Использование ЗПИФ недвижимости для финансирования логистического комплекса в Тверской области г. Москва

Использование ЗПИФ недвижимости
для финансирования логистического комплекса в
Тверской области
г. Москва
6нен
Макроэкономическое обоснование реализации логистического проекта
Показатели на конец года
1999 г.
2000 г.
2001 г.
2002 г.
6,4
10
5,1
4,7
7,3
7,1
6,4
6,7
7,8
7
36,5
20,2
18,6
15,1
12
11,7
10,9
9
9,1
7,3
67,3
31,6
10,7
17,1
13,1
28,8
13,4
10,4
13,5
9
1,5
2,2
3,2
4,4
5,5
6,8
8,6
10,7
14,2
16,2
Курс RR/USD
Международные резервы ЦБ РФ (на
27
28,2
30,1
31,8
29,4
27,9
28,8
26,3
25
25
октябрь каждого года) (млрд. USD)
10,9
25,6
38,6
46,8
63,8
98,3
162,7
267,3
440,1
520
17,3
26,9
23,1
23,5
27,3
34,1
50
61
80
80
40
45
54
61
76
97
125
164
214
285
н/д
н/д
н/д
н/д
220
310
715
546
1640
1400
Реальный ВВП (изм.%)
Инфл. потребительских цен (%)
2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
2008 г.
Инфл. цен производителей (%)
Средняя начисленная зарплата
(тыс. руб.)
Urals, USD/барр.
Импорт товаров (за исключением
трубопроводного транспорта) (млрд.
руб.)
Площадь складских помещений,
сданных в эксплуатацию – Моск.
Область (тыс. кв.м.)
6нен
Маркетинговая среда проекта «Логопарк»
Проект ориентирован прежде всего на обслуживание экспортно-импортных
автоперевозок в направлении Балтика-Москва при различных формах
сотрудничества с автотранспортными фирмами, предприятиями ВЭД;
 С 1999 г. наблюдается устойчивый рост экспортно-импортных транспортных
потоков;
Доля автомобильных перевозок в направлении Балтика-Москва составляет 75%;
Доля автомобильного транспорта в обеспечении внешнеторгового оборота
России составляет 25,5% при этом 55% рынка занимают средние и мелкие
компании. В основном перевозятся грузы с высокой добавленной стоимостью;
Суммарный годовой доход автоперевозчиков составляет $2,4 млрд.
40%
%
20%
0%
2008 г.
2007 г.
2006 г.
2005 г.
2004 г.
2003 г.
2002 г.
2001 г.
2000 г.
1999 г.
1998 г.
1997 г.
1996 г.
1995 г.
-20%
-40%
Динамика импорта товаров в Россию с 1994 г.
(морской-, ж/д-, авто-транспорт)
В 2006 г. объем автоперевозок
перевозок между Россией и
зарубежными
странами
увеличился на 9,6% и составил
11,8 млн. т.
6нен
Характеристика региона (Тверская область)
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
ОРГАНЫ ВЛАСТИ
Губернатор – Зеленин Дмитрий Вадимович;
Руководитель столицы региона – Лебедев Олег
Станиславович;
Первый заместитель главы города – Кудряшов Олег
Борисович;
Заместитель по экономике и финансам – Смирнов
Игорь Андреевич;
Заместитель по градостроительству – Панков Сергей
Владимирович;
Главный архитектор города – Давыдов Валерий
Алексеевич;
ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ
Население– 407 000 человек (2006 г.);
Величина средней заработной платы – 520 USD в
месяц (2007г);
Средний уровень расходов в месяц на душу населения
372 USD;
Объем розничной торговли – 908 000 000 USD (6 мес.
2007 г.);
ЛОГИСТИЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Объем рынка (на июнь 2007 г.) –
120 000 кв. м.
Современные логистические комплексы:
- 10 000 кв.м. Предложения по аренде
отсутствуют, вакантных площадей нет.
Другие складские помещения
- ставки аренды:
60 - 110 USD за кв. м в год
- продажа (предложения):
350 -1 200 USD за кв. м
6нен
Маркетинговое обоснование проекта «Логопарк»
• Потребность в современных комплексных
130
Арендные ставки для складских помещений класса «A» и
логистических решениях для экспортно-импортных
«Б»: USD/кв.м. в год (без НДС) 6 мес.2007
и российских системах дистрибуции в разумной
125
транспортной доступности от Москвы по ценам
120
ниже цен Московского региона;
• В Московском регионе вакантные площади в
2007
6 мес.2006
115
складских комплексах класса класса «А» составили в
2006
среднем не более 1%, класса «В» - 3%;
110
• Неравномерное развитие сегментов транспортной
Б A
отрасли – 75% товарного потока, перевозимого
Б A
105
автотранспортом, приходится на северо-западное
направление;
100
• Существенное увеличение грузопотока за счет
2006
2007
•Экспортеры предпочитают хранить товары
развития торговых сетей в регионах (начало
строительства молла крупнейшей торговой сетью в 5 за рубежом, так как арендные ставки в
Москве превышают Европейские при более
км. от «Логопарка»);
низком уровне сервиса.
• По данным логистического оператора, немецкой
• «Логопарк» предоставляет современный
компании TRANSCARE, рост доходов в данном
логистическмй
комплекс
с
набором
секторе с 2003 до 2012 будет составлять 37%
конкурентных услуг по более низким ценам.
Резюме маркетингового обоснования проекта
 Благоприятная макроэкономическая обстановка;
 Выгодное расположение объекта - как с точки зрения транзитных потоков, так и сточки
зрения обслуживания потребностей областного центра;
 Существующая тенденция на перенос объектов коммерческой недвижимости в регионы
(оптимизация издержек, оптимизация транспортного плеча);
 Осуществление Проекта профессиональной командой, обладающей как навыками и
опытом управления логистическими проектами, так и стабильным источником
финансирования, а также поддержкой районной и областной администрации.
 Начало строительства крупного торгово-развлекательного центра в непосредственной
близости от складских помещений логистического центра в 2008 г.;
 Имеющиеся договоренности на оказание услуг первой очереди складского помещения,
предполагающие его 100% использование.
6нен
Think Globally, Act Locally
Логистический комплекс класса «А» на трассе Е-95 в Тверской области
Склад расположен на южной
окраине Твери (2 км.) в 100 м.
от Трассы. Ближайший
населенный пункт д. Садыково
Концепция проекта «Логопарк»
• Проект предусматривает строительство логистического парка,
расположенного в 160 км. от Москвы и 2 км. от Твери, в 100 м. от
действующей автотрассы Москва - Санкт Петербург (Е-95);
• Складские помещения соответствуют требованиям класса «А»;
• Проект не имеет аналогов в Тверской области (площадь складского
терминала 54 тыс. кв.м.);
• «Логопарк» ориентирован на местный и транзитный рынки автомобильных
перевозок, хранение грузов с высокой добавленной стоимостью;
• Оптимизация транспортных маршрутов (грузы могут доставляться в
регионы минуя Москву).
6нен
Эскиз генерального плана Проекта «Логопарк»
•
Общая площадь – 53 910 кв.м.;
•
Общая площадь складских помещений –
48 310 кв.м.;
•
Общая площадь административнобытовых и офисных помещений –
5 410 кв.м.;
•
Общая площадь технических помещений
- 1 350 кв.м.;
•
Рабочая высота хранения -10,5 м.;
•
Емкость склада от 49 000 до 58 000
паллетомест (зависит от конфигурации
стеллажей).
«Логопарк» - офисно-складской комплекс класса «А» - новая для России форма бизнеса с
гарантированным ответственным хранением и полным комплексом логистических услуг,
позволяющий проводить обработку любых сложных грузов, вплоть до формирования готовых
для продажи единиц товара и оказания таможенных услуг.
 Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и
сэндвич-панелей, с шагом колонн 8,8 м.;
 Площадь застройки 48%;
 Наличие офисных помещений при складе;
 Профессиональная система управления (WMS);
 Оптико-волоконные телекоммуникации;
 Расположение вблизи центральных магистралей (Е-95) в непосредственной близости с
объектами автотранспортной инфраструктуры (автосервис, мотели и т.п.);
 Ровный бетонный пол с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м.;
 Высокие потолки - 10,5 м., стеллажное оборудование;
 Регулируемый температурный режим;
 Автономный тепловой узел, собственная артезианская скважина.
 Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
 Наличие достаточного кол-ва автоматических ворот докового типа(700 кв.м);
 Наличие площадок для отстоя и маневрирования;
 Огороженная, круглосуточно охраняемая, освещенная территория;
6нен
Погрузка и комплектация (по всем видам работ) (палетто/мест)
Погрузка ручная (т.)
Разгрузка механизированная (палетто/мест)
Разгрузка ручная (т.)
Комплектация с палетизацией (п./м.)
Комплектация короба (шт.)
Охраняемая стоянка для автотранспорта
Общие доходы ЗАО "Складской оператора" (руб)
Общие расходы ЗАО " Складской оператора" (руб)
Чистая прибыль ЗАО "Складской оператор" (руб.)
Доход ЗПИФН от аренды офисных помещений (340 кв.м)
Затраты на содержание ЗПИФН (УК, спецдеп, оценщик, аудитор и др.)
(II) Доходы пайщиков от аренды помещений, находящихся в
собственности ЗПИФН
Итого: суммарные доходы пайщиков (1-ый год проекта)
15 040 800
13 680 000
979 200
-7 500 000
7 159 200
22 200 000
II. Доходы ЗПИФН от
аренды складских
помещений
(I) Доля прибыли, ЗПИФН (50% доли ЗПИФН в прибыли
ЗАО «Складской Оператор»)
Доход ЗПИФН от аренды складских помещений (4750 кв.м)
(Руб.)
7 920 000
10 800 000
7 920 000
21 600 000
12 960 000
7 200 000
1 000 000
69 400 000
-39 318 400
30 081 600
Доходы ЗПИФН от деятельности
Доля в прибыли Складского Оператора
Сдача в аренду складских помещений в Д.У. ЗПИФН
складского оператора (50% акций
на балансе фонда)
(I)
(II)
I.
Источники доходов пайщиков ЗПИФН
Три основных направления деятельность Фонда по осуществлению проекта

В течение 4-х лет складские помещения сдаются в аренду;

ЗПИФН получает 50% прибыли складского оператора;

После завершения Фонда (и одновременно третьей очереди Проекта) объект реализуется по приведенной
стоимости в 1,8 раз превышающей начальные капитальные вложения.
Показатели экономической эффективности 1-ой очереди проекта
Срок осуществления проекта
Размер инвестиций
Ставка дисконтирования
Чистая приведенная стоимость
Внутренняя ставка доходности (%)
Индекс рентабельности (PI)
5 лет
200 млн. руб.
15%
273 млн. руб.
26,8%
2,36
Информация о компании
ЗАО «УК «ТРАНСФИНГРУП» основано 5 июня 2001 года
Лицензии:
на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными
фондами и негосударственными пенсионными фондами на № 21-000-1-00052, выданной ФСФР России 6
ноября 2001 года;
на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 177-10116-001000, выдана ФСФР
России 17 апреля 2007 года.
Общие сведения:





акционеры: НПФ «БЛАГОСОСТОЯНИЕ» и ОАО «ТрансКредитБанк»;
член Национальной лиги управляющих (НЛУ);
рейтинг надежности НРА А (высокая надежность, версия НРА);
общая сумма активов под управлением - 22,3 млрд. рублей;
собственный капитал – 118.3 миллионов рублей.
127006, Россия, Москва, ул. Малая Дмитровка, д.10
Тел./факс: (495) 772-97-42
tfgroup@tfgroup.ru