффициента загрузки;
2.
рост коэффициента загрузки;
3.
снижение коэффициента капитализации;
4.
рост коэффициента капитализации;
5.
все перечисленное верно;
6.
1 и 3;
7.
1 и 4.
Тема 4. Недвижимость в контексте рынков капитала.
Избыточное
1.
инвестирование
капитала
на
рынке
недвижимости
характеризуется:
1.
ростом коэффициента капитализации;
2.
снижением коэффициента недогруза;
3.
ростом ликвидности объектов недвижимости;
2. Избыточное инвестирование в доходную недвижимости обусловлено:
1.
влиянием рынка капитала на рынок недвижимости;
2.
неэластичным спросом на рынке недвижимости;
3. ростом стандартной нормы свободной недвижимости;
4. рост предложения на рынке недвижимости в период, когда стоимость
строительства превышает стоимость недвижимости.
Верно ли утверждение, что систематический риск инвестирования в
3.
недвижимость поддается диверсификации:
1.
да;
2.
нет.
4. Сколько процессов характерны для рынка недвижимости:
1.
шесть;
2. восемь;
3. десять.
5. Анализ уровня риска проводится:
1. в три этапа;
2. в четыре этапа;
3. в шесть этапов.
6. Риск – это:
1. неопределенность получения (неполучения) доходов;
2. финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог
недвижимости;
3. совмещение ссуды по закладной и опциона.
7. Сколько микрорисков относится к управляемым рискам на рынке недвижимости:
1. шесть;
2. четыре;
3. девять.
8. По какой формуле можно рассчитать ставку доходности на инвестированный
капитал:
1. R i  R f  плата за риск ;
2. V  MP  SPC   r ;
3. Р  NOI / R
Тема 5. Формирование портфеля недвижимости.
1.
Что
является
ограничивающим
условием
при
формировании
портфеля
недвижимости:
1.
условия финансирования на рынке капитала;
2.
стоимость привлеченного капитала;
3.
величина чистых активов.
2. Портфель доходной недвижимости состоит из:
1.
управляемых инвестиций;
2.
не управляемых инвестиций;
3.
все вышеперечисленное.
3. Формирование портфеля недвижимости позволяет добиться снижения уровня
риска за счет:
1.
инвестирования в различные типы недвижимости;
2.
инвестирования в различные регионы;
3. использования различных инструментов инвестирования
4. все вышеперечисленное верно;
5. все перечисленное неверно.
4. Факторы, определяющие спрос на недвижимость:
1.рост занятости;
2.ставка доходности капитала на финансовом рынке;
3.макроэкономическая ситуация;
4.все перечисленное верно;
5.верно 1 и 2.
Тема 6. Управление портфелем недвижимости.
1. Что из ниже перечисленного не влияет на эффективность управления портфелем
недвижимости?
1.
активность рынка недвижимости;
2.
состояние рынка капитала;
3.
качество управления портфелем;
4.
темпы инфляции.
5.
все вышеперечисленное;
6.
все ответы неверны.
2. Определите критерии формирования портфеля инвестиций:
1.
максимизация ставки доходности на инвестированный капитал при стабильном
уровне риска;
2.
снижение уровня риска при
стабильной ставке доходности инвестированного
капитала;
3.
максимальная ставка доходности при минимальном уровне риска;
4.
все перечисленное верно;
5.
верно 1 и 2;
6.
верно 2 и 3.
3. Для портфельного инвестора характерно:
1.
пассивное участие в управлении компанией;
2.
анализ
компании
на
акций;
3. высокий риск, высокие доходы;
основе
;оценки
рыночной
стоимости
4. все перечисленное верно;
5. верно 1 и 2;
6. верно I и 3.
4. Для венчурного инвестора характерно:
1.
анализ компании на основе действий;
2.
активное управление компанией;
3.
не нравится компания - продать акции;
4.
все перечисленное верно;
5.
верно 1и 2;
6.
верно 2и 3.
5. Что из ниже перечисленного не относится к управляемому риску на рынке
недвижимости?
1.
риск структуры капитала;
2.
арендный риск;
3.
ликвидность объектов недвижимости;
4.
риск местоположения объектов недвижимости.
6. Что из ниже перечисленного относится к не управляемому риску на рынке
недвижимости?
1.
риск структуры капитала;
2.
арендный риск;
3.
ликвидность объектов недвижимости;
4.
риск местоположения объектов недвижимости.
Тема 7.
Операционные расходы владельца недвижимости в процессе оценки рыночной
стоимостиделятся на:
а) постоянные и переменные, б) прямые и накладные,
в) себестоимость и предпринимательский доход.
Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость объекта
недвижимости как сумму:
а) дисконтированного денежного потока за анализируемый период и дисконтированной
стоимости реверсии,
б) дисконтированного годового денежного потока и дисконтированной стоимости
реверсии,
в) дисконтированного денежного потока за анализируемый период и стоимости реверсии.
Уникальным называется объект недвижимости:
а) расположенный в зоне исторической застройки;
б) расположенный в определенной местности;
в) единственный в своем роде;
г) представляющий определенную архитектурную школу;
Верно ли следующее утверждение, что существуют три вида износа: физический,
хронологический и функциональный?
А) верно; б) неверно.
Информация, используемая в сравнительном подходе к оценке недвижимости считается
достоверной, если она получена от:
а) заказчика и печатных информационных источников,
б) продавца, покупателя и посредника,
в) бюро технической инвентаризации, организации, регистрирующей сделки с
недвижимостью и нотариуса
Тема 8.
Какой из ниже перечисленных подходов к оценке недвижимости предусматривает
корректировку на величину предпринимательского дохода?
а) доходный, б) сравнительный, в) затратный.
Какой метод предполагает возврат по безрисковой ставке дохода?
а) метод Ринга. б) метод Инвуда, в) метод Хоскольда,
Какой
подход
предпочтительнее
использовать
при
оценке
уникальных
и
специализированных объектов недвижимости
а) Доходный, в) Сравнительный, б) Затратный.
Затратный подход определяет стоимость недвижимости:
а) как сумму рыночной стоимости земельного участка и полной восстановительной
стоимости зданий и сооружений;
б) как сумму рыночной стоимости земельного участка, полной восстановительной
стоимости зданий и сооружений, и износа;
в) как сумму рыночной стоимости земельного участка, полной восстановительной
стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.
Доходный подход к оценке коммерческой недвижимости базируется на рыночных и
договорных ставках арендной платы.
а) не верно, б) верно.
Тема 9.
Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость?
А) верно; б) неверно.
Действительный валовой доход отличается от потенциального валового дохода на:
а) сумму потерь от недоиспользования, величину операционных расходов и расходов по
обслуживанию долга,
б) сумму потерь от недоиспользования и величину операционных расходов,
в) сумму потерь от недосдачи площадей и преждевременного ухода арендатора с рынка.
Какие факторы не учитываются при оценке недвижимости методами сравнительного
подхода:
а) величина кредита;
б) условия финансирования;
в) месторасположение;
г) время продажи.
Износ,
определяемый
в
оценочной
практике
и
амортизация,
используемая
вбухгалтерском учете, являются идентичными понятиями:
а) верно; б) неверно.
Верно ли утверждение, что экономический возраст объекта недвижимости определяется
периодом, когда объект приносит прибыль?
а) верно; б) неверно.
СИТУАЦИОННЫЕ ЗАДАЧИ
№1 Характеристика
инвестирования
недвижимости
как
актива,
пригодного
для
Задача 1.
Рассчитайте коэффициент капитализации методом кумулятивного построения, если
безрисковая ставка доходности - 6%, поправка на риск - 7%, поправка на низкую
ликвидность - 5%, поправка на инвестиционный менеджмент -2%, среднерыночная
ставка доходности - 15%.
Методические указания
Метод кумулятивного построения ставки дисконта
Применяется тогда, когда риски бизнеса (колеблемость доходов от него)
вызываются прежде всего несистематическими рисками оцениваемого объекта. Метод
кумулятивного построения учитывающей риски ставки дисконта отличается от модели
оценки капитальных активов тем, что в структуре этой ставки к номинальной безрисковой
ставке ссудного процента R прибавляется совокупная премия за инвестиционные риски,
которая состоит из премий за отдельные относящиеся именно к данному проекту
несистематические риски. Формула для ставки дисконта i выглядит так:
J
i  R  1  2   3    g j ,
j 1
где j = 1,…, J – множество учитываемых в данном инвестиционном проекте
факторов несистематического риска;
gj – премия за отдельный несистематический риск по фактору риска с номером j;
 1 ,  2 ,  3  - поправки на (премии за) риски вложения в малый бизнес, характер
(закрытый) компании и страны инвестирования. Эти поправки разумны при любом из
способов расчета ставки дисконта.
Решение: 15 + 6 + 7 + 5 + 2 = 35 (%) или 0,35.
Задача 2.
Вложение капитала в объект доходной недвижимости, в размере 120 000 тыс. руб.,
обеспечит в течение четырехлетнего жизненного цикла доход: 1 год - 180 тыс. руб.; 2 год 300 тыс. руб.; 3 год - 500 тыс. руб.; 4 год - 800 тыс. руб. Принять решение о
целесообразности покупки объекта недвижимости, если ликвидационная стоимость
собственности не превысит 150 000 тыс.руб., а ставка дисконтирования равна 10%.
Задача 3.
Рассчитайте уровень риска инвестирования в объекты недвижимости, если ставка
доходности инвестиций за прошедшие пять лет составила: 5% - 6 месяцев, 7,5 % - 12
месяцев, 8,2 - 7 месяцев, 8,9% - 5 месяцев, 9,5% - 10 месяцев, 11,3 % - 7 месяцев, 12 % - 9
месяцев, 15% - 4 месяца.
Задача 4.
Рассчитайте внутреннюю ставку доходности проекта инвестирования в доходную
недвижимость, если чистая текущая стоимость при ставке дисконтирования в 20% равна
180, а при 22% - (-250).
Задача 5.
Вложение капитала в объект доходной недвижимости, в размере 120 000 тыс. руб.,
обеспечит в течение четырехлетнего жизненного цикла доход: 1 год - 180 тыс. руб.; 2 год 300 тыс. руб.; 3 год - 500 тыс. руб.; 4 год - 800 тыс. руб. Принять решение о
целесообразности покупки объекта недвижимости , если ликвидационная стоимость
собственности не превысит 150 000 тыс.руб., а ставка дисконтирования равна 10%.
Задача 6.
Определите уровень риска инвестирования в объект доходной недвижимости, если
распределение ставки дохода от данного объекта составило за два последних года: 5% - 3
месяца, 6,2% - 8месяцев, 8,2% - 6 месяцев, 12% -3 месяца, 15% - 4 месяца.
№2 Инструменты инвестирования в недвижимость.
Задача 1.
Рассчитайте коэффициент капитализации если стоимость свободной от залога
недвижимости составила 96 000 $, а чистый операционный доход в год - 24 000$ в год.
Задача 2.
Определите стоимость недвижимости, если равномерный поток доходов равен 2
000 $ в год, ставка доходности инвестиций составила 25%. Как изменится стоимость
недвижимости, если поток доходов возрастет до 3 500 $ в год, а ставка доходности
составит 30%.
Задача 3.
Рассчитайте стоимость привлеченного капитала, если стоимость долговых
обязательств 18%, доля заемного капитала в структуре капитала - 35%, ставка налога 45%, безрисковая ставка доходности = 6%, среднерыночная ставка доходности - 15%,
коэффициент бета -1,8.
Задача 4.
Определите целесообразность использования заемного капитала при покупке
недвижимости с последующей продажей через один год, если:
Только
собственный
Показатели
капитал
80%
капитала
Цена покупки
30 000
30 000
Сумма заемного капитала
0
24 000
% за использование заемного капитала
0
2 880
Цена продажи
15 000
15 000
Ставка
капитала
доходности
собственного
заемного
№3 Особенности оценки эффективности инвестиций в недвижимость.
Задача 1.
Рассчитайте
NPV инвестиций в свободную от залога недвижимость, если
капиталовложения составят 1 млн. $, а поток денежных доходов составит 2015 в 1-й год,
во 2-й год - 2400 $, 3 – 2800$, 4 – 3200$, в 5 – 3500$. Безрисковая ставка доходности - 10%,
среднерыночная ставка 15%, мера систематического риска 1,5, 50% требуемого капитала
выплачивается в нулевой период, 50 % - в конце первого года.
Задача 2.
Рассчитайте NPV инвестиционного проекта, если капиталовложения составят в
нулевой период 1 млн. $, а вероятность того, что равномерный поток денежных доходов
от доходной недвижимости составит 200 000 в год 0,45, а 40 000 $ - 0,55. Безрисковая
ставка доходности - 10%, среднерыночная ставка 15%, мера систематического риска - 2,2.
Задача 3.
Предприятие сдало в аренду склад на 6 лет за 5000 тыс.руб. в год. Через 2 года
рыночная цена аренды аналогичных помещений составила 7500 тыс.руб. Рассчитать
размер убытка по данному контракту, если ставка дисконтирования равна 14%.
Задача 4.
Оцените эффективность портфеля и уровень риска портфеля на основе следующих
данных:
Типы недвижимости
Цена
покупки
Денежный
(в тыс.
Цена продажи
(в тыс. $)
поток
$)
Офисная
1 200
200
1 420
Складская
2 500
800
2 380
Гостиница
5 650
1 650
4 900
Торговая
10 300
3 200
8 700
через год (в тыс. $)
Среднерыночная ставка доходности - 25%, безрисковая ставка доходности -14%,
мера систематического риска вложения капитала на рынок недвижимости 1,8.
Задача 5.
На основе данных задачи 4 измените структуру портфеля с учетом следующих
данных:
Показатели
2013 год
2014 год
Офисная
15
10
Торговая
12
5
Гостиницы
35
20
Складская
30
32
Коэффициент недогруза в %
Оцените эффективность нового портфеля с учетом данных предыдущей задачи.
Задача 6.
Выберете наиболее эффективный проект вложения капитала на основе следующих
данных.
Проект
IRR
R
WACC
А
25%
32%
34%
В
34%
28%
28%
С
34%
20%
15%
№4 Недвижимость в контексте рынков капитала.
Задача 1.
Организация для покупки объекта недвижимости привлекает обязательства на сумму
50 000 тыс. руб., при валюте баланса 80 000 тыс. руб. Внеоборотные активы составляют
40 000 тыс. руб.
1) определить необходимую с точки зрения ликвидности баланса структуру
обязательств;
2) установить, соответствует ли нормативному значению показатель соотношения
собственного и заемного капитала. Определить необходимые изменения в долгосрочных и
краткосрочных обязательствах (в процентах и в денежном исчислении), если организация
планирует увеличить запас готовой продукции на складе на 5 000 тыс. руб., а
долгосрочные обязательства у нее составят 10 000 тыс. руб.
Методические указания
При определении необходимой с точки зрения ликвидности структуры обязательств
следует помнить, что пассивы и активы должны быть согласованы по срокам, т.е.
долгосрочные активы должны финансироваться за счет долгосрочных пассивов, а
краткосрочные активы – за счет краткосрочных пассивов. Рассчитать размер собственного
капитала можно на основе следующего балансового уравнения:
Вб = О + СК,
Вб – валюта баланса, тыс. руб.;
О – обязательства, тыс. руб.;
СК – собственный капитал, тыс. руб.
Из этого уравнения следует, что СК = Вб – О, т.е. в нашем случае СК = 30 000 тыс.
руб. Поскольку Внеоборотные активы равны 40 000 тыс. руб., а собственной капитал –
30 000 тыс. руб., долгосрочные пассивы, необходимые для сохранения ликвидности
баланса, должны составлять не менее 10 000 тыс. руб.
Ликвидность баланса организации можно оценить на основе показателя текущей
ликвидности, который широко используется в практической деятельности. Показатель
представляет собой соотношение оборотных активов и краткосрочных обязательств. Зная
нормативное значение показателя, равное 1,5 – 2, можно определить, что краткосрочные
обязательства должны составлять 0,5 оборотных активов, или д20 000 тыс. руб.;
долгосрочные обязательства тогда составят 30 000 тыс. руб. Рассчитывается двумя
способами:
1)
СК
;
О
2)
СК  ДО
,
КО
ДО – долгосрочные обязательства;
Ко – краткосрочные обязательства.
Независимо от используемого подхода нормативом этого соотношения, как правило,
устанавливают 1. Получаем: при первом подходе – 0,6; при втором подходе – 3.
Вариант 1:
30000
 0,6
20000  30000
Вариант 2:
30000  30000
 3.
20000
Таким образом, соотношение собственного и заемного капитала соответствует
нормативным требованиям согласно первому подходу и не соответствует – по второму
подходу расчета.
Так как товарно-материальные запасы – это оборотные активы, т.е., по сути,
краткосрочные активы, для их увеличения допустимо с точки зрения ликвидности
наращивание краткосрочных обязательств. Обычно так и поступают, поскольку стоимость
привлечения краткосрочных обязательств ниже. Т.о., краткосрочные обязательства
составят 45000тыс. руб. и их доля в валюте баланса увеличится с 50% примерно до
52,94%, а объем долгосрочных обязательств не изменится и составит 10 000 тыс. руб.,
причем их доля в валюте баланса сократиться с 12,5% примерно до 11,76%.
Задача 2.
Рассматривается несколько вариантов финансирования инвестиционного проекта на
следующий финансовый год:
1) привлечение кредитных ресурсов на сумму 20 000 тыс. руб. под 24%
годовых с ежеквартальной уплатой процентов;
2) размещение облигаций на один год с дисконтом 20%;
3) привлечение займа третьего лица с уплатой 23% спустя один год.
Ставка безрискового депозита – 18% годовых.
Требуется: определить оптимальный (наиболее выгодный) вариант привлечения
дополнительных средств финансирования.
Методические указания
Для решения необходимо привести все процентные расходы к единой
величине.проценты, уплаченные по кредиту (первый вариант), следует дисконтировать на
основе ставки безрискового депозита. Переведем уплаченные проценты в денежное
исчисление по состоянию на конец года. Фактически уплаченные проценты составят:
Cr = Cxr
Cr – процентные платежи, тыс. руб.
C – сумма кредита, тыс. руб.
R – ставка кредита. коэф.
Однако уплаченные денежные средства можно было использовать для полученя
дополнительного дохода в течение промежутка времени с момента уплаты и до окончания
срока кредитования. Следовательно, сумма реальных расходов по привлечению кредита
составит:
Cr  C
r
r
3
r
r
1
r
r
1
r
 C  r6  C  C  r6   C  C  r6   C ,
4
4
4
4
4
2
4
4
4
4
r6 – безрисковая процентная ставка, коэф.
Реально понесенные расходы (упущенная выгода и выплаченные средства) при
привлечении обязательств составят 4881 тыс. руб. В современных условия, зная точные
даты уплаты процентов и учитываю, что банки начисляют проценты ежедневно,
следовало бы рассчитывать величины процентов с учетом конкретных дат и использовать
91
не дроби ¾ или ½, а точные показатели, например
.
365
Дисконт облигаций:
1  Д 
С реал  С ном 
,
 100% 
Сном – номинальная цена векселя, тыс. руб.;
Среал – сумма привлеченных ресурсов, тыс. руб.
Д – дисконт в процентах.
Сном = Среал + Сr
Сr 
С реал
 С реал.
Д
1
100%
Сума реально привлеченных средств и дисконт нам известны, заначит, Cr равно
5 000 тыс. руб.
Для третьего варианта финансирования достаточно воспользоваться формулой
Cr = Cxr,
Тогда Сr = 4 600 тыс. руб.
Таким образом, наиболее эффективным вариантом привлечения ресурсов
является привлечение займа.
Задача 3.
Определите общую стоимость прав на земельный участок и стоимость прав
арендатора и арендодателя, если рыночная ставка арендной платы на следующие 50
лет составляет 9 000 $, арендная плата на правах преимущественной аренды составила 2
500$, безрисковая ставка доходности - 6%, среднерыночная ставка доходности -18%.
Задача 4.
Рассчитайте денежный поток от объекта недвижимости если возможны три
варианта развития ситуации в будущем:
Вариант
1
Вариант
2
Вариант
3
10 000
15 000
8 000
Стоимость денег во времени (без учета инфляции)
5%
5%
5%
Вероятность события
0,4
0,3
0,3
Инфляция
10%
16%
18%
Показатели
Денежный поток реальный
№5 Формирование портфеля недвижимости.
Задача 1.
Определите действительный валовой доход, чистый операционный доход от
доходной недвижимости, если в аренду сдается жилой дом со следующими
характеристиками:
Количество квартир
Описание квартир
Арендная плата в
месяц
10
1 комната
300 ед
Сумма платежей
15
2 комнаты
500 ед
12
3 комнаты
700 ед
Поправки на недогрузку помещении и платежи составят 1,5%, прочие доходы, не
связанные в арендой - 6000 ед., текущие операционные расходы - 25 340 , резерв на
замещение - 7200.
Задача 2.
По условиям задачи 1 определите стоимость недвижимости методом
капитализации дохода, если требуемая ставка доходности -17%, а норма возмещения
основного капитала-10%.
Задача 3.
Рассчитайте уровень риска портфеля, если активы с уровнем риска 2,8 составляют
45% портфеля, активы с риском 1,25 - 30% портфеля, активы с уровнем риска 0,5 - 25%.
Задача 4.
Существует три взаимоисключающих проекта вложения в различные типы
доходной недвижимости. Какой из них следует выбрать, если ставка дисконтирования 10%?
Типы недвижимости
Период
0
1
2
3
IRR
А
1 000
505
505
505
24
В
10 000
2000
2000
12 000
20
С
11 000
5 304
5 304
5 304
21
№6 Управление портфелем недвижимости.
Задача 1.
Гостиница в течение первых пяти лет будет приносит потоки доходов: 1000$,
1500$, 2000$, 2500$,3000$, затем ожидается ее продажа по цене 45 000$ . Рассчитайте
двумя методами целесообразность покупки гостиницы, если приемлемая ставка
доходности - 20% Цена покупки объекта 20 000 $.
Задача 2.
Оцените эффективность двух независимых инвестиционных проекта
текущей стоимости и IRR на основе следующих данных;
Инвестиционный
проект
Денежные потоки
по чистой
IRR
Ставка
дисконтирования
0
1
А
- 5 000
+ 10 000
10%
8%
В
- 20 000
+ 30 000
5%
8%
Задача 3.
С помощью методов IRR и NPV определите целесообразность вложения в объекты
недвижимости на основе следующих данных: (ставка дисконтирования 10%)
Типы недвижимости
Период
0
1
2
А
(10 000)
2 000
12 000
В
(10 000)
10 500
С
10 000
(12 000)
Задача 4.
Инвестиционный проект характеризуется следующими денежными потоками:
Период 0
10 000
1
(21 000)
2
11 600
IRR проекта - 10% и 16%, стоимость капитала для фирмы -10%, оцените
эффективность проекта если в нулевой период взят кредит под 10%.
Задача 5.
Инвестиционный проект характеризуется следующими денежными потоками:
Период 0
10 000
1
2
(21 000)
11 600
IRR проекта 10% и 16%. Стоимость капитала для фирмы 10% Оцените
эффективность данного проекта.
Задача 6.
Рассчитайте двумя методами целесообразность покупки обьекта недвижимости на
основе следующих данных: цена покупки -18 000$, потоки доходов в течение 5 лет-2000$,
и а последующие три года - 2 800$, цена реализации -19 800 $. Требуемая ставка
доходности -15%.