О комплексной оценке доступности приобретения, владения и

Информационное моделирование доступности строительства и приобретения жилой
недвижимости в условиях финансовой нестабильности
Information modeling the availability of construction and acquisition of residential
property in the conditions of financial instability
О.А. Кракашова
канд. экон. наук, доцент, генеральный директор Научно-исследовательского центра
Экономики, математики и менеджмента, г. Ростов-на-Дону, Россия
Исследование посвящено информационному моделированию и прогнозированию
доступности строительства и приобретения жилой недвижимости с учетом особенностей
развития
рынка
жилой
недвижимости
в
современных
условиях
финансовой
нестабильности. Для достижения цели количественного и качественного обоснования
принимаемых решений необходим постоянный мониторинг рынков жилья и услуг,
связанных с его приобретением и строительством. При этом особенно важно определить
индикаторы и задать критерии, отражающие степень доступности жилья для населения,
что обусловливает актуальность темы данной работы.
Проблеме доступности жилья и отдельных ее составляющих посвящены работы
многих российских ученых таких как: Е. Березина, А. Бурдяк, С. Глазунов, А. Ермишина,
М. Зенкина, А. Кириллова, Н. Косарева, А. Краснопольская, А. Кудрявцева, Г.
Литвинцева, М. Морковкина, В Самошин, А. Старовойтов, Г. Стерник, А. Туманов, Е.
Фаерман, Л. Филимонова, С. Хачатрян и др. Несмотря на множество работ, посвященных
этой теме, набора индикаторов, полностью характеризующих уровень доступности жилья,
в России до сих пор не существует. Территориальная дифференциация населения по
доходам требует более комплексных и системных подходов к обоснованию вариантов
возведения жилья для удовлетворения спроса со стороны различных категорий граждан на
территориальных жилищных рынках.
Концепция оценки доступности приобретения и строительства жилья
В большинстве исследований оценка доступности жилья сводится к оценке
доступности его покупки, делая акцент на расчет двух коэффициентов, предложенных в
ФЦП «Жилище» - коэффициента доступности жилья, который показывает период
времени, за который семья (часто используют среднестатистическую семью из трех
человек) сможет расплатиться за приобретение жилья; и доли семей, имеющих
возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми
помещениями, с помощью собственных и заемных средств1. На наш взгляд, эти индексы
далеко не исчерпывающие. В частности, альтернативой покупки жилья является
индивидуальное строительство, позволяющее вкладывать собственные денежные средства
в жилье постепенно, не привлекая заемные средства, что весьма актуально для молодых и
низкодоходных семей.
Основная гипотеза исследования: при разработке генеральных планов застройки
и обновления застроенных территорий и благоустройства микрорайонов необходимо
учитывать требования к уровням доступности, качества и комфортности жилья, которые
диктуются уровнем жизни населения, установленными социальными нормами жилья и
требуемой придомовой территории с необходимыми объектами инфраструктуры для
разных типов жилой недвижимости.
Построение
иерархической
схемы
факторов,
определяющих
доступность
приобретения (рис.1) [Кракашова О.А., Борщова Н.С., 2010; Кракашова О.А., 2014] и
строительства (индивидуального и коллективного) (рис.2-3) [Кракашова О.А., Борщова
Н.С., 2010; Кракашова О.А., 2011] жилья для населения позволяет определить частные
показатели для ее оценки [Кракашова О.А., Ниворожкина Л.И., 2009; Кракашова О.А.,
Борщова Н.С., 2010; Кракашова О.А., 2011; Кракашова О.А., 2014], а также, при
необходимости, используя стандартные методы свертки, получить интегральные
показатели экономической, физической и информационной составляющих доступности.
Кроме того, детальный анализ полученных схем позволяет выделить управляемые (прямо
или косвенно) на государственном, региональном или муниципальном уровне факторы, и
определить, при помощи экспертных методов (иерархий и приоритетов и функциональностоимостного
анализа),
наиболее
эффективные
направления
государственного
регулирования (институциональных и финансовых воздействий).
Экономическая (социальная и коммерческая) доступность приобретения жилья
достаточно подробно рассмотрена в работах [Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Федорова
Н.Л., Кириллова А.Н., 2000; Стерник Г.М.., Краснопольская А.Н., 2014; Стерник Г.М., Стерник
С.Г., Апальков А.А., 2014]. При этом недостаточно внимания уделяется оценке доступности
строительства (индивидуального и коллективного), которое, на наш взгляд, является
хорошей альтернативой получения собственного жилья для низкодоходных домохозяйств,
особенно в свете государственных программ, предполагающих безвозмездное выделение
земельных участков под строительство, например, многодетным семьям, которые, как и
все категории семей с детьми, оказываются самыми депривированными из семей с
иждивенцами по жилищной обеспеченности [Бурдяк А.Я., 2008].
1
Ссылка на ФЦП
Говоря о доступности строительства, следует выделить следующие составляющие
доступности:
1) получения/приобретения земельного участка;
2) оформления проектно-сметной документации на строительство;
3) осуществления строительно-монтажных работ;
4) подключения нового здания к коммунальным сетям;
5) осуществления отделочных работ;
соответствующие этапам строительства и перечисленные в порядке убывания значимости,
т.к., например, в отсутствие земельного участка все остальные этапы строительства
невозможны.
Таким
образом,
первостепенной
задачей
домохозяйства,
решившегося
на
строительство жилья, является приобретение земельного участка.
Для оценки экономической составляющей доступности строительства жилья, в т.ч.
и приобретения земельного участка [Кракашова О.А., 2011], применимы те же подходы к
получению коэффициентов, что и при оценке доступности приобретения жилья, подробно
описаны в [Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Федорова Н.Л., Кириллова А.Н., 2000; Стерник
Г.М.., Краснопольская А.Н., 2014; Стерник Г.М., Стерник С.Г., Апальков А.А., 2014]. Однако,
здесь следует отметить определенную специфику индивидуального строительства –
возможность
поэтапного
финансирования
строительства
и
дробления
платежей,
минимальный размер каждого из которых определяется его целевым назначением и
экономической целесообразностью. Например, платежи за закупку кирпича, песка, щебня
и т.п. строительных материалов можно дробить до минимальной стоимости одной
машины, постепенно закупая материалы.
Строительство жилых домов для реализации программы ипотечного кредитования
и моделирование поведения домашних хозяйств в зависимости от параметров жилищной
политики, можно рассматривать как необходимые составляющие оценки доступности
улучшения жилищных условий.
Вместе с тем, в случае строительства ощутимую роль начинают играть физическая
и информационная составляющие доступности, которые, в том числе, могут достаточно
существенно повысить экономическую доступность или, напротив, сделать ее оценку
абсолютно бессмысленной. Действительно, в отсутствии земельных участков, которые
можно было бы получить/приобрести под строительство, или возможности подключения
к коммунальным сетям муниципального образования, нет смысла рассчитывать могло бы
домохозяйство за них заплатить или нет. Так же как информация, например, о новых
строительных материалах, способах выполнения строительно-монтажных работ и типах
жилых строений могли бы позволить домохозяйству принять оптимальное решение
исходя из его финансовых возможностей и пожеланий к типу и качеству жилья.
Оценка влияния финансовой нестабильности
Кризис финансового сектора, разразившийся с 2008 по 2014 гг., повлек за собой
множество негативных явлений в различных отраслях экономики, в том числе и на рынке
недвижимости. И хотя этот финансовый кризис уже называют крупнейшим со времен
Великой депрессии, его влияние в различных экономических секторах проявилось
неодинаково. Первыми почувствовали влияние кризиса компании финансового сектора –
банки, брокеры, консультанты, страховщики. Затем кризисные явления стали проявляться
в промышленности, в сфере услуг и торговле. Рынок недвижимости же стал реагировать
на кризисные явления одним из последних, в силу своей инерционности.
Оценить воздействие финансовой нестабильности на отдельные факторы,
определяющие доступность приобретения (рис.1) и строительства (рис.2-3) жилья,
позволяет получить, хотя и весьма приблизительный (ввиду недостаточности информации
и явное занижение инфляционной составляющей ЦБ РФ и Росстатом) прогноз изменения
доступности жилья для населения.
Так в своем докладе «О денежно-кредитной политике» ЦБ РФ отмечает: «В
результате существенного снижения курса рубля по отношению к основным мировым
валютам, его волатильность увеличилась, наблюдается рост девальвационных и
инфляционных ожиданий, значительно увеличились инфляционные риски и риски для
финансовой стабильности… ослабление рубля… привело к дальнейшему ускорению
роста потребительских цен. Увеличению инфляции также способствовали введенные в
августе 2014 г. ограничения на импорт ряда продовольственных товаров. Под влиянием
данных факторов темпы роста потребительских цен повысились с 8,0% в сентябре до 9,1%
в ноябре. При этом в начале декабря сохранилась тенденция к их дальнейшему
увеличению. По оценкам Банка России, по итогам 2014 г. инфляция составит около 10%,
при этом вклад ослабления рубля с конца 2013 г. в годовые темпы прироста
потребительских цен составит 2,6 процентного пункта. Для ограничения инфляционных
последствий курсовой динамики Банк России принял решение повысить ключевую ставку
в октябре и декабре 2014 г. в совокупности на 250 базисных пунктов, до 10,5% годовых.
Банк России готов продолжить ужесточение денежно-кредитной политики в случае
дальнейшего усиления инфляционных рисков…» [Доклад о денежно-кредитной политике,
2014]. Однако, даже по текущим оценкам Росстата индекс потребительских цен в декабре
2014 г. к декабрю 2013 г. составил 111,2% (базовый) и 115,4% (на продовольственные
товары), индекс цен на жилье - 106,2% на первичном (типовые квартиры) и 105,8% на
вторичном (для жилья низкого качества) рынке, сводный индекс цен на строительную
продукцию – 110,9%, при росте номинальной заработной платы на 4,7%.
Цель государства в современной рыночной экономике не столько корректировать
рыночный
механизм,
сколько
создавать
условия
для
его
эффективного
функционирования: конкуренция должна обеспечиваться всюду, где это возможно. В
настоящий момент Центральным Банком и Министерством Финансов РФ предлагаются
общие подходы в денежно-кредитной политике для систематизации факторов, влияющих
на уровень инфляции, которые реализуются в новые законодательные инициативы с
учетом саморегулирования рынка. Отсутствие качественной исходной информации для
информационного моделирования доступности строительства и приобретения жилой
недвижимости является одной из главных причин большинства крупных кризисов на
рынках недвижимости.
Необходимо считать справедливым предположение, относительно максимума и
минимума цен на недвижимость: перевес в ту или иную сторону приводит к негативным
событиям на рынке жилой недвижимости. Причем, в условиях существенной финансовой
нестабильности, снижение цен на рынке жилья, отнюдь, не приводит к росту его
доступности
для
населения,
ввиду
возрастающих
рисков
для
домохозяйств,
обусловленных снижением финансовой устойчивости банков и доверия к банковскому
сектору, резким колебанием валютных курсов и, соответственно, ростом, так называемой,
импортируемой инфляции, растущим риском потери работы и доходов вследствие
банкротств компаний-работодателей и т.д.
Следует также отметить, что в условиях существенной финансовой нестабильности в стране,
особую актуальность приобретают стабилизация существующих и разработка и внедрение новых
институциональных решений, позволяющих минимизировать неопределенность при принятии
решений как на микро- (домохозяйства, компании-застройщики, банки и др. экономические
агенты), так и на мезо- и макроуровнях.
Литература
Кракашова О.А., Ниворожкина Л.И. Концептуальный подход к оценке доступности
жилья для населения // Економіка і регіон / Науковий вісник Полтавського національного
технічного університету імені Юрія Кондратюка. – 2009. - №4(23). – С.159-169.
Кракашова О.А., Борщова Н.С. Сравнительный анализ доступности приобретения
жилья населением Ростовской области // Учет и статистика. – 2010. - № 1(11). – С. 58-68.
Кракашова О.А., Борщова Н.С. Концепция оценки приобретения и строительства
жилья в России // Экономика и управление жилищной сферой: современные проблемы и
перспективы развития: матер. I Всерос. науч.-практ. конф., г. Москва, 22 февраля 2010г. /
НИЦ «Стратегия». – М.: МАКС Пресс, 2010. – С.12-16.
Кракашова О.А. Доступно ли комфортное жилье сельским жителям Ростовской
области? // Вестник ЮРГТУ. – 2011. - №2. – С.75-84.
Кракашова О.А. Об оценке доступности приобретения и использования жилья для
населения Ростовской области // Современные тенденции регионального развития: матер.
Междунар. науч.-практ. конф., г. Новочеркасск, 14-15 мая 2014 г. / Науч.-иссл. центр
Экономики, математики и менеджмента. – Ростов н/Д : НИЦ ЭММ, 2014. – С. 41-52.
Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Федорова Н.Л., Кириллова А.Н. Современные
аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе
ипотеки (на примере г. Москвы) // Аудит и финансовый анализ. – 2000. - №4 / Аудит и
финансовый
анализ
(Официальный
сайт).
–
URL:
http://www.auditfin.com/fin/2000/4/fin_2000_41_rus_04_01__Hachaturian/fin_2000_41_rus_04
_01__Hachaturian.asp (дата обращения 01.03.2015)
Стерник Г.М.., Краснопольская А.Н. Разработка методики многофакторной оценки
доступности жилой недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации». 2014. - №2. – С. 59-71.
Стерник Г.М., Стерник С.Г., Апальков А.А. Новая методика оценки доступности жилья для
населения // Урбанистика и рынок недвижимости. – 2014. - №2. – С. 31-49
Бурдяк А.Я. Обеспеченность населения России жильем: региональные и социальнодемографические особенности // Вестник НГУ. – 2008. – Т.8. – Вып.4. – С.3-17.
Доклад о денежно-кредитной политике. – декабрь 2014. - № 4 (8). – С.3 // ЦБ РФ
(Официальный сайт). – URL: http://www.cbr.ru/ (дата обращения 01.03.2015)
Рис. 1. Факторы доступности приобретения жилья населением
Рис. 2. Факторы доступности строительства жилья населением
Рис. 3. Анализ факторов экономической доступности получения земельного участка