Презентация_Кузнецова Д.Д.

Публичные слушания –
новый этап развития СПО
Кузнецов Дмитрий Дмитриевич
Принципы:
1) Открытость, публичность
2) Содержательность
3) Лаконичность формы
4) Не споры, а изучение «лучших практик»
1
Является ли спор эффективным
инструментом поиска истины?
Эдвард де Боно «Думай! Пока еще не поздно»
«Порой мы мыслим так, как будто едем в автомобиле
на одном колесе».
Главная задача умного
человека – слушать и
понимать другие точки зрения и не терять
способность действовать.
Конкуренция – это не борьба, а поиск альтернатив.
Профессиональный
аналитик
должен
уметь
сформулировать не менее трех альтернативных
точек зрения по каждому вопросу.
2
Цели нашего мероприятия
1. Развитие новой методики оценки на основе анализа
разумных альтернатив
2. Обучение на основе анализа работ мастеров как в
творческих профессиях и в науке
3. Развитие навыков подготовки и осуществления
краткого устного выступления в суде и др.
4. Психологическая поддержка оценщиков, которые
подвергаются уничижительной критике
5. Положительное
стимулирование
оценщиковисследователей
6. Усиление профессиональных позиций ОК и СРОО
3
Проблема 1.
Противодействие формализму
«Я волком бы выгрыз бюрократизм. К мандатам почтенья нету. К любым
чертям с матерями катись любая бумажка…» В.Маяковский
 Не «делать из мухи слона»
 Внедрять новые технологии подготовки отчетов и ЭЗ
 Измерение
степени
существенности.
Диапазон
стоимости
 Резкое сокращение объема отчета и ЭЗ.
 Понимание оценки как исследования стоимости
методами математического моделирования
 Анализ «лучших практик»
 Изучение современных достижений науки о поведении
человека (экономика, социология, психология)
4
Проблемы 2
. Соблюдение нормы ФСО 7
 Острота пропадает. Оценщики приспосабливаются.
Глобальное цитирование ФСО 7.
 «Новые» ФСО 1-3 ослабляют давление на оценщика.
 Диапазоны и суждения – надо учиться использовать!
 Осторожно с условно свободным ЗУ!
 Отсутствие другой точки зрения не опровергает тз
оценщика
 Юристы настаивают на презумпции невиновности
оценщика
 Спасибо Н.П.Баринову!
5
Проблемы 3
. ФСО 1-3 2015
 п. 8 ФСО 1. Информация о событиях, произошедших после даты
оценки, может быть использована…
 п. 5 ФСО 3. При составлении отчета об оценке оценщик должен
придерживаться следующих принципов:



в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для
определения стоимости объекта оценки КАК измерить существенность?;
информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть
подтверждена; КАК подтверждать?
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных
заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать
неоднозначного толкования полученных результатов. Нельзя скрывать информацию, нужны
адекватные модели!
 п. 8 ФСО 3. …обоснование выбора используемых подходов к
оценке и методов…
 п.. 14 ФСО 3. Итоговая величина стоимости может быть
представлена …в виде интервала значений…
6
Вопросы 1.
«Оценка = Концепция + Модель + Исходные данные» С.Береснев
1. Классификация
объектов
оценки.
Наличие
универсальных зданий (магазин-склад…)
2. Определение (помещение?, условно свободный ЗУ)
3. Список терминов и сокращений (РС, КС, НЭИ,
ЗУ, ОКС…)
4. Модель стоимости как система подходов и
методов. Концепция 3*3
7
Вопросы 2.
«Оценка = Концепция + Модель + Исходные данные» С.Береснев
Сближение массовой и индивидуальной оценки! Уроки
Баринова Н.П.





Как можно ближе к генеральной совокупности!
Медиана или среднее?
Все модели нелинейные, но в разной степени
Средняя ошибка аппроксимации СОА и R2
Гипотеза единой цены не работает. Замена динамика от «Айфона 5» от 800 до
1600 руб. (144 предложения)
 Давайте говорить об аппроксимации, а не о регрессии!
(Грибовский С.В. ,
Цымбалов В.В., Кузнецов Д.Д.)
Публичные слушания как взаимодействие НМС и АС
могут заменить аттестационный совет при КУГИ
8
Вопросы 3.
«Оценка = Концепция + Модель + Исходные данные» С.Береснев
Модель стоимости как система подходов и методов,
реализованная в среде ЭТ и связывающая исходные
данные и стоимость ОО. Модель отражает
существенные факторы стоимости!
Почему оценщики не любят использовать несколько
методов оценки?
 Некогда
 Нет навыка использования всей палитры методов
 Имея «пучок» результатов, трудно получить нужный
 Не понятно, как согласовывать
 Вера в гипотезу единой цены!!!
9
Экспертиза отчета об оценке
к/т «Буревестник»
Кузнецов Дмитрий Дмитриевич
10
Концепция оценки
1. ОО – ОКС. Его местоположение не имеет значения?
2. ОО – типовое здание кинотеатра. Основная
особенность – использование не по назначению.
Зрительный зал и др. помещения
3. Основной подход – затратный.
4. База: затраты на воспроизводство или на
замещение?
5. Формирование объекта замещения как нормального
объекта,
для
осуществление
текущего
использования или НЭИ
11
Оценочные задачи
1. Формирование затрат на строительство
2. Расчет функционального износа (устаревания)
Потеря стоимости (износ?, устаревание?).
По отношению к чему?
Важнейшая задача оценщика – формирование эталона!
Какова функция? Какой объект её реализует
наилучшим способом? Проект замещения!
Износ – потеря стоимости по отношению к объектуэталону. СРАВНЕНИЕ ОО и ЭО.
12
Исходные данные
При
использовании
укрупненных
показателей
необходимо разобраться с площадями и строительным
объемом ОКС
с. 18 табл. 12.1
Наименование здания и его частей
Основное строение 1 этаж
Основное строение 2 этаж
Основное строение мезонин-надстройка
Основное строение подвал, цокольный этаж
ВСЕГО
Общие данные
Площадь
2 227,30
2 281,10
1 388,40
2 236,40
8 133,20
4 892,00
Высота Объем
3,1
6 904,63
3,83
8 736,61
4,13
5 734,09
2,96
6 619,74
3,44
27 995,08
27 966,00
Приемы проверки площади и объема.
13
Поверочные расчеты
Поверочный расчет затрат на воспроизводство и прибыли предпринимателя, выполненный экспертом:
Метод расчета ЗВ
УПВС
УПБС-2001
КО-ИНВЕСТ
Показатели и коэффициенты
32,50
1,15 166,23 1,30
1,00
14 985 778 1,93 8,066
1,00
1,00
9 310,00
0,93 1,148 1,012 1,024
Показатель
Стоимость ЗУ, млн. руб.
Затраты на воспроизводство, млн. руб.
Продолжительность строительства, мес.
Ставка дисконтирования
Альтернативная стоимость, млн. руб.
Прибыль предпринимателя, млн. руб.
Прибыль предпринимателя
Объем, м3
27 996
1,00
27 996
Обознч.
РСзу
ЗВ
Пстр
СД
Сальт
ПП
ПП
ЗВ, млн. руб.
226,1
233,3
288,4
Значение
0
226
25
8%
245
21
9%
14
Поверочные расчеты
Поверочный расчет функционального износа и РС
Сборники
УПВС
УПБС-2001
Детское обр.
учреждение
КО-ИНВЕСТ
Объект замещение
Кинотеатр
Затраты на воспроизводство, руб.
226 115 297
233 332 723
288 393 795
Затраты на замещение, руб.
Функциональный износ, руб.
Функциональный износ
138 200 599
87 914 698
39,0%
168 984 263
64 348 461
28,0%
188 362 127
100 031 668
35,0%
50%
0%
50%
Вес
В отчете, с. 52, табл. 19.4.1
Затраты на воспроизводство, руб.
Прибыль предпринимателя, руб.
С ПП, млн. руб.
Физический износ, руб.
Сумма, руб.
226 115 297
20 350 377
246 465 674
74 309 401
30,15%
С физическим износом
Функциональный износ, руб.
172 156 273
63 697 821
37,0%
РС=ЗВ+ПП-ФИ-ФуИ, руб.
108 458 452
Кинотеатр
Среднее
37,0%
9,0%
15
Анализ замечаний 1
1. УПВС или КО-ИНВЕСТ? Надо использовать
не менее трех методов формирования ЗВ.
600
497
500
370
400
300
200
202
193
195
211
199
196
4
5
6
7
8
100
0
1
2
3
16
Анализ замечаний 2
2. ПП и доля земли. Занята экстремистская
позиция – это ошибка.




Вообще не учитывать ПП (проф. Коростылев)
Никогда не учитывать землю (проф. Баяндин)
Учитывать землю только при оценке ЕОН (доц. Кузнецов)
Учитывать землю при оценке ОКС
3. Функциональный износ (устаревание).




Нужна методика анализа ЗЗ.
Пример – «ангар».
ОО и ОА различаются по всем параметрам (затраты,
качество, расходы, срок жизни, утилизация…).
Проектный подход
17
Анализ замечаний 3
5. Авторская методика. Квалиметрия. Шкала
отношений или порядковая шкала.






Вопрос правильный. Может ли вопрос быть основанием для
отрицания отчета?
Везде, где это возможно, нужно использовать численные
характеристики (площади, расстояния…)
Наблюдаем! Оценки в школе – это порядковая шкала или
шкала отношений?
Оценщики не должны в своих моделях отрываться далеко
от практики принятия решений
Главное – это подбор и сравнение аналогов!
Есть практика «синтетического» метода (квалиметрия,
статистика, качественные сравнения)
18
Анализ замечаний 4
6. Прогноз темпов инфляции






Что происходит с ценами?
На ЗУ цены не меняются с 2009?!
Цены на продукты выросли в 1,5 – 2,0 раза
Строительные индексы из разных источников
Что будет дальше?
Проблемы реализации ДП при оспаривании
19
Выводы
1. Разработать новую форму ЭЗ с целью
минимизации вероятности «опечаток»
2. Защитить попытки оценщика найти решение
спорных вопросов. Принцип осторожности
3. Форсировать разработку стандарта СПО по
оценке ЗУ и ОКС
4. Конструктивный и публичный характер
стандартов
5. Продолжить практику публичных слушаний
20