PowerPoint - Рынок недвижимости России

ОЦЕНКА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ
ДОХОДНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ
ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛУЮ
НЕДВИЖИМОСТЬ
Аспирант РЭУ им. Г.В. Плеханова
Поплевина Диана
ВВЕДЕНИЕ
В докладе будет рассмотрено следующее:
1. Четыре
варианта
методики
оценки
среднерыночной
доходности
девелоперских операций в жилую недвижимость (далее - «доходности»),
которые уже рассматривались более подробно в предыдущих работах [1,2,3].
2. Исходные данные для расчета доходности на первичном рынке жилья г.
Москвы за 2010-2014 годы.
3. Результаты расчета доходности по вариантам методик №1, 1а, 2, 3 на
первичном рынке жилья г. Москвы за 2010-2014 годы.
4. Интерпретация результатов расчета доходности по вариантам методики №2, 3
на первичном рынке жилья г. Москвы за 2010-2014 годы.
5. Сравнение различных вариантов методики оценки среднерыночной
доходности.
6. Графическая интерпретация исходных данных и результатов расчета
доходности на первичном рынке жилья г. Москвы по варианту методики №3.
7. Подробное рассмотрение исходных данных, результатов расчета доходности
по потребительским классам на первичном рынке жилья г. Москвы в 2014 году
и интерпретация полученных результатов (по варианту методики №1а).
2
ЧЕТЫРЕ ВАРИАНТА МЕТОДИКИ
ВАРИАНТ №1:
Idd  (
Pav
 1) 100%,% / year ,
Cc
где
Pav – средневзвешенная удельная цена продажи 1 кв.м. объекта по рыночным данным,
руб./кв.м.; Cc – средняя стоимость строительства 1 кв.м по данным Росстата, руб./кв.м.
ВАРИАНТ №1А:
Idd  (
Pav
 1)  100%,% / year ,
Cc
где Pav – средневзвешенная удельная цена продажи 1 кв.м. объекта по рыночным данным,
руб./кв.м.; Cc – средневзвешенная стоимость строительства 1кв.м. жилья по данным проектных
деклараций, руб./кв.м.
ВАРИАНТ №2:
Idd  (
Pav  S aa  Qc
 1)  100%,% / year ,
 Ih
где
Pav – средневзвешенная удельная цена продажи объекта, руб./кв. м; Qc – количество
зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ), шт.; Saa – средняя площадь квартиры в
новостройках, кв. м; ƩIh – данные Росстата об объеме инвестиций в жилища, руб.
ВАРИАНТ №3:
Idd  (
Pav  S p
I
 1)  100%,% / year ,
h
где Pav – средневзвешенная удельная цена продажи объекта, руб./кв. м; Sp – объем поглощения
площадей, кв. м; ƩIh – данные Росстата об объеме инвестиций в жилища, руб.
3
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА
СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ С 2010 ПО
2014 ГОДЫ
Таблица 1
Исходные данные для расчета среднерыночной доходности девелоперских операций в
жилую недвижимость на первичном рынке жилья г. Москвы за 2010-2014 годы
Показатель\год
2010
2011
2012
2013
2014
Средневзвешенная удельная цена
168,5
185,5
230,3*
продажи объекта, руб./кв. м
166,7
202,0
Средняя стоимость
Росстат
38,7
57,3
75,5*
41,9
41,7
строительства,
Проектные
109,0
94,3
120,5*
112,0
108,7
руб./кв.м
декларации
Количество зарегистрированных
договоров долевого участия
1 175
4 555
12 107*
19 775
24 000
(ДДУ), шт.
Средняя площадь квартиры в
90,0
85,0
75,0*
78,0
71,4
новостройках, кв. м.
Данные Росстата об объеме
58 618
56 689
63 100**
98 419
97 178
инвестиций в жилища, млн. руб.
Объем поглощения площадей,
346 153
532 400
764 400*
1 217 000
1 416 000
кв. м.
* - данные по Старой Москве
** - данные по Старой Москве - приблизительные (рассчитывались как данные Росстата по Новой
Москве, умноженные на коэффициент 0,8)
4
РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ
ДОХОДНОСТИ ПО С 2010 ПО 2014 ГОДЫ
Таблица 2
Результаты расчета среднерыночной доходности девелоперских операций в жилую
недвижимость на первичном рынке жилья г. Москвы по методикам 1, 1а, 2, 3 за 2010-2014 годы
№ Вар.
Мет.
1
1а
Годы
2010
2011
2012
2013
2014
Числитель, тыс. руб./кв.м.
168,5
185,5
230,3
166,7
202,0
Знаменатель, тыс. руб./кв.м.
38,7
57,3
75,5
41,9
41,7
Индекс доходности, %
335,4
223,7
205,1
297,9
384,4
Числитель, тыс. руб./кв.м.
168,5
185,5
230,3
166,7
202,0
Знаменатель, тыс. руб./кв.м.
109,0
94,3
120,5
112,0
108,7
Индекс доходности, %
54,5
96,8
91,1
48,8
85,9
17 819
71 821
209 118
247 236,9
346 147,2
Знаменатель, млн руб.
58 617,9
56 688,8
63 100,6
98 418,8
97 177,9
Индекс доходности, %
-69,6
26,7
231,4
151,2
256,2
Числитель, млн руб./кв.м.
58 326,8
98 760,2
176 041,3
202 873,9
286 032,0
Знаменатель, млн руб./кв.м.
Индекс доходности, %
58 617,9
-0,5
56 688,8
74,2
63 100,6
179,0
98 418,8
106,1
97 177,9
194,3
Числитель, млн руб.
2
3
5
ИНТЕРПРЕТАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА
ДОХОДНОСТИ ПО ВАРИАНТАМ МЕТОДИКИ
№
2
и
3
Динамика полученных индексов доходности вариантов методики 2 и 3 вполне логичны, учитывая
последовательность выхода рынка жилой недвижимости из финансово-экономической ситуации 2008-2009
гг. (см. таб. 2 ранее).
• В 2010 году, сразу после кризиса, девелоперы начали достраивать замороженные объекты, при этом
большинство квартир в них было продано до кризиса, в связи с этим отрицательная доходность
объяснима.
• В 2011 г. начали выходить на рынок новые объекты и доходность инвестиций выросла.
• В 2012 г. ситуация на рынке жилой недвижимости становилось все более благоприятной – выходило
больше новых объектов, наблюдалась тенденция увеличения платежеспособного спроса, а отсюда и
уверенный рост цены предложения, поэтому доходность инвестиций увеличилась на порядок (в
границах Старой Москвы).
• Расчет показателей с учетом Новой Москвы стал производится с 2013 г.: наблюдается значительное
снижение цены предложения за счет появления бОльшего количества предложений в Новой Москве по
цене значительно ниже, чем в границах Старой Москвы. Также за счет бОльшей территории расчета
наблюдается увеличение объема поглощения и зарегистрированных ДДУ, увеличение объема
инвестиций в жилища, и как следствие снижение расчетной доходности инвестиций.
• В 2014 г. вследствие увеличения спроса на объекты Новой Москвы (в особенности это касается ЮгоЗапада Новой Москвы до 8 км от МКАДА, где в ближайшие годы планируется открытие новых станций
метро – п. Коммунарка, д. Рассказовка и т. п.) застройщики стали «поднимать» цены: цена предложения
увеличивается на 21%. Также продолжает расти объем поглощения и количество зарегистрированных
ДДУ. При этом рост инвестиций в жилища почти не изменяется – наблюдается коррекция вниз на 1,3%.
Последнее можно объяснить «эхом» нового кризиса начиная со второй половины 2014 г. – снижением
покупательской способности рубля, снижением заработных плат, удорожанием иностранных
стройматериалов и т. д. и, соответственно, тенденцией к снижению инвестиций в жилье.
6
СРАВНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ВАРИАНТОВ
МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ
ДОХОДНОСТИ
• Доходность по варианту методики № 1 сильно завышена. Во-первых, это
можно объяснить тем, что Росстат приводит стоимость строительства 1 кв.
м по общей площади жилых домов. Во-вторых, мы предполагаем, что Росстат
«опускает» для расчета средней стоимости строительства 1 кв. м жилья
некоторые составляющие стоимости строительно-монтажных работ (СМР) и
управленческих (накладных) расходов девелопера.
• Тем не менее СМР и накладные расходы составляют лишь часть полных
(инвестиционных) затрат на девелопмент. К полным затратам на
девелопмент также относят прединвестиционные затраты, затраты на
землю, стоимость привлеченных средств, затраты на реализацию площадей
и стоимость информационно-консультационных услуг [4].
• Варианты методики №2 и №3 (см. рис. 1 далее) учитывают различия в
объеме реализованных за период площадей и объеме профинансированного
строительства, поэтому они более предпочтительны по отношению к
вариантам № 1 и №1а.
7
1400
200
1200
1000
150
800
100
600
Цена
50
400
Поглощение
0
200
350
0
2010
2011
2012
2013
260
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
-20
выручка
инвестиции
300
Индекс доходности, Idd, %
1600
Выручка и инвестиции, млрд руб.
250
Объем поглощения, тыс. кв.м.
Средняя удельная цена, тыс. руб/кв.м
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ И РЕЗУЛЬТАТЫ
РАСЧЕТА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ
(ВАРИАНТ МЕТОДИКИ №3)
доходность
250
200
150
100
50
0
2014
2010
2011
2012
2013
2014
Рис. 1. Исходные данные и результаты расчета среднерыночной доходности девелоперских
операций в жилую недвижимость в г. Москва по варианту методики №3
а) цена и объем поглощения
б) выручка, инвестиции и доходность
8
СРЕДНЕРЫНОЧНАЯ ДОХОДНОСТЬ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ
ОПЕРАЦИЙ В РАЗРЕЗЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КЛАССОВ В
2014 ГОДУ (ВАРИАНТ МЕТОДИКИ №1А)
Таблица 3
Среднерыночная доходность девелоперских операций на первичном рынке жилья
г. Москвы в разрезе потребительских классов в 2014 г. (по варианту методики №1а)
Классы
Средняя удельная цена
предложения в 2014 г.,
тыс. руб./кв.м.
Средняя стоимость
строительства в 2014 г.,
тыс. руб./кв.м.
Индекс
доходности, Idd,
%
Эконом
123,2
63,3
94,7
Комфорт
152,1
71,1
114,0
Бизнес
228,3
129,5
76,2
Элитный
472,0
258,2
82,8
Все классы
202,0
108,7
85,9
• Вариант методики №1а позволяет произвести расчет среднерыночной
доходности девелоперских операций в разрезе потребительских классов.
• Среднерыночная доходность была посчитана по каждому классу за 2014 г. (см.
таб. 3 выше). Для этого сначала была разложена по классам средняя удельная
цена предложения (см. рис. 2 далее), а затем средняя стоимость строительства
(см. рис. 3 далее).
9
Средняя удельная цена
предложения, тыс. руб./кв.м.
ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ И СТОИМОСТЬ
СТРОИТЕЛЬСТВА ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ
КЛАССАМ В 2014 ГОДУ
472
500
400
300
200
228.3
123.2
202
152.1
Средняя цена
предложения, тыс.
руб./кв.м.
100
0
Эконом
Комфорт
Бизнес
Элитный
Все классы
Рис.2. Средняя удельная цена предложения на первичном рынке жилья г. Москвы в разрезе потребительских классов в 2014 г.,
тыс. руб./м2
Средняя стоимость
строительства, тыс. руб./кв.м.
300
258.2
250
200
129.5
150
108.7
100
63.3
71.1
Эконом
Комфорт
Средняя стоимость
строительства, тыс.
руб./кв.м.
50
0
Бизнес
Элитный
Все классы
Рис. 3. Средняя стоимость строительства в разрезе потребительских классов по данным проектных деклараций в г. Москве в
2014 г., тыс. руб./м2
10
ИНТЕРПРЕТАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА
СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ ПО
ПОТРЕБИТЕЛЬКИМ КЛАССАМ В 2014 ГОДУ
• Результаты расчета среднерыночной доходности и исходные данные по
варианту методики №1а демонстрируются на рис. 4.
• По итогам произведенных расчетов, было установлено, что средняя
доходность девелоперских операций на первичном рынке жилья г. Москвы в
2014 г., включая все потребительские классы, составила 85,9%. При этом
наиболее доходным инвестированием для девелоперов оказался комфорткласс с доходностью – 114 %, следом за ним эконом-класс – 94,7%. Элитный
класс показывает доходность девелоперских операций на несколько пунктов
ниже средней по всем классам – 82,8%. Самые низкие результаты в бизнесклассе с доходностью 76,2 %.
• Высокая доходность комфорт-класса объясняется практически не
отличающейся средней стоимостью строительства по сравнению с экономклассом (71,1 и 63,3 тыс. руб./кв. м. соответственно, рис. 3 ранее), при этом
средняя цена предложения в этом классе выше на порядок (152,1 и 123,2 тыс.
руб./кв. м. соответственно, рис. 2 ранее). Уровень цены в комфорт-классе
поддерживается, как уже отмечалось, за счет спроса на объекты в Новой
Москве (среди которых преобладают объекты комфорт-класса).
11
700
120
600
100
500
Цена предложения
400
Стоимость стр-ва
300
Доходность
80
60
40
20
200
0
100
-20
0
-40
Эконом
Комфорт
Бизнес
Элитный
Индекс доходности Idd, %
Средняя удельная цена и стоимость
строительства, тыс. руб./кв.м
РЕЗУЛЬТАТЫ И ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ РАСЧЕТА
СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ ПО
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ КЛАССАМ В 2014 ГОДУ
Все классы
Рис. 4. Результаты и исходные данные расчета среднерыночной доходности девелоперских
операций на первичном рынке жилья г. Москвы в разрезе потребительских классов в 2014 г. (по
варианту методики №1а)
12
Выводы
• Варианты методики №2 и №3 наиболее точны, поскольку
учитывают различия в объеме реализованных за период
площадей и объеме профинансированного строительства.
• Актуальные и достоверные данные по объемам поглощения
делают результаты расчетов по варианту методики №3
наиболее убедительными.
• Основное преимущество варианта методики №1а – в
возможности определения доходности по различным
параметрам, например в разрезе потребительских классов
• Результаты по варианту №1 сильно завышены из-за
неполной структуры затрат на девелопмент, учтенной в
показателе Росстата «средняя стоимость строительства 1 кв.
м. жилья».
13
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Стерник Г.М. , Поплевина Д.В. Информационные проблемы оценки
доходности инвестиций в девелопмент// «Современные проблемы
управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и
природопользовании:
материалы 5-ой международной научнопрактической конференции, 10 апреля 2015 г.» / Под ред. В.И.Ресина. –
М.: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г. В. Плеханова», 2015. – 262 с., с. 159-167.
2. Стерник Г.М., Поплевина Д.В., Апальков А.А. Методика оценки
среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость //
«Имущественные отношения в Российской Федерации». - 2015. - №7. – С.
37-48.
3. Стерник Г.М., Поплевина Д.В. Методика оценки среднерыночной
доходности
инвестиций
в
недвижимость
(продолжение)
//
«Имущественные отношения в Российской Федерации». – 2015. - №8. –С.
55-66.
4. Стерник, Г.М., С.Г. Стерник и М.В. Преминина, 2010. Стандартизация
структуры затрат на девелопмент в отраслевом экономическом анализе
рынка строительства и недвижимости. Механизация строительства и ЖКХ,
№9, с. 7-10.
14