avtoref1799x
advertisement
На правах рукописи ПЕТРОВА ЕКАТЕРИНА СЕРГЕЕВНА Гражданско-правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право АВТОРЕФЕРАТ диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук Москва – 2013 Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российский государственный социальный университет». Научный руководитель: Ситдикова Любовь Борисовна доктор юридических наук, профессор Официальные оппоненты: Михайлова Ирина Александровна доктор юридических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Российская государственная академия интеллектуальной собственности», профессор кафедры гражданского и предпринимательского права Матвеева Наталья Алексеевна кандидат юридических наук, доцент, ФГОБУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», доцент кафедры гражданского права Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления» Защита состоится «20» декабря 2013 года в 11 ч. 00 мин. на заседании диссертационного совета Д 504.001.15 в Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, г. Москва, проспект Вернадского, дом 84, 6-й учебный корпус, ауд. 2076. С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации». Автореферат разослан «__» ______ 2013 года. Ученый секретарь диссертационного совета В.В. Зайцев ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДОВАНИЯ Актуальность темы исследования. В течении длительного периода времени сфера оказания риелторских услуг не вызывала интереса в гражданско-правовой доктрине, в связи с отсутствием рынка недвижимости и самого деления имущества на движимое и недвижимое. Кардинальные изменения, произошедшие в постсоветском пространстве, существенным образом отразились на институте собственности, что предопределило формирование новой составляющей экономики. В связи с этим риелторская деятельность до сих пор является неисследованным институтом для современной России. Возникновение рынка недвижимости способствовало появлению различных рыночных структур, которые обеспечивают более эффективный оборот недвижимости и соответственно появления различных видов услуг, посредством которых граждане и юридические лица разрешают свои потребности в объектах недвижимости. Особое место среди услуг, оказываемых на рынке недвижимости, занимают риелторские услуги (услуги посредников), основное назначение которых – удовлетворение общественных потребностей, связанных с недвижимостью. За последнее 15 лет количество сделок с недвижимостью совершенных, в том числе, и при участии посреднических структур, значительно возросло. Так в III квартале 2012 года общий объем сделок по покупке недвижимости в России вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года, а по предварительным прогнозам аналитиков, в 2013 году объем сделок с недвижимостью в России может составить 7,5 млрд долл. Поэтому вполне объяснимо, что обязательства по оказанию риелторских услуг в настоящее время стали весьма распространенным явлением. Однако результат их оказания не всегда оправдывают ожидания как заказчика, так и исполнителя, и в первую очередь, это связано с проблемами гражданско-правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг, которые обуславливаются рядом факторов. 3 Во-первых, несмотря на широкое применение на практике понятия риелторская услуга, ее нормативно-правовое закрепление не нашло отражение в законодательстве России. Отсутствует данное понятие и в локальных нормативных актах профессиональных объединений риелторов. Следует отметить большой диапазон мнений и в научных исследованиях по вопросам содержания риелторской услуги, порядке и принципах ее оказания. Исследователи и практикующие специалисты, в том числе члены профессиональных объединений риелторов предлагают включить в перечень риелторской деятельности широкий круг довольно разнородных видов услуг. Все это порождает конструкций, многообразие которые и применяются противоречивость различными договорных субъектами рынка недвижимости при оказании риелторских услуг. Кроме того, отсутствие соответствующего законодательного урегулирования приводит на практике к свободному формулированию и толкованию условий договорного обязательства, которое не способствует защите прав и законных интересов участников гражданского оборота. Во-вторых, такая форма организации как саморегулирование позволяющая осуществлять правовой контроль за предпринимательской деятельностью, хотя и получила законодательное закрепление, однако оказалась не востребованной среди субъектов, оказывающих риелторские услуги. Поэтому существует необходимость в разработке и принятии нормативно-правовых актов, способных определить как порядок оказания риелторских услуг, так и механизм защиты прав и законных интересов участников. В-третьих, неразрешенность проблем правового регулирования в сфере оказания риелторских услуг, приводит к проблемам и в правоприменительной деятельности судов. При отсутствии нормативно правового регулирования риелторской деятельности, судам сложно разграничить риелторские услуги от иных видов услуг, связанных с недвижимостью, что приводит к неоднозначным и противоречивым судебным решениям. 4 Следует также заметить, что потребителями риелторских услуг выступает широкий круг его участников. Главными участниками являются физические лица, на которых приходится основной объем оказываемых услуг. Поэтому высокая социально-экономическая значимость риелторских услуг предполагает осуществление дополнительных исследований в части оптимизации гражданско-правового деятельности, разработки принципов ее в новых регулирования научно-обоснованных регулировании с целью повышения риелторской подходов и качества и эффективности оказания риелторских услуг. Таким образом, неразрешенность теоретических и практических проблем, необходимость в выработке рекомендаций и предложений в процессе формирования законодательства в сфере оказания риелторских услуг, предопределило выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность. Степень научной разработанности проблемы. Значительное внимание исследованию проблем правового регулирования отношений в сфере оказания услуг уделяли в своих трудах такие известные ученыецивилисты, как: Н.А. Баринов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.В. Зайцев, А.Ю. Кабалкин, Ю.Х. Калмыков, О.А. Красавчиков, М.В. Кротов, В.П. Мозолин, В.А. Ойгензихт, А.Е. Шерстобитов, Л.И. Шевченко, Е.Д. Шешенин В.Ф. Яковлев и другие ученые. В настоящее время в разработку основ правового регулирования отношений по оказанию услуг в различных сферах деятельности внесли существенный вклад: А.В. Барков, Д.А. Жмулина, М.В. Кратенко, Р.Н. Мородумов, А.И. Петров, Л.В. Санникова, Л.Б. Ситдикова, Д.И. Степанов, Е.Г. Шаблова, О.М. Щуковская и другие ученые. Исследование проблем договора оказания риелторских услуг рассмотрено в работе Е.В. Накушновой, договорному регулированию риелторской деятельности в Российской Федерации посвящена работа Д.В. Петелина, регулирование гражданских правоотношений в сфере риелторской деятельности изучено А.Н. Рудяковым. 5 Несмотря на то, что отдельные аспекты, связанные с оказанием риелторских услуг хотя и рассматривались сквозь призму договорного регулирования, в то же время комплексные научные исследования современными учеными в данной сфере деятельности были изучены не до конца. Все вышеизложенное свидетельствует о необходимости исследования сферы оказания риелторских услуг, проблем их правового регулирования в договорных отношениях, а также в выработке научных подходов, отражающих существо возмездного оказания риелторской услуги. Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в решении теоретических и практических проблем гражданско-правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг, а также в выработке рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства в данной сфере деятельности. Достижение поставленной цели предопределяет постановку и решение следующих задач: – сформулировать понятие –« риелторская услуга »; – рассмотреть существующие научные классификации риелторских услуг и разработать юридически значимые критерии классификации рассматриваемых услуг; – выявить существенные условия договора; – проанализировать выявление критериев качества надлежащего исполнения договора; – рассмотреть существенные условия и содержание договора возмездного оказания риелторских услуг; – исследовать правовой статус субъектов договора возмездного оказания риелторских услуг; – рассмотреть правовые средства защита прав потребителей риелторских услуг. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере оказания риелторских услуг. Предмет исследования составляют нормативно-правовые акты, регламентирующие отношения в сфере оказания риелторских услуг, 6 исследования ученых-правоведов, материалы судебно-арбитражной практики, а также существующая практика договорной работы. Методологическая основа исследования. В процессе написания работы применялась следующая совокупность общенаучных и частнонаучных методов исследования: анализа и синтеза, аналогии, индукции и дедукции, а также статистический, сравнительно-правовой, формально-юридический, исследования. межотраслевой Вышеперечисленные методы методы юридического позволили провести комплексный анализ исследуемого явления. Теоретическую основу исследования составляют труды отечественных ученых-правоведов, названных выше. Кроме того, сделанные в диссертации выводы опираются также на труды таких ученых, как: Т.Е. Абовой, М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, С.М. Амосова, Л.В. Андреевой, В.А. Белова, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, Г.К. Дмитриевой, Б.Д. Завидова, В.В. Зайцева, Т.В. Закупень, С.В. Запольского, О.С. Иоффе, Я.А. Канторовича, Л.О. Красавчиковой, П.В. Крашенникова, Л.А. Лунца, М.Н Малеиной, Д.И. Мейера, Т.Н. Нештаевой, Л.А. Новоселовой, И.Б. Новицкого, С.И. Носова, Б.И. Пугинского, Ю.В. Романца, В.А. Рясенцева, О.Н. Садикова, С.В. Сарбаша, Б.М. Сейнароева, А.П. Сергеева, В.Л. Слесарева, В.И. Суханова, В.А Тархова, В.С. Толстого, Ю.К. Толстого, Л.В. Тумановой, Д.А. Фурсова, С.А. Хохлова, В.П. Чичканова, Л.И. Шевченко, Г.Ф. Шершеневича, М.К. Юкова, В.Ф. Яковлева и других специалистов в области теории права и гражданского права. В процессе диссертационного исследования автор опирался также на труды зарубежных ученых, в числе которых М. Кронгауз, К. Гронрус, Ф. Котлер, У Стентон, У Сэссер, Т. Хилл. Эмпирической базой исследования составили постановления и определения Конституционного суда РФ, материалы судебной практики Верховного и Высшего арбитражного судов РФ, обзоры судебной практики, опубликованные судебные решения, законодательные и нормативно- правовые акты Российской Федерации, законодательство зарубежных стран, в том числе стран СНГ. 7 В работе также использованы материалы Роспотребнадзора опубликованные в официальных Интернет-сайтах, и ряда иных органов и организаций, а также неопубликованные материалы правоприменительной практики отдельных регионов России. Научная новизна диссертации. Научная новизна предпринятого автором исследования определяется недостаточной изученностью вопросов гражданско-правового регулирования риелторских Данная услуг. монографическим отношений диссертация исследованием, в сфере является посвященным оказания комплексным научному анализу современного состояния риелторских услуг. В диссертационной работе представлена целостная концепция гражданско-правовому регулированию отношений в сфере оказания риелторских услуг, которая позволяет решить целый ряд проблем, а именно: – представлены авторские определения понятий: «риелторская услуга», «риелтор», «риелторская деятельность», «договор возмездного оказания риелторских услуг»; – представлена и научно обоснована классификация риелторских услуг; – выработаны принципы, определяющие правовой статус исполнителя риелторских услуг; – предложены механизмы, позволяющие определить качественные показатели риелторских услуг; – сформулированы предложения по вопросам гражданско-правовой ответственности исполнителя-риелтора по своим обязательствам, а также по способам обеспечения исполнения обязательств. Основные выводы, конкретизирующие научную новизну исследования, отражены в положениях, выносимых на защиту: 1. Предлагается авторское определение понятия «риелторская услуга», под которой следует понимать посреднические действия или деятельность юридического лица (индивидуального предпринимателя) по подготовке и сопровождению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, 8 объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществлению данных сделок на основе соглашения с заинтересованным лицом. Формулирование данной дефиниции стало возможным в результате выявления трех существенных признаков, свойственных риелторской услуги, а именно: – цель услуги, определяется заданием заказчика; – исполнение услуги путем совершения посреднических действий в подготовке и проведении гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них; – осуществление сделок на основе соглашения с заинтересованным лицом. 2. По своей правовой природе договор в сфере оказания риелторских услуг является смешанным, поскольку содержит различные элементы других видов договоров, которые в зависимости от вида оказываемой услуги можно разделить на: 1) информационные и консультационные услуги, предусматривающие получения информации и (или) консультации относительно объекта недвижимости; 2) посреднические услуги, предусматривающие непосредственное участие риелтора во взаимоотношениях с контрагентами недвижимого имущества. 3. В результате проведенного исследования диссертант делает вывод, что отсутствие договоренности сторон по вопросу о цене и сроках оказания риелторской услуги создает невозможным надлежащее исполнение договора. В целях совершенствования практики заключения договора, обосновывается необходимость расширения условий договора с указанием на цену и срок оказания услуги. Существенными условиями договора возмездного оказания риелторских услуг являются: предмет договора (с указанием той предметной области, в которой оказывается услуга), цена (размер и порядок ее оплаты), срок оказания услуги. 4. Определен правовой статус и выявлены специфические черты, характерные для исполнителя в сфере оказания риелторских услуг: субъект предпринимательской деятельности 9 – юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель; соответствие квалификационным требованиям профессии; осуществление деятельности в сфере сделок с недвижимостью. На основании выделенных черт, предлагается авторское определение понятия «риелтор» – это субъект предпринимательской деятельности (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), осуществляющий профессиональную деятельность по подготовке и сопровождению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на них. Второй стороной в договоре является потребитель (заказчик). Потребитель – это гражданин (индивидуальный субъект). Безусловно, процесс потребления также присущ и коллективным субъектам. В доктринальных подходах учеными поднимается вопрос о необходимости признания потребителями и юридических лиц, учитывая, что в хозяйственном обороте они занимают такое же положение, что и граждане 5. Профессиональная деятельность риелтора должна основываться на следующих принципах: (1) принцип профессионального характера риелторской деятельности. Субъекты, занимающиеся риелторской деятельностью должны иметь соответствующую квалификацию; (2) принцип независимости исполнителя (от всех третьих лиц) в сфере оказания риелторских услуг. Риелтор должен наделяться правовым статусом юридического лица (индивидуального предпринимателя) и осуществлять риелторскую деятельность на основании гражданско-правового договора. Существенной гарантией действия данного принципа служит осуществление саморегулирования в сфере риелторской деятельности; (3) принцип публичной значимости риелторской деятельности. Исполнитель обязан страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору в сфере оказания риелторских услуг, что является одним из условий, обеспечивающим защиту прав и законных интересов. 6. Ввиду отсутствия в законодательстве и юридической доктрине условий оценки надлежащего исполнения договора в сфере оказания риелторских услуг с позиции ее качества, целесообразно руководствоваться следующими критериями: (1) информационные показатели (информационная 10 обеспеченность клиентов); (2) профессиональность исполнения риелторских услуг; квалификационные (3) требования, характеризующие профессионализм риелторской фирмы (индивидуального предпринимателя. 7. В ходе исследования риелторских услуг, правовых средств защиты потребителей выявлены: досудебная защита (претензионное) производство и судебная защита (исковое) производство. Установлено, что действующее законодательство не предусматривает обязательный претензионный порядок урегулирования споров в сфере оказания риелторских услуг. Обосновывается вывод, что предъявление претензии должно являться обязательным условием в досудебном урегулировании спора сторонами в договоре с потребителем, в том числе в договоре в сфере оказания риелторских услуг. Теоретическое и практическое значение исследования состоит в том, что содержащиеся в диссертационном исследовании теоретические выводы и положения внесут определенный вклад в совершенствование гражданскоправового регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг. Обобщенные выводы в работе по вопросам гражданско-правового регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг могут быть использованы при последующих научных разработках; служить для дальнейшего развития науки гражданского права, а также формирования законодательства, регулирующего риелторскую деятельность в Российской Федерации. Результаты исследования могут быть также использованы в практической деятельности риелторов при оказании услуг потребителям. Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена, рассмотрена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета. Основные научные положения диссертации, выводы и рекомендации, сформулированные автором, нашли отражение в 16 научных публикациях, в том числе 13 опубликовано в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК РФ. 11 Основные концептуальные положения и выводы исследования докладывались на конференциях: Международная научная конференция «Проблемы развития общественных наук: вопросы, решения, перспективы». Волгоград: Волгоградский государственный университет, 2011; VIII международная научная конференция «Образование, экономика, право в современном информационном обществе». Москва: Московский технологический институт «ВТУ», Московский университет им. С.Ю. Витте, 2012; X международная научно-практическая конференция студентов и аспирантов «Россия, страны Европы и Азии: проблемы развития и сотрудничества». Московский университет им. С.Ю. Витте, 2012; Международный научно-практический семинар «Эффективность права: теория и практика». МУ им. С.Ю. Витте, 2012. Научные выводы и положения, содержащиеся в диссертации, широко используются автором при чтении лекций и проведении семинарских занятий по курсам: «Гражданское право», «Российское предпринимательское право», «Правовое регулирование рынка недвижимости и риелторской деятельности», при подготовке учебных и учебно-методических пособий по данным дисциплинам, а также включены в информационно-правовые системы «Гарант» и «КонсультантПлюс». Структура работы определена ее целями и задачами и состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы и списка литературных источников. СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, дается представление о ее разработанности в науке, формулируются объект и предмет, ставятся цель и задачи исследования. Автором раскрывается научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, излагаются основные положения, выносимые на защиту, приводятся 12 сведения об апробации результатов исследования и структуре диссертационной работы. Глава первая «Гражданско-правовая характеристика риелторских услуг» посвящена исследованию теоретических подходов к формированию понятия риелторская услуга и особенностей ее правового регулирования. Первый параграф «Теоретические подходы и законодательные основы к формированию понятий «услуга», «риелторская услуга» аккумулирует в себе материал, исследующий теоретико-методологические подходы к формированию понятия «услуга», «риелторская услуга». Автором отмечается, что понятие «риелторская услуга» складывается из значений составляющих ее элементов, в отношении которых в современной доктрине не выработаны общие теоретические подходы. Акцентируется внимание на точке зрения ученых, определяющих услугу через действия или деятельность не имеющей овеществленного результата. Анализ теоретических концепций в отношении формирования понятия «услуга» позволил диссертанту сделать вывод, о необходимости разграничения таких однородных понятий как «работа» и «услуга», через выделение их существенных признаков. Автор отмечает, что по данному вопросу в цивилистической науке сложились два подхода. Первый отражает позицию большинства ученых и позволяет дать определение услуги через выделение ее существенных свойств (М.В. Кратенко, Д.И. Степанов, Л.Б. Ситдикова, Д.В. Петелин и др.). Автор второго (Л.В. Санникова), выделяет в качестве разграничивающего признака объект воздействия – вещественные и невещественные блага, в отношении которых направлены действия. В своем исследовании диссертант придерживается первого подхода и проводит анализ научных исследований касающихся определения основных свойств. Сделан вывод, что такие свойства услуги как, неосязаемость, неотделимость от исполнителя и потребителя, несохраняемость и постоянство качества, образуют особую группу, которая характерна именно для всех видов услуг, т.е. являются универсальными и позволяет дать определение понятия «услуга». Автор полагает, что в научно-теоретическом плане целесообразно рассмотреть различные точки зрения относительно формулировки понятия 13 «риелтор», с целью выработки единой терминологии в сфере риелторской деятельности. Анализ исторического развития посреднической деятельности в сфере недвижимости, позволил диссертанту установить, что с терминологической стороны «риелтор» в современном понимании является никем иным как «брокером», «маклером», «агентом» с необходимостью уточнения, что сферой его интересов является посредническая деятельность с объектами недвижимости. Диссертант считает, что основополагающую роль в формировании понятия «риелторская услуга» играют существенные признаки, свойственные данному правовому явлению. С этой целью проведено исследование существующих на сегодняшний день определений данного понятия, которые сформулированы как представителями риелторского сообщества (Российская гильдия риелторов), так и в цивилистических исследованиях (Д.В. Петелин, Е.В. Накушнова). Критический анализ различных подходов исследователей и специалистов к определению понятия «риелторская услуга» позволил диссертанту выявить ее юридически значимые черты, что позволило автору сформулировать определение понятия «риелторская услуга». Во втором параграфе «Сфера риелторских услуг в гражданском обороте» исследуется современное состояние сферы риелторских услуг, ее структурирование и предлагаются пути решения проблемы отнесения того или иного вида услуг, оказываемых на рынке недвижимости к риелторским. Автором отмечается, что оказание риелторских услуг, как вид экономической деятельности не выделен в нормативно-правовых актах. Проведенный анализ классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД) позволил диссертанту сделать вывод, что единственным видом экономической деятельности, который можно идентифицировать как оказание риелторских услуг, являются посреднические услуги, осуществляемые с недвижимым имуществом. Предлагается авторская классификация сферы риелторских услуг, которые диссертант разделяет на три группы. В первую группу включены информационные и консультационные услуги, которые представляют собой начальный этап при оказании риелторских услуг. Вторая группа услуг – риелторские услуги 14 (посреднические услуги) по подготовке и проведению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Третью группу услуг, диссертант обозначил как группу факультативных услуг, объединяющих иные услуги в сфере недвижимости (доверительное управление имуществом, купля-продажа недвижимости и др.). Автор считает, что проведенное структурирование услуг в сфере риелторской деятельности имеет не только теоретическое, но и практическое значение, в том числе и для субъектов сферы невидимости. В рамках проведенного исследования предлагается авторское определение понятия риелторской деятельности, под которой следует понимать профессиональные действия риелторов, направленные на оказание услуг по совершению сделок с объектами недвижимости и правами на них. В третьем параграфе «Система источников правового регулирования риелторских услуг» проведен анализ источников правового регулирования в сфере оказания риелторских услуг. Как было отмечено выше на сегодняшний день отсутствует специальное законодательство, регулирующее отношения в сфере оказания риелторских услуг. Анализу подвергается зарубежное законодательство (США, Германии, Голландии и т.д.) и законодательство стран СНГ (Узбекистана, Кыргызстана, Белоруссии) и отмечается, что в западных юрисдикциях и странах СНГ вопросы оказания риелторских услуг урегулированы на законодательном уровне, сформирована судебная и правоприменительная практика, кроме того действуют правила и стандарты профессиональных объединений. Исследования показали, что основной особенностью правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг в России является распространение на него Закона «О защите прав потребителей». Накопленный зарубежный судебный опыт также свидетельствует, что субъектом потребительской защиты по оказанию риелторских услуг является потребитель (физическое лицо, индивидуальный предприниматель). Анализ представленного в гражданско-правовой 15 науке спора развития правоприменительных решений позволил диссертанту выделить легальные признаки понятия «потребитель» в договоре возмездного оказания риелторских услуг: потребитель – это субъект отношений (физическое лицо, индивидуальный предприниматель); цель потребителя – удовлетворение исключительно личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с извлечением прибыли; возмездный характер договора. В диссертации анализу подвергаются нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по оказанию риелторских услуг. Автор предлагает систематизировать законодательство следующим образом: 1) Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Закон РФ «О защите прав потребителей»; 2) специальные законы, регулирующие отношения в сфере оказания риелторских услуг (Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Закон об информации, Закон о рекламе, Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и т.д.); 3) нормативно-правовые акты, принимаемые на уровне Правительства Российской Федерации. Представленный анализ современного законодательства позволил диссертанту оценить эффективность правового регулирования рынка недвижимости и определить основные направления их совершенствования в сфере оказания риелторских услуг. Во второй главе «Договор как средство правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг» основное внимание уделяется исследованию договора и его правовой природы, проблемам определения круга существенных условий, субъектам, содержанию и качеству оказания риелторских услуг. Первый параграф «Понятие и правовая природа договора возмездного оказания риелторских услуг» аккумулирует в себе материал, исследующий правовую природу договора возмездного оказания риелторских услуг, а также его место в системе гражданско-правовых обязательств. Дается характеристика существующих в цивилистической науке подходов относительно правовой природы исследуемого договора. Автор отмечает, что по данному вопросу отсутствует единство мнений среди 16 ученых. Одни авторы (Е.В. Накушнова, Д.В. Петелин) рассматривают договор оказания риелторских услуг как посреднический договор, в том числе включая и консультационные услуги, но при этом, не рассматривая в рамках данного договора информационные услуги. По мнению других авторов (Л.Б. Ситдикова, Е.В. Полищук), наряду с посредническими услугами, значимую роль в договоре отводят и информационным услугам. Исследовав различные точки зрения ученых, автор указывает, что риелтор может оказывать услуги заказчику, заключая сделку в его интересах (юридическое посредничество), а также предоставлять заказчику необходимую информацию в виде информационной, а при необходимости и консультационной услуги (фактические действия). Обобщив и проанализировав законодательство, а также научные разработки ученых, диссертант приходит к выводу, что по своей правовой природе договор в сфере оказания риелторских услуг является смешанным, поскольку содержит различные элементы других видов договоров, которые в зависимости от вида оказываемой услуги можно разделить на: информационные и консультационные услуги, регулируемые положениями гл. 39 ГК РФ; посреднические услуги (участие риелтора во взаимоотношениях контрагентов недвижимого имущества), регулируемые гл. 49 ГК РФ, гл. 10 ГК РФ (институт представительства: оформление сделки, представление интересов в суде и т.д.); факультативные, объединяющие иные услуги в сфере недвижимости (например, договор доверительного управления имуществом, регулируемый гл. 53 ГК РФ и т.д.). Проанализировав правовую природу договора оказания риелторских услуг, а также такие ключевые понятия, как «услуга», «риелторская услуга» «риелторская деятельность» дается авторское определение договора. «Договор возмездного оказания риелторских услуг – это разновидность договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым одна сторона – исполнитель (риелтор) обязуется по заданию другой стороны – заказчика (клиента) оказать услуги по подготовке и совершению гражданскоправовых сделок с недвижимым имуществом и правами на них, а заказчик (клиент) обязуется оплатить эти услуги». 17 Во втором параграфе «Существенные условия договора возмездного оказания риелторских услуг» автор исследует теоретические и практические проблемы содержания действующее круга существенных законодательство, условий. устанавливающее Анализируется требования к его обязательным условиям. В то же время, как отмечает автор, в литературе представлены различные точки зрения ученых относительно существенных условий договора возмездного оказания услуг. Одни авторы признают единственным существенным условием договора его предмет (Л.В. Санникова, М.В. Кратенко), другие расширяют круг существенных условий – сроком (В.В. Кванина, Е.В. Измайлова, и др.) и ценой (Е.Г. Шаблова, С.А. Денисов, Л.Б. Ситдикова). Данный вопрос также по-разному трактуются судами. Для получения характеристики предмета договора в работе были представлены теоретические положения ряда ученых (В.В. Витрянский, М.В. Кратенко, Л.В. Санникова, законодательство, судебная и В.В. иная Суденко), проанализировано правоприменительная практика. Предпринятое исследование позволило сделать вывод, что условия о предмете как существенном условии, применительно к договору возмездного оказания риелторских услуг, должны быть конкретизированы сторонами, для того чтобы можно было установить не только факт оказания риелторской услуги, но также объем и ее содержание. Диссертант отмечает, что специфической чертой гражданских правоотношений является срок. Существенность данного условия для рассматриваемых нами отношений в юридической литературе представляется спорным. Исходя из проведенного анализа работ ведущих специалистов, автор рассматривает срок как существенным условием договора в сфере оказания риелторских услуг. Одним из важных условий договора является цена. В юридической литературе по данному вопросу позиция авторов также является неоднозначной. Казалось бы, как отмечает автор, данная проблема нашла свое разрешение в обзоре судебной практике Верховного Суда РФ (от 01.02.2012 г.) где сказано, что в случае если в договоре об оказании 18 посреднических услуг (например, риелторских) нет условия об их стоимости, последствия его нарушения регулируются законодательством о защите прав потребителей. Вместе с тем специфический характер сложного комплекса рассматриваемых отношений свидетельствует, что цена должна рассматриваться как существенное условие, требующее согласования сторон при заключении договора. Обобщив и проанализировав научные разработки, диссертант дает обоснованный вывод о целесообразности расширения содержания круга существенных условий с указанием на предмет, цену и срок оказания риелторской услуги. В этой связи предлагается внести данные условия в законопроект о риелторской деятельности в Российской Федерации. При изучении вопроса о цене договора неизменно встает вопрос о порядке ее определения. Исходя из сложившейся практики, в России существует произвольная форма определения цены на риелторские услуги. Наиболее широкое распространение получили следующие формы оплаты риелторских услуг: фиксированная оплата; форма оплаты как процент от стоимости объекта недвижимости; комбинированная оплата. В третьем параграфе «Субъекты и содержание как основные структурные элементы договора возмездного оказания риелторских услуг» основное внимание уделено субъектному составу сторон, а также их правам и обязанностям. Исследование показало, что в договоре в сфере оказания услуг для заказчика, по общему правилу, не устанавливаются какиелибо ограничения, т.е. ими могут быть любые субъекты гражданских прав (физические лица, индивидуальные предприниматели, коммерческие и некоммерческие организации, публично-правовые образования). Что же касается исполнителя, то законодательство не содержит специальных требований к конкретному субъекту, осуществляющему риелторскую услугу. В этой связи анализу подвергается зарубежное законодательство (Франция, США, Германия), законодательство стран СНГ (Беларусь, Кыргызстан, Украина, Узбекистан), а также теоретические положения ученых. Установлено, что в договоре оказания риелторских услуг ведущая роль отводится исполнителю – профессионалу. Проведенный анализ имеющихся 19 подходов к определению понятия «риелтор», и смежных к нему дефиниций как-то: брокер, агент, показывает, что критерием, позволяющим систематизировать имеющиеся определения – это квалификационные требования, предъявляемые к исполнителю. На основании выделенных черт, как-то: 1) субъект предпринимательской деятельности – юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель; 2) соответствие квалификационным требованиям профессии; 3) осуществление деятельности в сфере недвижимости. Предлагается авторское определение понятия «риелтор». На основе анализа действующего законодательства, а также положений законопроекта о риелторской деятельности в РФ автором детально проанализированы права и обязанности сторон в договоре оказания риелторских услуг. В ходе исследования установлено, что права и обязанности сторон регулируются рядом норм ГК РФ (гл. 39, гл. 49, гл. 10 и т.д.), а также договором, заключаемым между заказчиком (клиентом) и исполнителем (риелтором). С учетом состояния российского законодательства, как указывает диссертант, сложно судить о реальной имущественной ответственности риелтора перед заказчиком. Речь может идти о такой ответственности только при условии тщательного изучения обязанностей риелтора, прописанных в договоре. Автором подчеркивается, что стороны при заключении договора должны четко формулировать свои условия в содержании договора, для того чтобы можно было определить как объем оказания услуги, так и надлежащее ее исполнение. В четвертом параграфе «Проблемы определения качества риелторской услуги» рассматриваются вопросы определения оптимальных критериев оценки качества риелторских услуг. Автором проведен анализ положений действующего законодательства, который показал недостаточный уровень правовой регламентации вопросов относительно оценки качества оказания услуг в целом, и риелторских в частности. Отмечается, что существующая судебная практика также не дает ответа на поставленный вопрос. Исследовав различные точки зрения ученых (М.В. Кратенко, А.И. Петров, Л.Б. Ситдикова, К. Гронрус, Л. Харебова, А. Оганесян и др.), касающиеся вопросов выработки критериев качества оказания риелторских 20 услуг, автор приходит к выводу, что наиболее значимыми являются: уровень удовлетворенности в процессе использования полезных свойств данной услуги; соответствие стандартам (правилам), а также индивидуальным запросам заказчиков. Автором деятельности, сделана критическая разработанного оценка Российской стандарта гильдией риелторской риелторов (РГР). Отмечается, что данный стандарт определяет только минимальные требования к качеству риелторской услуги и соответственно не отвечает современным международным требованиям. Диссертант приходит к выводу о необходимости разработки нового стандарта качества риелторской услуги, который бы соответствовал международным требованиям, изложенным в ИСО 9001: 2001. Обосновывается авторская позиция, согласно которой при оценке качества оказываемой риелторской услуги необходимо исходить из объективных критериев, влияющих на положительный результат услуги: 1) информационные показатели (информационная обеспеченность клиента); 2) профессиональность исполнения риелторских услуг; 3) квалификационные требования, характеризующие (индивидуального профессионализм предпринимателя); 4) риелторской обслуживание фирмы потребителей риелторских услуг. Автор полагает, что функции в разработке основных требований к профессии; в подготовке базовых программ (по подготовке и переподготовке риелторов); в разработке стандартов качества оказания риелторских услуг и осуществление контроля следует возложить на СРО в сфере риелторской деятельности. В третьей главе «Особенности гражданско-правовой ответственности сторон и защиты прав потребителей в сфере оказания риелторских услуг» моделируется режим гражданско-правовой ответственности как для исполнителя (риелтора), так и заказчика (клиента) в договоре оказания риелторских услуг. В первом параграфе «Гражданско-правовая ответственность сторон в договоре оказания риелторских услуг: проблемы законодательного регулирования и судебной практики» анализируются 21 теоретические и практические аспекты ответственности сторон в договоре в оказания риелторских услуг. Отмечается, что ввиду отсутствия специального законодательного регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг заказчик (клиент) несет ответственность в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Наиболее сложным представляется вопрос об ответственности исполнителя (риелтора). Среди оснований ответственности исполнителя диссертант выделяет: нарушение сроков оказания услуги; оказание услуги, не соответствующей условиям договора; предоставление ненадлежащей информации в отношении объекта недвижимости; нарушения иных условий выполнения услуги, которые были сформулированы заказчиком. Причиненные ненадлежащей услугой убытки, как правило, присуждаются в размере, не превышающем уплаченного за услуги вознаграждения (цены). Анализ судебной практики, проведенный диссертантом, показывает, что с учетом состояния современного российского законодательства риелтор несет ответственность перед клиентом только на началах риска. «Безответственность» риелтора связана в первую очередь с отсутствием финансовых гарантий для их деятельности: полное возмещение клиенту всех убытков, связанных с недействительностью сделки, может привести к разорению и банкротству не только риелторов-одиночек, но и крупных агентств недвижимости. Поэтому сами риелторы предпочитают выступать в роли простых консультантов или «фактических посредников», ответственность которых определяется положениями гл. 39 ГК РФ о возмездном оказании услуг и общими положениями гл. 25 ГК РФ, т.е. общими нормами об ответственности. Но даже в этой части судебная практика не обеспечивает пострадавшим полноценную защиту. Диссертантом исследован институт страхования профессиональной ответственности и титульное страхование (страхование потери права собственности) риелторов в зарубежных странах. Установлено, что при страховании профессиональной ответственности не профессиональный характер действий риелтора будет иметь юридическое значение, а при титульном страховании достаточным условием является объективная утрата застрахованным (потерпевшим) прав на недвижимость по причинам, даже не 22 связанным с услугами риелтора. На основе анализа различных подходов и требований законодательства к обязательному страхованию профессиональной ответственности оценщиков, нотариусов, аудиторов и т.д., доказывается, что аргументом в пользу полной ответственности риелтора может служить не только институт страхования профессиональной ответственности риелтора, но и титульное страхование в части страховых событий. Автором предлагается введение законодательного регулирования профессиональной ответственности и страхование потери права собственности (титульное страхование) риелторов в качестве условия допуска их на рынок риелторских услуг. Данная необходимость обуславливается, прежде всего, защитой интересов клиента, гарантируя ему возмещения убытков, понесенных в связи с действием (бездействием) исполнителя в сфере оказания риелторских услуг, а также утратой потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, не связанным с услугами риелтора. Во втором параграфе «Правовые средства защиты прав потребителей риелторских услуг» отмечается, что субъекты в сфере оказания риелторских услуг, осуществляя свои субъективные права, не только обладают возможностью определенного поведения, но и вправе обеспечивать свои права разнообразными средствами защиты. Автор, рассматривая вопрос о соотношении понятий «ответственность» и «защита» приходит к выводу, что для обязанного лица – гражданско-правовая ответственность, а для управомоченного лица – защита его гражданских прав. Диссертантом отмечается, что анализ действующего российского законодательства позволяет констатировать, что понятие «защита прав» связано не только с нарушением права, но и возможностью осуществления защиты права до непосредственного нарушения последнего. В результате исследования установлено, что такими средствами защиты являются: 1) досудебный (претензионный) предусматривающий урегулировать целью возникшие порядок урегулирования побудить разногласия, 23 стороны а споров, самостоятельно исполнителя добровольно удовлетворить обоснованные требования заказчика и тем самым позволяя в короткие сроки восстановить нарушенное право; 2) судебный (исковой) порядок урегулирования споров, возникающих в сфере защиты прав потребителей, т.е. обращенное к суду требование об отправление правосудия, с одной стороны, и обращенное к ответчику материально-правовое требование о выполнение лежащей на нем обязанности или о признании наличия или отсутствия правоотношения с другой стороны. Отмечается, что данные средства защиты, имея единую целевую направленность, в то же время различны по своему правовому содержанию. Исследуя вопросы правовых средств защиты потребителей установлено, что действующее законодательство не предусматривает обязательный претензионный порядок урегулирования споров в сфере оказания риелторских услуг. Диссертантом делается вывод, что предъявление претензии должно являться обязательным условием в досудебном урегулировании спора сторонами в договоре с потребителем, в том числе и в договоре в сфере оказания риелторских услуг. Данный вывод автора обосновывается результатами проведенного исследования. В этой связи предлагается закрепления данного положения в законопроекте о риелторской деятельности в Российской Федерации. \ 24 Список опубликованных работ, отражающих основные научные результаты диссертации. 1. Публикации в журналах, рекомендованных ВАК РФ: Петрова, Е.С. Организация и функциональная деятельность риелторской фирмы в современных условиях / Е.С. Петрова // Человеческий капитал. – 2011. – № 12 (36). – С.24-26. 2. Петрова, Е.С. Правовые аспекты оценочной деятельности / Е.С. Петрова // Человеческий капитал. – 2011. – № 12 (36). – С. 63-65. 3. Петрова, Е.С. Субъекты в сфере оказания риелторских услуг / Е.С. Петрова // Юрист. – 2012. – № 18. – С. 31-33. 4. Петрова, Е.С. Правовое обеспечение в сфере оказания риелторских услуг в Российской Федерации / Е.С. Петрова // Право и образование. – 2012. – № 6. – С. 171-176. 5. Петрова, Е.С. Гражданско-правовые обязательства по оказанию юридических услуг в РФ / Е.С. Петрова // Человеческий капитал. – 2012. – № 2 (38). – С. 35-37. 6. Петрова, Е.С. Посредническая деятельность в сфере оказания риэлторских услуг / Е.С. Петрова // Человеческий капитал. – 2012. – № 2 (38). – С. 131-133. 7. Петрова, Е.С. Риелторская деятельность как профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимости / Е.С. Петрова // Человеческий капитал. – 2012. – № 3 (39). – С. 52-54. 8. Петрова, Е.С. Защита прав потребителей в сфере оказания частноправовых услуг / Е.С. Петрова // Человеческий капитал. – 2012. – № 4 (40). – С. 27-28. 9. Петрова Е.С., Содержание договора возмездного оказания риелторских услуг / Е.С. Петрова, Л.Б. Ситдикова // Юридический мир. – 2012. – № 9. – С. 38-42. 25 10. Петрова, Е.С. Особенности совместной и долевой собственности в общем имуществе, их отличные черты (гражданско-правовой аспект) / Е.С. Петрова // Человеческий капитал. – 2012. – № 8 (44). – С. 63-65. 11. Петрова Е.С., Понятийный аппарат «жилищное право» в системе Российского законодательства / Е.С. Петрова // Человеческий капитал. – 2012. – № 10-11 (№ 46-47) – С. 188-192. 12. Петрова Е.С., Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав собственности (правовой аспект) / Е.С. Петрова // Человеческий капитал. – 2013. – № 2 (50) – С. 90-97. 13. Петрова, Е.С. Правовая природа и место риелторских услуг в системе гражданско-правовых обязательств по законодательству Российской Федерации / Е.С. Петрова, Л.Б. Ситдикова // Юридический мир. – 2013. – № 12. – С. 60-63. Научные статьи, опубликованные в и иных изданиях: Петрова, Е.С. Формирование существенных условий договора 1. риелторских услуг / Е.С. Петрова // Актуальные проблемы российского законодательства / под ред. д.ю.н., проф. Л.Б. Ситдиковой, к.и.н., доц. М.А. Волковой. – Сб. статей. Вып. 5 (9). – Брянск: ООО «Ладомир», 2012. – С. 8084. Петрова, Е.С. Обязательства по оказанию риэлторских услуг и их 2. место в системе гражданско-правовых договоров / Е.С. Петрова, Л.Б. Ситдикова // Актуальные проблемы российского законодательства / под ред. д.ю.н., проф. Л.Б. Ситдиковой, к.и.н., доц. М.А. Волковой. – Сб. статей. Вып. 5 (9). – Брянск: ООО «Ладомир», 2012. – С. 84-87. Петрова, Е.С. Гражданско-правовые основы в сфере риэлторских 3. услуг на российском рынке недвижимости / Е.С. Петрова // X Международная научно-практическая конференция студентов и аспирантов «Россия, страны Европы и Азии: проблемы развития и сотрудничества». Часть 1. – М.: НОУ ВПО МУ им. С.Ю. Витте, 2012. – С. 251-255. 26