Правовая природа договора участия в долевом строительстве

Дрынкина Ю. А., Шевченко Н. С.
Группа Ю4-3У,
Юридический факультет
ФГОБУ ВПО «Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации»
Научный руководитель: ассистент кафедры
«Гражданское право» Якимова Е. С.
ПРАВОВАЯ ПРИРОДА
ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Правовая природа договора участия в долевом строительстве является
сложной и дискуссионной. В то же время актуальность вопроса о правовом
регулировании возникающих из данного договора отношений не вызывает
сомнения. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в
долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и
иных
объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) предусматривает
специальное
регулирование
проанализировать
правовую
указанного
природу
вида
договора
договора.
участия
в
Чтобы
долевом
строительстве, необходимо выделить права и обязанности сторон, определить
гражданско-правовую
характеристику
и
выделить
отличия
от
других
гражданско-правовых договоров.
Анализ положений Закона № 214 – ФЗ позволяет выделить основные
признаки данного договора:
во-первых, договор направлен на выполнение работ и оказание услуг. К
услугам по договору участия в долевом строительстве относятся: ввод объекта
в
эксплуатацию,
государственная
регистрация
содержанию и ремонту объекта недвижимости и др.
1
договоров,
услуги
по
во-вторых,
участник
долевого
строительства,
вкладывая
денежные
средства, преследует не цели извлечения прибыли, а личные потребительские
цели
(приобретение
недвижимого
имущества
для
личного,
семейного
пользования);
в-третьих, говоря о предмете договора участия в долевом строительстве,
можно сказать, что речь идет о создании объекта долевого строительства
(объекта недвижимости) и его передаче участнику долевого строительства.
На практике договоры участия в долевом строительстве заключаются
достаточно часто и имеют некоторые недостатки, вытекающие из толкования
правовой природы самого договора или аналогии права, сопоставления с
нормами права, регулирующими подобные правоотношения. На протяжении
многих лет не существовало той правовой базы, которая в полной мере
регулировала отношения застройщика и участника долевого строительства,
часто встречались двойные продажи одного и того же объекта из-за
недобросовестности застройщика. Гражданский кодекс Российской Федерации
не содержит норм, регулирующих договор участия в долевом строительстве. «В
подобных случаях законодатель может включать акт, посвященный такому
виду договоров, любое решение, если только соответствующий вопрос не
урегулирован в части первой Гражданского кодекса и при этом в ней нет
оговорки о возможности иного решения в законе (другом правовом акте»1 Но,
как
отмечалось
закрепляющий
выше,
основные
этому
договору
положения
посвящен
договора
Закон
№
долевого
214-ФЗ,
участия
в
строительстве, однако споры о его правовой природе продолжаются до сих пор.
Например,
ряд
ученых
квалифицируют
договор
долевого
участия
в
строительстве как договор привлечения финансовых средств, инвестирования,
строительного подряда, бытового подряда и т.д. Характеризуя данный договор
можно
сказать,
что
он
является
консенсуальным
(договор
считается
заключенным с момента достижения согласия по всем существенным условиям
М. И. Брагинский, В. В. Витрянский: Монография «Договорное право. Общие положения», Книга 1, Изд.:
Статут, 2001(изд.3)
1
2
в надлежащей форме), двусторонним, возмездным, и, кроме того подлежит
государственной регистрации.
В настоящее время, на наш взгляд, наиболее обоснованной является
концепция таких ученых, как С. А. Голосова, С. Г. Горбачева, О. А. Клешина,
Е. Ч. Акчулпанова. По их мнению, договор участия в долевом строительстве
является самостоятельным договором, с отличным от других видов договоров
содержанием. В связи с этим возникает вопрос о том, стоит ли закрепить этот
договор в ГК РФ как новый вид договора или нет? Рассмотрим подробнее
данный вопрос.
По
нашему
мнению,
договор
участия
в
долевом
строительстве является самостоятельным договором, так как:
1. Предметом договора является создание объекта долевого участия, а
именно недвижимости: договор участия в долевом строительстве в настоящее
время очень часто применяют именно при строительстве многоквартирных
домов и нежилых помещений;
2. Закон № 214-ФЗ в ст. 4 содержит существенные условия, при отсутствии
которых договор считается незаключенным. К там условиям в договоре участия
в долевом строительстве относятся:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого
строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после
получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику
долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по
договору.
3. Стороны имеют права и обязанности, которые отличаются по своему
содержанию от других «похожих» договоров.
3
4. Особый субъектный состав: участником договора долевого участия в
строительстве могут быть как физические, так и юридические лица.
Застройщиком, наоборот, могут быть только юридические лица;
5. Цели участника долевого строительства и застройщика отличаются,
потому что для застройщика привлечение денежных средств от участника
долевого строительства - это прежде всего прибыль, которая складывается из
разницы полученных денежных средств и себестоимости объекта. Цель
участника долевого строительства состоит в получении объекта долевого
строительства (например, квартиры).
«Субъектный состав
характеризуется неравенством, поскольку договор
долевого участия в строительстве можно отнести к публичным договорам,
когда застройщик обязан заключить договор долевого участия с любим лицом,
обратившемуся к нему с этой целью»2. Но прямой обязанности у застройщика
заключить договор участия долевого строительства нет, так как он может
отказать потенциальному участнику долевого
строительства
из-за его
неплатежеспособности, что противоречит природе публичности (договор
заключается с любым лицом). Однако цена для всех участников долевого
строительства должна быть одинакова (она, как правило, указывается в виде
произведения стоимости одного квадратного метра на общую площадь
квартиры). На практике может быть и такое, что для некоторых контрагентов
цена
ниже,
чем
для
остальных
участников
долевого
строительства.
Действующее законодательство эту ситуацию не регулирует, поэтому такое
снижение цены застройщик делает по своему усмотрению, например, при
покупке большого количества квартир, целого этажа или корпуса.
Существует мнение, что «сравнение договора участия в долевом
строительстве с другими видами договоров гражданско-правового характера
приводит лишь к появлению множества различных точек зрения,
и не
позволяет сформировать единую практику, а договор участия в долевом
Капила О. Л. «Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве» дис. кандидата юр.наук
Краснодар, 2010г. С. 118
2
4
строительстве не содержит всех существенных условий договоров, с которыми
его пытаются сравнить» 3.
В случае заключения данного договора гражданином – участником
долевого строительства для личных, семейных нужд, не связанных с
осуществлением
предпринимательской
деятельности,
применяется
Законодательство о защите прав потребителей, что прямо предусмотрено
законом.4 Следует отметить, что к договорам участия в долевом строительстве
многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены до
вступления в силу Закона № 214-ФЗ, также применяются нормы Закона о
защите прав потребителей, что подтверждается судебной практикой. В данном
случае возможна даже компенсация морального вреда, например, в случае
просрочки исполнения обязательств застройщика.
Стоит обратить внимание, что, не смотря на множество точек зрения об
отнесении договора участия в долевом строительстве к тому или иному виду
договора, он имеет некоторые сходства с предварительным договором купли –
продажи недвижимости. Например, общим является то, что они заключаются
на момент, когда недвижимость еще не существует, а так же то, что в
результате исполнения договора приобретается право собственности на
недвижимость. Отличие состоит в предмете договора, поскольку в договоре
долевого участия он намного уже. Субъектный состав: в купле – продаже
продавец, как правило, собственник, так же продавцом может выступать и
лицо, а так же иное лицо, не являющееся собственником, но действующее,
например, по доверенности. Именно по этому существенному моменту
определяется, какой договор будет заключаться: предварительный договор или
договор купли – продажи. У застройщика нет права собственности –
оформляется договор долевого участия, как только право собственности
зарегистрировано, то договор долевого участия заключить уже нельзя.
Следующим отличием можно назвать государственную регистрацию договора
3
Акчулпанова Е. Х. Правовое регулирование договора долевого участия в строительстве
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом
строительстве», п.5 ст. 4
4
5
участия в долевом строительстве и отсутствие таковой в договоре купли
продажи. Последнее отличие состоит в том, что в соответствии со ст. 455 ГК
РФ, договор купли – продажи может быть заключен и на товар, который будет
приобретен или создан продавцом в будущем. По договору участия в долевом
строительстве так же условием является создание объекта в будущем. Касаемо
недвижимого имущества, договор, в котором объект будет приобретен или
создан в будущем, применяется договор предварительной купли – продажи. По
этому договору стороны обязуются заключить договор купли – продажи в
будущем. Данный вопрос был вынесен на обсуждение Пленума Высшего
Арбитражного суда Российской Федерации. В своем постановлении от 11 июля
2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из
договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в
будущем» Высший Арбитражный суд дает оценку правовой природы
предварительных договоров купли – продажи и разъяснил, что если у продавца
не зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество, которое
будет создано или приобретено в будущем, то он не может в будущем быть
принужден к приобретению или созданию такого имущества. В этом случае
покупатель может выдвинуть только денежные требования.
Отличие договора долевого участия от договора строительного подряда
заключается главным образом в том, что участник долевого строительства не
является заказчиком строительных работ и не определяет условия и сроки их
выполнения, он лишь присоединяется к уже существующим условиям и вносит
соответствующую долю. Кроме того, присоединение может происходить на
любом этапе строительства, в том числе, когда строительство уже почти
завершено.
Согласно ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества двое или
несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно
действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или
достижения иной не противоречащей закону цели. Проводя сравнение с
договором долевого участия, необходимо выделить следующие отличия:
6
1. Вклады товарищей могут быть как в денежной, так и в иной форме:
навыки, связи, репутация, какое-либо имущество. Участник договора долевого
участия вносит лишь денежные средства, то есть вносит лишь капитал, а не
участвует в деятельности застройщика лично;
2. Сторонами
осуществления
договора
простого
предпринимательской
товарищества,
деятельности,
заключаемого
могут
быть
для
только
индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
Таким
образом,
данное
ограничение
действует
только
при
предпринимательской цели заключения договора
Итак, договор участия в долевом строительстве - это самостоятельный, вид
договора. Его специфика состоит в
сочетании услуг и работ, и при этом
договор носит предпринимательский характер только для одной из сторон
(застройщика), поскольку цель заключения договора для физического лица –
это приобретение объекта недвижимости для личных целей. Правоотношения в
рамках данного договора складываются по поводу недвижимого имущества.
Место договора участия в долевом строительстве определяется его предметом и
совокупностью обязательных элементов (существенных условий). Сделанный
анализ позволяет установить, что данный договор по значительному ряду
признаков не похож ни на один из видов договоров, регулируемых ГК РФ, хотя
возможно проведение аналогий и выявление схожих черт.
7