Основы формирования платы за жилое помещение.

Основы формирования платы за жилое помещение.
Ключевым аспектом деятельности по управлению многоквартирным домом является
содержание
общего
имущества
многоквартирного
дома.
Основными
документами,
регламентирующими порядок и правила содержания многоквартирного дома является ЖК РФ,
вступивший в силу с 1 марта 2005 года , Правила содержания общего имущества в многоквартирном
доме, утвержденные ППРФ от 13 августа 2006 г №491 и Правила и нормы эксплуатации жилищного
фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.
Дополнительно регламентирующими эту деятельность документами, которые дают более
подробное представление о том, что такое деятельность по управлению МКД являются более свежие
документы, это - Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами,
утвержденные ППРФ от 15 мая 2013 года № 416 и Минимальный перечень услуг и работ,
необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме,
утвержденный ППРФ от 3 апреля 2013 года № 290.
Итак,
объектом
управления
многоквартирным
домом
является
общее
имущество
многоквартирного дома, которое требует определенного объема финансирования. Прежде чем
определить объем финансирования необходимо определить перечень и состав общего имущества
МКД, который должен быть отражен в приложении к договору управления домом. Также согласно п.
17 Правил содержания общего имущества собственники помещений обязаны утвердить на общем
собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их
финансирования.
Надлежащее содержание общего имущества обеспечивается в зависимости от способа
управления путем заключения договора с управляющей организацией (при выборе управляющей
организации), лицами, обслуживающими общее имущество (при непосредственном управлении),
путем создания ТСЖ и членства в нем либо заключения договора с ним при отказе вступить в
товарищество (при выборе способа управления товариществом собственников жилья).
При этом независимо от выбранного способа управления обязанность содержания общего
имущества возложена на собственников помещений в многоквартирном доме в полном объеме (п. 1
ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). Пункт 2 ст. 39 ЖК РФ содержит императивную норму: доля
обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых
несет собственник помещения в нем, определяется долей в праве общей собственности на общее
имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности также
определена законом - она пропорциональна размеру общей площади помещения, находящегося в
собственности у лица (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Таким образом, по общему правилу, доля каждого
собственника помещения в многоквартирном доме зависит от площади этого помещения. Размер
платы за содержание общего имущества традиционно устанавливается в расчете на 1 кв. м площади
независимо от назначения помещения (жилое или нежилое). Предусмотреть повышенный размер
обязательств
для
собственников
нежилых
помещений
нельзя,
это
противоречит
закону
(Постановление ФАС ЦО от 29.04.2008 по делу N А35-2290/07-С16). Также нельзя определять размер
расходов на содержание общего имущества, подлежащих оплате конкретным собственником, в
зависимости от иных показателей, например числа зарегистрированных в жилом помещении граждан
(зачастую это практикуется в отношении платы за лифт, вывоз мусора).
В соответствии с п. 28 Правил содержания общего имущества собственники помещений
обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве
общей собственности на это имущество путем внесения:
- платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления
многоквартирным
домом
управляющей
организацией
или
непосредственно
собственниками
помещений;
- обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ. При этом
собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за
содержание и ремонт жилого помещения.
Размеры платы и обязательных платежей должны быть соразмерны утвержденному перечню,
объемам и качеству услуг и работ (п. 35 Правил содержания общего имущества).
В силу п. п. 40, 41 Правил содержания общего имущества собственники помещений несут
ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством
РФ и вправе контролировать объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ от
лиц, привлеченных к содержанию общего имущества. При этом необходимо иметь ввиду, что все
текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги, которые в штатном режиме
обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома, считаются
предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться
УК независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие действия и имеется ли по
вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в
доме.
Перейдем непосредственно к самой плате за содержание и ремонт жилого помещения, которое
предъявляется собственникам помещений в МКД и является источником финансирования всех работ
по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
1. Структура платы:
Структура платы за содержание и ремонт общего имущества МКД определена в ст. 154 ЖК РФ
и зависит от того являетесь вы собственником помещения или нанимателем помещения. Если вы
наниматель муниципального или государственного помещения, то плата должна состоять из:
- платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
-платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и
работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества
в многоквартирном доме;
- платы за коммунальные услуги.
Если вы являетесь собственником помещения, то плата состоит из:
1) платы за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по
управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в
многоквартирном доме;
2) взноса на капитальный ремонт;
3) платы за коммунальные услуги.
2. Размер платы за жилое помещение (ст.156 ЖК РФ):
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и
ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и
договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и
размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений,
которые
не
приняли
решение
о
выборе
способа
управления
многоквартирным
домом,
устанавливаются органами местного самоуправления.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором
не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной
специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников
помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего
Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме
определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее
чем один год.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья
либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива,
связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления
жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского
кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного
кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли
решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер
устанавливается органом местного самоуправления (п.2 ст.158 ЖК РФ).
На сегодня на государственном уровне не регулируется порядок определения расценок по
расходам на содержание общего имущества. При проверке обоснованности расходов на содержание и
ремонт общего имущества МКД можно ориентироваться на следующие методические рекомендации:
- Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом
жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя РФ от 9.12.1999 №139.
-Отраслевым тарифным соглашением по организациям ЖКХ РТ на 2014-2016 гг.,
зарегистрированное в Минтруд и соцзащиты РТ 23 января 2014 г. за №189.
-Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного
фонда, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 22.08.2000г № 191.
-Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг ЖКХ, утвержденная
Государственным
комитетом
РФ
по
строительной,
архитектурной
и
жилищной
политике
Постановлением от 23 февраля 1999 г. № 9.
Размер платы за коммунальные услуги. (ст.157 ЖК РФ).
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых
коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из
нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти
субъектов Российской Федерации.
Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 настоящего
Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов
Российской Федерации.
Нормативы потребления по электроснабжению - утверждены Государственным комитетом РТ
по тарифам. Нормативы потребления по водоснабжению и водоотведению - утверждены
Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства.
В соответствии со ст.32 Федерального закона от 07.12.2011 №416-ФЗ тарифы в сфере горячего
водоснабжения устанавливаются в виде двухкомпонентных тарифов с использованием компонента на
холодную воду и компонента на тепловую энергию.
Согласно пункту 38 постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 в
случае установления двухставочных тарифов (цен) для потребителей расчет размера платы за
коммунальные услуги осуществляется по таким тарифам (ценам) как сумма постоянной и переменной
составляющих платы, рассчитанных по каждой из двух установленных ставок (постоянной и
переменной) двухставочного тарифа (цены) в отдельности.
Учитывая изложенное, стоимость 1 куб.м горячей воды определяется расчетным путем и
включает в себя стоимость 1 куб.м холодной воды и расходы на подогрев воды, определяемые как
произведение количества тепловой энергии, необходимого для подогрева 1 куб.м холодной воды до
температуры, установленной в соответствии с нормативными правовыми актами, и тарифа на
тепловую энергию. (СанПиН 2.1.4.2496-09 не ниже 60 град. и не выше 75 град.)
До 01.06.2013 согласно пункту 44 Правил объем коммунальной услуги, предоставленной за
расчетный период на общедомовые расходы, рассчитывался и распределялся между всеми
потребителями
коммунальной
услуги
в
доме
пропорционально
размеру
общей
площади
принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого
помещения в многоквартирном доме.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.04.2013 №344 внесены
изменения в Правила. С 01.06.2013 распределяемый между потребителями объем коммунальной
услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема
коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги,
предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято
решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной
услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного
(общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления
коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми
помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.
Кабинетом Министров Республики Татарстан 28.12.2013 принято постановление №1079,
предписывающее распределение сверхнормативных расходов на ОДН по квартирам, не оснащенным
индивидуальными приборами учета пропорционально их площади. Квартиры, оборудованные
индивидуальными приборами учета оплачивают потребление согласно показаниям своих приборов и с
учетом оплаты общедомовых нужд, в пределах нормативных величин ОДН.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 №857 разрешается
органам государственной власти субъектов Российской Федерации принять решение о применении
при расчете размера платы за отопление порядка расчета в соответствии с Правилами предоставления
коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской
Федерации от 23.05.2006 №307.
Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 14.09.2012 №770 «О порядке
определения размера платы граждан за коммунальную услугу по отоплению» принято решение о
сохранении
с 01.09.2012 действующего
порядка определения размера платы
граждан
за
коммунальную услугу по отоплению, утвержденного постановлением Правительства Российской
Федерации от 23.05.2006 №307, то есть равными долями, по 1/12, в течение всего года, а
корректировки платы - один раз в год после завершения отопительного периода.
В части платы за коммунальные услуги наибольший вопрос возникает о расходах на
общедомовые нужды. Необходимо отметить, что природа суммы, распределяемой собственникам
дополнительно начисляемой к потребленному ресурсу внутри помещения в том, что расчет ее
производится как разница между показанием ОДПУ и суммой все показаний квартирных приборов
учета и потреблений в квартирах по нормативам и это не всегда есть потребление ресурса на общее
имущество, но
разница, возникающая вследствие не одномоментного снятия показаний ИПУ и
ОДПУ, потери возникающие на сетях, хищения и дополнительное потребление в квартирах без ИПУ.