Комментарии Агентства к вопросам и предложениям партнеров
advertisement
Комментарии Агентства к вопросам и предложениям партнеров Агентства по Методике оценки кредито- и платежеспособности заемщика (далее – Методика) № п/п 1. Пункт Методики Пункт 1.5. (бывш. 1.4.) Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства 1. Из текста Методики не понятно, каким образом первичный кредитор будет подтверждать тот факт, что при проведении андеррайтинга им были выполнены все требования, изложенные в Методике. 1-4. Пункты Методики разделены на обязательные и рекомендуемые к применению. При этом требования обязательных пунктов не противоречат существующему порядку выкупа закладных Агентством. Рекомендуемые критерии (например, престижность образования, перспективность специальности и т.д.) желательно учитывать при принятии решения о выдаче ипотечного кредита/займа, однако использование этих факторов, границы их применения, а также порядок фиксации в документах кредитного дела первичный кредитор может определять самостоятельно. Эксперты должны осуществлять проверку выкупаемых закладных в обычном режиме. Список документов Приложения № 14 к Стандартам остается неизменным. В Приложении № 14 всегда был предусмотрен пункт «Иные документы», которые представляются на выкуп/экспертизу по требованию Агентства или уполномоченного им лица. Можно особо отметить, что в Инструкции по проведению экспертизы кредитных дел (которая является обязательной для экспертов) 2. Часть оцениваемых параметров могут отсутствовать у оцениваемого субъекта/ов. Каким образом первичный кредитор должен зафиксировать факт наличия или отсутствия оцениваемых параметров/критериев? 3. Некоторые критерии оценки (например, престижность образования, перспективность специальности, оценка имеющихся в собственности заемщика активов, оценка возможности продления трудового контракта и т.д.) носят субъективный характер, и могут рассматриваться андеррайтером как компенсирующий фактор. При этом согласно требованиям Методики, компенсирующие факторы служат для оценки приемлемости для андеррайтера уровня кредитного риска и возможности компенсации некоторых выявляемых в процессе андеррайтинга негативных факторов. Каким образом в случае возникновения разногласий между андеррайтером первичного кредитора и андеррайтером АИЖК в части субъективной оценки 2 № п/п Пункт Методики 2. Пункт 2.1.2. 3. Пункт 2.1.2.1. Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства того или иного фактора, будет урегулироваться указывается, что кредитное дело Заемщика, возникшая спорная ситуация? поступившее на экспертизу, должно включать перечень документов, указанный в Приложении 4. При проверке уже выданного кредита эксперты № 14 к Стандартам Агентства, а также в иных также будут анализировать кредитои Параметрах Агентства, в зависимости от платежеспособность? Ипотечного кредитного продукта. При этом Эксперт вправе запросить у Поставщика копии необходимых документов, позволяющих убедиться в правомерности сделки только в случае возникновения обоснованных сомнений в правомерности Ипотечной сделки или в подлинности документов. Требование о предоставлении дополнительных документов Эксперт должен быть готов аргументировано обосновать по запросу Агентства и/ или Поставщика закладной. В случае отказа Поставщика в предоставлении запрашиваемых документов Эксперт обязан указать на это в Экспертном заключении. Необходимо ли документально подтверждать Наличие основного места работы является наличие основного места работы? обязательным условием для предоставления ипотечного кредита/займа. Непонятна формулировка «Доля доходов от В целях применения Методики, в случае если указанных видов деятельности составляет более 30% более 30% в совокупном «чистом» доходе в общей сумме доходов физического лица», заемщика занимают доходы от используемая для индивидуальных предпринимательской деятельности или частной предпринимателей. практики, заемщик относится к заемщикам категории 2. К предпринимательской деятельности в части подтверждения занятости и доходов приравнена также деятельность 3 № п/п 4. Пункт Методики Пункт 2.1.2.2. Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства организации, состоящей из единственного члена – физического лица, который является ее учредителем и исполнительным органом. 1. Обязательно ли наличие общего трудового стажа 1. Наличие общего трудового стажа не менее 12 12 месяцев для заемщиков 1 категории? Считаем месяцев согласно новой редакции не является целесообразным оставить общий трудовой стаж 6 обязательным пунктом, однако, очевидно, что месяцев, а не 12 как в Методике. для целей ипотечного кредитования предпочтительно рассматривать заемщиков с общим стажем 12 месяцев и более. 2. Какими документами подтверждается оформление трудовых отношений на новый срок с тем же работодателем (например, при реорганизации компании)? 3. Подтверждается ли документально трудовой стаж 12 месяцев? 2. Подтверждением оформления трудовых отношений на новый срок с тем же работодателем может быть соответствующая запись в трудовой книжке заемщика (например, запись о реорганизации работодателя или переводе сотрудника) или новый трудовой договор. общий 3. Подтверждение общего трудового стажа может осуществляться с помощью анализа записей в трудовой книжке, а также с помощью трудовых договоров, действующих более года на момент рассмотрения заявки на выдачу ипотечного кредита/займа. 4. Как определить род деятельности заемщика по 4. Совпадение рода деятельности по основному и основному месту работы и сравнить с родом дополнительному месту работы подтверждается деятельности по совместительству? совпадением наименований структурных подразделений организаций и/или должностей, в 4 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства которых работает заемщик и которые указаны в документах, подтверждающих занятость. 5. Требование к стажу работы по совместительству установить 6 месяцев вне зависимости от того, совпадает ли род деятельности по основному месту работы и по совместительству. 5. Требование обусловлено меньшим профессиональным опытом заемщика в новой сфере деятельности и, соответственно, большим риском потери работы и дохода. 6. Относится ли к непрерывному стажу случай, когда 6. Данный случай относится к непрерывному заемщик уволен по собственному желанию и принят стажу, однако первичному кредитору в один день в одной организации? рекомендуется убедиться, что заемщик принят заново без испытательного срока. 5. Пункт 2.1.4. 7. Есть ли требования к трудовому стажу для категории 3? 1. Трудовой договор является обязательным документом для подтверждения занятости заемщика и должен быть предоставлен на рефинансирование? Если да, то по какой причине Трудовой договор отсутствует в Приложении 1 к Методике «Учет документов о занятости и доходах заемщика»? Если нет, то возможно ли при отсутствии записи в Трудовой книжке о срочности трудоустройства считать, что заемщик принят на работу бессрочно? 7. Требования к трудовому стажу для заемщиков категории 3 отсутствуют. 1.-6. Для подтверждения занятости и трудового стажа заемщика категории 1 достаточно предоставить копию трудовой книжки, заверенную работодателем, или копию трудового контракта (договора)/контракта, заверенную работодателем. Предоставление обоих документов не является обязательным, но предоставленными документами должно подтверждаться соответствие заемщика требованиям к трудовому стажу, общему и на последнем месте работы. Согласно пункту 2.1.4. Методики заемщик, 2. Согласно настоящему пункту Методики заемщик отнесенный к категории 1 и работающий по может быть оформлен по срочному трудовому срочному трудовому договору, должен быть договору с любым сроком действия, и Агентство оформлен по договору, срок действия которого 5 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства рефинансирует закладную, по которой выступает заемщиком лицо, оформленное по срочному трудовому договору, со сроком действия менее 1 года (при предоставлении письменного подтверждения от работодателя о намерении продлить данный трудовой договор)? составляет не менее 1 года. Требование к минимальному сроку такого договора обусловлено необходимостью подтверждения стабильного характера занятости заемщика, при этом оценку возможности дальнейшего продления такого договора первичный кредитор должен осуществлять на своё усмотрение по собственным методикам. Данное требование к срочному трудовому договору распространяется и на работников по основному месту работы, и по совместительству. Требование бессрочности трудового договора Агентство не предъявляет. Для подтверждения трудоустройства по совместительству трудовой договор также должен быть заключен на срок не менее 1 года, но при этом из предоставленных документов должно быть ясно, что трудовой стаж заемщика по совместительству составляет не менее 1 года или 6 месяцев при внутреннем совместительстве или для случая совпадения рода деятельности с основной работой. Таким образом, трудовой договор для наемных работников обязателен для представления на выкуп/экспертизу, если он является срочным (и это видно из трудовой книжки), а также при работе по совместительству. При совместительстве практически все банки требуют представить трудовой договор. 3. Согласно приложению №1 Методики для подтверждения занятости заемщика необходимо предоставить трудовую книжку ИЛИ трудовой договор, т.е. трудовой договор предоставлять заемщику необязательно. Однако согласно первому абзацу пункта первичный кредитор обязан оценить срок действия трудового договора. Таким образом, первичный кредитор всегда должен будет требовать от заемщика предоставление трудового договора, заверенного надлежащим образом работодателем. Что на практике сделать зачастую затруднительно, и данное требование увеличивает документооборот, снижая при этом конкурентоспособность. 4. Возможно ли убрать требование к срочности трудового договора, так как это повлечет необходимость предоставления дополнительных документов (писем от работодателей о возможности продления трудовых договоров)? 5. Для работы по совместительству обязательно ли, чтобы срок трудового договора был бессрочным или он может быть срочный? Например, до конца года. 6 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства 6. Существует много категорий граждан, которые имеют срочные трудовые договора (например: преподаватели ВУЗов). Появляется необходимость дополнительно запрашивать справку от работодателя, что не всегда является возможным и утяжеляет и так непростой пакет документов. Возможно ли рефинансирование только при наличии заверенной копии трудовой книжки? 7. Каким образом на этапе проведения андеррайтинга корректно оценивать возможность продления трудового договора? Только на основании данных по образованию, опыту работы заемщика? 6. Пункт 2.1.6.- 1. Должны ли быть предоставлены дополнительные 2.1.7. (бывш. документы для оценки жизнеспособности, 2.1.4) устойчивости и доходности предприятия если заемщик – единоличный учредитель и исполнительный орган организации, учитывая то, что согласно приложению 1 к Методике физическое лицо – единоличный учредитель и исполнительный орган 7. Запросить у заемщика письменное подтверждение от компании-работодателя о намерении продлить с ним данный договор после истечения его срока или заключить новый на период не менее 1 года. В то же время если по записям в трудовой книжке или последовательно заключенным трудовым договорам общий стаж в данной организации (текущее место работы) составляет 3 года и более, такое письменное подтверждение возможно не запрашивать, достаточно устного подтверждения работодателя о намерении продлить трудовые отношении с потенциальным заемщиком. 1. Необходимость предоставления и перечень документов для оценки жизнеспособности, устойчивости и доходности предприятия, единоличным учредителем и единственным членом исполнительного органа которой является заемщик, определяется первичным кредитором самостоятельно. 7 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства организации, ее единственный участник, член, собственник ее имущества (составление и подписание документов осуществляет единолично) представляет: копию решения единственного участника о назначении на должность единоличного исполнительного органа, копию приказа единоличного исполнительного органа о вступлении в должность, справку с места работы, подтверждающую размер дохода за последние 12 полных календарных месяцев с последнего места работы по форме 2-НДФЛ и предоставление документов для оценки жизнеспособности, устойчивости и доходности предприятия в соответствие с Приложением 1 не требуется. В каком размере может быть учтен доход физического лица – единоличного учредителя и исполнительного органа организации? Занятость и доходы подтверждаются аналогично индивидуальным предпринимателям. Доходы учитываются в ипотечной сделке аналогично индивидуальным предпринимателям (только при наличии дополнительного заемщика с доходом от работы по найму в размере, не превышающем доход от работы по найму). 2. На основании каких документов кредитор должен произвести анализ законности получения 2. Законность получения пенсионных выплат подтверждается предоставлением пенсионных выплат в будущем? соответствующих документов, указанных в приложении 1 к Методике. 3. Возможно ли учитывать доходы от пенсии по инвалидности, если она назначена до достижения 3. Методикой разрешается учитывать доходы от пенсионного возраста, а в дальнейшем будет пенсии по инвалидности, однако при принятии решения о выдаче ипотечного кредита/займа назначена пенсия по старости? первичному кредитору необходимо понимать, 8 № п/п 7. Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства что выплата такой пенсии может прекратиться. Пункт 2.1.8. 1. Что, с точки зрения предлагаемой Методики, 1. Данный пункт является рекомендуемым и (бывш. 2.1.5.) является существенным изменением сферы порядок его применения определяется деятельности или вида деятельности? первичным кредитором самостоятельно. Например: заемщик, в течение продолжительного периода времени проработавшего врачом-педиатром, после чего перешел на должность торгового представителя фармацевтической компании. Является ли это существенной сменой сферы и/или вида деятельности? 2. Существует ли установленная форма заключения 2. Принимать решение о фиксации устных андеррайтером, в которой андеррайтером будут пояснений заемщика по тем или иным вопросам указаны устные пояснения заемщика? первичный кредитор вправе самостоятельно. 8. 9. 3. Предложение отменить требование к заемщикам со стажем более 1 года и менее 1 года и 3-х месяцев перерыва в стаже свыше 1 месяца. Пункт 2.1.10. Каким образом оценить возможность карьерного (бывш. 2.1.8.) роста заемщика без предоставления дополнительных документов? Бывш. 2.1.9.6. (исключен) 3. Данное требование исключено и в новой редакции Методики отсутствует. Оценка карьерного роста – один из рекомендуемых критериев, который первичный кредитор может оценивать самостоятельно по своим внутренним методикам, как и определять необходимость запроса дополнительных документов для этого. На основании каких статистических данных (просим Оценку престижности образования и границы уточнить источник информации) можно сделать применения данной оценки в целях вывод о престижности образования, перспективности андеррайтинга первичный кредитор может специальности и успешности компании заемщика? определять самостоятельно, однако необходимо учитывать, что уровень и престижность образования могут оказать существенное влияние 9 № п/п 10. Пункт Методики Пункт 2.2.1. Вопросы/комментарии партнеров 1. Будет ли отказ в рефинансировании со стороны Агентства, в случае если первоначальный взнос будет сформирован исключительно из средств субсидии либо подарков/грантов? Какая минимального сумма первоначального взноса должна быть сформирована за счет собственных средств? Каким документом подобная минимальная сумма будет установлена? 2. Если дохода заемщика будет достаточно даже при учете в расчете П/Д обязательств по кредиту, полученному заемщиком на цель внесения первоначального взноса, допустимо ли использование средств такого кредита в качестве части первоначального взноса? Комментарии Агентства на платежеспособность заемщика в будущем, в том числе в кризисных ситуациях. 1.-3. Если для накопления первоначального взноса использованы источники, отмеченные в Методике, как неприемлемые, Агентство рассмотрит на предмет выкупа такую закладную, если иное не предусмотрено условиями Стандартов АИЖК и/или конкретного ипотечного кредитного продукта. Однако первичному кредитору при проведении андеррайтинга необходимо учитывать, что формирование первоначального взноса за счет подарков/субсидий/грантов/заемных средств с большой вероятностью говорит о неспособности заемщика к сбережению средств при текущем уровне доходов, что в будущем, возможно, негативно повлияет на своевременность внесения ежемесячных платежей. 3. Если в качестве первоначального взноса будет использован подарок родителей, как будет оценен данный фактор? Какие документы необходимо дополнительно запросить у заемщика? 11. Пункт 2.2.2. 4. В Анкете-заявлении, которая является 4. Каким образом возможно при андеррайтинге обязательной по Приложению № 14 к понять, на какие цели был взят потребительский Стандартам, есть пункт о наличии иных кредитов кредит (какими документами это нужно доказывать и их цели. Агентству)? Поскольку информация об активах заемщика не Агентство рекомендует оценивать активы на учитывается при определении ежемесячных доходов основании подтверждающих документов. заемщика и максимальной суммы кредита, 10 № п/п 12. 13. Пункт Методики Пункт 2.3. Пункт 2.3.4. Вопросы/комментарии партнеров предлагается оценивать активы на основании информации в анкете. 1. Будет ли при анализе кредитной истории заемщика учитываться сопоставимость кредитов (Например, заемщик качественно исполнял свои обязательства по погашению крупных кредитов (ипотека, автокредит), но допускал просрочки по мелким потребительским кредитам)? Комментарии Агентства 1. В предложенном порядке определения кредитной истории заемщика отсутствует сопоставимость кредитов (автокредит, потребительский кредит, ипотека и т.д.), однако существует требование (п. 2.3.6.), согласно которому положительная кредитная история заемщика в случае, если сумма анализируемых кредитов не превышает 10 000 рублей, признается неопределенной. 2. Если по условиям Стандартов и социальных программ присутствие супруга в сделке обязательно и при этом его доход не учитывается, но имеется отрицательная кредитная история. По методике должен ли андеррайтер исключить заемщика из кредитной заявки, но тем самым исключить его из участия в какой-либо социальной программе. Возможно ли рассмотреть участие таких заемщиков в кредитовании без учета их кредитной истории? 2. Возможно. В этих целях в Методику введен пункт 2.3.7, согласно которому участником сделки может быть заемщик с отрицательной кредитной историей, но с нулевым доходом. При этом в сделке должен присутствовать заемщик с положительной или неопределенной кредитной историей. 3. Распространяется ли изложенный порядок определения кредитной истории на продукт «Военная ипотека»? 1. Будет ли Агентством рекомендован перечень и количество БКИ, от которых первичный кредитор получает данные о кредитной истории заемщика? Какова будет реакция Агентства, если Агентство получит данные о кредитной истории Клиента из 3. Нет, указанный порядок не распространяется на продукт «Военная ипотека». 1-2. Предложенный в Методике порядок определения кредитной истории станет обязательным для применения для кредитов/займов, кредитные договоры/договоры займа по которым заключены с 01.01.2015, 11 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства БКИ, с которым не работает первичный кредитор, и указанная кредитная история Клиента будет в соответствии с Методикой признана Агентством отрицательной? перечень бюро кредитных историй рекомендован в тексте настоящего письма. Кроме того первичный кредитор может дополнительно использовать любые источники информации о кредитной истории заемщиков Если первичному кредитору не удается идентифицировать кредитную историю заемщика, как положительную или отрицательную, следует признать её неопределенной. Кроме того, помимо письма от 11.10.2013 № 52077-СС, Агентством было направлено письмо от 27.08.2013 № 43371-СС, которым были установлены критерии отрицательной кредитной истории заемщика. Критерии в письмах и Методике совпадают. 3. Порядок оценки кредитной истории общий для разных видов обязательств. В случае если кредитная история по кредитной карте отрицательная, то она признается отрицательной и по заемщику в целом, даже несмотря на обещание заемщика погасить данные просрочки. 2. Как классифицировать отсутствие кредитной истории? Например, если был кредит, но по данным БКИ его нет? 3. Если у заемщика есть кредитная карта с просрочками, которые он обязуется погасить, то после погашения можно ли будет принять решение об одобрении заявки на ипотеку? Или в таком случае кредитная история должна оцениваться как отрицательная, то повлечет отказ в выдаче кредита. Как будет оценивать кредитная история в таком случае? 4. Первичный кредитор, на этапе рассмотрения кредитной Заявки, руководствуясь Методикой, произвел оценку кредитной истории заемщика, и признал ее положительной. Однако, при продаже Закладной Агентству, последнее выявило факт того, 4. Механизмы взаимодействия в данной и аналогичных ситуациях в настоящий момент прорабатываются Агентством и о них будет сообщено дополнительно. 12 № п/п 14. 15 16. 17. 18. 19. Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства что на дату предложения Закладной к продаже, Кредитная история Заемщика является отрицательной. Является ли это основанием для Агентства об отказе от выкупа Закладной по такому Клиенту? Пункт 2.3.6. Что подразумевается под суммой 10 000 (десять Сумма всех обязательств заемщика (кредиты, тысяч) рублей? лимиты по кредитным картам), по которым была определена кредитная история. Пункт 2.3.8. Предлагаем не учитывать факты просрочек в Данный пункт Методики является (бывш. 2.3.7.) погашении коммунальных платежей, потому что рекомендуемым. ситуации у клиентов могут быть разные и так однозначно подходить к этому вопросу не следует, на наш взгляд. Пункт Как рассчитывать доход, полученный в виде В Методику внесены уточнения. 3.1.1.1.6. страховых выплат? Пункт Как рассчитывать доход, получаемый от сдачи В Методику внесены уточнения. 3.1.1.1.7. имущества в аренду? Пункт Как в расчет доходов заемщика по основному месту Учитывать доходы заемщика по основному месту 3.1.1.4. работу включается неполный календарный месяц? работы или по совместительству за неполный месяц можно путем включения в расчетный период календарного месяца, в котором заемщиком получен неполный доход (ниже, чем в остальные месяцы). Либо если в последний (6й) календарный месяц оплата труда полностью за весь месяц производится в середине этого месяца (т.е. последний месяц по справке 2-НДФЛ тоже может быть неполным). Пункт 1. Каким образом должен учитываться доход 1. Доходы заемщика категории 1 в любом случае 3.1.2.1.1. заемщиков, имеющих повременную либо сдельную подтверждаются справкой о доходах по форме 2оплату труда? НДФЛ, а занятость предоставлением копии 13 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства трудовой книжки и/или трудового договора. 2. В соответствии с данным пунктом премии, которые заемщик получает раз в квартал/полугодие/год необходимо усреднить. Каким образом это возможно сделать? Разделить премию на 3/6/12 месяцев? Каким документом подтвердить её регулярность? И можно ли не учитывать премии, если заемщику хватает дохода? 3. Какие документы необходимо предоставить в подтверждение регулярности получаемых выплат/премий/бонусов? Достаточно ли справки 2НДФЛ за предыдущий период? Какими документами подтвердить, что заемщик будет получать их и впредь? 2-3. Для учета премии суммируется вся информация о доходах за расчетный период, в том числе указанные премии, из справки 2НДФЛ и усредняется в соответствии с формулой из п. 3.1.2.1.1. Подтвердить регулярность получения премий можно справками по форме 2-НДФЛ и (при наличии) расчетными листками (расчетные листки не требуется заверять у работодателя) за: последние 12 месяцев, если рассматриваются ежемесячные премии, являющиеся составной частью заработной платы; последние 24 месяца, если рассматриваемые премии выплачиваются реже, чем один раз в месяц. В случае если регулярность получения премии не подтверждена, такая премия не должна участвовать в расчете среднемесячного дохода заемщика. Если заемщику хватает доходов, премии можно не учитывать. По своему усмотрению первичный кредитор дополнительно может запросить дополнительные документы, подтверждающие регулярность получения премии (например, условия в трудовом договоре, Положении об оплате труда в организации и т.п.). 14 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства 4. Каким образом учитывать доход ученых/преподавателей/научных сотрудников, которые получают гранты или выплаты по завершению проекта? Если эти выплаты периодичны? 4. Доход ученых и преподавателей учитывается в общем порядке. При этом нестабильные источники доходов (гранты или выплаты по завершению проектов) нельзя учитывать в общем доходе, если они не носят регулярный характер. 5. Обязательно ли учитывать стандартные вычеты? 5. При оценке дохода заемщика необходимо учитывать только те вычеты, которые отражены в справке 2-НДФЛ и разрешены для использования приложением №3 Методики. 6. Как происходит расчет 6 месяцев на последнем 6. В целях Методики считается, что заемщик месте работы? отработал 6 месяцев на последнем работы, если у него имеется информация о подтвержденном доходе за последние 6 месяцев и трудовая книжка и/или трудовой договор, по информации из которых можно сделать вывод, что заемщик продолжает работать на текущем месте работы. 7. Если в организации утверждают, что премия месячная, но она в одном/нескольких месяцах значительно выше, чем в остальных, нужно ли запрашивать какие-либо дополнительные документы? 7. Первичный кредитор может учитывать такую премию, если имеются справки 2-НДФЛ за последние 12(24) месяца (и, если есть, расчетные листки; Положение об оплате труда, условия трудового договора и т.д.), подтверждающие регулярность получения премии и переменный характер её размера. 15 № п/п 20. Пункт Методики Пункт 3.1.2.2.1. 21. Пункт 3.1.2.3. 22. Пункт 3.1.2.4. Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства 1. Каковы требования к заемщику, если он не 1. Для заемщика не единственного учредителя единственный учредитель организации? организации требования такие же, как и для заемщика категории 1. 2. Если за кредитом обратился заемщик физическое лицо – единственный учредитель, его необходимо отнести к категории 2 (Индивидуальный предприниматель). То есть для такого заемщика обязательно привлечение другого заемщика, подтвержденный справкой 2-НДФЛ доход за последние 12 месяцев, а также требование к существованию организации не менее 2-х лет? Включить в статью доходов заемщика бессрочные страховые выплаты по регрессу. 2. Верно, для такого заемщика обязательно привлечение другого заемщика категории 1 с подтвержденным доходом. Перечень необходимых документов для подтверждения дохода и занятости физического лица – единственного учредителя организации указан в приложении №1 к Методике. 2. Просим объяснить общее правило для учета пенсионных выплат. Как андеррайтер может предвидеть, что срок получения пенсии будет равен сроку возврата ипотечного кредита? 2. Бессрочный характер пенсионных выплат говорит о том, что срок получения пенсии будет равен сроку возврата ипотечного кредита. Порядок назначения пенсий (трудовых, по инвалидности и т.д.) всегда изложен в федеральных законах и подзаконных актах. В новой редакции Методики перечень возможных для учета страховых выплат расширен и главными требованиями являются регулярность получения, стабильный размер и бессрочность выплат. 1. Какими документами необходимо подтвердить 1. Подтверждением того, что заемщик информацию о том, что заемщик достиг законодательно достиг специально законодательно либо специально установленного установленного пенсионного возраста/статуса пенсионного возраста/позиции/социального статуса? является наличие документов, указанных в соответствующем пункте приложения № 1 Методики. 16 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства Заключение о сроке выплаты той или иной пенсии и риске ее прекращения получения в будущем могут дать юристы в штате андеррайтера. 3. Что входит в социальную пенсию? Какие 3. Состав лиц, имеющих право на социальную документы необходимы для её подтверждения? пенсию, изложен в Федеральном законе от 15.12.2001 № 166-ФЗ «О государственном пенсионном обеспечении», а документы для её подтверждения в соответствующем пункте приложения №1 к Методике. 23. Пункт 3.1.2.5. 4. Согласно данному пункту, заемщику, достигшему установленного возраста/позиции/социального статуса достаточно подтвердить получение пенсии хотя бы за один месяц и данную сумму можно учесть в доход? Или необходимо ждать какой-то срок? В случае изменения размера пенсии, при расчете суммы дохода необходимо учитывать размер пенсии за последний месяц или брать среднюю (например, за 6 месяцев)? 4. Период, за который требуется подтверждение пенсий/выплат, не установлен, но включение пенсии/выплаты в совокупный доход заемщика возможно только при условии ее начисления хотя бы за 1 месяц. Размер берется последний официально установленный. 5. Почему за среднемесячный доход пенсионера, не имеющего иных источников дохода, принимается пенсионная выплата без учета постоянных расходов заемщика (как в случае для пенсионера, имеющего доп. источник дохода)? 1. Возможно ли рассмотрение дохода от сдачи в аренду, если не единоличный собственник (долевая собственность)? Собственность супругов? 5. В новой редакции Методики указано о необходимости учета расходов заемщика. 1. Возможно. Такие доходы должны быть подтверждены сведениями налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. Если оба собственника 17 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства подали налоговые декларации по доходам от одного объекта, то доход может быть суммирован. 2. Считаем требование по нахождению сдаваемой 2. Данное требование смягчено, в новой редакции недвижимости в собственности не менее 2-х лет Методики. Сдаваемое имущество должно необоснованным. находиться в собственности заемщика не менее 1 года. 3. Почему андеррайтер должен выполнять функции 3. Во избежание необходимости проверять инспектора налоговой инспекции, проверяя оплату большой комплект документов, подтверждающих налогов на доходы от аренды? уплату налогов на доходы от сдачи имущества в аренду, первичный кредитор может требовать от заемщика справку по форме 3-НДФЛ, в которой уже будут отражены доходы заемщика от сдачи имущества в аренды и указан размер подлежащего уплате налога на доходы физических лиц, а также финансовый документ об оплате налога либо справку налогового органа об отсутствии задолженности по уплате налога. 24. Пункт 3.2. 4. Считаем, что расписки арендаторов либо выписки 4. Информационная выписка со счета заемщика со счета заемщика полностью подтверждают наличие или расписка от арендатора не может служить такого вида доходов у заемщика достаточным. достаточным подтверждением дохода от сдачи имущества в аренду. 1. Как оценивать долги заемщика (в том числе 1. Первичный кредитор должен выявленные на сайте Федеральной службы судебных руководствоваться требованиями п. 3.2.1.2 приставов)? Методики. 2. Данный пункт Методики обязывает убирать из 2. В п. 3.2 Методики говорится не о 18 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства дохода заемщика все потенциально возможные расходы, при том, что по факту, данные расходы заемщик может и не уплачивать, что значительно снижает платежеспособность заемщика. 25. Пункт 3.2.2.1. потенциально возможных расходах, а о фактически имеющихся на момент рассмотрения заявки на получение кредита. Первичный кредитор должен максимально учитывать все имеющиеся у заемщика постоянные расходы согласно терминологии Базовой части Стандартов АИЖК. Если перечисленные в п. 3.2 расходы у потенциального заемщика имеются, то должны быть учтены. 1. Чем возможно подтвердить оставшийся срок по 1. Оставшийся срок по имеющимся имеющимся обязательствам, кроме кредитного обязательствам возможно подтвердить договора/графика платежей? Возможно ли кредитным договором, документами о подтвердить распечаткой БКИ? совершенных платежах, графиком платежей и информацией из БКИ. 2. Если заемщик идет с нулевым доходом и у него 2. Верно. Согласно требованиям Базовой части имеются кредитные обязательства, каким образом их Стандартов АИЖК к постоянным расходам учитывать? Если это один из супругов, то кредиты заемщика относятся и расходы членов его семьи. вычитать из дохода супруга? Аналогично, если это взаимозависимое лицо (например, лицо мужского пола до 27 лет без военного билета), сумму платежей по кредиту вычитать из доходов других родственников? 26. Пункт 3.2.2.2. 3. Предлагаем отсчитывать 6 месяцев от 3. Текст скорректирован следующим образом: «6 планируемой даты предоставления кредита/займа месяцев от заключения кредитного договора/договора займа на получение ипотечного кредита». 1. Возможно ли учитывать расходы по кредитной 1. В новой редакции Методики данное карте в размере 5% от лимита кредитования предложение частично учтено. 19 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства (согласно среднерыночной ставке), а не сумму аннуитетного платежа? 2. По какой формуле считать аннуитет по кредитной 2. В новой редакции Методики данный вопрос карте? неактуален. 27. Пункт 3.2.2.4. (упразднено) 28. Пункт 3.2.3.1. 3. Если лимит по кредитной карте не учитывается, не 3. Если лимит по кредитной карте возможно не считать данную карту в расчете П/Д? учитывать согласно требованиям Методики, то такой лимит не учитывается в расчете П/Д. Согласно Методике поручительство заемщика по Согласно новой редакции Методики другим кредитам необходимо учитывать в полном поручительство возможно не учитывать в объёме, в то время как другие кредиторы учитывают качестве расходов заемщика в расчете лишь половину платежа. 1. В каком размере должны быть учтены расходы на 1. Если обязательства по уплате алиментов на детей, если решение суда, а также соглашение заемщика не возложены, в состав его постоянных бывших супругов в отношении содержания детей не расходов также должна быть включена предъявлено? минимальная сумма алиментного обязательства, исчисленная в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации (даже если фактически он ее не уплачивает, в любой момент супруг с детьми может заявить свое требование). 2. Должны ли быть учтены расходы на алиментные 2. Да, должны, поскольку сохраняется платежи на содержание детей, в случае если дети вероятность того, что заемщик будет нести проживают совместно с заемщиком? расходы на алиментные платежи в будущем. 3. Удержание потенциальных алиментов предлагаем 3. Согласно пункту 3.2.1.4 Методики, требования оставить на основании данных, которые заемщик о документальном подтверждении постоянных указывает в заявке и уплачивает по факту, т.к. расходов АИЖК не предъявляются, вывод о 20 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства практика показывает, что нотариально заверенное соглашение между бывшими супругами встречается крайне редко, обычно у людей существует устная договоренность на определенную сумму. размере среднемесячных постоянных расходах заемщика может быть сделан на основании информации, указанной заемщиком в заявлениианкете о предоставлении ипотечного кредита. Однако при наличии сомнений в достоверности предоставленных заемщиком сведений андеррайтер может запросить подтверждающие документы. 4. Желательно как и раньше учитывать только 4. Алиментные обязательства возможно также официально подтвержденные алименты справкой с учитывать в размере, указанном в решении суда места работы или решением суда. или ином документе, подтверждающем наличие таких обязательств и их размер. 5. Алиментные обязательства могут не учитываться 5. Да, такая ситуация возможна. только в случае предоставления нотариально заверенного соглашения между бывшими супругами. Может ли произойти ситуация, при которой на момент принятия решения такое соглашение будет иметь место, а после выдачи кредита соглашение будет отозвано, что повлечет за собой увеличение расходов заемщика и невозможность в полном объеме выплачивать платежи по ипотечному кредиту? 6. Разъясните пожалуйста следующее, в случае если заемщик который состоит в незарегистрированном (так называемом «гражданском») браке и супруг заемщика в сделке не участвует, предоставляет справку ЖЭК о прописке общих детей с ним по 6. В данном случае необходимо учитывать алименты, поскольку сохраняется вероятности того, что заемщику придется выплачивать их в будущем. 21 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства одному адресу, можно ли не учитывать алименты в таком случае? 7. Как рассчитывает минимальная алиментного обязательства? 29. Пункт 3.2.3.2. сумма 7. Минимальная сумма алиментного обязательства рассчитывается в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. 8. Если обязательства по уплате алиментов на заемщика не возложены, возможно ли все-таки их не учитывать? Необходимо ли нотариально заверенное соглашение между бывшими супругами об отказе в выплате алиментов предоставлять при рефинансировании? 8. В данном случае рекомендуется учитывать минимальный размер алиментов, исчисленный в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. 9. Если заемщик не платит алименты и на сегодняшний день не общается с семьей, какой размер алиментов при оценке платежеспособности учитывать? 9. В данном случае рекомендуется учитывать минимальный размер алиментов, исчисленный в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. 10. Предложение учитывать наличие алиментов и их размер со слов заемщика (убрать обязательность включения в расходы заемщика, если гражданин фактически не выплачивает алименты или выплачивает по устной договоренности). Подтверждением отсутствия задолженности по алиментам может являться отсутствие информации в базах ФССП Российской Федерации. Не учитывать в расчете постоянных расходов расходы на наем жилья для кредитов/займов, 10. Согласно Методике кредитор вправе учитывать размер алиментов со слов заемщика и согласно информации, указанной в анкете заемщика. Платежи за арендуемые жилые помещения могут быть исключены из суммы обязательных 22 № п/п Пункт Методики Пункт 3.2.3.3. 30. Приложение 1 Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства которые предусматривают покупку готового жилья ежемесячных платежей заемщика только в случае от застройщика. приобретения заемщиком с использованием ипотечного кредита готового (построенного и пригодного для постоянного проживания) объекта недвижимого имущества с намерением в нем проживать по факту регистрации права собственности. Правильно ли мы понимаем, что обязательность В данном случае необходимо учитывать все ежемесячных платежей за образовательные услуги, расходы, идущие на обучение. распространяется на высшие и/или средние Размер ежемесячных платежей за специальные учебные заведения? образовательные услуги рекомендуется Считаем целесообразным указать в Методике, по определять, как сумму всех платежей за аналогии с кредитными лимитами, алгоритм расчета обучение, подлежащих оплате в календарном ежемесячных платежей за образовательные услуги, году, деленную на 12 месяцев. когда оплата производится не за весь учебный год или за каждый месяц, а по семестрам или триместрам. Наличие такого общего алгоритма минимизирует риски возникновения разногласий между первичным кредитором и Агентством. 1. Предоставленные индивидуальным 1. «Нулевая» прибыль допустима, это предпринимателем документы обязательно должны подтверждает безубыточность деятельности, содержать прибыль за весь предоставленный период однако за расчетный период (например, для либо допустимо наличие «нулевой» прибыли в многих систем налогообложения ИП этот период отдельный период? равен полному календарному году) должна иметься прибыль для возможности расчета платежеспособности такого заемщика. Исходя из «чистого» дохода ИП за расчетный период рассчитывается коэффициент П/Д. Предшествующий расчетному году допустимо, чтобы был нулевым или содержал 23 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства месяцы/кварталы с нулевой прибылью (но не убыток). Кроме того, в текущем календарном году (следующем после расчетного) ИП должен подтвердить доходность своей предпринимательской деятельности. Подтверждающие документы перечислены в приложении 1 к Методике. 2. Требование к сроку документа предусматривает, что срок актуальности документов составляет 180 дней, означает ли это что ранее установленный срок 90 дней до даты выдачи кредита/займа отменен? 2. Данное требование было скорректировано в новой редакции Методики: «Документы о занятости и доходах, поименованные в настоящей таблице, должны быть предоставлены первичном кредитору не ранее, чем за 120 календарных дней до даты заключения кредитного договора/договора займа и не ранее 30 календарных дней до даты одобрения заявки на выдачу кредита/займа». 3. Возможно ли по основному месту работы 3. Возможно, при этом предоставленный договор предоставить только трудовой договор, не должен соответствовать требованиям трудового предоставляя копию трудовой книжки? законодательства, Методики и подтверждать требования к трудовому стажу, установленные в Методике. 4. В перечне документов отсутствует приказ о 4. Да, предоставление приказа о приеме на приеме на работу для совместителей. Нужно ли его работу является обязательным для совместителей предоставлять? согласно Части I Стандартов. В новой редакции Методики он был добавлен в перечень документов приложения 1 (в предыдущей редакции была техническая ошибка в таблице). 24 № п/п Пункт Методики Вопросы/комментарии партнеров Комментарии Агентства 5. Распространяются ли требования к документам о 5. Требования Методики не распространяются на занятости на продукт «Военная ипотека»? продукт «Военная ипотека». 31. Приложение 2 32. Другое 6. Чем установлено требование запроса книги учета 6. Информация из книги доходов и расходов доходов и расходов у индивидуальных позволяет судить о безубыточности деятельности предпринимателей? и прибыльности в текущий налоговый период (на момент рассмотрения заявки на получение кредита). Почему невозможно учитывать все коды доходов, Учитывать все коды доходов и налоговых указываемые в справке 2-НДФЛ? вычетов, указанные в справке 2-НДФЛ, невозможно, поскольку многие из предусмотренных вычетов не соответствуют основному принципу учета доходов, установленному Методикой, – регулярность начисления. Будет ли предполагаться какая-то форма анкеты по Нет. проведению андеррайтинга, которая подписывается Региональным оператором и подтверждает, что андеррайтинг соответствовал всем пунктам Методики?
