Sternik*s Consulting www.realtymarket.ru

ООО Sternik’s Consulting
www.realtymarket.ru
Стерник Г.М.
профессор кафедры «Управление проектами и программами»
РЭУ им. Г.В. Плеханова, председатель комиссии по аттестации аналитиков
рынка недвижимости РГР
Долгосрочный прогноз развития рынка
строительства и продажи жилой
недвижимости Москвы
Доклад на Аналитической конференции Всероссийского жилищного конгресса 3.10.2014
Несмотря на успехи мировой экономики по преодолению кризиса, экономисты активно
обсуждают проблему new normal – модели посткризисного роста, которую характеризуют
более низкие темпы, чем это было в 1990-2000-е годы.
2013
год
для
России
ознаменовал
окончание
стадии
послекризисного
восстановительного роста и вступление в новую фазу социально-экономического развития.
Вопрос о новой модели роста встал в практическую плоскость, поскольку темпы
экономического роста упали до беспрецедентно низкого уровня, причем это торможение уже
нельзя объяснить исключительно или даже преимущественно внешними факторами.
Соответствующий вывод получил политическое оформление в Послании Президента РФ от
12 декабря 2013 г.
С экономической точки зрения сущность новой модели роста состоит в переходе от
политики
стимулирования
предполагает
создание
спроса
условий,
к
политике
стимулирования
благоприятных
для
роста
предложения.
Это
производительности
отечественного производства: низкая инфляция и на этой базе низкие процентные ставки,
снятие институциональных барьеров и т.д. В этой ситуации государство берет на себя
развитие технической и социальной инфраструктуры, включая эффективные финансовые
рынки, гибкий рынок труда (включая миграционную политику),
качества человеческого капитала (образование и здравоохранение).
обеспечение высокого
Сегодня, после политических и макроэкономических шоков последних полугодиягода, можно окончательно утверждать, что период неопределенности, турбулентности в
экономике закончился. С одной стороны, события вокруг Украины заставили
государство принять и признать негативные тенденции и риски в экономике и
сосредоточиться на мерах по их нейтрализации. Готовящееся перераспределение
бюджетных расходов в пользу оборонного сектора (с целью импортозамещения) и
сокращение госрасходов на экономику и социальную сферу закрепили новое понимание
макроэкономической ситуации. С другой, политика изоляции России, санкционного
давления не принесла ожидаемого Западом эффекта,
дополнительгно сплотиа наше
общество вокруг президента и подтвердила устойчивость нашей политической системы,
экономики и резервы ее развития.
В целом, на основании результатов исследований ряда институтов и центров (в том
числе неопубликованных) мы сформировали как единственный долгосрочный сценарий
развития макроэкономических параметров в РФ, влияющих на спрос и цены на рынке
жилой недвижимости.
%
50
Долгосрочный экспертный прогноз динамики макроэкономических параметров в
РФ
40
30
20
10
0
-10
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
прирост ВВП: предыстория
прирост номинальных доходов: предыстория
доля теневых доходов: предыстория
доля сбережений в доходах: предыстория
прогноз
прогноз
прогноз
прогноз
Ключевые макроэкономические показатели - исходные данные в математической
модели развития локального рынка жилой недвижимости – это темпы роста ВВП и доходов
населения. В 2014-2015 г. ожидается незначительное снижение этих показателей, а в
последующие два года – их падение до отрицательных значений (стагнация в экономике с
переходом к рецессии). С 2019 года предсказывается начало восстановления экономики и
переход к устойчивому росту.
Важными исходными данными макроэкономического характера служат доля теневых
доходов и доля сбережений в располагаемых доходах.
В последние годы эксперты говорят о снижении доли теневых доходов в общем объеме
доходов населения. Причины этого (в целом положительного) тренда сводятся к двум
группам:
- со стороны верхнедоходного эшелона - более-менее настойчивая борьба с коррупцией,
прежде всего на федеральном уровне, «национализация элит», в первую очередь
госслужащих
и
представителей
законодательной
власти
федерального
уровня,
деофшоризация экономики, санкционные процедуры, введенные США и ЕС;
- со стороны среднедоходного эшелона - повышение эффективности налогового
администрирования, а также повышение налоговой нагрузки на малый и средний бизнес,
что в условиях стагнирующей экономики привело к сокращению его объема.
Для рынка недвижимости это явление носит негативный характер – спрос на рынке
снижается даже в случае сохранения высоких официальных доходов. Принято, что доля
теневых доходов относительно официальных будет продолжать снижение и понизится к
2024 году относительно 2012 года вдвое.
Доля сбережений в располагаемых доходах характеризует тот объем денег, который
население имеет возможность использовать для дорогостоящих покупок, прежде всего
недвижимости. В условиях низких темпов роста экономики и доходов населения этот
показатель снижается уже три года. Отметим, что в этот тренд включена и тенденция к
перетоку спроса на недвижимость из России в зарубежные страны. В целом ожидается,
что в 2024 году данный показатель будет ниже по сравнению с 2010 годом на 30%.
Применительно к моделированию рынка жилой недвижимости Москвы все
макроэкономические и отраслевые показатели пересчитывались с учетом фактического
уровня в Москве в 2012 году.
Другие макроэкономические и рыночные исходные данные (расслоение населения по
доходам, доля предъявленного спроса в зависимости от соотношения спрос/предложение,
денежный объем предложения ипотечных кредитов и др.) сохранялись по данным
базового 2012 года.
Основные показатели прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы на 20142024 годы приведены на рисунках.
В краткосрочном периоде (февраль-апрель 2014) склонность населения к инвестициям
в жилье на фоне политических и макроэкономических событий последнего времени даже
выросла. С учетом прогноза динамики доходов населения, а также возможного повышения
стоимости кредитования застройщиков и населения в результате новых санкций США в
ближайшие два года прогнозируется снижение, а в 2018 г. - падение спроса. Застройщики
будут реагировать на это уменьшением объема выводимых площадей, поведут более
консервативную политику, продолжат строить только самые коммерчески прибыльные
объекты и предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты.
Через два-три года это отразится в уменьшении объемов ввода жилья.
Как следует из рисунков, до 2016 года продолжится стагнационная стадия
развития рынка жилой недвижимости Москвы: замедление темпов роста спроса,
строительства, ввода, предложения, поглощения и цен. В 2017-2018 годах расчеты
показывают
переход
рынка
в
состоянии
рецессии:
уменьшение
спроса,
строительства, предложения и ввода, превышение предложения над спросом,
снижение объема поглощения, падение цен на первичном и вторичном рынке. С
2019 года ожидается начало восстановительной стадии рынка.
млн кв. м
8
6
400
4
200
2
0
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
13
20
24
600
Объем ввода, строительства, предложения,
поглощения коммерческих площадей на рынке
млн кв. м
жилья
7
6
5
4
3
2
1
0
Предъявленный спрос населения (без ипотеки), млрд руб.
предъявленный спрос населения (без ипотеки), млн кв. м
предъявленный спрос нерезидентов (без ипотеки), млн кв. м
предъявленный спрос инвестров (без ипотеки), млн кв. м
суммарный спрос (с учетом ипотеки), млн кв. м
Предъявленный спрос, предложение,
поглощение
и цены на первичном рынке тыс.
тыс. шт.
руб./кв. м
30
300
25
20
250
15
10
200
5
150
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
20
24
0
предварительный спрос, тыс. шт.
поглощение, тыс. шт.
предложение, тыс. шт.
средняя цена, тыс. руб./кв. м
спрос с перетеканием
поглощение: факт
предложение: факт
средняя цена: факт
ввод: прогноз
строительство: прогноз
предложение: прогноз
поглощение: прогноз
факт
факт
факт
факт
Предъявленный спрос, предложение, поглощение
тыс. руб./кв.
и цены на вторичном рынке
тыс. шт.
м
160
260
250
140
240
230
120
220
100
210
200
80
190
60
180
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
20
22
20
23
20
24
Спрос на рынке жилой недвижимости Москвы
млрд. руб.
Первоначальный спрос, тыс. шт.
поглощение, тыс. шт.
Предложение, тыс. шт.
средняя цена, тыс. руб./кв. м
спрос с перетеканием
факт
факт
средняя цена: факт
За 20 лет новейшей истории российский рынок недвижимости пережил два
долгосрочных цикла протяженностью около 10 лет (120 и 112 месяцев от нижней до
нижней точки) и сейчас находится в середине третьего долгосрочного цикла. Согласно
прогнозу, третий цикл продлится около 110 месяцев и завершится в 2018 году снижением
долларового эквивалента цен на 40-45%, а в четвертом цикле за 6 лет (до 2024 года) цены
вырастут вдвое.
%
1400
1300
1200
1100
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Индексы долларовых цен на рынке жилья Москвы
Начало
периода:
I - 06.1990
II - 06.2000
III - 12.2009
IV - 06.2019
I долгосрочный период
II долгосрочный период
III долгосрочный период
прогноз
IV долгосрочный период
0
6
12
18
24
30
36
42
48
54
60 66
месяц
72
78
84
90
96 102 108 114 120
Спасибо за внимание!
Вопросы?
Стерник Г.М.
ООО «Sternik′s Consulting»
тел. моб. +7(964)556-72-32
gm_sternik@sterno.ru