Москва, 2010

Стерник Г.М.,
профессор кафедры «Управление проектами и программами»
РЭУ им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов
ФАЗЫ, ПРИЧИНЫ, ИТОГИ КРИЗИСА НА РЫНКЕ
СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ в РФ
(доклад на Форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России»
15.11.2010)
- Москва, 2010 -
Структура доклада
1. Динамика оборотов и цен, причины и итоги кризиса на вторичном
рынке жилья
2. Макроэкономические условия функционирования рынка
недвижимости
3. Анализ динамики объемов ввода жилья за 2006-2010 годы
4. Фазы и причины развития кризиса на рынке строительства
жилья
5. Среднесрочный прогноз динамики цен на рынке жилья
Динамика оборотов и цен на вторичном рынке жилья
шт.
12000
Динамика оборотов рынка жилья и ипотеки в Москве
%
40
35
30
25
20
15
10
5
0
10000
8000
6000
4000
2000
сделки, шт.
тыс. руб./кв. м
200
180
160
140
ипотечные сделки, шт.
дек.10
окт.10
авг.10
июн.10
апр.10
фев.10
дек.09
окт.09
авг.09
июн.09
апр.09
фев.09
дек.08
окт.08
авг.08
июн.08
апр.08
фев.08
дек.07
окт.07
авг.07
июн.07
апр.07
фев.07
дек.06
0
доля ипотечных сделок, %
Динамика средней удельной цены предложения жилья в столичных регионах
Москва
СПб
Мособласть
120
Острая
фаза
кризиса
Начало кризиса
100
Cтабилизация
Начало
восстановления
80
60
10
де
к.
10
се
н.
ма
р.
10
ию
н.
10
09
де
к.
09
се
н.
ма
р.
09
ию
н.
09
08
де
к.
08
се
н.
ма
р.
08
ию
н.
08
07
де
к.
07
се
н.
ма
р.
07
ию
н.
07
де
к.
06
40
Макроэкономические условия функционирования рынка недвижимости
сен.10
июн.10
дек.09
сен.09
июн.09
мар.10
Начало
восстановления
Стабилизация
мар.09
дек.08
Острая
фаза
кризиса
сен.08
июн.08
мар.08
дек.07
сен.07
июн.07
цены на нефть
курс доллара
мар.07
дек.06
Начало кризиса
руб./$
40
35
30
25
20
15
10
5
0
дек.10
Цена на нефть марки Urals и курс рубля к доллару
$/баррель
140
120
100
80
60
40
20
0
Чистый отток капитала частного сектора (кварталь ная динамика)
$ млрд.
50
40,7
4,8
11,6
3Q09
4Q09
14,7
0
-50
1Q08
-23,2
2Q08
3Q08
4Q08
1Q09
-26,7
-38
-100
-150
-130
2Q09
-30,8
1Q10
-12,9
2Q10
Таким образом, кризис на вторичном рынке жилья был вызван внешними
причинами
-
мировым
финансово-экономическим
кризисом
и
макроэкономическими причинами – зависимостью экономики России от
экспорта энергоносителей. Динамика кризиса полностью коррелировала с
динамикой макроэкономических показателей (цены на нефть, отток капитала,
курс рубля к доллару).
В настоящее время в Москве и ряде регионов началось восстановление рынка,
в других – продолжается стадия депрессивной стабилизации.
Снижение объемов строительства и ввода жилья
Россия, тыс. кв.
м
Ввод в действие жилых домов
70000
61000
Регионы, тыс. кв. м
10000
63800
59764
9000
60000
50173,1
50000
40000
43559,5
5296,5
7880
7870
4648,5
Россия
Московская область
г. Москва
Петербург
6433,5
4804,5
3280
20000
10000
2703
3210
2178
2304
55000 8000
7500
4828
30000
8236
2460
2603
2900
7000
6000
5000
4000
3000
2700
2000
1000
0
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010П
Годовой объем ввода
жилья
в
России
в
последние
годы
непрерывно повышался и с
2000 по 2007 год вырос
почти вдвое - с 32,3 до 61,0
млн кв. м, причем в 2006
году прирост составил
15,2%, в 2007 году 20,6%.
В 2008 году прирост
оказался минимальным
(+4,5%), ввод составил
63,8 млн кв. м. В 2009 году
ввод жилья снизился до
59,8 млн кв. м (-7%).
В Москве с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн кв. м, а в 2008 году упал до
3,28 млн (-32%), в 2009 году – до 2,70 млн кв. м (-18% относительно предыдущего года и -44%
относительно 2008 года).
В Петербурге с 2000 по 2007 год ввод вырос с 1,05 до 2,46 млн, а в 2008 году – до 3,21 млн кв.
м (прирост 23%). Но в 2009 году ввод упал до 2,6 млн (-19%).
Московская область по объему ввода с 2005 года обогнала Москву и вышла в лидеры среди
регионов России. С 2000 по 2007 год ввод вырос с 2,61 до 7,87 млн кв. м, в 2008 году рост
прекратился. В 2009 году объем ввода незначительно вырос – до 8,24 млн кв. м (+4,5%).
Ввод жилья в РФ, млн кв. м
30
27,4
28,5
27,1
25
24,9
20
15
10
12
9,4 10,2
6,3
5
11,7
12,8
10,2
9,4
Фаза 1
13,5
11,5
10,4 11,2
Фаза 2
13
10,6
10,4
Фаза 4
Фаза 3
3Q10
2Q10
1Q10
4Q09
3Q09
2Q09
1Q09
4Q08
3Q08
2Q08
1Q08
4Q07
3Q07
2Q07
1Q07
4Q06
3Q06
2Q06
1Q06
0
Ввод жилья в Москве, млн кв. м
2,5
2,3
2,27
2
1,66
1,5
1,04
0,8
0,5
0,6
0,720,8
0,47 0,55
0,6
3Q08
0,6 0,7
1Q08
1
0,46
0,34 0,352
0,6
0,5 0,6
3Q10
2Q10
1Q10
4Q09
3Q09
2Q09
1Q09
4Q08
2Q08
4Q07
3Q07
2Q07
1Q07
4Q06
3Q06
2Q06
1Q06
0
Более
детальное
рассмотрение дина
мики
показывает,
что объемы ввода
жилья в РФ пере
стали расти уже в 4
кв. 2007 г., и прак
тически не изменя
лись до 3 кв. 2009 г.
В 4 кв. 2009 г.
объем ввода в РФ
понизился к тому
же кварталу преды
дущего
года
на
12,5%, а в 1 кв.
2010 г. – на 8%. В 13 кв. 2010 г. –
снижение на 5,5%
от того же периода
прошлого года.
В Москве с 1 кв.
2008 г. снижение
продолжалось в каж
дом квартале на 2527%, до 3 кв. 2010 г.
включительно.
Ввод жилья в Петербурге, млн кв. м
2
1,88
Фаза 1
1,5
Фаза 2
1,67
Фаза 3 ?
1,32
1,19
1
0,55
0,424
0,35
2Q10
1Q10
0,39
Ввод жилья в Московской области, млн кв. м
Фаза 4 ?
4,2
4,14
4,1
Фаза 3 ?
1,44
1,44
0,87
3Q09
2Q09
1Q09
1,1
4Q08
2Q08
1Q08
4Q07
1,1 1,2
3Q08
1,6
3Q07
2Q07
1,17 1,4
1Q07
4Q06
3Q06
2Q06
0,8
1
1,24
1,63
1,6
2Q10
Фаза 2 ?
1Q10
3,4
4Q09
Фаза 1 ?
1Q06
4,5
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
3Q10
0,26
4Q09
0,46
4Q08
3Q08
1Q08
4Q07
3Q07
2Q07
0,38
3Q09
0,4
2Q09
0,41
1Q07
4Q06
2Q06
3Q06
0,22
0,26
1Q06
0
0,27
0,39
0,28
1Q09
0,5
2Q08
0,54
В Петербурге в 4 кв.
2008 г. отчитались
резким ростом ввода
(60% от годового
объема). В 3 кв. 2009
г. к тому же кварталу
предыдущего
года
ввод снизился на
35%, в 4-м на 15%,
в 1 квартале 2010
года – на 16%. За
три квартала –
прирост 3,9%.
В Мособласти оста
новка роста произо
шла в 1 кв. 2008 г. В
1 кв. 2009 г. Сниже
ние
относительно
того же периода
прошлого года 32%.
С
июня
начался рост коли
чества домов в про
даже, за два месяца
оно увеличилось на
7,7% и достигло
560.
Фазы и причины развития кризиса на рынке строительства жилья
Замедление темпов ввода жилья проходило в четыре фазы, которые начинались и
заканчивались несинхронно в различных регионах.
Фаза 1 – «инвестиционный бум» (с середины 2006 года до осени 2007 года). Объем ввода
растет, но быстрее растет количество новых строек. Темпы возведения домов снижаются.
Причины: затяжки сроков доступа к земле и согласования разрешительной документации
вследствие
дальнейшего
роста
монополизированности,
коррумпированности
и
забюрократизированности градостроительного процесса, затруднение и необоснованное
повышение затрат на присоединение к инженерным сетям и других составляющих
инвестиционной стоимости строительства.
Согласно рейтингу ВБ, на начало 2010 года Россия находится на предпоследнем (182) месте по
доступности получения разрешений на строительство. Для этого необходимо пройти 54
процедуры, затратить 704 дня и свыше $205 тыс., что составляет 2140% от величины
среднедушевого ВВП (для сравнения: в США – 19 процедур, 40 дней, 12,7%, в Беларуси - 15, 161,
35%, в Казахстане – 37, 211, 120% соответственно).
Фаза 2 – «инвестиционный спад» (конец 2007 - лето 2008 года). Объем ввода перестает
расти (в Москве – падает). Спрос со стороны населения падает, банковское кредитование
застройщиков падает. Причины: возрастающее недоверие населения и банков к
застройщикам,
допускающим
затягивание
сроков
строительства,
пытающихся
вести
строительство до получения всех разрешительных документов, неспособных в сложившихся
неблагоприятных условиях обеспечить своевременное оформление ввода домов и передачи
прав покупателям. Сюда же наложилось двух-четырехкратное удорожание доступа к земле
для застройщиков в связи с необоснованной переоценкой кадастровой стоимости. В Москве
эта величина (стартовая для земельных аукционов) выросла в среднем в три раза до 135 тыс.
руб./кв. м, что прибавляет (при типовой плотности застройки 20 тыс. кв. м на гектар) 67,5 тыс.
руб. к стоимости строительства 1 кв. м жилья. По информации правительства Москвы,
себестоимость 1 кв. м жилья эконом-класса в столице с учетом всех затрат, включая
стандартную отделку, составляет порядка 45 тыс. руб. В итоге, полная себестоимость
строительства жилья с учетом стоимости земли составит 112,5 тысяч рублей за метр. Это
явилось одним из крупных источников нерентабельности немалого числа строительных
проектов и почти полным прекращением вывода на рынок новых проектов.
Фаза 3 – «инвестиционный коллапс» (с осени 2008 года). Окончательный отказ потерявших
ликвидность банков от кредитования застройщиков, фактическое прекращение кредитования
населения, ухудшение финансового положения застройщиков и дезорганизация их бизнеса вплоть
до приостановки строительства большой доли объектов и отказа от новых проектов. Причины:
докатившийся до России мировой финансово-экономический кризис, не всегда успешные и
своевременные антикризисные меры правительства, неадекватная ситуации маркетинговая
стратегия застройщиков, с трудом осознающих необходимость перехода от наступления к
обороне. В этих условиях сохранение объемов ввода жилья в РФ в начале-середине 2009 года,
хотя и не соответствующее запланированным объемам – важный факт, отражающий
инерционность процессов в строительстве, а также значительное разнообразие ситуации по
регионам.
Весной-летом 2010 года началась фаза 4 («инвестиционное оживление») – начали закладываться
новые проекты, наблюдается рост объемов строительных работ, наметилось повышение объемов
ипотечного кредитования. Однако последствия инвестиционного коллапса строительства еще
не преодолены, начало роста объемов ввода прогнозируется на 2012 год.
Таким образом, кризис на рынке строительства жилья был вызван внутренними
причинами и начался задолго до мирового финансово-экономического кризиса,
который лишь усугубил инвестиционный коллапс.
Поэтому пути восстановления и развития рынка лежат в области:
- преодоления монополизированности и коррумпированности рынка,
- совершенствования законодательного и налогового регулирования отрасли,
- комплексного развития ресурсной базы,
- облегчения застройщикам процедур доступа к земле и получения разрешений,
- ужесточения требований к застройщикам в части защиты интересов граждан и
повышения качества строительства,
- внедрения передовых технологий девелопмента и строительства, снижения
издержек и полной (инвестиционной) стоимости проектов,
- исследования изменившихся предпочтений населения и реконцепции начатых и
начинающихся строек, выработки оптимальной маркетинговой и ценовой
политики.
Динамика цен на рынке жилья
тыс.
руб./кв. м
220
тыс.
руб./кв. м
100
Москва
Московская область
90
80
200
180
160
140
вторичка
первичка
120
70
60
вторичка
первичка
50
де
к
ма .06
июр.07
н
се .07
н
де .07
к
ма .07
р
ию .08
н
се .08
н
де .08
к
ма .08
р
ию .09
н
се .09
н
де .09
к
ма .09
июр.10
н.
10
де
к
ма .06
р
ию .07
н
се .07
н
де .07
к
ма .07
р
ию .08
н
се .08
н
де .08
к
ма .08
р
ию .09
н
се .09
н
де .09
к
ма .09
р
ию .10
н.
10
40
100
Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ
Санкт-Петербург
вторичка
первичка
де
к
ма .06
июр.07
н
се .07
н
де .07
к
ма .07
июр.08
н
се .08
н
де .08
к
ма .08
июр.09
н
се .09
н
де .09
к
ма .09
июр.10
н.
10
тыс.
руб./кв. м
120
110
100
90
80
70
60
50
40
Источник: Аналитический отдел ГК «Бюллетень недвижимости»
Снижение
цен
предложения
новостроек
началось лишь в третьей фазе (в Москве - с
начала 2009 года), и проходило аналогично с
вторичным рынком, но несколько меньшими
темпами.
Это
сдерживало
начало
стабилизации и восстановления спроса и
оборотов рынка.
Среднесрочный прогноз цен на рынке жилья
Расчет прогнозной динамики цен выполнен на основании среднесрочного
экономического прогноза правительства на 2011-2013 годы. Получено, что
среднегодовой темп роста цен в Москве составит 15%. За три года цены вырастут в
Москве - на 52%, в Петербурге – на 33%, в Московской области – на 38%. На
докризисный уровень цены вернутся в Москве (около 200 тыс. руб./кв. м) веснойлетом 2012 года, в Петербурге (около 110 тыс. руб./кв. м) и в Мособласти (около 90
тыс. руб./кв. м) – к концу 2013 года.
тыс. руб./кв. м
Прогноз рублевых цен предложения жилья на вторичном рынке
300
Москва предыстория
250
прогноз сглаженный
СПб предыстория
200
прогноз сглаженный
150
Мособласть предыстория
прогноз сглаженный
100
50
дек.13
июн.13
дек.12
июн.12
дек.11
июн.11
дек.10
июн.10
дек.09
июн.09
дек.08
июн.08
дек.07
06.июл
12.06
06.06
12.05
06.05
12.04
06.04
12.03
06.03
12.02
06.02
12.01
06.01
12.00
06.00
12.99
0
Спасибо за внимание!
Стерник Г.М.
Тел. (495)795-71-58
gm_sternik@sterno.ru
www.realtymarket.ru