PowerPoint - Рынок недвижимости России
advertisement
Новая стратегия жилищной политики в России Н.Б. Косарева президент Фонда «Институт экономики города» ГЛАВНЫЕ ДОСТИЖЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ ЗА 1991 – 2014 ГГ. • Сформированы основные базовые институты рынка жилья (сняты ограничения на частную собственность в жилищной сфере, функционируют системы государственной регистрации прав на недвижимость, оценки и страхования недвижимости) • Увеличилась в 3 раза (по сравнению с 2004 г.) доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств (27% в 2014 г.) • Быстрыми темпами развивается ипотечное жилищное кредитование (количество выданных ипотечных кредитов составило в 2014 г. около 1 млн) • Растут объемы жилищного строительства (81 млн. кв. м в 2014 г. - рост в 2 раза по сравнению с 2004 г.) ОСНОВНЫЕ ВЫЗОВЫ И УГРОЗЫ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ • Нарастание экономических диспропорций в структуре расходов на производство жилищных благ • Ограниченные возможности улучшения жилищных условий гражданами с различными уровнем доходов и потребностями • Изменение требований к качеству жилья и городской среды • Низкая конкуренция в жилищном строительстве • Кризис системы управления многоквартирными домами 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1923 1930 1935 1939 1943 1948 1953 1958 1963 1968 1973 1978 1983 1987 1988 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Строительство многоквартирных и индивидуальных домов: в советское время и сегодня (млн. кв. м) ИЖС Источник: расчеты авторов по данным Росстата Профессиональные застройщики Инвестиции в восстановительное и дополнительное производство жилищного фонда в 2000–2012 гг. (млрд. руб.,%) 2000 35% 34% 1800 1600 1400 1200 1000 40% 30% 35% 30% 22% 23% 25% 19% 16% 19% 800 30% 22% 25% 20% 14% 13% 600 15% 10% 400 200 5% 0 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Инвестиции в дополнительное производство жилищного фонда Фактические инвестиции в восстановительное производство жилищного фонда Отношение инвестиций в восстановительное производство ЖФ к инвестициям в дополнительное производство ЖФ Источник: расчеты авторов по данным Росстата Накопленный дефицит инвестиций в жилищной сфере (млрд. руб.) 25000 20000 15000 10000 5000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Накопленный дефицит инвестиций в жилищной сфере в текущих ценах Накопленный дефицит инвестиций в жилищной сфере в реальных ценах 2000 года Источник: расчеты авторов по данным Росстата НОВАЯ ЖИЛИЩНАЯ СТРАТЕГИЯ: ЦЕЛЬ И ПРИОРИТЕТЫ Основная цель – повышение качества жилищного обеспечения граждан с различными уровнем доходов и потребностями Основные стратегические приоритеты: • создание социальных перспектив улучшения жилищных условий для различных групп населения, расширение и дифференциация мер по развитию разных форм удовлетворения жилищных потребностей граждан - вместо приоритета лишь одной формы улучшения жилищных условий граждан – приобретения жилья в собственность • повышение качества городской среды для обеспечения комфортной среды жизнедеятельности человека, которая позволяет удовлетворять как жилищные потребности, так и повышать качество жизни в целом - вместо приоритетов увеличения объемов жилищного строительства (в первую очередь только в рамках комплексного освоения новых территорий ) и повышения обеспеченности населения общей площадью жилья НОВАЯ ЖИЛИЩНАЯ СТРАТЕГИЯ: ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ Обеспечение доступности различных форм жилищного обеспечения для всех групп населения Модернизация жилой застройки и формирование комфортной городской среды Оптимизация финансового обеспечения жилищной политики Территориальная дифференциация и децентрализация жилищной политики Обеспечение доступности различных форм жилищного обеспечения для всех групп населения ( в 2013 г. – условное распределение, 2030 г. – целевое распределение) ГРУППЫ НАСЕЛЕНИЯ ПО ДОСТУПНОСТИ ФОРМ ЖИЛИЩНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ Приобретение жилья в собственность с помощью ипотечного кредита или наем жилого помещения на рыночных условиях Участие в ЖСК при льготных условиях предоставления земельного участка Наем жилого помещения по договору некоммерческого найма в случае льготных условий предоставления земельных участков и освобождения собственников наемных домов социального использования от налога на имущество Требуется предоставление жилых помещений по договорам социального найма ВСЕ ГРУППЫ НАСЕЛЕНИЯ Доля семей в общей численности семей, % в 2013 г. в 2030 г. 27 50 26 10 14 25 33 15 100 100 Развитие институтов долгосрочного найма жилья, жилищно-строительной кооперации и поддержка приобретения первого жилья • Совершенствование законодательного регулирования в целях легализации существующего рынка найма жилья, защиты прав нанимателей и наймодателей жилья, развития правовых основ деятельности ЖСК и иных форм некоммерческих объединений граждан для строительства жилья • Организационное содействие созданию и деятельности некоммерческих наймодателей и ЖСК со стороны органов государственной власти субъектов РФ и ОМСУ • Предоставление застройщикам наемных домов социального использования, ЖСК и иным некоммерческим объединениям граждан на льготных условиях земельных участков для строительства • Обеспечение указанным организациям долгосрочного кредитования строительства • Поддержка приобретения первого жилья (молодым семьям) в форме субсидий на первоначальный взнос или иной форме Реальные цены на жилье на первичном рынке и реальные доходы населения (в % к 2000 г.) 350 300 238 250 % 216 200 148 150 100 100 164 187 181 249 277 268 260 305 294 200 195 165 127 119 126 134 113 105 112 152 153 159 157 147 Реальные среднедушевые доходы Реальные цены на первичном рынке жилья Источник: расчеты авторов по данным Росстата 291 Развитие конкуренции в жилищном строительстве • Ликвидировать избыточные административные барьеры на рынке жилищного строительства • Снизить основные издержки застройщиков, в первую очередь на подключение (технологическое присоединение) к коммунальной инфраструктуре и на строительство социальной инфраструктуры • Внедрить различные модели реализации проектов ГЧП при реализации проектов комплексного освоения новых или развития застроенных территорий • Развивать проектное кредитование жилищного строительства под залог земельного участка (права аренды на земельный участок), строящихся жилых объектов и других активов проектных компаний • Осуществить законодательное регулирование процессов организации строительства и управления комплексами малоэтажной застройки Редевелопмент и благоустройство застроенных территорий городов • Аварийный, ветхий, морально устаревший жилищный фонд (как МКД дома, так индивидуальные жилые дома, гаражи, дачи и т.д.) в городах постепенно должен подлежать сносу или реконструкции в рамках реализации проектов по развитию застроенной территории • По оценкам, в 73 российских городах с населением более 250 тыс. человек потенциальный объем жилищного строительства в рамках проектов развития застроенных территорий составляет 262 млн. кв. м • Реорганизация бывших промзон в городах и иных неэффективно используемых территорий • ГЧП для привлечения частных инвестиций в модернизацию коммунальной инфраструктуры Капитальный ремонт многоквартирных домов • Проведение капитального ремонта и модернизации с повышением класса энергоэффективности в первую очередь в отношении МКД, построенных в 1960– 1980-е годы (около 50% всего городского жилищного фонда России) • Развитие банковского кредитования капитального ремонта и модернизации таких МКД, в том числе банками, в которых открыты специальные счета для формирования фондов капитального ремонта МКД Управление многоквартирным жилищным фондом • Законодательно изменить организационно-правовой статус товариществ собственников жилья, основанных не на добровольном членстве, а на факте наличия доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД (по выбору собственников помещений – с образованием или без образования юридического лица) • Установить административную ответственность собственников помещений в МКД за его техническое состояние и постепенно вводить обязательное страхование квартир и общего имущества в МКД • Развитие конкуренции на рынке управляющих компаний, снижение административного давления на управляющие компании и усиление антимонопольный контроля Неэффективная структура источников финансирования расходов в жилищной сфере в 2000–2012 гг. (в % и млрд. руб.) 100% 90% 80% 70% 60% 732 745 294 465 622 705 688 394 273 145 195 246 272 367 270 164 205 201 236 151 129 46 54 62 97 129 50% 40% 30% 2325 2865 1354 1728 1939 1752 989 814 301 369 448 555 642 20% 10% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Государство Нефинансовые и финансовые корпорации Домохозяйства (граждане) Источник: расчеты авторов по данным Росстата Финансовое обеспечение реализации новой жилищной стратегии (в ценах 2012 г.) Доля, % Показатель Инвестиции в восстановление жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры Инвестиции в создание дополнительного жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры Текущие расходы на потребление жилищнокоммунальных услуг ИТОГО инвестиционные и текущие расходы в жилищной сфере 2012 8% 46% 46% 2030 39% 28% 34% 2012 Финансирующий млрд. сектор экономики % руб. 2030 млрд. % руб. Домохозяйства Государство 79 113 135 24% 35% 41% 687 1243 450 29% 52% 19% Всего 327 100% 2380 100% Домохозяйства Государство 1441 174 200 79% 10% 11% 765 680 255 45% 40% 15% Всего 1815 100% 1700 100% Домохозяйства Государство 1345 80 411 73% 4% 22% 1890 0 210 90% 0% 10% Всего 1836 100% 2100 100% Домохозяйства Бизнес 2865 367 745 72% 9% 19% 3342 1923 915 54% 31% 15% Всего 3977 100% 6180 100% Бизнес Бизнес Бизнес 100% 100% Государство Неэффективная структура бюджетных расходов в жилищной сфере (2012 г.) ПОКАЗАТЕЛЬ Государственные расходы на поддержку потребления жилищно- коммунальных услуг, в том числе: финансирование неадресных категориальных льгот дотации ресурсоснабжающим организациям адресные субсидии гражданам с низкими доходами на оплату жилья и коммунальных услуг Государственные расходы на поддержку предложения жилья Государственные расходы на поддержку спроса на жилье (социальные выплаты на приобретение жилья) ВСЕГО государственные расходы в жилищной сфере, не включая выпадающие доходы Выпадающие доходы бюджетов по налогу на имущество физических лиц (предоставление имущественных налоговых вычетов при приобретении жилья, уплате процентов по ипотечным жилищным кредитам) ВСЕГО государственные расходы в жилищной сфере, включая выпадающие доходы млрд. руб. % 411 34% 251 103 58 21% 9% 5% 335 28% 453 38% 1199 100% 212 - 1411 - Источник: расчеты авторов по данным Росстата, отчетов об исполнении бюджетов, федеральных целевых программ Оптимизация бюджетных расходов (в ценах 2012 г.) 2012 Показатель 2030 млрд. руб. % млрд. руб. % Инвестиции в восстановление жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры 335 28% 705 37% Расходы на поддержку спроса на рынке жилья 453 38% 953 49% Финансирование текущих расходов на жилищно-коммунальных услуг 411 34% 210 11% Всего бюджетные расходы в жилищной сфере 1199 100% 1926 100% Выпадающие доходы бюджетов по налогу на имущество физических лиц (предоставление имущественных налоговых вычетов при приобретении жилья, уплате процентов по ипотечным жилищным кредитам) 212 - 0 - Всего бюджетные расходы в жилищной сфере и выпадающие доходы бюджетов 1411 - 1926 - - 2,3% - 2,2% Отношение бюджетных расходов в жилищной сфере и выпадающих доходов бюджетов к ВВП Территориальная дифференциация и децентрализация жилищной политики Определение потребностей каждого конкретного города: • объемы и типы жилищного строительства – малоэтажное или многоэтажное жилищное строительство, комплексное освоение новых территорий или развитие ранее застроенных, капитальный ремонт жилищного фонда, строительство новой коммунальной инфраструктуры или модернизация старой и т. д. • различные формы удовлетворения жилищных потребностей семей – жилье в собственности, коммерческий, некоммерческий и социальный наем, кооперативное жилье и т. д. Условия территориальной дифференциации и децентрализации жилищной политики Изменение отношений в системе местного самоуправления, повышение его финансовой состоятельности и расширение полномочий: • существенное расширение полномочий органов местного самоуправления по регулированию землепользования и застройки, реализации градостроительной, земельной, инфраструктурной (в том числе тарифной) и жилищной политики на местном уровне, отмена необоснованной возможности изъятия таких полномочий у ОМСУ субъектами Российской Федерации • кардинальное повышение качества градостроительного планирования и зонирования , использование ОМСУ градостроительного регулирования как реального механизма регулирования землепользования и застройки в городах и поселениях, подготовка и повышение квалификации градостроителей и проектировщиков • расширение полномочий ОМСУ по созданию муниципального жилищного фонда социального использования , фонда ЖСК, предоставлению гражданам субсидий на наем частного жилья и использованию иных форм жилищного обеспечения граждан с невысокими и низкими доходами ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА НАШИ КОНТАКТЫ Россия, 125009 Москва ул. Тверская, 20/1 mailbox@urbaneconomics.ru тел./факс: (495) 363-50-47, (495) 787-45-20 facebook.com/UrbanEconomics twitter.com/UrbanEconRu
