Памятка участнику долевого строительства многоквартирного

Памятка участнику долевого строительства многоквартирного дома
В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый
человек имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы
местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия
для осуществления права на жилище. Возможность реализации этого права путем
строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения
площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК
РФ), Федерального закона от 30.12.20047. № 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Закон) и ряда других законодательных актов.
Количество граждан, обращающихся к долевому строительству
многоквартирных домов в целях улучшения жилищных условий, растет с каждым
годом. Любой гражданин, решивший заключить договор долевого строительства,
должен иметь представление об особенностях договора, чтобы не допустить
нарушения собственных законных прав. Данная памятка составлена на основании
Закона, которая предоставит основную информацию об условиях участия в
долевом строительстве многоквартирных жилых домов в вопросно-ответной
форме.
1. На какую информацию о застройщике нужно обратить внимание до
заключения договора участия в долевом строительстве?
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства
многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения
которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в
строящемся доме, имеет только Застройщик.
Застройщик — это юридическое лицо независимо от его организационноправовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный
участок для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного
назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Перед заключением договора Вам необходимо ознакомиться с
информацией о Застройщике, к которой относятся сведения о его статусе, о
государственной регистрации, об учредителях, проектная история Застройщика за
три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии.
Застройщик должен о себе предоставить информацию:
· данные об опыте строительства;
· пакет разрешительной документации на застройку участка.
· проектную декларацию, включающую в себя информацию о застройщике
и о проекте строительства и размещённую застройщиком в средствах массовой
информации. Причем с момента указанного опубликования до дня заключения
застройщиком договора с первым участником долевого строительства должно
пройти не менее 14 дней. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах
массовой информации и не размещать в информационно-телекоммуникационных
сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных
средств участников долевого строительства для строительства недвижимости
осуществляется без размещения и распространения рекламы, связанной с таким
привлечением денежных средств. В этом случае Застройщик обязан представить
проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Полный список документов, которые застройщик обязан предоставить
любому обратившемуся лицу, указан в п.2 ст.20 Закона. Отказ предоставить такую
информацию должен Вас насторожить и послужить основанием для отказа от
заключения договора долевого участия с данным застройщиком.
Пакет разрешительной документации.
Земельный участок может принадлежать Застройщику на правах аренды
либо находиться у него в собственности. Ознакомиться рекомендуется со
следующими документами:
1. Документы на земельный участок (договор аренды зарегистрированный в
ГУ ФРС или свидетельство о праве собственности);
2. Кадастровый план участка;
3. Проектная документация, положительное заключение Государственной
экспертизы;
4. Проектная декларация;
5. Оформленное разрешение на строительство (в соответствии с
Градостроительным Кодексом РФ);
6. Технические условия подключение к инженерным коммуникациям (водо-,
тепло-, газо- энерго-снабжение, канализация и прочее);
7. Документы, подтверждающие правоспособность застройщика как
юридического лица (устав, учредительный договор, свидетельство о
государственной регистрации, членство в саморегулируемой организации,
документы, подтверждающие полномочия лиц, заключающих договор долевого
участия от имени застройщика).
2. Что такое договор участия в долевом строительстве?
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик)
обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с
привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной
объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих
объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику
долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства)
обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого
строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. В какой форме должен быть заключен договор долевого
строительства, и что он должен содержать?
Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной
регистрации в Управлении Росреестра по Тамбовской области. Обратите
внимание, договор считается заключенным с момента его государственной
регистрации. В договоре долевого участия должны быть чётко оговорены
следующие условия:
1. описание и план объекта строительства (адрес жилого дома, номер
квартиры, общая и жилая площадь квартиры и т.д.);
2. цена, сроки и схемы оплаты;
3. порядок расторжения договора;
4. срок ввода объекта в эксплуатацию;
5. срок передачи объекта дольщику;
6. гарантийный срок на объект долевого строительства;
7. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Будьте внимательны, при отсутствии данных условий в договоре, договор
будет считаться не заключенным!
Внимание: Привлечение денежных средств участников долевого
строительства по различным предварительным договорам участия в долевом
строительстве, купли-продажи и т.д., которые в свою очередь не регистрируются в
Управлении Росреестра по Тамбовской области, не предоставляет участникам
долевого строительства тех гарантий, которые предусматривает договор участия в
долевом строительстве заключенный в соответствии с Законом.
4. Что такое цена договора, возможно ли ее изменить после заключения
договора участия в долевом строительстве?
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств,
подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства
(создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена
в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство
(создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг
застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после
его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены,
случаи и условия ее изменения.
5. Какими могут быть последствия для застройщика в случае нарушения
сроков, предусмотренных для передачи застройщиком объекта долевого
строительства участнику долевого строительства?
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику
долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает
участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой
ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день
просрочки. Но, поскольку Вы, как гражданин, не являетесь юридическим лицом, то
неустойка (пени) уплачивается Вам застройщиком в двойном размере.
6. Какие гарантии качества предусмотрены договором участия в
долевом строительстве, что такое гарантийный срок?
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект,
качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических
регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. В случае
если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от
условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению
качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его
непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого
строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения
недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора,
возмещения собственных расходов на устранение недостатков. В случае
существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства
или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого
строительства разумный срок, он в одностороннем порядке вправе отказаться от
исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и
уплаты процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования
Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по
возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Гарантийный срок - срок, в течение которого Вы, как участник долевого
строительства, можете обратиться к застройщику. Это период, в течение которого,
в случае обнаружения недостатка застройщик обязан удовлетворить требования
участника долевого строительства. Гарантийный срок для объекта долевого
строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять
лет.
7. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору.
Закон предусматривает два обязательных способа обеспечения исполнения
обязательства по передаче жилого помещения:
1. залог (находящимися в залоге признаются предоставленный для
строительства земельный участок и строящийся на нем объект);
2. поручительство банка за надлежащее исполнение застройщиком
обязательств по договору участия в долевом строительстве или договоры
страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по
договору участия в долевом строительстве.
Застройщик до заключения первого договора участия в долевом
строительстве должен определиться, каким образом будут обеспечиваться его
обязательства перед дольщиком по передаче объекта строительства и предоставить
в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним либо договор страхования либо договор поручительства
обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом
строительстве.
При этом для участника долевого строительства главным является не выбор
способа обеспечения обязательств застройщика, а доказательство того, что
застройщиком действительно заключен один из этих договоров.
Требования к банку (в случае заключения договора поручительства):
- наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана
Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи
банковских гарантий;
- осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;
- наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей;
- наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного
миллиарда рублей;
соблюдение
обязательных
нормативов,
предусмотренных
законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на
все отчетные даты в течение последних шести месяцев;
- отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об
осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной
организации.
Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же
объеме, что и застройщик, включая предусмотренные Законом №214-ФЗ и
договором неустойки (штрафы, пени).
Требования к страховой организации (в случае заключения договора
страхования):
- наличие лицензии на осуществление этого вида страхования;
- осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;
- наличие собственных средств в размере не менее чем 400 млн. рублей, в том
числе уставного капитала в размере не менее чем 120 млн.руб.;
- соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных
законодательством Российской Федерации о страховании, на все отчетные даты в
течение последних шести месяцев;
- отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства
страховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002
года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
- отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации (Банка
России) о назначении временной администрации страховой организации;
- отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой
организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии
с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)».
Застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств застройщик также вправе вступив в общество
взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (создается
под контролем государства и будет единым на всю страну).
8. Что такое «передаточный акт»?
Передаточный акт - документ о передаче объекта долевого строительства
застройщиком и принятие его участником долевого строительства. Передача
объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в
установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости.
9. При каких условиях можно расторгнуть договор участия в долевом
строительстве?
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе
отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого
строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи
такого объекта на два месяца;
2) если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с
отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований,
приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками,
которые делают его непригодным для предусмотренного договором
использования;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого
строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных Законом, в
случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока его
действия (поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника
долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения
поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор
поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства).
По требованию участника долевого строительства договор может быть
расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых
входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно
свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект
долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящегося
многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта
долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений,
входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна
производиться участником долевого строительства путем единовременного
внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца
является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения
договора. Систематическое нарушение участником долевого строительства сроков
внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза
в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем
два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от
исполнения договора.
Помните! К отношениям, вытекающим из договора участия в долевом
строительстве, заключенного гражданином - участником долевого строительства
исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с
осуществлением
предпринимательской
деятельности,
применяется
законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не
урегулированной Законом о долевом строительстве.