- Защита прав потребителей Свердловской области

Обзор судебной практики за период 2010-2011г.г.
по теме: долевое строительство.
1. Потребитель имеет право на взыскание неустойки, компенсацию
морального вреда в случае просрочки передачи объекта долевого
строительства.
По договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома
строительная компания обязалась в предусмотренный договором срок
построить (создать) многоквартирный дом и передать объект долевого
строительства участнику долевого строительства.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской
Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в
соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных
правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в
соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно
предъявляемыми требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее
срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для
участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать
объекты долевого строительства…
В силу ч. 2 ст. 6 данного Закона в случае нарушения предусмотренного
договором срока передачи участнику долевого строительства объекта
долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого
строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования
Центрального
банка
Российской
Федерации,
действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый
день просрочки. Если участником долевого строительства является
гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени)
уплачивается застройщиком в двойном размере.
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома
является договором строительного подряда. Согласно части 3 статьи 730
настоящего Кодекса к отношениям по договору бытового подряда, не
урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав
потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.
В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите
прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие
нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной
организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем,
импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми
актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области
защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при
наличии его вины.
Кроме того, ранее решением Верх-Исетского районного суда исковые
требования истца к строительной компании о взыскании законной неустойки,
компенсации морального вреда - удовлетворены частично; с ответчика в
пользу истца присуждена к взысканию неустойка за нарушение срока
передачи объекта долевого строительства, компенсация морального вреда, а
также судебные расходы.
Поскольку объект долевого строительства не передан ответчику на
момент обращения в суд, а также в связи с тем что ранее истец уже
обращался в суд о взыскании неустойки суд удовлетворил указанное
требование за период после вынесения первоначального решения суда о
взыскании неустойки и до настоящего времени.
2. Потребитель не имеет права на взыскание убытков, возникших в
результате уплаты процентов по повышенной процентной ставке,
предусмотренной кредитным договором в связи с просрочкой
исполнения договора долевого строительства.
По договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома
строительная компания обязалась в предусмотренный договором срок
построить (создать) многоквартирный дом и передать объект долевого
строительства участнику долевого строительства.
Истцом заключен кредитный договор в счет цены договора долевого
участия в строительстве. По условиям кредитного договора после
регистрации права собственности на объект предусмотрено снижение ставки
по кредиту.
Ответчиком просрочено исполнение обязанности по передаче
созданной квартиры в срок, указанный в договоре долевого строительства.
Истец считает, что поскольку ответчиком просрочено исполнение
обязанности по передаче созданной квартиры, соответственно, переплата
процентов по повышенной ставке по кредиту до момента регистрации права
собственности на спорное жилое помещение в указанном размере, являются
убытками, причиненными по вине ответчика.
Суд посчитал данные доводы истца не основанными на законе,
поскольку для признания названных расходов истца убытками в связи с
ненадлежащим исполнением обязательств по договору долевого участия в
строительстве, в порядке, предусмотренном ст. ст. 15, 1064 Гражданского
кодекса Российской Федерации, должна быть установлена непосредственная,
прямая и очевидная необходимость несения именно таких расходов для
приобретения спорной квартиры. Так, истец добровольно заключил
кредитный договор с банком, которым и предложено указанное условие о
процентной ставке по кредиту. Доказательств того, что этот договор
заключен в результате неправомерного воздействия ответчика, истцом не
представлено. Кроме того, истец и третьи лица не опровергают факт
добровольного заключения ими кредитного договора на указанных условиях.
При этом в случае оплаты истцом всей цены договора долевого участия в
строительстве за счет собственных средств, указанные выше расходы по
оплате процентов по повышенной ставке кредита не могли бы возникнуть. В
данном случае истец в силу диспозитивного характера гражданско-правовых
отношений, для достижения цели приобретения квартиры, самостоятельно
определял финансовые источники средств для оплаты цены договора,
кредитора, правовые средства достижения указанной цели, а также условия
кредитного договора, в том числе размера процентов по нему. Оплата
процентов по кредиту является расходами истца по договору кредитования, а
не долевого участия в строительстве. Наличие причинно-следственной связи
между понесенными истцом расходами и нарушением ответчиком срока
передачи объекта по договору долевого участия в строительстве судом не
установлено.
3. Потребитель имеет право на взыскание в счет возврата излишне
уплаченной суммы по договору долевого участия в строительстве,
поскольку ответчик передал объект меньшей площади, нежели
предусмотрено договором.
В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации
лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или
сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за
счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему
неосновательно
приобретенное
или
сбереженное
имущество
(неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных
статьей 1109 настоящего Кодекса.
По условиям заключенного сторонами договора долевого участия в
строительстве ответчик обязался передать истцу квартиру, а истец обязалась,
уплатить обусловленную договором цену указанного объекта и принять его.
Согласно договора суммарная площадь объекта долевого строительства
состоит из суммы площади всех частей помещений, включая площадь
помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в жилом помещении, а также балконов, лоджий, веранд и
террас. Судом установлено, что ответчик передал истцу квартиру,
фактически площадь которой меньше, чем предусмотрено заключенным
сторонами договора и подтверждено результатами проведенного
обследования при инвентаризации объекта.
В данном случае в силу ст. 1102 ГК РФ уплаченная сумма является для
ответчика неосновательным обогащением, а потому подлежит взысканию.
4. Потребитель имеет право на взыскание убытков в части оплаты
стоимости квартиры в размере, большем ее действительной стоимости в
связи с неправильным определением статуса помещений
По договору о долевом участии в строительстве жилья истцом
приобретена в собственность квартира. Стоимость квартиры истцом
оплачена в полном объеме. При расчете стоимости квартиры в общую
площадь квартиры была включена площадь «веранды» с коэффициентом 1.
В соответствии с заключением, подготовленным специалистом,
имеющим свидетельство о допуске к осуществлению работ по подготовке
проектной документации, помещению в квартире истца ошибочно присвоен
статус «веранда», повлекшем ошибочное неприменении понижающего
коэффициента к площади данного помещения, фактически являющегося
остекленной лоджией, исходя из определений нормативных документов, и
архитектурно-конструктивного решения по расположению относительно
ограждающих конструкций квартиры.
Согласно «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в
Российской Федерации» техническое назначение данных нежилых
помещений влияет на определение общей площади квартиры - она
определяется как сумма площадей ее помещений, а также площадей
подсобных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими
коэффициентами: для лоджий - 0,5; для веранд – 1.
В связи с тем, что ответчиком при расчете стоимости квартиры в ее
общую площадь была включена площадь «веранд», а фактически спорные
помещения являются остекленными лоджиями, площадь которых должна
рассчитываться с иным коэффициентом были причинены убытки, которые
выразились в том, что оплата по договору была произведена в большем
размере, чем установлено условиями договора.
5. Условия договора долевого строительства ущемляющие права
потребителя признаны судом незаконными.
По договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома
строительная компания обязалась в предусмотренный договором срок
построить (создать) многоквартирный дом и передать объект долевого
строительства участнику долевого строительства.
При этом договором стороны определили, что размер площади
квартиры указан согласно проектной документации и используется
исключительно для определения вклада дольщика и не определяет
фактической площади передаваемой дольщику квартиры. Площадь
определяется данными Бюро технической инвентаризации по окончании
строительства дома. В случае, если площадь квартиры будет больше или
меньше по данным Бюро технической инвентаризации, чем указанная в
договоре, стоимость вклада не пересматривается. Дольщик не должен
довносить вклад, строительная компания не должна возвращать часть вклада
дольщику.
В соответствии со ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия
договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами,
установленными законами или иными правовыми актами Российской
Федерации в области защиты прав потребителей, признаются
недействительными.
В соответствии со ст. 400 ГК РФ соглашение об ограничении размера
ответственности должника по договору присоединения или иному договору,
в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве
потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида
обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение
заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Учитывая противоречия пункта договора статье 400 ГК РФ, а также ст.
16 Закона «О защите прав потребителя», суд не принял доводы ответчика о
согласовании с истцом невозможности проведения перерасчета за
недостающую площадь квартиры, как условие, ущемляющее права
потребителя.
6. Потребитель имеет право на возмещение расходов по устранению
допущенных недостатков при строительстве объекта долевого
строительства.
В процессе эксплуатации квартиры, приобретенной по договору
долевого строительства, были выявлены недостатки, которые не могли быть
обнаружены при приемке квартиры, а именно: в местах примыкания
стеклопакетов, подоконной доски, открываемых частях окон наблюдается
доступ холодного воздуха, в результате чего значительно понижается
температура в квартире.
В соответствии со ст. 4 Закона «О защите прав потребителей» продавец
(исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу,
оказать услугу), качество которого соответствует договору.
Статьёй 29 названного закона предусмотрено, что требования,
связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут
быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги)
или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно
обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной
услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.
На основании ст. 29 Закона «О защите прав потребителей» потребитель
при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)
вправе по своему выбору потребовать:
безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной
услуги);
соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной
услуги);
безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого
же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель
обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;
возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков
выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими
лицами.
Истец представил акт обследования жилого помещения. В результате
обследования было установлено, что температура в квартире составляет 19° 19,5°. Наблюдается доступ холодного воздуха в местах примыкания
стеклопакетов и подоконной доски во всех комнатах и в кухне. Температура
в указанном месте составляет от -6° до 0°. Температура наружного воздуха 18° С.
В судебном заседании было установлено, подтверждено заключением
эксперта и не оспаривалось строительной компанией, оконные конструкции,
установленные в квартире истца, имели недостатки. Поскольку истец
заказывал квартиру с уже установленными в ней окнами с тройным
остеклением, а ответчик обязался передать квартиру согласно условиям
договора, суд удовлетворил требования о возмещении расходов по
устранению недостатков.
7. Требования потребителя об обязании устранения недостатков,
допущенных в ходе строительства дома удовлетворены судом.
Истцом заключен договор на участие в долевом строительстве жилого
дома за счет собственных средств. По условиям данного договора
строительная компания обязалась за счет денежных средств гражданина
обеспечить строительство однокомнатной квартиры, соответствующей
проектно-сметной документации на дом, ГОСТам и иным обязательным
нормам в области строительства, и передать квартиру.
Практически сразу после приемки квартиры в ходе её эксплуатации
выявился ряд строительных недостатков: отсутствие стяжки полов,
отсутствие подготовки стен к оклейке обоев; трещины и промокание
стеновых панелей, протечки межпанельных швов, разрушение плиты
балконной стены, неправильная работа системы вентиляции и отсутствие
отопления в туалете. Данные факты, за исключением разрушение плиты
балконной стены, неправильная работа системы вентиляции и отсутствие
отопления в туалете, зафиксированы актом обследования квартиры истицы,
актами проверки объекта капитального строительства требованиям
технических регламентов.
Суд отмечает, что непосредственно в предмет доказывания (с учетом
предмета иска) не входит установление качества использованных материалов
при строительстве дома, в т.ч. стеновых панелей. В связи с этим доводы
ответчика о том, что требования истца должны быть адресованы подрядчику,
выполнявшему работы на объекте, и изготовителю панелей дома судом
отклоняются, как противоречащие нормам гражданского права.
В связи с чем суд удовлетворил требования истца об обязании
ответчика произвести в квартире истца герметизацию и обработку
водонепроницаемыми составами стеновых панелей и межпанельных швов;
восстановление отделки стен и потолков до пределов, установленных в
приложении № 1 договора на участие в долевом строительстве жилого дома
за счет собственных средств, сделать стяжку полов.
В то же время обоснованность требований истца об утеплении панелей
дома, о выполнении работ, связанных с общим имуществом дома, не
касающимся квартиры истицы, ничем не подтверждена.
Что касается требований истца о восстановлении плит балконной
стены, о необходимости ремонта системы вентиляции и отопления в туалете,
то истцом не представлено доказательств того, что имеет место разрушение
балконных плит, а также того, что система вентиляции имеет дефекты,
возникшие при строительстве дома, вследствие чего требует ремонта за счет
ответчика.
8. Потребителю отказано в удовлетворении требований о взыскании
излишне уплаченных денежных средств по договору долевого
строительства.
Истец полагает, что условие договора о долевом строительстве о том,
что в общую площадь квартиры включается 100 процентов площади лоджий
недействительно, ущемляет права дольщиков, являющихся потребителями
услуги в нарушение статьи 16 Закона «О защите прав потребителей»,
поскольку противоречит положениям пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса
Российской Федерации, который указывает на то, что лоджии не включаются
в общую площадь жилого помещения.
В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской
Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади
всех частей такого помещения, включая площадь помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом
помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Общая площадь жилых помещений введенных в эксплуатацию жилых
зданиях (домах) определяется как сумма площадей всех частей жилых
помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадей
лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими
понижающими коэффициентами (п. 2 приложения 2 к СНиП 2.08.01-89
"Жилые здания", п. п. 3.34 и 3.37 "Инструкции о проведении учета
жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом
Минземстроя от 04.08.1998 N 37).
Поскольку в силу прямого указания закона площадь лоджий не
подлежит включению в общую площадь жилого помещения, следовательно,
следуя данному правилу, которым стороны должны были руководствоваться
при заключении договора и определении общей площади объекта
строительства, при заключении договора сторонами должна быть
согласована общая площадь за вычетом площади лоджий.
В силу договора, если в результате обмеров БТИ выяснится, что общая
площадь
квартиры,
передаваемой
дольщику,
окажется
меньше
предварительной площади, указанной в приложении 1 к договору на два
квадратных метра и более, застройщик обязан возвратить дольщику сумму,
соответствующую стоимости непереданных метров исходя из стоимости,
указанной в договоре, в течение 20 дней с момента подписания акта
приемки-передачи квартиры дольщику.
На основании данного положения договора основания для взыскания
части уплаченных участниками долевого участия в строительстве денежных
средств отсутствуют, поскольку фактическая общая площадь квартиры,
переданной по договору, не оказалась меньше площади, указанной в
договоре на два метра и более.
Однако оснований для признания недействительным в силу пункта 1
статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» определения, содержащегося
в статье 1 договора, указывающего на включение в общую площадь квартиры
ста процентов площади лоджий, балконов, - не имеется, поскольку никаким
положениям законов или иных правовых актов Российской Федерации в
области защиты прав потребителей данное условие не противоречит, а лишь
указывает на то, что для целей настоящего договора термин «общая площадь
квартиры» охватывает площадь лоджий и балконов, что напрямую не связано
с расчетом их стоимости, не нарушает никаких прав истца, охраняемых
Законом «О защите прав потребителей», в силу которого условия договора,
ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами,
установленными законами или иными правовыми актами Российской
Федерации в области защиты прав потребителей, признаются
недействительными (пункт 1 статьи 16).
Содержание договора позволяет однозначно определить, что лоджии
входят в объект строительства, предусмотренный договором, стоимость их
строительства подлежит оплате истцом ответчику.
9. Потребитель вправе требовать взыскание убытков в виде процентов
за пользование кредитом
ЗАО уступило истцам право требования к ООО по передаче по
окончании строительства квартиры с лоджией площадью 8 кв.м (с учетом
понижающего коэффициента – 4 кв.м), однако фактически переданная
истцам квартира имеет лоджию площадью 4,6 кв.м (с учетом понижающего
коэффициента – 2, 3 кв.м). Следовательно, переданное истцам право
требования передачи квартиры с лоджией площадью 8 кв.м является
недействительным в части площади лоджии 3,4 кв.м (с понижающим
коэффициентом – 1,7 кв.м), поскольку на момент заключения договора
уступки права требования ЗАО таким правом не обладало.
С целью оплаты по договору уступки права требования истцы
заключили кредитный договор.
Необходимость уплаты по договору уступки права требования
денежной суммы за 1,7 кв.м площади лоджии повлекла за собой
необходимость получения кредита, сумма которого могла бы оказаться
меньше, если бы цена в договоре уступки права требования определялась с
учетом фактической площади лоджии (2,3 кв.м).
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации
лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения
причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено
возмещение убытков в меньшем размере.
Получение кредита в большей сумме, чем это было бы необходимо при
условии указания в договоре уступки права требования фактической
площади лоджии, повлекло для истцов убытки, т.е. излишние денежные
траты в виде процентов за пользование, начисленных по ставке 11% годовых
на сумму кредита и подлежащих уплате в соответствии с условиями
кредитного договора.
10. Потребителю отказано в возмещении расходов, связанных с не
исполнением договора о долевом строительстве в части отсутствия
входной металлической двери и электрической плиты, которые были
предусмотрены условиями договора.
Согласно Приложению № 1 к договору квартира, принадлежащая истцу на
праве собственности, входит в состав объектов долевого строительства по
договору, основные характеристики внутренней отделки которых указаны в
пункте 5, из которого следует, что входные двери – металлические
индивидуальные. Так же указано, что в доме предусмотрены электроплиты,
поэтому газоснабжение не проектировалось.
Согласно пункту договора застройщик принял обязательство передать
участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиры)
в состоянии, отвечающем требованиям проектной документации и
согласованным сторонами в настоящем контракте условиям.
Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" передача объекта долевого строительства
застройщиком и принятие его участником долевого строительства
осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или
иному документу о передаче.
В силу пункта 5 той же статьи участник долевого строительства до
подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта
долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления
акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства
требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона,
и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства доисполнения застройщиком
обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального
закона, которая предусматривает, что в случае, если объект долевого
строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий
договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных
требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными
недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного
договором использования, участник долевого строительства, если иное не
установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от
застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2)
соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на
устранение недостатков.
Согласно акту сдачи – приема помещения застройщик передал, а истец
приняла указанное жилое помещение в виде квартиры. Из содержания акта
следует, что помещение готово для проживания в нем, все оборудование по
газо-, электро-, тепло-, водо- снабжению находится в исправном состоянии и
соответствует ГОСТ.СНиП и действующим стандартам. Участник долевого
строительства претензий по поводу переданного помещение, качеству и
состоянию не имеет, подтверждает его соответствие ГОСТ. СНиП и
действующим стандартам, и с момента подписания акта несет
ответственность за сохранность и состояние жилого помещения.
Данный акт подписан обеими сторонами без оговорок и замечаний, ссылок
на иные акты, подписанные сторонами не содержит. Факт его подписания
истцом в судебном заседании подтвержден. Доказательств понуждения к
подписанию данного акта не представлено, доводы истца в этой части суд
нашел не убедительными, надуманными, поскольку суду не представлено
каких-либо доказательств, что истец в установленном законом порядке
оспаривала незаконные действия ответчика по понуждению ее к подписанию
данного акта без осмотра квартиры.
Суд решил, что поведение истца нельзя признать осмотрительным,
поскольку он не отказалась от подписания акта без осмотра квартиры, кроме
того, в разумный срок после осмотра квартиры он не обжаловал действия
ответчика по отказу ей в осмотре квартиры до подписания акта, если полагал,
что они незаконны, также не оспорил указанный акт, не принимал никаких
мер к урегулированию спора, не потребовал от ответчика составления акта, в
котором были бы указаны несоответствия объекта долевого строительства
требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной
документации, существенным условиям договора, со сроком устранения
выявленных недостатков, если, как он утверждает, осмотр квартиры
состоялся в тот же день, что и подписание акта, однако без осмотра жилого
помещения. Истец не предъявляла ответчику требований по устранению
недостатков, если полагала их наличие, а лишь просил возместить
понесенные ею расходы по приобретению и установке металлической двери
и электроплиты. При этом, такие требования истец предъявил ответчику
более чем через один год после приемки-передачи объекта.
11. Потребитель вправе требовать расторжения инвестиционного
договора участия в долевом строительстве в случае неисполнения.
Между истцом и ООО был заключен инвестиционный договор участия
в долевом строительстве. Из приложенных к исковому заявлению квитанций
следует, что истцом по инвестиционному договору была внесена денежная
сумма. Ответчиком было направлено истцу уведомление о приостановлении
внесения дальнейших платежей до получения ООО
разрешения на
строительство.
Таким образом, истец свои обязательства по уплате цены договора
исполнял добросовестно, своевременно, исполнив обязанности по оплате
объекта недвижимости в части по причине достижения соглашения с
ответчиком о приостановлении оплаты договора.
При таких обстоятельствах, в связи с невыполнением ответчиком
обязательств, предусмотренных инвестиционным договором, суд посчитал
обоснованными требования истца о расторжении инвестиционного договора
и взыскании с ответчика уплаченной по договору суммы. (Дело № 2-2934/11
Орджоникидзевский районный суд г.Екатеринбурга)
12. Потребителю отказано в возмещении разницы между площадью
квартиры, указанной в договоре, и фактически переданной в связи с
недоказанностью данного обстоятельства.
Из материалов дела следует, что, предметом сделки сторон является
квартира площадью 62, 53 кв.м, при этом в приложении к договору указано,
что площадь балкона 6, 85 кв.м
Из акта приема-передачи следует, что ответчиком истцу передана
квартира площадью 63 кв.м. Пунктом 1.10 кадастрового паспорта помещения
отмечено, что площадь лоджии с корректирующим коэффициентом
составляет 3, 6 кв.м. Соответственно общая площадь квартиры при сложении
площадей помещения - 59, 4 кв.м и лоджии - 3, 6 кв.м составляет 63 кв.м. То
есть истцу ответчиком передана квартира большей, чем предусмотрено
договором, площади.
Довод истца о том, что балкон является «бесплатным приложением» к
квартире,
суд
признал
несостоятельным.
(Дело
№
2-1092/11
Орджоникидзевский районный суд г.Екатеринбурга).
12. Потребителю отказано во взыскании неустойки по Закону «О защите
прав потребителей» в размере 3%.
Между сторонами был заключен договор долевого участия в
строительстве жилого дома. До момента обращения в суд строительство
дома не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено.
Квартира приобреталась истцом для проживания, т.е. для личных, семейных,
домашних нужд. Таким образом, в соответствии с преамбулой к ФЗ «О
защите прав потребителей», абз.1 п.1 Постановления Пленума Верховного
Суда РФ от 29.09.1994 №7 к правоотношениям из договора применяется
законодательство о защите прав потребителей. Законодательство о защите
прав потребителей прямо предусматривает возможность взыскания
неустойки за период с момента нарушения срока окончания выполнения
работ до назначения нового срока. Размер неустойки определен ФЗ «О
защите прав потребителей» - за каждый день просрочки 3% цены
выполнения работ.
Однако суд не согласился с расчетом неустойки истца, исчисленной в
соответствии со ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей»,
предусматривающей, что в случае нарушения установленных сроков
выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на
основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает
потребителю за каждый день просрочки 3% цены выполнения работ.
Правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются
Федеральным законом Российской Федерации № 214 от 30.12.2004 «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации», поскольку в силу п.3 ст. 5 Федерального Закона от
18.07.2006 №111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» к правоотношениям, связанным с привлечением
денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании
договора участия в долевом строительстве и возникшим до вступления в
силу Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ, положения данного
документа в редакции указанного Федерального закона применяются в части
тех прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу
Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ.
В данном случае отношения по взысканию неустойки регулируются ст.
6 указанного выше закона, в соответствии с которой в случае нарушения
предусмотренного договором срока передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает
участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной
трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской
Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены
договора за каждый день просрочки. Если участником долевого
строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью
неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. (Дело № 2554/11 Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга).
13. Потребитель имеет право требовать передачи объекта долевого
строительства.
Между сторонами был заключен договор участия в долевом
строительстве, объектом которого являлось машиноместо. В установленный
договором срок обязательства по договору не исполнены, машиноместо не
передано.
Судом установлен, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
подписано, стоимость объекта долевого строительства (машиноместа) была
оплачена застройщику, однако объект не предъявлен к приемке и не передан
по акту приема-передачи. Доводы ответчика о том, что истец не принимает
машиноместо, несмотря на его уведомление необоснованны, поскольку из
материалов дела следует, что он прибыл по адресу, указанному в письме
ответчика и обратился к лицу, которое также рекомендовал ответчик, однако,
выяснилось, что указанное лицо не имеет полномочий для предъявления к
приемке машиноместа и подписывать акт.
При таких обстоятельствах, суд посчитал необходимым обязать
ответчика передать истцу указанное машиноместо, а также взыскал
неустойку за просрочку передачи машиноместа. (Басманный районный суд
города Москвы дело № 2-789/11).
14. Суд удовлетворил требование о признании права собственности на
нежилое помещение по договору уступки прав требования.
Между ООО и ответчиком заключен договор участия в долевом
строительстве многофункционального жилого комплекса. Истец с ООО
заключил договор уступки прав требования по договору участия в долевом
строительстве. Строительство здания завершено, объект введен в
эксплуатацию, подписал акт о результатах реализации инвестиционного
контракта. Исполнение договора со стороны истца произведено в полном
объеме в соответствии с его условиями, в связи с чем у истца возникло право
собственности на спорный объект, по договору цессии.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим
образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона,
иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в
соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно
предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее
изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,
предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения
обязательства,
связанного
с
осуществлением
его
сторонами
предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий
такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных
договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст.
310 ГК РФ).
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и
другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п.1 ст. 1 Закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», результатом
долевого участия лица в строительстве объекта недвижимого имущества
является возникновение у него права собственности на объекты долевого
строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию объект
закончен строительством и принят в эксплуатацию. Объект долевого
строительства передан истцу, между тем, до настоящего времени право
собственности истца на указанное выше помещение не оформлено, чем
нарушаются его права. (Дело № 2-2734/10).
15. Потребитель вправе требовать взыскание внесенных денежных
средств по договору об уступке прав.
между сторонами заключен договор об уступке прав по договору об
участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Истцом во
исполнении договора оплачена денежная сумма, однако ответчиком в срок,
установленный договором квартира в собственность не передана.
Согласно ст.9 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении
изменений в некоторые законодательные акты РФ» участник долевого
строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения
договора в случае неисполнения застройщиком обязательств по передаче
объекта долевого строительства в установленный договором срок.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от
исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства,
уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а
также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными
денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ,
действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных
средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные
проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства
денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня
их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
В связи с чем суд решил взыскать с ответчика денежные средства
уплаченные по договору, а также проценты за пользование денежными
средствами. дело № 2-2296/10 Басманный районный суд города Москвы.
16. Потребитель имеет право требовать взыскание неустойки за
нарушение срока передачи правоустанавливающих документов.
Между сторонами был заключен договор уступки права требования по
долевому участию в строительстве (соинвестировании).
Истцом выплачены денежные средства в полном объёме.
Поскольку в силу заключенного между истцом и ЗАО договора
уступки права требования к истцу перешло право требования предоставления
ей оплаченного объекта недвижимости от ООО как от соинвестора по
договору, которую ответчик первоначально обязался предоставить ООО, а
также исполнения иных принятых по договору обязательств, в том числе и
передачи необходимых для регистрации права собственности документов.
Так как истцом в полном объеме выполнены обязательства по оплате
стоимости переуступаемого права, что подтверждается актом исполнения
обязательств, то у истца возникло право требования у ответчика исполнения
обязательств по предоставлению в установленный договором трехмесячный
срок с момента ввода объекта в эксплуатацию необходимых для регистрации
права собственности документов, а следовательно на ответчика возложена
ответственность за неисполнения данной обязанности. В соответствии с
условиями договора на долевое участие в строительстве
соинвестор
обязуется в течение 3-х месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию и
оформления акта о результатах реализации инвестиционного проекта
передать соинвестору 2 все необходимые правовые документы для
оформления в установленном законом порядке прав собственности на
проинвестированную им долю площади на него или на указанных им третьих
лиц. В случае не выполнения по вине соинвестора обязательств по
предоставлению документов, оговоренных в договоре Соинвестор-2 вправе
требовать от соинвестора уплаты соинвестору 2 неустойки из расчета 3%
ежемесячно от валютного объема перечисленных соинвестором 2 средств за
каждый день просрочки до дня фактического представления документов.
Застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При
таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени
за нарушение установленной договором обязанности по предоставлению
правоустанавливающих документов (Дело № 2-2667/10).