пример - Экспертный совет

Уважаемые коллеги!
Перед вами пример отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный с
учетом требований Закона об оценочной деятельности и ФСО №1-3 (в редакциях, действующих на
01.11.2013 г.).
Обратите внимание на следующее.
1. Пример может быть использован только при оценке земельных участков, когда
предполагаемым использованием является «для установления кадастровой стоимости в
размере рыночной» (далее - оспаривания кадастровой стоимости).
При составлении отчетов для оспаривания кадастровой стоимости следует учитывать
некоторые специфические особенности в части формулировки объекта оценки, допущений,
некоторые тонкости юридического характера, которые не актуальны в обычном отчете. Все
такие особенности отмечены по тексту примера.
2. Настоящий пример отчета об оценке соответствует стандартам и правилам оценочной
деятельности НП «СРОО «Экспертный совет», которые не содержат дополнительных
требований относительно федерального законодательства (если вы являетесь членом другой
СРОО, следует дополнительно учитывать требования стандартов и правил оценочной
деятельности соответствующей СРОО);
3. Это пример отчета (Не образец и не шаблон!). Специфика конкретной оценочной ситуации
(конкретного объекта оценки и рыночной конъюнктуры) может привести к необходимости
корректировки примера, в том числе, в расчетной части.
Обращаем Ваше внимание, что некоторые разделы и фрагменты отчета не заполнены. В том
числе, в отчете не представлен анализ рынка объекта оценки. Данные элементы являются
специфическими в каждой конкретной оценочной ситуации.
4. Поскольку отчет об оспаривании кадастровой стоимости априори идет в суд или в комиссию
по оспариванию, то он должен быть рассчитан на более «формального» эксперта, поэтому в
данном примере мы постарались учесть самые мелкие придирки экспертов, излишне
буквально читающих ФСО.
5. Объект оценки является
вымышленным,
участками являются случайными
все совпадения с реальными земельными
Отчет № ___ от ____
об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Категория земель: земли населенных пунктов.
Разрешенное использование: для эксплуатации
мастерской.
Площадь: 1500 кв.м.
Адрес (местоположение): г. Тамбофф,
ул. Промышленная
Кадастровый номер: ХХХ
Заказчик:
ОАО « ________ »
Исполнитель:
Дата оценки:
01.01.2010 г.
Основание для проведения оценки:
Договор на проведение оценки №___ от
10.09.2013 г.
1
Содержание
1. Основные факты и выводы .............................................................................................................................. 3
1.1. Общая информация, идентифицирующая Объект оценки ......................................................... 3
1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке........ 3
1.3. Итоговая величина стоимости Объекта оценки .............................................................................. 3
2. Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки ....... 4
2.1. Сведения о Заказчике................................................................................................................................. 4
2.2. Сведения об Оценщике .............................................................................................................................. 5
2.3. Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор ....... 5
2.4. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при
проведении оценки ............................................................................................................................................... 5
3. Применяемые стандарты оценочной деятельности .............................................................................. 6
4. Описание Объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие
количественные и качественные характеристики объекта оценки .................................................... 7
4.1. Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные
характеристики Объекта оценки ..................................................................................................................... 7
4.2. Количественные и качественные характеристики объекта оценки...................................... 7
4.3. Результаты фотофиксации ....................................................................................................................... 8
5. Анализ рынка .......................................................................................................................................................... 9
5.1. Описание города Тамбофф ....................................................................................................................... 9
5.2. Обзор рынка земельных участков г. Тамбофф в декабре 2009 г. ......................................... 9
6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.................................................... 10
7. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и
сравнительного подходов к оценке (последовательность определения стоимости Объекта
оценки) ......................................................................................................................................................................... 12
7.1. Методология оценки Объекта оценки ............................................................................................... 12
7.2. Обоснование выбора подходов и методов ...................................................................................... 15
7.3. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом Error! Bookmark
not defined.
7.4. Оценка Объекта оценки сравнительным подходом .................................................................... 16
8. Согласование результатов .............................................................................................................................. 25
9. Источники информации ................................................................................................................................... 26
10. Приложения ........................................................................................................................................................ 27
10.1. Документы об образовании Оценщика .......................................................................................... 27
10.2. Сведения о членстве Оценщика в саморегулируемой организации ................................ 27
10.3. Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика ................................. 27
10.4. Сведения об объектах-аналогах ....................................................................................................... 27
10.5. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные
характеристики Объекта оценки ................................................................................................................... 27
2
1. Основные факты и выводы
1.1. Общая информация, идентифицирующая Объект оценки
Объектом оценки является земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов.
Разрешенное
использование:
для
эксплуатации
мастерской.
Площадь:
1500
кв.м.
Адрес
(местоположение): г. Тамбофф, ул. Промышленная. Кадастровый номер: ХХХ
Подробная характеристика Объекта оценки представлена в разделе «Описание Объекта
оценки».
1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к
оценке
В процессе проведенных работ получены следующие результаты:
Наименование Объекта
Земельный участок. Категория земель:
земли населенных пунктов. Разрешенное
использование: Для эксплуатации
мастерской. Площадь: 1500 кв.м.
Кадастровый (или условный) номер: ХХХ
Адрес
Объекта
Затратный
подход
г. Тамбофф,
Обоснованно
ул.
не
Промышленная применялся
Сравнительный
подход
Доходный
подход
1 283 000 руб.
(НДС не
облагается*)
Обоснованно
не
применялся
1.3. Итоговая величина стоимости Объекта оценки
Проведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том,
что по состоянию на дату оценки 01.01.2010 г. итоговая величина рыночной стоимости Объекта
оценки округленно (НДС не облагается) составляет:
1 283 000 (Один миллион двести восемьдесят три тысячи) рублей.
* Согласно ст. 146 пункт 2 подпункт 6 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются
объектом налогообложения (по налогу на добавленную стоимость)
3
2. Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных
стандартов оценки
№
п/п
Наименования
обязательного
реквизита Задания
на оценку
Информация
1
Объект оценки
Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное
использование: для эксплуатации мастерской. Площадь: 1500 кв.м. Адрес
(местоположение): г. Тамбофф, ул. Промышленная. Кадастровый номер: ХХХ (далее –
Объект оценки)
2
Имущественные права
на Объект оценки
Собственность. Субъектом права собственности является Муниципальное образование
город Тамбофф.
Аренда. Арендатором является Открытое Акционерное общество «___________»
3
Цель оценки
Определение стоимости Объекта оценки.
4
Предполагаемое
использование
результатов оценки
и связанные с этим
ограничения
Для предоставления в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости для установления кадастровой стоимости в
размере рыночной. Отчет об оценке не может быть использован для иных целей.
5
Вид стоимости
рыночная
6
Дата оценки
01.01.2010 г.
7
Срок проведения
оценки
с 10.09.2013 г. по 15.09.2013 г.
8
Допущения и
ограничения, на
которых должна
основываться оценка
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями, если иное
дополнительно не зафиксировано в отчете:

…

Оценщик, использовал при проведении оценки Объекта документы на
10.09.2013г., полученные от Заказчика, и допускал, что с даты оценки до
даты, указанной в документах, каких-либо существенных количественных и
качественных изменений характеристик Объекта оценки не произошло.

Учитывая предполагаемое использование результатов оценки – для
оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, оценщик исходил из
той предпосылки, что оцениваемый земельный участок оценивается в
предположении, что он является свободным от застройки и коммуникаций, в
расчетах не учитываетсяограничения (обременения) на Объекты оценки, за
исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным
правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом
субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа
местного самоуправления.
Прочие ограничения указаны по тексту настоящего Отчета.
2.1. Сведения о Заказчике
Сведения о заказчике
Организационно правовая форма:
Открытое Акционерное общество
Полное наименование:
Открытое Акционерное общество «___________» (далее – Заказчик)
Местонахождение:
ОГРН:
Дата присвоения ОГРН:
4
2.2. Сведения об Оценщике
Сведения об оценщике
Фамилия, имя, отчество
ФИО (далее – Оценщик)
Информация о членстве в
саморегулируемой организации
оценщиков
Включен в реестр членов Некоммерческого партнерства «Самореулируемая
организация
оценщиков
«Экспертный совет»
«01»
января
2010
г,
Регистрационный номер ______
Номер и дата выдачи документа,
подтверждающего получение
профессиональных знаний в области
оценочной деятельности
Диплом о профессиональной переподготовке _____выдан______ от 01 января
2010 г. по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».
Сведения о страховании гражданской
ответственности оценщика
Полис обязательного страхования ответственности оценщика № ______, период
страхования с 01.01.2013 г. по 31.12.2014 г., выданный ОАО «____». Страховая
сумма составляет 300 000 (Триста тысяч) рублей 00 копеек
Стаж работы в оценочной
деятельности
10 лет
Место нахождения Оценщика:
…
2.3. Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой
договор
Сведения об исполнителе
Организационно правовая форма:
Полное наименование:
Местонахождение:
ОГРН:
Дата присвоения ОГРН:
2.4. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при
проведении оценки
Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком, за исключением
указанных в Задании на оценку, при проведении оценки не установлены.
5
3. Применяемые стандарты оценочной деятельности
Настоящая оценка была выполнена с применением следующих стандартов оценки:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО № 1)», обязательный к применению при осуществлении оценочной
деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», обязательный к
применению
при
осуществлении
оценочной
деятельности,
утвержденного
приказом
Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», обязательный к
применению
при
осуществлении
оценочной
деятельности,
утвержденного
приказом
Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254;

Стандарты
и
правила
оценочной
деятельности
Некоммерческого
партнерства
«Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», утвержденные Советом НП
«Саморегулируемая организация оценщиков «ЭС» (Протокол № 4/2010 от «31» августа
2010г.) с изменениями и дополнениями, утвержденными Советом НП «СРОО «ЭС» (Протокол
№ 19/2011 от «12» мая 2011г.).
Использование федеральных стандартов оценки вызвано обязательностью их применения при
осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации, что установлено
положениями указанные стандартов. Применение стандартов и правил оценочной деятельности
Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»
является
обязательными
для
Оценщика,
поскольку
он
является
членом
Некоммерческого
партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».
6
4. Описание Объекта оценки с приведением ссылок на документы,
устанавливающие количественные и качественные характеристики
объекта оценки
4.1. Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные
характеристики Объекта оценки
В ходе проведения работ по оценке, Оценщику были предоставлены копии документов и
информация,
представленные
количественные
и
в
качественные
Приложении
к
характеристики
настоящему
Объекта
Отчету,
оценки.
устанавливающие
Основными
источниками
информации являлись:
1. Договор аренды № ____ от ____.
2. Кадастровый
план
земельного
участка
(выписка
из
государственного
земельного
кадастра) №от, выданный Управлением Роснедвижимости ….
3. …
4.2. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Параметр
Значение параметра
Источник информации
Имущественные права на Объект оценки и обременения, связанные с объектом оценки
Имущественные права на
Объект оценки
Собственность. Субъектом права собственности является Муниципальное образование
город Тамбофф.
Аренда. Арендатором является Открытое Акционерное общество «___________»
Существующие ограничения
(обременения) права:
Аренда (в соответствии с Заданием на оценку Договор аренды земельного участка № от
не учитывается)
, заключенный между
Физические свойства объекта оценки
Общая площадь, м2
1 500
Рельеф
ровный
Данные визуального осмотра
Форма
прямоугольная
Кадастровый план земельного участка
(выписка из государственного земельного
кадастра) №от, выданный Управлением
Роснедвижимости …
Коммуникации
Электро-, водо-, теплоснабжение,
канализация, газоснабжение
Справка №от
Наличие улучшений
Здание мастерской и КПП, выполненные из
кирпича площадью ____ (в соответствии с
Заданием на оценку не учитывается)
Данные визуального осмотра, …
Характеристики местоположения и окружения
Адрес Объекта
г. Тамбофф, ул. Промышленная
Кадастровый план земельного участка
(выписка из государственного земельного
кадастра) №от г., выданный Управлением
Роснедвижимости
Район
Ленинский
Карта г. Тамбофф
Плотность застройки
высокая
Тип застройки окружения
Производственно-складская застройка, рядом
расположены объекты коммерческого
назначения
Характеристика доступности
Доступность высокая, состояние дорожного
покрытия удовлетворительное
Благоустройство территории
дорога с асфальтовым покрытием
Данные визуального осмотра
Прочие характеристики Объекта оценки
Кадастровый номер
ХХХ
Категория земель
Земли населенных пунктов
Разрешенное использование
Для эксплуатации мастерской
Кадастровый план земельного участка
(выписка из государственного земельного
кадастра) № от , выданный Управлением
Роснедвижимости …
Кадастровый план земельного участка
(выписка из государственного земельного
кадастра) №от, выданный Управлением
Роснедвижимости …
7
Параметр
Значение параметра
Источник информации
Текущее использование
Соответствует разрешенному использованию
Кадастровая стоимость, руб.
10 226 687,5
Удельный показатель
кадастровой стоимости на
дату оценки руб./м2
8 181,35
Балансовая стоимость по
состоянию на 01.01.2010 г.,
руб.
Постановление Правительства
Тамбоффской области №____ от ______.
Балансовая стоимость не предоставлена Заказчиком, так как земельный участок не
стоит на балансе Заказчика. Информация о балансовой стоимости не влияет на
величину рыночной стоимости Объекта оценки
Информация об износе Объекта оценки
Не подвержен износу
Информация об устареваниях Объекта оценки
Не подвержен устареваниям
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые
имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки
Объект оценки не имеет элементов
Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его
стоимость
Не установлены
Рисунок 1. Схема местоположения Объекта оценки на карте города
Рисунок 2. Вид со спутника
4.3. Результаты фотофиксации
Осмотр
проводился
15.09.2013
г.
Во
время
осмотра
Объект
оценки
Оценщиком
был
сфотографирован. Фотографии приведены Оценщиком исключительно в качестве иллюстрационных
материалов для более полного представления об Объекте оценки.
Фото 1
Фото 2
Фото 3
Фото 4
8
5. Анализ рынка
5.1. Описание города Тамбофф
5.2. Обзор рынка земельных участков г. Тамбофф в декабре 2009 г.
Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится Объект оценки,
включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и
качественных характеристиках данных факторов
Ценообразующие
факторы,
использовавшимся
при
определении
стоимости,
и
обоснование значений диапазонов значений ценообразующих факторов
9
6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет определить наиболее доходное
и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует
максимальная стоимость объекта.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия
рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат
распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным,
санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически и технологически реальных в данной
местности и для данного участка способов использования.
Финансовая
осуществимость:
рассмотрение
того,
какое
физически
осуществимое
и
разрешенное законом использование будет приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того,
какой
из
правомочных,
физически
осуществимых
и
финансово
оправданных
вариантов
использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую
стоимость.
Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения,
рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.
Рассмотрев структуру рынка недвижимости города в целом и проведя анализ ближайшего
окружения объекта исследования, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может
быть востребована в зоне расположения Объекта.
Для
оцениваемого
Объекта
необходимо
рассмотреть
варианты
использования,
которые
физически возможны и юридически правомочны с точки зрения своего потенциально доходного
использования в случаях:
• использования участка земли как условно незастроенного (вакантного).
Анализ участка как незастроенного
Анализ наиболее эффективного использования земли как условно свободной выполняется в
двух случаях:
• при необходимости отдельной оценки участка земли;
• при выборе объектов для сравнительного анализа.
Как уже указывалось выше, понятие «наиболее эффективного использования», применяемое
в
настоящем
максимальной
Отчете, определяется
отдачей,
причем
как
вероятное
непременными
использование
являются
условия
оцениваемого
физической
Объекта
с
возможности,
юридической допустимости (правомочность) и финансовой оправданности (осуществимости) такого
рода действий.
При анализе критерия «Правомочность» (рассмотрение законных способов использования,
которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и
памятниках, экологическому законодательству, существующим ограничениям на использование
земельного
участка и
др.) было
установлено, что
земельный участок имеет разрешенное
использование – для эксплуатации мастерской. Оценка проводится в соответствии, с установленным
видом разрешенного использования земельного участка.
Физическая
возможность
-
физическая
осуществимость
рассматриваемого
варианта
использования обусловлена физическими характеристиками земельного участка (местоположение,
10
инженерно- геологические характеристики грунтов, размеры участка и т.д.). В ходе выполнения
данной работы техническая экспертиза земельного участка не проводилась. Предполагается, что
при реализации рассматриваемого ниже варианта использования участка препятствий физического
плана, таких как, например, неблагоприятные для строительства характеристики грунтов, на данной
территории не будет. В принципе, с точки зрения физической осуществимости, возможны
следующие
варианты
функционального
использования
здания
(или
комплекса
зданий),
построенного на условно вакантном рассматриваемом участке:
• торговое (торговый центр);
• офисное (офисный центр класса «В»);
• гостиничное (гостиница *** - ****);
• жилое;
• производственно-складское (невредные производства).
Для
остальных
функций
последние
два
критерия
(финансовая
целесообразность
и
максимальная продуктивность) численно не анализировались т.к. земельный участок предназначен
для эксплуатации мастерской.
Вывод: в связи с установлением кадастровой стоимости в размере рыночной, оценка
рыночной
стоимости
проводится
в
соответствии
с
текущим
видом
разрешенного
использования земельного участка.
11
7. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения
доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке
(последовательность определения стоимости Объекта оценки)
7.1. Методология оценки Объекта оценки
В случае проведения оценки земельных участков в рамках трёх подходов к оценке, в
соответствии с Методическими рекомендациями об определении рыночной стоимости земельных
участков (распоряжение от 6 марта 2002 г. № 568-р) и Методическими рекомендациями по
определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (распоряжение 10 апреля 2003
года № 1102-р) Министерства Имущественных отношений РФ по определению рыночной стоимости
земельных участков и права аренды земельных участков обычно используют следующие подходы:
Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного
рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату
проведения оценки. В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы: метод
сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.
1. Метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как
занятых, так и не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения метода –
наличие
информации
о
ценах
сделок
с
земельными
участками,
являющимися
аналогами
оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается
использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующие действия: определение
элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки,
а затем корректировка цен аналогов по каждому элементу сравнения, сглаживающая их отличия от
оцениваемого
земельного
участка,
и
расчет
рыночной
стоимости
объекта
оценки
путем
обоснованного обобщения полученных результатов. Метод позволяет получить объективный
результат только при наличии достаточной базы сравнения.
2. Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условиями применения метода являются наличие информации о ценах сделок с едиными объектами
недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый
земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,
включающего
в
себя
оцениваемый
земельный
участок,
путем
обоснованного
обобщения
скорректированных цен аналогов, расчет стоимости замещения или восстановления улучшений
земельного участка, а затем расчет рыночной стоимости земельного участка, как разницы этих двух
величин.
3. Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условиями его применения также является наличие информации о ценах с едиными объектами
недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый
земельный участок, а также информации о наиболее вероятной доле земельного участка в
рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка
его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости
единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем
обоснованного
обобщения
скорректированных
цен
аналогов
и
выделение
из
полученного
12
результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения на наиболее
вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора). В
рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод
остатка для земли, метод предполагаемого использования.
1. Метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки застроенных и
незастроенных
земельной
земельных
ренты
создаваемой
от
участков.
оцениваемого
земельным
участком,
Условие
участка.
применения
Метод
определение
метода
предполагает
величины
–
возможность
расчет
получения
земельной
соответствующего
ренты,
коэффициента
капитализации и расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной
ренты, то есть определения на дату проведения оценки стоимости всех будущих, равных между
собой или изменяющихся с одинаковым темпом, величин земельной ренты за равные периоды
времени. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от
сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
2. Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных
участков.
Условие
применения
метода
–
возможность
застройки
оцениваемого
участка
улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает расчет чистого операционного дохода от
единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных арендных
ставок, расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого
операционного дохода за определенный период времени и расчет рыночной стоимости земельного
участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости
воспроизводства или замещения улучшений.
3. Метод предполагаемого использования. Метод применяется для оценки застроенных и
незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность использования
земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает определение суммы и
временной
структуры:
расходов,
необходимых
для
использования
земельного
участка
в
соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, доходов от наиболее
эффективного использования земельного участка и операционных расходов, необходимых для
получения
доходов;
определение
ставки
дисконтирования,
соответствующей
уровню
риска
инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок и расчет стоимости земельного участка
путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного
участка.
Используются
только
элементы
затратного
подхода
в
части
расчета
стоимости
воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе
выделения.
Определение
рыночной
стоимости
земельного
участка
основывается
на
следующих
принципах.
Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны
удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного
времени.
Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в
результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и
покупателей.
13
Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы
или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время
рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к
продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения
определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.
В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип
часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной
степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения
земельных участков.
Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать
наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.
Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость
объекта недвижимости (земельного участка) зависит оттого, имеются ли на рынке аналогичные
объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не
должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка).
Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по
которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными
показателями, включая потенциальную полезность и доходность.
Принцип
ожидания
—
величина рыночной стоимости
земельного
участка
зависит
от
ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.
Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после
оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской
деятельности.
Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех
будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов
недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и
ограничения предложения. Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости
(земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или
доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости,
земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости
следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на
рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может
оказаться и существенно более высокой.
Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость
при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и
стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы,
обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы
наилучшим образом. Таким образом, для данного земельного участка и объекта недвижимости,
расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на
его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости.
Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля
стоимости
собственно
земельного
участка
в
общей
стоимости
объекта
недвижимости,
расположенного на нем.
14
Реализация
данного
принципа,
позволяет
выделить
из
общей
стоимости
объекта
недвижимости стоимость собственно земельного участка.
Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка
определяется исходя из его наиболее эффективного использования.
Данный принцип позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от
данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или
сооружение на нем находится в момент оценки.
Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на
конкретную дату (дата проведения оценки).
Выбор
того
или
иного
подхода
для
оценки
осуществляется,
исходя
из
специфики
оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в
представленной информации.
7.2. Обоснование выбора подходов и методов
На основании анализа имеющихся данных сделаны следующие выводы:
Затратный подход. Затратный подход не применяется для самостоятельной оценки земельного
участка, так как земельный участок является не возобновляемым активом. Используются только
элементы затратного подхода в сравнительном и доходном подходах для расчета стоимости
улучшений земельного участка. Учитывая вышеизложенное, Оценщик отказывается от применения
затратного подхода в отношении Объекта оценки.
Доходный подход. Расчет рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не
проводился, так как в г. Тамбоффе и Тамбоффской области отсутствует вторичный рынок аренды
земельных участков (в основном земельные участки, предоставляемые в аренду, являются
собственностью государства или муниципалитета, величина арендной ставки устанавливается не
рыночным способом), оценщик отказывается от применения метода капитализации земельной ренты
для расчета стоимости земельного участка.
Для
оценки
рыночной
стоимости
земельного
участка
методом
остатка
и
методом
предполагаемого использования необходимы данные о возможной застройке земельного участка
(архитектурно-планировочное решение здания), о расходах в процессе эксплуатации здания, о
величине
арендной
ставки,
о
величине
ставки
капитализации
и
ставки
дисконтирования
соответственно для каждого метода. Основные недостатки, связанные с применениям метода
остатка и метода предполагаемого использования для расчета стоимости земельного участка:
- архитектурно-планировочное решение здания оказывает сильное влияние на величину
затрат необходимых для строительства здания, выбор основных параметров здания (этажность,
высота этажа, площадь, необходимое благоустройство) является не обоснованным как при текущем
варианте застройки объекта оценки, так и при возможном альтернативном варианте;
- большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности
определения
коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами – результаты очень
сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования;
- величина расходов в процессе эксплуатации здания в связи с тем, что здания на дату
оценки отсутствуют, может быть определена только экспертным путем на основании использования
данных о расходах по аналогичным зданиям;
15
-
при
расчете
методом
предполагаемого
использования
большая
неопределенность
результатов из-за использования в расчетах прогнозов.
В связи с вышеизложенным Оценщик отказывается от применения доходного подхода для
расчета стоимости земельного участка.
Сравнительный подход. Для оценки земельных участков сравнительным подходом требуется
наличие
информации
о
ценах
сделок
с
земельными
участками,
являющимися
аналогами
оцениваемого, при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается
использование цен предложения. В результате анализа рынка земельных участков г. Тамбофф и
Тамбоффской
области
выявлена
информация
о
предложениях
по
участкам,
аналогичным
оцениваемому земельному участку. В связи с этим оценщик считает возможным применение
сравнительного подхода (метод сравнения продаж).
7.3. Оценка Объекта оценки сравнительным подходом
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на
принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что
благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не больше той
суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам,
сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по
которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно
использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости имущества включает следующие этапы:
1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) земельных участков,
которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор
и
проверка
выставления
информации
по
объектов-аналогов
каждому
к
объекту
продаже,
(о
цене
физических
предложения,
дате
характеристиках,
местоположении объектов и др.).
3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по нескольким параметрам
(местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
4. Корректировка
листинговых
стоимостей
по
каждому
сопоставимому
объекту
в
соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины
поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода
«сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
5. Согласование скорректированных стоимостей сопоставимых объектов и определение
показателя стоимости оцениваемого объекта.
Выбор единицы сравнения
Можно выделить три основных критерия выбора единицы сравнения:
1. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими
специалистами на конкретном сегменте рынка.
2. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов
(«общий знаменатель»).
3. Данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что
существенно
ослабляет
зависимость
этой
характеристики
от
общего
количества
ценообразующего фактора.
16
Исходя из вышеизложенного в качестве единицы сравнения Оценщиком выбрана цена за 1 м2
площади участка. Этим же объясняется отказ от использования других единиц сравнения.
Подбор аналогов
Для расчета стоимости 1 м2 земельного участка Оценщиками использованы данные городского
каталога
недвижимости
«Тамбоффская
правда»,
«Коммерческая
недвижимость»,
«Бюллетень
недвижимости», «Недвижимость», а также Интернет сайты:

www.rosrealt.ru;

http://tamboff.olx.ru;

www.restate.ru;

http://nedv.info.
Для проведения ретроспективной оценки Оценщиком были проанализированы предложения
на дату проведения оценки по выставленным на продажу земельных участкам. Ниже представлено
описание всех земельных участков, которые были выставлены на продажу на открытом рынке и
наиболее близки Объекту оценки по своим характеристикам.
17
Объект оценки
Адрес
Г. Тамбофф, ул. Промышленная
Общая площадь, м2
1 500
тождественно праву
собственности
Земли населенных пунктов
Вид права
Категория земель
Вид разрешенного
использования
Наличие построек
Наличие коммуникаций
Особенности местоположения
Аналог 1
Г. Тамбофф, ул. Тяжелой промышленности,
23
1 000
Аналог 2
Г. Тамбофф, ул. Легкой
промышленности, 44
850
Аналог 3
Г. Тамбофф, ул. Самой легкой
промышленности, 44
1 500
собственность
собственность
собственность
земли населенных пунктов
земли населенных пунктов
земли населенных пунктов
Для эксплуатации мастерской
Под промышленные объекты
Для строительства цеха
Для размещения склада
условно свободный
Электро-, водо-, тепло,
канализация, газоснабжение,
оценивается без учета
коммуникаций
Расположен в промышленнокоммунальной зоне, высокие
транспортные и пешеходные
потоки, улица с двухсторонним
движением
свободный
свободный
свободный
Коммуникации по границе, есть
возможность подключения
Коммуникации по границе, есть
возможность подключения
Коммуникации по границе, есть
возможность подключения
Расположен в промышленнокоммунальной зоне, средние
транспортные и пешеходные
потоки, улица с двухсторонним
движением
предложение
Декабрь, 2009
850 000,00
"Тамбоффская правда" №100
от 05 декабря 2009 г. Частное
лицо, тел.
Расположен в промышленнокоммунальной зоне, высокие
транспортные и пешеходные
потоки, улица с двухсторонним
движением
предложение
Декабрь, 2009
1 500 000,00
http://www.avito.ru/tambov/
zemelnye_uchastki/uchastok_
20_sot._232993652
Расположен в промышленно-коммунальной
зоне, средние транспортные и пешеходные
потоки, улица с двухсторонним движением
Вид информации
Дата предложения
Цена, руб.
предложение
Декабрь, 2009
1 000 000,00
Источник информации
"Тамбоффская правда" №100 от 05 декабря
2009 г. Частное лицо, тел.
18
Рисунок 3. Схема местоположения объектов-аналогов на карте города
Обоснование корректировок
Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого Объекта цены
аналогов необходимо проанализировать и при необходимости скорректировать по следующим
элементам сравнения:

на дату продажи;

на уторгование (снижение цены в процессе торгов);

на объем передаваемых прав;

на финансовые условия;

на условия продажи;

на состояние рынка;

на местоположение;

на масштаб (размер);

на категорию и разрешенное использование земель;

на наличие коммуникаций.
Поправка на дату продажи
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости Объекта оценки
информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Поправка на уторгование
Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж
имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на
основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о реальных
сделках является «закрытой» информацией. Наиболее доступными являются данные о ценах
предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу.
По мнению Оценщиков, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены
должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время
торгов.
Величина
поправки
на
уторгование
определена
на
основе
аналитической
информации,
полученной ООО «Русская Служба Оценки», г. Москва - А.А. Марчук, Е.А. Бутова (опубликовано на
23.03.2009 г)1, при анализе рынков недвижимости 14 городов Российской Федерации с различной
численностью населения.
Численность
населенного
пункта,
тыс.чел.
1
Жилая
Торговая
Офисная
Производственная и
складская
недвижимость
Земельные
участки
при
продаже
при
аренде
при
продаже
при
аренде
при
продаже
при
аренде
при
продаже
при
аренде
при продаже
более 500
11%
8%
15%
13%
15%
14%
15%
13%
15%
250-500
9%
6%
13%
11%
13%
12%
13%
11%
13%
менее 250
9%
6%
13%
11%
13%
12%
13%
11%
13%
http://www.rusvs.ru/data/files/articles/rusvs-05.pdf
19
Как было указано в описании г. Тамбофф, численность его населения составляет 400 тыс.
человек, таким образом, величина корректировки цен предложения для объектов–аналогов
составляет -13%.
Поправка на объем передаваемых прав
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его
стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право
аренды и право собственности имеют различную стоимость.
Исходя из допущения и ограничений (см.
соответствующий раздел)
земельный участок
оценивается без учета прав и обременений. Целью данной оценки является определение рыночной
стоимости Объекта оценки. Поскольку под рыночной стоимостью объекта оценки понимается
наиболее вероятная цена отчуждения (то есть продажи) объекта оценки, а при продаже покупатель
получит право собственности на Объект оценки, то Объект оценки должен быть оценен «на уровне»
права
собственности.
Следовательно,
если
объекты-аналоги
находятся
в
собственности,
корректировка не требуется, а если объекты-аналоги предлагаются к продаже на праве аренды,
необходимо введение корректировки.
В данном случае все объекты-аналоги предлагаются на праве собственности, поэтому поправка
не требуется.
Поправка на финансовые условия
Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору
не проводилась.
Поправка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках
продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не
приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим,
корректировка по данному фактору не проводилась.
Поправка на состояние рынка
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация,
корректировка по данному фактору не проводилась.
Поправка на местоположение
При анализе месторасположения следует учитывать удаленность от наиболее привлекательных
районов, характер окружающего типа землепользования, социальную инфраструктуру,
экологическое состояние района, принимать во внимание фактор транспортной доступности.
В населенных пунктах земельные участки различаются по стоимости в зависимости от следующих
факторов влияния (Источник информации К.т.н. Яскевич Е.Е. Подходы к концепции стоимости
земельных участков):
Доступности населения к центру города, объектам культуры и т.д.;
Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
Уровня развития сферы культурно – бытового обслуживания;
Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;
Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории
разрушительным воздействиям природы;
20
Рекреационной ценности территории.
Информация по процентному изменению стоимости объекта в зависимости от факторов
предоставлена следующими специалистами:
№ п/п
Эксперт
Квалификация, стаж работы
Степень участия
Контактные данные
1
Иванов Иван
Иванович
оценщик 1 категории, стаж работы в
оценочной деятельности 5 лет
ООО «», тел.
2
Иванов Петр
Иванович
оценщик 1 категории, стаж работы в
оценочной деятельности 6 лет
ООО «», тел.
3
Иванов Сидор
Иванович
оценщик 1 категории, стаж работы в
оценочной деятельности 7 года
ООО «» тел
4
Иванов Иван
Петрович
ведущий риэлтор отдела
коммерческой недвижимости, стаж
работы в риэлторской деятельности 8
лет
Агентство недвижимости
«», тел.
5
Иванов Иван
Сидорович
специалист, стаж работы в
риэлторской деятельности 9
Агентство недвижимости
«»,тел.
6
Петров Иван
Иванович
риэлтор, стаж работы в риэлторской
деятельности 10 лет
Агентство недвижимости
«», тел. 8
Вышеуказанные специалисты привлекались с целью повысить точность оценки и ее соответствие
текущей рыночной ситуации.
В
зависимости
от
характеристики
отличий
Объекта
оценки
и
объектов-аналогов
вышеперечисленные признаки могут учитываться в том или ином составе.
№
п/п
Эксперт
1
2
3
4
5
6
Аналог 1
Поправка, %
Аналог 2
Поправка, %
Аналог 3
Поправка, %
Иванов Иван
Иванович
1%
2%
3%
Иванов Петр
Иванович
Иванов Сидор
Иванович
Иванов Иван
Петрович
Иванов Иван
Сидорович
Петров Иван
Иванович
4%
5%
6%
7%
8%
9%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
Нижние значения величин поправок достигаются при…
Верхние – при…
Поправка на масштаб
Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на
единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому в цены аналогов вносились
корректировки.
В процессе переговоров с представителем агентства недвижимости «» (тел.: ), оценщиками было
выявлено, что стоимость, в расчете на 1 сотку площади, сопоставимой с Объектом оценки может
отличаться как в большую так и меньшую сторону.
Данная тенденция характерна для рынка земельных участков г. Тамбофф (http://www.tambovmarkov.ru/, что подтверждается мнением экспертов указанных в таблице ниже).
21
Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены
на земельные участки от размера участка23.
№ п/п
Площадь участка, м2
Коэффициент поправки
(Ks)
1
до 5 000 включительно
1,35
2
от 5 000 до 10 000 включительно
1,25
3
от 10 000 до 50 000 включительно
1,06
4
от 50 000 до 100 000 включительно
1,00
5
от 100 000 до 250 000 включительно
0,93
6
от 250 000 до 500 000 включительно
0,88
7
от 500 000 до 1 000 000 включительно
0,83
8
от 1 000 000 до 2 500 000 включительно
0,78
9
от 2 500 000 до 5 000 000 включительно
0,75
10
от 5 000 000 и выше
0,71
Эта зависимость отражена на графике, представленном ниже.
1,6000
Кs 1,4000
-0,0853
y = 1,8359x
1,2000
1,0000
0,8000
0,6000
0,4000
0,2000
0,0000
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
,
Рисунок 4. Зависимость цены на земельные участки от размера участка
Наиболее точно (коэффициент корреляции 0,9922) эту зависимость описывает следующее
уравнение:
К S  1,8359  S 0, 0853
, где:
КS – коэффициент поправки;
S – площадь земельного участка, соток.
Расчет величины корректировок на площадь по данной формуле приведен в следующей таблице.
Наименование Объекта
Объект оценки
Объект-аналог №1
Объект-аналог №2
Площадь земельного
участка, м2
1 500
1 000
850
Коэффициент
корректировки (КS)
1,480071165
1,508512877
1,529570812
Корректировка на
площадь, %
-1,89%
-3,24%
2
Источник информации: А.Д. Власов, «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в
поселениях», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», №1(40), 2005 г. Поправка на площадь подчиняется
экспоненциальной зависимости
22
Площадь земельного
участка, м2
1 500
Наименование Объекта
Объект-аналог №3
Коэффициент
корректировки (КS)
1,457231121
Корректировка на
площадь, %
0,00%
Поправка на категорию и вид разрешенного использования земель
Объект оценки, также как и все объекты-аналоги, имеет категорию земель – земли населенных
пунктов,
разрешенное
использование
–
(для
размещения
производственных
или
складских
объектов).
Корректировка на категорию и разрешенное использование земель не проводилась.
Поправка на наличие коммуникаций
Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов не применялась т.к. Объект оценки
оценивается в предположении об отсутствии любых улучшений, в т.ч. коммуникаций, а объектыаналоги не имеют подключенных коммуникаций, но так же, как и объект оценки, могут быть
подключены к тем же коммуникациям, при этом возможности подключения к инденерным
коммуникациям – равные.
Схема согласования скорректированных цен объектов-аналогов
Здесь должно быть:
а.
описание схемы согласования, позволяющее проверить результаты согласования
б.
ее обоснование
Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа представлены
в таблице ниже.
23
Параметр
Объект оценки
Адрес
Г. Тамбофф , ул.
Промышленная
Общая площадь, м2
Вид права
Категория земель
Разрешенное использование
Наличие построек
Наличие коммуникаций
Особенности местоположения
Вид информации
Дата предложения
Цена, руб.
Источник информации
Скорректированная цена, руб.
Скорректированная цена, руб.м2
Поправка на уторгование
Скорректированная цена
Поправка на объем передаваемых
прав, руб.
Скорректированная цена, руб./м2
Поправка на финансовые условия
Скорректированная цена, руб./м2
Поправка на условия продажи
Скорректированная цена, руб./м2
Поправка на состояние рынка
Скорректированная цена, руб/м2
Поправка на местоположение
Скорректированная цена, руб./м2
Поправка на масштаб
Скорректированная цена, руб/м2
Поправка на категорию и
разрешенное использование
земель
Скорректированная цена, руб/м2
Поправка на наличие
коммуникаций
Скорректированная цена, руб/м2
Присвоенный вес
Итого рыночная стоимость,
руб./м2
Итого рыночная стоимость
Объекта оценки, руб.
Итого рыночная стоимость
Объекта оценки (с учетом
округления), руб.
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Г. Тамбофф, ул.
Г. Тамбофф, ул.
Г. Тамбофф, ул.
Тяжелой
Легкой
Самой легкой
промышленности, 23 промышленности, 44 промышленности, 44
1500
1000
850
1500
собственность
собственность
собственность
собственность
Земли населенных
земли населенных
земли населенных
земли населенных
пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
Для эксплуатации
Под промышленные
Для строительства
Для размещения
мастерской
объекты
цеха
склада
условно свободный
свободный
свободный
свободный
Электро-, водо-,
Коммуникации по
Коммуникации по
Коммуникации по
тепло,
границе, есть
границе, есть
границе, есть
газоснабжение,
возможность
возможность
возможность
канализация
подключения
подключения
подключения
Расположен в
Расположен в
Расположен в
Расположен в
промышленнопромышленнопромышленнопромышленнокоммунальной зоне, коммунальной зоне, коммунальной зоне, коммунальной зоне,
высокие
средние
средние
высокие
транспортные и
транспортные и
транспортные и
транспортные и
пешеходные потоки, пешеходные потоки, пешеходные потоки, пешеходные потоки,
улица с
улица с
улица с
улица с
двухсторонним
двухсторонним
двухсторонним
двухсторонним
движением
движением
движением
движением
предложение
предложение
предложение
предложение
Декабрь 2009
Декабрь 2009
Декабрь 2009
1 000 000,00
850 000,00
1 500 000,00
«Тамбоффская
«Тамбоффская
«Тамбоффская
правда» №100 от 05
правда» №100 от
правда» №100 от
декабря 2009 г.
05 декабря 2009 г.
05 декабря 2009 г.
Частное лицо, тел.
Частное лицо, тел.
Частное лицо, тел.
1 000 000,00
850 000,00
1 500 000,00
1 000,00
1 000,00
1 000,00
-13%
-13%
-13%
870,00
870,00
870,00
0%
0%
0%
870,00
0%
870,00
0%
870,00
0%
870,00
0%
870,00
-1,89%
853,57
870,00
0%
870,00
0%
870,00
0%
870,00
0%
870,00
-3,24%
841,81
870,00
0%
870,00
0%
870,00
0%
870,00
0%
870,00
0%
870
0%
0%
0%
853,57
841,81
870,0
0%
0%
0%
853,57
841,81
870,0
855
1 282 500
1 283 000
Проведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что
по состоянию на дату оценки 01.01.2010 г. итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки
(НДС не облагается) составляет:
1 283 000 (Один миллион двести восемьдесят три тысячи) рублей.
24
8. Согласование результатов
Общеизвестно, что каждый из подходов к оценке рыночной стоимости имеет свои особенности,
касающиеся, в частности, области применения. Сравнительный подход, например, дает наиболее
обоснованные результаты в случаях, когда имеются достоверные данные для сопоставления
объекта оценки с аналогичными объектами недавно совершенных сделок купли-продажи. Доходный
подход дает наиболее обоснованные результаты в случае, если рынок аренды для аналогичных
объектов дает возможность максимально реализовать доходный потенциал, арендная стоимость
растет и есть все основания для того, чтобы делать прогнозы на будущее. Затратный подход в
большей степени применим в случаях, когда объект оценки либо имеет ограниченный рынок, либо
не имеет рынка совсем.
В рамках данного отчета был использован один подход – его результатам присвоен вес в размере
единицы. Согласование результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта
оценки представлено в таблице ниже.
Наименование Объекта
Адрес Объекта
Затратный
подход, руб.
Земельный участок. Категория
земель: земли населенных
пунктов. Разрешенное
использование: Для
эксплуатации мастерской.
Площадь: 1500 кв.м.
Кадастровый (или условный)
номер:
г. Тамбофф
-
Сравнительный
подход, руб.
Доходный
подход,
руб.
Итоговая
величина
рыночной
стоимости, руб.
1 283 000
-
1 283 000
Проведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что
по состоянию на дату оценки 01.01.2010 г. итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки
(НДС не облагается) округленно составляет:
1 283 000 (Один миллион двести восемьдесят три тысячи) рублей.
Оценщик, директор
__________/ФИО
25
9. Источники информации
1. …
26
10. Приложения
10.1. Документы об образовании Оценщика
10.2. Сведения о членстве Оценщика в саморегулируемой организации
10.3. Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика
10.4. Сведения об объектах-аналогах
10.5. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные
характеристики Объекта оценки
27