Новое в российском законодательстве о земле и о
advertisement
Семинар для юристов «Реформирование российского законодательства. Нормативно-правовое регулирование» город Красноярск 11 ноября 2014 года О Федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Поручение Президента РФ по итогам президиума Госсовета 9 октября 2012 года по земельным вопросам установить возможность и порядок образования земельных участков гражданами и юридическими лицами за счет собственных средств из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрев обязанность органов государственной власти РФ и органов местного самоуправления выставлять такие земельные участки на торги в установленные сроки по заявлениям граждан и юридических лиц. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 12 декабря 2013 г. обеспечить внесение в законодательство изменений, предусматривающих: упрощение процедуры предоставления земельных участков для строительства; установление обязанности органов местного самоуправления выставлять свободные земельные участки на торги по прозрачным и четко регламентированным процедурам; установление обязанности застройщика начинать строительство в установленные сроки, а также определение механизма прекращения прав застройщика на такие земельные участки в случае невыполнения им указанной обязанности. . Поручения Президента РФ по итогам Экономического совета 4 декабря 2013 г. ускорить внесение и принятие проекта федерального закона в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности Дорожная карта «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» установление обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления проводить аукционы по предоставлению свободных земельных участков по заявлениям граждан и юридических лиц, установление административной ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение таков обязанности, установление обязанности по передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности, в собственность муниципальных образований Упрощение порядка предоставления земельных участков Вовлечение земельных участков в гражданский оборот Установление взаимосвязи земельного законодательства с градостроительным законодательством Установление запрета на предоставление земельных участков без проведения торгов, за исключением закрытого перечня случаев, указанных в законе Установление обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления выставлять свободные земельные участки на торги по заявлениям граждан и юридических лиц В целях реализации федерального закона требуется принять: 15 постановлений Правительства РФ 11 других НПА Органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется с 1 марта 2015 г. Органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения. Органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения. Органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, СанктПетербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления. Непрозрачная система распределения земельных ресурсов существует возможность предоставления участков без торгов (субъективный подход принятия решений о предоставлении зу без торгов) Отсутствуют сроки предоставления земельных участков, основания для отказа в предоставлении земельных участков, перечень документов от заявителя, множество административных барьеров Процедура предоставления земельных участков для строительства длительная, с большим количеством избыточных документов и согласований (предварительное согласование места размещения объекта, акт выбора) предусмотрено два решения, которые по смыслу дублируют друг друга: решение об образовании участка и решение об утверждении схемы расположения участка Решением об утверждении схемы заменяются: (при предоставлении земельного участка без торгов) Решение об образовании земельных участков (дублирование решения об утверждении схемы) Решение о предварительном согласовании места размещения объекта (акт выбора земельного участка для строительства) Решение об утверждении схемы не связано с установлением ВРИ (ВРИ устанавливается ПЗЗ) В схеме указывается: Местоположение участка Территориальная зона Площадь Категория земель Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов тер. планирования, ППЗ, проекта планировки территории. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юр. лицом. подготовка схемы осуществляется с использованием публичной кадастровой карты; подготовка схемы осуществляется заинт. лицами в том числе, для проведения торгов за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. Форма схемы расположения земельного участка и требования к подготовке схемы расположения земельного участка устанавливаются Минэкономразвития России. Орган принявший решение направляет его в орган кадастрового учета. Сведения, содержащиеся в указанных решении и схеме, подлежат отображению на кадастровых картах. Сроки утверждения схемы: в целях проведения аукциона – не более 2 месяцев; ◦ в целях предоставления земельного участка без торгов не более 1 месяца. ◦ Срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет два года В случае уточнения границы земельного участка При предоставлении земельного участка без торгов (в случае, если земельный участок предстоит образовать) К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются: 1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (перечень, устанавливается Минэкономразвития России). 2) схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории Срок рассмотрения заявления 30 дней с момента поступления заявления В случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на утверждение схемы его расположения. Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года. Лицо, в отношении которого было принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, обеспечивает выполнение кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; 2) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, предусмотренная статьей 11.10 Кодекса. 3) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории. Введение общего правила о предоставлении земельных участков на торгах Аукцион Общее правило Без торгов (закрытый перечень) Исключения • для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации; • объектов гос. и мун. значения; • объектов электро, тепло, газо, водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов • под зданиями, сооружениями, правообладателям зданий, сооружений, помещений • религиозные организации • бюджетная стройка • льготные категории граждан, в т.ч. многодетные • гражданам в отделенной сельской местности определенных законом субъекта РФ для ИЖС, КФХ, ЛПХ • граждане для сенокошения и выпаса животных • при переоформлении из ПБП • взамен изъятых для гос. и мун. нужд • образованные из уже предоставленных • по решению Президента, Правительства или Губернатора Разработка схемы расположения ЗУ Участка НЕТ (если нет проекта межевания) Заявитель 30 дней По договору Решение о предварительном согласовании Кадастровые работы Орган власти Заявитель 20 дней Кадастровый учет Заключение договора Орган власти Орган власти У участка нет точных границ Участок есть Преимущества по сравнению с действующим порядком: • Вводится порядок предоставления сформированного участка и участка без точных границ • Устанавливаются сроки принятия всех решений • Устанавливаются основания для отказа в принятии всех решений • Исключается решение об образовании участка, как дублирующее решение об утверждении схемы • Исключается подготовка и согласование акта выбора земельного участка 30 дней Проведение аукциона, а также образование земельного участка может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юр. лица Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка или кадастровая стоимость такого земельного участка (рыночная стоимость определяется в соответствии с ФЗ № 135-ФЗ, кадастровая стоимость если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона) Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» torgi.gov.ru Возможность заключения соответствующего договора с лицом подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе (ранее только жилищное строительство) Сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона (заявитель не допускается к участию в аукционе если о таком лице имеются сведения в реестре; сведения содержатся в реестре 2 года; порядок ведения реестра устанавливается ФАС России) Возможность проведения электронных аукционов (порядок устанавливается федеральным законодательством) Участка НЕТ Разработка схемы расположения ЗУ (если нет проекта межевания) Заявитель 2 месяца По договору Решение об утверждении схемы предварительном Кадастровые работы Орган власти Заявитель 20 дней Кадастровый учет Орган власти 3 месяца Регистрация прав (при необходимости) Аукцион Орган власти У участка нет точных границ Участок есть • устанавливается перечень оснований для отказа в проведении аукциона • предоставление земельного участка для строительства зданий, сооружений осуществляется в аренду, максимальный срок 10 лет (для ИЖС 20 лет, линейные объекты 49 лет) Соглашение об установлении сервитута заключается, в случаях: 1) установленных гражданским законодательством; 2) размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка; 3) проведения изыскательских работ; 4) ведение работ, связанных с пользованием недрами. В случае заключения соглашения на срок до трех лет по соглашению сторон не требуется: - внесение в ГКН сведений о сервитуте; государственная регистрация ограничения (обременения); Плата по соглашению определяется уполномоченным органом Земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование Земельный участок предоставлен государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению Земельный участок, свободен от прав третьих лиц и находится в государственной или муниципальной собственности 1) соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка; 2) согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется; 3) плата по соглашению поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение 1) Заключается предприятием, учреждением; 2) требуется согласие в письменной форме уполномоченного органа в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение; 3) плата по этому соглашению вносится, поступает и зачисляется в соответствующие бюджеты бюджетной системы Российской Федерации 1) заключается с уполномоченным органом; 2) плата по этому соглашению вносится, поступает и зачисляется в соответствующие бюджеты бюджетной системы Российской Федерации Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута Использование земель и земельных участков на основании разрешения: 1) проведение инженерных изысканий; 2) капитальный или текущий ремонт линейного объекта; 3) строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения; 4) осуществление геологического изучения недр; 5) осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда; 6) размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации. Размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов (Федеральный законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»). Порядок выдачи решений устанавливается Правительством РФ. В разрешении на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указываются кадастровый номер земельного участка в случае, если планируется использование всего земельного участка, или координаты характерных точек границ территории в случае, если планируется использование земель или части земельного участка. Действие разрешения на использование земель или земельного участка, прекращается со дня предоставления земельного участка гражданину или юридическому лицу. Разрешение уполномоченного органа не дает лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства. ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ И (ИЛИ) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Федеральным законом установлены: 1) случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой 2) случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности 3) порядок заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности Перераспределение земель или земельных участков осуществляется на основании соглашений между уполномоченными органами в соответствии: утвержденным проектом межевания территории; схемой расположения земельного участка, в случае отсутствия утвержденного проекта межевания территории. Соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должно содержать обязательство сторон по обеспечению образования земельных участков, включая распределение бремени расходов, связанных с выполнением кадастровых работ по образованию земельных участков, а также информацию о правах, возникающих на образуемые земельные участки. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Такое перераспределение земельных участков осуществляется за плату, установленной уполномоченным органом. Согласие на заключение соглашения о перераспределении (при наличии проекта межевания) Направление заинтересованным лицом заявления Принятие решения об утверждении схемы расположения земельного участка (30 дней) Выполнение кадастровых работ предварительном Заключение соглашения о перераспределении земельных участков Регистрация прав Принятие решения об отказе в заключении соглашения о перераспределении Заинтересованное лицо, обеспечивает выполнение кадастровых работ. Уполномоченный орган отказывает в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в случае, если площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, превышает площадь такого земельного участка, указанную в схеме расположения земельного участка или проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный участок был образован, более чем на десять процентов. Безвозмездная передача земельных участков из федеральной собственности в муниципальную Вводится обязанность безвозмездной передачи всех земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную. Не подлежат передаче участки: •предоставленные ОГВ, ГКП, ГУП и ГУ, Академиям наук, если на них есть объекты недвижимости •предоставленные ГКП, ГУП и ГУ из земель с/х назначения, которые используются надлежащим образом •в границах ООПТ, в лесном фонде, в границах ОЭЗ •зарезервированные для государственных нужд •занятые объектами государственного значения или предназначенные для их размещения •по которым рассматривается вопрос о передаче Фонду РЖС Если участок подлежит передаче и при этом предоставлен ОГВ, ГКП, ГУП, ГУ, Академии наук, права таких органов и организаций прекращаются во внесудебном порядке одновременно с передачей Меры по обеспечению использования земельных участков, предоставленных для строительства • Предоставление земельных участков для строительства исключительно в аренду • Установление федеральным законом предельных сроков аренды участка, предоставленного для строительства, без права продления • Введение права органов власти выставлять недостроенные в установленные сроки объекты на торги, с возмещением их стоимости бывшему собственнику Нарушение срока строительства объекта Прекращение действия договора аренды земельного участка Изъятие объектов незавершенного строительства по решению суда предварительном Продажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов Заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства Регистрация прав Предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства без торгов: -в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев не заявлено требование об изъятии этого объекта; - судом отказано в удовлетворении данного требования; собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов. Срок такого договора аренды з.у. устанавливается до трех лет. Если публичные торги признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность. Средства, вырученные от продажи такого объекта выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. 21 Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене 1) земельного участка, находящегося в гос. или мун. собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд 2) земельного участка, находящегося в гос. или мун. собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты Здания, сооружения, расположенные на земельных участках, также должны быть предметом этого договора мены. Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены. Земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества подлежат обязательной оценке. Цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества должна быть равнозначной. С согласия собственника земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок ниже выкупной цены изымаемого земельного участка, указанная разница возмещается в течение трех месяцев (в случае изъятия). Расширение случаев бесплатного предоставления земельных участков гражданам Действующий перечень Дополнение в законопроекте • Многодетные семьи • Герои труда, Полные кавалеры орденов славы • Категории граждан, в соответствии с законами субъектов РФ • Гражданам для ИЖС, КФХ, ЛПХ в сельских поселениях, определенных законом субъекта (сельская местность), на срок до 6 лет в безвозмездное пользование с правом приобрести в собственность бесплатно по истечении этого срока. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для садоводства и огородничества Предоставление земельных участков некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства осуществляется на праве безвозмездного пользования на срок не более чем пять лет (статья 39.6 Земельного кодекса РФ) • Земельные участки, образованные в соответствии с проектом межевания территории из земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению, предоставляются членам такого объединения в соответствии с распределением образованных или образуемых земельных участков в собственность или аренду без проведения торгов. (статья 39.10 Земельного кодекса РФ, статья 14 Федерального закона № 66-ФЗ) Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, и относящегося к имуществу общего пользования, предоставляются некоммерческой организации в собственность бесплатно (статья 39.5 Земельного кодекса РФ) До 31 декабря 2020 года члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан имеют право приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства в собственность бесплатно (статья 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ) Предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду Аукцион Без торгов (закрытый перечень) Общее правило • В границах населённого пункта: • ведения садоводства • ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта • дачного хозяйства • для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности • За границами населённого пункта: • для сенокошения • выпаса сельскохозяйственных животных • ведения огородничества • ведения личного подсобного хозяйства за границами населённого пункта Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для садоводства и огородничества Предельный размер земельного участка, который может быть предоставлен в безвозмездное пользование садоводческому или огородническому некоммерческому объединению, не может превышать площадь, рассчитанную как сумма площади садовых или огородных земельных участков и площади земельных участков, подлежащих отнесению к имуществу общего пользования (ст. 14 ФЗ-66) В целях определения предельного размера земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и может быть предоставлен в безвозмездное пользование некоммерческому объединению, площадь садовых или огородных земельных участков, которые будут образованы для предоставления членам некоммерческого объединения, определяется как произведение количества членов указанного объединения и установленного предельного максимального размера таких земельных участков. Площадь земельных участков, подлежащих отнесению к имуществу общего пользования, определяется в размере двадцати пяти процентов площади садовых или огородных земельных участков (ст. 14 ФЗ-66) Распределение образованных или образуемых земельных участков между членами некоммерческого объединения, осуществляется на основании решения общего собрания членов соответствующего объединения Организация территории некоммерческого объединения, раздел земельного участка, предоставленного соответствующему объединению, осуществляются на основании проекта межевания территории СЛУЧАИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРИОТЕЛЬСТВА Статья 39.6 новой редакции ЗК РФ предусматривает перечень из 34 случаев предоставления земельных участков Из них – как минимум 26 случаев имеют целью строительное освоение земельных участков Выделим следующие основные: Комплексное освоение территорий в отношении государственных и муниципальных земельных участков (введено Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ. До 1 марта 2015 г. комплексное освоение в целях жилищного строительства) Развитие застроенных территорий (введено Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ) Освоение территорий в целях строительства жилья экономического класса (одного дома) или комплексного освоения территорий в целях строительства жилья эконом-класса (введено Федеральным законом от 21.07.2014 № 224-ФЗ) Строительство и эксплуатации наёмных домов социального использования или коммерческого использования (введено Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ) ВАРИАНТЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА Титул: собственность либо аренда либо безвозмездное срочное пользование (до 1 марта 2015 года) Цель: для «точечной» застройки комплексной застройки (девелопмент) либо для Способ предоставления: на открытых аукционах (не на конкурсах!) либо без торгов Способ формирования земельного участка: без предварительного согласования мест размещения объекта либо с предварительным согласованием мест размещения объектов (ст.39.15 нов. ред. ЗК РФ) КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ Проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории Участниками аукциона могут являться только юридические лица Заключение договора комплексного освоения территории и договора аренды земельного участка Условиями договора о комплексном освоении территории являются: строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки - подготовка проекта планировки территории и проект межевания территории - проведение мероприятий по благоустройству, в том числе по озеленению - образование земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (статья 46.4 Градостроительного кодекса РФ) Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок. Образованные земельные участки предоставляются без торгов Максимальный срок аренды 5 лет Образование земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, осуществляется в соответствии с проектом межевания В случае нарушения графика освоения указанной территории договор аренды земельного участка расторгается КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ Процедура: - аукцион (без предварительного согласования места размещения объекта) - 1 этап - аренда большого – исходного – земельного участка и одновременно – договора о комплексном освоении территории - 2 этап - аренда участков под застройку Комплексное освоение для победителя аукциона включает: - подготовку документации по планировке территории – межевание, процесс формирования земельных участков - строительство инженерной инфраструктуры - осуществление строительства в соответствии с видами разрешённого использования в пределах сформированных земельных участков Победитель аукциона (арендатор исходного земельного участка) берёт на себя обязательства: по срокам подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории - по срокам выполнения работ по обустройству, строительству инженерной инфраструктуры - по срокам осуществления жилищного строительства на сформированных (посредством проектов межевания) земельных участках КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ Победитель аукциона (арендатор земельного участка квартала) - имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу - к новому правообладателю переходят обязанности победителя аукциона по выполнению требований, касающихся комплексного освоения территории Победитель аукциона (арендатор земельного участка квартала) после того, как выполнил обязательства, предусмотренные договором в границах ранее предоставленного земельного участка - квартала, имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду При обороте земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят все обязанности АУКЦИОНЫ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ Аукцион проводится в отношении земельного участка, прошедшего только государственный кадастровый учёт. Ничего более! В извещении о проведении аукциона в т.ч. должны быть указаны: цена выкупа земельных участков в расчете на единицу площади; начальная цена предмета аукциона = размер первого арендного платежа (п.15 ст.39.11 новой редакции ЗК РФ) размер арендной платы за земельный участок в расчёте на единицу площади и порядок ее изменения; способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка максимальные сроки выполнения работ по обустройству, территории, строительству инженерной инфраструктуры максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства на сформированных земельных участках Особенности предоставления земельных участков при наличии Правил землепользования и застройки При наличии Правил землепользования и застройки любой из допускаемых к предоставлению земельных участков уже обладает разрешённым использованием (за исключением земельных участков, образуемых на территориях общего пользования и категорий земель, на которые градостроительные регламенты не устанавливаются) Изменения вида (видов) разрешённого использования осуществляются исключительно посредством внесения изменений в Правила землепользования и застройки в установленном порядке РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ Механизм развития застроенных территорий направлен на решение проблемы реконструкции ветхого и аварийного жилищного фонда в Российской Федерации Вместо инвестиционных контрактов Решение о развитии застроенных территорий принимает орган местного самоуправления Допускается изъятие только жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу. Дополнительные основания для изъятия собственности не установлены КРИТЕРИИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ наличие правил землепользования отношении территории и застройки в наличие аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов и (или) наличие домов, планируемых к сносу, реконструкции на основании муниципальных адресных программ, утверждённых представительным органом местного самоуправления на территории также могут быть расположены иные объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту в состав территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут включаться иные объекты капитального строительства ПРОЦЕДУРА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ПРАВА НА РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ на открытом аукционе по результатам аукциона заключается договор о развитии застроенной территории в извещении о проведении аукциона указываются все существенные условия такого договора СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА О РАЗВИТИИ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ цена права на заключение договора о развитии застроенной территории подготовка проектов планировки и межевания территории победителем аукциона передача муниципалитету квартир для переселения гражданнанимателей изъятие путем выкупа квартир в аварийных домах строительство того, что запланировано в соответствии с градостроительным регламентом и утверждённым проектом планировки размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для строительства, в размере не выше земельного налога ответственность сторон за неисполнение договора В договоре можно предусмотреть иные существенные условия, в том числе строительство социальной инфраструктуры, выполнение работ по строительству (реконструкции) инженерной инфраструктуры, возможность финансового участия муниципалитета в развитии застроенной территории. НО: передача «доли города» квартирами запрещена СХЕМА РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ принятие решения о развитии территории продажа права на развитие территории на открытом аукционе заключение договора о развитии территории Закон определяет перечень существенных условий. Возможно обременить инвестора строительством социальной и инженерной инфраструктуры. При этом предусмотрен запрет на передачу квартир городу, за исключением квартир для предоставления переселяемым гражданам после выполнения существенных условий договора инвестор приобретает земельный участок для строительства в пределах такой территории без торгов, бесплатно в собственность или в аренду по его выбору осуществляется жилищное строительство Вопросы по развитию застроенных территорий Вопрос: Является ли утверждённый проект планировки территории препятствием для проведения аукциона по развитию застроенной территории, являющейся частью территории, на которую утверждён проект планировки территории? Ответ: ДА, ЯВЛЯЕТСЯ Вопрос: Допускается ли развитие застроенной территории, на которой расположен только 1 многоквартирный дом, включённый в муниципальную адресную программу или являющийся аварийным? Ответ: ДА, ДОПУСКАЕТСЯ Вопрос: Имеет ли орган местного самоуправления право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, не исполнено только одно из обязательств, предусмотренных договором и частью 9 ст. 46.2 Кодекса? Ответ: ДА, ИМЕЕТ Вопрос: Частями 3- 5 ст.46.2 Кодекса определены существенные условия договора о развитии застроенной территории. а) Возможно ли предусмотреть существенные условия Договора, отличающиеся от существенных условий, изложенных в Кодексе? Ответ: НЕТ, НЕВОЗМОЖНО б) Допускается ли внесение изменений в договор в процессе его исполнения на основании дополнительного соглашения, уточняющего или изменяющего обязательства Сторон? ОТВЕТ: НЕТ, НЕ ДОПУСКАЕТСЯ расширение оснований для принятия решения о развитии застроенной территории и законодательное регулирование развития застроенных территорий, в границах которых расположены земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства, если такие виды разрешенного использования земельных участков не соответствуют градостроительному регламенту и снос, реконструкция расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства и (или) временных построек планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления поселения, городского округа совершенствование правового регулирования определения выкупной цены, определение мер по обеспечению жилищных прав граждан при переселении из жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, и введение новых механизмов переселения граждан из таких домов уточнение прав и обязанностей сторон по договору о развитии застроенной территории, в том числе в части возможных форм предоставления поддержки застройщику, заключившему такой договор Предлагается расширить перечень условий для принятия решения о РЗТ, если выполнено одно или несколько из следующих условий: 1) на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции 2) на такой территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления поселения, городского округа 3) в границах такой территории расположены земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства, если такие виды разрешенного использования земельных участков не соответствуют градостроительному регламенту и снос, реконструкция расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства и (или) временных построек планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления поселения, городского округа Существенной новеллой законопроекта является введение в Градостроительном кодексе РФ (с внесением соответствующей поправки в пункт 2 статьи 1811 части первой Гражданского кодекса РФ) института собраний собственников определённых видов объектов недвижимости, расположенных на подлежащей развитию застроенной территории, проводимых с целью принятия такими собственниками решения о продаже указанных объектов недвижимости по единой цене выкупа лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Данный институт призван усовершенствовать порядок взаимодействия лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, и собственников недвижимого имущества, расположенного на такой территориях, на основе взаимного учёта интересов. Созываются органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, отдельно по трем группам объектов: МКД, дачи, гаражи Повестка дня собрания: о продаже объектов недвижимости по единой цене выкупа лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, с указанием выносимых на голосование единых цен выкупа объектов недвижимости, предложенных в рамках поступивших предложений по концепции развития застроенной территории Собрание собственников объектов недвижимости правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники объектов недвижимости, обладающие более чем восьмьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (если иное не установлено НПА субъекта РФ) Количество голосов каждого собственника определяется пропорционально общей площади жилых или нежилых помещений, площади земельного участка собственника (отдельно по соответствующим трем группам объектов) Принятым считается решение собрания собственников объектов недвижимости о продаже объектов недвижимости по единой цене выкупа, предложенной в рамках поступившего предложения по концепции развития застроенной территории, лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, за которое проголосовало не менее семидесяти пяти процентов от общего числа голосов собственников объектов недвижимости, если требование о большем числе голосов не установлено НПА субъекта РФ Предлагается дополнить Жилищный кодекс РФ статьей, в которой определить меры обеспечения жилищных прав собственников единственного жилья в аварийный МКД, подлежащие сносу или реконструкции как предоставление: другого благоустроенного жилого помещения в собственность (не более 120% от учетной нормы) – если собственник не малоимущий другого благоустроенного жилого помещения на условиях договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – если собственник не малоимущий другое благоустроенное жилое помещение муниципального жилищного фонда по договору социального найма – если собственник малоимущий компенсации за утрату жилого помещения (социальной выплаты на приобретение иного жилого помещения), размер которой определяется в порядке, установленном Правительством РФ Градостроительный кодекс РФ : установление квалификационных требований к лицам, участвующим в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории регламентация в договоре о развитии застроенной территории механизма обеспечения подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения построенных объектов капитального строительства возможность передачи лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, построенных им объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в государственную или муниципальную собственность либо передачи сетей инженерно-технического обеспечения в собственность организаций, осуществляющих эксплуатацию таких сетей, в том числе передача таких объектов на безвозмездных условиях или на основании возмездных договоров без проведения торгов в соответствии с законодательством о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд возможность поэтапного оформления лицом, заключившим с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, прав на земельные участки, образованные в границах застроенной территории, по мере расселения части многоквартирных домов Земельный кодекс РФ - установление возможности предоставления для жилищного строительства лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о РЗТ, земельного участка или земельных участков, расположенных за границами застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» - о недопущении приостановления или отказа в кадастровом учете жилых домов, жилых помещений в жилых домах и многоквартирных домах, подлежащих сносу, реконструкции в соответствии с договором о развитии застроенной территории, в случае выявленных самовольных перепланировки, переустройства указанных жилых домов, жилых помещений Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - установление особенностей государственной регистрации ограничения (обременения) прав собственности граждан и юридических лиц на объекты недвижимости, расположенные на территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании решения собрания собственников объектов недвижимости Федеральный закон "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» - установление возможности приобретения органами государственной власти, органами местного самоуправления объектов социальной инфраструктуры, построенных в рамках договора о РЗТ Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - расширение перечня целей, на которые могут привлекаться денежные средства участников долевого строительства (включая строительство социальной инфраструктуры, безвозмездно передаваемой в муниципальную собственность) 1. Допуск заявителя к участию в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса 2. Подписание протокола о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса 3. Заключение договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса 4. Заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса 5. Заключение договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса 6. Заключение дополнительного соглашения к договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса 1. Допуск заявителя к участию в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома коммерческого использования, договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования 2.Подписание протокола о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома коммерческого использования, договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования 3. Заключение договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома коммерческого использования 4. Заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома социального использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома коммерческого использования БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ! Бандорин Леонид Евгеньевич bandorin@nostroy.ru
