Региональные особенности налогообложения коммерческой недвижимости (на примере г.Москвы)

Региональные особенности налогообложения коммерческой
недвижимости (на примере г.Москвы)
Ивлиева Марина
зав.кафедрой финансового права
Юридического факультета МГУ им.
М.В.Ломоносова
Восьмая Сессия
Европейско-Азиатского правового конгресса
5 - 6 июня 2014 года
г. Екатеринбург
Основные изменения
Федеральный закон от 02 ноября 2013 г.№307-ФЗ (ред. от 02.04.2014) «О
внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй
Налогового кодекса Российской Федерации“
-законодательные
органы государственной власти субъектов Российской
Федерации теперь могут устанавливать особенности определения налоговой
базы по региональным налогам.
•изменения в главу 30 НК РФ, предусматривающие изменение налоговой
базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества- переход от
среднегодовой стоимости, сформированной по правилам бухгалтерского
учета, к кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января
года соответствующего налогового периода.
•(Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности
определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов
недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения
субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества).
Слайд
2
Условия признания объектов недвижимости с
особым порядком определения налоговой базы
Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в
них.
административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение,
сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое
отвечает хотя бы одному из следующих условий:
1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного
использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и
коммерческого назначения;
2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в
целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом:
здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового,
административного или коммерческого назначения, если назначение помещений общей площадью не
менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми
паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета
(инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей
офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения
встреч, офисное оборудование, парковки);
фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного
или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади
для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные
приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки)
Слайд
3
Условия признания объектов недвижимости с
особым порядком определения налоговой базы
- нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми
паспортами объектов недвижимости или документами технического учета
(инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов,
торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания
либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых
объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания
Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов,
торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового
обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей
площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного
питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Слайд
4
Условия признания объектов недвижимости с
особым порядком определения налоговой базы
- объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не
осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также
объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к
деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства.
(в отношении объектов недвижимости иностранных организаций, если
кадастровая стоимость не установлена, то налоговая база принимается равной нулю
(п. 14 ст. 378.2 НК РФ))
Слайд
5
Полномочия исполнительных органов власти
субъектов РФ
- определяют не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу перечень
объектов недвижимого имущества, указанных, в отношении которых налоговая база
определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в
налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества;
размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ в
сети "Интернет".
-определяют вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и
помещений в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий
(строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и
нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, по согласованию с
Министерством финансов РФ. Вопрос определения вида фактического использования зданий
(строений, сооружений) и помещений находится в компетенции Минэкономразвития. При этом
в соответствии с переходными положениями Федерального закона N 307-ФЗ (п. 2 ст. 4) до
утверждения Минэкономразвития России указанного порядка субъект Российской Федерации
вправе установить порядок определения вида фактического использования зданий (строений,
сооружений) и помещений нормативным правовым актом субъекта РФ.
- включают в перечень на очередной налоговый период выявленные в течение налогового
периода объекты недвижимого имущества, не включенные в перечень по состоянию на 1
января года налогового периода.
Слайд
6
Особенности определения налогооблагаемой
базы в г.Москве
Закон г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций"
Налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в
отношении:
1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью
свыше 5000 кв. метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения,
сооружения), расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования
которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и
коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или)
бытового обслуживания. При этом при определении площади не учитываются помещения
находящиеся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных,
бюджетных и казенных учреждений, а также многоквартирные дома.
2) зданий (строений, сооружений), предназначенных для использования или фактически
используются в целях размещения объектов делового, административного или коммерческого
назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового
обслуживания. Норма вступает в силу с 1 января 2015 года
3) объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих
деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов
недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных
организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.
Слайд
7
Ставки
•0,9 процента - в 2014 году;
•1,2 процента - в 2015 году;
•1,5 процента - в 2016 году;
•1,8 процента - в 2017 году;
•2,0 процента - в 2018 году.
Слайд 8
Льготы специальные
- Налоговая база уменьшается на величину кадастровой стоимости 300 кв. м площади
объекта недвижимого имущества на одного налогоплательщика в отношении одного объекта по
выбору налогоплательщика при одновременном соблюдении следующих условий:
1) налогоплательщик-организация является субъектом малого предпринимательства;
2) налогоплательщик-организация состоит на учете в налоговых органах не менее чем три
календарных года, предшествующих налоговому периоду, в котором налоговая база подлежит
уменьшению;
3) за предшествующий налоговый период средняя численность работников
налогоплательщика, указанного в пунктах 1 и 2, составила не менее 10 человек и сумма выручки
от реализации товаров (работ, услуг) на одного работника составила не менее 2 млн. рублей.
-Налогоплательщики уплачивают налог в размере 25 процентов суммы налога, исчисленной в
отношении расположенных в административно-деловых центрах и торговых центрах
(комплексах) помещений, используемых:
1) налогоплательщиками для осуществления образовательной деятельности и (или)
медицинской деятельности;
2) научными организациями, выполняющими научно-исследовательские и опытноконструкторские работы за счет средств бюджетов, средств Российского фонда фундаментальных
исследований и Российского фонда технологического развития, при условии, что указанные
средства составляют не менее 30 процентов всех доходов, полученных научной организацией в
отчетном (налоговом) периоде.
Слайд
9
Льготы общие
Освобождаются от уплаты налога:
- организации городского пассажирского транспорта общего пользования (кроме
такси, в том числе маршрутного) и метрополитена, получающие ассигнования из бюджета
города Москвы;
_ организации, использующие труд инвалидов, если среднесписочная численность
инвалидов среди их работников за налоговый и (или) отчетный периоды составляет не
менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 процентов, - в
отношении имущества, используемого ими для производства и (или) реализации товаров,
работ и услуг.
(в ред. законов г. Москвы от 26.10.2005 N 51, от 10.10.2007 N 41)
- религиозные организации, зарегистрированные в установленном порядке, - в
отношении имущества, используемого ими для осуществления уставной деятельности;
- общественные организации инвалидов, зарегистрированные в установленном
порядке, - в отношении имущества, используемого ими для осуществления уставной
деятельности;
(налоговые льготы не распространяются на имущество, сдаваемое организациями в
аренду, за исключением льгот, предусмотренных в отношении организаций, в которых
среднесписочная численность инвалидов составляет более 50 человек).
Слайд
10
Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых
налоговая база определяется как их кадастровая стоимость
Правительством Москвы утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в
отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год
(Постановление Правительства Москвы от 29.11.2013 N 772-ПП).
Если здание включено в Перечень, то данный объект недвижимости подлежит
налогообложению в 2014 г. исходя из налоговой базы, определяемой в соответствии с п. 2 ст. 375
НК РФ как кадастровая стоимость.
Если здание не отвечает условиям, указанным в п. п. 3 - 5 ст. 378.2 Кодекса, то положения ст.
378.2 НК РФ к этому объекту применяться не должны.
Заинтересованные лица в случае несогласия с включением/невключением объекта
недвижимого имущества в Перечень вправе обратиться в Государственную инспекцию по
контролю за использованием объектов недвижимости г.Москвы с заявлением о проведении
проверки соответствия фактического использования здания (строения, сооружения) и вида
разрешенного использования земельного участка, на котором находится здание (строение,
сооружение). Результаты проверки направляются в Департамент городского имущества
г.Москвы, который по результатам их рассмотрения в случае подтверждения фактов
несоответствия фактического использования здания (строения, сооружения) и вида
разрешенного использования земельного участка, подготавливает проект постановления
Правительства Москвы о внесении соответствующих изменений в постановление, а в случаях,
установленных законодательством, принимает решение об изменении вида разрешенного
использования земельного участка, на котором находится здание (строение, сооружение).
Слайд 11
Кадастровая стоимость
Постановление правительства Москвы от 26.11.2013 N 752-ПП "Об утверждении
результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального
строительства в городе Москве".
В связи с включением в государственный кадастр недвижимости сведений об иных
объектах недвижимости, помимо земельных участков, впервые были утверждены
результаты их кадастровой оценки (включая средние и минимальные удельные
показатели кадастровой стоимости нежилого здания, жилого дома, многоквартирного
дома, а также жилого и нежилого помещения).
Так, например, кадастровая стоимость здания ТРЦ "Европейский" составляет
23097907357,05 рублей, а кадастровая стоимость здания телецентра "Останкино" 6210774,809 рублей.
Слайд
12
Определение вида фактического использования зданий
Порядок утвержден Постановлением Правительства г.Москвы от 14 мая 2014 г.
№247-ПП.
Участвуют:
•Государственная инспекция г.Москвы по контролю за использованием объектов
недвижимости
-на основании специальной Методики, утвержденной ППМ , проводит мероприятие по
определению вида фактического использования, составляет акт по его результатам.
•Департамент экономической политики и развития г.Москвы
-обеспечивает рассмотрение поступивших обращений собственников на
Межведомственной комиссии.
•Департамент имущества г.Москвы
- формирует перечень объектов недвижимого имущества для их последующего
утверждения Правительством
•Межведомственная комиссия
-рассматривает вопросы, касающиеся определения вида фактического использования
зданий и помещений.
Слайд
13
Патентная система для предпринимателей
Закон г. Москвы от 31.10.2012 N 53 (ред. от 20.11.2013)
"О патентной системе налогообложения«
Вид деятельности:
сдача в аренду (наем) нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному
предпринимателю на праве собственности
Размер потенциально возможного к получению годового дохода в зависимости от
площади одного обособленного объекта:
До 100 кв.м –1000 000 рублей
Свыше 100 до 300 кв. метров- 3000000 руб.
Свыше 300 до 600 кв. метров -5000000 руб.
Свыше 600 кв. метров-10000000 руб.
Ставка -6 процентов.
Слайд
14
Биография
•
•
•
•
•
•
•
•Кандидат юридических наук, доцент, заведующая кафедрой финансового права юридического
факультета МГУ им. М. В. Ломоносова. Партнер юридической компании Пепеляев групп.
•Родилась 18 ноября в г. Реутове Московской области.
•В 1983 году поступила на юридический факультет Московского государственного университета им.
М. В. Ломоносова, который окончила с красным дипломом в 1988 году. Научным руководителем
дипломной работой на тему «Бюджетные права союзных республик» являлся доцент Бесчеревных
Виктор Васильевич.
•В 1988—1992 гг. обучалась в очной, затем заочной аспирантуре названного факультета по кафедре
административного и финансового права. Научный руководитель — доктор юридических наук,
профессор Цыпкин С. Д.
В 1992 году защитила кандидатскую диссертацию по теме «Налогообложение производственных кооперативов».
Работает на юридическом факультете МГУ с 1991 года.
Читает основной лекционный курс «Финансовое право».
Приоритетными темами научных исследований являются: вопросы предмета финансового права в современных
условиях, основные категории финансового права, публичные основы финансового права.
кандидатские диссертации по специальности «Финансовое право».
Член Ученого совета юридического факультета.
Неоднократно и успешно представляла интересы заявителей в Конституционном Суде РФ, выступала в качестве
независимого эксперта в Конституционном Суде РФ по делам, связанным с налогообложением и сборами.
Марина Федоровна автор научных работ, посвященных публичным финансам, соавтор учебников и учебных пособий по
финансовому и налоговому праву. Имеет степень кандидата юридических наук и ученое звание доцента, возглавляет
кафедру финансового права на юридическом факультете МГУ им. М.В.Ломоносова. Член Президиума Международной
ассоциации финансового права, входит в редакционную коллегию журналов «Налоговед» и «Налоги и
налогообложение».
Слайд
15
Контактная информация
Россия, 119991, ГСП-1, Москва, Ленинские горы, д. 1, строение 13 (4 учебный
корпус), 4 этаж, 425А.
Тел.: +7 (495) 939-52-75
Факс: +7 (495) 939-29-03
E-mail: ivlieva@mail.ru
Слайд
16