Вопросы / проблемы классификации жилой недвижимости в
advertisement
Классификация жилой недвижимости Тюмени СУЩЕСТВУЮЩИЕ КЛАССИФИКАЦИИ 1. Стихийные классификации: -по строительным сериям; -условные. 2. Формализованные классификации: -девелоперских компаний; -других участников рынка. ЦЕЛИ КЛАССИФИКАЦИИ 1. Обобщение и структурирование информации о рынке. 2. Предложение приемлемой для большинства участников рынка терминологии и понимания структуры жилого фонда. 3. Построение модели оценки в соответствии с ФСО-4. 1. Анализ существующих классификаций жилой недвижимости аналитиков и консультантов 2. Анализ существующих классификаций жилой недвижимости представителей других профессий 3. Анализ жилого фонда Тюмени КЛАССЫ ЖИЛЬЯ ПО КОНСТРУКТИВНЫМ ЭЛЕМЕНТАМ И МАТЕРИАЛАМ E – эконом; S – стандарт; P – премиум; L – люкс. Источник: «Жилые дома. 2009». ООО «КО-ИНВЕСТ» КЛАССИФИКАТОР КАЧЕСТВА ЗДАНИЙ ПО КОНСТРУКТИВНЫМ ЭЛЕМЕНТАМ И МАТЕРИАЛАМ №№ № № 3 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Группа материала конструктивного элемента Наименование КЭ и типов материалов Параметры материалов Группа Наименование Параметры материалов Стены наружные с отделкой материала Лесоматериалы конструктивного бревна оцилиндрованные обычные конструктив элемента и типов брус цельный клееный ного материалов щиты с заполнением элемента Стены наружные с отделкой Лесоматери бревна оцилиндрованные алы обычные брус цельный клееный 3 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. щиты с заполнением Наличие признаков классов качества E + + Наличие P L признаков + + + классов + + качества E S P L S + + + + + + + Источник: «Жилые дома. 2009». ООО «КО-ИНВЕСТ» КЛАССИФИКАТОР КАЧЕСТВА ЗДАНИЙ ПО КОНСТРУКТИВНЫМ ЭЛЕМЕНТАМ И МАТЕРИАЛАМ №№ Группа материала конструктивного элемента Пример 3 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Лесоматериалы Наименование КЭ и типов материалов бревна Стены наружные с отделкой оцилиндрованные обычные цельный клееный с заполнением Класс качества здания E S P L класс качества брус щиты Параметры материалов Наличие признаков классов качества E S + + + P L + Процент от общего количества позиций в классе качества 36,0 13,2 1,1 0,7 E + + + ФАКТОРЫ КЛАССИФИКАЦИИ 1. Конструктивные элементы и материалы. 2. Объемно-планировочные характеристики и параметры территории. КЛАССИФИКАТОР КАЧЕСТВА ПО ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫМ РЕШЕНИЯМ И ПАРАМЕТРАМ ТЕРРИТОРИИ №№ Группа материала конструктивного элемента Наименование КЭ и типов материалов Параметры материалов Наличие признаков классов качества №№ Факторы E S P L 3 Стены наружные с отделкой 1.3.1. Общая квартир Лесоматериалы площадь бревна оцилиндрованные + 3.2. обычные + + 3.3. брус цельный + + однокомнатные 3.4. клееный + 3.5. щиты с заполнением + двухкомнатные трехкомнатные 4- и более 2. Наличие лоджии/балкона 3. Высота потолков 4. Кэ (отношение жилой площади квартир к общей площади здания) 5. Инфраструктура 6. Благоустройство 7. Безопасность 8. Парковка ФАКТОРЫ КЛАССИФИКАЦИИ НА БУДУЩЕЕ №№ Группа материала конструктивного элемента Наименование КЭ и типов материалов Параметры материалов Наличие признаков классов качества 1. Экология района. 2. Экологичность стройматериалов. 3. Архитектурный облик. 3 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Лесоматериалы бревна брус щиты Стены наружные с отделкой оцилиндрованные обычные цельный клееный с заполнением E S + + + P + + + + L КЛАССИФИКАЦИЯ ПО МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ 1. Стихийные классификации по сложившимся районам: до 43 районов города. №№ 3 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Группа материала конструктивного элемента Лесоматериалы Наименование КЭ и типов материалов бревна брус щиты Параметры материалов Стены наружные с отделкой оцилиндрованные обычные цельный клееный с заполнением Наличие признаков классов качества E S + + + P + + + + 2. Формализованные классификации: -укрупненные – 3 района; -«аналитические» – от 9 до 15 районов. L ЦЕНОВАЯ КАРТА ТЮМЕНИ №№ 3 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Группа материала конструктивного элемента Лесоматериалы Наименование КЭ и типов материалов бревна брус щиты Параметры материалов Стены наружные с отделкой оцилиндрованные обычные цельный клееный с заполнением Наличие признаков классов качества E S + + + P + + + + L МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Центр, 1-3, Восточный, Восточный-2 мкр. 4-6, Южный, Южный-2 мкр. КПД Дом Обороны МЖК, Тюменские мкр. Червишевский, Московский тракты Заречные мкр. , СМП, ЮГРА поселки Тарманы, Мыс Окраины №№ 3 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Группа материала конструктивного элемента Лесоматериалы Наименование КЭ и типов материалов бревна брус щиты Параметры материалов Стены наружные с отделкой оцилиндрованные обычные цельный клееный с заполнением Наличие признаков классов качества E S + + + P + + + + L КОЭФФИЦИЕНТ ЦЕННОСТИ №№ 3 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Группа материала конструктивного элемента Лесоматериалы Центр Наименование КЭ и типов материалов бревна брус щиты 4-6, Южный-2 мкр. Параметры материалов Стены наружные с отделкой оцилиндрованные обычные цельный клееный с заполнением Удельная цена 56 083 46 231 Наличие признаков классов качества К-тS ценности P L района + E + + + + 1 + + 0,824 Дом Обороны 44 468 0,793 КПД 43 819 0,781 МЖК, Тюм. мкр. 42 651 0,761 Черв.,Моск., Юж мкрн 42 494 0,758 1-3, Вост.мкр. Заречные мкрн, Ватутина, СМП, Югра Окраины 42 163 40 903 0,752 0,729 38 232 Поселки Тарманы, Мыс, ММС 36 616 0,682 0,653 ПРОБЛЕМЫ И ЗАДАЧИ 1. Изменение предпочтений потребителей - постоянный мониторинг рынка 2. Изменения пространственные и технологические - постоянный мониторинг рынка 3. Грядущая массовая оценка недвижимости – объединение усилий участников рынка №№ 3 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. Группа материала конструктивного элемента Лесоматериалы Наименование КЭ и типов материалов бревна брус щиты Параметры материалов Стены наружные с отделкой оцилиндрованные обычные цельный клееный с заполнением Наличие признаков классов качества E S + + + P + + + + L Благодарю за внимание! Доровикова Людмила, MRICS, ООО «Компания БрОК», Тюмень, www.brok-company.ru
