Методические указания по определению доходов и расходов по

Методические рекомендации
по определению и учету
доходов и расходов на содержание
многоквартирного дома
СОДЕРЖАНИЕ
1. Общие положения ................................................................................................................................. 3
2. Расходы на содержание многоквартирного дома ........................................................................... 5
2.1. Классификация и перечень расходов на содержание многоквартирного дома ......................... 5
2.2. Порядок и условия определения расходов на содержание многоквартирного дома ................ 5
2.2.1. Порядок и условия определения расходов на содержание и текущий ремонт общего
имущества в многоквартирном доме ...................................................................................... 5
2.2.2. Порядок и условия определения расходов на капитальный ремонт общего имущества
в многоквартирном доме ........................................................................................................ 11
2.2.3. Порядок и условия определения расходов на управление многоквартирным домом ..... 13
2.2.4. Порядок и условия определения расходов на иную, направленную на достижение
целей содержания многоквартирного дома, деятельность ................................................. 14
3. Доходы от содержания многоквартирного дома .......................................................................... 16
3.1. Классификация и перечень доходов от содержания многоквартирного дома ........................ 16
3.2. Порядок и условия определения доходов от платежей за содержание и ремонт жилых
помещений в многоквартирном доме........................................................................................... 16
3.3. Целевое финансирование .............................................................................................................. 17
3.4. Доходы от иной, направленной на достижение целей содержания многоквартирного
дома, деятельности ......................................................................................................................... 18
4. Смета доходов и расходов (финансовый план) ............................................................................. 19
4.1. Составление сметы доходов и расходов (финансового плана) ................................................. 19
4.2. Контроль за исполнением сметы доходов и расходов ............................................................... 20
5. Учет доходов и расходов на содержание многоквартирного дома ............................................ 21
Приложение № 1
Смета доходов и расходов (финансовый план)...................................................................... 24
Приложение № 2
Единичные нормативы стоимости содержания и текущего ремонта общего имущества
в многоквартирных домах Санкт-Петербурга........................................................................ 25
Приложение № 3
Примерный перечень работ, связанных с капитальным ремонтом общего имущества
в многоквартирных домах ........................................................................................................ 30
Приложение № 4
Рабочий план счетов по учету доходов и расходов на содержание многоквартирного
дома ............................................................................................................................................ 32
Приложение № 5
Перечень нормативных документов, рекомендуемых к применению в целях
определения расходов на содержание и ремонт жилых помещений ................................... 35
Приложение № 6
Лицевой счет многоквартирного дома.................................................................................... 37
2
1. Общие положения
1.1. Методические рекомендации по определению и учету доходов и расходов на содержание
многоквартирных домов (далее – Методические рекомендации) носят рекомендательный характер
и предназначены для оказания практической помощи собственникам помещений в:
1) обеспечении надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2) реализации прав собственников помещений по владению, пользованию и распоряжению
общим имуществом в многоквартирном доме;
3) выборе способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком
доме.
1.2. Методические рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила содержания общего имущества) и другими нормативными правовыми
актами Российской Федерации и Санкт-Петербурга, и предназначены для собственников помещений, объединений собственников жилья (товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов), органов государственной власти Санкт-Петербурга, управляющих организаций.
1.3. В настоящих Методических рекомендациях используются следующие основные понятия:
1) доходы от содержания многоквартирного дома – средства, направляемые на содержание многоквартирного дома, образуемые за счет платежей собственников помещений и иных поступлений;
2) единичные нормативы стоимости содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме г. Санкт-Петербург – расходы, необходимые для проведения работ и оказания услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, определенные на единицу измерения;
3) капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме – замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций многоквартирного дома, его инженернотехнического оборудования в связи с физическим износом и разрушением (далее также – капитальный ремонт);
4) многоквартирный дом – комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящееся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной или муниципальной собственности;
3
5) нежилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещением и не входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме;
6) плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме – средства, вносимые собственником помещения за услуги и работы по управлению многоквартирным
домом, содержанию, текущему и капитальному ремонтам общего имущества в многоквартирном
доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество;
7) расходы на содержание многоквартирного дома – средства, направляемые на финансирование выполнения работ и оказания услуг по содержанию многоквартирного дома;
8) смета доходов и расходов (финансовый план) – план поступления и расходования денежных средств, используемых в целях надлежащего содержания многоквартирного дома (далее
также – смета доходов и расходов);
9) собственник помещения в многоквартирном доме – физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве
собственности помещением, в соответствии с его назначением и пределами его использования
(далее также – собственник помещения);
10) содержание многоквартирного дома – комплекс работ и услуг по содержанию общего
имущества в многоквартирном доме и управлению многоквартирным домом;
11) содержание общего имущества в многоквартирном доме – комплекс работ и услуг по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемый в соответствии с решением собственников помещений в многоквартирном доме и установленными нормативными требованиями (далее также – содержание общего имущества);
12) управление многоквартирным домом – деятельность по обеспечению благоприятных и
безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме (далее также – управление).
Значения иных понятий, используемых в Методических рекомендациях, соответствуют
определениям, приведенным в законодательных и нормативных правовых актах Российской Федерации и Санкт-Петербурга.
4
2. Расходы на содержание многоквартирного дома
2.1. Классификация и перечень расходов на содержание
многоквартирного дома
1. Расходы на содержание многоквартирного дома классифицируются в зависимости от целей содержания многоквартирного дома:
1) расходы на обеспечение надлежащего содержания и сохранности общего имущества в
многоквартирном доме, благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
2) расходы на создание комфортных условий проживания граждан путем реализации прав
собственников помещений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в
многоквартирном доме.
2. Расходы на содержание многоквартирного дома включают:
1) расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
2) расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
3) расходы на управление многоквартирным домом;
4) расходы на иную, направленную на достижение целей содержания многоквартирного дома, деятельность.
2.2. Порядок и условия определения расходов на содержание
многоквартирного дома
2.2.1. Порядок и условия определения расходов на содержание и
текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
1. Размер и состав расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме зависит от состава общего имущества, а также перечня, состава и периодичности работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
Перечень, состав и периодичность работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются требованиями Правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.
2. Конструктивные и технические параметры многоквартирных домов г. Санкт-Петербург,
климатические условия, а также особенности планировки и застройки территории влияют на со-
5
став выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Основными факторами, влияющими на перечень выполняемых работ, являются (по степени
значимости): физический износ зданий, материал стен, вид системы отопления, наличие и характеристика внутридомового санитарно-технического и газового оборудования.
3. При определении расходов на содержание и текущий ремонт жилых помещений в многоквартирном доме рекомендуется применять базовый перечень, состав и периодичность работ по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Губернатора Санкт-Петербурга от 27.09.2004 г. № 843-ПГ № «Нормативный уровень качества
предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов».
По решению собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание
и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме учитываются работы, связанные с
улучшением условий проживания граждан.
5. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
определяются на основе трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют экономически обосновать расход соответствующих ресурсов. При отсутствии норм и нормативов по отдельным расходам в расчетах используются экспертные оценки.
6. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
включают расходы на текущий ремонт конструктивных элементов, содержание и текущий ремонт
внутридомового инженерного оборудования и технических устройств, благоустройство и обеспечение санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории.
6.1. Расходы на проведение работ по текущему ремонту конструктивных элементов определяются на основе следующих видов работ: технические осмотры конструктивных элементов, работы по текущему ремонту конструктивных элементов (кровельные работы, малярные работы,
плотничные работы, стекольные работы, штукатурные работы, столярные работы, ремонтностроительные работы, сварочные работы, подсобные работы и иные работы).
6.2. Расходы на содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования
многоквартирного дома определяются на основе следующих видов работ: технические осмотры
внутридомового инженерного оборудования, санитарно-технические работы, работы по ремонту
электросетей и электрооборудования, сварочные работы, работы по техническому обслуживанию
и ремонту внутридомового газового оборудования, работы по ремонту контрольно-измерительных
приборов и автоматики, аварийно-восстановительные работы, работы по содержанию и ремонту
лифтов и прочих работ по содержанию и ремонту внутридомового инженерного оборудования.
6.3. Расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния многоквартирного
дома и придомовой территории определяются на основе следующих видов работ: уборка мест
6
лестничных клеток, содержание мусоропроводов, содержание придомовой территории, содержание зеленых насаждений, вывоз бытовых отходов и прочих видов работ, связанных с благоустройством и обеспечением санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории.
В составе расходов на благоустройство и обеспечение санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории учитываются затраты на отопление и освещение помещений
общего пользования в многоквартирном доме.
7. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома
включают: расходы на оплату труда с отчислениями на социальные нужды основных рабочих,
расходы на материальные ресурсы, расходы на содержание машин и механизмов, расходы на
отопление и электроснабжение мест общего пользования, общеэксплуатационные расходы.
Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома определяются по каждому виду выполняемых работ (перечень нормативных документов, рекомендуемых к применению для определения расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, представлен в приложении 5 к Методическим рекомендациям).
7.1. Расходы на оплату труда основных рабочих, выполняющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включают:
– расходы, определенные исходя из тарифных ставок;
– начисления стимулирующего характера;
– начисления компенсационного характера, связанные с режимом и условиями труда.
Расходы на оплату труда определяются исходя из нормативной трудоемкости по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии со средней
величиной заработной платы в жилищном хозяйстве Санкт-Петербурга с учетом прогнозного индекса потребительских цен.
7.2. Расходы на материальные ресурсы состоят из расходов на приобретение и доставку материалов, используемых для содержания и текущего ремонта конструктивных элементов и инженерного оборудования, благоустройства и обеспечения санитарного состояния многоквартирного
дома и придомовой территории
Расходы на материальные ресурсы определяются расчетным путем исходя из норм расхода
материалов, объемов выполняемых работ, цен за единицу (без НДС) с учетом индекса-дефлятора
для соответствующей отрасли («Стройматериалы и стекло», «Машиностроение и металлообработка», «Химическая и нефтехимическая промышленность», «Топливная промышленность»).
При определении расходов на материалы на расчетный период используются:
– официально опубликованные прогнозные рыночные цены по г. Санкт-Петербург;
7
– при отсутствии указанных данных применяются прогнозные индексы изменения цен по
соответствующим отраслям промышленности, устанавливаемые Министерством экономического
развития и торговли Российской Федерации.
7.3. Расходы на содержание машин и механизмов включают расходы на топливо, смазочные
материалы, расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды водителей, ремонт и техническое обслуживание машин и механизмов, амортизацию (аренду машин и механизмов).
7.3.1. Расходы на топливо и смазочные материалы определяются исходя из норм расхода
топлив и смазочных материалов, пробега машин, времени работы машин и механизмов, среднерыночной цены за единицу вида топлива и смазочных материалов и индексов-дефляторов по соответствующим отраслям промышленности («Химическая и нефтехимическая промышленность»,
«Топливная промышленность»).
7.3.2. Расходы на ремонт и техническое обслуживание машин и механизмов определяются в
размере до 20 % от рыночной стоимости транспортного средства (без учета НДС) и приводятся к
соотношению продолжительности эксплуатации транспортного средства при проведении работ по
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и общему годовому
времени работы транспортного средства.
7.3.3. Расходы на амортизацию определяются исходя из рыночной стоимости транспортного
средства, находящегося в эксплуатации в течение 4 лет (за исключением налога на добавленную
стоимость), норм амортизационных отчислений, установленных по каждому виду транспортного
средства.
Расходы на амортизацию определяются расчетным путем исходя из рыночной стоимости
транспортного средства, норм амортизационных отчислений, годового числа часов работы.
7.4. Расходы на отопление мест общего пользования.
7.4.1. Расходы на отопление мест общего пользования в многоквартирном доме, не оборудованном коллективным прибором учета, определяются по следующей формуле:
Р от.моп  (ЧН м акс 
о
о
Т вн
.  Т нар
Т
о
вн
Т
о
нар. расч
)
S м оп
24  Н о  Т тэ , где
S общ
ЧНмакс – часовая тепловая нагрузка на отопление многоквартирного дома, Гкал/час;
Т вон – температура внутреннего воздуха отапливаемых жилых помещений многоквартирного дома,
(град. С);
о
– среднесуточная температура наружного воздуха за отопительный период (град. С);
Т нар
о
Т нар
. расч – расчетная температура наружного воздуха для проектирования отопления, (град. С);
Sмоп – площадь мест общего пользования многоквартирного дома, кв.м.;
Sобщ – общая площадь многоквартирного дома (здания), кв.м.;
8
Но – продолжительность отопительного периода, характеризующегося среднесуточной температурой наружного воздуха, равной 8 град. С и ниже.
Ттэ – тариф на тепловую энергию, установленный для населения Региональной энергетической
комиссией, Санкт-Петербурга, руб./Гкал.
7.4.2. Расходы на отопление мест общего пользования при оборудовании многоквартирного
дома коллективным прибором учета определяются расчетным путем исходя из показания коллективного прибора учета за предыдущий период, отношения площади мест общего пользования к
общей площади многоквартирного дома и тарифа, установленного для населения Региональной
энергетической комиссией Санкт-Петербурга.
7.5. Расходы на электроснабжение для освещения мест общего пользования в многоквартирном доме, работу силового оборудования, относимого к общему имуществу в многоквартирном
доме, определяются исходя из мощности, количества и видов силового оборудования (осветительного прибора), режима работы и тарифа на электрическую энергию, установленного для населения
Региональной энергетической комиссией Санкт-Петербурга.
7.6. Общехозяйственные расходы хозяйствующих субъектов, осуществляющих работы по
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включают: затраты
на оплату труда работников административно-управленческого персонала, административнохозяйственные расходы, расходы на организацию работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, расходы на обслуживание работников, прочие расходы.
Общехозяйственные расходы рекомендуется определять в процентах от фонда оплаты труда
основных рабочих, занятых содержанием и текущим ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, в зависимости от общей площади помещений.
Рекомендуемое значение норматива общехозяйственных расходов составляет от 65 до 100 %
к планируемому фонду оплаты труда рабочих, занятых содержанием и текущим ремонтом общего
имущества в многоквартирном доме. В таблице 1 приведены рекомендуемые нормативы общехозяйственных расходов в зависимости от общей площади помещений.
Таблица 1
Общая площадь жилых и нежилых помещений, тыс. м2
Норматив общехозяйственных расходов, в процентах от фонда
оплаты труда рабочих, занятых содержанием и текущим ремонтом общего имущества в многоквартирном доме
Свыше 631
65-74
321 – 630
75-82
91 – 319
83-91
Менее 91
92-100
9
7.7. Налог на добавленную стоимость, включаемый в стоимость услуг хозяйствующих субъектов, осуществляющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, рассчитываются в соответствии с 21 главой НК РФ.
7.8. При выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома хозяйствующим субъектом в указанные расходы включается прибыль хозяйствующего субъекта. Величину прибыли рекомендуется определять исходя из среднего размера
рентабельности предприятий, оказывающих работы и услуги в области жилищного хозяйства г.
Санкт-Петербурга.
8. При наличии в составе общего имущества в многоквартирном доме гаража, автостоянки,
бассейна, фонтана и прочих аналогичных объектов, в процессе содержания которых потребляются
коммунальные ресурсы, расходы на указанные услуги определяются расчетным путем исходя из
показаний приборов учета за предыдущий расчетному период, установленных на данных объектах, и тарифов, установленных Региональной энергетической комиссией Санкт-Петербурга, Правительством Санкт-Петербурга.
При отсутствии приборов учета объемы потребления коммунальных услуг определяются:
– для холодного и горячего водоснабжения - расчетным путем исходя из норм, определенных в соответствии в соответствии со СНИП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация
зданий»;
– для сточных вод - как суммарный объем потребленной горячей и холодной воды;
– для газа - расчетным путем, исходя из мощности и возможных режимов работы установленных потребляющих устройств.
– для отопления - расчетным путем в порядке, установленном пунктом 7.4.1 настоящего
раздела, с учетом параметров соответствующего помещения (здания).
9. Расходы на работы и услуги, выполняемые специализированными организациями (вывоз
твердых бытовых отходов, дератизация и дезинсекция подвалов и чердаков, содержание и ремонт
лифтового хозяйства, ремонт кодовых замков входной двери многоквартирного дома, обслуживание общедомовой телевизионной антенны и другие работы и услуги), определяются расчетным
путем исходя из тарифов (цен) на работы и услуги указанных организаций и объемов выполняемых работ.
10. Расчетная величина расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома является базовым условием при проведении конкурсов по выбору подрядных
и управляющих организаций.
Общая величина расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме отражается в п. 1.1. сметы доходов и расходов (приложение № 1 к Методическим рекомендациям).
10
11. В целях оценки стоимости проведения работ по содержанию и текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, рекомендуется применять Единичные нормативы стоимости
содержания и текущего ремонта жилых помещений в многоквартирном доме г. Санкт-Петербург,
приведенные в приложении № 2 к Методическим рекомендациям.
2.2.2. Порядок и условия определения расходов
на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
1. Расходы на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
определяются двумя методами: сметным и оценочным.
Сметный метод предполагает определение сметной стоимости работ, связанных с проведением капитального ремонта, с применением сметных норм и расценок на ремонтно-строительные
работы.
При оценочном методе расходы на капитальный ремонт определяются на основании рыночной стоимости жилого помещения с применением коэффициента соотношения площадей мест
общего пользования и помещений в многоквартирном доме и коэффициента предельных расходов
на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Метод определения расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном
доме зависит от фактического состояния общего имущества в многоквартирном доме или отдельных его элементов.
2. Если фактическое состояние общего имущества в многоквартирном доме или отдельных
элементов общего имущества в многоквартирном доме достигло уровня предельно допустимых
характеристик надежности и безопасности, для восстановления исправности и эксплуатационных
показателей, а при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме (члены товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива) принимают решение о проведении капитального ремонта.
Расходы на проведение капитального ремонта определяются сметным методом исходя из
требуемых объемов работ с применением Территориальных единичных расценок СанктПетербурга на строительные, ремонтно-строительные и монтажные работы (ТЕР-2001 СПб,
ТЕРр-2001 СПб, ТЕРм-2001 СПб) и (или) иных сметных нормативных документов.
Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта устанавливаются в соответствии
с Письмом Комитетом экономического развития и торговли Администрации Санкт-Петербурга от
03.07.2002 г. № 02/5179 «О нормах продолжительности капитального и текущего ремонта».
Объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется на основании документов по учету технического состояния многоквартирного дома (техни-
11
ческий паспорт многоквартирного дома, техническое описание здания, поэтажный план здания,
экспликация к поэтажному плану здания и другие документы по учету технического состояния
многоквартирного дома). Примерный перечень работ по капитальному ремонту многоквартирного
дома приведен в приложении № 3 к Методическим рекомендациям.
3. В целях сбора необходимых для финансирования капитального ремонта средств за период
между капитальными ремонтами применяется оценочный метод определения расходов.
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются
по формуле:
Ркр.оц  К п. р.  Сср.  К о.п.  И с  Sобщ.пом , где
Кп.р. - коэффициент предельных расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Рекомендуется принимать в размере 0,351;
Сср. – среднерыночная стоимость 1 м2 общей площади жилого помещения многоквартирного дома
в г. Санкт-Петербург, руб./м2.;
Ко.п. – коэффициент площади мест общего пользования дома (отношение площади мест общего
пользования к общей площади помещений);
Ис – индекс – дефлятор, учитывающий изменение стоимости строительства в расчетном периоде
по отношению к базовому;
Sобщ.пом – общая площадь помещений в многоквартирном доме, м2.
4. Финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться следующими способами:
– за счет резервного фонда и фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
– за счет заемных средств;
– за счет бюджетных средств Санкт-Петербурга.
Величина расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме отражается в п. 1.2. сметы доходов и расходов (приложение № 1 к Методическим рекомендациям).
1
постановление Госстроя СССР от 17.12.1987 № 298.
12
2.2.3. Порядок и условия определения расходов
на управление многоквартирным домом
1. Состав и размер расходов на управление многоквартирным домом зависят от выбранного
собственниками способа управления многоквартирным домом, численности собственников в многоквартирном доме, количества и видов выполняемых работ и предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
2. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений
расходы на управление включают затраты, связанные с заключением договоров на выполнение
работ и оказания услуг, составлением, учетом и хранением документов (почтовые, телефонные
расходы, приобретение канцелярских принадлежностей, технической литературы, услуги банка за
прием платежей и другие расходы).
При управлении многоквартирным домом путем создания товарищества собственников жилья, жилищного кооператива и иного специализированного потребительского кооператива расходы на управление включают вознаграждения членам правления указанных объединений собственников, расходы на содержание и эксплуатацию помещения, используемого в целях управления
многоквартирным домом.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией расходы на управление включают расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых
управлением многоквартирным домом, расходы на содержание и эксплуатацию помещения (здания), другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом.
Размер расходов на управление при выборе данного способа управления многоквартирным
домом зависит от количества домов, находящихся в управлении указанной организации.
В случае заключения товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и
иным специализированным потребительским кооперативом договора управления с управляющей
организацией расходы на управление включают цену договора управления, а также вознаграждение членам правления указанных объединений собственников жилья.
При выборе способа управления многоквартирным домом расходы на управление определяются исходя из среднерыночной стоимости указанных услуг, а также информации о расходах на
управление по многоквартирным домам, где выбраны аналогичные способы управления.
3. Рекомендуемое значение величины расходов на управление многоквартирным домом составляет до 10 % от расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
4. В целях принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом рекомендуется применять Единичные нормативы стоимости содержания и текущего ремонта жилых
13
помещений в многоквартирном доме г. Санкт-Петербург, приведенные в приложении № 2 к Методическим рекомендациям.
Величина расходов на управление многоквартирным домом отражается в п. 1.3. сметы доходов и расходов (приложение № 1 к Методическим рекомендациям).
2.2.4. Порядок и условия определения расходов на иную,
направленную на достижение целей содержания
многоквартирного дома, деятельность
1. В целях создания комфортных условий проживания граждан собственники помещений в
многоквартирном доме, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной
специализированный потребительский кооператив вправе принимать решения об осуществлении
хозяйственной деятельности.
2. Члены товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива осуществляют хозяйственную деятельность для достижения целей, предусмотренных уставом.
3. К расходам на иную, направленную на достижение целей содержания многоквартирного
дома деятельность, относятся:
– расходы на строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в
многоквартирном доме (строительство торгового павильона, пристройки к многоквартирному дому, бассейна, автостоянки, гаражей, фонтана);
– прочие виды деятельности, осуществляемые в целях содержания многоквартирного дома
(работы и услуги по ландшафтному дизайну, установке системы видеонаблюдения, охранного поста, и прочие работы и прочие услуги).
4. Организация и проведение работ по строительству дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме включает подготовку и согласование проектной
документации в порядке, установленном действующим законодательством; составление сметы на
проведение строительно-монтажных работ; проведение работ по строительству объектов общего
имущества многоквартирного дома.
Расходы на организацию и проведение работ определяются самостоятельно расчетным методом с применением сметной нормативной базы2 либо с привлечением проектных организаций.
Полученная величина расходов на строительство дополнительных помещений и объектов
общего имущества в многоквартирном доме может являться основой для конкурсного выбора
подрядной организации для выполнения указанных работ.
Перечень рекомендуемых к применению нормативных документов приведен в приложении № 4 к настоящим Методическим рекомендациям.
2
14
5. Расходы на работы и услуги по ландшафтному дизайну, установке системы видеонаблюдения, охранного поста и прочие работы и услуги, направленные на достижение целей содержания
многоквартирного дома, определяются на основании среднерыночных цен на указанные работы и
услуги.
Величина расходов на иную, направленную на достижение целей содержания многоквартирного дома деятельность отражается в п. 1.4. сметы доходов и расходов (приложение № 1 к Методическим рекомендациям).
15
3. Доходы от содержания многоквартирного дома
3.1. Классификация и перечень доходов от содержания
многоквартирного дома
1. Доходы от содержания многоквартирного дома классифицируются в зависимости от целей
содержания многоквартирного дома:
– доходы от платежей за обеспечение надлежащего содержания и сохранности общего
имущества в многоквартирном доме, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
– доходы от реализации прав собственников помещений по владению и пользованию общим имуществом в многоквартирном доме.
2. Доходы от содержания многоквартирного дома включают:
– доходы от платежей за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме
(обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива);
– целевое финансирование;
– доходы от иной, направленной на достижение целей содержания многоквартирного дома,
деятельности.
3.2. Порядок и условия определения доходов от платежей
за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме
1. Доходы от платежей за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме
определяются как сумма плат за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, установленных для собственников помещений в таком доме и нанимателей жилых помещений
по договору социального найма и договору найма жилых помещений, находящихся в государственной собственности.
2. Плата за содержание и ремонт жилого помещения для собственника помещения устанавливается исходя из расходов, определенных в порядке, установленном в разделах 2.2.1.-2.2.3.
настоящих Методических рекомендаций, соразмерно его доле в праве общей собственности на
общее имущество.
3. Плата за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателя жилого помещения по
договору социального найма и договору найма жилых помещений, находящихся в государственно
собственности устанавливается исходя из расходов, определенных в порядке, установленном в
16
разделах 2.2.1., 2.2.3. настоящих Методических рекомендаций, исходя из занимаемой общей площади жилого помещения.
4. Величина доходов от платежей за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме отражается в п. 2.1. сметы доходов и расходов (приложение № 1 к Методическим рекомендациям).
3.3. Целевое финансирование
1. Источниками целевого финансирования управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются бюджетные средства на проведение текущего и капитального ремонта, предоставляемые в виде субсидий, субвенций, а также взносы членов товарищества собственников
жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива,
направляемые на финансирование работ и услуг, выполняемых в целях создания комфортных
условий проживания граждан.
2. Субсидии предоставляются из средств бюджета Санкт-Петербурга на условиях долевого
финансирования текущего, капитального ремонтов общего имущества в многоквартирном доме.
3. В случае если размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, установлен для
нанимателей жилых помещений по договору социального найма (договору найма) жилых помещений государственного жилищного фонда, ниже, чем предусмотрено условиями договора управления, собственник помещения (наймодатель) вносит оставшуюся часть платы в согласованном с
управляющей организацией порядке в виде субсидий.
3. Субсидии на финансирование текущего, капитального ремонтов предоставляются управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативам, при условии включения их в адресную программу,
утверждаемую территориального исполнительным органом государственной власти СанктПетербурга.
4. Субвенции из средств бюджета Санкт-Петербурга предоставляются на целевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативам на безвозмездной и безвозвратной основах.
5. Субсидии на оплату жилого помещения (включая вывоз твердых бытовых отходов) и коммунальных услуг (электроснабжение, газоснабжение (включая поставки бытового газа в баллонах), водоснабжение, водоотведение горячее водоснабжение, отопление (теплоснабжение, в том
числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)) носят адресный характер (пе-
17
речисляются на персонифицированные счета граждан) и в целях настоящих Методических рекомендаций в составе доходов от содержания многоквартирного дома не учитываются.
Размер средств целевого финансирования отражается в п. 2.2. сметы доходов и расходов
(приложение № 1 к Методическим рекомендациям).
3.4. Доходы от иной, направленной на достижение целей содержания
многоквартирного дома, деятельности
1. Доходы от иной, направленной на достижение целей содержания многоквартирного дома,
деятельности, включают доходы от сдачи в аренду части общего имущества в многоквартирном
доме.
2. Доходы от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме определяются с
учетом размера и форм арендной платы, установленных условиями договора, заключенного в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
При установлении размера арендной платы применяются среднерыночные показатели по
г. Санкт-Петербург либо расчетные величины, определенные исходя из условий договора аренды.
Величина доходов от иной, направленной на достижение целей содержания многоквартирного дома, деятельности, отражается в п. 2.3. сметы доходов и расходов (приложение № 1 к Методическим рекомендациям).
18
4. Смета доходов и расходов (финансовый план)
4.1. Составление сметы доходов и расходов (финансового плана)
1. В целях планирования деятельности по обеспечению надлежащего содержании общего
имущества в многоквартирном доме и выбора способа управления многоквартирным домом собственниками помещений составляется смета доходов и расходов (финансовый план) (приложение
№ 1 к Методическим рекомендациям).
2. Составление сметы доходов и расходов осуществляется на основании расходов и доходов,
определенных в порядке, установленном разделами 2, 3 настоящих Методических рекомендаций.
3. В многоквартирном доме, где не выбран способ управления, смета доходов и расходов составляется инициативной группой (собственниками помещений в таком доме) и представляется
общему собранию собственников помещений в целях оценки перспектив выбора одного из способов управления многоквартирным домом, предусмотренных ЖК РФ.
4. Управляющая организация (правление товарищества собственников жилья, жилищного
кооператива или иного специализированного потребительского кооператива) составляет смету доходов и расходов и представляет ее общему собранию собственников помещений (членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива).
На основании сметы доходов и расходов собственники помещений (члены товарищества
собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского
кооператива) принимают решения по установлению обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; образования специальных фондов (п. 6 приложения № 1 к Методическим рекомендациям), в том
числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования и других фондов; о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее
имущество в многоквартирном доме и других вопросов, связанных с реализацией сметы доходов и
расходов.
19
4.2. Контроль за исполнением сметы доходов и расходов
1. Контроль за исполнением сметы доходов и расходов в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив осуществляется ревизионной комиссией (ревизором).
В целях контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ревизионная комиссия осуществляет проверку плановых, отчетных, бухгалтерских и иных документов, объемов выполненных работ и оказанных услуг, использования денежных средств и специальных фондов по целевому назначению, правовую оценку деятельности правления товарищества собственников жилья,
жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, и другие
действия, отнесенные к компетенции ревизионной комиссии (ревизора).
По результатам проверки ревизионная комиссия (ревизор) представляет общему собранию
членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива отчет о финансовой деятельности указанных объединений
собственников, а также заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год.
2. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организации ее обязательств (в том числе за исполнением сметы доходов и расходов), форма и способ отчета в многоквартирном доме, где выбран способ управления управляющей организацией, устанавливается
условиями договора управления.
Если иное не установлено условиями договора управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
20
5. Учет доходов и расходов на содержание
многоквартирного дома
1. Основными целями организации учета доходов и расходов на содержание многоквартирного дома являются:
– сохранение многоквартирного дома как объекта совместной собственности, функционирующего в условиях финансовой устойчивости;
– контроль деятельности управляющей организации через учет ее доходов и расходов в отношении каждого многоквартирного дома;
– оптимизация издержек в деятельности по управляющей организации по управлению многоквартирным домом;
– оценка необходимости привлечения бюджетных средств на содержание многоквартирных
домов.
2. Учет доходов и расходов на содержание многоквартирного дома должен осуществляться
управляющей организацией в интересах собственников многоквартирных домов. В случае выбора
иного способа управления учет ведется собственником помещений, товариществом собственников
жилья, жилищным кооперативом и иным специализированным потребительским кооперативом.
3. Учет должен вестись раздельно по каждому дому по следующим видам деятельности:
– содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме;
– предоставление коммунальных услуг гражданам;
– прочая деятельность, направленная на достижения целей содержания многоквартирного
дома.
4. Учет доходов и расходов должен вестись в соответствии с правилами бухгалтерского учета в Российской Федерации и Налоговым кодексом Российской Федерации.
5. Сводная информация о доходах и расходах многоквартирного дома представляется в форме лицевого счета многоквартирного дома (приложение № 6 к Методическим рекомендациям).
6. Учет доходов и расходов на содержание многоквартирного дома ведется на основании
учетной политики, сформированной в соответствии с Положением о бухгалтерском учете
ПБУ 1/98 «Учетная политика организаций» и рабочим планом счетов, необходимых для ведения
доходов и расходов на содержание многоквартирного дома. Рабочий план счетов по учету доходов
и расходов на содержание многоквартирного дома приведен в приложении № 4 Методических рекомендаций.
7. Учет доходов на содержание многоквартирного дома ведется в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету 9/99 «Доходы организации».
21
Раздельный учет рекомендуется организовать на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», ведя аналитический учет. По 62 счету рекомендуется ввести систему субсчетов и организовать аналитику следующим образом:
7.1. Субсчета первого порядка вводятся в соответствии с типовым планом счетов:
– 62.1. Расчеты с покупателями и заказчиками;
– 62.2. Расчеты по авансам полученным;
7.2. Субсчета второго порядка рекомендуется определять в зависимости от осуществляемых
видов деятельности:
– 62.1.1. Расчеты за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
– 62.1.2. Расчеты за работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
– 62.1.3. Расчеты за коммунальные услуги;
– 62.1.4. Расчеты за управление многоквартирным домом;
– 62.1.5. Расчеты за прочие работы и услуги.
Доходы от содержания многоквартирного дома отражаются по кредиту счета 90 «Продажи»
(субсчет 90.1. «Выручка») и дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».
8. Учет расходов на содержание многоквартирного дома ведется в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету 10/99 «Расходы организации».
Раздельный учет расходов рекомендуется организовать на счете 20 «Основное производство», ведя аналитический учет. По 20 счету рекомендуется ввести систему субсчетов и организовать аналитику следующим образом:
8.1. Субсчета первого порядка вводятся в соответствии с рабочим планом счетов:
– 20.1. Расходы на текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирных домов;
– 20.2. Расходы на содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования многоквартирных домов;
– 20.3. Расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории;
– 20.4. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
– 20.5. Расходы на коммунальные услуги;
– 20.6. Расходы на прочую деятельность.
8.2. Субсчета второго порядка рекомендуется определять по способам выполнения работ и
услуг по содержанию многоквартирного дома, видам коммунальных услуг:
– 20.1.1. Работы и услуги, выполненные и оказанные подрядным способом;
– 20.1.2. Работы, выполненные хозяйственным способом;
22
– 20.5.1. Расходы на холодное водоснабжение;
– 20.5.2. Расходы на горячее водоснабжение;
– 20.5.3. Расходы на отопление;
– 20.5.4. Расходы на водоотведение;
– 20.5.5. Расходы на газоснабжение.
8.3. Субсчета третьего порядка рекомендуется определять по экономическим элементам затрат:
– 20.1.2.1. Расходы на оплату труда основных рабочих;
– 20.1.2.2. Отчисления на социальные нужды;
– 20.1.2.3. Расходы на материальные ресурсы;
– 20.1.2.4. Расходы на содержание машин и механизмов.
9. Аналогично ведется раздельный учет расходов на счете 26 «Общехозяйственные расходы». По 26 счету рекомендуется ввести систему субсчетов и организовать аналитику следующим
образом:
9.1. Субсчета первого порядка вводятся в соответствии с рабочим планом счетов:
– 26.1. Расходы на оплату труда работников, занятых управлением многоквартирным домом;
– 26.2. Отчисления на социальные нужды;
– 26.3. Расходы на содержание и эксплуатацию помещения (здания);
– 26.4. Другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом.
9.2. Расходы на управление многоквартирными домами распределяются по каждому дому
пропорционально расходам на содержание и ремонт общего имущества в таком доме либо пропорционально общей площади жилых помещений в многоквартирном доме списываются с кредита счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90 «Продажи» (субсчет 90.2 «Себестоимость продаж»).
10. Хозяйственные операции по учету доходов и расходов на содержание многоквартирного
дома отражаются в регистрах учета в хронологической последовательности и группируются по
соответствующим счетам бухгалтерского учета.
Управляющая организация (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и
иной специализированный потребительский кооператив) самостоятельно выбирают одну из форм
учета доходов и расходов на содержание многоквартирного дома, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Принимая во внимание большой объем расчетной информации, рекомендуется автоматизация системы учета доходов и расходов многоквартирного дома.
23
Приложение № 1
к Методическим рекомендациям по определению и учету
доходов и расходов на содержание многоквартирного дома
Смета доходов и расходов (финансовый план)
№ п/п
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.4.1.
1.4.2.
2.
2.1.
2.1.1.
2.1.2.
2.1.3.
2.2.
2.2.1.
2.2.2.
2.3.
2.3.1.
2.3.2.
2.3.3.
3.
4.
5.
6.
6.1.
6.2.
6.3.
Наименование статей
Сумма, руб.
Расходы, всего
Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном
доме
Расходы на управление многоквартирным домом
Расходы на иную деятельность, в том числе:
Расходы на строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме
Расходы на прочие виды деятельности
Доходы, всего
Платежи за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме3, в том числе:
Платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Платежи за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном
доме, в том числе:
Платежи за управление многоквартирным домом
Целевое финансирование, в том числе:
Целевое бюджетное финансирование
Членские взносы4
Доход от иной деятельности, в том числе:
Доходы от сдачи в аренду части земельного участка
Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений
Доходы от сдачи в аренду прочих объектов общего имущества многоквартирного дома
Финансовый результат
Оплата обязательных налогов
Прибыль, остающаяся в распоряжении собственников многоквартирного дома
Фонды, в том числе
Резервный фонд
Фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования
Прочие фонды
Обязательные платежи и взносы членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного
специализированного потребительского кооператива.
4
Взносы членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, направляемые на финансирование работ и услуг по содержанию многоквартирного дома.
3
24
Приложение № 2
к Методическим рекомендациям по определению и учету
доходов и расходов на содержание многоквартирного дома
г. Санкт-Петербург
Единичные нормативы стоимости содержания и текущего ремонта
общего имущества в многоквартирных домах г. Санкт-Петербург
Единичные нормативы стоимости содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме предназначены для практического использования собственниками жилых помещений, объединениями собственников жилых помещений, органами исполнительной власти
города Санкт-Петербурга и управляющими организациями в целях оценки размера стоимости содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме (см. таблицу № 1).
1. Условия расчета и состав единичных нормативов стоимости содержания и
текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме г. Санкт-Петербург
Условиями расчета единичных нормативов стоимости содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме являются:
– классификация многоквартирных домов и других факторов, оказывающих влияние на
стоимость содержания и текущего ремонта общего имущества;
– перечень, состав и периодичность работ по содержанию и текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме.
Единичные нормативы стоимости содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме определены из расчета на 1 кв. м площади жилых помещений5 многоквартирного дома и включают стоимость работ и услуг по:
– текущему ремонту конструктивных элементов многоквартирного дома;
– текущему ремонту внутридомового инженерного оборудования многоквартирного дома;
– благоустройству и обеспечению санитарного состояния помещений общего пользования
и придомовой территории;
– содержанию и текущему ремонту мусоропроводов и лифтового оборудования (при наличии соответствующего оборудования);
– по вывозу твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора.
В единичных нормативах стоимости не учтены расходы по управлению и капитальному ремонту, которые определяются отдельно.
Включая площадь нежилых помещений, если в многоквартирном доме эти помещения принадлежат на правах собственности юридическим или физическим лицам, которые также имеют долю а праве общей собственности на общее
имущество.
5
25
Единичные нормативы стоимости содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме рассчитаны с учетом среднерыночных цен на материальные ресурсы и среднего по жилищному хозяйству размера оплаты труда в г. Санкт-Петербург по состоянию на 1 октября 2005 г.
2. Порядок определения стоимости и пересчета нормативов содержания и
текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме
Определение стоимости содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме производится для отдельного многоквартирного дома, имеющего характеристики,
отраженные в таблице № 1.
Стоимость содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме
определяется как произведение величины единичного норматива стоимости содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме и общей площади жилых помещений.
Перерасчет единичных нормативов стоимости содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется через применение индекса, учитывающего изменение платы за услуги по содержанию и ремонту жилых помещений.
26
Таблица 1
Единичные нормативы стоимости содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирных домах Санкт-Петербурга,
руб. / 1 кв. м в месяц (без НДС)
Материал стен
Группы домов
Кирпичные и каменные здания
Дома построенные после
1980 года категории "Новое строительство
кирпичные"
централизованное
Отопление
Специаль- Инженерные
ное внут- системы водоридомовое провода и кана1
инженерлизации
ное оборудование
Процент физического износа дома от 0 до 20
электрическое
газовое
системы холодного
водоснабжения и
канализации
системы холодного,
горячего водоснабжения и канализации
системы холодного
водоснабжения и
канализации
системы холодного,
горячего водоснабжения и канализации
Деревянные
и здания из
Крупнопанельные блочные здания
других материалов
Дома постройки
1970-1980 гг.
кирпичные и
дома построенные после 1980
года категории
"Новое строительство кирпичные"
Дома дорево- Дома дорево- Дома поДома поДома поДома полюцион-ной люцион-ной
стройки
стройки
стройки 1931- стройки
постройки,
постройки, 1945-1948 1918-1930 гг., 1956 гг. кате- 1957-1970
прошедшие
не прошед- гг. катего- категории гории "Ста- гг. категокомплексный шие комрии
"Конструклинские"
рии "Хрукапитальный плексный
"Немецтивизм"
щевки кирремонт
капитальный
кие"
пичные"
ремонт
Дома построДома поенные после стройки 19701980 года
1980 гг. пакатегории
нельные и
"Новое стро- дома построительство
енные после
панельные"
1980 года
категории
"Новое строительство
панельные"
Дома постройки
1957-1970
гг. категории "Хрущевки панельные"
Дома деревянные
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
-
-
12,1 – 16,1
-
-
-
13,7 – 17,7
12,1 – 16,1
-
-
11,0 – 15,0
-
11,3 – 15,3
13,4 – 17,4
12,8 – 16,8
-
-
-
14,4 – 18,4
12,8 – 16,8
10,4 – 14,4
12,5 – 16,5
11,7 – 15,7
-
-
-
12,2 – 16,2
-
-
-
13,8 – 17,8
12,2 – 16,2
-
-
11,2 – 15,2
-
11,4 – 15,4
13,6 – 17,6
12,9 – 16,9
-
-
-
14,5 – 18,5
12,9 – 16,9
10,5 – 14,5
12,6 – 16,6
11,8 – 15,8
-
-
-
13,9 – 17,9
-
-
-
15,7 – 19,7
13,9 – 17,9
-
-
12,7 – 16,7
-
13,0 – 17,0
15,4 – 19,4
14,6 – 18,6
-
-
-
16,4 – 18,4
14,6 – 18,6
11,9 – 15,9
14,3 – 18,3
13,5 – 17,5
-
централизованное
Процент физического износа дома от 21 до 40
электрическое
системы холодного
водоснабжения и
канализации
системы холодного,
горячего водоснабжения и канализации
27
Материал стен
централизованное
Отопление
Группы домов
Специаль- Инженерные
ное внут- системы водоридомовое провода и канаинженерлизации
ное оборудование
системы холодного
водоснабжения и
канализации
газовое
системы холодного,
горячего водоснабжения и канализации
Деревянные
и здания из
Крупнопанельные блочные здания
других материалов
Кирпичные и каменные здания
Дома построенные после
1980 года категории "Новое строительство
кирпичные"
Дома постройки
1970-1980 гг.
кирпичные и
дома построенные после 1980
года категории
"Новое строительство кирпичные"
Дома дорево- Дома дорево- Дома поДома поДома поДома полюцион-ной люцион-ной
стройки
стройки
стройки 1931- стройки
постройки,
постройки, 1945-1948 1918-1930 гг., 1956 гг. кате- 1957-1970
прошедшие
не прошед- гг. катего- категории гории "Ста- гг. категокомплексный шие комрии
"Конструклинские"
рии "Хрукапитальный плексный
"Немецтивизм"
щевки кирремонт
капитальный
кие"
пичные"
ремонт
Дома построДома поенные после стройки 19701980 года
1980 гг. пакатегории
нельные и
"Новое стро- дома построительство
енные после
панельные"
1980 года
категории
"Новое строительство
панельные"
Дома постройки
1957-1970
гг. категории "Хрущевки панельные"
Дома деревянные
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
-
-
14,0 – 18,0
-
-
-
15,8 – 19,8
14,0 – 18,0
-
-
12,8 – 16,8
-
13,1 – 17,1
15,5 – 19,5
14,8 – 18,8
-
-
-
16,6 – 20,6
14,8 – 18,8
12,1 – 16,1
14,4 – 18,4
13,6 – 17,6
-
централизованное
Процент физического износа дома от 41 до 60
электрическое
газовое
системы холодного
водоснабжения и
канализации
-
-
-
-
-
17,0 – 21,0
-
-
-
-
-
-
системы холодного,
горячего водоснабжения и канализации
-
-
-
-
-
17,8 – 21,8
-
-
-
-
-
-
системы холодного
водоснабжения и
канализации
-
-
-
-
-
17,1 – 21,1
-
-
-
-
-
-
системы холодного,
горячего водоснабжения и канализации
-
-
-
-
-
17,9 – 21,9
-
-
-
-
-
-
28
Материал стен
Отопление
Группы домов
Специаль- Инженерные
ное внут- системы водоридомовое провода и канаинженерлизации
ное оборудование
Деревянные
и здания из
Крупнопанельные блочные здания
других материалов
Кирпичные и каменные здания
Дома построенные после
1980 года категории "Новое строительство
кирпичные"
Дома постройки
1970-1980 гг.
кирпичные и
дома построенные после 1980
года категории
"Новое строительство кирпичные"
Дома дорево- Дома дорево- Дома поДома поДома поДома полюцион-ной люцион-ной
стройки
стройки
стройки 1931- стройки
постройки,
постройки, 1945-1948 1918-1930 гг., 1956 гг. кате- 1957-1970
прошедшие
не прошед- гг. катего- категории гории "Ста- гг. категокомплексный шие комрии
"Конструклинские"
рии "Хрукапитальный плексный
"Немецтивизм"
щевки кирремонт
капитальный
кие"
пичные"
ремонт
1
2
3
-
-
-
-
-
-
4
5
Дома построДома поенные после стройки 19701980 года
1980 гг. пакатегории
нельные и
"Новое стро- дома построительство
енные после
панельные"
1980 года
категории
"Новое строительство
панельные"
Дома постройки
1957-1970
гг. категории "Хрущевки панельные"
Дома деревянные
6
7
8
9
10
11
12
16,8 – 20,8 16,8 – 20,8
-
-
-
-
-
-
16,8 – 20,8
-
17,7 – 21,7 17,7 – 21,7
-
-
-
-
-
-
17,7 – 21,7
-
-
16,9 – 20,9 16,9 – 20,9
-
-
-
-
-
-
16,9 – 20,9
-
-
-
17,9 – 21,9 17,9 – 21,9
-
-
-
-
-
-
17,9 – 21,9
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
14,6 – 18,6
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
16,6 – 20,6
печное
централизованное
Процент физического износа дома от 61 до 80
электрическое
газовое
электрическое
системы холодного
водоснабжения и
канализации
системы холодного,
горячего водоснабжения и канализации
системы холодного
водоснабжения и
канализации
системы холодного,
горячего водоснабжения и канализации
без оборудования
системы холодного
водоснабжения и
канализации
29
Приложение № 3
к Методическим рекомендациям по определению и учету
доходов и расходов на содержание многоквартирного дома
Примерный перечень работ,
связанных с капитальным ремонтом общего имущества
в многоквартирных домах
1. Обследование многоквартирных домов (включая сплошное обследование) и изготовление
проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов общего
имущества в многоквартирных домах (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов,
несущих стен и каркасов).
3. Модернизация многоквартирных домов при их капитальном ремонте:
а) перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир;
б) устройство дополнительных кухонь и санитарных узлов;
в) расширение жилой площади жилых помещений за счет вспомогательных помещений;
г) улучшения инсоляции жилых помещений;
д) ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов
или кухонь;
е) устройство крышных или иных автономных источников теплоснабжения, переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;
ж) оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода в многоквартирный дом до точки подключения к магистралям до 150 м., устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных;
з) устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с
отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше.
4. Замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов.
5. Полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д., и запретом на установку стальных
труб).
30
6. Замена существующей системы кухонных очагов на систему бытовых электроплит или газовых плит.
7. Перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение.
8. Ремонт телевизионных антенн коллективного пользования.
9. Подключение к телефонной и радиотрансляционной сети.
10. Установка домофонов, электрических замков.
11. Устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления.
12. Автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей,
инженерного оборудования.
13. Замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений земельных участков,
входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
14. Оборудование детских, хозяйственно-бытовых и иных площадок на земельном участке,
входящем в состав общего имущества в многоквартирном доме.
15. Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий, оборудование чердачных помещений многоквартирных домов по эксплуатируемые помещения.
16. Утепление многоквартирных домов, включая работы по улучшению теплозащитных
свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением,
устройство наружных тамбуров.
17. Установка коллективных (общедомовых) приборов учета расхода тепловой энергии на
отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды.
18. Установка индивидуальных (квартирных) приборов учета горячей и холодной воды.
19. Переустройство совмещенных невентилируемых крыш на вентилируемые.
31
Приложение № 4
к Методическим рекомендациям по определению и учету
доходов и расходов на содержание многоквартирного дома
Рабочий план счетов
по учету доходов и расходов на содержание многоквартирного дома
Номер
счета
20
Номер субсчета
20.1.
20.1.1.
20.1.2.
20.1.2.1.
20.1.2.2.
20.1.2.3.
20.1.2.4.
20.2.
20.2.1.
20.2.2.
20.2.2.1.
20.2.2.2.
20.2.2.3.
20.2.2.4.
20.2.2.6.
20.3.
20.3.1.
20.3.2.
20.3.1.1.
20.3.1.2.
20.3.1.3.
20.3.1.4.
20.3.1.5.
20.3.1.6.
20.4.
20.4.1.
20.4.2.
20.4.2.1.
Наименование счетов и субсчетов
Основное производство
Расходы на текущий ремонт конструктивных элементов
Работы и услуги, выполненные и оказанные подрядными организациями
Работы, выполненные хозяйственным методом
Расходы на оплату труда основных рабочих
Отчисления на социальные нужды
Расходы на материальные ресурсы
Расходы на содержание машин и механизмов
Расходы на содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования многоквартирного дома
Работы и услуги, выполненные и оказанные подрядными организациями
Работы, выполненные хозяйственным методом
Расходы на оплату труда основных рабочих
Отчисления на социальные нужды
Расходы на материальные ресурсы
Расходы на содержание машин и механизмов
Расходы на электроснабжение для освещения мест общего пользования и Работу силового оборудования
Расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния
многоквартирного дома и придомовой территории
Работы и услуги, выполненные и оказанные подрядными организациями
Работы, выполненные хозяйственным методом
Расходы на оплату труда основных рабочих
Отчисления на социальные нужды
Расходы на материальные ресурсы
Расходы на содержание машин и механизмов
Расходы на отопление мест общего пользования
Расходы на электроснабжение для освещения мест общего пользования и Работу силового оборудования
Расходы на капитальные ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Работы и услуги, выполненные и оказанные подрядными организациями
Работы, выполненные хозяйственным методом
Расходы на оплату труда основных рабочих
32
Номер
счета
Номер субсчета
20.5.
20.5.1.
20.5.2.
20.5.3.
20.5.4.
20.5.5.
20.6.
20.6.1.
20.6.2.
26
26.1.
26.2.
26.3.
26.4.
62
62.1.
62.1.1.
62.1.2.
62.1.3.
62.1.4.
62.1.5.
62.2.
62.2.1.
62.2.2.
62.2.3.
62.2.3.
62.2.5.
86
86.1.
86.1.1.
Наименование счетов и субсчетов
20.4.2.2. Отчисления на социальные нужды
20.4.2.3. Расходы на материальные ресурсы
20.4.2.4. Расходы на содержание машин и механизмов
Расходы за коммунальные услуги
Расходы на холодное водоснабжение
Расходы на горячее водоснабжение
Расходы на отопление
Расходы на водоотведение
Расходы на газоснабжение
Расходы на прочую деятельность
Расходы на строительство дополнительных помещений и объектов
общего имущества в многоквартирном доме
Прочие виды деятельности
Общехозяйственные расходы
Расходы на оплату труда работников, занятых управлением многоквартирного дома
Отчисления на социальные нужды
Расходы на содержание и эксплуатацию помещения (здания)
Другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом
Расчеты с покупателями и заказчиками
Расчеты с покупателями и заказчиками
Расчеты за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту
общего имущества в многоквартирном доме
Расчеты за работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Расчеты за коммунальные услуги
Расчеты за управление многоквартирным домом
Расчеты за прочие работы и услуги, выполненные и оказанные в целях содержания многоквартирного дома
Расчеты по авансам полученным
Расчеты за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту
общего имущества в многоквартирном доме
Расчеты за работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Расчеты за коммунальные услуги
Расчеты за управление многоквартирным домом
Расчеты за прочие работы и услуги, выполненные и оказанные в целях содержания многоквартирного дома
Целевое финансирование
Целевое бюджетное финансирование
Субсидии
86.1.1.1. Субсидии на финансирование текущего ремонта
86.1.1.2. Субсидии на финансирование капитального ремонта
Субсидии на возмещение разницы в плате за содержание и текущий
86.1.1.3.
ремонт жилого помещения, установленной для нанимателей жилых
33
Номер
счета
Номер субсчета
86.1.2.
86.1.2.1.
86.1.2.2.
86.2.
90
90.1.
90.1.1.
90.1.2.
90.1.3.
90.1.4.
90.1.4.1.
90.1.4.2.
90.1.4.3.
90.1.4.4.
90.1.4.5.
90.1.6.
90.1.6.1.
90.1.6.2.
90.1.6.3.
90.2.
90.2.1.
90.2.2.
90.2.3.
90.2.4.
90.2.4.1.
90.2.4.2.
90.2.4.3.
90.2.4.4.
90.2.4.5.
90.2.5.
90.2.5.1.
90.2.5.2.
90.3.
90.9.
Наименование счетов и субсчетов
помещений по договору социального найма (договору найма) жилых
помещений государственного жилищного фонда жилого помещения
Субвенции
Субвенции на финансирование текущего ремонта
Субвенции на финансирование капитального ремонта
Членские взносы
Продажи
Выручка
Содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Управление многоквартирным домом
Предоставление коммунальных услуг
Холодное водоснабжение
Горячее водоснабжение
Отопление
Водоотведение
Газоснабжение
Доход от прочей деятельности, в том числе:
Доходы от сдачи в аренду части земельного участка
Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений
Доходы от сдачи в аренду прочих объектов общего имущества многоквартирного дома
Себестоимость
Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Расходы на капитальные ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Расходы на управление многоквартирным домом
Расходы за коммунальные услуги
Расходы на холодное водоснабжение
Расходы на горячее водоснабжение
Расходы на отопление
Расходы на водоотведение
Расходы на газоснабжение
Расходы на иную деятельность
Расходы на строительство дополнительных помещений и объектов
общего имущества в многоквартирном доме
Прочие виды деятельности
Налог на добавленную стоимость
Прибыль (убыток) от продаж
34
Приложение № 5
к Методическим рекомендациям по определению и учету
доходов и расходов на содержание многоквартирного дома
Перечень нормативных документов, рекомендуемых к применению
в целях определения расходов на содержание и ремонт жилых помещений
1) Методические указания по разработке сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных и автотранспортных средств, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 17.12.1999 г.
№ 81;
2) Методические рекомендации по определению стоимости вывоза твердых бытовых отходов, разработанные Центром муниципальной экономики и права, 2005 г.
3) Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом
жилищного фонда, утвержденные Приказом Госстроя России № 139 от 09.12. 1999 г.;
4) Рекомендации по нормированию труда рабочих, занятых техническим обслуживанием и
ремонтом лифтов, разработанные Центром муниципальной экономики и права, 2005;
5) Рекомендации по нормированию труда работников аварийно-ремонтной службы жилищного хозяйства, разработанные Центром муниципальной экономики и права, 2005 г.;
6) Рекомендации по нормированию труда работников предприятий внешнего благоустройства», утвержденные Приказом Департамента ЖКХ Министерства строительства РФ от
06.12.1994 г. № 13
7) Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 г. № 191;
8) Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на техническое обслуживание и
ремонт пассажирских и грузопассажирских лифтов, разработанные Центром муниципальной экономик и права, 2004 г;
9) Нормативы численности рабочих лифтовых аварийных служб, разработанные «Рослифтремонт»;
10) Нормативы численности работников, занятых техническим обслуживанием и текущим
ремонтом подвижного состава автомобильного транспорта строительных и специальных машин
на предприятиях и в организациях жилищно-коммунального хозяйства, утвержденные приказом
Госстроя РФ от 01.10.1999 г. № 69;
11) Нормы труда на вспомогательные работы в жилищно-коммунальном хозяйстве, разработанные ЦНИС, 2002 г.;
35
12) Местные нормы времени, нормы обслуживания, нормативы численности на техническое
обслуживание и ремонт диспетчерской сигнализации и связи с пультом типа ПДЛ-20, утвержденные «Рослифтремонт» 16.12.1982 г.
13) Фирменные сметные нормы и расценки на техническое обслуживание, эксплуатацию и
текущий ремонт жилищного фонда Санкт-Петербурга.
36
Приложение № 6
к Методическим рекомендациям по определению и учету
доходов и расходов на содержание многоквартирного дома
Лицевой счет многоквартирного дома
по адресу__________________________
За _____квартал______ года
1. Данные поступления и расходования денежных средств от деятельности по содержанию многоквартирных домов
№ п/п
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.4.1.
1.4.2.
1.4.3.
1.4.4.
1.4.5
1.5.
1.6.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.4.1.
Наименование показателя
За отчетный период, руб.
Доходы, в том числе:
Платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Платежи за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Платежи за управление многоквартирным домом
Платежи за коммунальные услуги, в том числе:
Платежи за горячее водоснабжение
Платежи за холодное водоснабжение
Платежи за отопление
Платежи за водоотведение
Платежи за газоснабжение
Целевое финансирование
Доход от иной деятельности
Расходы, в том числе:
Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Расходы на капитальные ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Расходы на управление многоквартирным домом
Расходы за коммунальные услуги, в том числе:
Расходы на горячее водоснабжение
37
№ п/п
2.4.2.
2.4.3.
2.4.4.
2.4.5.
2.5.
3.
4.
5.
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
5.5.
Наименование показателя
Расходы на холодное водоснабжение
Расходы на отопление
Расходы на водоотведение
Расходы на газоснабжение
Расходы на иную деятельность
Налог на прибыль
Финансовый результат на конец периода
Задолженность по платежам на конец периода, в том числе:
за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
за управление многоквартирным домом
за коммунальные услуги
по иной деятельности
За отчетный период, руб.
2. Информация о специальных фондах
№
п/п
1
2
3
Вид специального фонда
Остаток средств
на начало периода, руб.
Приход
Источник
Сумма,
поступления
руб.
Расход
Направления
использования
Сумма,
руб.
Остаток средств
на конец периода,
руб.
Резервный фонд
Фонд на восстановление и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме и его
оборудования
Прочие специальные фонды
38
2. Распределение помещений в многоквартирном доме по формам собственности
№ п/п
1.
1.1.
1.2.
1.2.1.
1.2.2.
2.
2.1.
2.2.
2.2.1.
2.2.2.
Формы собственности на помещение
в многоквартирном доме
Жилые помещения, находящиеся:
в государственной собственности
в частной собственности, в том числе:
в собственности юридических лиц
в собственности физических лиц
Нежилые помещения, находящиеся:
в государственной собственности
в частной собственности, в том числе:
в собственности юридических лиц
в собственности физических лиц
Всего:
Общая площадь
помещений, кв.м.
Структура помещений
по формам собственности, %
Количество помещений,
ед.
100 %
39