общего пользования, не обозначенные красными линиями

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ УЧАСТНИКОВ ВТОРОГО
ОБЩЕРОССИЙСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ПРАВОВОГО ФОРУМА
I. Вопросы применения градостроительного законодательства
1. С какого момента правила землепользования и застройки вступают
в действие – с момента их официального опубликования в СМИ согласно
Градостроительного кодекса РФ или после внесения сведений о границах
территориальных зон в соответствии со ст. 10 ФЗ № 221
«О
государственном кадастре недвижимости». Правильно ли утверждение,
что утвержденные в установленном законом порядке и опубликованные
правила землепользования и застройки нелегитимны так как сведения о
терзонах не внесены в Государственном кадастре недвижимости?
В данном случае необходимо учитывать, что Правила землепользовании и
застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления
в форме решения. Порядок вступления в силу решений представительного
органа местного самоуправления устанавливается Федеральным законом от
06.10.2003
№
131-ФЗ
«Об
общих
принципах
организации
местного
самоуправления в Российской Федерации». Кроме того, учитывая, что данные
правоотношения
подпадают
под
сферу
действия
градостроительного
законодательства применению подлежит Градостроительный кодекс, который в
данном случае дублирует положение вышеназванного Федерального закона №
131-ФЗ в той части, что данное решение представительного органа вступает в
силу с момента его опубликования в средствах массовой информации.
2. Каков порядок и процедура оформления прав на линейные
сооружения – инженерные коммуникации (подземные и наземные) в том
1
числе:
- для целей их строительства,
- под фактическими сооружениями, имеющими свидетельства о
собственности (ст. 36 ЗК РФ),
- для целей реконструкции существующих сооружений. Какова
практика в различных ОМСУ по данному вопросу?
Регулирование отношений по поводу приобретения прав на земельные
участки для строительства подземных линейных сооружений характеризуется
двумя
моментами:
для
строительства
необходимо
временное
занятие
определенных земельных площадей. После строительства большая часть земель
возвращается прежнему владельцу. При этом в ряде случаев, как было сказано,
установлены обязательные требования по рекультивации занятых под
строительство земель.
Приобретение земельных участков для целей строительства линейных
объектов основано на общих нормах, регулирующих застройку земель, и
специальных нормах, регламентирующих строительство на землях каждой
конкретной категории. Так, строительство на землях населенного пункта
подчинено документам генерального плана развития поселения и правилам
землепользования и застройки (если они приняты). В свою очередь, специфика
использования земель сельскохозяйственного назначения для застройки связана
с тем, что строительство на особо ценных землях вообще невозможно. Для
таких земель, как следует из ст. 79 ЗК РФ, устанавливается режим, согласно
которому
они
не
предоставляются
для
других
целей
кроме
сельскохозяйственного производства. При этом сельскохозяйственные угодья
опытно-производственных
подразделений
научно-исследовательских
организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений
высшего профессионального образования на практике относятся к особо
ценным без включения их в перечень, утверждаемый субъектами РФ. Те же
проблемы возникают, если строительство линейного объекта «преграждают»
2
земли заповедника, отдельных функциональных зон национального парка или
иных особо охраняемых природных территорий, на которых запрещено
размещение
несовместимых
с
функционированием
особо
охраняемых
природных территорий объектов.
Итак, приступая к получению прав на земельные участки, уже обладая
информацией
о
землях, на
которых
предполагается
строительство
и
эксплуатация линейного объекта, необходимо обратить внимание на такие
характеристики земельного участка, сведения о которых можно почерпнуть из
Государственного кадастра недвижимости (ГКН), как «категория земель» и
«разрешенное использование». Это даст возможность правильно спланировать
дальнейшие действия при приобретении прав на участок.
Категория
земель
и
разрешенное
использование
присваиваются
земельному участку не документами ГКН, а нормативными и ненормативными
актами уполномоченных органов государственной власти и органов местного
самоуправления. Поэтому для того, чтобы избежать в дальнейшем конфликтов,
целесообразно, по возможности, сверить данные ГКН по участку с
соответствующими
актами,
на
основании
которых
установлены
виды
использования земель. В случае противоречий верными следует считать ту
категорию земель и то разрешенное использование, которые установлены в
соответствующих нормативных и ненормативных актах.
Таким образом, права на земельные участки для строительства подземных
линейных сооружений могут быть приобретены без перевода земель в земли
промышленности, иного специального назначения, но только на период
строительства. Эти отношения, как правило, оформляются договором аренды
или субаренды.
Если же в дальнейшем речь идет об эксплуатации линейного объекта (его
частей), занимающего значительную часть земельного пространства, то перевод
земельного участка в категорию земель промышленности и иного специального
назначения
(с
видом
использования
необходимым.
3
–
земли
транспорта)
окажется
Перевод земельных участков в земли промышленности, если таковой
понадобится для целей строительства и эксплуатации линейных объектов,
производится в общем порядке, установленном Федеральным законом от 21
декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из
одной категории в другую».
Следует обратить особое внимание на то, что ст. 4 указанного Закона
содержит закрытый перечень оснований отказа в переводе земель, а именно в
случаях:
1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения
перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной
категории в другую либо запрета на такой перевод;
2) наличия отрицательного заключения государственной экологической
экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными
законами;
3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения
земель или земельных участков утвержденным документам территориального
планирования и документации по планировке территории, землеустроительной
документации.
Иные выставленные в качестве оснований для отказа аргументы
уполномоченных органов являются незаконными.
Земельный участок без перевода может быть предоставлен не только для
строительства, но и для проведения изыскательских работ.
Таким образом, для принятия решения о приобретении прав на землю для
размещения линейных объектов необходимо следующее.
1. В процессе разработки проектной документации определить площадь
земельного участка, нужного для строительства и эксплуатации линейного
объекта. При этом отдельно установить площадь, которая требуется для
эксплуатации этого объекта, и площадь, которая будет занята только на период
строительства.
Если не предполагается оформление сервитута как права на земельный
4
участок, а имеется в виду приобретение права аренды (субаренды) или права
собственности, площадь, которая будет занята для эксплуатации объекта,
должна быть переведена в земли промышленности и иного специального
назначения (вид использования – земли транспорта).
2. Предусмотреть период, в который надлежит осуществить мероприятия
по
переводу земельного участка в земли промышленности и иного специального
назначения.
Законодательно не запрещены следующие варианты решения:
• возможно инициировать перевод земель до начала строительства.
Земельный участок, который будет занят объектом, переводится в земли
промышленности, земельный участок, который будет занят только на период
строительства, приобретается в пользование без перевода земель;
• инициатива
перевода
земель
возникает
после
осуществления
строительства, но до ввода объекта в эксплуатацию. Строительство объекта
производится без перевода земельного участка в иную категорию. После
завершения строительства осуществляется раздел земельного участка. Один из
образованных после раздела земельных участков переводится в земли
промышленности, права на него сохраняются за собственником линейного
объекта. Право на другой земельный участок после завершения строительства
прекращается.
Выбор варианта, зависит от конкретных обстоятельств и анализа
организационной и экономической целесообразности. Так, существенным
является размер платежей, необходимых при переводе земельных участков в
иную категорию, а также платежей, которые выплачиваются за земли
исходного целевого назначения и земли промышленности в данной местности;
организационные и финансовые издержки на перевод земельных участков в
земли промышленности и образование земельных участков.
Первый вариант предполагает формирование двух земельных участков и
организацию перевода до строительства. Недостатки такого варианта в том, что
5
использование все равно будет происходить на двух участках одновременно;
придется потратить немало времени на перевод земельного участка уже до его
освоения. Положительная сторона связана с тем, что по окончании работ
придется произвести только действия (если таковые окажутся необходимыми)
по прекращению прав на участок, приобретенный на период строительства.
При втором варианте формируется один земельный участок (или два и
более, но без перевода земель).
Если рассматривать этот вариант, то недостаток состоит в том, что
организационные работы по переводу земель и разделу земельного участка
«падают» практически на те же сроки, что и сдача объекта в эксплуатацию.
Однако в качестве преимущества отмечу, что организационные работы в этой
части можно начать не до, а после начала освоения участка.
3. Определить расположение и содержание необходимых сервитутов для
обслуживания объекта.
Перевод земельного участка в земли промышленности способен вызвать
требования частного собственника приобрести у него земельный участок,
который он уже не сможет использовать, например, в сельскохозяйственных
или иных целях. Следует обратить внимание также на то, что перевод
земельного участка производится только в отношении площади, необходимой
для эксплуатации объекта. Сервитут подлежит установлению на землях любой
категории и принадлежащих различным субъектам.
Для приобретения прав на земельные участки у частных собственников
важны
несколько
моментов:
какой
субъект,
в
зависимости
от
его
организационно-правовой формы, наделен правами на земельный участок; кто
обладает правомочием по распоряжению земельным участком; с кем следует
заключить договор.
В данном случае возможны следующие варианты:
• земельный участок принадлежит на праве собственности юридическому
лицу –
хозяйственному обществу или
6
товариществу, некоммерческой
организации.
Заключение
договоров
осуществляется
лицами,
уполномоченными на осуществление таких сделок от имени юридического
лица. Договор, заключенный с ненадлежащим лицом, может быть признан
недействительным. В частности, если земельный участок находится в частной
собственности, на стороне арендодателя может действовать только гражданин
или юридическое лицо – собственник участка либо лицо, выступающее от
имени собственника на основании доверенности или имеющее право
действовать от имени собственника по иным установленным законом
основаниям. Соответственно орган местного самоуправления или орган
государственной власти (что, как ни странно, встречается на практике)
арендодателем таких земельных участков по собственной воле выступать не
вправе;
• земельный участок находится в общей совместной собственности
граждан – это земли крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ), личного
подсобного хозяйства (ЛПХ), если хозяйство ведется семьей. В этом случае
договор аренды заключается, если земли находятся в собственности КФХ, с
главой крестьянского хозяйства в силу предоставленных ему Федеральным
законом от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском)
хозяйстве» полномочий. Глава должен подтвердить свой статус и предъявить
документы о регистрации КФХ. Если же земли находятся в собственности
граждан, ведущих ЛПХ, – с одним из собственников, уполномоченных
совершать сделки с земельными участками на основании доверенности, либо со
всеми сособственниками (договор заключается с множественностью лиц на
стороне арендодателя);
• если земельный участок находится в собственности одного гражданина,
договор заключается с этим лицом;
• заключение договора аренды земельного участка, находящегося в общей
доле вой собственности, с собственниками земельных долей реорганизованного
сельскохозяйственного предприятия, имеет свои особенности, установленные
Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель
7
сельскохозяйственного назначения», и будет рассмотрено далее;
• заключение договора субаренды земельного участка, переданного лицу в
аренду.
Следует особо подчеркнуть, что общие требования законодательства о
ГКН и государственной регистрации прав состоят в том, чтобы земельные
участки, с которыми предполагается совершить сделку, были поставлены на
кадастровый учет и права на них зарегистрированы в соответствии с нормами
действующего законодательства. Однако для многих земель, в отношении
которых
есть намерение приобрести
их для
целей
строительства и
эксплуатации линейного объекта, характерно то, что значительная их часть не
прошла кадастровый учет и права на нее не зарегистрированы. Это добавляет
проблем по формированию и государственной регистрации прав на исходный
земельный участок.
Поскольку для приобретения прав на земельный участок в целях
строительства и эксплуатации линейных объектов необходимо образовать
земельный
участок
в
любом
случае,
целесообразно
в
приведенных
обстоятельствах совместно с собственником формировать не исходный, а два
(несколько) участка, один из которых переходит во владение и пользование
собственника линейного объекта с дальнейшей постановкой его на кадастровый
учет, заключением договора и государственной регистрацией прав на участок.
3.
Является
ли
обязательным
получение
санитарно-
эпидемиологического заключения на земельный участок, выделяемый для
строительства индивидуального жилого дома?
В соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса РФ данная
экспертиза является обязательной.
8
4. Каковы полномочия органов местного самоуправления в сфере
градостроительства?
Полномочия органов местного самоуправления установлены статьей 8
Градостроительного кодекса Российской Федерации.
5. Как понять ч. 4 ст. 37 ГрК РФ: требуется ли принятие решения
ОМСУ для изменения вида разрешенного использования земельного
участка если приняты Правила землепользования и застройки?
В соответствии со статьей 37 ГрК РФ для изменения вида разрешенного
использования необходимо решение представительного органа местного
самоуправления о внесении изменений в Правила землепользования и
застройки.
6. Могут ли в соответствии с законодательством на территории, для
которой утвержден проект планировки, быть земли (территории) общего
пользования, не обозначенные красными линиями?
7. Если в соответствии с законодательством на территории, для
которой утверждается проект планировки, могут быть земли (территории)
общего пользования, не обозначенные красными линиями, то на
основании каких законодательных норм можно в проекте установить
границы этих участков, какими линиями, если линиями дорог, то как
быть с тротуарами, газонами, зоной прокладки инженерных сетей?
8. Считается ли правомерным отказ органа местного самоуправления
в
разработке
градостроительных
планов
9
на
земельные
участки,
попадающие в границы красных линий в силу отсутствия правового акта
(подготовленного в соответствии со статьей 56 ЗК РФ), позволяющего
зарегистрировать ограничения прав на земельные участки? Или, пока
такой акт не принят, застройка капитальными объектами должна
продолжаться в соответствии с разрешенным использованием земельного
участка?
9. Возможна ли приватизация земельных участков расположенных в
границах «красных линий»?
В соответствии с п.п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК
РФ) под красными линиями понимаются линии, которые обозначают
существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы
территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых
расположены
автомобильные
линии
дороги,
электропередачи,
железнодорожные
линии
линии
связи,
и
трубопроводы,
другие
подобные
сооружения.
Согласно пунктам 1-5 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 № 257ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской
Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации» автомобильная дорога – это объект транспортной
инфраструктуры, включающий в себя земельные участки в границах полосы
отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними
конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные
элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, защитные дорожные сооружения (элементы озеленения, заборы, устройства,
предназначенные для защиты автомобильных дорог от снежных лавин,
шумозащитные и ветрозащитные устройства и другие подобные сооружения),
искусственные дорожные сооружения (зимники, мосты, переправы по льду,
10
путепроводы,
трубопроводы,
тоннели,
эстакады
и
другие
подобные
сооружения), производственные объекты (сооружения, используемые при
капитальном ремонте, ремонте, содержании автомобильных дорог), элементы
обустройства автомобильных дорог (дорожные знаки, дорожные ограждения,
светофоры и другие устройства для регулирования дорожного движения, места
отдыха, остановочные пункты, объекты, предназначенные для освещения
автомобильных дорог, пешеходные дорожки, пункты весового и габаритного
контроля
транспортных
транспортных
средств,
средств,
пункты
сооружения,
взимания
предназначенные
платы,
стоянки
для
охраны
автомобильных дорог и искусственных дорожных сооружений, тротуары,
другие предназначенные для обеспечения дорожного движения, в том числе его
безопасности, сооружения, за исключением объектов дорожного сервиса).
В свою очередь к территории общего пользования относятся территории,
которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе
площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары (пп. 12 ст. 1 ГрК РФ).
Красные линии входят в состав документов планировки территории (гл. 5
ГрК РФ), а также отображаются на содержащихся в генеральных планах картах
(схемах) существующих и планируемых границ зон и территорий города (п. 6
ст. 23 ГрК РФ, п. 3.3 Инструкции о порядке проектирования и установления
красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации,
утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 № 18-30, см. также
Постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.03.2010 № Ф03-1445/2010,
ФАС Поволжского округа от 23.09.2008 по делу № А65-29843/07).
Кроме того, местоположение границ земельного участка определяется с
учетом красных линий (абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК
РФ).
Таким образом, объект недвижимости не должен выходить за пределы
красных линий и соответственно не должен пересекать их. В противном случае
он окажется на территории общего пользования, а в силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ
земельные участки общего пользования не подлежат приватизации. Вследствие
11
этого
собственник
здания,
строения,
сооружения
не
вправе
будет
приватизировать земельный участок, на котором расположено такое здание
(строение или сооружение).
Данной
позиции
придерживается
и
судебная
практика,
которая
единообразна по этому вопросу (Определения ВАС РФ от 12.05.2010 № ВАС5414/10, от 30.07.2009 № ВАС-9018/09, от 10.06.2009 № ВАС-6637/09,
Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 07.04.2010 по делу № А4339155/2009,
от
05.08.2009
по
делу
№
А43-27178/2008-1-371,
ФАС
Дальневосточного округа от 13.09.2010 № Ф03-5326/2010, ФАС Московского
округа от 29.09.2010 № КГ-А41/11316-10 по делу № А41-2372/08, ФАС
Поволжского округа от 08.10.2009 по делу № А06-957/2009, ФАС СевероЗападного округа от 02.03.2009 по делу № А56-2196/2008, ФАС Уральского
округа от 16.02.2010 № Ф09-412/10-С1).
Кроме
того,
необходимость
нахождения
планируемого
объекта
недвижимости (объекта капитального строительства) в пределах красных линий
обусловлена еще и тем, что одним из документов, необходимых для выдачи
разрешения на строительство, является схема планировочной организации
земельного участка. В этой схеме подтверждается расположение линейного
объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по
планировке территории применительно к линейным объектам (пп. «в» п. 7 ст.
51 ГрК РФ).
Красные линии определяются не только на основании норм ГрК РФ, но и
на основании Инструкции о порядке проектирования и установления красных
линий в городах и других поселениях Российской Федерации, утвержденной
Постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 № 18-30 (далее - Инструкция),
которая действует в части, не противоречащей ГрК РФ.
В силу п. 3.4 данной Инструкции красные линии обязательны для всех
субъектов
градостроительной
деятельности,
участвующих
в
процессе
проектирования и последующего освоения и застройки территорий городов и
других поселений. Кроме того, соблюдение красных линий обязательно при
12
межевании и инвентаризации застроенных или подлежащих застройке земель в
границах города или другого поселения, при оформлении документов
гражданами и юридическими лицами на право собственности, владения,
пользования и распоряжения земельными участками и другими объектами
недвижимости, их государственной регистрации.
В разд. 4 и 5 указанной Инструкции содержится порядок разработки,
согласования и утверждения проекта красных линий, а также требования к
содержанию и оформлению плана красных линий, согласно которым этот план
выполняется на основании документов планировки территории и точных
топографических данных (топографической основы).
Суды признают проект красных линий, в котором содержится план данных
линий, не основанный на документации по планировке территории или
топографической основе, противоречащим нормам ГрК РФ (Постановления
ФАС Поволжского округа от 02.09.2010 по делу № А72-17095/2009, ФАС
Северо-Кавказского округа от 05.11.2009 по делу № А32-5313/2008-30/10513/150-30/376, от 11.04.2007 № Ф08-1460/2007, ФАС Центрального округа от
10.09.2010 по делу № А54-6507/2009-С18).
Как было отмечено выше, красные линии входят в состав документов по
планировке территории, в том числе в состав правил землепользования и
застройки в части определения территориальных зон, а также в состав
генеральных планов, совмещенных с проектами планировки территории. При
отсутствии правил землепользования и застройки или генерального плана
красные линии утверждаются нормативным правовым актом муниципального
образования.
Красные линии сами по себе не создают ограничений или запретов для
собственников земельных участков, так как они являются лишь условными
обозначениями в проекте планировки территории и проекте межевания
территории границ публичных земель или местоположения линейных объектов
(существующих или проектируемых).
Следует отметить, что красные линии не являются сервитутами или
13
ограничениями прав правообладателей земельных участков, поскольку они не
запрещают строительную деятельность или иную хозяйственную деятельность
на земельных участках и не предоставляют права доступа на чужие земельные
участки. Красными линиями запрещается или ограничивается застройка
земельных участков не в силу того, что устанавливаются или ограничиваются
права, а в силу иных причин. Земельные участки в границах красных линий,
которые обозначают границы публичных земель, не предоставляются для
строительства. В то же время красные линии, обозначающие существующее
местоположение
линейных
объектов,
вблизи
которых
осуществление
строительства является опасным, не само по себе ограничивает строительство, а
определяет требования к градостроительному плану.
Таким образом, территории общего пользования всегда обозначаются
красными линиями, выдача разрешений на застройку в пределах красных линий
не допускается или ограничивается законом, в зависимости от типа объекта
капитального строительства.
10. Правомерна ли разработка градостроительных
планов на
несколько земельных участков, на которых планируется строительство
одного объекта недвижимости?
Действующее законодательство не содержит запрета для учета объектов
недвижимости, расположенных на нескольких земельных участках.
Расположение
объекта
капитального
строительства
на
нескольких
земельных участках, не лишает данный объект признаков, по которым он
относится к объектам, подлежащим государственному учету, установленный
порядок присвоения первичным объектам недвижимости кадастровых номеров
не может рассматриваться как основание для отказа в государственном учете
объекта, находящегося на нескольких земельных участках, в силу статьи 35
Земельного кодекса Российской Федерации.
14
См. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.10.2010 по делу
№ А56-20195/2009
11. Что является основанием для признания проектной документации
типовой
или
модифицированной,
учитывая,
что
приказ
Минрегионразвития РФ № 62 от 09.06.2006 г., который регулировал
данные вопросы, утратил силу?
Приказ Минрегиона РФ от 06.05.2010 № 230, которым признан
утратившим силу Приказ Минрегиона РФ от 09.07.2007 № 62 «Об утверждении
критериев
отнесения
проектной
документации
к
типовой
проектной
документации, а также к модифицированной типовой проектной документации,
не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и
безопасности объектов капитального строительства», не проходил регистрацию
в Минюсте РФ.
Согласно пунктам 10, 11, 18, Постановления Правительства РФ от
13.08.1997 № 1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных
правовых
актов
государственной
федеральных
органов
исполнительной
регистрации»
Государственной
власти
регистрации
и
их
подлежат
нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности
человека и гражданина, устанавливающие правовой статус организаций,
имеющие межведомственный характер, независимо от срока их действия, в том
числе акты, содержащие сведения, составляющие государственную тайну, или
сведения
конфиденциального
характера.
Государственная
регистрация
нормативных правовых актов осуществляется Министерством юстиции
Российской Федерации, которое ведет Государственный реестр нормативных
правовых актов федеральных органов исполнительной власти.
Изменения и дополнения, вносимые в нормативные правовые акты,
прошедшие государственную регистрацию, подлежат регистрации в порядке,
15
установленном настоящими Правилами.
Таким образом, поскольку Приказ Минрегиона РФ от 09.07.2007 № 62
Зарегистрирован в Минюсте РФ 02.08.2007 № 9943, то и акт о его отмене также
подлежал государственной регистрации, согласно п. 19 Постановления
Правительства РФ от 13.08.1997 № 1009 при нарушении указанных требований
нормативные правовые акты, как не вступившие в силу, применяться не могут.
То есть Приказ Минрегиона РФ от 09.07.2007 № 62 не утратил силу, что
подтверждается также и применением его в судебной практике уже после
издания Приказа Минрегиона РФ от 06.05.2010 № 230 (см. Постановление ФАС
Уральского округа от 06.10.2010 № Ф09-8007/10-С1 по делу № А6014691/2010-С5)
12. Правомерно ли распространить запрет на пробивание проемов в
стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий также и на несущие
железобетонные перегородки?
13.
Следует
Государственного
ли
понимать,
комитета
РФ
что
по
п.4.2.4.9.
строительству
постановления
и
жилищно-
коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170 не допускает вариантов
перепланировок жилых помещений, связанных с затрагиванием несущих
железобетонных перегородок?
При переоборудовании и перепланировке жилых домов и квартир (комнат)
нужно иметь в виду, что действия, совершаемые в ходе перепланировки и
переустройства, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих
конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или)
установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего
вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, ухудшающие условия
эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры,
16
не допускаются. п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного
фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170
Здесь следует отметить, что запрет установлен не на пробивание проемов в
перегородках, а на действия влекущие нарушения прочности. Подпункт 4.2.4.9
данных Правил распространяется только на стены крупнопанельных и
крупноблочных зданий, правовой режим перегородок закреплен в пункте 4.5.
14. Распространяются ли ограничения, закрепленные в п.п. 6 и 9
статьи
55
ГрК
РФ
на
юридических
лиц
и
индивидуальных
предпринимателей не перечисленных в статье 16 Федерального закона «Об
энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации»?
Согласно частям 1 и 2 статьи 48 Федерального закона от 23.11.2009 № 261ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о
внесении
изменений
в
отдельные
законодательные
акты
Российской
Федерации» требования энергетической эффективности зданий, строений,
сооружений, установленные в соответствии с указанным Федеральным
законом, не применяются к зданиям, строениям, сооружениям, введенным в
эксплуатацию до вступления в силу таких требований, или строительство,
реконструкция, капитальный ремонт которых осуществляются в соответствии с
проектной
документацией,
утвержденной
или
направленной
на
государственную экспертизу до вступления в силу таких требований, а также к
зданиям, строениям, сооружениям, проектная документация которых не
подлежит государственной экспертизе и заявление о выдаче разрешения на
строительство которых подано до вступления в силу таких требований.
Кроме этого, отдельно указано, что положения пунктов 6 и 9 части 3,
статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции
17
настоящего Федерального закона) не распространяются на проектную
документацию
объектов
капитального
строительства,
утвержденную
застройщиком (заказчиком) или направленную им на государственную
экспертизу до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и на
отношения, связанные со строительством, с реконструкцией, капитальным
ремонтом объектов капитального строительства в соответствии с указанной
проектной документацией.
Также, согласно части 5 статьи 11 указанного Федерального закона
требования энергетической эффективности не распространяются на культовые
здания, строения, сооружения; здания, строения, сооружения, которые в
соответствии с законодательством Российской Федерации отнесены к объектам
культурного
наследия
(памятникам
истории
и
культуры);
временные
постройки, срок службы которых составляет менее чем два года; объекты
индивидуального
жилищного
строительства
(отдельно
стоящие
и
предназначенные для проживания одной семьи жилые дома с количеством
этажей не более чем три), дачные дома, садовые дома; строения, сооружения
вспомогательного
использования;
отдельно
стоящие
здания,
строения,
сооружения, общая площадь которых составляет менее чем пятьдесят
квадратных
метров;
иные
определенные
Правительством
Российской
Федерации здания, строения, сооружения.
В свою очередь, предмет правового регулирования статьи 16 Федерального
закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и
о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» ни как не связан с ограничениями, закрепленными в п.п. 6 и 9
статьи 55 ГрК РФ.
То есть требования данных пунктов обязательны для всех случаев, для
которых не установлены исключения статьями 11 и 48 Федерального закона
«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о
внесении
изменений
в
отдельные
Федерации».
18
законодательные
акты
Российской
15.
В
градостроительном
кодексе
РФ
отсутствует
понятие
«самовольная постройка», как органы архитектуры должны реагировать
на данные нарушения?
Понятие «самовольная постройка» закреплено в статье 222 Гражданского
кодекса РФ.
16. Как осуществлять подготовку градостроительных планов и
выдачу разрешений на строительство, если в поселении не разработан
генеральный план и правила землепользования и застройки?
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ
«О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»
вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской
Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем
до 1 января 2012 года подготовка градостроительных планов и выдача
разрешений
на
строительство
осуществляется
с
особенностями,
установленными указанным Федеральным законом.
17. Каковы особенности принятия генеральных планов сельских
поселений?
Определенные особенности принятия генеральных планов установлены
только в отношении муниципальных образований, обладающих статусом
муниципального
района
или
городского
округа.
принимают генеральные планы в общем порядке.
19
Сельские
поселения
18. Каковы особенности правового регулирования (в том числе на
местном
уровне)
правоотношений,
связанных
с
городскими
агломерациями?
Учитывая, что под городскими агломерациями следует понимать развитые
территориальные системы городских поселений, объединенных в одно целое
устойчивыми
производственными,
трудовыми,
культурно-бытовыми,
рекреационными и другими связями, характеризуется высокой плотностью
населения,
концентрацией
производства
и
обладает
определенной
территориальной целостностью, то правоотношения связанные с городскими
агломерациями представляют собой правоотношения межмуниципального
сотрудничества, которые урегулированы главой 9 Федерального закона от
06.10.2003
№
131-ФЗ
«Об
общих
принципах
самоуправления в Российской Федерации».
20
организации
местного
II. Вопросы применения земельного законодательства
1.
Каковы
особенности
порядка
формирования и
проведения
государственного кадастрового учета земельных участков, на которых
расположены многоквартирные жилые дома?
Статьей
36
предусматривается,
Жилищного
что
кодекса
земельный
Российской
участок,
на
котором
Федерации
расположен
многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности
собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу,
которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным
Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1
и 2).
Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если
земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован
до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в
отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит
бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме (часть 2); в случае, если такой земельный участок не
сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений
в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе
обратиться
в
органы
государственной
власти
или
органы
местного
самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного
участка (часть 3); с момента формирования и проведения государственного
кадастрового
учета
земельный
участок,
на
котором
расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
недвижимого
имущества,
переходит
21
бесплатно
в
общую
долевую
собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).
В
отношении
образованного
земельного
участка,
занятого
многоквартирным домом, права собственности на помещения в котором
зарегистрированы в порядке, установленном Законом о регистрации, или
приобретены в ином установленном законом порядке, ч. 4 ст. 24 Федерального
закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
не
должна
применяться.
При
внесении
в
государственный
кадастр
недвижимости сведения о таком земельном участке приобретают характер
кадастровых сведений («учтенный» статус), и одновременно вносятся сведения
о соответствующих правах на такой земельный участок.
Однако представленные в орган кадастрового учета для осуществления
государственного
кадастрового
учета
указанного
земельного
участка
документы должны содержать необходимую информацию о том, что
соответствующий образованный земельный участок занят многоквартирным
домом и был сформирован уполномоченным органом государственной власти
или
органом
местного
самоуправления
в
порядке,
установленном
законодательством для формирования таких земельных участков. Указанные
документы могут быть представлены в приложении к межевому плану. Кроме
того, в межевом плане в соответствии с требованиями к его подготовке должны
содержаться сведения, подтверждающие наличие на таком земельном участке
многоквартирного дома.
При этом не требуется представление в орган кадастрового учета
документов, подтверждающих права на помещения в многоквартирном доме
(за исключением случая, если соответствующие права приобретены в порядке,
действовавшем до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №
122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним». Сведения о правах на такой земельный участок включаются в
государственный кадастр недвижимости в соответствии со сведениями о
зарегистрированных правах собственников помещений в многоквартирном
доме,
содержащимися
в
ЕГРП,
или
22
в
соответствии
со
сведениями,
содержащимися в ином предусмотренном законом документе – основании
возникновения права (если соответствующие права приобретены в порядке,
действовавшем до вступления в силу Закона о регистрации). Объем вносимых
сведений
определяется
Порядком
ведения
государственного
кадастра
недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от
04.02.2010 № 42.
2.
Каковы
особенности
предоставления
органами
местного
самоуправления земельных участков в границах придорожных полос?
Согласно пункту 3 Указа Президента РФ от 27.06.1998 № 727 «О
придорожных
полосах
федеральных
автомобильных
дорог
общего
пользования», который применяется в части не противоречащей Земельному
кодексу РФ и Правилам установления и использования придорожных полос
федеральных дорог общего пользования, утвержденным постановлением
Правительства Российской Федерации от 01.12.1998 № 1420
решения о
предоставлении земельных участков для размещения объектов дорожного
сервиса в придорожных полосах федеральных автомобильных дорог общего
пользования или объектов, находящихся вне этих полос, но требующих для
эксплуатации специального доступа к ним (подъездов, съездов, примыканий,
площадок для стоянки автомобилей), принимаются уполномоченными на то
органами в установленном порядке по согласованию с федеральными органами
исполнительной власти, в функции которых входит управление федеральными
автомобильными дорогами общего пользования, а также контроль и надзор за
безопасностью дорожного движения.
В договорах или решениях на предоставление земельных участков для
размещения некапитальных зданий и сооружений в пределах придорожных
полос должны предусматриваться обязательства владельцев и собственников
этих объектов осуществить за свой счет их снос или перенос в случае, если эти
23
здания и сооружения создадут препятствия для нормальной эксплуатации
федеральной автомобильной дороги при ее реконструкции или будут ухудшать
условия движения по ней.
Решения о предоставлении земельных участков в пределах придорожных
полос или земельных участков, находящихся вне этих полос, но требующих
специального доступа к ним (подъездов, съездов, примыканий и т.п.), а также
земельных участков под площадки для стоянки и остановки автомобилей
принимаются уполномоченными на то органами в установленном порядке по
согласованию с соответствующими органами управления федеральными
автомобильными
дорогами
и
органами
Государственной
инспекции
безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской
Федерации.
Для
согласования
размещения
какого-либо
объекта
в
пределах
придорожных полос лицо, имеющее намерение получить для этих целей в
пользование земельный участок или разместить объект на ранее выделенном
ему земельном участке, должно представить в органы, указанные в пункте 15
настоящих Правил, технический план участка в масштабе 1:200 - 1:1000 с
нанесенным на него объектом и чертежи этого объекта.
3. Каковы особенности регулирования порядка предоставления
земельного участка для целей не связанных со строительством?
Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных
со строительством урегулирован статьей 34 Земельного кодекса РФ.
4. Каков механизм взыскания долгов и пени с недобросовестных
арендаторов земельных участков?
24
Согласно статье 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных
гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел,
установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или
третейский суд.
Каков
5.
порядок
предоставления
земельных
участков
под
строительство?
Порядок
предоставления
земельных
участков
под
строительство
определяется ст. 30-31 Земельного кодекса РФ.
6. Каковы особенности оформления прав на земельные участки после
ликвидации КФХ?
В отличие от реорганизации, где существует правопреемство, ликвидация
фермерского
хозяйства
представляет
собой
прекращение
деятельности
крестьянского (фермерского) хозяйства (далее - КФХ) без перехода прав и
обязанностей к другим лицам.
На основании решения суда фермерское хозяйство подлежит прекращению
и
в
случае
несостоятельности.
Соответствующее
правовое
основание
предусмотрено в ст. 53 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)», руководствуясь которой арбитражный суд
выносит решение о признании хозяйства банкротом и об открытии конкурсного
производства (ст. 221, 223).
Частью 2 статьи 221 Федерального закона «О банкротстве...» установлено,
что
в
случае
банкротства
крестьянского
(фермерского)
хозяйства
принадлежащий крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельный участок
25
может отчуждаться или переходить к другому лицу, Российской Федерации,
субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в той мере,
в какой его оборот допускается земельным законодательством.
Статьей 222 того же Федерального закона определяется, что при продаже
имущества крестьянского (фермерского) хозяйства арбитражный управляющий
должен выставить на продажу предприятие должника - крестьянского
(фермерского) хозяйства путем проведения торгов. Продажа предприятия
должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110
вышеназванного Федерального закона, оценка имущества должника - в
порядке, установленном статьей 130. В случае, если предприятие должника не
было продано на торгах, продажа имущества должника осуществляется в
соответствии со статьей 111.
Преимущественное
(фермерского)
право
хозяйства
приобретения
имеют
лица,
имущества
занимающиеся
крестьянского
производством
сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками,
непосредственно
прилегающими
к
принадлежащему
крестьянскому
(фермерскому) хозяйству земельному участку.
Для обеспечения реализации преимущественного права на приобретение
предприятия
должника,
иного
имущества
должника
арбитражный
управляющий направляет уведомление о продаже предприятия должника,
иного имущества должника лицам, которые занимаются производством
сельскохозяйственной
продукции
и
владеют
земельным
участком,
непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также
опубликовывает информацию о продаже предприятия должника, имущества
должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием
начальной цены продажи предприятия должника, иного имущества должника,
выставляемых на торги.
В случае, если указанные лица в течение месяца с даты получения
предложения о приобретении имущества и имущественных прав не заявили о
своем желании приобрести имущество и права требования, арбитражный
26
управляющий или глава крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляет
реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном
Федеральным законом «О банкротстве…».
Таким образом, для оформления права муниципальной собственности на
земельный участок сельскохозяйственного назначения после ликвидации
крестьянско-фермерского
хозяйства
администрация
муниципального
образования может выкупить данный земельный участок путем заключения
соответствующего договора купли-продажи или получить данный участок от
членов
ликвидируемого
крестьянско-фермерского
хозяйства.
Правоустанавливающими документами для оформления будут служить договор
купли продажи, либо передаточный акт от ликвидируемого крестьянскофермерского хозяйства.
7. Каков порядок оформления земельных невостребованных паев?
В соответствии с частью 5 статьи 13 Федерального закона «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ земельные
доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с
момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные
доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую
очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки
худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.
Образование этого земельного участка осуществляется на основании
соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях,
установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании
соответствующего решения муниципального образования.
Общее собрание участников долевой собственности вправе принять
решение об определении местоположения части находящегося в долевой
собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади
27
невостребованных земельных долей.
Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их
собственников
опубликовывается
в
средствах
массовой
информации,
определенных субъектом Российской Федерации.
Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом
субъекта
Российской
Федерации,
муниципальное
образование
вправе
направить в суд заявление о признании права собственности субъекта
Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный
участок.
8. В чем особенности договоров аренды земельных участков?
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ особенности
сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных
объектов могут быть установлены только законами Российской Федерации. К
таким законом необходимо отнести:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ
(Статья 22);
- Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (Статья
9);
- Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (Статья 9);
- Федеральный закон от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в
Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» (Статья 31);
- Федеральный закон от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном
регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о
внесении
изменений
в
некоторые
законодательные
акты
Федерации» (Статья 12);
- Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1»О недрах» (Раздел II);
28
Российской
- Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации» (Статья 3);
- Федеральный закон от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных
соглашениях» (Статья 11);
- Федеральный закон от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие
Лесного кодекса Российской Федерации» (Статья 4.1);
- Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых
природных территориях» (Статья 17);
- Федеральный закон от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических
зонах в Российской Федерации» (Глава 7);
-Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» (Статья 9);
- Федеральный закон от 10.01.2006 № 16-ФЗ «Об Особой экономической
зоне в Калининградской области и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» (Статья 6).
Всеми
вышеперечисленными
федеральными
законами
установлены
особенности аренды тех или иных категорий земельных участков.
9. Кто и каким правовым актом устанавливает категорию земель и
вид разрешенного использования земельного участка?
В соответствии со статьей 7,8 Земельного кодекса Российской Федерации
отнесение земель к различным категориям осуществляется органами местного
самоуправления. Какой именно орган местно самоуправления должен
осуществлять
данное
муниципального
полномочие
образования.
По
должно
быть
сложившейся
определено
практике
Уставом
полномочие
устанавливающие общеобязательные правила осуществляет представительный
орган,
а
исполнительные
полномочия
администрацией.
29
осуществляются
местной
В соответствии со статьей 31 Градостроительного кодекса РФ вид
разрешенного использования земельного участка устанавливается в рамках
утверждения правил землепользования и застройки, которые утверждаются
представительным органом местного самоуправления.
10. Кто и каким правовым актом утверждает схему расположения
земельного участка?
В соответствии со статьей 31 Земельного кодекса РФ результаты выбора
земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для
строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или
санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом
местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на
кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в
соответствии с возможными вариантами их выбора.
Какой именно орган местного самоуправления осуществляет данное
полномочие должно быть определено Уставом муниципального образования.
В
случаях,
предусмотренных
федеральным
законом,
допускается
утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане
или кадастровой карте соответствующей территории органом государственной
власти субъекта Российской Федерации.
В частности статьей 11 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О
содействии развитию жилищного строительства» устанавливается, что в
перечни земельных участков могут быть включены земельные участки,
которые находятся в федеральной собственности и из которых могут быть
образованы земельные участки. В этом случае обязательными приложениями к
перечням земельных участков являются схемы расположения земельных
участков, которые могут быть образованы из находящихся в федеральной
собственности земельных участков, на кадастровом плане или кадастровой
30
карте
соответствующей
земельных
участков
территории.
на
Указанные
кадастровом
плане
схемы
или
расположения
кадастровой
карте
соответствующей территории утверждаются органами государственной власти
субъектов Российской Федерации.
11. Как поступить с земельным участком, снятым с кадастрового
учета, ранее предоставленным в аренду на неопределенный срок?
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости» снятие с учета объекта
недвижимости означает прекращение его существования. Согласно статье 25
того же Федерального закона орган кадастрового учета снимает с учета
земельный участок только в случае, если такой земельный участок является
преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в
соответствии с установленными статьей 24 настоящего Федерального закона
особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов
недвижимости.
Таким
образом,
учитывая,
что
аренда
несуществующего
объекта
недвижимости законодательством не предусмотрена, действующий договор
аренды, заключенный на неопределенный срок, подлежит прекращению ввиду
прекращения существования самого объекта недвижимости (земельного
участка).
12.
Каким
образом
определить
размер
земельного
участка
подлежащего передаче в собственность (аренду) собственника здания,
строения, сооружения, расположенного на земельном участке?
Исходя из положений статьи 38 Градостроительного кодекса РФ, размер
31
земельного участка характеризуется его площадью и геометрической формой,
образованной его границами.
Земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации
многоквартирного дома, включает часть земельного
участка, занятую
строением дома, и часть земельного участка, необходимую для его
эксплуатации, в том числе для размещения элементов озеленения и
благоустройства.
Площадь
и
границы
земельного
участка,
занятого
строением
многоквартирного дома, определяются на основании землеустроительных
процедур с учетом фактического местоположения строения и технической
документации многоквартирного дома. Это относится как к вновь вводимым в
эксплуатацию многоквартирным домам, так и к домам, составляющим
существующую застройку. Так, согласно пункту «В.4» приложения «В» к
СНиП 31-01-2003, утвержденным Постановлением Госстроя России от 23 июля
2003 г. № 109, площадь застройки здания определяется как площадь
горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя,
включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на
опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.
Таким образом, площадь и геометрическая форма земельного участка для
многоквартирного дома должны быть необходимыми и одновременно
достаточными для обеспечения соответствия размещения многоквартирного
дома требованиям Федеральных законов и национальных стандартов.
Требования норм действующего законодательства основываются на
различных показателях, которые необходимо учитывать при определении
нормативного размера земельного участка для многоквартирного дома. Так, в
основе имущественных прав собственников помещений в многоквартирном
доме на земельный участок лежит право собственности на жилые помещения и
на строение дома в целом. Исходя из принципа равенства прав жилищных и
земельных отношений представляется обоснованным определять нормативный
размер части земельного участка, необходимой для эксплуатации дома,
32
пропорционально площади застройки дома, а также площади помещений в нем.
Требования
экологических,
санитарно-гигиенических,
градостроительных
норм, норм, обеспечивающих безопасность проживания в многоквартирных
домах зависят от таких показателей, как этажность строения дома, а также
количество проживающих в нем людей. Следовательно, эти показатели также
необходимо учитывать при определении размера части земельного участка,
необходимой для эксплуатации дома.
На основе СНиП 2.07.01-89 в целях реализации действовавших тогда
положений законодательства о кондоминиумах Приказом Минземстроя России
от 26 августа 1998 г. № 59 были разработаны и утверждены Методические
указания
по
расчету
нормативных
размеров
земельных
участков
в
кондоминиумах (СП 30-101-98). Нормативный размер земельного участка для
многоквартирного
дома
предлагалось
определять
как
математическое
произведение общей площади жилых помещений в доме и удельного
показателя земельной доли, приходящейся на 1 кв. м площади жилых
помещений. При этом косвенно предусматривалась возможность учета
этажности застройки и количество проживающих. Использование названных
Методических указаний при определении размеров участка для одного
многоквартирного дома представляется обоснованным и сегодня в части, не
противоречащей положениям ныне действующих Земельного, Жилищного и
Градостроительного кодексов РФ, национальных стандартов, принятых в более
поздний период.
Статьями
7
и
8
Градостроительного
кодекса
РФ
утверждение
региональных и местных нормативов градостроительного проектирования
отнесено
к
полномочиям
в
области
градостроительной
деятельности
соответственно органов государственной власти субъектов Федерации и
органов местного самоуправления. В целях обеспечения соответствия
принятых ими нормативов градостроительного проектирования требованиям
рассмотренных выше Федеральных законов и национальных стандартов
методы
расчета
нормативного
размера
33
земельного
участка
для
многоквартирного дома должны учитывать показатели площади застройки
дома и площади жилых помещений в доме, этажности дома, а также количества
проживающих в доме людей.
12. Возможно ли установление иного порядок предоставления
земельных участков льготным категориям граждан (инвалидам и др.)?
В соответствии с частью 1 статьи 34 Земельного кодекса РФ органы
государственной
власти
и
органы
местного
самоуправления
обязаны
обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые
находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности,
справедливости,
публичности,
открытости
и
прозрачности
процедур
предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы
обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления
таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и
принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до
определенного указанными процедурами срока.
Не допускается установление приоритетов и особых условий для
отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.
Таким образом, все льготы, устанавливаемые для предоставления
земельных участков могут быть установлены лишь на законодательном уровне
13. Каким образом, прекращать право постоянного бессрочного
пользования в порядке ст. 53 ЗК РФ при отсутствии правообладателя
ликвидированного юридического лица?
Общие
основания
прекращения
права
постоянного
(бессрочного)
пользования земельным участком установлены в статье 45 Земельного кодекса
34
Российской Федерации
14. Имеет ли право субъект РФ своим законом установить случаи
выделения земельных участков из земель с/х назначения, находящихся в
фонде перераспределения в собственность или аренду без проведения
торгов (аукционов)?
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные
участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться
гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в
собственность
на
возмездной
или
безвозмездной
основе
в
случаях,
установленных федеральными законами и законами субъектов Российской
Федерации.
15. Каким образом передаются полномочия по распоряжению и
выделению земельных участков для строительства из ведения районов в
ведение сельских поселений?
Передача полномочий от муниципального района сельскому поселению
осуществляется в соответствии с частью 4 статьи 15 Федерального закона от
06.10.2003
№
131-ФЗ
«Об
общих
принципах
организации
местного
самоуправления в Российской Федерации»
16. Каков алгоритм действий изменения вида категории земель
(например земли с/х назначений) в земли населенных пунктов(поселений)
на территории городских МО?
35
Данный вопрос регулируется Федеральным законом от 21.12.2004 № 172ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
17. Каким образом происходит предоставление земельных участков
через конкурс (аукцион)?
Данный вопрос подробным образом регулируется статьями 38, 38.1, 38.2
Земельного кодекса Российской Федерации.
18. Чем определяется процедура проведения кадастровой оценки?
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г.
№ 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой
оценки земель».
36